Gegen den Betroffenen wird wegen vorsätzlicher Änderung der Nutzung einer Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung in Tateinheit mit vorsätzlicher Nutzung von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung in zwölf Fällen eine Geldbuße in Höhe von 44.000,- Euro festgesetzt.

Die Kosten des Verfahrens hat der Betroffene zu tragen.

Angewendete Vorschriften: §§ 62 Absatz 1 Satz 1, 86 Absatz 1 Nr. 13 Hessische Bauordnung; § 12a Absatz 1 Satz 1 Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz; §§ 3 Absatz 1, 11 Ferienwohnungssatzung der Stadt Frankfurt am Main; § 19 Absatz 2 Gesetz über Ordnungswidrigkeiten.

I.

Der Betroffene ist selbständig tätiger Rechtsanwalt. Er lebt mit seiner Familie in gesicherten wirtschaftlichen Verhältnissen.

II.

Der Betroffene mietete 2016 eine im Erdgeschoss der Liegenschaft … gelegene Wohnung. Diese verfügt über drei Zimmer, Küche, Diele, Badezimmer und einen Kellerraum. Die Wohnung ist baurechtlich als Wohnraum genehmigt. Der Betroffene bot die Wohnung über das Internetportal „…“ unter der Bezeichnung „…“ zur mietweisen Überlassung an. In der zugehörigen Beschreibung ist festgehalten, dass die Wohnung mit Fernsehgerät, WLAN, Waschmaschine, Mikrowelle, Kaffeemaschine, Kühlschrank, Geschirr und Besteck ausgestattet und ein Mindestaufenthalt von 30 Tagen zu buchen sei. Infolgedessen wurde die Wohnung ohne baurechtliche Genehmigung wie folgt mietweise überlassen:

1.

vom 22. 4. 2019 bis zum 26. 5. 2019 zum Preis von rund 2.000,- Euro an zwei Gäste, davon einer mit dem Namen „A“;

2.

vom 7. 6. 2019 bis zum 7. 7. 2019 zum Preis von 2.169,67 Euro an drei Gäste, davon einer mit dem Namen „B“;

3.

vom 15. 10. 2019 bis zum 20. 10. 2019 zum Preis von 819,66 Euro an vier Gäste, davon einer mit dem Namen „C“;

4.

vom 31. 10. 2019 bis zum 8. 11. 2019 zum Preis von 925,73 Euro an drei Gäste, davon einer mit dem Namen „D“;

5.

vom 10. 11. 2019 bis zum 10. 12. 2019 zum Preis von 2.410,75 Euro an drei Gäste, davon einer mit dem Namen „E“, wobei der Betroffene mit Vertrag vom 5. 2. 2020 beginnend ab 10. 2. 2020 und befristet bis 31. 12. 2020 eine andere, unter der Anschrift … belegene Drei-Zimmer-Wohnung an E und F vermietete;

6.

vom 12. 12. 2019 bis zum 17. 12. 2019 zum Preis von 843,76 Euro an vier Gäste, davon einer mit dem Namen „G“;

7.

vom 27. 12. 2019 bis zum 1. 1. 2020 zum Preis von 790,73 Euro an fünf Gäste, davon einer mit dem Namen „H“;

8.

vom 5. 3. 2020 bis zum 5. 4. 2020 zum Preis von 2.241,95 Euro an drei Gäste, davon einer mit dem Namen „I“;

9.

vom 16. 8. 2020 bis zum 23. 8. 2020 zum Preis von 979,68 Euro an vier Gäste, davon einer mit dem Namen „J“;

10.

vom 18. 9. 2020 bis zum 4. 11. 2020 zum Preis von 2.654,30 Euro an zwei Gäste, davon einer mit dem Namen „K“;

11.

vom 5. 1. 2020 bis zum 16. 2. 2020 an den „L e. V.“, wobei verschiedene Personen die Wohnung nutzten, während sie an sozialen Projekten teilnahmen;

12.

vom 19. 4. 2020 zunächst bis zum 19. 5. 2020, dann vom 20. 5. 2020 bis zum 3. 6. 2020 und schließlich vom 4. 6. 2020 bis zum 12. 8. 2020 an M. M bewohnte die Wohnung mit ihrem dem Betroffenen aus Studienzeiten bekannten Ehemann N und ihren zwei minderjährigen Kindern. Der gemeinsame Arbeitgeber – die O GmbH – hatte die Eheleute von deren Beschäftigung im Ausland wegen der SARS-CoV-2-Pandemie nach Deutschland „zurückgeholt“. Der Betroffene stellte M zunächst am 24. 4. 2020 eine an die Anschrift ihres Arbeitgebers adressierte Rechnung über insgesamt 2.942,10 Euro, worin der Mietzeitraum mit „30 Tage ab 19.04. bis einschließlich 19.05.2020 mit Verlängerungsoption“ bezeichnet und ein „Pauschaltagespreis“ von „98,07 Euro brutto“ ausgewiesen ist. Am 26. 5. 2020 folgte eine weitere Rechnung über insgesamt 1.372,98 Euro, worin der Mietzeitraum (bei identischem „Pauschaltagespreis“) mit „14 Tage ab 20.05. bis zum 03.06.2020 mit Verlängerungsoption“ bezeichnet ist.

III.

Der Betroffene hat sich wie folgt eingelassen: Es treffe grundsätzlich zu, dass er die unter II. genannte Wohnung mit dem Zwecke der Weitervermietung angemietet habe. Hinsichtlich der Überlassung der Wohnung an die unter II.1 bis II.10 genannten Personen halte er es jedoch für unzulässig, allein aus Bewertungen bei „…“ den Schluss zu ziehen, es sei gerade diese Wohnung angemietet worden. E habe jedenfalls kurz darauf bei ihm eine andere Wohnung gemietet. Die Überlassungen an L und die Eheleute M und N hätten stattgefunden. Bei letzterer sei sein alter Studienfreund N auf ihn zugekommen, weil er für seine Familie eine Wohnung benötigt habe, nachdem der Arbeitgeber alle im Ausland beschäftigten Bediensteten wegen Corona zurückgerufen habe. Deren Aufenthalt in Deutschland sei zeitlich nicht begrenzt gewesen. Die Familie habe „ganz normal“ in Frankfurt am Main gewohnt, insbesondere seien die Kinder zur Schule gegangen.

Die über diese Einlassung inhaltlich hinausgehenden Feststellungen zu den unter II. geschilderten objektiven Umständen beruhen auf der Verlesung der als „Transaktionsverlauf“ bezeichneten Übersicht (Blatt 304 und 305 d. A.). Die darin enthaltenen, vom Betroffenen selbst aus dem Internetportal „…“ exzerpierten Zahlungsdaten lassen sich anhand der Bezeichnung „…“ eindeutig der unter II. beschriebenen Wohnung zuordnen. In den Zahlungsdaten ist von „Gästen“ die Rede. Es werden taggenaue Zeiträume bezeichnet, die sich nicht überschneiden; das wäre bei mehreren Wohnungen in einem Gesamtzeitraum von fast anderthalb Jahren aber zu erwarten. Gerichtsbekanntermaßen werden bei „…“ auch nicht etwa Wirte, sondern Objekte bewertet. Damit ist vernünftigen Zweifeln, dass die aufgeführten Gelder jeweils eine Forderung aus der mietweisen Überlassung der unter II. genannten Wohnung befriedigen sollten, Schweigen geboten.

Was die Zahlungen für die unter II.1 genannte Überlassung angeht, hält das Gericht den Betrag von 289,29 Euro nur für eine Teilzahlung, der eine bereits früher erfolgte, nicht in der aktenkundig gewordenen Druckfassung des „Transaktionsverlaufs“ enthaltenen Zahlung vorangegangen sein muss: Der Betrag entspricht einer Anzahlung, die auch eine als „P“ bezeichnete Mieterin bei einem ähnlich langen Überlassungszeitraum geleistet hat. Angesichts der bei den übrigen Überlassungen gezahlten Preise kann unter Berücksichtigung des Zweifelsgrundsatz und mangels besserer Erkenntnismöglichkeiten ein Betrag von 2.000,- Euro als von „A“ insgesamt geleisteter Betrag geschätzt werden.

Die Einzelheiten der unter II.12 beschriebenen Überlassung wurden durch Verlesen zweier Rechnungen (Blatt 169 und 170 d. A.) festgestellt.

Was die subjektive Seite der unter II. beschriebenen Sachverhalte anbelangt, muss bei lebensnaher Betrachtung zugunsten des Betroffenen von einem seit der ersten Überlassung andauernden, nicht durch jede der zwölf Überlassungen erneut begründeten Willen zur ungenehmigten Nutzung der Wohnung ausgegangen werden.

IV.

Der Betroffene hat eine Ordnungswidrigkeit im Sinne von § 86 Absatz 1 Nr. 13 Hessische Bauordnung begangen. Dadurch werden die jeweils tateinheitlich dazu begangenen zwölf Ordnungswidrigkeiten im Sinne von §§ 3 Absatz 1, 11 Ferienwohnungssatzung zu einer einheitlichen Tat verklammert (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 26. 1. 2022, Az. 1 Ss-OWi 1096/21).

Der Betroffene vertritt insofern die Rechtsmeinung, dass sein Nutzungskonzept im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben stehe, da eine Mindestmietdauer von einem Monat erforderlich sei und hotel- oder pensionsähnliche Serviceleistungen wie das Bereitstellen frischer Handtücher bewusst nicht angeboten worden seien. Auf die Mindestaufenthaltsdauer kommt es jedoch nicht allein an. Entscheidend für die Frage der Fremdenbeherbergung ist, ob das Nutzungskonzept auf die Verlegung des Lebensmittelpunktes durch den Bewohner ausgelegt ist (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, a. a. O.). Das trifft auf das Nutzungskonzept des Betroffenen bei Gesamtschau aller Umstände nicht zu: Die Wohnung wurde vollständig eingerichtet überlassen, die Nutzung eigener, aus einem früheren Lebensmittelpunkt stammender Möbel durch den Mieter war daher unmöglich. Die Wohnung wurde in einem Internetportal beworben, das (jedenfalls auch) auf die Vermittlung von Wohnraum zu Urlaubszwecken ausgelegt ist, dementsprechend gestaltete sich die Frequenz der verschiedenen Überlassungen (zwölf in etwa anderthalb Jahren). Die Hälfte der unter II. beschriebenen Überlassungen (II.3, II.4, II.6, II.7, II.9, II.10) erreicht schon nicht die vom Betroffenen selbst genannte Mindestdauer, geschweige denn einen Zeitraum, bei dem ein Nutzer jede Bindung an seinen vorigen Lebensmittelpunkt typischerweise vollständig aufgibt. Auch bei den unter II.1, II.2, II.5, II.8 und II.10 beschriebenen Überlassungen war die Nutzungsdauer (jeweils etwa ein Monat bzw. in einem Fall knapp zwei Monate) vergleichsweise kurz bemessen. Jedenfalls bei einer Mehrzahl von Nutzern („Gäste“) bedeutet solche Kürze typischerweise eine bloß vorübergehende Nutzung, weil simultan geschehende Verlegungen des Lebensmittelpunkts äußerst selten vorkommen.

Hinsichtlich der unter II.5 beschriebenen Unterlassung bestätigt die vom Betroffenen vorgebrachte spätere Vermietung einer anderen Wohnung an E diese Würdigung: E hat seinen Lebensmittelpunkt eben nicht vollständig in die hier verfahrensgegenständliche Wohnung verlegt, sondern diese nur vorübergehend genutzt, um nach einer anderen Ausschau zu halten. Diese hat er dann – nach weiteren anderthalb Monaten, in denen er auch noch irgendwo gewohnt haben muss – längerfristig im Sinne einer Verlagerung des Lebensmittelpunkts angemietet. Hinsichtlich der unter II.11 beschriebenen Überlassung kommt hinzu, dass als Mieter ein gemeinnütziger Verein aufgetreten ist: Niemand verlegt seinen Lebensmittelpunkt für den Zeitraum weniger Wochen, nur um gemeinnützig an einem Projekt mitzuarbeiten.

Bei der unter II.12 beschriebenen Überlassung liegt zwar insgesamt eine deutliche längere Nutzungsdauer vor. Aus den vom Betroffenen erstellten Rechnungen wird aber trotzdem deutlich, dass nur vorübergehende, nicht mit der Verlagerung des Lebensmittelpunkts verbundene Nutzung stattfand: Sie weisen jeweils auf eine „Verlängerungsoption“ hin. Wäre die Überlassung von vornherein auf einen Zeitraum von vier Monaten gerichtet gewesen, bräuchte es diese Hinweise nicht. Die Eheleute hielten sich für ihren Arbeitgeber „auf Abruf“ in Frankfurt mit der Perspektive bereit, kurzfristig andernorts eingesetzt zu werden. Das hat mit einer Verlagerung des Lebensmittelpunkts nicht zu tun, gerade wenn eine Tätigkeit im Ausland prägend für das Arbeitsverhältnis ist. Weil Schulpflicht herrscht, ändert der Schulbesuch der Kinder nichts an der Kurzfristigkeit des Aufenthalts.

Der Betroffene handelte vorwerfbar. Seine Behauptung, aufgrund einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin und eigener rechtlicher Erwägungen von der Zulässigkeit seines Nutzungskonzepts ausgegangen zu sein, mag einen Irrtum im Sinne von § 11 Absatz 2 OWiG darstellen. Dieser war aber vermeidbar. Schon dem Laien erschließt sich, dass sich ein Gericht in Berlin nicht verbindlich zu einer kommunalen Satzung in Frankfurt am Main äußert. Außerdem muss gerade ein Rechtskundiger bei auslegungsbedürftigen Rechtsbegriffen („Fremdenbeherbergung“) damit rechnen, dass einer bestimmten Rechtsmeinung später gegenteilige Erkenntnis entgegengesetzt wird.

V.

Die Bemessung der Geldbuße beruht auf dem von §§ 17 Absatz 1, Absatz 2, 19 Absatz 2 OWiG in Verbindung mit § 86 Absatz 3, 1. Halbsatz HBO vorgegebenen Rahmen. Zugunsten des Betroffenen wirkt sein Einlassungsverhalten, das auf ein prozessökonomisches Einräumen einer Vielzahl von Sachverhaltsbestandteilen gerichtet war. Bußgelderhöhend wirken die Vielzahl der tateinheitlich begangenen Gesetzesverletzungen sowie die vor dem Hintergrund gravierender Wohnungsnot hohe generalpräventive Bedeutung des Verbots ungenehmigter Nutzungsänderung bei Wohnraum. Den Unrechtsgehalt erhöht, dass der Betroffene insofern planvoll handelte, als er die Wohnung von vornherein zum Zwecke der Überlassung in der unter II. beschriebenen Art und Weise anmietete. Nach Abwägung aller bemessungsrelevanten Umstände erachtet das Gericht unter ergänzender Berücksichtigung der vom Betroffenen erlangten wirtschaftlichen Vorteile und seiner wirtschaftlichen Verhältnisse eine

Geldbuße in Höhe von 44.000,- Euro

als angemessen.

VI.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 46 OWiG in Verbindung mit § 465 Absatz 1 StPO.