Die Kläger begehren die Rückübertragung der jeweils mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücke T. Straße ... und ... in R., Flurstücke ... mit 1 373 qm und ... mit 532 qm. Als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind für das Flurstück ... die Beigeladenen zu 1 und 2 und für das Flurstück ... die Beigeladenen zu 3 und 4. Die streitigen Grundstücke und ein angrenzender Gartenbaubetrieb standen seit 1954 im Eigentum des Vaters der Kläger. Dieser hatte mit Vertrag vom 16. Juni 1980 den Klägern den gesamten Grundbesitz übertragen. Dem Kläger zu 1 war mit Wirkung vom 1. Januar 1981 die Gewerbegenehmigung zur Führung des Gartenbaubetriebes in R. erteilt worden.

Die Kläger betrieben seit 1984 ihre Ausreise aus der DDR, die zunächst nicht genehmigt wurde. Am 25. Februar 1985 verkauften sie den Gartenbaubetrieb an den Beigeladenen zu 1, der am 1. März 1985 die Gewerbegenehmigung erhielt.

Am 15. Mai 1986 wurde den Klägern die Ausreise aus der DDR genehmigt. Am 9. Mai 1986 hatten sie Herrn Rechtsanwalt V. die unwiderrufliche Vollmacht erteilt, sie beim Abschluss eines Kauf- oder Schenkungsvertrages über die streitgegenständlichen Grundstücke zu vertreten. Am 27. Mai 1986 verließen sie die DDR.

Nach einer Wertermittlung durch einen Sachverständigen verkaufte Rechtsanwalt V. am 3. April 1989 das Flurstück ... zum Preis von 35 360 Mark an die Beilgeladenen zu 3 und 4 und am 29. Mai 1989 das Flurstück ... zum Kaufpreis von 47 740 Mark an die Beigeladenen zu 1 und 2. Die Verträge wurden gemäß der Grundstücksverkehrsverordnung am 9. bzw. 10. Januar 1990 staatlich genehmigt; die Beigeladenen wurden im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Laut Kaufvertrag erfolgte die Übergabe der Grundstücke jeweils zum 1. Januar 1989. Tatsächlich hatten die Beigeladenen die Häuser bereits 1988 bezogen; sie waren seit Juli 1987 bzw. Mai 1988 unter der jeweiligen Anschrift polizeilich gemeldet.

Mit Schreiben vom 7. August 1990 beantragten die Kläger unter anderem die Rückübertragung der beiden streitgegenständlichen Grundstücke. Dieser Antrag wurde mit Bescheid der Hansestadt Rostock - Amt zur Regelung offener Vermögensfragen - vom 13. März 2006 abgelehnt. Die Kläger seien zwar Berechtigte, die Beigeladenen hätten jedoch redlich Eigentum an den Wohnhausgrundstücken erworben. Der Widerspruch blieb erfolglos.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 11. November 2010 abgewiesen. Die Kläger seien zwar wegen der ausreisebedingten Veräußerung der Vermögenswerte Berechtigte im Sinne der § 3 Abs. 1, § 2 Abs. 1 VermG. Die Rückübertragung der streitgegenständlichen Grundstücke sei aber wegen redlichen Erwerbs der Beigeladenen nach § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen. Der Erwerb gelte nicht nach § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG als unredlich, weil er nicht im Widerspruch zu der allgemeinen Rechtsordnung der DDR gestanden habe. Allerdings sei die nach dem Zivilgesetzbuch der DDR erforderliche staatliche Genehmigung zu versagen gewesen, wenn der Rechtserwerb die gesellschaftlich effektive Nutzung eines Gebäudes nicht gewährleistete. Ein Wohngrundstück habe nur erwerben dürfen, wer zu dessen Nutzung nach den Vorschriften der Wohnraumlenkungsverordnung berechtigt gewesen sei. Wohnraum habe deshalb grundsätzlich nicht ohne staatliche Wohnraumzuweisung bezogen werden dürfen. Zugunsten der Beigeladenen befinde sich kein Bescheid oder kein Dokument über eine Wohnraumzuweisung hinsichtlich der streitgegenständlichen Einfamilienhäuser in den Akten. Der Beigeladene zu 3 habe in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass er keine schriftliche Wohnraumzuweisung erhalten habe; es sei ihm aber gesagt worden, dass mit dem Kaufvertrag für das Wohngebäude alles seine Richtigkeit habe. Gleichwohl habe der Bezug und der anschließende Erwerb dieser Hausgrundstücke durch die Beigeladenen jedenfalls nicht im Widerspruch zu den einschlägigen Vorschriften der Wohnraumlenkungsverordnung gestanden. Den Beigeladenen hätte rechtmäßigerweise eine Wohnraumzuweisung für die Hausgrundstücke erteilt werden können, weil sie die Voraussetzungen dafür erfüllt hätten. Der Umstand, dass die Familien der Beigeladenen zum damaligen Zeitpunkt jeweils nur aus den Eheleuten und einem Kind bestanden hätten und die Häuser eine Größe aufwiesen, die im Regelfall eine Wohnraumzuweisung nicht ohne Weiteres ermöglicht hätte, stehe dem nicht entgegen. Die staatlichen Stellen hätten mit der Ermöglichung des Erwerbs eines der beiden streitgegenständlichen Hausgrundstücke durch die Beigeladenen zu 1 und 2 den Zweck verfolgt, eine effektive Bewirtschaftung des vom Beigeladenen zu 1 im Jahre 1985 erworbenen und betriebenen Gartenbaubetriebes zu gewährleisten. Die Beigeladenen zu 3 und 4 hätten in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass ihr älterer Sohn damals mit seiner Frau und zwei Kindern in einer baupolizeilich gesperrten Wohnung gelebt und bereits drei Jahre zuvor eine Wohnraumzuweisung beantragt habe. Durch den Kauf des streitgegenständlichen Wohngrundstückes habe die Familie des Sohnes ihre bisherige Wohnung dann zugewiesen bekommen. Ein qualifizierter Verstoß gegen die Wohnraumlenkungsverordnung habe unter Berücksichtigung der staatlicherseits als höherrangig angesehenen volkswirtschaftlichen Interessen nicht vorgelegen. Im Übrigen hätten die Beigeladenen aufgrund der Gesamtumstände im Vorfeld und bei Abschluss der Kaufverträge auf ein ordnungsgemäßes Vorgehen der staatlichen Behörden vertrauen dürfen.

Mit ihrer Revision machen die Kläger im Wesentlichen geltend, das Verwaltungsgericht habe § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG verletzt. Die Regelvermutung der Unredlichkeit greife bereits dann, wenn die formellen Voraussetzungen für den Rechtserwerb nicht gegeben seien. Auf die abstrakte Genehmigungsfähigkeit komme es nicht an.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 11. November 2010 zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Oberbürgermeisters der Hansestadt Rostock vom 13. März 2006 und des Widerspruchsbescheides des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen Mecklenburg-Vorpommern vom 17. Juni 2008 zu verpflichten, die Grundstücke R., T. Straße ..., eingetragen im Grundbuch von R., Blatt ..., Flur ..., Flurstück Nr. ..., und R., T. Straße ..., eingetragen im Grundbuch von R., Blatt ..., Flur ..., Flurstück Nr. ..., an die Kläger in Miteigentum zu je 1/2 zurückzuübertragen.

Der Beklagte und die Beigeladenen beantragen,

die Revision zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angegriffene Urteil.

Die Revision ist begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts beruht auf der Verletzung von Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Seine Annahme, die Rückübertragung der streitgegenständlichen Grundstücke an die Kläger sei wegen redlichen Erwerbs durch die Beigeladenen gemäß § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen, stützt sich auf eine fehlerhafte Anwendung des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG.

Da die Berechtigung der Kläger im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG wegen einer schädigenden Maßnahme gemäß § 1 Abs. 3 VermG außer Streit steht, sind die Grundstücke nach § 3 Abs. 1 VermG an die Kläger zurückzuübertragen, wenn kein Restitutionsausschlussgrund eingreift. Entgegen dem angegriffenen Urteil liegt der Ausschlussgrund redlichen Erwerbs nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG nicht vor.

1. Nach dieser Vorschrift ist eine Rückübertragung ausgeschlossen, wenn unter anderem natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum erworben haben. Gemäß § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG ist der Rechtserwerb regelmäßig unredlich, wenn er nicht im Einklang mit den im Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen. Nicht jede dem Erwerber bekannte oder fahrlässig nicht bekannte Abweichung von allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis erfüllt die Voraussetzungen dieser Norm. Vielmehr ist es für die Unredlichkeit kennzeichnend, dass eine dem Erwerber zurechenbare sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang vorliegt (vgl. Urteile vom 27. Januar 1994 - BVerwG 7 C 4.93 - BVerwGE 95, 108 <113> = Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 7, vom 5. April 2000 - BVerwG 8 C 9.99 - Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 3, vom 13. September 2000 - BVerwG 8 C 33.99 - ZOV 2001, 61 und vom 28. März 2001 - BVerwG 8 C 2.00 - Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 12). Dazu muss die Abweichung von der Rechtsordnung der DDR bei objektiver Betrachtung die Absicht erkennen lassen, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen (vgl. Urteile vom 19. Januar 1995 - BVerwG 7 C 42.93 - BVerwGE 97, 286 = Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 12, vom 5. April 2000 a.a.O. und vom 28. März 2001 a.a.O.). Die subjektive Zurechnung der Manipulation zum Erwerber setzt bei der Fallgruppe des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG allerdings keine aktive Mitwirkung an der Manipulation voraus. Da der eigentliche manipulative Vorgang in dem mit dem Erwerbsvorgang verbundenen Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR selbst liegt (vgl. Erläuterungen der Bundesregierung zum Vermögensgesetz in der Fassung des Einigungsvertrages - BTDrucks 11/7831 S. 6 f.), genügt es, dass der Erwerber diesen kannte oder hätte kennen müssen.

Das Verwaltungsgericht hat dies bei der Auslegung und Anwendung des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG nicht berücksichtigt. Es ist unzutreffend davon ausgegangen, dass ein qualifizierter Verstoß gegen Rechtsvorschriften, Verfahrensvorschriften und eine ordnungsgemäße Verwaltungspraxis erst bei einem nicht bloß formell-rechtlichen, schwerwiegenden Rechtsverstoß vorliegt. Es hat das Fehlen einer nach der Rechtspraxis der DDR erforderlichen Wohnraumzuweisung für unschädlich gehalten, weil eine Zuweisung seines Erachtens aus volkswirtschaftlichen Erwägungen zur Sicherung der Fortführung des Gartenbaubetriebes hätte erteilt werden dürfen. Diese Erwägung übersieht, dass § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG nicht nach formell- und materiell-rechtlichen Mängeln differenziert. Jeder Rechtsverstoß kann das Regelfallbeispiel erfüllen, sofern er bei objektiver Betrachtung die Absicht erkennen lässt, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen. Das ist auch bei bloß formellen Rechtsverstößen möglich, etwa bei der Missachtung von Verfahrensvorschriften, die eine Beteiligung anderer Stellen oder eine Berücksichtigung materiell-rechtlicher Anforderungen sichern sollten. Eine besondere Schwere des Rechtsverstoßes ist dazu nicht erforderlich. Maßgebend ist allein der manipulative Charakter im dargestellten Sinne. Danach sind sowohl leichte wie schwerere Rechtsverstöße beachtlich, wenn sie objektiv betrachtet manipulativ sind.

Das Verwaltungsgericht hat auch den subjektiven Tatbestand unredlichen Erwerbs nach § 4 Abs. 3 Buchst. b VermG fehlerhaft konkretisiert, indem es darauf abgestellt hat, dass die Beigeladenen aufgrund der Gesamtumstände im Vorfeld und bei Abschluss der Kaufverträge auf ein ordnungsgemäßes Vorgehen der staatlichen Behörden vertrauen durften. Die objektive Manipulation wird dem Erwerber schon dann zugerechnet, wenn er den manipulativen Rechtsverstoß kannte oder im Sinne einer fahrlässigen Unkenntnis hätte kennen müssen (Urteil vom 27. Januar 1994 a.a.O.; Beschluss vom 25. April 2001 - BVerwG 8 B 73.01 - VIZ 2001, 542). Dazu genügt es, dass die verletzte allgemeine Rechtsvorschrift in der DDR veröffentlicht war und der Erwerber um die Tatsachen, aus denen sich die Rechtsverletzung ergab, wusste oder hätte wissen müssen. Liegen diese Voraussetzungen vor, scheidet eine Zurechnung nicht schon wegen eines bloßen Vertrauens in das staatliche Handeln aus.

2. Das angegriffene Urteil beruht auf diesen Rechtsfehlern und erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 137 Abs. 1, § 144 Abs. 4 VwGO). Bei zutreffender Auslegung des Regelfallbeispiels des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG ergibt sich aus den verwaltungsgerichtlichen Feststellungen vielmehr die Unredlichkeit des Erwerbs der Beigeladenen.

Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts musste der Erwerb von Grundeigentum staatlich genehmigt werden (§ 295 Abs. 2, § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB). Die Genehmigung wurde nach der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken (GVVO) vom 15. Dezember 1977 erteilt. Sie war gemäß § 3 Abs. 4 Buchst. a GVVO zu versagen, wenn die gesellschaftlich effektive Nutzung des Grundstückes nicht gewährleistet war. Bei einem Wohnhaus durfte eine solche Nutzung nicht entgegen den Grundsätzen der Wohnraumlenkungsverordnung (WLVO) erfolgen. Daher durfte Wohnraum nicht ohne staatliche Wohnraumzuweisung bezogen werden. Nach § 1 WLVO vom 16. Oktober 1985 war der gesamte Wohnraum von der staatlichen Wohnraumlenkung erfasst. Das folgt aus deren Zweck, den vorhandenen Wohnraum gerecht zu verteilen und effektiv im Sinne einer hohen sozialen Wirksamkeit auszulasten. Auch Wohnraum in Eigenheimen durfte nicht durch private Veräußerungsgeschäfte der Wohnraumlenkung entzogen werden. Die Wohnraumzuweisung und die Grundstücksverkehrsgenehmigung durfte nur erteilt werden, wenn der Wohnraumbedarf des Erwerbers dringlich war und der Bezug des Eigenheims eine bedarfsgerechte Versorgung darstellte, d.h. keine unangemessene Überversorgung vorlag.

Das Verwaltungsgericht hat weder das Eingreifen einer Ausnahmeregelung noch das Vorliegen der erforderlichen Wohnraumzuweisungen für die Beigeladenen festgestellt. Den Ausnahmetatbestand des § 16 Abs. 3 WLVO 1985 hat das Verwaltungsgericht zu Recht nicht für einschlägig gehalten. Danach unterlag der Wohnraum in Eigenheimen nicht der Erfassung durch die für die Wohnraumlenkung zuständigen Behörden, wenn er von den Eigentümern und deren Familienangehörigen bewohnt wurde und unter Berücksichtigung der örtlichen Wohnraumlage ausgelastet war. Diese Vorschrift galt nicht für den Bezug von Eigenheimen im Hinblick auf den beabsichtigten Erwerb, wie er hier vorlag (Urteil vom 27. Januar 2000 - BVerwG 7 C 39.98 - juris Rn. 12). Auch der Ausnahmetatbestand des § 22 Abs. 1 Satz 3 WLVO 1985 ist nicht gegeben. Der Bezug eines Eigenheims durch den Eigentümer und dessen Familienangehörige bedurfte nach dieser Vorschrift keiner Wohnraumzuweisung. Voraussetzung war allerdings nach dem Wortlaut auch hier, dass das Eigentum vor dem Bezug bereits bestand. Das traf nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts hier nicht zu.

Die danach erforderlichen Wohnraumzuweisungen für die Beigeladenen lagen nicht vor. Dass die Behörden ihnen dennoch den Bezug und Erwerb der Eigenheime ermöglichten, hatte manipulativen Charakter, da die Missachtung des Zuweisungserfordernisses bei objektiver Betrachtung die Absicht erkennen lässt, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen. Wie das Verwaltungsgericht festgestellt hat, hätte eine Wohnraumzuweisung nicht ohne Weiteres erteilt werden können, weil der Bezug der Eigenheime durch die Beigeladenen zu einer Überversorgung führte. Ihre Familien konnten den Wohnraum nicht im Sinne der Wohnraumlenkungsverordnung auslasten, weil sie zum damaligen Zeitpunkt jeweils nur aus den Eheleuten und einem Kind bestanden. Auf die räumliche Nähe der Beigeladenen zu dem Gartenbaubetrieb und die Wohnungssituation des ältesten Sohnes der Beigeladenen zu 3 und 4 kam es nach der Wohnraumlenkungsverordnung nicht an.

Diese hätten auch wissen müssen, dass gegen Rechtsvorschriften der DDR verstoßen wurde. Es war in der DDR allgemein bekannt, dass zum privaten Erwerb eines Eigenheims eine Wohnraumzuweisung erforderlich und deren Erteilung von der Größe des Wohnraums und der Zahl der einziehenden Personen abhängig war (vgl. Urteile vom 27. Januar 2000 a.a.O. und vom 28. Februar 2001 - BVerwG 8 C 3.00 - Buchholz 428 § 4 Abs. 2 VermG Nr. 13). Der Beigeladene zu 1 wusste, dass eine Zuweisung nach der Wohnraumlenkungsverordnung vor Bezug und Erwerb des Hausgrundstückes nötig war. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts hat er einen entsprechenden Antrag gestellt und sich einige Wochen später wegen des Ausbleibens der Zuweisung beschwert. Die mindestens fahrlässige Unkenntnis des manipulativen Rechtsverstoßes ist auch den Beigeladenen zu 2 und 4 zuzurechnen. Da die Hausgrundstücke durch die Ehegatten in ehelicher Vermögensgemeinschaft erworben wurden und sie darüber gemäß § 15 Abs. 2 des Familiengesetzbuches nur gemeinschaftlich verfügen konnten, erfasst die Unredlichkeit eines Ehegatten das gesamte Erwerbsgeschäft (Beschluss vom 2. Juni 1995 - BVerwG 7 B 210.95 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 46). Auch den Beigeladenen zu 3 und 4 hätte bereits im Hinblick auf die von ihrem ältesten Sohn beantragte Wohnraumzuweisung für eine andere Wohnung bekannt sein müssen, dass auch sie selbst einer Wohnraumzuweisung für den Bezug und den Erwerb des Hausgrundstückes bedurften. Ihr Vertrauen auf die Auskunft, dass mit dem Kaufvertrag für das Wohngebäude alles seine Richtigkeit habe, lässt den Vorwurf der fahrlässigen Unkenntnis nicht entfallen.

Die Tatsachenfeststellungen des Verwaltungsgerichts ermöglichen es, nach § 144 Abs. 3 Nr. 1 VwGO in der Sache selbst zu entscheiden. Da die Beigeladenen die Grundstücke nicht redlich erworben haben und kein anderer Restitutionsausschlussgrund vorliegt, ist der Klage stattzugeben.