Der Bescheid der Beklagten vom 8. März 2004 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. November 2004 wird geändert und die Streitsache zur Ermittlung der Höhe des festzusetzenden Ausgleichsbetrages an die Beklagte zurückverwiesen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Beteiligten je zur Hälfte.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu Sanierungsausgleichsbeträgen.

Er ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung S., Flur 36, Parzelle Nr. 135. Das 265 qm große Grundstück grenzt an die O.-Straße und wird sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt.

Am 3. April 1979 beschloss der Rat der Beklagten, vorbereitende Untersuchungen über die Notwendigkeit einer Sanierung im Stadtkern von S. durchführen zu lassen. Das Untersuchungsgebiet wurde mit Beschluss vom 9. September 1979 auf die gesamte Innenstadt erweitert.

Im April 1980 erstellte die von der Beklagten beauftragte ...-Planungsgruppe den Bericht über die vorbereitende Untersuchung für die Stadtsanierung S. Darin wurde festgestellt, dass insbesondere im gesamten Verlauf des innerstädtischen Hauptstraßenzuges O.-Straße-M.-Straße-Sch.-Straße Funktionsstörungen aufgrund sehr starker Verkehrsbelastung auftreten. Es wurde eine Reihe von Maßnahmen zur Durchführung der Sanierung sowie zur städtebaulichen Neuordnung vorgeschlagen, insbesondere zur Verkehrsberuhigung im Verlauf von O.-, M.- und Sch.-Straße. Außerdem wurde ein Vorschlag zur Abgrenzung des Sanierungsgebiets gemacht.

Am 2. Dezember 1980 beschloss der Rat der Beklagten die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Stadtmitte“ in der Stadt S. § 1 der Satzung enthält eine verbale Umschreibung des Sanierungsgebietes, die dem Vorschlag des Berichts über die vorbereitende Untersuchung entspricht und im Wesentlichen das Gebiet zwischen der S.-Bachbrücke im Westen, dem S.-Bach im Norden, der H.-Straße im Osten und der L 218 im Süden umfasst. In § 2 sind die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke aufgelistet, darunter auch das Grundstück des Klägers unter seiner damaligen Grundbuchbezeichnung. Die Satzung wurde am 21. Januar 1981 genehmigt. Der in den Verwaltungsakten befindliche Satzungstext enthält die mit dem Datum 5. Februar 1981 und dem Dienstsiegel versehene Unterschrift des damaligen Bürgermeisters B. Am 13. Februar 1981 wurde die Satzung im Mitteilungsblatt veröffentlicht. Der veröffentlichte Text enthält am Ende neben der Unterschrift des Bürgermeisters die Datumsangabe „09. Februar 1981“.

Am 24. Februar 1987 beschloss der Rat der Beklagten die Satzung über die Erweiterung des Sanierungsgebiets „Stadtmitte“, die nach Durchführung des Anzeigeverfahrens am 3. Dezember 1987 ausgefertigt und am 11. Dezember 1987 öffentlich bekannt gemacht wurde. Das Erweiterungsgebiet berührt das Grundstück des Klägers nicht.

Unter dem 13. September 1994 erstellte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte des ...-Kreises ein Gutachten über die Anfangs- und Endwerte im Sanierungsgebiet. Darin wurde das Vergleichswertverfahren nach Bodenrichtwerten angewendet. Zum Wertermittlungsstichtag heißt es, da der für Anfangs- und Endwerte maßgebliche Zeitpunkt, an dem die Sanierung abgeschlossen ist, noch nicht vorliege, werde ein geeigneter aktueller Stichtag zugrunde gelegt, und zwar der 31. Dezember 1994. Gegebenenfalls seien die ermittelten Werte später fortzuschreiben. Der durchschnittliche Anfangswert betrage 300 DM/qm. Für die Ermittlung des Endwertes seien folgende sechs Tatbestände, anhand deren eine sanierungsbedingte Werterhöhung festgestellt werden könne, geprüft worden: Allgemeiner Sanierungsvorteil, Ausbauvorteil Block, Ausbauvorteil Fußgängerzone, Umstrukturierungsvorteil, Aufzonungsvorteil und objektbezogene Besonderheiten. Für jeden dieser Tatbestände werden nähere Erläuterungen gegeben und entweder keine oder prozentuale oder absolute DM-Werte pro qm als Erhöhungsfaktoren des Anfangswertes genannt. Die durchschnittliche Höhe des Sanierungsvorteils betrage 33 DM/qm bzw. 8 % des Anfangswertes. Aus dem dem Gutachten beigefügten Karten ergibt sich, dass für das Grundstück des Klägers ein Anfangswert von 500 DM/qm und ein Endwert von 545 DM/qm angenommen wurde. Diese Karten teilen das Sanierungsgebiet in Anfangswertzonen mit einer Bandbreite von 180 DM/qm bis 800 DM/qm sowie in Endwertzonen mit einer Bandbreite von 200 DM/qm bis 850 DM/qm ein. Nähere Angaben zum fiktiven Bodenrichtwertgrundstück und zur Vergleichbarkeit des Klägergrundstücks mit diesem enthält das Gutachten nicht.

Am 15. November 1995 beschloss der Rat der Beklagten den Bebauungsplan „Innenstadt S.“ als Satzung, der nach Durchführung des Anzeigeverfahrens und Ausfertigung am 18. April 1996 öffentlich bekannt gemacht wurde. Darin wird u. a. in der O.-Straße und in der M.-Straße ein Fußgängerbereich festgesetzt. Für den Bereich, in dem das Grundstück des Klägers liegt, wird ein Kerngebiet festgesetzt.

Im Laufe der Sanierung wurden im Sanierungsgebiet insbesondere folgende Maßnahmen durchgeführt:

- Verkehrsberuhigung durch Schaffung einer Fußgängerzone

- Modernisierung der Bausubstanz durch Abbruch alter Gebäude und Neubebauung

- Verbesserung des Parkplatzangebotes durch Bau einer Tiefgarage

- Begrünung und Neugestaltung von Erschließungsstraßen.

Am 7. Juli 2000 fand eine weitere Sitzung des Gutachterausschusses statt, in der der Ausschuss nach ausgiebiger Diskussion der inzwischen durchgeführten Sanierungsmaßnahmen feststellte, dass die 1994 ermittelten Anfangs- und Endwerte weiterhin Gültigkeit hätten.

Am 9. August 2000 beschloss der Rat der Beklagten die Satzung über die teilweise Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt S.“. Die Satzung umfasst auch den Teilbereich des Sanierungsgebiets, in dem das Grundstück des Klägers liegt. Die Satzung wurde am 18. September 2000 ausgefertigt und am 29. September 2000 öffentlich bekannt gemacht.

Nach Durchführung eines Erörterungstermins zog die Beklagte den Kläger mit Bescheid vom 6. Dezember 2000 zu einem Ausgleichsbetrag i. H. v. 11.925 DM heran. Bei der Berechnung wurden ein Anfangswert von 500,- DM/qm und ein Endwert von 545 DM/qm zugrunde gelegt; die Differenz i. H. v. 45 DM/qm wurde mit der qm-Fläche des Grundstücks multipliziert.

Am 20. November 2001 bestätigte der Gutachterausschuss erneut die Anfangs- und Endwerte.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob der Kläger am 10. März 2003 bei dem erkennenden Gericht Klage gegen den Bescheid vom 6. Dezember 2000. Er trug vor, die Sanierungssatzung vom 2. Dezember 1980 sei fehlerhaft zustande gekommen und nichtig, weil sie nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden sei: Der Unterschrift des Bürgermeisters sei ursprünglich kein Datum beigefügt gewesen; dieses müsse erst später hinzugefügt worden sein.

Nachdem die Frage der ordnungsgemäßen Ausfertigung der Sanierungssatzung nicht geklärt werden konnte, hob die Beklagte den Bescheid vom 6. Dezember 2000 mit Bescheid vom 9. Januar 2004 auf.

Daraufhin erklärten die Beteiligten das damalige Klageverfahren (8 K 566/03.KO) in der Hauptsache für erledigt.

Die Sanierungsatzung vom 2. Dezember 1980 wurde am 29. Januar 2004 erneut ausgefertigt und am 13. Februar 2004 unter rückwirkender Inkraftsetzung zum 9. Februar 1981 erneut öffentlich bekannt gemacht.

Mit neuem Bescheid vom 8. März 2004 zog die Beklagte den Kläger zu einem Ausgleichsbetrag i. H. v. 6095 € heran. Dabei wurden die bisher angenommenen Anfangs- und Endwerte – umgerechnet in Euro, also 255,65 € bzw. 278,65 € – zugrunde gelegt und die sich ergebende Differenz von 23 € mit der qm-Fläche des Grundstücks multipliziert.

Den hiergegen gerichteten Widerspruch des Klägers vom 1. April 2004 wies der Kreisrechtsausschuss des ...-Kreises mit Widerspruchsbescheid vom 10. November 2004 als unbegründet zurück.

Mit der vorliegenden Klage verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. Zur Begründung macht er geltend: Eine sanierungsbedingte Werterhöhung seines Grundstücks sei nicht oder jedenfalls nicht in der festgesetzten Höhe eingetreten. Das Gutachten vom 13. September 1994 sei zu einer genauen Bestimmung der sanierungsbedingten Werterhöhungen einzelner Grundstücke nicht geeignet; hierzu hätte es vielmehr der Erstattung von Einzelgutachten bedurft. Auch hätte der Gutachterausschuss bei der Ermittlung der Endwerte zusätzlich das Ertragswertverfahren berücksichtigen müssen, zumindest in Form einer Plausibilitätskontrolle. Tatsächlich sei nämlich bei den geschäftlich genutzten Liegenschaften in der O.-Straße aufgrund der Sanierung ein enormer Wertverfall eingetreten: In Folge der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen sei die Innenstadt von S. wirtschaftlich „tot“, mehr als 1/3 der Geschäfts- und Verkaufsflächen stünden leer und die Mieten seien sanierungsbedingt drastisch gefallen. Im Übrigen seien die einzelnen Bewertungskriterien des Gutachtens überhöht angesetzt worden. Der allgemeine Sanierungsvorteil sei mit 3 DM/qm bezogen auf das Grundstück des Klägers zu hoch, weil durch die Sanierung die Einkaufssituation in der O.-Straße nicht verbessert, sondern durch Fehlleitung der Verkehrsströme verschlechtert worden sei. Der Ausbauvorteil Block sei mit 12 DM/qm überhöht, denn die Erschließungssituation des Kläger-Grundstücks habe sich verschlechtert, weil es über die neu geschaffene Tiefgarage nicht mit größeren Lieferfahrzeugen angefahren werden könne. Bei der Bemessung des Ausbauvorteils Fußgängerzone mit 25 DM/qm habe sich der Gutachterausschuss zwar zu Recht an der Höhe fiktiver Ausbaubeiträge orientiert, hätte aber einen höheren Gemeindeanteil berücksichtigen müssen. Ein Umstrukturierungsvorteil von 20 DM/qm sei im Block 7, in dem das Kläger-Grundstück liege, nicht eingetreten, weil die Sanierung insoweit keine Lageverbesserung bewirkt habe: Der neu geschaffene, sozial geförderte Wohnraum sei einer wenig konsumfreudigen Bevölkerungsgruppe zugewiesen worden; kaufkraftstärkere Bevölkerungskreise hätten sich neu orientiert und würden nun die großflächigen Einzelhandelsmärkte am Stadtrand aufsuchen.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 8. März 2004 sowie den dazu ergangenen Widerspruchsbescheid vom 10. November 2004 aufzuheben,

hilfsweise, eine Entscheidung nach § 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO zu treffen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verteidigt die Anfangs- und Endwertermittlung des Gutachterausschusses nach dem Bodenrichtwertverfahren und führt ergänzend aus: Entgegen der Ansicht des Klägers sei der Sanierungsvorteil nicht an einer Zunahme der Kaufkraft, sondern ausschließlich an der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu messen. Objektiv betrachtet sei ein erheblicher allgemeiner Sanierungsvorteil dadurch eingetreten, dass der Verkehrslärm in der O.-Straße durch die Schaffung einer Fußgängerzone beseitigt und eine erhebliche Verbesserung des Wohnumfeldes durch Um- und Neugestaltung von Straßen und Plätzen, Sanierung bzw. Beseitigung alter, unansehnlicher Bausubstanz und Schaffung neuer Parkflächen in der Tiefgarage bewirkt worden sei. Die Erschließungssituation des Kläger-Grundstücks sei verbessert worden, weil in der neuen Tiefgarage ein grundstücksnahes Parken möglich sei; mit Lieferfahrzeugen könne das Grundstück weiterhin über die Fußgängerzone angefahren werden. Die Anlegung einer Fußgängerzone sei für das Grundstück schon als solche vorteilhaft, weil sie der Erwartungshaltung der Kunden in Deutschland entspreche und die Sicherheit der dort wohnenden und arbeitenden Menschen erhöht habe.

Der Gutachterausschuss hat sich in einer weiteren Sitzung am 8. Juli 2005 zur Einzelbewertung des Grundstücks des Klägers geäußert und ausgeführt, durch die Beseitigung städtebaulicher Missstände im Sanierungsgebiet sei eine Bodenwertsteigerung von durchschnittlich 12 % eingetreten; da das Klägergrundstück bezüglich der „Lagegunst“ eher unterdurchschnittlich einzustufen sei, sei eine sanierungsbedingte Wertsteigerung von 9 %, wie sie dem erhobenen Ausgleichsbetrag entspreche, angemessen.

Die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes ergeben sich aus den Gerichtsakten dieses Verfahrens und des Verfahrens 8 K 566/03.KO sowie den beigezogenen Verwaltungs- und Widerspruchsvorgängen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Die zulässige Klage ist lediglich mit dem Hilfsantrag begründet.

Zwar erweist sich der Bescheid der Beklagten vom 8. März 2004 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. November 2004 dem Grunde nach als rechtmäßig (I.). Er ist jedoch der Höhe nach rechtswidrig, weil die Beklagte das ihr eingeräumte Ermessen bezüglich der Höhe des festzusetzenden Sanierungsausgleichsbetrages nicht fehlerfrei ausgeübt hat (II.). Insoweit liegen die Voraussetzungen des § 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO vor, so dass das Gericht von der ihm in dieser Vorschrift eingeräumten Möglichkeit Gebrauch macht, der Beklagten die Neuberechnung des Ausgleichsbetrages mit bestimmten Maßgaben zu überlassen (III.).

I. Der angefochtene Bescheid ist zunächst dem Grunde nach rechtmäßig. Er findet insoweit seine Rechtsgrundlage in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Das Grundstück des Klägers liegt im Geltungsbereich der Satzung der Beklagten über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Stadtmitte“ – Sanierungssatzung – vom 5. Februar 1981. An der Wirksamkeit dieser Satzung bestehen inzwischen keine Zweifel mehr. Die Beklagte hat eine ordnungsgemäße Ausfertigung der Satzung, die von ihr im Vorprozess 8 K 566/03.KO nicht nachgewiesen werden konnte, am 29. Januar 2004 nachgeholt und die Satzung am 13. Februar 2004 unter rückwirkender Inkraftsetzung zum 9. Februar 1981 erneut öffentlich bekannt gemacht.

Der rückwirkenden Inkraftsetzung steht nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht entgegen, dass die Sanierung inzwischen in Teilbereichen bereits abgeschlossen und die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets insoweit bereits aufgehoben wurde (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.12.1998 – 4 C 14/97 –, NVwZ 1999, Seite 419 f.). Die Beklagte war auch nicht allein wegen des Verstreichens eines erheblichen Zeitraums seit der ursprünglichen Beschlussfassung über die Satzung und der inzwischen eingetretenen Änderung der Rechtslage (Inkrafttreten des 2. Kapitels des BauGB anstelle des früheren Städtebauförderungsgesetzes) an einer rückwirkenden Inkraftsetzung der wegen eines Ausfertigungsmangels ungültigen Sanierungssatzung gehindert (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 10.11.1998 – 4 BN 38/98 –, NVwZ 1999, Seite 420 f.).

Die Beklagte ist auch dem Grunde nach berechtigt, den Ausgleichsbetrag von dem Kläger zu fordern, weil die Sanierung in dem Teilbereich, in dem das Grundstück des Klägers liegt, im Sinne des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB abgeschlossen ist. Die Satzung über die teilweise Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets „Innenstadt A-Stadt“ vom 9. August 2000, die mit der öffentlichen Bekanntmachung vom 29. September 2000 in Kraft trat, umfasst auch das Quartier 5 des Sanierungsgebiets, in dem das Grundstück des Klägers gelegen ist.

II. Anders als dem Grunde nach erweist sich die Festsetzung des Ausgleichsbetrages der Höhe nach als ermessensfehlerhaft.

Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB muss die Höhe des Ausgleichsbetrages der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes des veranlagten Grundstücks entsprechen. § 154 Abs. 2 BauGB bestimmt hierzu näher, dass die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert besteht, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

In der Rechtsprechung ist allerdings anerkannt, dass die Höhe des Ausgleichsbetrages nicht das Ergebnis einer exakten Rechenoperation, sondern der Betätigung des regelmäßig durch gutachterliche Feststellungen gestützten gemeindlichen Wertermittlungsermessens ist, welches gerichtlich nur eingeschränkt (§ 114 VwGO) überprüfbar ist (vgl. z.B. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12.04.2005 – 6 A 12246/04.OVG –, Seite 15, m.w.N.). Andererseits muss die Ausübung dieses Wertermittlungsermessens in Übereinstimmung mit den im Baugesetzbuch und den Bestimmungen der Wertermittlungsverordnung niedergelegten allgemein anerkannten Grundsätzen für die Ermittlung des Verkehrswertes stehen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, a.a.O., m.w.N.). Ist Letzteres wegen einer Verkennung der tatsächlichen Verhältnisse, der rechtlichen Maßstäbe oder ihrer fehlerhaften Umsetzung im Bodenwertgutachten nicht gewährleistet, fehlt es an der hinreichenden Determinierung des Wertermittlungsermessens, was regelmäßig mit Verwerfungen bei der Feststellung der Bodenwertsteigerung verbunden ist (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, a.a.O.). Zu einer rechtlichen Beschwer des Abgabenschuldners führt dies jedenfalls dann, wenn bei einer fehlerfreien Betätigung des Wertermittlungsermessens eine geringere Abgabenbelastung erwartet werden kann (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, a.a.O.).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Wertermittlung der Beklagten für das Grundstück des Klägers steht in mehrfacher Hinsicht mit den anerkannten allgemeinen Wertermittlungsgrundsätzen nicht im Einklang, woraus sich die Möglichkeit einer geringeren Abgabenbelastung des Klägers bei fehlerfreier Betätigung des Wertermittlungsermessens ergibt.

1. Als fehlerhaft erweist sich bereits die Festlegung des Stichtages für die Ermittlung des Anfangswertes, den die Beklagte offenbar aus dem Wertermittlungsgutachten vom 13. September 1994 übernommen hat.

Zwar wird in dem Gutachten grundsätzlich zutreffend zwischen dem Stichtag für die Ermittlung der Preisverhältnisse (§ 3 Abs. 1 Satz 1 der Wertermittlungsverordnung – WertV –) und dem Stichtag für die Anfangswertqualität des betroffenen Grundstückes unterschieden. Doch fehlt es an einer eindeutigen und hinreichend begründeten Festlegung des Stichtages für die Anfangswertqualität.

Nach der Rechtsprechung sind die für die Anfangswertqualität des Grundstückes bestimmenden Maßstäbe aufgrund der Verweisung des § 28 Abs. 1 WertV auf die Tatbestände des § 26 Abs. 1 WertV auf einen Zeitpunkt zu beziehen, in dem sich auf dem Grundstücksmarkt noch keine sanierungsbedingten Einflüsse bemerkbar gemacht haben (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12.04.2005, Seite 16, m.w.N.). Dies wird in der Regel der Zeitpunkt des Beschlusses der Gemeinde über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen sein (vgl. z.B. OVG Sachsen, Urteil vom 17.06. 2004 – 1 B 854/02 –, Juris, Rdnr. 34, m.w.N.). Doch kann sich je nach Lage der Dinge auch ein früherer Zeitpunkt ergeben.

Vorliegend ist bereits zu beanstanden, dass das Gutachten vom 13. September 1994 hinsichtlich des Zeitpunkts für die Anfangswertqualität keine eindeutige Festlegung trifft. Auf Seite 10, Ziffer 4.1 des Gutachtens ist bei dem Stichwort Wertermittlungsstichtag lediglich andeutungsweise davon die Rede, dass insoweit das „Jahr 1979“ maßgeblich sei. Soweit damit der Zeitpunkt des Ratsbeschlusses über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen vom 3. April 1979 gemeint gewesen sein sollte, bleibt zu bemängeln, dass sich das Gutachten nicht mit dem Hinweis im Bericht über die vorbereitende Untersuchung (Bl. 10 VA Band 1) auseinandersetzt, wonach der Stadtrat bereits am 26. Juni 1977 einen Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für den gesamten Altstadtbereich mit dem Ziel einer städtebaulichen Neuordnung aufgestellt hatte und die Voruntersuchungen zu dieser Planung „sehr schnell“ zu dem Ergebnis geführt hätten, dass die tiefgreifenden Veränderungen in der baulichen Substanz und der städtebaulichen Funktion nur mit einem Sanierungsverfahren nach dem damaligen Städtebauförderungsgesetz realisiert werden könnten. Es erscheint keineswegs ausgeschlossen, dass bereits der Planaufstellungsbeschluss vom 26. Juni 1977 oder jedenfalls das Ergebnis der nachfolgenden Untersuchungen und die daraus resultierende Aufhebung des Planaufstellungsbeschlusses zu relevanten Bewegungen auf dem Grundstücksmarkt in Erwartung einer bevorstehenden Sanierung geführt haben. Dies hat das Gutachten vom 13. September 1994 offenbar nicht erkannt und daher auch nicht gewürdigt.

Noch schwerer wiegt allerdings, dass das Gutachten auch keinerlei Feststellungen zu dem wertbildenden Zustand (§ 3 Abs. 2 WertV) der Grundstücke im Sanierungsgebiet in dem für die Bestimmung der Anfangswertqualität maßgeblichen Zeitpunkt enthält. Auch die späteren Äußerungen des Gutachterausschusses enthalten hierzu nichts Verwertbares.

2. Zu bemängeln ist weiter, dass die Beklagte die Wahl des konkreten Wertermittlungsverfahrens nicht ermessensfehlerfrei begründet hat.

Zwar steht den Gemeinden grundsätzlich ein Wahlrecht innerhalb des nicht abschließenden Kanons der nach § 7 Abs. 1 WertV zugelassenen Bewertungsverfahren zu (vgl. § 7 Abs. 2 1. Halbsatz WertV). Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Gemeinde bei der Wahl ihrer Bewertungsmethode freie Hand hätte, sondern sie ist auch insoweit auf die Beachtung der allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung zu verweisen. Hierzu gehört die in § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV geregelte methodische Vorgabe, wonach bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwertes der Bodenwert „durch Vergleich“ mit dem Wert „vergleichbarer“ unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist. Aus dem Zusammenspiel dieser Vorschrift mit den §§ 13 und 7 WertV leitet die Rechtsprechung einen methodischen Vorrang zu Gunsten des Vergleichswertverfahrens ab, der sich im Anwendungsbereich des § 13 WertV grundsätzlich im Sinne einer Subsidiarität des in Abs. 2 dieser Vorschrift geregelten Richtwertverfahrens auswirkt. In Anbetracht dieser Rechtslage obliegt es der Gemeinde bzw. dem von ihr mit der Wertermittlung zu beauftragenden Gutachterausschuss (vgl. dazu § 8 Abs. 2 und 5 Gutachterausschuss-Verordnung), nach § 7 Abs. 2, 2. Halbsatz WertV nicht nur die Entscheidung zu Gunsten des Richtwertverfahrens speziell zu begründen, sondern auch darzulegen, weswegen die Bodenwertermittlung bei Anwendung des Richtwertverfahrens nicht unter Einbeziehung sämtlicher der in den §§ 3 Abs. 2, 13 Abs. 2 Satz 2 WertV geregelten Wertfaktoren erfolgt ist. Ein diesbezüglicher Begründungsmangel stellt mehr als einen bloßen Ordnungsverstoß dar, denn er bewirkt zumindest eine Einschränkung der Verwertbarkeit des Gutachtens, weil die nach § 7 Abs. 2 WertV vorgegebenen Begründungserwägungen zu den das behördliche Wertermittlungsermessen determinierenden Faktoren gehören, denen im Falle ihres Fehlens eine Relevanz in Bezug auf die Höhe des Ausgleichsbetrages nicht abgesprochen werden kann (vgl. zum Ganzen: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12.04.2005, a.a.O., Seite 22 f.).

Vorliegend fehlt es schon an einer nachvollziehbaren Begründung im Gutachten vom 13. September 1994, weshalb anstelle des direkten Vergleichswertverfahrens nach § 13 Abs. 1 WertV das Richtwertverfahren nach § 13 Abs. 2 WertV gewählt wurde. Vielmehr deutet die Formulierung auf Seite 10, Ziffer 4.1, Stichwort „Vergleichswertverfahren“ des Gutachtens, wonach daneben oder anstelle von Vergleichspreisen auch geeignete Bodenrichtwerte zur Wertermittlung herangezogen werden können, darauf hin, dass der Gutachterausschuss nicht von der Nachrangigkeit des Richtwertverfahrens, sondern von einer Gleichrangigkeit der in § 13 Abs. 1 und 2 WertV genannten Verfahren ausgegangen ist. Auch in den ergänzenden Äußerungen des Gutachterausschusses ist die erforderliche Begründung der Wahl des Richtwertverfahrens nicht nachgeholt worden.

Soweit in der Klageerwiderung (Bl. 59 GA) behauptet wird, mit Ausnahme der im Gutachten auf Seite 11 aufgeführten Kauffälle habe es keine Verkaufsfälle von unbebauten Bauland und somit keine Vergleichsgrundstücke gegeben, bezieht sich diese Äußerung ersichtlich auf Verkaufsfälle im Sanierungsgebiet nach 1979 und damit ohnehin auf potentiell sanierungsbeeinflusste Verkaufsfälle, enthält also keine Aussage zu vergleichbaren sanierungsunbeeinflussten Verkaufsfällen außerhalb des Sanierungsgebiets.

3. Doch auch, wenn man einmal unterstellt, dass die Beklagte im Ergebnis zu Recht das Bodenrichtwertverfahren gewählt hat, weil es keine ausreichende Zahl von sanierungsunbeeinflussten Verkaufspreisen gab, fehlt es jedenfalls an einer zutreffenden Handhabung des Richtwertverfahrens.

Bei der Ermittlung des Anfangswertes nach dem Bodenrichtwertverfahren leitet sich dessen Höhe aus einem Vergleich der wertbestimmenden Merkmale des streitgegenständlichen Grundstückes mit denjenigen des (fiktiven) Richtwertgrundstücks ab (indirekter Preisvergleich), für das die gebietsspezifischen Maßstäbe des § 26 Abs. 1 WertV in gleicher Weise Geltung beanspruchen wie für Objekte des direkten Preisvergleichs (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14.09.2004 – 6 A 10530/04.OVG –, Seite 25). Dieses fiktive Richtwertgrundstück ist nur dann als Vergleichsobjekt zur Ermittlung des Bodenwertes geeignet, wenn es in Bezug auf die in § 13 Abs. 2 Satz 2 WertV bezeichneten Qualitätsmerkmale hinreichend bestimmt ist. Rechtlicher Maßstab für die Geeignetheit des Bodenwertes im Sinne von § 13 Abs. 2 Satz 1 WertV sind Lage und Entwicklungszustand des Grund und Bodens, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und die vorherrschende Grundstücksgestalt. Diese rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften kennzeichnen die Qualität des Richtwertobjektes und eröffnen erst die Möglichkeit eines aussagekräftigen Quervergleichs mit dem eigentlichen Gegenstand der Wertermittlung (vgl. zum Ganzen OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12.04.2005, a.a.O., Seite 20). Dabei ist weiter zu beachten, dass sich Richtwertgrundstücke aus einer Richtwertzone innerhalb des Sanierungsgebietes grundsätzlich nicht als Vergleichsmaßstab im Wertermittlungsverfahren eignen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14.09.2004, a.a.O., Seite 25).

Diesen Anforderungen genügt das Gutachten vom 13. September 1994 nicht. Es fehlt bereits an jeglichen Darlegungen zur hinreichenden Bestimmung des fiktiven Richtwertgrundstückes anhand der wertbildenden Faktoren der §§ 13 Abs. 2 Satz 2 WertV i.V.m. 3 Abs. 2, 4 bis 7 WertV. Zusätzlich ist darauf hinzuweisen, dass die auf Seite 11 des Gutachtens aufgelisteten, als Vergleichsfälle herangezogenen „Kauffälle für die Bodenrichtwertzone 250 DM/qm“ offenbar alle im Sanierungsgebiet liegen und auch von den Kaufvertragsdaten (6. März 1985 bis 28. Februar 1994) her kaum sanierungsunbeeinflusst gewesen sein können.

Darüber hinaus wird die Vergleichbarkeit des Bewertungsobjekts mit dem Richtwertgrundstück im Gutachten (Seite 12, Stichwort Bodenrichtwerte) zwar behauptet, aber nicht nachvollziehbar dargelegt.

Generell fehlt es an der Nachvollziehbarkeit der ermittelten Anfangswerte: So spricht das Gutachten einerseits von einem durchschnittlichen Anfangswert von 300 DM/qm (Seite 16, 3. Absatz), wobei sich aus den herangezogenen Kauffällen (Seite 11) rein rechnerisch allerdings nur eine Durchschnittswert von 251,97 DM/qm ergibt; andererseits werden im Sanierungsgebiet Anfangswerte in einer Bandbreite von 150 DM/qm bis 800 DM/qm festgelegt (vgl. die Karte 6.2, Blatt 184 VA Band 3), ohne dass diese breite Streuung und die Festlegung der konkreten Werte für die einzelnen Teilbereiche des Gebiets irgendwo nachvollziehbar begründet würden.

Somit erweist sich bereits die Ermittlung des Anfangswertes aus mehreren Gründen als ermessensfehlerhaft.

4. Was die Festlegung des sowohl für die Bestimmung des Anfangs- als auch des Endwertes maßgeblichen Stichtags für die Ermittlung der Preisverhältnisse (§ 28 Abs. 2 WertV) angeht, leidet das Gutachten vom 13. September 1994 von vornherein an dem Mangel, dass es bereits ungefähr sechs Jahre vor dem hier allein in Betracht kommenden Zeitpunkt der öffentlichen Bekanntmachung der Teilaufhebungssatzung vom 9. August 2000 am 29. September 2000 erstellt wurde. Deshalb stellt das Gutachten „notgedrungen“ auf einen wesentlich früher gelegenen fiktiven Zeitpunkt ab, nämlich den 31. Dezember 1994 (Seite 20, Stichwort „Wertermittlungsstichtag“). Zwar hat der Gutachterausschuss dieses Problem erkannt und in seiner ergänzenden Äußerung vom 20. November 2001 versucht, dem Rechnung zu tragen. Die knappe Feststellung, dass die 1994 ermittelten Anfangs- und Endwerte auch für den „richtigen“ Stichtag des Wirksamwerdens der Teilaufhebung der Sanierungssatzung Gültigkeit haben, ist angesichts der dargestellten fehlerhaften Ermittlung gerade der Anfangswerte letztlich unbehelflich.

5. Schließlich ist aber auch die Feststellung des Endwertes aufgrund der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen nicht ermessensfehlerfrei erfolgt.

Zwar steht der Gemeinde auch insoweit ein verfahrensbezogener Ermessensspielraum zur Verfügung. Auch ist die Anwendung des so genannten „additiven Verfahrens (auch Komponentenlösung nach dem Modell Niedersachsen genannt), das vorliegend zur Anwendung gelangte, nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz nicht grundsätzlich zu beanstanden (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14.09.2004, a.a.O., Seite 29, m.w.N.). Bei diesem Verfahren wird der Endwert ausgehend vom Anfangswert durch Addition der einzelnen maßnahmenbedingten Bodenwerterhöhungen errechnet.

Dabei wird der Gemeinde in Bezug auf den Umfang der Erhöhung oder Minderung des Bodenwertes ein Schätzungsspielraum zugebilligt (vgl. z.B. OVG Schleswig Holstein, Beschluss vom 09.07.2001 – 1 M 22/00 -, Juris). Die gerichtliche Überprüfung beschränkt sich auf eine Plausibilitätskontrolle der Auswahl und der Bewertung der als Wertaufschläge ausgewählten „Komponenten“ (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14.09.2004, a.a.O., Seite 30).

Vorliegend erscheint zwar die Auswahl der Werterhöhungskomponenten „Allgemeiner Sanierungsvorteil“, „Ausbauvorteil Block“, „Ausbauvorteil Fußgängerzone“, „Umstrukturierungsvorteil“, „ Aufzonungsvorteil “ und „Objektbezogene Besonderheiten“ grundsätzlich nachvollziehbar. Es fehlt jedoch in mehrfacher Hinsicht an einer hinreichenden Plausibilisierung der Bewertung der einzelnen Komponenten.

So ist zwar die Bewertung des allgemeinen Sanierungsvorteils mit 1 % des Anfangswertes – vom Prozentsatz her – kaum zu beanstanden, da ohnehin an der untersten Grenze gelegen. Indessen setzt sich in der Bewertung dieser Werterhöhungskomponente als Prozentsatz des Anfangswertes letztlich die fehlerhafte Ermittlung des Anfangswertes fort. Gleiches gilt für die Bewertung des Umstrukturierungsvorteils, weil sich diese aus der – wie dargelegt – nicht nachvollziehbaren Annahme eines durchschnittlichen Anfangswertes von 300 DM/qm ableitet. Darüber hinaus erscheint aber auch die eine Bandbreite von 5 DM/qm bis 20 DM/qm umfassende Differenzierung des Umstrukturierungsvorteils nach Blöcken nicht ausreichend plausibilisiert (vgl. Gutachten Seite 16).

Vor allem aber ist die Orientierung des „Ausbauvorteils Fußgängerzone“ an der Höhe eines fiktiven ersparten Straßenausbaubeitrags zu beanstanden. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat entschieden, dass der gesetzliche Ausschluss der Beitragspflicht nach § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB jeder rechtlichen Konstruktion entgegen steht, mit der die durch Erschließungsmaßnahmen bewirkte Wertsteigerung eines im förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks in Analogie zum Beitragsrecht geltend gemacht wird (vgl. Urteil vom 14.09.2004, a.a.O., Seite 31). Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht in der Entscheidung, mit der die Revisionsnichtzulassungsbeschwerde gegen dieses Urteil zurückgewiesen wurde, zu erkennen gegeben, dass fiktiv ermittelte Ausbaubeiträge wegen des rechtlichen Unterschieds zwischen Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 BauGB einerseits und Erschließungs- und Ausbaubeiträgen andererseits lediglich „nicht ohne weiteres“ zur Bemessung der durch den Ausbau der Erschließungsanlagen bedingten Bodenwertsteigerung angesetzt werden dürfen; andererseits sei aber nicht ausgeschlossen, dass fiktive Ausbaubeiträge je nach den Umständen des Einzelfalls als Anhaltspunkte bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mit herangezogen werden können. Je nach Art und Umfang des Erschließungsvorteils, der Höhe der Erschließungskosten im Verhältnis zum absoluten Grundstückswert und den Gegebenheiten des Grundstücksmarktes könne die Annahme gerechtfertigt sein, dass ersparte Aufwendungen für Erschließungs- oder Ausbaubeiträge zu einer Wertsteigerung des Grundstücks in entsprechender Höhe führen. Insoweit sei es jedoch erforderlich, die tatsächlichen Umstände, die den Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf entsprechende Bodenwerterhöhungen tragen sollen, konkret und nachvollziehbar darzulegen (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Beschluss vom 21.01.2005 – 4 B 1/05 –, Juris, Rndr. 12).

Zumindest an einer solchen konkreten und nachvollziehbaren Begründung, weshalb vorliegend ein Rückschluss von der Höhe fiktiver Ausbaubeiträge auf entsprechende Bodenwerterhöhungen möglich ist, fehlt es hier. Darüber hinaus ist die angenommene Höhe der ersparten fiktiven Ausbaubeiträge von 30 DM/qm bisher nicht rechnerisch nachvollziehbar begründet worden.

Zudem fällt auf, dass Sanierungsvorteile durch den Ausbau zur Fußgängerzone gleich mehrfach berücksichtigt wurden, und zwar außer bei der Werterhöhungskomponente „Ausbauvorteil Fußgängerzone“ auch schon beim „Allgemeinen Sanierungsvorteil“ und noch einmal beim „Ausbauvorteil Block“. Dabei wird nicht deutlich, ob der mehrfachen Berücksichtigung durch entsprechende Abschläge bei der Einbeziehung in die einzelnen Komponenten Rechnung getragen wurde.

Letztendlich bleibt anzumerken, dass das Gutachten zwar die Möglichkeit so genannter „Pionierabschläge“ mit einem Abzinsungssatz von 5,5 % (§ 28 Abs. 3 Satz 2 WertV) andeutet (Seite 17), aber dann nicht weiter ausführt, weshalb keinerlei Abschläge vorgenommen wurden.

III. Die festgestellten, sich ausschließlich auf die Höhe des Ausgleichsbetrages auswirkenden Bewertungsmängel zwingen nicht dazu, den angefochtenen Bescheid – wie vom Kläger mit seinem Hauptantrag begehrt – vollständig aufzuheben. Vielmehr ist seinem Rechtsschutzziel schon dadurch genügt, dass der Bescheid – entsprechend seinem Hilfsantrag – lediglich nach Maßgabe des § 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO geändert und die Rechtssache zur ermessensfehlerfreien Neuberechnung des Ausgleichsbetrages an die Beklagte zurückverwiesen wird.

Die Voraussetzungen des § 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO liegen hier vor. Bei dem angefochtenen Bescheid handelt es sich um einen Verwaltungsakt, der einen Geldbetrag festsetzt; die Ermittlung des Festsetzungsbetrages ist aus den oben dargelegten Gründen fehlerhaft erfolgt. Die korrekte Ermittlung des festzusetzenden Betrages bedarf hier eines nicht unerheblichen Aufwands. Im Einzelnen bedarf es der Konkretisierung des Stichtages für die Anfangswertqualität, einer tragfähigen Begründung für die Wahl des Bodenrichtwertverfahrens, einer hinreichenden Bestimmung der Eigenschaften des Richtwertgrundstücks, Feststellungen zur Vergleichbarkeit des Grundstücks des Klägers mit dem fiktiven Richtwertgrundstück und einer Neubewertung einzelner Komponenten der Bodenwerterhöhung im Rahmen des additiven Verfahrens unter Zugrundelegung des zutreffenden Stichtags für die Preisverhältnisse. Dabei schließt sich die Kammer der Auffassung des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz an, wonach die Neuermittlung des festzusetzenden Betrages gerade dann eines nicht unerheblichen – letztlich allein vom Gericht gar nicht zu leistenden – Aufwandes im Sinne von § 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO bedarf, wenn die konkrete Forderungshöhe von der (erneuten) Betätigung eines behördlichen Wertermittlungsermessens abhängt (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12.04.2005, Seite 25 f.).

Die Beklagte wird daher nunmehr den Ausgleichsbetrag unter Berücksichtigung der sich aus Ziffer II. Nrn. 1 bis 5 dieses Urteil ergebenden konkreten Maßgaben neu zu ermitteln haben. Gemäß § 113 Abs. 2 Satz 3 VwGO hat sie sodann den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mitzuteilen; nach Rechtskraft der Entscheidung des Verwaltungsgerichts ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekannt zu geben.

IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Sie berücksichtigt, dass derzeit noch offen ist, wie sich die Neuberechnung auf das Grundstück des Klägers konkret auswirken wird.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 6.095 € festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG).

Die Festsetzung des Streitwertes kann nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 GKG mit der Beschwerde angefochten werden.