Beschluss vom Verwaltungsgericht Karlsruhe - 4 K 377/17

Tenor

1. Der Antrag wird abgelehnt.

2. Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

3. Der Streitwert wird auf 2.500 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Antragsteller wehren sich gegen eine Verpflichtung aus einer Baulast.

Die Antragsteller sind je zur Hälfte Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. ...06 in ..., das im Norden an die Daimlerstraße angrenzt. An dieses Grundstück grenzt südlich das Grundstück Flst.Nr. ...17, das im Süden wiederum an die Benzstraße angrenzt. Eigentümerin dieses Grundstücks ist mittlerweile die Beigeladene zu 1, die zugleich Geschäftsführerin der Beigeladenen zu 2 ist, deren Betriebsgebäude sich auf diesem Grundstück befinden. Auf dem Grundstück Flst.Nr. ...06 befindet sich eine mit einem Tor gesicherte Zufahrt von der Daimlerstraße zu den Betriebsgebäuden auf dem Grundstück Flst.Nr. ...17.

Im Jahr 1995 wurde ein Antrag auf Baugenehmigung einer Lagerhalle mit Sozialräumen auf dem südlichen Teil des Grundstück Flst.Nr. ...06 für die Zwecke des auf dem Grundstück Flst.Nr. ...17 gelegenen Betriebs gestellt. Mit Bescheid vom 03.04.1996 erteilte das Landratsamt Karlsruhe die Baugenehmigung unter der Auflage, dass die Zufahrtswege zum Gebäude für Feuerlösch- und Rettungsfahrzeuge ständig freizuhalten seien (Nr. 10 der brandschutzrechtlichen Auflagen). Außerdem wurde die Baugenehmigung unter die Bedingung gestellt, dass die Grundstücke, wie im Lageplan dargestellt, geteilt werden und die Teilung grundbuchrechtlich vollzogen wird (Nr. 1 der Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung). Der Lageplan sah vor, dass dort, wo der Neubau entstehen sollte, mithin im südlichen Bereich des Grundstücks Flst.Nr. ...06 und im nördlichen Bereich des Grundstücks Flst.Nr. ...17, ein weiteres Grundstück ohne Straßenanbindung mit der Flurstücknummer ...79 geschaffen wird. Die Bauvorlagen sahen vor, dass zugunsten des Grundstücks Flst.Nr. ...79 ein Überfahrtsrecht über das Grundstück Flst.Nr. ...06 durch eine Baulast gesichert wird. Dementsprechend wurde in das Baulastenverzeichnis am 12.06.1996 eine Baulast eingetragen, wonach die Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. ...06 verpflichtet sind, jederzeit uneingeschränkt und ungehindert Zugang und Zufahrt von der Daimlerstraße über das Grundstück Flst.Nr. ...06 zu dem Teilgrundstück Flst.Nr. ...79 zu dulden.

Ob es zur Schaffung des geplanten Grundstücks mit der Flurstücknummer ...79 kam, ist unklar. Jedenfalls wurde aufgrund einer Umlegung das Betriebsgrundstück Flst.Nr. ...17 so erweitert, dass der gesamte Bereich, der zum Grundstück Flst.Nr. ...79 gehören sollte, dem Betriebsgrundstück Flst.Nr. ...17 zugewiesen wurde. Vor dem Hintergrund, dass sich das unter dem 03.04.1996 genehmigte Bauvorhaben nunmehr in vollem Umfang auf dem Betriebsgrundstück Flst.Nr. ...17 und nicht mehr teilweise auch auf dem Grundstück Flst.Nr. ...06 befand, erachtete das Landratsamt im Dezember 1999 die Bedingung für die Baugenehmigung, dass die Grundstücke wie im Lageplan geteilt werden und diese Teilung grundbuchrechtlich vollzogen wird, für erledigt.

Im Jahr 2001 wurde ein Antrag auf Baugenehmigung einer weiteren Lagerhalle auf dem westlichen Teil des Grundstück Flst.Nr. ...06 für die Zwecke des auf dem Grundstück Flst.Nr. ...17 gelegenen Betriebs gestellt. Mit Bescheid vom 20.03.2002 erteilte das Landratsamt Karlsruhe die Genehmigung, allerdings unter der Bedingung, dass die Grundstücke Flst.Nrn. ...06 und ...17 verbunden würden (Nr. 1 der Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung). Im Jahr 2003 ging der westliche Streifen des Grundstücks Flst.Nr. ...06, der an die Daimlerstraße angrenzt und auf dem der Erweiterungsbau des Betriebs geplant war, in dem Grundstück Flst.Nr. ...17 auf.

Nachdem das Landratsamt Karlsruhe festgestellt hatte, dass das Tor entlang der Daimlerstraße zum Grundstück Flst.Nr. ...06 verschlossen ist, forderte es die Antragsteller mit Schreiben vom 10.11.2015 auf, ihrer Verpflichtung, die Zufahrtswege für Feuerlösch- und Rettungsfahrzeuge freizuhalten, nachzukommen.

Mit Bescheid vom 19.11.2015 stellte das Landratsamt Karlsruhe gegenüber den Antragstellern fest, dass Duldungspflichten aus der Baulasterklärung einzuhalten seien. Die Antragsteller würden verpflichtet, ungehinderten und uneingeschränkten Zugang und Zufahrt von der „Benzstraße“ über ihr Grundstück Flst.Nr. ...06 zu dem Grundstück Flst.Nr. ...79 entsprechend der Darstellung auf dem beigefügten Lageplan zu dulden (1.). Außerdem ordnete es die sofortige Vollziehung der Entscheidung an (2.).

Der Antragsteller handelten der Baulastverpflichtung zuwider, da sie das Tor zu ihrem Grundstück Flst.Nr. ...06 verschlossen hätten. Da das Hinterliegergrundstück Flst.Nr. ...79 nicht direkt an der öffentlichen Verkehrsfläche liege, sei die in Rede stehende Baulast erforderlich, um eine ordnungsgemäße Erschließung zu gewährleisten. Die Baulast sei auch erforderlich, um ein Erreichen des Hinterliegergrundstücks mit Einsatzfahrzeugen der Polizei und der Feuerwehr bzw. durch Rettungsdienste zu gewährleisten.

Die sofortige Vollziehung sei angeordnet worden, weil es im öffentlichen Interesse geboten sei, dass das Hinterliegergrundstück z.B. in einem Schadensfall mit Einsatzfahrzeugen der Polizei und der Feuerwehr bzw. durch Rettungsdienste erreichbar sei, und dieses Interesse höher zu bewerten sei als das Interesse der Betroffenen, das Rechtsmittelverfahren abzuwarten.

Am 23.11.2015 erhoben die Antragsteller Widerspruch gegen den Bescheid vom 19.11.2015.

Mit Bescheid vom 22.08.2016 forderte das Landratsamt Karlsruhe die Antragsteller auf, die Verfügung vom 19.11.2015 bis spätestens 15.09.2016 zu erfüllen (1.). Für den Fall, dass die Frist nicht eingehalten werde, drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von 500 EUR an (2.). Rechtsgrundlage für die Androhung des Zwangsgelds seien die §§ 18-20, 23 und 31 LVwVG.

Am 07.09.2016 erhoben die Antragsteller Widerspruch gegen den Bescheid vom 22.08.2016.

Mit Bescheid vom 08.12.2016, den Antragstellern am 13.12.2016 zugegangen, wies das Regierungspräsidium Karlsruhe die Widersprüche gegen die Bescheide des Landratsamts vom 19.11.2015 und 22.08.2016 zurück. Die Baulast sei mit der Abgabe der Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde wirksam entstanden. Daher sei es unerheblich, dass das Grundstück Flst.Nr. ...79, zu dessen Gunsten die Zufahrtsbaulast eingetragen worden sei, im Zuge des im Jahr 1995 genehmigten Neubaus einer Halle der Beigeladenen zu 2 und der Erschließung derselben über die Daimlerstraße mit anderen Grundstücken zum neuen Grundstück Flst.Nr. ...17 zusammengelegt worden sei. Allein die geänderte Flurstücknummer ändere nichts an der Wirksamkeit der Baulast.

Zwar dürfe eine wegen fehlenden öffentlichen Interesses zu löschende Baulast nicht mehr durch eine Bauordnungsverfügung durchgesetzt werden. Die Voraussetzungen für einen Verzicht auf die öffentliche Baulast lägen hier jedoch nicht vor. Das Grundstück Flst.Nr. ...79 liege zwar an der öffentlichen Verkehrsfläche zur Benzstraße, hierdurch werde das Grundstück aber nicht hinreichend erschlossen. Einsatzfahrzeuge der Polizei und der Feuerwehr bzw. Rettungsdienste könnten das Grundstück nicht über die Benzstraße erreichen. Zudem sei das für den Geschäftsbetrieb des Unternehmens erforderliche Zu- und Abfahren und das gleichzeitige Be- und Entladen von großen Sattelzügen nicht möglich. Eine ausreichende Zufahrt werde nur über das Grundstück der Antragsteller ermöglicht.

Ebenso sei nicht zu beanstanden, dass in der ersten Verfügung des Bescheids vom 19.11.2015 statt der Daimlerstraße die Benzstraße genannt werde. Hierbei handele es sich ganz offensichtlich um ein Versehen. Aus den Entscheidungsgründen und dem der Entscheidung beigefügten Lageplan gehe eindeutig hervor, um welche Straße es sich richtigerweise handele.

Rechtsgrundlage für die Androhung des Zwangsgeldes seien die §§ 3, 18 bis 20, 23 und 31 LVwVG. Die mit Bescheid vom 22.08.2016 getroffene Entscheidung sei angemessen und notwendig, um die Baulast durchzusetzen. Das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 500 EUR bewege sich noch im unteren Bereich des gesetzlichen Rahmens und sei einerseits geeignet, den angestrebten Erfolg herbeizuführen, andererseits jedoch nicht zu hoch, um die Antragsteller unzumutbar zu beeinträchtigen. Bei der Einleitung des Zwangsvollstreckungsverfahrens sei im Übrigen von Seiten der Behörde zu berücksichtigen gewesen, dass mit der Einhaltung der Baulast sicherheitsrelevante Auflagen durchgesetzt werden sollten.

Die Antragsteller haben am 13.01.2017 Klage erhoben (4 K 372/17) und am 16.01.2017 einen Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz gestellt. Die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage sei geboten, da ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der mit der Klage angefochtenen Bescheide bestünden.

Ursprünglich sei das Grundstück Flst.Nr. ...79 von den Grundstücken Flst.Nrn. ...06 und ...17 umgeben gewesen. Zu diesem Zeitpunkt habe es Sinn gemacht, die Zu- und Abfahrt zu diesem Grundstück durch die Baulast zu sichern, da das Grundstück Flst.Nr ...79 keinerlei Zugang zu einer öffentlichen Verkehrsfläche gehabt habe. Dieser Zustand existiere aber seit geraumer Zeit nicht mehr. Das Grundstück Flst.Nr. ...79 befinde sich nunmehr an anderer Stelle und sei erschlossen.

Das durch die Baulast begünstigte Grundstück Flst.Nr. ...79 und das Grundstück Flst.Nr. ...17 seien nicht verschmolzen worden. Für die Vereinigung der Grundstücke Flst.Nrn. ...79 und ...17 gebe es keine Beweise. Weder in den Grundbuchämtern noch im Liegenschaftskataster sei eine solche Vereinigung vollzogen worden. Kauf- oder Tauschverträge des Eigentümers des Grundstücks Flst.Nr. ...17 mit dem ursprünglichen Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. ...79 würden nicht behauptet und nicht vorgelegt. Es müsse daher fast vermutet werden, dass der ursprüngliche Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. ...79 sein Eigentum unentgeltlich zu Gunsten des Eigentümers des Grundstücks Flst.Nr. ...17 aufgegeben habe, ohne dass dies jemals dokumentiert worden sei. Das durch die Baulast begünstigte Grundstück Flst.Nr. ...79 sei nie im Eigentum der Beigeladenen zu 1 gewesen. Eigentümerin dieses Grundstücks sei die Gemeinde ....

Derzeit seien nur noch die Grundstücke Flst.Nrn. ...06 und ...17 vorhanden. Das Grundstück Flst.Nr. ...17 sei voll erschlossen. Es werde bestritten, dass dieses Grundstück einer durch Baulast gesicherten Zuwegung über das Grundstück Flst.Nr. ...06 bedürfe. Das Grundstück Flst.Nr. ...17 grenze an zwei voll erschlossene Verkehrsflächen (Benzstraße und Daimlerstraße) mit einer Grundstückslänge von ca. 22 (Daimlerstraße) und 53 Metern (Benzstraße). Die verkehrstechnische Anbindung des Grundstücks Flst.Nr. ...17 sei von Anbeginn über die Benzstraße erfolgt. Dort sei auch außerhalb des öffentlichen Straßenverkehrs genügend Fahr- und Abstellfläche, selbst zum Be- und Entladen von schweren Lastkraftwagen. An der Grenze zur Daimlerstraße sei eine Fahrzeugzufahrt und ein Fußgängerzugang hergestellt worden. Selbst Lastkraftwagen könnten unmittelbar entlang der Daimlerstraße be- und entladen werden. Die Zufahrt für Feuerwehr und Rettungsdienste sei ebenfalls gewährleistet. Die freiwillige Feuerwehr habe einen Torschlüssel erhalten und habe dem Landratsamt Karlsruhe bestätigt, dass sie jederzeit Zutritt zum Gelände habe.

Ein Angebot an die Inhaber des Betriebsgrundstücks Flst.Nr. ...17 aus dem Jahr 2015 bezüglich einer Regelung über ein Wegerecht sei nie angenommen worden. Die Zwangsgeldandrohung sei rechtswidrig und sachfeindlich. Da der Widerspruchsbescheid rechtswidrig sei, sei auch der Gebührenbescheid rechtsfehlerhaft.

Die Antragsteller beantragen sinngemäß,

die aufschiebende Wirkung der Klage (4 K 372/17) gegen den Bescheid des Landratsamts Karlsruhe vom 19.11.2015 wiederherzustellen bzw. anzuordnen sowie gegen die vom Landratsamt unter dem 22.08.2016 verfügte Zwangsgeldandrohung anzuordnen.

Der Antragsgegner beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Er macht geltend, entgegen der Auffassung der Antragsteller sei irrelevant, ob das von der Baulast begünstigte Grundstück Flst.Nr. ...79 im Zuge der Erweiterung der Betriebsgebäude der Beigeladenen zu 2 mit anderen Grundstücken zum Grundstück Flst.Nr. ...17 vereinigt worden sei. Auch die Neuvergabe der Flurstücknummer ...79 an anderer Stelle ändere nichts an der Wirksamkeit der Zufahrtsbaulast zu Gunsten des ursprünglichen Grundstücks Flst.Nr. ...79. Da die Baulast gemäß § 71 Abs. 1 LBO mit Abgabe der Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde wirksam entstanden sei und die Voraussetzungen für einen Verzicht auf die Baulast nach § 71 Abs. 3 LBO nicht gegeben seien, sei die Baulast weiterhin wirksam.

Es bestehe ein öffentliches Interesse am Fortbestand der Baulast, da diese zur Sicherung baurechtmäßiger Zustände auf dem Grundstück Flst.Nr. ...79 bzw. inzwischen Flst.Nr. ...17 erforderlich sei. Eine ausreichende Zufahrt für Einsatzfahrzeuge sei nur über das Grundstück Flst.Nr. ...06 der Antragsteller gewährleistet. Auch wenn die freiwillige Feuerwehr einen Torschlüssel erhalten habe, sei damit nicht sichergestellt, dass beispielsweise die Polizei oder Rettungsdienste im Notfall das Grundstück befahren könnten.

Die Beigeladenen beantragen ebenfalls,

den Antrag abzulehnen.

Sie machen geltend, die Beigeladene zu 2 sei auf die durch die Baulast gesicherte Zu- und Abfahrt über der Daimlerstraße existenziell angewiesen. Lastkraftwagen könnten zum Be- und Entladen nicht entlang der Daimlerstraße abgestellt werden. Dazu sei der dort befindliche Parkstreifen nicht bestimmt und biete nicht genügend Stellfläche. Es gebe dort auch keine zusätzliche Zufahrt zum Betriebsgrundstück, sondern lediglich einen provisorischen Gehweg, der es den Kunden der Beigeladenen zu 2 ermöglichen solle, das Bürogebäude von der Daimlerstraße aus zu erreichen. Das Grundstück Flst.Nr. ...17 werde auch durch die Benzstraße nicht hinreichend erschlossen, weshalb im Zusammenhang mit dem Bau eines Erweiterungsgebäudes des Betriebs der Beigeladenen zu 2 im Jahr 1995 die Sicherung der Zufahrt mittels der Baulast über das Grundstück Flst.Nr. ...06 erforderlich geworden sei.

Zu einer Verselbständigung eines Grundstücks mit der Flurstücknummer ...79 sei es nicht gekommen. Stattdessen sei das Baugrundstück aufgrund der Umlegung Ende 1999 zum Bestandteil des Grundstücks Flst.Nr. ...17 gemacht worden. Dementsprechend beziehe sich die 1996 zu Gunsten des Grundstücks Flst.Nr. ...79 eingetragene Baulast seit Ende 1999 auf das Grundstück Flst.Nr. ...17. Soweit die Baulasteintragung das Grundstück Flst.Nr. ...79 als begünstigtes Grundstück nenne, handele es sich um eine unschädliche Falschbezeichnung. Wenn bereits bei Abgabe der Baulasterklärung klar gewesen wäre, dass für das seinerzeit geplante rückwärtige (Erweiterungs-)Bauvorhaben der Beigeladenen zu 2, dessen Erschließung die Baulast auf dem Grundstück Flst.Nr. ...06 habe dienen sollen, im Ergebnis kein eigenständiges Baugrundstück mit der Flurstücknummer ...79 geschaffen, sondern dafür nur das „Stammgrundstück“ Flst.Nr. ...17 entsprechend erweitert würde, hätte die Eintragung der Baulast zu Gunsten des letztgenannten Grundstücks ebenfalls dem wahren Willen des die Baulast Erklärenden entsprochen. Dies werde dadurch belegt, dass die Baulast fast 20 Jahre unbeanstandet der Erschließung des 1996 genehmigten Erweiterungsbaus gedient habe. Der Grund dafür, dass die Antragsteller das Tor zur Zufahrt an der Daimlerstraße verschlossen hätten, sei deren im Nachhinein erhobene Forderung nach einem Wegeentgelt für die Benutzung ihres Grundstücks. Die Flurstücknummer „...79“ sei später neu vergeben worden und befinde sich an anderer Stelle in der Gemeinde ...

Dem Gericht liegen die Verwaltungsakten des Landratsamts Karlsruhe (1 Heft), die Widerspruchsakten des Regierungspräsidiums Karlsruhe (1 Heft) und vier Akten des Landratsamts Karlsruhe betreffend Baugenehmigungsanträge im streitgegenständlichen Gebiet (Az. ..., ..., ... und ...) vor. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf deren Inhalt und den der gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.

Der Antrag, die aufschiebende Wirkung der Klage gegen die Verfügung Nr. 1 des Bescheids vom 19.11.2015 (Verpflichtung zur Duldung des ungehinderten und uneingeschränkten Zugangs über das Grundstück Flst.Nr. ...06) wiederherzustellen, ist zulässig, aber unbegründet. Die sofortige Vollziehung wurde im Einklang mit § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO formell hinreichend begründet. Ob diese Erwägungen der Behörde inhaltlich zutreffen, ist eine Frage der materiellen Begründetheit des Antrags (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss v. 22.11.2004 - 10 S 2182/04 - juris Rn. 3 mwN). Außerdem überwiegt das öffentliche Vollziehungsinteresse das Aussetzungsinteresse der Antragsteller.

Bei der nach § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Interessenabwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung der angefochtenen Verfügung und dem Interesse der Antragsteller, vom Vollzug der Verfügung bis zu einer endgültigen Entscheidung über deren Rechtmäßigkeit einstweilen verschont zu bleiben, wird das Gewicht der gegenläufigen Interessen vor allem durch die summarisch zu prüfenden Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache bestimmt. Je größer die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs sind, desto eher überwiegt das private Interesse an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung, während umgekehrt die Rechtmäßigkeit der angegriffenen Verfügung im Rahmen der Interessenabwägung ein gewichtiges Indiz dafür ist, dass das Interesse der Betroffenen an der Aussetzung der Vollziehung zurückzustehen hat. Soweit der der Verfügung zu Grunde liegende Sachverhalt umstritten ist, erfordert die summarische Prüfung im Eilverfahren eine Sachverhaltsermittlung auf Grund glaubhafter Tatsachen und überwiegender Wahrscheinlichkeiten (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss v. 13.03.1997 - 13 S 1132/96 - juris Rn. 3; W.-R. Schenke, in: Kopp/ders., VwGO, 22. Aufl. 2016, § 80 Rn. 125; jeweils mwN).

Die Duldungsverfügung mit Bescheid vom 19.11.2015 erweist sich nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage als rechtmäßig. Sie beruht auf § 47 Abs. 1 LBO. Nach § 47 Abs. 1 Satz 1 LBO haben die Baurechtsbehörden darauf zu achten, dass die baurechtlichen Vorschriften sowie die anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die Errichtung und den Abbruch von Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 eingehalten und die auf Grund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen befolgt werden. Nach § 47 Abs. 1 Satz 2 LBO haben sie zur Wahrnehmung dieser Aufgaben diejenigen Maßnahmen zu treffen, die nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlich sind.

aa)

Das Landratsamt Karlsruhe bezweckt mit der Verfügung die Befolgung der Baulast, wonach die Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. ...06 verpflichtet sind, jederzeit uneingeschränkt und ungehindert Zugang und Zufahrt über ihr Grundstück zum Grundstück Flst.Nr. ...79 zu dulden.

(1)

Die streitgegenständliche Baulast ist nach § 71 Abs. 1 Satz 1 LBO wirksam zustande gekommen. Das gilt unabhängig davon, ob es zur Schaffung eines zwischen den Grundstücken Flst.Nrn. ...17 und ...06 gelegenen Grundstücks Flst.Nr. ...79 tatsächlich kam oder lediglich das Grundstück Flst.Nr. ...17 um den Teil des Grundstücks Flst.Nr. ...06, der zum Grundstück Flst.Nr. ...79 hätte werden sollen, erweitert wurde.

Sollte es zum Zeitpunkt der Erklärung nach § 71 Abs. 1 Satz 1 LBO kein Grundstück mit der Flurstücknummer ...79 gegeben haben, bezog sich die Verpflichtung auf die Teile der vorhandenen Grundstücke, die zum Grundstück mit der Flurstücknummer ...79 hätten werden sollen. Insoweit hätte es sich um eine bloße Falschbezeichnung gehandelt, die entsprechend den Grundsätzen der „falsa demonstratio“ keine Rolle spielt, weil es ausweislich des der Baulasterklärung beigefügten Lageplans dem wahren Willen des Erklärenden entsprach, Zugang und Zufahrt zu dem inneren Bereich zwischen der Daimler- und der Benzstraße einzuräumen, der ursprünglich als eigenes Grundstück mit der Flurstücknummer ...79 ausgewiesen werden sollte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil v. 10.12.2015 - 8 S 1531/14 - juris Rn. 54).

Sollte es zum Zeitpunkt der Erklärung nach § 71 Abs. 1 Satz 1 LBO das fragliche Grundstück Flst.Nr. ...79 gegeben haben und wäre dieses später im Grundstück Flst.Nr. ...17 aufgegangen, so hätte auch diese Vereinigung der Grundstücke nicht zum Erlöschen der Baulast geführt. Übernimmt der Eigentümer eines Grundstücks öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen im Hinblick auf ein anderes Grundstück und wird letzteres mit einem dritten Grundstück vereinigt, wird allein hierdurch die Baulast nicht unwirksam. Nach § 71 Abs. 3 Satz 1 LBO erlischt die Baulast durch schriftlichen Verzicht der Baurechtsbehörde. Im Falle einer Umlegung sieht § 61 Abs. 1 Satz 3 BauGB zur Schaffung eines Rechtszustands, der die zweckmäßige Nutzung der Grundstücke im Umlegungsgebiet ermöglicht (vgl. Schlotterbeck in: ders./Hager/Busch/Gammerl, LBO, 7. Aufl. 2016, § 71 Rn. 51), vor, dass Baulasten im Einvernehmen mit der Baugenehmigungsbehörde aufgehoben, geändert oder neu begründet werden können. Diese Vorschriften verdeutlichen, dass mit Rücksicht auf den öffentlich-rechtlichen Sicherungszweck der Baulast der Baurechtsbehörde die Verfügungsmacht über den (Fort-)Bestand einer wirksamen begründeten Baulast zusteht. Die Baurechtsbehörde besitzt grundsätzlich das alleinige Recht, darüber zu bestimmen, ob eine Baulast erlischt oder fortbestehen soll (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil v. 13.06.1984 - 3 S 696/84 - NJW 1985, Seite 1723: § 71 Abs. 3 LBO als abschließende Regelung der Erlöschensgründe).

Auch wenn der Baurechtsbehörde die Verfügungsmacht über den Bestand einer Baulast zusteht, ist in der Rechtsprechung und der Literatur anerkannt, dass sich die Wirkungen, die von der Erklärung eines Grundstückseigentümers nach § 71 Abs. 1 Satz 1 LBO ausgehen, und durch die die Baulast begründet wird, ausnahmsweise nach den Vorschriften des Zivilrechts richten können (für die Anfechtbarkeit nach § 123 BGB vgl. nur OVG Münster, Beschluss v. 09.04.1987 - 7 A 2686/86 - NJW 1988, Seite 1043; für die Anwendbarkeit von § 2113 Abs. 1 BGB vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil v. 27.02.1989 - 5 S 3256/88 - NJW 1990, Seite 268 <269>; vgl. auch Schlotterbeck in: ders./Hager/Busch/Gammerl, LBO, 7. Aufl. 2016, § 71 Rn. 50). Gleichwohl ist vorliegend keine zivilrechtliche Vorschrift einschlägig, die zum Erlöschen der Baulast führen würde. Die Interessenlage wird durch die Vereinigung des begünstigten Grundstücks mit einem dritten Grundstück im vorliegenden Fall nicht verändert. Es sind keine sachlichen Gründe ersichtlich, die es rechtfertigen würden, dass die Baulast erlischt.

(2)

Zwar darf eine wegen fehlenden öffentlichen Interesses nach § 71 Abs. 3 Satz 2 LBO zu löschende Baulast nicht mehr durch eine Bauordnungsverfügung durchgesetzt werden (vgl. OVG NRW, Beschluss v. 10.10.1997 - 7 B 1974/97 - juris LS 4 und Rn. 20 ff.). Jedoch besteht vorliegend das öffentliche Interesse an der Baulast nach summarischer Prüfung nach wie vor. Aus der Akte des Landratsamts Karlsruhe über den Baugenehmigungsantrag vom 04.12.1995 ergibt sich, dass die Baulast, soweit sie die Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. ...06 verpflichtet, jederzeit uneingeschränkt und ungehindert Zugang und Zufahrt von der Daimlerstraße zum Grundstück Flst.Nr. ...79 zu dulden, dem Brandschutz der im Jahr 1996 genehmigten und später auch gebauten Lagerhalle auf dem Teil des heutigen Grundstücks Flst.Nr. ...17 dient, der als eigenes Grundstück mit der Flurstücknummer ...79 im Grundbuch ausgewiesen werden sollte. Nach § 4 Abs. 1 LBO dürfen Gebäude nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlich rechtlichen Verkehrsfläche liegt oder eine befahrbare, öffentlich rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Gemäß § 15 Abs. 1 LBO sind bauliche Anlagen so anzuordnen und zu errichten, dass bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Nach § 15 Abs. 6 LBO müssen zur Durchführung wirksamer Lösch- und Rettungsarbeiten durch die Feuerwehr geeignete und von öffentlichen Verkehrsflächen erreichbare Aufstell- und Bewegungsflächen für die erforderlichen Rettungsgeräte vorhanden sein. Ein effektiver Zugang zur Durchführung von Lösch- und Rettungsarbeiten im Bereich der 1996 genehmigten Lagerhalle war und ist von der im Süden gelegenen Benzstraße über das Grundstück Flst.Nr. ...17 nicht möglich, da die Fläche zwischen der Lagerhalle und der Benzstraße in einer Weise mit Betriebsgebäuden bebaut ist, dass es Lösch- und Rettungskräften nicht möglich ist, hinreichend nah ihre Rettungsgeräte aufzubauen.

Entgegen der Ansicht der Antragsteller ist das öffentliche Interesse an der Baulast auch nicht entfallen, weil im Jahr 2003 der westliche Streifen des Grundstücks Flst.Nr. ...06 mit dem Grundstück Flst.Nr. ...17 verbunden wurde, so dass letzteres mittlerweile auch an die nördlich gelegene Daimlerstraße angrenzt. Zwar besteht bei einer aus Anlass eines bestimmten Vorhabens übernommenen Baulast - wie hier - kein öffentliches Interesse mehr an dieser, wenn das begünstigte Bauvorhaben durch eine Änderung der Sachlage auch ohne die Baulast rechtmäßig geworden ist (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss v. 09.07.2014 - 3 S 899/14 - juris Rn. 23). Auf dem Grundstücksstreifen, der an die Daimlerstraße angrenzt, befindet sich jedoch die im Jahr 2002 baurechtlich genehmigte Lagerhalle. Diese verhindert, dass sich Lösch- und Rettungskräfte der 1996 genehmigten und im hinteren Bereich des Grundstücks gelegenen Lagerhalle von der Daimlerstraße aus über das Grundstück Flst.Nr. ...17 nähern und die erforderlichen Rettungsgeräte aufstellen können. Ebenfalls ist nicht ersichtlich, dass die Baugenehmigung für diese Lagerhalle rechtswidrig wäre, so dass nach Herstellung baurechtmäßiger Zustände ein angemessener Zugang von Lösch- und Rettungskräften hergestellt wäre. Dies wird von den Beteiligten auch nicht behauptet. Ein ausreichender Zugang von Lösch- und Rettungskräften ist nur über das Grundstück Flst.Nr. ...06 der Antragsteller gewährleistet.

Hingegen kann das öffentliche Interesse an der Baulast nicht mit der schlechten Erreichbarkeit des Grundstücks Flst.Nr. ...17 für Lastkraftwagen begründet werden. Insofern handelt es sich nicht um öffentliche Interessen, sondern private Interessen des Baulastbegünstigten, die irrelevant sind (vgl. Sauter, LBO BW, 3. Aufl., § 71 Rn. 47 <Feb. 2016> mwN). Den Antragstellern bleibt es unbenommen, eine unerlaubte Benutzung der Zufahrt über ihr Grundstück durch Fahrzeuge oder Personen zu anderen Zwecken als der Löschung von Bränden und des Schutzes von Leben und Gesundheit von Personen zivilrechtlich zu unterbinden.

(3)

Die Antragsteller haben als Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. ...06 gegen ihre Verpflichtung aus der Baulast verstoßen, jederzeit uneingeschränkt und ungehindert Zugang und Zufahrt über ihr Grundstück zum Grundstück Flst.Nr. ...79 zu dulden, indem sie das Tor zur Daimlerstraße verschlossen haben. Dass die freiwillige Feuerwehr einen Schlüssel für das Tor erhalten hat, ändert nichts. Damit ist nicht sichergestellt, dass andere Lösch- und Rettungskräfte das Grundstück betreten können.

bb)

Der Antragsgegner hat das ihm nach § 47 Abs. 1 Satz 2 LBO obliegende Ermessen rechtmäßig ausgeübt. Nach § 114 Satz 1 VwGO kann das Gericht die Ausübung des Ermessens lediglich darauf überprüfen, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist. Hierfür ist nichts ersichtlich. Insbesondere genügt die Verfügung vom 19.11.2015 dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.

Auch unter Ausklammerung der geringen Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache ist nicht ersichtlich, dass das Interesse der Antragsteller an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung das Vollziehungsinteresse überwiegt, zumal das öffentliche Interesse, die im Jahr 1996 genehmigte Lagerhalle und die Sozialräume im Falle eines Brandes mit Lösch- und Rettungskräften zu erreichen, besonders schwer wiegt.

Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage im Hinblick auf die Androhung eines Zwangsgelds in Höhe von 500 EUR unter Setzung einer Frist zur Erfüllung der Verfügung vom 19.11.2015 bis zum 15.09.2016 nach Nrn. 1 und 2 des Bescheids vom 22.08.2016 (vgl. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO in Verbindung mit § 12 LVwVG und § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO) wie auch im Hinblick auf die Erhebung von Gebühren in den streitgegenständlichen Bescheiden (vgl. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2, Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO) ist zulässig, aber unbegründet. Aufgrund der im Rahmen der Entscheidung nach § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmenden summarischen Prüfung der Rechtmäßigkeit der Verfügungen ergibt sich, dass das öffentliche Interesse das Interesse des Antragstellers überwiegt. Insbesondere ergibt eine summarische Prüfung, dass die Klage auch insofern keinen Erfolg haben dürfte. Vor allem dürfte die Androhung eines Zwangsgelds in Höhe von 500 EUR auf Grund der §§ 20, 23 LVwVG verhältnismäßig sein.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO.

Der Streitwert ergibt sich aus § 53 Abs. 2 Nr. 2 in Verbindung mit § 52 Abs. 1 und 2 GKG und Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der zuletzt am 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen.

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