Urteil vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg - 8 S 639/08

Tenor

Die Anträge werden abgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu je einem Drittel.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragsteller wenden sich gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Schilfweg-Ost“ der Stadt Überlingen vom 24.10.2007.

Ihnen gehören Wohnungen im zweiten (Antragstellerin 3) und dritten (Antragsteller 1 und Antragstellerin 2) Obergeschoss von Gebäuden an der Südseite der in West-Ost-Richtung verlaufenden N. Straße. Von dort fällt das Gelände nach Süden zum Bodensee hin ab. Unterhalb der Gebäude, deren Miteigentümer die Antragsteller sind, besteht eine gewerblich genutzte, riegelartig dreigeschossig in Erscheinung tretende Bebauung. Daran schließt sich - bis zur ufernah auf einem Damm verlaufenden Bahnlinie - ein inzwischen ausgeräumtes Gelände an, das früher der Firma K.-Werke GmbH gehörte, deren ehemaliges Betriebsgelände sich östlich anschließt. Der Betrieb ist inzwischen vollständig nach Pfullendorf verlagert. Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Gewerbefläche dargestellt. Der angefochtene Plan sieht dort auf knapp 8.000 m² ein im östlichen etwa 58 x 13 m großen, in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Baufenster („Haus 1“) zweigeschossig und im Übrigen dreigeschossig (mit begrünten Flachdächern) bebaubares Allgemeines Wohngebiet für 61 Wohneinheiten mit 21 oberirdischen Stellplätzen am nördlichen Rand und 64 Stellplätzen in zwei Tiefgaragen vor, die sämtlich über den Schilfweg erschlossen sind, der von der N. Straße nach Süden abzweigend westlich des Gebäudes, dessen Miteigentümer die Antragsteller 1 und 2 sind, vorbeiführt. Im nördlichen Planbereich ist ein in West-Ost-Richtung verlaufendes, etwa 52 x 16 m großes Baufenster („Haus 3“) festgesetzt, an das sich nach Süden zu zwei etwa 24 x 15,5 m große Baufenster („Haus 2“) anschließen. Umrahmt werden diese durch private Grünflächen getrennten Baufenster im Süden durch Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung einschließlich einer Unterführung der Bahnlinie. Im östlichen Planbereich (Baufenster für „Haus 1“) ist eine Grundflächenzahl von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,8 vorgesehen, im Bereich der übrigen Baufenster eine identische Grundflächenzahl und eine Geschossflächenzahl von 1,15. Für die Ostfassade des Hauses 1 wird vorgeschrieben, dass schützenswerte Räume nach DIN 4109 in beiden Geschossen nur nicht öffenbare Fenster und Türen aufweisen dürfen.

Der Bebauungsplan hat folgende Vorgeschichte: Da die Firma K. einen Teil ihres Areals (Flst. Nr. .../6) veräußern wollte, trat die Beigeladene erstmals im September 2000 an die Antragsgegnerin mit einem Wohnbauprojekt für diese Fläche heran. Nach Vorberatung im Bauausschuss am 23.7.2001 fasste der Gemeinderat der Antragsgegnerin am 10.10.2001 den Aufstellungsbeschluss für einen Vorhaben- und Erschließungsplan „Am Schilfweg“. Vorgesehen war damals noch, für den östlichen Gebäuderiegel (heute „Haus 1“) wegen des angrenzenden Gewerbeareals der Firma K. ein Mischgebiet festzusetzen. Die vorgezogene Bürgerbeteiligung fand am 6.11.2001 statt, mit Schreiben vom 23.11.2001 wurden die Träger öffentlicher Belange angehört. In der Folgezeit kam es zu Kaufvertragsverhandlungen zwischen der Beigeladenen und den K.-Werken sowie zu Verhandlungen zwischen der Antragsgegnerin und der Beigeladenen über den abzuschließenden Durchführungsvertrag. Ferner wurden Varianten der Ausgestaltung und Finanzierung der Bahnunterführung untersucht und fanden Bodenerkundungen statt. Darüber hinaus erstellte die DEKRA - zunächst im Auftrag der Firma K., dann ergänzend im Auftrag der Beigeladenen - Lärmprognosen, die zu dem Ergebnis gelangten, dass die Immissionsrichtwerte - außer am Erd- und ersten Obergeschoss der Ostseite des Hauses 1 - eingehalten werden könnten, wenn die Bebauung des östlichen, in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Baufensters („Haus 1“) als abschirmender Riegel diene.

In seiner Sitzung vom 26.7.2006 billigte der Gemeinderat der Antragsgegnerin einen leicht geänderten Planentwurf, der vom 18.9.2006 bis zum 17.10.2006 öffentlich auslag. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 31.8.2006 und die Öffentlichkeit durch öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 7.9.2006 entsprechend informiert. Gegen die Planung wurden von verschiedenen Seiten - auch von den Antragstellern - Einwände erhoben. Das Landratsamt Bodenseekreis erhob trotz des angrenzenden, als störend einzustufenden Betriebs der Firma K. keine Bedenken, weil das Gelände von dieser selbst verkauft worden sei, ein Lärmgutachten vorliege, in dem die Verträglichkeit der unterschiedlichen Nutzungen nachgewiesen sei, und nach Aussage der Firma K. die Produktion am Standort bis Mitte 2008 eingestellt sein werde. Im Falle einer weiteren gewerblichen Nutzung des K.-Areals müsse sichergestellt werden, dass in direkter Nachbarschaft zum Plangebiet nur nicht wesentlich störendes Gewerbe angesiedelt werde.

In der Folgezeit wurde der Entwurf geändert, indem das Baufenster für den östlichen Baukörper vom Mischgebiet zum Allgemeinen Wohngebiet umgestuft und die dort vorgesehenen Nutzungszahlen reduziert wurden. Ferner wurde die Gebäudehöhe der südlichen Baukörper abgesenkt. Nach Vorberatungen im Bauausschuss billigte der Gemeinderat der Antragsgegnerin den geänderten Entwurf am 20.6.2007 und beschloss die Durchführung einer zweiten öffentlichen Auslegung, die vom 9. bis 23.7.2007 stattfand. In der öffentlichen Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin wurde auf zwei vorliegende Bodengutachten und zwei Lärmuntersuchungen hingewiesen.

Das Landratsamt Bodenseekreis machte in seiner Stellungnahme vom 19.7.2007 Bedenken gegen die Ausweisung des östlichen Baufensters als Allgemeines Wohngebiet geltend. Das Vorhaben sei wohl kaum mit den in § 50 BImSchG vorgegebenen Planungsgrundsätzen vereinbar. Auch könne keine Parallele zum Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.12.1990 - 4 N 6.88 - gezogen werden, weil dieser sich auf eine bestehende Gemengelage bezogen habe, während eine solche im vorliegenden Fall erst durch die Planung geschaffen werde. Die bloße Erwartung der Beendigung der Produktion der K.-Werke könne nicht mit der tatsächlichen Stilllegung gleichgesetzt werden. Das Argument, aus Platzgründen sei aktiver Lärmschutz nicht darstellbar, sei fragwürdig, weil auch der Platzmangel durch die Planung erst geschaffen werde. Auch die Antragsteller trugen erneut umfangreiche Einwendungen vor.

In ihrer Sitzungsvorlage vom 29.8.2007 (Drs. 114/2007) erklärte die Verwaltung der Antragsgegnerin, diesen Bedenken sei durch die Festsetzung von nicht öffenbaren Fenstern und Türen in schützenswerten Räumen im Sinne der DIN 4109 im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss an der Ostfassade des Hauses 1 Rechnung getragen. Nach weiteren Billigungsentscheidungen beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin in seiner Sitzung vom 24.10.2007 den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit den dazugehörigen örtlichen Bauvorschriften als Satzung und billigte den Durchführungsvertrag. Mit Bescheid vom 29.1.2008 erteilte das Regierungspräsidium Tübingen die im Hinblick auf die abweichenden Darstellungen des Flächennutzungsplans (Gewerbe statt Wohnen) erforderliche Genehmigung. Die Erteilung der Genehmigung wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 28.2.2008 öffentlich bekannt gemacht.

Die Antragsteller haben am 4.3.2008 das Normenkontrollverfahren mit dem Antrag eingeleitet,

den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Schilfweg-Ost“ der Stadt Überlingen vom 24. Oktober 2007 für unwirksam zu erklären.

Sie machen geltend: Sie seien antragsbefugt, weil die ihnen gehörenden Wohnungen durch den Zu- und Abgangsverkehr zu und von den im Plangebiet vorgesehenen 94 Stellplätzen mit abwägungsbeachtlichen Lärmimmissionen belastet würden. Zum anderen werde ihren Wohnungen durch die vorgesehene Bebauung die reizvolle Aussicht auf den Bodensee genommen. Ihre Anträge seien auch begründet. Der Plan leide an einem Verfahrensfehler, weil in den Bekanntmachungen der öffentlichen Auslegung der Planentwürfe entgegen § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB kein Hinweis darauf enthalten gewesen sei, welche umweltbezogenen Informationen zur Verfügung gestanden hätten. Sollte ein solcher bei der zweiten öffentlichen Entwurfsauslegung erfolgt sein, könne dies den bei der Bekanntmachung der ersten Offenlage eingetretenen Mangel nicht heilen, weil die zweite Auslegung nur auf zwei Wochen verkürzt erfolgt sei. Der Bebauungsplan sei ferner entgegen § 8 Abs. 2 BauGB nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, da in diesem nach wie vor eine Gewerbefläche dargestellt sei. Der Verstoß gegen das Entwicklungsgebot sei auch im Sinne des § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB beachtlich. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan genüge ferner nicht den Anforderungen des § 12 Abs. 1 BauGB, weil im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ein wirksamer Durchführungsvertrag nicht vorgelegen habe. Der Vertrag sei zwar seitens der Beigeladenen am 5.10.2007 unterzeichnet worden, durch den Oberbürgermeister der Antragsgegnerin dagegen erst am 14.1.2008 und damit nach dem Satzungsbeschluss vom 24.10.2007. Unabhängig davon sei der Durchführungsvertrag wegen eines Verstoßes gegen das Koppelungsverbot nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB unwirksam. Denn die Übernahme eines Großteils der Kosten für die geplante Fußgängerunterführung unter der Bahntrasse durch die Beigeladene weise nicht den erforderlichen Kausalitätsbezug zu der geplanten Bebauung auf. Der Durchlass diene vielmehr der gesamten Wohnbebauung im Umkreis. Davon abgesehen sei der tatsächliche Finanzierungsanteil der Beigeladenen im überhöhten Kaufpreis für die von ihr von der Antragsgegnerin zu erwerbende bahnnahe Fläche von 731 m² „versteckt“ worden, woraus sich ergebe, dass es sich insoweit um ein formunwirksames Scheingeschäft und einen versuchten Subventionsbetrug handle. Ferner seien die Verkehrslärmimmissionen, die sich aus der zunehmenden Verkehrsbelastung des Schilfweges (Ost) ergäben, abwägungsfehlerhaft behandelt worden. Vor allem sei nicht berücksichtigt worden, dass es zu einer Ringverknüpfung (unter Einbeziehung des Schilfweges - West) kommen könne, die erstmals zu einem Durchgangsverkehr führe, wenn ein ebenfalls eingeleitetes Bebauungsplanverfahren „Schilfweg-West“ zu Ende geführt werde. Darüber hinaus könnten zukünftige Nutzungen des K.-Geländes einen weiteren Durchgangsverkehr für den Schilfweg generieren. Der angefochtene Bebauungsplan sei weiterhin abwägungsfehlerhaft, da er die Lärmimmissionen der K.-Werke zulasten des Plangebiets nicht hinreichend würdige. Durch die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets in der direkten Nachbarschaft eines großen gewerblich genutzten Betriebsgrundstücks verstoße er gegen den Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG. Die eingeholten Gutachten hätten ergeben, dass durch die gewerbliche Nutzung Lärmbelastungen hervorgerufen würden, die selbst Mischgebietswerte überstiegen. Von einer Beendigung dieser Nutzung habe die Antragsgegnerin nicht ausgehen können. Schließlich habe die Antragsgegnerin die schutzwürdigen Interessen der Wohnungseigentümer der nördlich gelegenen Grundstücke an einer Aufrechterhaltung der bestehenden Aussichtsmöglichkeiten auf den Bodensee und den vorgelagerten Uferstreifen nicht hinreichend berücksichtigt. Dieser Abwägungsfehler sei im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 3 BauGB beachtlich.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Anträge abzuweisen.

Sie erwidert: Die Rügen der Antragsteller seien unbegründet. Im Amtsblatt Nr. 26 vom 28.6.2007 sei im Rahmen der Bekanntmachung der zweiten Offenlage darauf hingewiesen worden, welche umweltrelevanten Untersuchungen verfügbar seien. Damit sei der Fehler der Bekanntmachung der ersten Entwurfsauslegung geheilt worden. Dass die zweite Offenlage auf zwei Wochen abgekürzt worden sei, sei unschädlich, weil auf eine Gesamtschau abzustellen sei. Im Übrigen lasse § 4 a Abs. 3 BauGB sogar dann eine angemessene Verkürzung der Dauer einer weiteren Auslegung zu, wenn der Entwurf geändert oder ergänzt worden sei. Im vorliegenden Fall habe eine solche Änderung oder Ergänzung nicht stattgefunden. Letztlich sehe § 13 a Abs. 2 BauGB heute in einem Fall wie dem vorliegenden ein erleichtertes Verfahren vor. Der Bebauungsplan verstoße nicht gegen das Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans bleibe erhalten. Er habe schon bisher westlich der Gewerbeflächen der Firma K. Wohnbebauung vorgesehen. Die Grenze sei lediglich um ein Grundstück mit einer Größe von 0,8 ha nach Osten verschoben worden. Dies sei im Übergang zu einer detaillierteren Planungsstufe gerechtfertigt. Im Übrigen lasse § 13 a BauGB heute eine bloße Anpassung im Wege der Berichtigung zu. Jedenfalls greife die Heilungsvorschrift des § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, weil die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt werde. Die im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch fehlende Unterschrift der Stadt unter den Durchführungsvertrag führe nicht zur Unwirksamkeit des Plans, denn die durch § 12 Abs. 1 BauGB geforderte Verpflichtung des Vorhabenträgers habe vorgelegen. Weder der Wortlaut noch Sinn und Zweck der Vorschrift verlangten einen vollständigen Vertragsabschluss. Der Durchführungsvertrag sei auch kein formnichtiges Scheingeschäft; der Vorwurf des Subventionsbetrugs sei ebenso abwegig wie die Unterstellung, im Kaufpreis für das von der Beigeladenen erworbene städtische Grundstück seien Kosten für die geplante Bahnunterführung „versteckt“ worden. Vielmehr habe der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert entsprochen. Der Gutachterausschuss habe zwar vor sieben Jahren den Wert des Grundstücks auf EUR 109.000,-- geschätzt. Die Differenz zum vereinbarten Preis von EUR 256.000,-- erkläre sich aber aus den geänderten Rahmenbedingungen und der Tatsache, dass durch den Bahndurchlass die Attraktivität des Areals gestiegen sei. Schließlich liege auch der behauptete Verstoß gegen das Koppelungsverbot nicht vor. Die Unterführung wäre ohne das Vorhaben der Beigeladenen innerhalb überschaubarer Zeit nicht zu verwirklichen. Insoweit könne dessen Kausalität nicht zweifelhaft sein. Die Angemessenheit des Kaufpreises ergebe sich schon daraus, dass er dem Verkehrswert entspreche. Im Übrigen liege er unter dem zwischen der Beigeladenen und den K.-Werken für die unmittelbar angrenzenden Grundstücke vereinbarten Preis. Der Beitrag der Beigeladenen für die Unterführung mache nur einen Bruchteil der gesamten Investitionskosten aus. Hinzu komme die dadurch gewonnene Qualitäts- und Wertsteigerung des Gesamtprojekts, weil die künftigen Bewohner einen unmittelbaren Zugang zum Bodenseeufer hätten. Die Beigeladene habe somit gleichsam in ihr eigenes Vorhaben investiert. Dass der Durchlass auch anderen Anwohnern in der Umgebung zugute komme, sei unschädlich, denn es könne nicht ernsthaft gefordert werden, dass Einrichtungen, die auf vertraglicher Grundlage mitfinanziert werden, dem ausschließlichen Nutzen der Vertragspartei vorzubehalten seien.

Die Beigeladene beantragt ebenfalls,

die Anträge abzuweisen.

Sie trägt zu den tatsächlichen Verhältnissen vor: Das Gelände sei ausgeräumt, das Haus 1 erstellt. Die Firma K. sei vollständig nach Pfullendorf umgezogen, ihre ehemaligen Betriebsgebäude stünden leer. Es gebe allerdings einen Bauantrag zur Einrichtung eines Motorenprüfstandes der Firma M.. Weitere Folgenutzungen seien ungewiss. Im Hinblick auf eine mögliche Ringverbindung im Zuge der Schilfstraße sei ergänzend darauf hinzuweisen, dass der westlich anschließende vorhabenbezogene Bebauungsplan „Schilfweg-West“ eine Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung („verkehrsberuhigter Bereich“) festsetze. In rechtlicher Hinsicht macht sie geltend: Die Normenkontrollanträge seien unzulässig, weil den Antragstellern das Rechtschutzbedürfnis fehle, nachdem das Haus 1 zwischenzeitlich errichtet sei. Damit sei eine Bebauung des restlichen Bereichs auf der Grundlage des § 34 BauGB zulässig, die sich einerseits am Haus 1 und andererseits an der Bebauung der Grundstücke der Antragsteller orientieren würde und deshalb nicht hinter der geplanten Bebauung zurückbliebe. Im Übrigen sei die Antragsbefugnis der Antragsteller im Hinblick auf die geltend gemachten Verkehrslärmimmissionen zweifelhaft. Denn die durch die geplanten 85 Stellplätze, die ebenso wie die bisher schon vorhandenen etwa 140 Stellplätze über den Schilfweg erschlossen würden, ausgelöste Lärmsteigerung liege allenfalls im Bereich von 2 dB(A) und sei - zumal unter Berücksichtigung der starken Belastung der N. Straße - als geringfügig einzustufen. Die Orientierungswerte der DIN 18005 würden auch künftig deutlich unterschritten. Die so genannte Ringerschließung im Zusammenhang mit dem Baugebiet „Schilfweg-West“ könne nicht berücksichtigt werden, da der Satzungsbeschluss für dieses Baugebiet erst am 12.12.2007 gefasst worden sei. Die Normenkontrollanträge seien im Übrigen unbegründet. Die Antragsteller bemängelten zu Unrecht, dass der Verkehrslärmuntersuchung die 16. BImSchV zugrunde gelegt worden sei und nicht die DIN 18005. Denn es stehe im planerischen Ermessen der Gemeinde, welches Regelwerk sie als Orientierungshilfe im Rahmen der Abwägung heranziehe. Durch das Gutachten der DEKRA vom 15.12.2006 sei der Nachweis geführt worden, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 und der TA Lärm eingehalten würden. Auch der Einwand der Antragsteller, der zusätzliche Ringverkehr im Zusammenhang mit dem Baugebiet „Schilfweg-West“ sei nicht berücksichtigt worden, gehe fehl. Denn zum einen sei dieses Baugebiet erst zwei Monate später ausgewiesen worden. Zum anderen sei das Problem erkannt worden. Die Antragsgegnerin sei aber zu Recht davon ausgegangen, dass deshalb mit keinen nennenswerten Zusatzbelastungen zu rechnen sei, weil die Verbindungsachse als verkehrsberuhigter Bereich nur im Schritttempo befahren werden dürfe. Damit werde ihr jeder Anreiz zur Durchfahrt genommen. Sie habe eine reine Erschließungsfunktion für die Anlieger. Eine Verkehrszunahme werde nicht eintreten. Angesichts der ungewissen Zukunft des K.-Geländes könne insoweit derzeit keine belastbare Lärmprognose erstellt werden. Auch die Festsetzungen bezüglich des Lärmschutzes des Hauses 1 begegneten keinen Bedenken. Es seien gerade die Antragsteller gewesen, die einer Ausweisung eines Mischgebiets für dieses Baufenster mit dem Argument entgegen getreten seien, es handle sich um einen „Etikettenschwindel“, weil tatsächlich keine Gewerbestrukturen in diesem Gebäude beabsichtigt seien. Im Übrigen halte die Rechtsprechung eine Überschreitung von Orientierungs- oder Richtwerten für unbedenklich, solange die Werte für Mischgebiete nicht überschritten würden, weil auch derartige Gebiete dem Wohnen dienten. Die erforderliche eingehende Würdigung des Einzelfalls habe stattgefunden. Die Situation sei einerseits dadurch geprägt gewesen, dass ein Nebeneinander von gewerblicher Nutzung und Wohnbebauung (u. a. derjenigen der Antragsteller) gegeben gewesen sei. Zum anderen sei ein Wandel in der Nutzung auf dem östlich angrenzenden Areal greifbar nahe gewesen. Zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses sei der Umzug der K.-Werke nach Pfullendorf bereits beschlossen und zum Teil realisiert gewesen. Im Übrigen begegneten die Festsetzungen für schutzbedürftige Räume für dieses einzelne Gebäude keinen durchgreifenden Bedenken. Schließlich sei auch die Aussichtslage der Antragsteller in nicht zu beanstandender Weise berücksichtigt worden. Deren Beeinträchtigung sei marginal. Die Firsthöhen der Häuser 2 und 3 lägen um etwa 7 m unter derjenigen des Gebäudes, deren Miteigentümer die Antragsteller seien. Die Antragsgegnerin habe die Beeinträchtigungen erkannt, aber aus Gründen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und der sinnvollen Nutzung eines innerstädtischen Grundstücks abwägungsfehlerfrei als hinnehmbar eingestuft.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Verfahrensakten und der Gerichtsakte verwiesen. Der Senat hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 22.4.2009 einen Augenschein eingenommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Anlage zur Niederschrift Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Normenkontrollanträge haben keinen Erfolg. Ob sie in vollem Umfang zulässig sind, kann offen bleiben, da sie jedenfalls unbegründet sind. Der angefochtene vorhabenbezogene Bebauungsplan leidet an keinen zu seiner Unwirksamkeit führenden Mängeln. Denn der geltend gemachte Verfahrensfehler eines unzureichenden Hinweises auf die Arten der zur Verfügung stehenden umweltbezogenen Informationen liegt im Ergebnis nicht vor (nachfolgend 1.), ein eventuell unterlaufener Verstoß gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB wäre nach § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich (nachfolgend 2.), die Anforderungen des § 12 Abs. 1 BauGB sind eingehalten (nachfolgend 3.) und der Antragsgegnerin ist schließlich auch kein durchgreifender Abwägungsfehler unterlaufen (nachfolgend 4.).

1. Die Antragsteller rügen als Verfahrensfehler, in der unter dem 7.9.2006 erfolgten öffentlichen Bekanntmachung der Auslegung des ersten Planentwurfs sei entgegen § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB kein Hinweis auf die verfügbaren Arten umweltbezogener Informationen enthalten gewesen. Dieser Mangel sei durch die nochmalige öffentliche Entwurfsauslegung im Juli 2007 nicht geheilt worden, denn zum einen habe auch die auf diese Offenlage hinweisende Bekanntmachung vom 28.6.2007 nach Aktenlage keine Angaben dazu enthalten, welche umweltbezogenen Informationen verfügbar seien. Zum anderen habe diese wiederholende öffentliche Planauslegung den Fehler nicht beheben können, weil sie auf lediglich zwei Wochen verkürzt worden sei, wohingegen es zur Mangelbeseitigung einer vollständigen Wiederholung des fehlerbehafteten Verfahrensschrittes und demgemäß einer „langen“ Offenlage bedurft hätte.

Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Denn zum einen ergibt sich aus dem seitens der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Auszug aus ihrem Amtsblatt vom 28.6.2007, dass in der öffentlichen Bekanntmachung der zweiten öffentlichen Auslegung des Planentwurfs auf die vorliegenden Informationen zu umweltrelevanten Aspekten (zwei Bodengutachten und zwei Lärmuntersuchungen) hingewiesen wurde. Zum anderen können die Antragsteller nicht mit Erfolg geltend machen, der durch den unterbliebenen Hinweis auf vorliegende umweltbezogene Informationen in der ersten Bekanntmachung der Offenlage des Planentwurfs vom 7.9.2006 unterlaufene Verfahrensfehler habe nur durch eine öffentliche Auslegung in gleicher Länge behoben werden können. Denn der gerügte Fehler haftete nicht der öffentlichen Auslegung als solcher an, sondern lediglich ihrer Bekanntmachung. Heilungsbedürftig war deshalb nicht der ausliegende Planentwurf, sondern nur dessen öffentliche Bekanntmachung. Der zur Fehlerbehebung erforderliche Verfahrensschritt bestand daher nicht in einer Wiederholung der Offenlage in der vollen, durch § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB geforderten Länge von einem Monat. Vielmehr bedurfte es nur der von § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB verlangten Benennung der verfügbaren umweltbezogenen Informationen, die aber schon Gegenstand der ersten Offenlage waren. Die nochmalige öffentliche Auslegung des Planentwurfs über einen Zeitraum von zwei Wochen genügte deshalb den Anforderungen an eine Fehlerbehebung durch Wiederholung des fehlerbehafteten Verfahrensschrittes der Bekanntmachung. Die Antragsgegnerin weist in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hin, dass nach § 4 a Abs. 3 Satz 3 BauGB bei einer infolge einer Änderung oder Ergänzung des Planentwurfs notwendig werdenden erneuten Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung die Dauer der Auslegung und die Frist zur Stellungnahme angemessen verkürzt werden kann. Wenn dies aber bei Planänderungen und -ergänzungen zulässig ist, kann eine Verkürzung erst recht nicht zu beanstanden sein, wenn lediglich der bisher versehentlich unterbliebene Hinweis nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB „nachgeschoben“ wird. Anhaltspunkte dafür, dass die bei der zweiten Offenlage gewährte Zwei-Wochen-Frist unangemessen kurz gewesen sein könnte, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

2. Auch die Einwendungen der Antragsteller, der vorhabenbezogene Bebauungsplan sei unwirksam, weil er nicht im Sinne des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sei, sind - jedenfalls im Ergebnis - nicht berechtigt.

a) Sie machen geltend, es liege ein beachtlicher Verstoß gegen die Darstellungen des Flächennutzungsplans vor, der für das Plangebiet Gewerbenutzung vorsehe. Dieser Verstoß sei auch im Sinne des § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB beachtlich, weil das planerische Konzept des Flächennutzungsplans zerstört werde, indem der Bebauungsplan ein unmittelbares Aufeinandertreffen von gewerblichen Nutzungen mit einer intensiven Wohnnutzung provoziere. Dem hält die Antragsgegnerin mit guten Gründen entgegen, dass schon bisher westlich der Gewerbeflächen der Firma K. Wohnbebauung vorgesehen und die Grenze zwischen Gewerbe- und Wohnnutzung lediglich um ein Grundstück mit einer Größe von etwa 0,8 ha nach Osten verschoben worden sei. Es spricht vieles dafür, dass dies im Übergang zu einer detaillierteren Planungsstufe gerechtfertigt ist, wie die Antragsgegnerin meint. Insbesondere liegt darin kein Verstoß gegen den in § 50 BImSchG normierten Trennungsgrundsatz. Denn die Stadt hat keine Wahl: Sie muss Wohnnutzung neben bestehende Gewerbefläche planen, wie der Flächennutzungsplan es vorsieht, weil einerseits das K.-Gelände mit seiner gewerblichen Prägung nun einmal existiert und andererseits die Lagegunst der noch freien Flächen sie für eine - hochwertige - Wohnnutzung geradezu prädestiniert. Jede „Abpufferung“ - etwa durch ein dazwischen geschobenes Mischgebiet - sähe sich dem wohl berechtigten Vorwurf eines „Etikettenschwindels“ ausgesetzt, weil auf absehbare Zeit keine Nachfrage nach gewerblich nutzbaren Grundstücken in diesem Bereich besteht. Andererseits kann die Antragsgegnerin die Existenz des K.-Geländes und dessen mehr oder minder offene gewerbliche Zukunft nicht einfach ausblenden. Die Prämisse einer strikten Trennung von Gewerbe und Wohnen würde deshalb im vorliegenden Fall auf das städtebaulich kaum vertretbare Ergebnis hinauslaufen, dass das Gebiet trotz seiner offensichtlich gegebenen Attraktivität für eine Wohnnutzung nicht überplanbar wäre.

b) Ob unter diesen Gesichtspunkten mit der Antragsgegnerin von einem „Entwickeltsein“ der Planung aus dem Flächennutzungsplan auszugehen ist, kann dahin stehen. Denn wenn ihr insoweit ein Verstoß gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB unterlaufen sein sollte, wäre dieser Mangel unbeachtlich, weil die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt wird (§ 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Ob dies der Fall ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption des Flächennutzungsplans für den größeren Raum, in der Regel das gesamte Gemeindegebiet (BVerwG, Urteil vom 26.2.1999 - 4 CN 6.98 - BauR 1999, 1128; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 23.9.2002 - 5 S 2687/00 - BauR 2003, 1001). Es kann aber keinem Zweifel unterliegen, dass eine Planung wie die vorliegend streitige, die nur einen winzigen Bruchteil der Siedlungsfläche der Antragsgegnerin umfasst (kaum mehr als ein Tausendstel der Gemarkungsfläche), und zudem in der Tendenz den Darstellungen des Flächennutzungsplans - wie aufgezeigt - folgt, unter keinem denkbaren Gesichtspunkt die Gesamtkonzeption des Flächennutzungsplans beeinträchtigt.

3. Entgegen der Auffassung der Antragsteller widerspricht der angefochtene Bebauungsplan auch nicht den Anforderungen des § 12 Abs. 1 BauGB. Er ist nicht deshalb unwirksam, weil der Durchführungsvertrag seitens des damaligen Oberbürgermeisters der Antragsgegnerin erst am 14.1.2008 und damit nach dem Satzungsbeschluss vom 24.10.2007 unterzeichnet wurde (nachfolgend a). Der Durchführungsvertrag ist auch nicht formnichtig oder wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot unwirksam (nachfolgend b).

a) Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt der Erlass eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans voraus, dass der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Satzungsbeschluss verpflichtet (Durchführungsvertrag). Den Antragstellern ist einzuräumen, dass die Literatur daraus nahezu einhellig ableitet, der Durchführungsvertrag müsse spätestens im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses abgeschlossen sein, weil er ein konstitutives Element der Regelung des § 12 BauGB sei (vgl. etwa: Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 5. Aufl. 2007, § 12 BauGB RdNr. 28; Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 89. Lief. 2008, § 12 RdNr. 98; Gatz, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., Stand: 12. Lief. Dezember 2008, § 12 RdNr. 11; Quaas/Kukk, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 12 RdNr. 24; Neuhausen, in: Brügelmann u. a., BauGB, Stand. 35. Lief. Januar 1998, § 12 RdNrn. 48 f.; HK-BauGB/Kirchmeier, § 12 RdNr. 10; Reidt, in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, RdNr. 913; Birk, Bauplanungsrecht in der Praxis, 5. Aufl. 2007, RdNr. 698).

Allerdings relativieren die genannten Literaturstellen ihren zunächst eingenommenen Standpunkt weitgehend selbst. So soll es etwa nach Krautzberger (a. a. O., RdNr. 99) nahe liegen, die Wirksamkeit des Durchführungsvertrages an das Inkrafttreten des Bebauungsplans zu binden, was im Übrigen Geschäftsgrundlage für sein Wirksamwerden sei, bzw. einseitige Widerspruchsrechte oder Verpflichtungen zu Nachverhandlungen zu vereinbaren. In ähnlicher Weise hält Gatz (a. a. O.) einen „Ergänzungsvorbehalt“ oder eine Vertragsklausel für geboten, die das Wirksamwerden des Durchführungsvertrags auf das Inkrafttreten des Bebauungsplans hinausschiebt. Nach Neuhausen (a. a. O., RdNr. 48 a. E.) soll es - im Widerspruch zu der von ihm nachfolgend in RdNr. 49 vertretenen Auffassung - genügen, wenn im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ein Entwurf des Vertrages vorliegt, dessen Inhalt in die Abwägung einbezogen wird. Ausgehend von diesen einschränkenden Äußerungen in der Kommentarliteratur ist das Vorbringen der Antragsgegnerin nicht von der Hand zu weisen, auch ein abgeschlossener Vertrag sei nicht über jedes Risiko erhaben. Dies gilt für einen Durchführungsvertrag sogar in erhöhtem Maße. Denn auch ein in jeder Hinsicht rechtsgültiger Vertrag vermittelt keinen Anspruch auf Erlass der entsprechenden Bebauungsplansatzung (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

Auch die bisher vorliegenden Gerichtsentscheidungen sind nicht geeignet, einen Grundsatz des Inhalts zu untermauern, dass ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nur dann zulässigerweise beschlossen werden kann, wenn zuvor der Durchführungsvertrag von beiden Seiten unterzeichnet worden ist. So berufen sich etwa Quaas/Kukk (a. a. O.) für ihre Ansicht zu Unrecht auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.9.2003 (- 4 CN 3.02 - BVerwGE 119, 45). Denn darin wird nur beiläufig erwähnt, ein vorhabenbezogener Bebauungsplan setze voraus, dass die Gemeinde mit dem Vorhabenträger einen Durchführungsvertrag geschlossen habe, entschieden wird in diesem Zusammenhang jedoch nur die Bestimmtheitsfrage, ob der in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan fehlende Hinweis auf das beabsichtigte Vorhaben durch Heranziehung des Durchführungsvertrages beseitigt werden kann. Das ebenfalls mehrfach genannte Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 24.7.2001 (- 1 N 00.1574 - UPR 2002, 38) stellt sich zwar - auch im Leitsatz - auf den Standpunkt, dass bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan vor dem Satzungsbeschluss ein wirksamer Durchführungsvertrag vorhanden sein muss. In den Gründen wird jedoch nicht die Zeitpunktfrage problematisiert, sondern die Frage, welches Kommunalorgan für den Abschluss des Durchführungsvertrages zuständig sei. Schließlich ist auch die dritte im vorliegenden Zusammenhang mehrfach zitierte Entscheidung, das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 14.11.2002 (- 5 S 1635/00 - ZfBR 2003, 268), nicht unmittelbar einschlägig. Denn sie befasst sich mit der Konstellation einer Divergenz zwischen Durchführungsvertrag und Vorhabenplan.

Indessen zwingen weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Bestimmung des § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu einer Auslegung dahingehend, dass ein Satzungsbeschluss über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan unwirksam ist, wenn bei seiner Fassung noch kein vollständig abgeschlossener Durchführungsvertrag vorliegt (vgl. Kuschnerus, BauR 2004, 946, 952), Denn wenn das Gesetz dies fordern wollte, hätte es nahe gelegen, nicht nur die Verpflichtung des Vorhabenträgers zu erwähnen, sondern ein komplett abgeschlossenes Vertragsverhältnis zu verlangen. Des Weiteren lässt sich das Postulat, der Durchführungsvertrag müsse im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses als endgültiges Vertragswerk vorliegen, mit der Formulierung des Gesetzes nicht vereinbaren, wonach der Vorhabenträger sich nur „ganz oder teilweise“ verpflichtet haben muss, ohne dass es auf die Frage ankäme, ob diese Einschränkung sich auf die Durchführungsverpflichtung als solche oder lediglich auf die Tragung der Planungs- und Erschließungskosten bezieht. Denn in beiden Varianten können nach dem Regelungsprogramm des Gesetzes noch klärungsbedürftige Fragen offen sein. Schließlich gebieten auch Sinn und Zweck der Rechtsfigur des vorhabenbezogenen Bebauungsplans keine Auslegung dahingehend, dass die planende Gemeinde spätestens im Zeitpunkt der Fassung des Satzungsbeschlusses den Durchführungsvertrag unterschrieben haben muss. Denn die notwendige Verknüpfung des Vorhaben- und Erschließungsplans, des Durchführungsvertrags und der Plansatzung erfordert es nicht, dass alle vertraglichen Details für beide Seiten (die Gemeinde und den Vorhabenträger) verbindlich festgelegt sind. Vielmehr muss der planenden Gemeinde zur Vermeidung von Abwägungsdefiziten bei der Fassung des Satzungsbeschlusses noch ein Abwägungsspielraum verbleiben, worauf Neuhausen (a. a. O., RdNr. 48) zu Recht hinweist. Sichergestellt sein muss lediglich, dass das Realisierungsangebot des Vorhabenträgers, der Vorhaben- und Erschließungsplan, von ihm auch tatsächlich verwirklicht wird, wenn die Gemeinde dem durch eine damit übereinstimmende Planung zustimmt. Er muss insofern in die Pflicht genommen sein (Kuschnerus, a. a. O., S. 952; Reidt, a. a. O., RdNr. 914). Hierfür genügt es aber, wenn der Gemeinde bei Fassung des Satzungsbeschlusses ein bindendes Angebot des Vorhabenträgers vorliegt.

Das war vorliegend der Fall, denn im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vom 24.10.2007 lag das schriftliche Angebot der Beigeladenen vom 5.10.2007 vor. Dieses war auch bindend, weil die „angemessene“ Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 62 Satz 2 LVwVfG noch nicht abgelaufen war. Denn in Anbetracht der Tatsache, dass die Annahme des Vertragsangebots noch der Zustimmung durch die gemeindlichen Gremien bedurfte, waren Verzögerungen als „regelmäßige Umstände“ im Sinne der genannten Bestimmung fristverlängernd zu berücksichtigen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, § 148 RdNr. 7 m. w. N.). Die verstrichene Frist von 14 Tagen zwischen Angebotseingang am 10.10.2007 und Satzungsbeschluss kann deshalb unter keinem Gesichtspunkt als unangemessen bezeichnet werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 13.6.2008 - 5 N 22.04 - juris). Damit war im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses die durch § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB geforderte (bindende) Durchführungsverpflichtung des Vorhabenträgers gegeben.

Ob die Bindung an das Vertragsangebot bis zur Unterzeichnung des Durchführungsvertrages seitens der Stadt am 14.1.2008 fortdauerte, oder ob die inzwischen verstrichene Frist von drei Monaten als nicht mehr „angemessen“ im Sinne des § 147 Abs. 2 BGB anzusehen ist, kann dahinstehen. Denn sollte diese Gegenzeichnung als verspätet einzustufen sein, so stellte sie ein Vertragsangebot der Antragsgegnerin ihrerseits dar (§ 150 Abs. 1 BGB), dessen Annahme keiner gesonderten Erklärung der Beigeladenen bedurfte (§ 151 BGB). Vielmehr reichte der durch die folgenden Realisierungsschritte eindeutig nach außen hervortretende Annahmewillen der Beigeladenen aus (vgl. Palandt/Heinrichs BGB, § 151 RdNr. 2 m. w. N.). Daraus folgt, dass im Zeitpunkt der Inkraftsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans durch öffentliche Bekanntmachung der Genehmigung des Regierungspräsidiums Tübingen im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 28.2.2008 ein abgeschlossener Durchführungsvertrag vorlag (vgl. zu diesem Erfordernis den Beschluss des Senats vom 25.11.1996 - 8 S 1151/96 - ZfBR 1997, 162).

b) Dem angefochtenen vorhabenbezogenen Bebauungsplan ermangelt es auch nicht deshalb an einem notwendig korrespondierenden Durchführungsvertrag, weil der abgeschlossene Vertrag formunwirksam oder als gegen die guten Sitten verstoßend einzustufen wäre (nachfolgend aa) bzw. das Koppelungsverbot verletzte (nachfolgend bb).

aa) Die Antragsteller halten den Durchführungsvertrag deshalb für ein formunwirksames Scheingeschäft und für sittenwidrig, weil sie unterstellen, dass für die Grundstücksteile, die die Beigeladene mit notariellem Kaufvertrag vom 18.10.2007 von der Antragsgegnerin erworben hat, ein überhöhter Kaufpreis von 350,89 EUR/m² verlangt worden sei. Darin sei ein Finanzierungsanteil der Beigeladenen an der Bahnunterführung „versteckt“ worden. Denn in Wahrheit sei die erworbene Teilfläche des Grundstücks Flst. Nr. ... nur 125,-- bis 150,-- EUR/m² wert. Damit liege zugleich eine Umgehung der Förderrichtlinien nach dem GVFG vor. Aus diesem versuchten Subventionsbetrug folge eine Unwirksamkeit des Durchführungsvertrags gemäß § 59 Abs. 1 LVwVfG in Verbindung mit § 138 BGB. Dem hält die Antragsgegnerin entgegen, der vereinbarte Kaufpreis entspreche dem Verkehrswert der von ihr an die Beigeladene veräußerten Teilfläche des Grundstücks Flst. Nr. .... Der Gutachterausschuss habe zwar vor sieben Jahren einen Wert von etwa 150 EUR/m² ermittelt. Er sei dabei aber von Rohbauland, erheblichen Vermarktungsschwierigkeiten, der trennenden und störenden Wirkung der Bahnlinie sowie dem Vorhandensein des Störpotentials der Firma K. ausgegangen. Seither seien jedoch erhebliche Änderungen eingetreten, weil Bodenseeufergrundstücke heute gefragter denn je seien, die Firma K. ausgelagert und durch die Überplanung ein hochwertiges Wohnbaugrundstück entstanden sei, das durch die Bahnunterführung zusätzlich einen direkten Zugang zum attraktiven Bodenseeuferbereich besitze. Die Wertsteigerung sei erst spät in den Kaufpreis eingerechnet worden, um eine Senkung der Förderquote für den Bahndurchlass zu vermeiden und dem Vorwurf zu entgehen, dass die Stadt gemeindliches Vermögen verschleudere. Der Vorwurf des Subventionsbetrugs sei abwegig. Im Übrigen habe der zwischen der Beigeladenen und den K.-Werken für die unmittelbar angrenzenden Grundstücke vereinbart Kaufpreis höher gelegen.

Auch der Senat vermag keine „versteckten“ Kaufpreisanteile oder sittenwidrige Kostenverschiebungen zu erkennen. Insbesondere sind die Ausführungen der Antragsgegnerin zu den Gründen für die in den letzten sieben Jahren eingetretenen Wertsteigerungen ohne weiteres nachvollziehbar. Auch die Antragsteller können nicht ernsthaft bestreiten, dass die Planung einer Wohnbebauung in unmittelbarer Nähe des Bodenseeufers und vor allem dessen unmittelbare Zugänglichkeit durch einen Bahndurchlass zu einer enormen Wertsteigerung des bisher im Flächennutzungsplan als Gewerbefläche dargestellten Areals geführt haben. Im Übrigen ergibt etwa eine Suche im Internet (z. B. bei immonet.de), dass seenah gelegene Wohnbaugrundstücke im Bereich der Antragsgegnerin etwa 400,-- EUR/m² kosten, so dass der zwischen der Antragsgegnerin und der Beigeladenen vereinbarte Kaufpreis für eine Teilfläche des Flurstücks Nr. ... am unteren Rand des Ortsüblichen liegt. Von einer verdeckten Wertverschiebung oder gar einem Subventionsbetrug kann danach keine Rede sein.

bb) Die Antragsteller sehen ferner einen Verstoß gegen das Koppelungsverbot nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB bzw. § 56 LVwVfG, weil sich die Beigeladene zu einer Übernahme eines Großteils der für die geplante Fußgängerunterführung unter der Eisenbahnstrecke anfallenden Kosten verpflichtet habe. Denn diese städtebauliche Maßnahme weise nicht den erforderlichen Kausalitätsbezug zu der geplanten Bebauung auf, die unproblematisch auch ohne die Unterführung möglich wäre. Mit ihrer Errichtung werde lediglich ein allgemeines städtebauliches Bedürfnis der Antragsgegnerin befriedigt, das keinen konkreten Zusammenhang mit dem durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ermöglichten Vorhaben besitze.

Damit verkennen sie aber schon im Ansatz, dass sich die Beigeladene keineswegs zur Übernahme eines Großteils der Kosten der Fußgängerunterführung verpflichtet hat. Vielmehr trägt sie nach § 13 Nr. 3 Abs. 4 des Durchführungsvertrages überhaupt nur dann Kosten, falls die Unterführung teuerer als geschätzt wird oder erwartete Fördermittel ausfallen. Damit kann selbst im ungünstigsten Fall der Beitrag der Beigeladenen für die Unterführung nur einen Bruchteil der gesamten Investitionskosten ausmachen, wie die Antragsgegnerin zu Recht anführt. Soweit die Antragsteller beanstanden, es fehle dem von der Beigeladenen zu tragenden Kostenanteil an der Herstellung des Bahndurchlasses an der gemäß dem Koppelungsverbot zu fordernden Kausalität, weil sowohl die Aufstellung des Bebauungsplans als auch die Zulassung des Bauvorhabens unproblematisch ohne die Errichtung der Fußgängerunterführung möglich gewesen sei und weil diese nicht nur den Bewohnern des Plangebiets, sondern auch den anderen Anwohnern in der Umgebung zugute komme, verkennen sie in mehrfacher Hinsicht die Anforderungen des Koppelungsverbots in Ansehung von Folgekostenverträgen. Zur Verhinderung eines Ausverkaufs von Hoheitsrechten dürfen danach nur solche Aufwendungen zum Gegenstand von Folgekostenverträgen gemacht werden, wie die Antragsteller selbst zutreffend anführen, die den Gemeinden als Folge neuer Ansiedlungen für Anlagen und Einrichtungen des Gemeinbedarfs entstehen (BVerwG, Urteil vom 6.7.1973 - IV C 22.72 - BVerwGE 42, 331; die dort noch verwendete Einschränkung „jenseits der beitragsfähigen Erschließung“ kann mit Blick auf § 124 Abs. 2 BauGB vernachlässigt werden). Daraus folgt unmittelbar, dass es sich gerade nicht um Anlagen oder Einrichtungen handeln muss, die nur einem bestimmten Personenkreis zur Verfügung stehen oder zum Vorteil gereichen (vgl. etwa die Aufzählung von Hoffmann, in: BeckOK BauGB, § 11 RdNrn. 26 ff.).

Soweit die Antragsteller des Weiteren darauf abheben, dass ein Folgekostenvertrag nur von gemeindlichen Aufwendungen entlasten dürfe, zu denen der Erlass des Bebauungsplans, der seinerseits die bebauungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens begründe, geführt habe oder führen werde (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 2.2.2005 - 5 S 639/02 - VBlBW 2006, 23) bzw. die dem einzelnen Bebauungsplan zurechenbar sind (BVerwG, Beschluss vom 21.6.2005 - 4 B 32.05 - BauR 2005, 1600), verkennen sie, dass der angefochtene Bebauungsplan unmittelbar die Kostenlast hervorruft, weil er die Fußgängerunterführung festsetzt. Ob auch eine Planung ohne Bahndurchlass möglich gewesen wäre, spielt keine Rolle. Es wäre andererseits unter keinem Gesichtspunkt nachvollziehbar, der Antragsgegnerin die Chance aus der Hand zu schlagen, eine erwünschte Unterführung realisieren zu können, die sie ohne die Bereitschaft der Beigeladenen, einen Kostenbeitrag zu leisten, in absehbarer Zeit nicht hätte errichten können. Andererseits hat die Beigeladene - wie die Antragsgegnerin zu Recht anführt - sich durch diese Bereitschaft keinen rechtswidrigen Vorteil verschafft, sondern sie investiert gleichsam in ihr eigenes Vorhaben, weil die von ihr geplanten Wohnungen zweifellos dadurch einen Wertzuwachs erfahren, dass von ihnen aus auf kurzem Wege das Bodenseeufer erreicht werden kann. Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot liegt danach nicht vor.

4. Der Antragsgegnerin ist schließlich weder im Hinblick auf den zu erwartenden Verkehrslärm (nachfolgend a) noch im Hinblick auf den von der östlich angrenzenden Gewerbefläche der Firma K. ausgehenden Gewerbelärm (nachfolgend b) noch im Hinblick auf die bestehende Aussicht von den Wohnungen der Antragsteller auf den Bodensee, seinen vorgelagerten Uferbereich und die Kulisse der gegenüber liegenden Schweizer Berge (nachfolgend c) ein Abwägungsfehler unterlaufen, der zur Unwirksamkeit des angefochtenen Bebauungsplans führte. Davon, dass die Antragsgegnerin diese Belange überhaupt nicht in ihre Abwägungsentscheidung eingestellt hätte, gehen die Antragsteller selbst nicht aus. Dafür ist auch nichts ersichtlich. Die Antragsgegnerin hat aber auch das Gewicht dieser Belange in der von ihr vorgenommenen Abwägung nicht verkannt.

a) Was den zu erwartenden erhöhten Verkehrslärm anbelangt, der durch den Zu- und Abfahrtsverkehr zu und von den im Plangebiet vorgesehenen Stellplätzen sowie die weiteren Straßenverbindungen induziert wird, konnte die Antragsgegnerin von der Prognose der Lärmgutachter vom 15.12.2006 ausgehen, die zu dem Ergebnis gelangten, dass die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV erst ab einer Verkehrsmenge von 210 Kfz/h am Tag und 21 Kfz/h in der Nacht erreicht würden, was über den Tag (16 Stunden) gemittelt einem Verkehrsaufkommen von 3360 Kfz und in der Nacht (8 Stunden) von 168 Kfz entspreche. Da solche Frequenzen auf dem Schilfweg durch die geplante Wohnanlage mit 67 Wohneinheiten nicht zu erwarten seien, könne von einer deutlichen Unterschreitung der Immissionsgrenzwerte an den bestehenden Wohnhäusern ausgegangen werden. Dem können die Antragsteller auch nicht erfolgreich entgegen halten, dass der Betrachtung die Orientierungswerte der DIN 18005 hätten zugrunde gelegt werden müssen. Denn es ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannt, dass die Lärmgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung in der bauleitplanerischen Abwägung die Funktion von Orientierungswerten haben, von denen je nach den Umständen der konkreten Planungssituation abgewichen werden darf (BVerwG, Beschluss vom 13.12.2007 - 4 BN 41.07 - BauR 2008, 632). Die Schwelle zu Gesundheitsgefahren, die dem Planungsspielraum insoweit eine Grenze setzt, wird nach den Ausführungen der Gutachter bei weitem nicht erreicht.

Mit ihrem weiteren Vorbringen in diesem Zusammenhang, es sei nicht berücksichtigt worden, dass es zu einer Ringverknüpfung (unter Einbeziehung des Schilfweges - West) kommen könne, die erstmals zu einem Durchgangsverkehr führe, wenn ein ebenfalls eingeleitetes Bebauungsplanverfahren „Schilfweg-West“ zu Ende geführt werde, und zukünftige Nutzungen des K.-Geländes könnten einen weiteren Durchgangsverkehr für den Schilfweg generieren, verkennen die Antragsteller, dass die Verbindung zwischen den beiden Plangebieten am Schilfweg in beiden Bebauungsplänen wie auch die Zufahrt zum K.-Gelände im streitigen Bebauungsplan „Schilfweg Ost“ bewusst als „verkehrsberuhigter Bereich“ ausgestaltet ist. Durch diese Ausweisung als „Tempo-30-Zone“ - so die Erklärung der Antragsgegnerin, die dies als untere Verkehrsbehörde auch realisieren kann - wird dieser Straßenverknüpfung ersichtlich die Attraktivität genommen, einen West-Ost-Durchgangsverkehr aufnehmen zu müssen. Ähnliches gilt für die Zufahrt zum Gelände der Firma K., die Im Übrigen in die Untersuchung der Lärmgutachter einbezogen wurde, wie die beigefügten Karten belegen. Eine „Ringverbindung mit dem Baugebiet „Schilfweg West“ hat ferner - worauf die Antragsgegnerin zu Recht hinweist - voraussichtlich nicht nur zur Folge, dass Ziel- und Quellverkehr zu und aus diesem Bebauungsplangebiet auch den Weg über die hier entscheidend in Betracht zu ziehende östliche Schleife des Schilfwegs nehmen wird. Vielmehr ist davon auszugehen, dass auch eine Entlastung des Schilfwegs Ost eintreten wird, weil ein Zu- und Abgangsverkehr in und aus Richtung Westen in Zukunft auch über den westlichen Ast des Schilfwegs erfolgen kann. Es gibt aber keine Anhaltspunkte dafür, dass diese auch mögliche Entlastung des Schilfwegs Ost signifikant hinter dessen möglicher Zusatzbelastung zurückbleiben könnte.

Der Vollständigkeit halber ist noch darauf hinzuweisen, dass auch die Belastung des Plangebiets durch den Schienenverkehrslärm (in der Schallimmissionsprognose der DEKRA Umwelt GmbH vom 16.4.2002) untersucht wurde. Die Gutachter gelangten dabei zu dem Ergebnis, dass sowohl die Orientierungswerte der DIN 18005 als auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV unterschritten würden. An diesem Befund ändert sich nichts dadurch, dass das östliche Baufenster („Haus 1“) nicht - wie in der Prognose angenommen - als Mischgebiet, sondern als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist. Denn auch die Orientierungs- und Grenzwerte für diesen Gebietstyp werden um Größenordnungen unterschritten (vgl. Tabelle 7).

b) Die Antragsgegnerin hat auch die Problematik des vom Gelände der Firma K. zu erwartenden Gewerbelärms, der angesichts der noch unklaren Folgenutzungen nur schwer einer belastbaren Quantifizierung unterzogen werden kann, in nicht zu beanstandender Weise gelöst. Zugrunde gelegt wurde eine im Auftrag der Beigeladenen erstellte Untersuchung der DEKRA Umwelt GmbH, in der abgeschätzt wurde, welche Beurteilungspegel sich an der Ostseite des Gebäuderiegels („Haus 1“) durch die bisherigen Emissionen der Firma K. ergeben hätten. Außerdem wurde untersucht, ab welchem auf dem Betriebsgelände auftretenden Emissionsgrad mit Richtwertüberschreitungen an der Wohnanlage zu rechnen wäre. In ihrem Bericht vom 15.2.2007 gelangten die Gutachter zu dem Ergebnis, dass bei einer Wiederaufnahme eines maximalen Produktionsbetriebes auf dem Gelände der Firma K. an vier Immissionspunkten an der Ostfassade des Hauses 1 die Immissionsrichtwerte für Mischgebiete leicht überschritten würden, dass aber im Regelbetrieb von einer Unterschreitung dieser Werte ausgegangen werden könne. Für eine zukünftige Nutzung des Betriebsgeländes könne durch Festsetzung flächenbezogener Schallleistungspegel bewirkt werden, dass an der Wohnanlage „Schilfweg Ost“ der für ein Allgemeines Wohngebiet zulässige Immissionsrichtwert im Tagzeitraum unterschritten bleibe. Ausgehend hiervon und geleitet von der Erwägung, dass auch die bloße Einhaltung von Mischgebietswerten Wohnqualität garantiere, begegnete die Antragsgegnerin dem Problem des Gewerbelärms durch die Festsetzung, dass Fenster und Türen schutzbedürftiger Räume in den beiden am stärksten belasteten Geschossen der Ostfassade des Hauses 1, dem zugleich die Funktion zukommt, das weitere Plangebiet vor dem Gewerbelärm abzuschirmen, nicht öffenbar ausgeführt werden müssen.

Dies ist nach Auffassung des Senats nicht zu beanstanden. Denn es ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts anerkannt, dass es im Ergebnis mit dem Gebot gerechter Abwägung vereinbar sein kann, Wohngebäude an der lärmzugewandten Seite des Gebiets auch deutlich über den Orientierungswerten liegenden Außenpegeln auszusetzen, wenn im Innern der Gebäude durch die Anordnung der Räume und die Verwendung schallabsorbierender Außenbauteile angemessener Lärmschutz gewährleistet wird (BVerwG, Urteil vom 22.3.2007 - 4 CN 2.06 - BVerwGE 128, 238). Hiervon ist aufgrund der genannten Festsetzung auszugehen. Denn diese stellt sicher, dass alle schutzbedürftigen Räume im Sinne der DIN 4109 (vgl. dort Tabelle 4 mit Anm. 1) des „Hauses 1“ in den beiden Geschossen, für die Überschreitungen der Mischgebietswerte ermittelt wurden, entweder nach Westen - zur Ruhezone hin - ausgerichtet werden oder jedenfalls nach Osten - zur Lärmquelle hin - keine Öffnungen aufweisen. Damit wird ein angemessener Lärmschutz im Innern der sensiblen Räume gewährleistet. Zugleich wird - da nie in Frage stand, dass das „Haus 1“ vor allen anderen Gebäuden im Plangebiet errichtet wird, wie die Vertreter der Antragsgegnerin und der Beigeladenen zu § 3 Abs. 3 des Durchführungsvertrages in der mündlichen Verhandlung klargestellt haben - durch den „Schutzriegel“ des ersten Bauabschnitts erreicht, dass „dahinter“ - in den Bauabschnitten 2 und 3 - der Gewerbelärm kein Problem mehr darstellt. Dass bei dem allem die Antragsgegnerin ausschließlich auf Tagwerte abgestellt hat, ist nicht zu beanstanden. Denn der Betrieb der K.-Werke war auf die Tagzeit beschränkt und die Antragsgegnerin kann entweder durch ihre eigene Baurechtsbehörde oder im Wege der Verweigerung ihres Einvernehmens sicherstellen, dass auch eine Folgenutzung zur Nachtzeit unterbleibt.

c) Schließlich ist der Antragsgegnerin auch im Hinblick auf Aussicht auf den Bodensee und die Kulisse der Schweizer Berge, die die Antragsteller genießen, kein zur Unwirksamkeit des angefochtenen Bebauungsplans führender Abwägungsfehler unterlaufen. Diese besondere Aussichtslage ist zwar wohl - ausnahmsweise -abwägungsrelevant (vgl. das eingangs erwähnte Urteil des Senats vom 13.5.1997 - 8 S 2814/06 - VBlBW 1997, 426). Das Gewicht dieses Belangs ist jedoch schon deswegen generell deutlich gemindert, weil sich die Wohnungen in Gebäuden befinden, die vom Seeufer aus gesehen in vierter Reihe stehen (vgl. den Beschluss des Senats vom 28.12.1990 - 8 S 2604/89 - VBlBW 1991, 261 zu einer Bebauung in zweiter Reihe). Die Antragsteller konnten deshalb nie die berechtigte Erwartung hegen, dass das ihren Wohnungen hangabwärts zum Bodensee hin vorgelagerte, den wesentlichen Teil des Plangebiets ausmachende Grundstück Flst. Nr. .../6 auf Dauer unüberbaut bleiben werde, obwohl es im Flächennutzungsplan als Gewerbefläche dargestellt ist. Es kommt hinzu, dass jedenfalls die Antragsteller 1 und 2 keineswegs durch die geplanten Gebäude jeglicher Aussicht auf den Bodensee oder gar auf die Kulisse der Schweizer Berge beraubt werden. Vielmehr lassen die in den Akten befindlichen und darstellungsgleich in der erwähnten Powerpoint-Präsentation, die dem Senat im Anschluss an die mündliche Verhandlung seitens der Antragsgegnerin überlassen wurde, enthaltenen Schnitte der Sichtachsen erkennen, dass allenfalls der Blick auf den nördlichen Uferbereich des Sees verstellt sein wird. Damit mussten die Antragsteller aber selbst bei der - hinsichtlich der Höhenausdehnung - zurückhaltendsten Bebauung des ehemaligen K.-Geländes rechnen und es ist kein Planungsgrundsatz ersichtlich, der es der Antragsgegnerin gebieten könnte, diese Fläche trotz ihrer offensichtlich hochwertigen Lage nur mit aufgelockert zu errichtenden, ein- oder maximal zweigeschossigen Bauten zu überplanen. Vielmehr hat sie ersichtlich durch die Festsetzung von Flachdächern und die im Verlaufe des Planungsverfahrens vorgenommene Absenkung der Gebäudehöhen gerade den Interessen der Antragsteller Rechnung getragen. Mehr können die Antragsteller nicht verlangen. Im Falle der Antragstellerin 3 fällt zusätzlich zu ihren Lasten ins Gewicht, dass sie bisher nur deshalb - zufällig - Aussicht auf den See hat, weil gerade vor den Fenstern ihrer Wohnung die südliche Bebauungszeile auf dem Grundstück Flst. Nr. .../1, dessen Miteigentümerin sie selbst ist, in ihrem obersten Geschoss eine Lücke aufweist. Dieser Glücksfall berechtigt sie nicht zu der Erwartung, dass auch den Eigentümern der seewärts sich anschließenden Grundstücke angesonnen werden müsse, ihr dieselbe „Lückenblickgunst“ einzuräumen. Von einem Abwägungsfehler im Hinblick auf die bestehende herausragende Aussichtsmöglichkeit der Antragsteller auf den Bodensee kann danach keine Rede sein.

Nach allem sind die Normenkontrollanträge mit der Kostenfolge aus den §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 und 162 Abs. 3 VwGO in Verbindung mit § 100 Abs. 1 ZPO abzuweisen.

Gründe für eine Zulassung der Revision (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht gegeben.

Beschluss

Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 45.000,-- (je Antragsteller EUR 15.000,--) festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Gründe

Nach allem sind die Normenkontrollanträge mit der Kostenfolge aus den §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 und 162 Abs. 3 VwGO in Verbindung mit § 100 Abs. 1 ZPO abzuweisen.

Gründe für eine Zulassung der Revision (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht gegeben.

Beschluss

Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 45.000,-- (je Antragsteller EUR 15.000,--) festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

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