Urteil vom Verwaltungsgericht Köln - 14 K 2838/99

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 30. April 1997 sowie des Aufhebungsbescheides vom 11. Februar 1998 verpflichtet, der Klägerin die mit Schreiben vom 27. August 1996 beantragte Abbruchgenehmigung für das Haus L. , H. straße 00, zu erteilen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte,.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

T a t b e s t a n d

Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks L. , H. straße 00, das 1.100 qm groß ist. Das Wohnhaus hat eine Wohnfläche von 101,07 qm im Erdgeschoss und 42,09 qm im teilweise freiliegenden Kellergeschoss, sowie eine Nutzfläche von 56 qm.

Das Haus wurde 1947 für den Vater der Klägerin, der damals Baudezernent der Stadt L. war, als "Doppelbehelfsheim" von dem Architekten Wilhelm S. geplant und in der Folgezeit als eingeschossiges freistehendes Einfamilienhaus mit leicht geneigtem Flachdach auf sichtbar belassenen Unterzügen errichtet. Der Baukörper ist in zwei unterschiedlich tiefe, leicht gegeneinander versetzte Bauteile gegliedert und hat eine nach Osten ausgerichtete Gartenfront.

Am 2.6.1995 trug der Funktionsvorgänger des Beklagten das Haus der Klägerin nebst Garten unter der Nummer 7512 in die Denkmalliste der Stadt L. ein. Über die Eintragung erteilte er der Klägerin unter dem 7.6.1995 einen Bescheid. Die Eintragung wurde damit begründet, dass das Haus ein typisches, in der weitgehend unveränderten Form jedoch seltenes Beispiel der frühen Wiederaufbauphase sei. Es sei ein schlichter, an klaren Funktionsabläufen orientierter Wohnbau. Sein Architekt gehöre zu den bekanntesten Kölner Architekten, der den Protagonisten des "Neuen Bauens" nicht nachstehe.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob die Klägerin gegen den Eintragungsbescheid am 17.4.1996 Anfechtungsklage - 14 K 3431/96 -. In diesem Verfahren machte sie neben Bedenken gegen die Denkmalwürdigkeit des Gebäudes geltend, das Haus sei nicht mit zumutbarem Aufwand erhaltungsfähig. Hierzu legte sie ein Gutachten von Dipl. Ing. Klaus N. vom 29.6.1996 vor. Dieses kam zu dem Ergebnis, dass zur Sanierung des Hauses 595.785,00 DM aufgewandt werden müssten.

Mit Schreiben vom 27.8.1996 stellte die Klägerin einen Antrag auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung.

Mit Bescheid vom 12.9.1996 ordnete daraufhin der Funktions-vorgänger des Beklagten die sofortige Vollziehung des Eintragungsbescheides an. Am 26.9.1996 beantragte die Klägerin auch die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch des Gebäudes und berief sich auf die Sanierungsbedürftigkeit der Wohnung und den schlechten Erhaltungszustand des Hauses.

Daraufhin wurde das Gutachten N. unter dem 13.11.1996 vom Fachbereich "technisches Gebäudemanagement" der Stadt L. überprüft. Die Untersuchung kam zu dem Ergebnis, dass die Aussagen des Gutachters nicht zu bezweifeln seien. Einsparmöglichkeiten würden im Bereich von 1 - 1,5 % gesehen, wenn das Sanie- rungskonzept nicht nach § 1 WSVO 95 Tabelle 1, sondern nach WSVO Anlage 3 , Tabelle 1 ausgearbeitet werde. Die Kostenansätze seien als annehmbar zu bezeichnen. Mit Bescheid vom 26.11.1996 gab daraufhin der Funktionsvorgänger des Beklagten der Klägerin die Zusicherung für den Abbruch befristet bis zum 31.1.1998. Vor Erteilung der Genehmigung sei der Nachweis zu erbringen, dass die Denkmalbehörde keine Bedenken gegen den Abbruch habe. Da die untere Denkmalbehörde den Erhaltungsaufwand als zumutbar ansah, wurde mit Bescheid vom 30.4.1997 der Abbruchantrag abgelehnt. Den am 6.5.1997 eingelegten Widerspruch begründete die Klägerin wieder ausführlich unter Hinweis auf das vorgelegte Gutachten. Daraufhin forderte die Bezirksregierung den Funktionsvorgänger des Beklagten auf, die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. In einem weiteren internen Vermerk der unteren Denkmalbehörde vom 7.1.1998 wurden die Feststellungen des Gutachters N. als sehr sorgfältig und ausführlich bezeichnet. Es müssten zwar nicht alle Arbeiten sofort durchgeführt werden, um das Haus bewohnbar zu machen. Allerdings sei fraglich, wer so verfahren werde; denn derartige Maßnahmen möchte man als Erwerber gerne schnell hinter sich bringen. Die Gesamtkosten könnten unter Berücksichtigung von Einsparmöglichkeiten 515.000,00 DM betragen, wenn man davon ausgehe , dass nur 50 % der Eventualkosten anfielen. Mit Schreiben vom 9.3.1998 wies die Bezirksregierung zur Vorbereitung einer Besprechung darauf hin, dass der Umfang der notwendigen Sanierungsarbeiten das Denkmal in seinem Erscheinungsbild wesentlich verändern werde. Im Widerspruchsverfahren sei der Umfang der er- forderlichen Sanierungsarbeiten zu prüfen, ebenso die Auswirkungen auf das Erscheinungsbild.

In dem Besprechungstermin vom 11.3.1998 zwischen der Bezirksregierung, der unteren Denkmalbehörde und dem Rheinischen Amt für Denkmalpflege wurden mehrere Möglichkeiten des Wärmeschutzes besprochen; unter anderem die Ummantelung der Balken oder die Trennung der außen liegenden Balkenteile von den Inneren, wobei eine vorübergehende Zerstörung der Außenteile in Kauf genommen werden müsse. Andere Möglichkeiten, die Balken trotz der notwendigen Wärmedämmung zu erhalten, seien nicht vorhanden. Die Bezirksregierung kritisierte in dem Termin die mangelnde Aufklärung der für die Zumutbarkeit des Erhalts des Gebäudes wesentlichen Fragen und kündigte an, dass sie den Vorgang zurückgeben werde mit der Bitte, einen Abhilfebescheid zu erlassen.

Unter dem 27.3.1998 bat die Bezirksregierung den Funktionsvorgänger des Beklagten, nunmehr dem Widerspruch abzuhelfen. Hierbei führte die Bezirksregierung aus, dass die vorhandene und untaugliche Innendämmung entfernt und gegen eine bauphysikalisch richtige Außendämmung ersetzt werden müsse. Das Erscheinungsbild der filigranen Rippen der Dachplatte würde dadurch leiden. Dar- über informierte die Bezirksregierung die Klägerin.

Am 7.5.1998 wurde in dem Verfahren 14 K 3431/96 ein Ortstermin durchgeführt, bei dem unter anderem die Erhaltungsmöglichkeit des äußeren Erscheinungsbildes durch thermische Trennung der Dachkonstruktion erörtert wurde. Mit Schreiben vom 29.5.1998 erinnerte die Bezirksregierung an die Erledigung ihrer Weisung. Mit Abhilfebescheid vom 18.6.1998 teilte der Funktionsvorgänger des Beklagten der Klägerin mit, dass er dem Widerspruch stattgebe und in kürze die Abbruchgenehmigung erteilt werde.

Im Verfahren 14 K 3431/96 legte die Klägerin ein weiteres Gutachten von Dipl. Ing. N. vom 30.6.1998 zur Frage der thermischen Trennung der Dachkonstruktion vor. Hierfür errechnete der Gutachter Kosten in Höhe von 104.220,00 DM.

Mit Schreiben vom 24.8.1998 kündigte daraufhin der Funktionsvorgänger des Beklagten die Rücknahme des Abhilfebescheides gemäß § 48 VwVfG NW an. Auf Grund des neuen Gutachtens werde er keine denkmalrechtliche Erlaubnis erteilen, weil nach diesem Gutachten die sichtbaren Unterzüge erhalten werden könnten.

Durch Urteil der Kammer vom 25.8.1998 - 14 K 3431/96 - wurde die Anfechtungsklage gegen den Eintragungsbescheid abgewiesen. Die Kammer führte hierzu aus, das Haus der Klägerin sei ein ganz frühes Beispiel der Umsetzung der am "Neuen Bauen" orientierten Bauweise im Einfamilienhausbau nach dem 2. Weltkrieg. Es habe exemplarische Bedeutung für die Mangelzeit der ersten Nach- kriegsjahre als auch für die besondere Entwicklung des Wohnungsbaues Anfang der 50er Jahre. Der derzeitige bauliche Zustand hebe die Denkmaleigenschaft nicht auf. Die notwendige Sanierung werde das Gesamterscheinungsbild des Denkmals nicht ändern. Die Frage der Zumutbarkeit der Erhaltung sei für den Denkmalwert nicht entscheidend. Substanzvernichtende Schäden seien nicht erkennbar.

Mit Schreiben vom 3.9.1998 wies die Klägerin die untere Denkmalbehörde darauf hin, dass das Ergänzungsgutachten keine neuen Erkenntnisse über die technischen Möglichkeiten der Erhaltung gebracht habe, sondern nur die von Dr. Goege vom Rheinischen Amt für Denkmalpflege genannte Möglichkeit untersucht habe.

Hinsichtlich des neuen Gutachtens wurde in einem Vermerk der unteren Denkmalbehörde (C. ) vom 16.9.1998 die korrekte Wiedergabe der bauphysikalischen/baukonstruktiven Bestandsaufnahme im Gutachten N. bestätigt. Allerdings sei die Beeinträchtigung des Denkmalwerts des Hauses durch die erforderlichen Sanierungsarbeiten noch zu prüfen. Auf Rückfrage teilte Dr. Goege vom Rheinischen Amt für Denkmalpflege unter dem 18.9.1998 mit, dass die Betonsanierung ohne Auswirkungen auf das Erscheinungsbild und den Denkmalwert möglich seien. Die im gerichtlichen Ortstermin am 7.5.1998 diskutierten Maßnahmen (Vollwärmeschutz) werde das Erscheinungsbild des Denkmals zerstören. Das im Juli 1998 vorgelegte Gutachten, das offensichtlich neue Erkenntnisse in Hinblick auf die Behandlung der Kältebrücken erbringe, sei ihm nicht bekannt gewesen. Unter dem 24.9.1998 erhielt die untere Denkmalbehörde das Benehmen des Rheinischen Amtes für Denkmalpflege zu der Feststellung, dass durch die vorgesehenen Baumaßnahmen die Denkmalqualität des Objektes nicht berührt werde. Die untere Denkmalbehörde (Dr. A. ) errechnete unter dem 23.9.1998, dass mit Rücksicht auf das neue Gutachten zwar zusätzliche Kosten von 104.220,00 DM entstehen würden, dass aber Kosten in Höhe von 36.950,00 DM aus dem ersten Gutachten entfielen.

Mit Schreiben vom 1.10.1998 informierte die untere Denkmalbehörde die Bezirksregierung, dass sie die Klägerin zur Aufhebung des Abhilfebescheides angehört habe. Inzwischen ermittelte die Bauaufsicht, dass bei einer GFZ von 0,5 eine Wohnfläche von 550 qm auf dem Grundstück in zweigeschossiger Bauweise mit Staffelgeschoss erzielt werden könne.

Mit Bescheid vom 11.12.1998 widerrief der Funktionsvorgänger des Beklagten den Abhilfebescheid, weil auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse bekannte und berücksichtigte Tatsachen neu bewertet werden müssten. Das neue Gutachten stelle fest, dass die von außen sichtbare Dachkonstruktion auch nach Durchführung der Sanierungsarbeiten erhalten werden könne.

Hiergegen legte die Klägerin am 22.12.1998 Widerspruch ein.

Am 14.04.1999 hat die Klägerin gegen die Versagung der Abbruchgenehmigung Klage erhoben.

Zur Begründung trägt sie vor, die Klage sei als Untätigkeitsklage zulässig, weil über den Widerspruch nach Aufhebung des Abhilfebescheides nicht in angemessener Frist entschieden worden sei. Auch sei ihr Widerspruch nicht verbraucht, weil der Abhilfebescheid nur eine Zusage, aber noch nicht die beantragte Genehmigung enthalten habe. Zudem sei die Zusage nicht wirksam widerrufen. Ein Bescheid, der über ein förmliches Rechtsmittel entscheide, sei nicht widerrufbar. Für Rechtsmittelbescheide gelte das gleiche wie für Urteile, die nicht durch das erlassende Gericht geändert werden könne.

Die Erhaltung des Gebäudes sei auch nicht zumutbar. Nach den von ihr vorgelegten Gutachten sei mit einem Erhaltungsaufwand von ca. 800.000,00 DM zu rechnen. Die dafür erforderlichen Finanzierungskosten könne sie nicht aufbringen, noch seien sie durch Mieteinnahmen zu finanzieren. Auch sei zu berücksichtigen, dass die thermische Trennung zwar ein bekanntes Verfahren, aber nach Aussagen des Gutachters N. vom 13.6.1999 bei einem Altbau mit erheblichen Risiken verbunden sei. Es könne sich dabei herausstellen, dass die Maßnahme nicht durchführbar sei. Das Ergebnis könne sein, dass eine Ruine ohne Dach dastehe. Für das Grundstück könne sie ohne den Denkmalschutz 1.3 Mio. DM als Kaufpreis erzielen.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 30.4.1997 sowie des Aufhebungsbescheides vom 11.12.1998 zu verpflichten, die mit Schreiben vom 27.8.1996 beantragte Abbruchgenehmigung zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung führt er aus, wegen des festgestellten Denkmalwerts des Hauses könne ein Abbruch nur aus zwingenden Gründen zugelassen werden, weil hierdurch das Denkmal völlig beseitigt werde.

Die vorgeschlagene thermische Trennungsmethode verändere das Denkmal nicht erheblich, so dass der Denkmalwert nicht entfalle. Der Erhalt sowie die Nutzung des Hauses sei der Klägerin auch zumutbar. Die Bewertung durch das Liegenschaftsamt komme zu dem Ergebnis, dass nach Durchführung der Sanierungsarbeiten mit Kosten von 671.663,00 DM ein monatlicher Mietzins von 3.000,00 DM zu erzielen sei. Bei einem Zinssatz von 5,5 % bei langfristiger Zinsbindung seien für Kapitalkosten sowie Rückstellungen und Nebenkosten jährlich 43.197,00 DM aufzuwenden. Unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen und der Steuerersparnis verbleibe ein Überschuss von 14.968,00 DM der Klägerin. Wenn man von der thermischen Trennung der Balken, die als ausgereiftes System durch- aus durchführbar sei, absehe, könne man zur Dämmung der Geschoßdecken die Alternativlösung mit einer sog. Innendeckendämmung wählen; dann seien die Kosten noch niedriger. Bei einem Denkmal sei es nicht erforderlich, dass der Wärmeschutz dem neuesten Standard entspreche. Da der Ansatz der Eventualkosten durch den Gutachter N. überhöht sei, seien insoweit auch Kürzungen gerechtfertigt. Der Überschuss betrage für die Klägerin unter Berücksichtigung eines Zinssatzes von 6,75 % dann noch 9.148,19 DM.

Im übrigen sei der Erhalt des Denkmals entgegen der Ansicht der Klägerin nicht unzumutbar. Einen Nachweis, dass sie das Grundstück ohne Denkmal für 1,5 Mio. DM hätte verkaufen können, habe sie nicht erbracht. Außerdem sei nicht jeder entgangene Gewinn der Zumutbarkeitsüberlegung zugrunde zulegen. Das Grundstück sei auch mit dem Denkmal für 1 Mio. DM verkaufbar. Der Abhilfebe- scheid sei nicht beachtlich, weil dieser zwischenzeitlich aufgehoben worden sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens und des Verfahrens - 14 K 3431/96 -, in dem vom Berichterstatter eine Ortsbesichtigung durchgeführt wurde, verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Verpflichtungsklage ist nach § 75 Satz 1 VwGO zulässig.

Über den am 6.6.1997 eingelegten Widerspruch der Klägerin gegen die Versagung der Abbruchgenehmigung durch Bescheid vom 30.4.1997 ist ohne zureichenden Grund nicht in angemessener Frist entschieden worden. Zwar hat der Beklagte unter dem 18.6.1998 einen Abhilfebescheid erlassen. Da dieser jedoch trotz seiner Überschrift nicht entsprechend der Weisung der Bezirksregierung die Abhilfe gemäß dem Antragsbegehren schon vollständig enthielt, nämlich die Erteilung der Abbruchsgenehmigung, ist unabhängig von der Auslegung des Abhilfebescheides im übrigen und des sich daran anschließenden Aufhebungsverfahren das Widerspruchsbegehren der Klägerin noch nicht erledigt gewesen. Sachliche Gründe für die nicht vollständige Entscheidung über den Widerspruch gegen die Versagung der Abbruchsgenehmigung, die der Erhebung der Verpflichtungsklage entgegenstehen, sind nicht erkennbar; denn die Nichtbescheidung des durch den Beklagten nur teilweise erfüllten Widerspruchsbegehrens ist nach Angaben des Beklagten nur mit Rücksicht auf das schon anhängige Klageverfahren unterblieben.

Soweit die Klage die Anfechtung des Aufhebungsbescheides vom 11.12.1998 betrifft, sind die Voraussetzungen des § 75 VwGO ebenfalls vorhanden; denn über den hiergegen am 22.12.1998 eingelegten Widerspruch ist ebenfalls mit Rücksicht auf das anhängige Klageverfahren nicht entschieden worden, ohne dass dies ein sachlicher Grund im Sinne eines Ausschlußgrundes für eine zulässige Klageerhebung ist.

Die Verpflichtungsklage auf Erteilung der beantragten Abbruchgenehmigung ist begründet; denn die Ablehnung der beantragten Abbruchgenehmigung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten ( § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Die Klägerin hat nach § 63 BauO NW einen Anspruch auf Erteilung der Abbrucherlaubnis, weil öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO).

Rechtsgrundlage für die Erteilung der Abbruchgenehmigung ist die im Bescheid vom 18.6.1998 enthaltene Zusage, die Abbruchgenehmigung zu erteilen.

Die Zusage ist selbständige Rechtsgrundlage für die Erteilung des zugesagten Verwaltungsaktes, vgl. Stelkens, Bonk, Sachs, VwVfG 5. Auflage 1998, § 38 Rdnr. 17,

selbst wenn im übrigen die Voraussetzungen für den beantragten Verwaltungsakt nicht vorliegen.

Auf Grund der mit Abhilfebescheid vom 18.6.1998 erteilten Zusage, die Abbruchgenehmigung zu erteilen, können dem Anspruch der Klägerin keine denkmalrechtlichen Belange gemäß § 9 Abs. 2 und 3 DSchG NW entgegengehalten werden.

Der Abhilfebescheid vom 18.6.1998 ist eine verbindliche Zusage im Sinne des § 38 VwVfG NW und verpflichtet den Beklagten , die Abbruchgenehmigung zu erteilen.

Entgegen der Ansicht des Beklagten ist der "lapidare" Satz: "Die beantragte Abbruchgenehmigung wird in Kürze erteilt." eine verbindliche Zusage und keine bloße Ankündigung. Das die Abbruchgenehmigung in kürze erteilt werde, besagt in diesem Zusammenhang nur, dass nur die formale Umsetzung in einem förmlichen Bescheid mit den hierfür erforderlichen Formalitäten, üblichen Bauauflagen und Gebührenbescheid in kürze folgen werde. Der rechtliche Bindungswillen, der für die Zusage erforderlich ist, ergibt sich sowohl aus dem Wortlaut als auch aus dem Sinnzusammenhang des Schreibens. Der Beklagte hat für sein Schreiben ausdrücklich den Begriff Abhilfebescheid verwandt und damit deutlich gemacht, dass er durch diesen Bescheid förmlich das Wider- spruchsverfahren entsprechend der Weisung der Bezirksregierung beenden und dem Widerspruch stattgeben will. Dies bedeutet, vor dem Hintergrund der bisher versagten Erlaubnis, dass nun die Erlaubnis erteilt wird. Da die Begründung des Abhilfebescheides zugleich zeigt, dass nach Auffassung der anweisenden Bezirksre- gierung denkmalrechtliche Gründe der Abbruchgenehmigung nicht entgegenstehen, ist eine Deutung des Abhilfebescheides dahingehend ausgeschlossen, dass die Aufhebung nur zum Zwecke der erneuten Prüfung der Voraussetzungen erfolge. Insoweit ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass hinsichtlich der baurechtlichen Fragen der Abbruchsgenehmigung schon eine Zusicherung erfolgt war, und somit auch keine grundsätzlichen baurechtlichen Fragen mehr zu klären waren. Da nunmehr in dem Schreiben vom 18.6.1998 die bei der früheren Zusicherung ausgeklammerte Frage der denkmalrechtlichen Genehmigungsfähigkeit ausdrücklich unter Nennung der tragenden Gesichtspunkte bejaht wurde, ist ein Spielraum für weitere Prüfungen nicht erkennbar. Da im Bescheid deutlich wird, dass die Bezirksregierung die Weisung zur Erteilung der Abbruchgenehmigung erteilt hat und der Bescheid in Erfüllung der Weisung erfolgt, kann das Schreiben nur als weitgehende Erfüllung des Widerspruchsbegehren gedeutet werden. Dass die förmliche Abbruchgenehmigung mit allen üblichen Nebenregelungen nicht schon beigefügt war, steht dieser Annahme nicht entgegen; denn dies entspricht einer gebräuchlichen Verfahrensweise bei Abhilfeentscheidungen im Widerspruchsverfahren, wenn der zu erlassende Verwaltungsakt in besonderer Form oder mit üblichen Auflagen oder detaillierten Beschreibungen versehen werden muss und man auf diese Abfassung wegen noch erforderlicher, aber unproblematischer Bearbeitung nicht warten will oder kann. Dies ist hier der Fall gewesen; denn nicht nur die Klägerin, die seit der Zusicherung vom 26.11.1996 auf die Abbruchgenehmigung wartet, sondern auch die Bezirksregierung, die die Abhilfeentscheidung noch zwei Monate nach der Weisung anmahnen musste, drängten auf Erledigung des Widerspruchsverfahrens.

Der Abhilfebescheid enthält auch die Entscheidung über die denkmalrechtlichen Fragen. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass die Klägerin mit ihrem Abbruchantrag nicht den Verfahrensweg nach § 9 Abs. 3 Satz 2 DSchG NW beschritten hat, und zum anderen aus dem Umstand, dass die Versagung der Abbrucherlaubnis trotz des Vorhandenseins einer baurechtlichen Zusicherung aus denkmalrechtlichen Gründen erfolgt ist und die Klägerin gerade wegen der denkmalrechtlichen Fragen Widerspruch eingelegt hat.

Die Zusage hat auch nicht durch Zeitablauf ihre Wirkung verloren. Zwar sind seit Erlass des Bescheides vom 18.6.1998 schon mehr als 3 Jahre verstrichen und damit ist dieser Zeitraum länger als die Geltungsdauer einer Baugenehmigung nach § 77 Abs. 1 BauO NW i.d.F. vom 7.3.1995. Da die Zusage keine zeitliche Befristung enthält, kann diese gesetzliche Fristbestimmung entgegen einer verbreiteten Meinung,

vgl. Kopp/Ramsauer, 7. Aufl. 2000, § 38 Rdnr. 7, mit weiteren Nach- weisen,

nicht automatisch auf die Geltungsdauer der Erteilung einer Zusage auf Erlass einer Baugenehmigung übertragen werden. Sinn der zeitlichen Beschränkung der Geltungsdauer einer Baugenehmigung ist zu verhindern, dass nach Ablauf eines erheblichen Zeitraumes ein früher genehmigtes Bauvorhaben ohne Prüfung durch die Genehmigungsbehörden verwirklicht wird. Wegen der Möglichkeit der Änderung von Bauvorschriften (gesetzlicher oder satzungsrechtlicher Natur) oder der vorhandenen baurechtlich relevanten Bebauung soll kein Bauvorhaben auf Grund einer "Schubladen "Genehmigung nach dem Verstreichen eines festgelegten Zeitraumes verwirklicht werden können, obwohl es zum Zeitpunkt der Verwirklichung nicht mehr den veränderten baurechtlichen Verhältnissen entspricht und nicht mehr genehmigt werden könnte.

Diese Gefahrenlage trifft bei der Zusicherung aus zwei Gründen nicht zu. Zum einen darf auf Grund der Zusicherung noch nicht mit dem Bau begonnen werden, so dass die Baugenehmigungsbehörden vor der Verwirklichung noch mit einer Prüfung der Genehmigungsvoraussetzungen befasst werden müssen. Zum anderen trägt die Bestimmung des § 38 Abs. 3 VwVfG den Bedenken, die Grundlage für die gesetzliche Befristung sind, noch in größerem Maße als eine Befristung Rechnung, indem die Bindungswirkung wegen veränderter Sach- oder Rechtslage automatisch entfällt, wenn die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen sich geändert ha- ben.

Aber wenn man dennoch die Befristung als Bestandteil der Zusage ansehen sollte, kann dies bei entsprechender Anwendung nur bedeuten, dass der durch die Zusage Begünstigte die Umsetzung der Zusage in den zugesicherten Bescheid innerhalb dieser Frist von der zusichernden Behörde begehren muss; denn anderenfalls würde das durch die Zusicherung geschaffene Instrument des Vertrauensschutzes für den Bürger angesichts der zahlreichen Schutzvorkehrungen für das öffentliche Interesse (§§ 38 Abs. 3, 48, 49 VwVfG) erheblich an Bedeutung verlieren, insbesondere wenn ohne Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 38 Abs. 3, 48 und 49 VwVfG die Behörde die Umsetzung der Zusicherung verhindert. Dies ist hier der Fall. Zum einen hat die Klägerin schon im Anhörungsverfahren hinsichtlich der Aufhebung des Abhilfebescheides mit Schreiben vom 28.11.1998 unter Berufung auf die Zusage ihren Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung betont und ihre am 14.4.1999 erhobene Klage ausdrücklich auf die Zusage gestützt. Zum anderen ist durch die unberechtigte Aufhebung der Zusage, was im folgenden auszuführen ist, der Zeitablauf herbeigeführt worden.

Die Bindungswirkung ist nicht nach § 38 Abs. 3 VwVfG entfallen. Die Sach- und Rechtslage hat sich seit dem 18.6.1998 nicht geändert. Entgegen der Auffassung des Beklagten liegen keine veränderten tatsächlichen Verhältnisse hinsichtlich der für die Zusicherung maßgeblichen Umstände vor. Das vom Beklagten für die ge- änderte Sachlage angeführte Gutachten erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 38 Abs. 3 VwVfG. Bei der ergänzenden Stellungnahme des Gutachters N. vom 13.6.1998 zur Möglichkeit und zu den Kosten der thermischen Trennung der sichtbaren Dachbalken des Hauses der Klägerin handelt es sich um keine objektiv neuen Tatsachen, sondern nur um die gutachtliche Bewertung einer bekannten bautechnischen Methodik für das streitbefangene Haus, die bisher nicht vorlag . Die hierauf basierende nachträgliche Erkenntnis der Behörde ist aber keine objektive Änderung der Sach- und Rechtslage,

vgl. BVerwG U. v. 25.1.1995 - 11 C 29.93 - DVBl. 1995, 746, 747 f; Knack- Klappstein VwVfG 6. Auflage 1998 § 49 Anm. 6.3.; Kopp-Ramsauer a.a.O. § 38 Rdnr. 37; Stelkens/ Bonk/Sachs, a.O. § 38 Rdnr. 73, § 49 Rdnr. 64, 65 .

Hierfür reicht ein Gutachten, das bekannte bautechnische Erkenntnisse auf einen konkreten Fall umsetzt, nicht aus, vielmehr ist erforderlich, dass in dem Gutachten neue wissenschaftliche Erkenntnisse vermittelt werden. Diesen Rang haben die Feststellungen des Gutachters N. nicht. Der Gutachter hat in seiner Stellungnahme vom 13.6.1999 zu der von ihm beschriebenen Methode ausgeführt, dass das System und die Durchführungstechnik der thermischen Trennung nicht neu sei; das heiße, es sei grundsätzlich bekannt und in der Vorfertigung oft hergestellt. Dieser Ansicht hat sich nunmehr wohl auch der Beklagte angeschlossen; denn in seinen Ausführungen zur problemlosen Durchführbarkeit dieser Technik (Schriftsatz vom 11.5.2000) hat er sich darauf berufen, dass diese Methode keine technische Herausforderung darstelle.

Darüberhinaus ist auch fraglich, ob diese Methode auch für den Beklagten neu war; denn in dem Vermerk des Beklagten über die gemeinsame Besprechung der Denkmalbehörden vom 11.3.1998 ist handschriftlich zu dem Text, auf den sich der Beklagte und Dr. Goege hinsichtlich ihres damaligen Kenntnisstandes berufen, hin- zugefügt: "Eine weitere Möglichkeit sei die Trennung der außenliegenden Balkenteile von den Teilen im Innern, wobei eine vorübergehende Zerstörung dieser Außenteile in Kauf genommen werden müsste". Auch in dem gerichtlichen Ortstermin vom 7.5.1998 - also vor Erteilung der Zusage - ist die thermische Trennung angesprochen worden (vgl. Urteil vom 25.8.1998 - 14 K 3431/96 -Seite 22).

Da eine andere Bewertung von Tatsachen keine Änderung der Sachlage im Sinne von § 38 Abs. 3 VwVfG ist, ist auch die im Klageverfahren geäußerte Auffassung des Beklagten, durch eine Innenisolierung könne das denkmalwerte Erscheinungsbild der sichtbaren Balken erhalten werden, keine Änderung der Sachlage; denn die Frage, ob eine Innenisolierung ausreiche, ist eine Bewer- tungsfrage, die bei der gemeinsamen Besprechung aller beteiligter Denkmalbehörden am 11.3.1998 dahingehend beantwortet wurde, dass eine Innendämmung nicht für eine sinnvolle Nutzung ausreiche. Der Widerrufsbescheid vom 11.12.1998 hat die Bindungswirkung der Zusage vom 18.6.1998 ebenfalls nicht beendet.

Da die Klägerin gegen den Widerrufsbescheid fristgerecht am 22.12.1998 Widerspruch eingelegt und ihn in der mündlichen Verhandlung in die Klage miteinbezogen hat, haben Widerspruch und Anfechtungsklage gemäß § 80 Abs. 1 VwGO aufschiebende Wirkung. Dies bedeutet, dass der Klägerin alle Folgerungen aus dem Widerrufsbescheid zur Zeit nicht entgegengehalten werden dürfen,

vgl. insoweit übereinstimmend zur Bedeutung der aufschieben- den Wirkung Eyermann-Schmidt, VwGO, 11. Auflage, 2000, § 80 Rdnr. 6; Kopp/Schenke, VwGO, 12. Auflage 2000, § 80 Rdnr. 22, 23; Redeker /von Oertzen, VwGO, 12. Auflage 1997, § 80 Rdnr. 4.

Während der aufschiebenden Wirkung dürfen keine rechtlichen und tatsächlichen Folgerungen aus dem Widerrufsbescheid gezogen werden, sodass es bei dem Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung auf Grund der Zusage vom 18.6.1998 verbleibt.

Der Widerrufsbescheid ist aufzuheben; denn er ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin ebenfalls in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 4).

Die Klägerin hat insoweit ein Rechtsschutzbedürfnis auf Aufhebung dieses Bescheides, auch wenn die Rechtswidrigkeit des Aufhebungsbescheides sich zur Zeit wegen fehlender Vollziehbarkeit nicht auswirkt und die Klägerin unabhängig von dem Erlass dieses Bescheides einen Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung hat. Das Rechtsschutzbedürfnis ergibt sich schon aus dem Umstand, dass ohne Fortführung des Widerspruchs- bzw. Anfechtungsbegehrens dieser Bescheid bestandskräftig werden könnte, und damit die durch die Zusage vermittelte Rechtsgrundlage für den Anspruch auf Erteilung der Abbruchsgenehmigung entfallen könnte.

Die Voraussetzung für einen Widerrufsbescheid gemäß § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG liegen entgegen der Ansicht des Beklagten nicht vor. Da dieser Widerrufsgrund das Vorliegen nachträglich eingetretener Tatsachen verlangt, entsprechen diese Voraussetzungen denen des § 38 Abs. 3 VwVfG,

vgl. Kopp/Ramsauer a.a.O., § 38 Rdnr. 37,

so dass das Gutachten N. vom 30.6.1998 auch hinsichtlich der Widerrufsvoraussetzungen des § 49 Abs. 2 Ziffer 3 VwVfG nicht als nachträglich eingetretene Tatsache angesehen werden kann. Darüberhinaus hat der Beklagte weder in dem Bescheid vom 11.12.1998 noch im Klageverfahren dargelegt, dass die weitere Voraussetzung für einen Widerruf vorliegen, nämlich dass ohne den Widerruf das öffentliche Interesse gefährdet wird. Für den Widerruf genügt es nicht, dass er im öffentlichen Interesse liegt; es ist vielmehr notwendig, dass der Widerruf zur Abwehr einer Gefährdung des öffentlichen Interesses, also zur Abwehr eines sonst drohenden Schadens für wichtige Gemeinschaftsgüter geboten ist,

vgl. BVerwG, Urteil vom 24.1.1992 - C 38/90 -, NVwZ 1992, 565, 566.

Es kann hier dahinstehen, ob das öffentliche Erhaltungsinteresse nach § 2 Ab. 1 DSchG immer die verschärften Anforderungen des § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG erfüllt; denn die Ermessensentscheidung des Beklagten geht von der unrichtigen Überlegung aus, dass für den Widerruf ein öffentlichen Interesse ausreiche. Da die Anforderungen des § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG darüber hinausgehen, beruhen die Ermessensüberlegungen des Beklagten auf falschen Voraussetzungen und sind fehlerhaft. Außerdem ist auch während des Klageverfahrens keine auf den Widerrufsgrund des § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG bezogene sachgerechte Ermessensüberlegung nachgeholt worden.

Auch soweit der Beklagte seinen Bescheid vom 11.12.1998 im gerichtlichen Verfahren ausdrücklich auf § 48 VwVfG gestützt hat, hat er das Vorliegen der Voraussetzungen des § 48 VwVfG nicht nachgewiesen.

Die Zusage auf Erteilung der Abbruchgenehmigung ist nicht rechtswidrig. Sie verstößt nicht gegen § 9 Abs. 2 a DSchG. Dabei kann hier zunächst dahinstehen, ob die für die sinnvolle Nutzung des Hauses erforderlichen Sanierungsarbeiten nicht doch zu einer so wesentlichen Änderung des Objektes führen, dass das Erschei- nungsbild des Denkmals in so vielen Punkten verändert werden muss, dass der Denkmalwert des Gebäudes weitgehend entfällt oder das Gebäude sogar bei Umbauarbeiten ruiniert werden kann. Dass dies nicht auszuschließen und gegebenenfalls weiter aufgeklärt werden müsste, ergibt sich schon aus der gutachtlichen Stellungnahme von Dipl. Ing. N. vom 13.6.1999, dem der Beklagte nicht qualifiziert entgegengetreten ist.

Aber selbst wenn man von der Erhaltungsmöglichkeit ausgeht, ist die Zusicherung für die Abbruchgenehmigung nicht rechtswidrig gewesen; denn die Erhaltung des Gebäudes ist für die Klägerin unzumutbar. Dies hat die Klägerin schon vor Erteilung der Zusicherung nachgewiesen, und daran hat sich nichts entscheidendes geändert.

Die Erteilung einer Abbruchsgenehmigung ist nicht schon deshalb rechtswidrig, weil jeder Abbruch eines nicht abgängigen und erhaltensfähigen Denkmals gegen § 9 Abs. 2 a DSchG verstieße und der Ausgleich der Eigentümerinteressen ohne Rücksicht auf die Finanzkraft der Gemeinde nach den §§ 31, 33 DSchG zu erfolgen habe,

so wohl OVG NW, Urteile vom 18.5.1984 - 11 A 1776/83 - NJW 1986, 890 f; anders in nicht näher definierten Ausnahmefällen wohl Urteil vom 23.04.1992 - 7 A 936/90 - NVwZ RR 1993, 230, 231 vom 15.8.1997 - 7 A 133/95 -; vom 20.02.1997 - 7 A 4406/95 -. Vielmehr kann eine Abbruchsgenehmigung wegen Unzumutbarkeit erteilt werden, wenn der Erhaltung des Baudenkmals in der gegebenen Situation bei der Abwägung der privaten und öffentlichen Belange geringes Gewicht zukommt, und die unzumutbare Belastung nicht ausgeglichen wird,

vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - DVBl. 1999, 1498 ff.

Soweit das BVerfG eine gesetzliche Grundlage für diese Entscheidung verlangt,

vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 a.a.O., Seite 1500

ist diese nach den oben zitierten Urteilen des OVG NW in § 9 Abs. 2 DSchG zu sehen, der durch den Begriff des Entgegenstehens die Berücksichtigung der privaten Belange des Eigentümers ermöglicht. Insoweit greifen verfassungsrechtliche Bedenken gegen diese Bestimmung nicht durch,

vgl. Papier, Die Weiterentwicklung der Rechtsprechung zur Eigentumsgarantie des Art. 14 GG, DVBl. 2000, 1398, 1404 ausdrücklich zu § 9 DSchG NW.

Sowohl die vom BVerfG als erforderlich angesehene Entschädigungsregel, die bei unzumutbaren Belastungen für den Eigentümer im Falle der Versagung der Abbruchgenehmigung wegen der besonderen Bedeutung des Denkmals eingreifen muss, als auch die Regelung der damit verbundenen Frage , wann wegen der Bedeutung des Denkmals der Weg der Entschädigungs- bzw. der Ausgleichszahlung zu beschreiten ist, sind nach Auffassung der Kammer in § 33 DSchG und in § 9 Abs. 2 DSchG in ausreichendem Maße vorhanden.

Trotz der Bedenken gegen salvatorische Regelungen allgemein,

vgl. Martin, Bundesverfassungsgericht contra Denkmalschutz, BayVBl. 2000, 584,586 f; Stuer, Abschied von salvatorischen Klauseln im Denkmal- und Naturschutzrecht, NJW 2000, 3737, 3741,

und der Regel des § 33 DSchG,

zweifelnd Papier a.a.O., Seite 1405,

ist die Kammer der Auffassung, dass diese Regelung durch Auslegung hinreichend konkretisiert werden kann; denn die ausführliche Regelung der Fragen der Zumutbarkeit in § 7 Abs. 3 Landschaftsgesetz NW (jetzt in der Fassung vom 21.7.2000) für vergleichbare Fälle der Belastung des Eigentums durch landschafts- rechtliche Regeln ist auch nur eine interpretationsbedürftige Umschreibung der in der zivil- und verwaltungsrechtlichen Rechtsprechung zur Frage der Zumutbarkeit entwickelten Grundsätze,

vgl. zur Zulässigkeit salvatorischer Klauseln, BVerwG, Urteil vom 31.1.2001 - 6 CN 2.00 - DVBl. 2001, 931, 933 mit Hinweis auf die Konkretisierung durch die Rspr..

Soweit eine Regelung erforderlich ist, um entscheiden zu können, wann geschichtlich bedeutsame Gebäude trotz entgegenstehender Eigentümerbelange unter Auslösung der Entschädigungsregelung erhalten werden müssen, ist diese Regelung der Bestimmung des § 9 Abs. 2 a DSchG zu entnehmen; denn vom Ansatz her sind diese Abwägungen auch früher schon anhand der Begriffe "entgegenstehen" und "Gründe des Denkmalschutzes" vorgenommen worden, nur dass nunmehr auch der Abbruch des Denkmals als Abwägungsergebnis in Betracht kommt, ohne dass der Weg über § 9 Abs. 2 b DSchG gewählt werden muss. Hierdurch werden auch den entschädigungspflichtigen Gemeinden keine vom Gesetzgeber nicht gewollten Belastungen neu auferlegt. Insoweit hat sich nämlich zum Nachteil der Gemeinden an der Rechtslage gegenüber früher nichts geändert; denn nach der bisherigen Interpretation des § 9 Abs. 2 a DSchG musste unabhängig von der Bedeutung des Denkmals die Abbruchgenehmigung versagt werden, weil nach Auffassung des OVG NW die Finanzkraft der Gemeinde als öffentlicher Belang im Sinne des § 9 Abs. 2 b DSchG unbeachtlich sein sollte,

so ausdrücklich OVG NW, Urteil vom 18.5.1984 - 11 A 1776/83 - NJW 1986, 1890, 1892,

während die Praxis in NW wohl eher nach einer anderen Auffassung handelte, wonach die wirtschaftlichen Auswirkungen für die Gemeinde miteinzubeziehen wa- ren,

vgl. VGH Kassel, Urteil vom 16.3.1995 - 4 UE 3505/88 - DVBl. 1995, 757, 759; Moench, Die Entwicklung des Denkmalschutzes, Teil 2, NVwZ 2000, 515, 520.

Durch die Notwendigkeit, die Belange des Eigentümers in Abwägung mit dem Denkmalschutz stärker zu beachten, wenn der Erhalt des Denkmals für den Eigentümer bei Abwägung der öffentlichen mit den privaten Interessen nicht zumutbar ist, ändert sich hieran nichts wesentliches.

Durch das Gutachten N. vom 29.5.1996 hat die Klägerin fundiert dargelegt, dass der Erhalt des Gebäudes "H. straße 00" für sie nicht zumutbar ist. Dieses Gutachten hat ausgeführt, welche Maßnahme für eine Sanierung des Gebäudes erforderlich sind, und den Kostenaufwand hierfür mit DM 595.785,00 ohne Mehr- wertsteuer ermittelt. Dieses Gutachten hat das Hauptproblem des Gebäudes, die unzureichende Isolierung, im Detail belegt und diese Kosten genau ermittelt. Die weiteren notwendigen Sanierungsarbeiten hat es beschrieben und insoweit die Kosten geschätzt. Dieses Gutachten ist von Mitarbeitern des Beklagten aus dem Bereich "technisches Gebäudemanagement "schon am 13.11.1996 überprüft und die Aussagen sind als nicht bezweifelbar bezeichnet worden. Einsparmöglichkeiten wurden im Bereich von 1- 1,5 % gesehen. Auch in einer Überprüfung durch die untere Denkmalbehörde vom 7.1.1998 wurden die Feststellungen des Gutachters als sehr sorgfältig und ausführlich bezeichnet. Die Einsparmöglichkeiten bei den Eventualpositionen wurden allerdings mit 50 % angegeben, sodass nur Gesamtkosten von 515.000,00 DM entstehen würden. Diese Einsparmöglichkeiten wurden jedoch unterstellt und nicht begründet. Eine tragfähige Begründung der Bedenken, die eine weitere Beweisaufnahme erforderlich machen könnte, wurde auch später nicht gegeben. Der Gutachter hat die Eventualpositionen nämlich nicht undifferenziert angesetzt. Er hat zum einen die Eventualpositionen im wesentlichen nur bei den Gewerken vorgesehen, bei denen durch gesonderte gutachtliche Bewertung das genaue Ausmaß der Sanierungsarbeiten erst ermittelt werden muss. Zudem hat er für die Arbeiten, deren Notwendigkeit als solche nicht zweifelhaft ist (Elektroarbeiten, Wasserinstallation, Heizung, Innen- und Garagenausbau, Außenanlagen), zunächst einen Mittelwert gebildet und dann die Differenz zwischen Mittelwert und oberstem Wert als Eventualposition angegeben. Die sich hierbei ergebenden Beträge sind zudem für eine gründliche Sanierung nicht hoch. Demgegenüber basieren die Ausführungen des Beklagten, die erstmals in der mündlichen Verhandlung etwas konkreter wurden, auch unter Berücksichtigung der Fachkunde seiner Vertreter auf Vermutungen. Lediglich hinsichtlich der Position Dränageleitung (Eventualposten von 3.250,00 DM) hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung konkrete Bedenken geäußert. Hinsichtlich der Frage des notwendigen Aufwandes zur Erhaltung der Nutzung ist im übrigen zu beachten, dass angesichts des Wertes des Grundstücks, das bei einer 1- 2 geschossigen Bebauung einen Wert von mindestens 1.210.000,00 DM (vgl. die Bodenrichtwertangabe Gerichtsakte Blatt 124) hat und in einer der bevorzugtesten Wohnlagen L. s liegt, eine der Situationsbezogenheit des Grundstücks entsprechende Nutzung als Maßstab für die Instandsetzung anzusetzen ist. Dies erfordert schon die vollständige Wiederherstellung eines gehobenen Wohnstandards und nicht nur eine etappen- und teilweise Restaurierung. Angesichts dieser Umstände ist von den Angaben des Gutachtens auszugehen. Um die Frage der Zumutbarkeit beantworten zu können, ist die Klägerin auch nicht verpflichtet gewesen, die Eventualitäten, die in den einzelnen Gewerken vorhanden sind, umfangreich weiter aufzuklären und diese Kosten zu belegen. Damit würden nämlich die Anforderungen an ihre Darlegungslast überspannt, vgl. OVG NW, Urteil vom 15.8.1997 - 7 A 133/95 -S. 25, zur Darlegung der Nutzungsmöglichkeiten, und zu vergleichbaren Problemen im Naturschutzrecht OVG NW, Urteil vom 8.10.1993 - 7 A 2021/92 -, OVG Koblenz 20.9.2000 - 8 A 12418/99 - Natur und Recht 2001, 287, 288.

Dies würde darüberhinaus zu einem wirtschaftlich nicht vertretbaren Aufwand führen, der im Ergebnis angesichts der plausibel vorgetragen Probleme mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einem entsprechenden Verlust führen würde; denn diese Gutachten können dann wegen des notwendigen Abrisses nicht verwertet werden. Da der Beklagte trotz der langen Dauer des Verfahren (seit 1996) und trotz des Hinweises der Bezirksregierung im Besprechungstermin vom 11.3.1998 diese Fragen nicht aufgeklärt hat, kann nur davon ausgegangen werden, dass er den Aufwand für eine entsprechende Aufklärung der vielen Detailpositionen auch für die Denkmalbehörde als unzumutbar hoch einschätzt; denn auf Grund der Anordnung der sofortigen Vollziehung der Eintragung hat er seit September 1996 ein Betretungsrecht für das Haus und das Grundstück, das er notfalls zwangsweise durchsetzen konnte, um eigene Erhebungen zu machen.

Im Ergebnis ist damit hinsichtlich der Frage der Zumutbarkeit der Erhaltung des Hauses von den durch die Klägerin ermittelten Werten auszugehen.

Da der Beklagte, die Widerspruchsbehörde und das Rheinische Amt für Denkmalpflege den sichtbaren Erhalt der Balkenunterzüge als erforderlich für den denkmalgerechten Erhalt des Wohnhauses angesehen haben und die Außenisolierung zusätzlich auch aus Gründen des Wohnkomfort erforderlich ist, sind die vom Gutachter N. für die thermische Trennung in seinem Gutachten vom 30.6.1998 noch zusätzlich berechneten Kosten in Höhe von 104.220,00 DM anzusetzen, abzüglich der Doppelpositionen für Gerüsterstellung (Titel 3 Nr. 1) von 3.200,00 DM und für die Isolierung der Attika- und Betonbalken (Titel 4 Nr. 2 ) von 6.875,00 DM. Weitere Abzüge sind auch nach dem Vorbringen des Beklagten nicht notwendig, bzw. sind rechtlich bei der Zumutbarkeitsberechnung nicht möglich; denn für eine ordnungsgemäße Wärmeisolierung ist die Aufbringung einer Außenisolierung erforderlich. Diese mag zwar, weil es sich um ein Denkmal handelt, rechtlich nicht nach den Wärmeschutzbestimmungen geboten sein, sie ist jedoch zumindest erforderlich, um einen gehobenen Wohnkomfort zu erzeugen, der dem Hausgrundstück angemessen ist. Der Gutachter N. hat in seiner Stellungnahme vom 10.9.2001 sowohl die Einschränkungen des Wohnkomforts bei einer Innendämmung erläutert als auch auf die Bedenken bauphysikalischer Natur bei diesem Haus hingewiesen, die auch bautechnisch eine Außenisolierung nahelegen. Die Kammer folgt insoweit diesen sachverständigen Äußerungen, zum einen, weil diese Problemstellungen das Fachgebiet des Gutachters betreffen, zum anderen, weil in der Besprechung vom 11.3.1998 alle beteiligten Denkmalbehörden selbst von der Notwendigkeit einer Außenisolierung ausgegangen sind. Berücksichtigt man in der oben dargestellten Form die Ansätze des Gutachters N. , so sind diese noch entsprechend dem Baukostenindex zu bereinigen. Dies bedeutet, die Kosten in Höhe von 585.710,00 DM (595.785,00 DM abzgl. 3.200,00 DM und 6.875,00 DM) sind entsprechend dem Baukostenindex von 98.7 auf 578.095,00 DM für den Entscheidungszeitpunkt zu korrigieren. Der Betrag von 104.220,00 DM ist unverändert hinzuzurechnen, weil zwischen 1998 und 2000 keine Kostenänderung zu verzeichnen ist, sodass insgesamt Baukosten von 682. 220,00 DM anzusetzen sind. Da die Vertreter des Beklagten die Kostenschätzung des Gutachters zweimal als angemessen angesehen haben, ist ein Abzug bei Durchführung eines intensiven Ausschreibungsverfahrens nicht gerechtfertigt. Bei dieser Berechnung ist zudem nicht berücksichtigt, dass bei einer Außendämmung die Fenster zum Erhalt des äu- ßeren Erscheinungsbildes wieder in die Front der Fassade verlegt werden müssen, damit nicht tiefe äußere Fensterlaibungen entstehen. Wenn man die Kosten für Bauleitung und Fachplaner von 34.111,00 DM hinzurechnet (ca. 5 % , die sich eher im unteren Bereich bewegen), so hat die Klägerin einschließlich der Mehrwertsteuer etwa 830.943,00 DM für die Wiederherstellung der Benutzbarkeit aufzuwenden. Für diesen Betrag muss sie jährlich Kapitalzinsen aufbringen, die bei dem derzeitigen Zinssatz von 6 % (der von der Bundesbank Monatsbericht August 2001 - Gerichtsakte Bl. 129 - für Juli 2001 genannte Zinssatz von 6,25 % ist wegen der im August erfolgten Senkung des Diskontsatzes um 0,25 % zu korrigieren). Dies sind jährlich 49.856,00 DM.

Da die Unzumutbarkeit der Erhaltung dann gegeben ist, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung auf Dauer nicht durch Erträge des Denkmals ausgeglichen werden,

vgl. OVG NW, Urteil vom 18.5.1984 a.a.O. S. 1891, Urteil vom 15.8.1997 - 7 A 133/95- S. 17, 18; OVG Lüneburg 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892 f, VGH Mannheim Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99-, Natur und Recht 2000, 335, 336 ff., mit weiteren Nachweisen,

sind auf Grund einer objektbezogenen objektiven Betrachtungsweise für die Beurteilung der Zumutbarkeit neben der Verzinsung des Kapitalaufwandes auch noch weitere Kosten entsprechend der Verordnung über Wohnungswirtschaftliche Berechnungen (zweite Berechnungsverordnung) - II BVO- in der Fassung vom 23.7.1996 (BGBl. I S. 11679) anzusetzen;

vgl. OVG Lüneburg 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892 f, VGH Mannheim Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 - Natur und Recht 2000, 335, 336 ff..

Dies bedeutet, dass zusätzlich statt der Abschreibungen, die wegen der Erhaltungspflicht nicht in Betracht kommen können,

vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 4.10.1984 a.a.O. Seite 1894,

Rückstellungen von 1 % der Baukosten in Anlehnung an § 25 Abs. 2 II. BV anzusetzen sind. Da der Sanierungsaufwand weitgehend nicht den Rohbau betrifft, sind grundsätzlich auch insoweit noch Zuschläge zu machen, die jedoch mangels ausreichender Schätzungsgrundlage hier nicht berücksichtigt werden können. Der Ansatz von 8.300,00 DM pro Jahr für diese Rückstellungen ist dann aber sicher nicht unangemessen hoch. Weiter sind Instandhaltungskosten gemäß § 28 Abs. 2 Ziffer 3 II. BVO (bis zu 13,00 DM pro qm, hier geschätzt 10,00 DM x 142 qm)von 1.420,00 DM und Mietausfallwagnis gemäß § 24 Abs. 1 Ziffer 5 II. BVO (2 % von 36.000,00 DM) von 720,00 DM sowie Verwaltungskosten gemäß § 26 Abs. 2 II. BVO (wegen nicht gewerbsmäßiger Vermietung niedriger geschätzt) von 280,00 DM zu berücksichtigen.

Den somit anfallenden jährlichen Ausgaben von 60.576,00 DM stehen aber nur Einnahmen von 36.000,00 DM gegenüber, die sich aus dem Ansatz einer Monatsmiete von 3.000,00 DM ohne Nebenkosten entsprechend den Angaben des Beklagten ergeben. Diese Mieteinnahme erscheint realistisch, wenn eine fachgerechte Sanierung, wie sie in dem Gutachten N. vorgeschlagen ist, durchgeführt wird. Dies zeigt der Mietspiegel für sehr gute Wohnlagen (Gerichtsakte Blatt 133). Auf die Richtigkeit dieser Annahme des Beklagten deuten auch die Mietangebote für Einfamilienhäuser im Kölner Stadtanzeiger 18./19.8, 25./26.8. und 1./2.9.2001 hin. Zwar entspricht der Wohnraumzuschnitt und die Größe der Wohnräume sowie die Lage zweier Räume im Souterrain nicht in allem heutigen Vorstellungen, so dass insbesondere hinsichtlich der Souterrainräume Abstriche am Mietpreis vorzunehmen sind. Dies wird jedoch durch die besondere Lage des Grundstücks mit Domblick ausgeglichen; denn anderenfalls wären auch die 3.000,00 DM monatlich kaum zu erzielen, weil auch bei einer Sanierung mit den angegebenen Kosten noch keine Luxuswohnung entsteht, die einen qm-Mietpreis über 20,00 DM für die 104 qm Hauptwohnräume erzielen könnte. Insgesamt fällt somit ein jährlicher Verlust von 24.576,00 DM an; denn angesichts der Einkommensverhältnisse der Klägerin, die ein zu versteuerndes Einkommen für 2000 von 2.089,00 DM hat, sind zusätzliche Steuerersparnisse nicht vorhanden. Aber selbst wenn man eine durchschnittliche Steuerersparnis von 30 % gemäß dem nach § 7 i EStG absetzbaren Sanierungsaufwand in Höhe von 24.928,00 DM annimmt, wie der Beklagte dies tut, verblieben nur Einnahmen von ca. 352,00 DM. Dies bedeutet bei einer Kapitalbindung von ca. 2 Mio. DM (Grundstückswert von ca. 1,2 Mio. DM und dem Aufwand von 830.943,00 DM ), dass der Eigentümer keine Vorteile mehr aus dem Grundstück hat. Dabei sind Fragen unberücksichtigt geblieben, wie weit sich die schon vor Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste entwickelten wesentlich höheren Ausnutzungsmöglichkeiten des Grundstücks mit einer GFZ von 0,5 (vgl. Berechnung des Beklagten vom 2.10.1998) im Sinne einer Situationsberechtigung eigentums- und entschädigungsrechtlich auswirken,

vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 24.6.1993 - 7 C 26.92 - BVerwG E 94, 1, 13,

denn die Abgrenzung zwischen zulässigen, entschädigungslosen Einschränkungen der rentabelsten Nutzung und dem Schutz des Eigentums unter Einbeziehung der Situationsberechtigung ist bisher nicht ausreichend geklärt,

100

vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999, a.a.O. Seite 1499 mit Hinweisen auf BVerwG, Urteil vom 24.6. 1993 - 7 C 26.92 - BVerwGE 94, 13, 14 und BGH, Urteil vom 23.6.1988 - III ZR 8/87 - BGH Z 105, 15, 20; BayOBlG; Urteil vom 8.12.1998 - 2 Z RR 363/97 - BayVBl. 1999, 251, 252.

101

Aber selbst wenn man den Überlegungen des Beklagten hinsichtlich der Möglichkeit einer Innendämmung folgt, ändert dies nichts entscheidendes an der Frage der Unzumutbarkeit. Die Kosten verringern sich dann entsprechend der Berechnung des Beklagten vom 11.5.2000 auf 605.929,00 DM (613.910,00 DM x Baukostenindex 98,7), weil insoweit die Eventualpositionen wie oben nicht abge- zogen werden dürfen. Dies macht zuzüglich Architektenhonorar und Mehrwertsteuer eine Erneuerungsaufwand von 738.021,00 DM. Dann fallen neben den Kapitalkosten von 44.280,00 DM Bewirtschaftungskosten von ca. 9.500,00 DM an, die durch die Mieteinnahmen nicht gedeckt werden; denn der Mietwert der Wohnung wird dann wegen des Verlustes an Wohnfläche und Behaglichkeit sinken. Der Mietwert kann dann nicht mehr mit 3.000,00 DM monatlich angesetzt werden; er wird hier geschätzt auf 2.700,00 DM, so dass insgesamt ein Verlust von 21.380, 00 DM (jährliche Aufwendungen von 53.780,00 DM abzüglich Mieteinnahmen von 32.400,00 DM ) entsteht.

102

Entgegen der Auffassung des Beklagten sind Fördermaßnahmen mit Energieeinsparmitteln (ESP) und Modernisierungsfördermittel (ModR) nicht in dieser Berechnung anzusetzen; denn ihre Höhe ist nicht konkret ermittelt und gesichert. Wie der vom Beklagten vorgelegte Aktenvermerk belegt, sind hierfür weitere Detailun- terlagen erforderlich, die zunächst weitere Kosten verursachen. Insoweit gilt das oben zur Darlegungslast der Klägerin Gesagte auch hier. Da das Haus entgegen dem Eintragungsbescheid möglicherweise 1947 nur konzipiert und dann erst in zwei Abschnitten 1948 und 1951 (vgl. Schreiben des Beklagten vom 19.10.1995) errichtet wurde, entfallen zudem die vom Beklagten angesetzten Beträge teilweise schon aus diesem Grund.

103

Soweit der Beklagte der Klägerin vorhält, in die Zumutbarkeitsüberlegungen sei auch die Möglichkeit des Verkaufs einzubeziehen, ist zwar schon fraglich, ob wegen des Schutzzweckes des Art. 14 GG, dem Erhalt des Eigentums für den Eigentümer,

104

vgl. BVerfG, Beschluss vom 2.3.1999 a.a.O. Seite 1500,

105

dieser Gesichtspunkt berücksichtigt werden kann. Aber auch unter Berücksichtigung der eigenen Verkaufsabsichten der Klägerin ergibt sich hieraus nicht eine Zumutbarkeit der Belastung; denn bei dieser Betrachtung sind die geschilderten objektiven Belastungen in die Überlegung mit einzubeziehen, weil es sich hierbei um objektiv den Grundstückswert beeinflussende Faktoren handelt. Insbesondere sind hinsichtlich des zu erzielenden Kaufpreises keine "Liebhaberpreise" zu berücksichtigen; denn bei der Betrachtung über denkbare zukünftige Ereignisse sind Spekulationen unangebracht,

106

vgl. OVG NW, Urteil vom 15.8.1997 - 7 A 133/95 -. Die Notwendigkeit, das Denkmal zu erhalten, wird bei einem Kostenaufwand von über 830.000,00 DM den Kaufpreis erheblich senken; denn der Käufer wird bei seinen Überlegungen, welche Rendite er erzielen kann, den Kaufpreis für das Grundstück mit in seine Überlegungen einbeziehen und dementsprechend den Kaufpreis drücken, auch wenn man bei der Berechnung der Zumutbarkeit für den Eigentümer - abgesehen von der Steigerung des Mietwerts - eine Verzinsung des Grundstückswerts nicht zugesteht,

107

so wohl VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 a.a.O. Seite 337.

108

Ist aber durch den Denkmalschutz nicht einmal der Bodenwert zu erzielen,

109

vgl. die Stellungnahme des BVerwG im Vorlageverfahren, das zur Entscheidung des BVerfG vom 2.3.1999 geführt hat Seite 20 des Beschlussabdruckes, BGH Urteil vom 8.6.1978 - II ZR 161/76- BGHZ 72, 211, 219; BayOBlG Urteil vom 8.12.1998- 2 Z RR 363/97 - BayVBl. 1999, 251, 252,

110

so liegt eine unzumutbare Belastung vor. Der Beklagte hat auch nicht dartun können, dass ein dem Bodenrichtwert von ca. 1,2 Mio. DM sich annähernder Verkaufspreis zu erzielen ist. Insoweit gibt er in seinem Schriftsatz vom 11.5.2000 selbst nur einen erzielbaren Preis von 800.000,00 DM an, der jedoch noch unter ei- nem Vorbehalt steht. Da es sich hier um einen Immobilienmakler handelt, der nicht der von der Klägerin angegriffene Makler ist, zeigt dies, welche erhebliche Wertminderung der Denkmalschutz des Hauses verursacht. Der vom Beklagte auch einmal erwähnte, erzielbare Kaufpreis von 1.000.000,00 DM ist nicht näher belegt. Soweit sich diese Angabe auf ein von einer Maklerin im Verwaltungsvorgang unter dem 21.6.1999 vermitteltes Angebot bezieht, weist die Maklerin hinsichtlich des Betrages selbst auf die Unsicherheiten wegen des Denkmalschutzes hin.

111

Soweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 14.8.2000 auf eine denkmalverträgliche zusätzliche Bebauung hingewiesen hat, so relativiert dies zwar die Belastung des Grundstücks durch das Denkmal und kann zu einer Steigerung des Kaufpreises führen; dies ist jedoch keine Ausgleichsmaßnahme im Sinne der verfassungsrechtli- chen Rechtsprechung; denn hierauf besteht ohne den Denkmalschutz bei einer zulässigen Geschossflächenzahl von 0,5 mit einer zu erzielenden Wohnfläche von 550 qm ein Rechtsanspruch nach § 9 Abs. 2 DSchG, weil der deutlich geringeren Bebauung mit 90 qm Wohnfläche Denkmalbelange nicht entgegenstehen. Da sich die vom Beklagten als möglich gesehene Erweiterung eingeschossig mit ca. 90 qm Wohnfläche dem vorhandenen Gebäude unterordnen muss, bleibt das Problem der erheblichen Belastung, die darin besteht 830.000,00 DM für die Sanierung eines Altbaues aufwenden zu müssen, ohne eine den Gesamtkosten entsprechende adäquate Wohnnutzung zu erhalten.

112

Bei der Sanierung durch Innenisolierung, die zunächst kostengünstiger ist, ist hinsichtlich eines Kaufinteressenten, der anders als die Klägerin Absetzungen nach § 7 i EStG vornehmen kann, zu berücksichtigen, dass der Wohnwert dann nicht unwesentlich sinkt, weil entsprechende Isolierungen bei den schmalen Wohn- raumzuschnitten den Wohnraum weiter verringern. Dies wird sich auf die Mieteinnahmen vielleicht nicht so stark auswirken, wie auf die Neigung von Kaufinteressenten, für einen geringeren Wohnwert die erheblichen Grundstückskosten aufzubringen.

113

Die Zeit für ein der Klägerin zumutbares Abwarten auf einen Kaufinteressenten, der wegen des vom Beklagten für möglich gehaltenen Liebhaberinteresses auch einen angemessenen Kaufpreis zahlt, ist angesichts der seit 1996 verweigerten Abbruchgenehmigung längst verstrichen (vgl. § 18 BauGB).

114

Der Denkmalwert des streitigen Gebäudes ist auch nicht so überragend, dass die Erteilung der Abbruchsgenehmigung mit der Maßgabe zu versagen ist, dass dann zwingend eine angemessene Entschädigung zu zahlen ist. Das Gebäude ist, wie die Kammer in ihrem Urteil vom 25.6.1998 ausgeführt hat, ein wichtiger Beleg für die Mangelzeit der ersten Nachkriegsjahre und für die besondere Entwicklung des Wohnungsbaues Anfang der 50er Jahre. Daraus ergibt sich seine Denkmaleigenschaft. Seine Bedeutung liegt vor allem in der frühen Verwirklichung exemplarischer Bauformen, die sich parallel dazu an anderer Stelle, vielleicht mit einer kurzen zeitlichen Verzögerung, auch entwickelt haben. Das dieses Haus der gestalterische Ausgangspunkt für die Vielzahl ähnlicher, in den 50er und 60er Jahren verwirklichten Häuser ist, kann nicht festgestellt werden. Die versteckte abgeschiedene Lage des Hauses sowie fehlende Veröffentlichungen dieses Bauwerks in der Fachliteratur in den 50er und 60er Jahren schließen eine derartige Bedeutung als Vorbild weitgehend aus. Da der Architekt S. in der Folgezeit den Schwerpunkt seiner Bautätigkeit auf anderem Gebiet hatte und dort auch seine Bedeutung nach 1945 lag,

115

vgl. den vom Beklagten vorgelegten Auszug aus dem "Allgemeinen Lexikon der bildenden Künstler des 20. Jahrhunderts",

116

ist auch aus diesem Grunde eine Beispielswirkung nicht anzunehmen. Auch im Werk Riphans ist das Gebäude wegen seiner anderen Schwerpunkte nicht als besonders wichtiges Objekt zu bewerten. Deshalb kann hier die Frage dahinstehen, ob die Zugehörigkeit zu dem Werk eines im wesentlich in L. tätigen Architekten ohne überregionale Ausstrahlung eine so hohe architekturgeschichtliche Bedeutung zugemessen werden kann, dass das Erhaltungsinteresse die Verpflichtung der Gemeinde zu Ausgleichszahlungen oder zur Durchführung eines Übernahmeverfahrens nach §§ 30, 31 DSchG begründen kann, wenn der Erhalt aus eigenen Mitteln für den Eigentümer unzumutbar ist. Auch wenn das Haus in der vom Beklagten vorgelegten Monographie von Hagspiel abgebildet wäre, belegt dies noch nicht eine so herausragende Bedeutung, dass es unter Aufwendung öffentlicher Mittel zu erhalten ist. Nach den dem Gericht vorliegenden Bildern und Plänen (Beiakte II - Gutachten N. -, Beiakte IV - Verwaltungsvorgang 1 des Beklagten -) und nach der persönlichen Kenntnis des Berichterstatters aus dem Ortstermin am 7.5.1998 ist das in der Monographie auf Seite 45 abgebildete Haus jedoch nicht das der Klägerin. Die Biographie zeigt vielmehr besonders deutlich den anderen Tätigkeitsschwerpunkt von S. , an die seine Erwähnung in der übrigen Literatur anknüpft. Auch wenn S. , wie in der mündlichen Verhandlung angegeben, noch viele Einzelhäuser geplant haben soll, so ist dieser Aspekt nur von lokaler Bedeu- tung.

117

Das Gebäude ist auch nicht ortsbildprägend, sodass sich hieraus kein gesteigertes Erhaltungsinteresse ergibt. Herausragende ortsgeschichtliche Vorgänge werden durch die Besonderheiten der Entstehung als Doppelbehelfsheim auch nicht dokumentiert. Diese zeitgeschichtlich aufschlussreichen Entstehungsgründe sind mehr durch die dazugehörenden Akten als durch das Bauwerk selbst belegt.

118

Da somit keine denkmalrechtlichen Belange der Erteilung der Ab- bruchgenehmigung entgegenstehen, ist die erteilte Zusicherung nicht rechtswidrig gewesen.

119

Aus den Gründen, die die Rechtswidrigkeit der erteilten Zusage ausschließen, ergibt sich aber, dass die Klägerin auch unmittelbar nach §§ 63, 75 BauO in Verbindung mit § 9 Abs. 2 a DSchG einen Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung hat. Der maßgebliche Sachverhalt und die Rechtslage hat sich seit der Erteilung der Zusicherung nicht zum Nachteil der Klägerin verändert. Nach Auffassung der Kammer gilt dies auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass anders als bei der Aufhebung der Zusicherung die Klägerin für das Vorliegen der Genehmigungsvoraussetzungen nachweispflichtig ist.

120

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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