Tenor

Die Bescheide des Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Beklagten vom 07. April 2003 werden aufgehoben.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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Tatbestand:

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Die Kläger sind zu je 1/3 Eigentümer des Grundstücks Gemarkung E. Flur 12 Flurstück 8 (Lange Straße 53) in E. . Das Grundstück liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.

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Mit Schreiben vom 23. August 1996 kündigte die Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen GmbH (künftig: LEG) die Erhebung von Ausgleichsbeträgen zur Finanzierung der Sanierung an: Die Stadt E. habe sie zum Treuhänder für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme "Altstadt E. - I. Sanierungsabschnitt" bestellt. Der von den Eigentümern zu entrichtende Ausgleichsbetrag entspreche der Erhöhung des Bodenwertes, die durch die Sanierung bedingt sei. Die Erhöhung des Bodenwertes bestehe aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergebe (Endwert). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. habe die Anfangs- und Endwerte ermittelt, sodass die Ausgleichsbeträge errechnet und erhoben werden könnten. Den Eigentümern werde Gelegenheit gegeben, vor der endgültigen Festsetzung des Ausgleichsbetrages Stellung zu nehmen. Die Bodenrichtwertkarten mit den Anfangs- und Endwerten könnten eingesehen werden.

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Hierauf erwiderten die Kläger mit Schreiben vom 26. September 1996, dass aus dem Schreiben der LEG vom 23. August 1996 nicht hervorgehe, um welche Sanierungsmaßnahmen es sich handele und zu welchem Zeitpunkt die Bodenwerte festgelegt worden seien. Die ermittelten Bodenwerte und die behauptete Wertsteigerung durch die Sanierungsmaßnahmen seien nicht nachvollziehbar. Im Bereich Lange Straße seien unbebaute Grundstücke seit Jahrzehnten nicht vorhanden.

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In dem folgenden Schriftwechsel führte die LEG bzw. der Beklagte auf entsprechende Einwände der Kläger aus: Im Bereich des streitgegenständlichen Grundstückes seien folgende Sanierungs- und Ordnungsmaßnahmen durchgeführt worden: Ausbau der Fußgängerzone "Lange Straße"; verkehrsberuhigter Ausbau der Meierstraße und der Karlstraße; Entkernung und Freimachung im rückwärtigen Bereich Lange Straße/Karlstraße/Meierstraße. Der Anfangswert gehe vom Wert des Grundstücks vor Beginn der Sanierung Mitte 1972 aus. Dieser sei dann vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. auf den Stichtag 31. Dezember 1991 hochgerechnet worden. Der Endwert nach Abschluss der Sanierung sei zum Zwecke der Vergleichbarkeit ebenfalls auf den Stichtag 31. Dezember 1991 bezogen. Es sei bei der Bewertung vom Gutachterausschuss unterstellt worden, dass die Grundstücke unbebaut seien. Andere Vergleichsmaßstäbe seien nicht vorhanden. Gegebenenfalls könnte nur ein Vergleich mit unbebauten Grundstücken in anderen, ähnlich strukturierten Gebieten vorgenommen werden. Der Gutachterausschuss habe zulässiger Weise bei der Ermittlung der Anfangs- und Endwerte eine Gebietseinteilung für lagetypisch gleichartige und gleichwertige Grundstücke vorgenommen und dabei zwischen den unmittelbar an der Lange Straße angrenzenden Flächen (60,00 DM/m²) und dem rückwärtigen Bereich (45,00 DM/m²) unterschieden. Eventuell vorhandene Besonderheiten jedes einzelnen Grundstücks seien beachtet worden.

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Mit Bescheiden vom 10. Dezember 2002 erhob der Beklagte jeweils von den Klägern einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 2.935,63 EUR. Zur Begründung führte er an: Gemäß § 154 BauGB habe der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. habe für das streitgegenständliche Grundstück als Anfangswert 1.100,00 DM/m² und als Endwert 1.165,00 DM/m² ermittelt. Die sich daraus ergebende Werterhöhung von 65,00 DM/m² sei als Ausgleichsbetrag zu entrichten. Der Ausgleichsbetrag betrage bei einer Grundstücksgröße von 265 m² somit 17.225,00 DM mithin für 1/3-Anteil 5.741,60 DM = 2.935,63 EUR.

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Hiergegen legten die Kläger mit Schreiben vom 15. Januar 2003 Widerspruch ein. Zur Begründung führten sie an: Besonders bemerkenswert sei, dass ein nicht unbeträchtlicher Teil der Lange Straße nicht als Sanierungsgebiet ausgewiesen worden sei. Die Eigentümer der entsprechenden Grundstücke seien somit auch von der Entrichtung eines Ausgleichsbetrages befreit. Der Beklagte sei verpflichtet, die individuelle Bewertung eines jeden im Sanierungsgebiet liegenden Grundstückes durchzuführen und den Eigentümern die Kriterien zur Ermittlung der betreffenden Wertsteigerung zu erläutern.

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Den Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 07. April 2003 zurück: Die Grenze des Sanierungsgebietes "Altstadt E. - I. Sanierungsabschnitt" sei mit Satzung vom 27. April 1972 festgelegt worden. Dabei bilde die Lange Straße die westliche Begrenzung. Vorrangiges Ziel der Sanierung sei die Behebung städtebaulicher Missstände. Diese seien im Bereich westlich der Lange Straße nicht erkennbar, sodass die Einbeziehung der dort gelegenen Grundstücke in das Sanierungsgebiet nicht in Betracht gekommen sei. Im Rahmen der Stadtsanierung seien umfängliche Grundstücksneuordnungen sowie Umstellungen des öffentlichen Verkehrsraumes durchgeführt worden. Eine weitere - insbesondere dem Bereich Friedrichstraße/Karlstraße/Meierstraße dienende - Maßnahme sei der Werreausbau im Abschnitt Leopoldstraße bis Woldemarstraße mit Herstellung einer Brücke, die die Anfahrbarkeit der Grundstücke in diesem Quartier wesentlich verbessert habe, gewesen. Die durch öffentlich finanzierte Sanierungsmaßnahmen eingetretenen Werterhöhungen der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke habe der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Sie seien als Anfangs- und Endwerte festgestellt worden und hätten als solche Eingang in die Bodenrichtwertkarte gefunden. Die Ermittlung der Ausgleichsbeträge sei u.a. im Schreiben der LEG eingehend dargelegt worden.

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Mit ihrer am 07. Mai 2003 erhobenen Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter und weisen darauf hin, dass der dem Gericht zur Verfügung gestellte Verwaltungsvorgang unvollständig sei und keine Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Erhebung der angefochtenen Bescheide ermögliche.

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Die Kläger beantragen,

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die Bescheide des Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Beklagten vom 07. April 2003 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung führt der Beklagte unter Anderem weiter aus: Die fehlerfreie Ermittlung der Bodenwerte könne durch ein vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten bewiesen werden. Bei der Bewertung der für den Anfangs- und Endwert maßgeblichen Faktoren stehe der Gemeinde aus der Natur der Sache ein Schätzungsspielraum zu. Vorliegend seien die Besonderheiten des streitgegenständlichen Grundstückes beachtet worden. Im Rahmen der Sanierung sei die Kanalisation ergänzt und eine Fußgängerzone eingerichtet worden. Durch die Schaffung einer Fußgängerzone habe sich insbesondere die Immissionsbelastung für das streitgegenständliche Grundstück verringert. Wesentlicher Grund für die Werterhöhung der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke sei nicht der im Rahmen der Stadtsanierung erfolgte Umbau der Lange Straße zur Fußgängerzone, sondern die Verbesserung der allgemeinen Wohn- und Lebensverhältnisse durch teilweise Neuordnung des Gebiets nach vorausgegangenem Erwerb und Abbruch von Bauwerken. Für die Grundstücke auf der Ostseite der Lange Straße, die gleichzeitig an die Karlstraße angrenzten, sei überdies die rückwärtige Erschließung durch den Umbau dieser Straße sowie die Errichtung einer Brücke über die Werre wesentlich erleichtert worden.

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Auf den Hinweis des Gerichts, dass die Verwaltungsvorgänge zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide nicht ausreichten, hat der Beklagte mitgeteilt, dass für die betroffenen Grundstücke keine anderen als die bereits überlassenen Akten geführt würden. Die sanierungsbedingten Werterhöhungen der Grundstücke seien vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und als Anfangs- und Endwerte in den Bodenrichtwertkarten ausgewiesen worden. Weiter gehende Unterlagen, insbesondere Aussagen darüber, wie die Werte ermittelt worden seien, stünden der Stadt E. nicht zur Verfügung. Diesbezüglich werde an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte verwiesen.

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Die Beteiligten haben übereinstimmend auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens und der Gerichtsakten in den Verfahren 9 K 4181/03 und 9 K 4252/03 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Mit Einverständnis der Beteiligten entscheidet die Kammer gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung.

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Auf die zulässige Anfechtungsklage sind die an die Kläger gerichteten Bescheide des Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung des Widerspruchbescheides des Beklagten vom 07. April 2003 ohne Entscheidung in der Sache aufzuheben. Nach § 113 Abs. 3 Sätze 1 und 4 VwGO kann das Gericht binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art und Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Diese Voraussetzungen liegen vor.

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Die Entscheidung ergeht binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten bei Gericht am 25. Juli 2003.

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Für die Beurteilung der materiellen Rechtmäßigkeit der erhobenen Ausgleichsbeträge sind unter Berücksichtigung der Anforderungen, die in Verfahren dieser Art an die Sachverhaltsermittlung zu stellen sind, noch erhebliche Ermittlungen erforderlich.

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Der in § 154 Abs. 1 und 2 BauGB grundsätzlich definierte Ausgleichsbetrag ist unter Beachtung des § 196 BauGB und der Vorschriften der Wertermittlungsverordnung, insbesondere der §§ 26 ff. WertV, zu bestimmen. § 196 BauGB ist zu entnehmen, dass grundsätzlich Bodenrichtwerte für einzelne Grundstücke zu ermitteln sind

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- vgl. OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89, NWVBl. 1990, 412 (416) -.

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Die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte ist in der Regel mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, da eine Vielzahl von Faktoren, die selbst von Sachverständigen oft nicht einheitlich bewertet werden, zu berücksichtigen sind

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- vgl. OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89, NWVBl. 1990, 412 (416) -.

27

Deshalb kommt der Ermittlung der Grundlagen der Bewertung eine erhöhte Bedeutung zu. Sie ist dementsprechend den Betroffenen und den zur Kontrolle der Entscheidung berufenen Verwaltungsgerichten mitzuteilen

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- vgl. VG Frankfurt, Beschluss vom 25. August 1999 - 8 G 3502/98 (3), NVwZ 2000, 227 -.

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Denn nur so kann beurteilt werden, ob sich die Behörde innerhalb des ihr in § 154 Abs. 2 BauGB gewährten (begrenzten) Schätzungsspielraumes gehalten hat.

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Die vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge und seine Ausführungen im gerichtlichen Verfahren lassen eine derartige Beurteilung nicht zu. Ihnen lässt sich lediglich entnehmen, dass die sanierungsbedingte Werterhöhung der im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke vom Gutachterausschuss ermittelt wurde und die auf den Stichtag 31. Dezember 1991 bezogenen Anfangs- und Endwerte von ihm in den Bodenrichtwertkarten nach Zonen getrennt ausgewiesen wurden. Mangels unbebauter Grundstücke ist dabei von dem Gutachterausschuss auf die allgemeine Preisentwicklung des Grundstücksmarktes zurückgegriffen worden. Für die Grundstücke Lange Straße 55 bis 71 ist weiter zwischen den unmittelbar an die Lage Straße angrenzenden Flächen und dem rückwärtigen Bereich unterschieden worden. Für das Grundstück der Kläger ermittelte der Gutachterausschuss danach einen Anfangswert von 1.100,00 DM und einen Endwert von 1.165,00 DM.

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Es ist schon nicht ersichtlich, ob der Gutachterausschuss in Übereinstimmung mit § 28 Abs. 2 WertV als Wertermittlungsstichtag den 31. Dezember 1991 zu Grunde gelegt hat

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- vgl. zum Wertermittlungsstichtag: OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 1 BA 37/93, juris; OVG Lüneburg, Beschluss vom 13. März 1997 - 1 M 4892/96, juris; Kleiber, in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Loseblatt- Kommentar, Band 5, München, Stand: 01. Mai 2003, § 28 WertV Rn. 18 und 29; Fislake, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Loseblatt, Band 2, Köln, Berlin, Bonn, München, Stand: August 2002, § 154 Rn. 20 - .

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Weiter lässt die Mitteilung des Beklagten, der Gutachterausschuss habe mangels unbebauter Grundstücke auf die allgemeine Preisentwicklung zurückgegriffen und nach Zonen unterschieden, offen, ob dabei die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlungsverordnung beachtet worden sind

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- vgl. zum Bewertungsverfahren: BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6.01, DVBl. 2002, 1479 (1481); BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - BVerwG 4 B 69.95, BRS 48 Nr. 243; OVG Lüneburg, Urteil vom 30. Mai 2001 - 1 L 3314/00, ZMR 2002, 233 (234); VG Frankfurt, Beschluss vom 25. August 1999 - 8 G 3502/98 (3), NVwZ 2000, 227; Fislake, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Loseblatt, Band 2, Köln, Berlin, Bonn, München, Stand: August 2002, § 154 Rn. 21 -.

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Diese Angaben lassen allenfalls den Schluss zu, dass die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes auf dem sog. Bodenrichtwertverfahren oder mittelbaren Vergleichswertverfahren beruht

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- vgl. zum Bodenrichtwertverfahren: OVG Lüneburg, Beschluss vom 13. März 1997 - 1 M 4892/96, juris; Kleiber, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Loseblatt- Kommentar, Band 5, München, Stand: 01. Mai 2003, § 13 Rn. 35 ff. - .

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Ob das Verfahren den §§ 13 und 14 WertV entspricht, kann auf Grund der Angaben des Beklagten hingegen nicht beurteilt werden. Es ist nicht einmal ersichtlich, welche Zonen im Einzelnen gebildet und weshalb die gebildeten Zonen, für die einheitliche Anfangs- und/oder Endwerte festgelegt wurden, wie geschehen abgegrenzt wurden.

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Zudem reicht, um den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB gerecht zu werden, eine Ermittlung der Bodenwerterhöhung nur für Wertzonen nicht aus. Es ist weiter erforderlich, dass darauf aufbauend für jedes einzelne Grundstück geprüft wird, ob Besonderheiten hinsichtlich seines Zuschnitts, seiner Lage oder seiner Ausnutzbarkeit eine von den Grundwerten abweichende Bewertung erfordern

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- vgl. VG Minden, Urteil vom 14. März 2002 - 9 K 3304/98, S. 21; VG Minden, Urteil vom 15. Juni 2000 - 9 K 2687/98, S. 18 -.

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Entsprechende Einzelgutachen sind vom Beklagten nicht vorgelegt worden. Dass solche vom Gutacherausschuss erstellt worden sind, hat der Beklagte weder behauptet noch ist dies sonst ersichtlich. Vielmehr verweist der Beklagte selbst darauf, dass die rechtsfehlerfreie Ermittlung der Bodenwerte durch ein (erst noch) vom Gericht einzuholendes Gutachten bewiesen werden könne.

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Ob weiter - § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV entsprechend - Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben, vom Gutachterausschuss zutreffend berücksichtigt wurden, oder von einer Berücksichtigung abgesehen wurde, weil es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen nicht geboten erschien, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen, kann gleichfalls anhand der eingereichten Verwaltungsvorgänge des Beklagten und seinen Ausführungen nicht geklärt werden.

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Die Aufhebung ist auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich. Denn es ist zunächst Aufgabe des Beklagten, die Ermittlung des Anfangs- und Endwertes durch den Gutachterausschuss zu prüfen, bevor er sich auf die Angaben verlässt und entsprechende Ausgleichsbeträge festsetzt. Der Gutachterausschuss wird für den Beklagten nämlich ausschließlich als Gutachter im Rahmen seiner Aufgaben gemäß § 193 BauGB tätig. Zwar verfügt der Gutachterausschuss über besondere Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung, eine nachvollziehbare und an den gesetzlichen Bestimmungen orientierte Berechnung des Anfangs- und des Endwertes macht dies jedoch nicht entbehrlich. Dies hat der Beklagte nicht berücksichtigt, sondern vielmehr - wie seine Mitteilung, über keine weiter gehenden Unterlagen zu verfügen, zeigt - sich ohne Prüfung auf die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Daten verlassen. Dass nunmehr das Gericht an Stelle des Beklagten die zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit der erhobenen Ausgleichsbeträge erforderlichen Informationen, namentlich vor allem ein das Grundstück der Kläger betreffendes Einzelgutachten einholt, ist nicht gerechtfertigt. Ein derartiges Vorgehen würde die dem Beklagten obliegende Ermittlungspflicht in das gerichtliche Verfahren verlagern, ohne dass dies für die Kläger mit beachtlichen Vorteilen verbunden wäre. Das Gericht darf die dem Beklagten eingeräumte Schätzungsbefugnis nämlich nicht an dessen Stelle ausüben. Vielmehr hat es die Schätzungsbefugnis des Beklagten zu respektieren und kann bei dessen Ausübung lediglich nachprüfen, ob sich die Entscheidung des Beklagten im Rahmen dessen hält, was der Schätzungsspielraum als rechtlich vertretbar zulässt

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- vgl. zur gerichtlichen Kontrolldichte: OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89, NWVBl. 1990, 412 (415) -.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO j..V.m. den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.