Tenor

Die Beklagte wird unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 08.07.2015 verpflichtet, die im Baulastenverzeichnis der Beklagten (Baulastenblatt MI 592) unter der lfd. Nr. 3 auf dem Flurstück 84 der Flur 70, Gemarkung N.      (I.      Straße 9), zu Gunsten der Flurstücke 86 und 151 der Flur 63, Gemarkung N.      (N1.-----straße 10), eingetragene Baulast zu löschen.

Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Klägers fallen der Beklagten und dem Beigeladenen je zur Hälfte zur Last. Ihre außergerichtlichen Kosten tragen die Beklagte und der Beigeladene selbst.

Der Gerichtsbescheid ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer des Flurstücks 84 der Flur 70, Gemarkung N.      , Lagebezeichnung I.      Straße 9. Das Grundstück wurde im Zwangsversteigerungsverfahren erworben.

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Im Baulastenverzeichnis der Beklagten (Baulastenblatt Nr. 592) ist am 25.06.1998 unter der lfd. Nr. 03 die folgende Eintragung vorgenommen worden:

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Der jeweilige Eigentümer des Flurstücks 84 der Flur 70, Gemarkung N.      , verpflichtet sich, zu Gunsten der Flurstücke 86 und 151 der Flur 63, Gemarkung N.      , zwanzig Pkw-Stellplätze sowie deren Zu- und Abfahrt freizuhalten.

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Verpflichtungserklärung vom 23.06.1998

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Eigentümer des durch die Baulast begünstigten Grundstücks ist der Beigeladene.

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In der zu Grunde liegenden Verpflichtungserklärung vom 23.06.1998 heißt es auszugsweise:

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Die mit der Baulast belegte Fläche ist in dem Lageplan, der einen wesentlichen Bestandteil dieser Erklärung bildet, grün schraffiert dargestellt.

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Rechte Dritter werden durch diese Baulast nicht betroffen.

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Ausweislich des vorgelegten Aktenvorgangs (Beiakte I) ist das mit einer eigenhändigen Unterschrift des früheren Eigentümers versehene Original der Verpflichtungserklärung mit einem Lageplan verbunden, auf dem die vorgesehenen Stellplätze mit den Nrn. 3 bis 5 und 11 bis 27 grün schraffiert dargestellt sind. Die Stellplätze 1 und 2 sowie 6 bis 10 weisen – wie der Bereich zwischen den Stellplätzen und der nördlichen Grenze des Grundstücks - eine schwarze Schraffur auf. Darüber hinaus enthält der Lageplan zwei handschriftlich aufgebrachte Vermerke, die folgenden Wortlaut haben:

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Parkplätze 1-16 und 24-27 = zwanzig Stück sind für Marktbesucher reserviert.Nachweis der nötigen Pkw-Parkplätze für die Markthalle N1.-----straße .Die Parkplätze 17-23 sind für die Anwohner I.      Straße 9 bestimmt.

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Mit Schreiben vom 20.12.2013 beantragte der Kläger bei der Beklagten den Verzicht auf die Baulast mit der Begründung, diese beeinträchtige die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks. An ihrem Fortbestand bestehe kein öffentliches Interesse. Zusätzlich wurde unter dem 12.11.2014 die Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis beantragt und zur Begründung geltend gemacht: Die Eintragung sei nichtig, die Stellplatzbaulast sei widersprüchlich und wegen fehlender Bestimmtheit unwirksam. Die in dem beigefügten Lageplan grün schraffierten Flächen stimmten nicht mit den in den aufgebrachten Vermerken bezeichneten Flächen überein. Dem Zu- und Abfahrtsbereich fehle die erforderliche grüne Schraffur.

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Die Beklagte lehnte den Antrag auf Löschung der Baulast durch Bescheid vom 08.07.2015 ab. Zwar entspreche die Baulast nicht in vollem Umfang den in § 18 Bauprüfverordnung (BauPrüfVO) und in Ziff. 1.12 der Anlage festgelegten formellen Anforderungen an die Eintragung von Baulasten. Dies sei jedoch unschädlich, da es sich um eine Verfahrensvorschrift ohne materiellen Gehalt handele. Die Baulasterklärung sei eindeutig formuliert; die Widersprüche zwischen Lageplan und den hierauf aufgebrachten Textvermerken seien ohne Relevanz. Das gelte auch für die fehlende Grünschraffur der Zu- und Abfahrtsflächen.

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Der Kläger hat am 15.07.2015 die vorliegende Klage erhoben. Er vertieft seinen aus dem Verwaltungsverfahren bekannten Standpunkt, wonach die eingetragene Baulast nicht hinreichend bestimmt sei.

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Der Kläger beantragt,

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den Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 08.07.2015 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die im Baulastenverzeichnis der Beklagten (Baulastenblatt MI 592) unter der lfd. Nr. 3 auf dem Flurstück 84 der Flur 70, Gemarkung N.      (I.      Straße 9), zu Gunsten der Flurstücke 86 und 151 der Flur 63, Gemarkung N.      (N1.-----straße 10), eingetragene Baulast zu löschen,

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hilfsweise, gem. § 83 Abs. 3 S. 1 BauO NRW den Verzicht auf die Baulast von Amts wegen im Baulastenverzeichnis zu vermerken,

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weiter hilfsweise, den Verzicht auf die Baulast gem. § 83 Abs. 3 S. 2 BauO NRW zu erklären, weil ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr bestehe.

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Die Beklagte und der Beigeladene beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie tragen ergänzend vor, die Widersprüche zwischen Verpflichtungserklärung und textlichen Äußerungen auf dem beigefügten Lageplan seien ohne Relevanz. Die Verpflichtungserklärung nehme ausschließlich die zeichnerische Darstellung in Bezug. Zwar sei die Grünschraffur im Lageplan nicht vollständig, dies führe aber nicht zur Unbestimmtheit und damit zur Nichtigkeit der Baulasterklärung.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Das erkennende Gericht entscheidet gem. § 84 Abs. 1 VwGO ohne mündliche Verhandlung durch Gerichtsbescheid, weil die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und der Sachverhalt geklärt ist. Die von dem Prozessbevollmächtigten des Klägers geäußerte Auffassung, die Entscheidung durch Gerichtsbescheid ohne mündliche Verhandlung verstoße gegen Art. 6 Abs. 1 S. 1 EMRK, vermag schon deshalb nicht zu überzeugen, weil § 84 Abs. 2 Nr. 1 VwGO den Beteiligten die Möglichkeit sichert, anstelle der Zulassung der Berufung mündliche Verhandlung zu beantragen.

25

Das Rechtschutzbegehren ist mit dem Hauptantrag als Verpflichtungsklage gem. § 42 Abs. 1 VwGO zulässig. Bei der begehrten Löschung einer Baulast handelt es sich ebenso wie bei deren Eintragung um einen Verwaltungsakt.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 08.08.2013 – 7 A 3001/11 –, juris Rn. 27f. m. w. N.

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Die Klage ist auch begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Löschung der streitbefangenen Baulast. Ist das Baulastenverzeichnis unrichtig, hat derjenige, der durch die zur Unrichtigkeit führende Eintragung in seinen Rechten verletzt wird, einen Anspruch darauf, dass die Eintragung gelöscht wird. Der Löschungsanspruch stützt sich auf das in Art. 14 GG gewährleistete Recht auf Eigentum. Er zielt auf Beseitigung einer Eigentumsbeeinträchtigung, die darin besteht, dass das Grundstück ausweislich des Baulastenverzeichnisses öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterliegt, die für den Rechts- und insbesondere für den Grundstücksverkehr von Bedeutung sein können.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30.10.2013 – 2 A 2554/12 –, juris Rn. 9; Urteil vom 10.10.1996 – 7 A 4185/95 –, juris Rn. 52.

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Unrichtig ist das Baulastenverzeichnis, wenn die eingetragene Baulast nicht wirksam begründet worden ist oder nicht mehr besteht.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30.10.2013 – 2 A 2554/12 –, juris Rn. 11 m. w. N.

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An einer wirksamen Begründung der Baulast fehlt es, wenn ihre Eintragung im Baulastenverzeichnis dem Bestimmtheitserfordernis nach § 37 Abs. 1 VwVfG NRW nicht genügt und dieser Bestimmtheitsmangel als schwer und offenkundig i. S. v. § 44 Abs. 1 VwVfG NRW anzusehen ist.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 08.08.2013 – 7 A 3001/11 –, juris Rn. 32.

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Hieran gemessen erweist sich die streitbefangene Baulast als unwirksam. Sie lässt nicht mit hinreichender Sicherheit erkennen, auf welche Grundstücksflächen sich die eingetragene Verpflichtung bezieht, zwanzig Pkw-Stellplätze sowie deren Zu- und Abfahrt freizuhalten.

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Ausweislich der Verpflichtungserklärung vom 23.06.1998 ist die mit der Baulast belegte Fläche in dem Lageplan, der einen wesentlichen Bestandteil dieser Erklärung bildet, grün schraffiert dargestellt. Der beigefügte Lageplan vom 15.12.1997 weist die Stellplätze mit den Nrn. 3 bis 5 und 11 bis 27, mithin insgesamt 20 Stellplätze, in grüner Schraffur aus. Im Widerspruch hierzu steht aber die auf den Lageplan aufgebrachte textliche Aussage, die Parkplätze 1 bis 16 und 24 bis 27 = 20 Stück seien für Marktbesucher reserviert. Der Begriff „Marktbesucher“ ist im Zusammenhang mit dem ebenfalls auf den Lageplan aufgebrachten textlichen Hinweis „Nachweis der nötigen Pkw-Parkplätze für die Markthalle N1.-----straße “ dahingehend zu verstehen, dass damit das begünstigte Grundstück umschrieben werden sollte. Das ergibt sich aus der zur Baulastakte genommenen Eintragungsverfügung vom 17.06.1998, die das Vorhaben als Nutzungsänderung eines Kinos in eine Markthalle auf dem Grundstück N1.-----straße 12 bezeichnet.

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Ohne Erfolg bleibt der Einwand der Beklagten und des Beigeladenen, der Widerspruch zwischen der textlichen Formulierung und der zeichnerischen Darstellung durch grüne Schraffur auf dem Lageplan führe nicht zu einer inhaltlichen Unbestimmtheit der Verpflichtungserklärung. Dies gelte schon deshalb, weil die textlichen Formulierungen auf dem Lageplan nicht Gegenstand der maßgeblichen Verpflichtungserklärung vom 23.06.1998 seien. Die Verpflichtungserklärung nehme ausschließlich die zeichnerische Darstellung in Bezug und verweise ausschließlich auf diese. Damit seien die textlichen Festlegungen auf dem Lageplan an der Bindungswirkung der Baulasterklärung nicht beteiligt.

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Dem ist jedoch entgegen zu halten, dass die Verpflichtungserklärung zwar einerseits ausdrücklich auf die grün schraffierten Flächen hinweist, andererseits aber den Lageplan – und damit auch die aufgebrachten textlichen Hinweise - als einen wesentlichen Bestandteil dieser Erklärung bezeichnet. Dadurch ist die Verpflichtungserklärung in sich widersprüchlich und nicht hinreichend bestimmt.

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Hinreichend bestimmt ist eine Baulast, wenn sie Inhalt und Umfang der auf das Grundstück zu übernehmenden Verpflichtung eindeutig erkennen lässt. Es ist ausreichend, aber auch erforderlich, dass durch Auslegung entsprechend den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB die Belastung des Grundstücks ermittelt werden kann. Entscheidend ist, wie der Inhalt der jeweiligen konkreten Baulast bei verständiger Würdigung zu verstehen ist.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30.10.2013 – 2 A 2554/12 –, juris Rn. 15 m. w. N.

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Eine an diesen Maßstäben ausgerichtete Auslegung der Verpflichtungserklärung führt nicht zu einem eindeutigen Ergebnis. Beide Varianten – Grünschraffur und textliche Beschreibung – sind gleichermaßen plausibel, da sie jeweils zu der vorgegebenen Anzahl von 20 Stellplätzen passen. Eine hinreichende Bestimmtheit lässt sich auch nicht aus dem Umstand ableiten, dass nur die Kenntlichmachung von Stellplätzen durch Grünschraffur den Anforderungen des § 18 Satz 2 Nr. 2 BauPrüfVO NRW unter Verweis auf Nr. 1.12 der Anlage zu dieser Verordnung entspricht. So wenig wie die Grünschraffur als Voraussetzung für eine hinreichende Bestimmtheit der Baulast anzusehen ist,

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vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30.10.2013 – 2 A 2554/12 –, juris Rn. 22 ff.,

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so wenig kann allein aus der Einhaltung dieser Formvorschrift auf die inhaltliche Richtigkeit der Verpflichtungserklärung geschlossen werden, wenn sich aus anderen Umständen Zweifel hieran ergeben. Diesbezügliche Zweifel folgen hier bereits aus dem Widerspruch zwischen zeichnerischer und textlicher Darstellung der Stellplätze. Selbst wenn insoweit von einem Vorrang der Grünschraffur auszugehen sein sollte, weil die Verpflichtungserklärung hierauf ausdrücklich Bezug nimmt, wird dieses Auslegungsergebnis sogleich wieder in Frage gestellt, weil die Zufahrtsflächen zu den Stellplätzen, die ausweislich der Verpflichtungserklärung freizuhalten sind, in dem Lageplan nicht in grüner sondern in schwarzer Farbe schraffiert dargestellt sind.

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Vom maßgeblichen Empfängerhorizont her lässt sich daraus nur der Schluss ziehen, dass die Verpflichtungserklärung auch in dieser Beziehung nicht eindeutig ist, weil anscheinend doch nicht alle mit der Baulast versehenen Flächen im Lageplan grün schraffiert dargestellt sind.

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Die dargestellten Widersprüche führen gem. § 44 Abs. 1 VwVfG NRW zur Nichtigkeit der Baulasteintragung. Sie begründen einen besonders schwerwiegenden Fehler, weil die fehlende Zuordnung der betroffenen Flächen dazu führt, dass die Baulast ihre Funktion nicht erfüllen kann. Unter Berücksichtigung der besonderen Bedeutung des Baulastenverzeichnisses für den Rechts- und Grundstücksverkehr sind derartige Widersprüche nicht hinnehmbar. Der Mangel ist bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände auch offenkundig. Die Widersprüchlichkeit der zeichnerischen und textlichen Erklärungen ist ohne Weiteres ersichtlich.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 159 Satz 1 VwGO i. V. m. § 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.