Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin vom 20. Dezember 2018 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Beschwerde trägt die Antragstellerin.

Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 2.500 Euro festgesetzt.

1. Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Die zu ihrer Begründung dargelegten Gründe, die den Umfang der Überprüfung im Beschwerdeverfahren bestimmen (vgl. § 146 Abs. 4 Sätze 3 und 6 VwGO), rechtfertigen keine Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung.

Die Antragstellerin wendet sich in erster Linie gegen eine für sofort vollziehbar erklärte, mit dem Fehlen einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung begründete Anordnung nach § 79 Abs. 1 BauO Bln zur Einstellung des Abbruchs von Garagen in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB.

a) Der Einwand, der Abriss der Garagen bedürfe keiner erhaltungsrechtlichen Genehmigung, greift auf der Grundlage des Beschwerdevorbringens nicht durch.

Das Verwaltungsgericht hat insoweit zugrunde gelegt, dass lediglich Änderungen, die von vornherein nicht geeignet seien, sich auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auszuwirken und damit das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden, nicht dem Genehmigungsvorbehalt unterfielen. Nach Aktenlage sei jedoch nicht zweifelsfrei erkennbar, ob nicht möglicherweise eine aktuelle oder frühere Wohnnutzung in den zum Abriss vorgesehenen Garagengebäuden im Raum stehen könnte. Ferner dürfte sich ein Zusammenhang mit dem Schutzziel der Erhaltungsverordnung daraus ergeben, dass die Garagen offenbar nicht selbständig, sondern gleichzeitig mit Wohnraummietverträgen vermietet worden seien.

Welche Vorhaben einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung bedürfen, regelt die hier maßgebliche Erhaltungsverordnung vom 4. September 2018 (GVBl. S. 532) in § 2 Satz 1. Danach bedarf – übereinstimmend mit § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB – zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung u.a. der „Rückbau baulicher Anlagen“ der Genehmigung. Die streitgegenständliche Abbruchmaßnahme ist davon, legt man zunächst nur den Wortlaut der Verordnungsbestimmung zugrunde, zweifelsfrei umfasst. Soweit nach der vom Verwaltungsgericht herangezogenen Rechtsprechung (BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – 4 B 85.04 –, juris Rn. 3; Urteil des Senats vom 13. März 2014 – OVG 2 B 7.12 –, juris Rn. 21) von dem Genehmigungserfordernis Änderungen baulicher Anlagen auszunehmen sind, die sich von vornherein nicht auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auswirken können, kann sich dies wegen der gebotenen Klarheit, ob ein Vorgang dem Genehmigungsvorbehalt unterfällt oder nicht, nur auf Fälle beziehen, denen eine erhaltungsrechtliche Relevanz offensichtlich fehlt. Liegt ein derart eindeutiger Fall nicht vor, so muss es dagegen dem erhaltungsrechtlichen Genehmigungsverfahren vorbehalten bleiben, zu klären, ob der Schutzzweck der Erhaltungsverordnung beeinträchtigt ist und die Genehmigung deshalb versagt werden darf.

Hieran gemessen ergibt das Vorbringen der Antragstellerin nicht, dass das Ziel der Erhaltungsverordnung durch den Abbruch der Garagen von vornherein nicht beeinträchtigt werden kann. Die Antragstellerin stellt jedenfalls den vom Verwaltungsgericht wegen einer in der Vergangenheit erfolgten gleichzeitigen Vermietung von Garagen und Wohnraum für möglich gehaltenen Zusammenhang mit dem Schutzzweck der Erhaltungsverordnung nicht in Frage. Soweit sie geltend macht, es bestehe kein Zusammenhang zwischen den Wohnungen und den Mietverträgen über die Garagen, ist dies nach den vorgelegten beiden Mietverträgen nicht nachvollziehbar. Zwar handelt es sich um gesonderte Verträge für eine Wohnung und eine Garage. Da die Verträge zeitgleich (im März 2009) geschlossen wurden, liegt es aber nahe, dass die Nutzung der Garage im Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung stand. Auch der Hinweis darauf, dass die Garagenmietverhältnisse infolge der im Jahre 2018 ausgesprochenen Kündigungen beendet seien und die Garagen nicht mehr genutzt würden, steht einer möglichen Relevanz ihres Abrisses in Bezug auf den Schutzzweck der Erhaltungsverordnung nicht von vornherein entgegen, denn die Garagen könnten, wenn sie erhalten blieben, wieder zur Nutzung durch Bewohner des Grundstücks oder des Erhaltungsgebiets zur Verfügung gestellt werden. Nach der Rechtsprechung kommt es für die Erteilung oder Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung nach § 172 Abs. 4 BauGB nicht entscheidend darauf an, ob durch die konkrete Baumaßnahme davon betroffene Bewohner tatsächlich verdrängt werden, vielmehr reicht es aus, wenn die Maßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen, weil sie aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht; die Versagung der Genehmigung komme danach auch für Baumaßnahmen an Wohnungen in Betracht, die leer stehen oder deren Bewohner mit der Maßnahme einverstanden sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2.97 –, juris Rn. 18). Weshalb hieran gemessen eine erhaltungsrechtliche Relevanz der Garagen schon deshalb von vornherein ausgeschlossen sein sollte, weil sie – ersichtlich im Vorgriff auf den geplanten Abriss – bereits „entmietet“ wurden, legt die Antragstellerin nicht dar.

Entgegen der Auffassung der Antragstellerin in ihrem ergänzenden Begründungsschriftsatz vom 14. Februar 2019 lässt sich aus dem Umstand, dass nach der Bauordnung für Berlin keine generelle Pflicht zur Herstellung von Stellplätzen bestehe, nicht ableiten, Garagen als überdachte Stellplätze seien für die Anwendung der Erhaltungsverordnung von vornherein irrelevant, denn auch wenn eine entsprechende Rechtspflicht nicht besteht, schließt dies nicht von vornherein aus, dass Garagen aus tatsächlichen Gründen von Bedeutung für die Zusammensetzung der Bevölkerung des Gebiets sein können.

b) Ohne Erfolg wendet sich die Antragstellerin ferner gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfiktion nach § 173 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz i.V.m. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB lägen nicht vor, da die Antragstellerin eine erhaltungsrechtliche Genehmigung nicht beantragt habe. Mit der insoweit tragenden Erwägung, die am 12. Oktober 2018 eingereichte Abbruchanzeige stelle keinen solchen Antrag dar, setzt sich die Antragstellerin nicht auseinander. Wenn ein entsprechender Antrag nicht gestellt wurde, ist aber die Annahme der Antragstellerin nicht plausibel, die Untätigkeit des Antragsgegners habe nur als Genehmigung verstanden werden können.

Soweit die Antragstellerin weiter darauf hinweist, dass zwei separate Verfahren wegen des Abbruchs baulicher Anlagen geführt würden, und sich der Hinweis im Schreiben des Antragsgegners vom 15. November 2018 nur auf die hier nicht verfahrensgegenständlichen Wohnungen in den Remisen bezogen habe, rechtfertigt dies keine andere Beurteilung, denn aus dem damit implizit erhobenen Vorwurf, der Antragsgegner hätte auch für das vorliegende Verfahren auf das Genehmigungserfordernis aus der Erhaltungsverordnung hinweisen müssen, kann nicht schlüssig abgeleitet werden, dass die erforderliche Genehmigung als erteilt gilt. Dies folgt auch nicht aus dem Vorbringen, das in § 173 (Abs. 3 Satz 3) BauGB vorgeschriebene besondere Erörterungsverfahren sei in Bezug auf die Garagen obsolet, da sie nicht mehr vermietet und nicht mehr genutzt würden.

c) Dass die Anordnung zur Einstellung der Abbrucharbeiten an einem Ermessensfehler leidet, legt die Antragstellerin ebenfalls nicht erfolgreich dar.

Das Verwaltungsgericht hat insoweit zugrunde gelegt, bei dem durch § 79 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln eingeräumten Ermessen handle es sich um ein auf die Beseitigung der Störung gerichtetes intendiertes Ermessen. Ein Ausnahmefall, wie er insbesondere vorliegen könne, wenn das Vorhaben offensichtlich legal sei, sei hier nicht gegeben.

Das Vorbringen der Antragstellerin greift hiergegen nicht durch. Soweit sie geltend macht, der Baustadtrat des Bezirks habe die Einstellung der Abbrucharbeiten angeordnet, weil er das geplante Neubauvorhaben verhindern wolle, ergibt dies nicht schlüssig, dass die Anordnung auf unzutreffenden oder unsachgemäßen Erwägungen beruht oder unverhältnismäßig ist.

Der Hinweis darauf, dass die Garagen nicht mehr vermietet seien, nachdem der jetzige Eigentümer das Grundstück im Jahre 2016 mit einer weitreichenden Entmietungsvollmacht erworben und der Antragsgegner von dem ihm zustehenden Mittel eines städtebaulichen Vorkaufsrechts, das ihm die Verfolgung eigener städtebaulicher Vorstellungen ermöglicht hätte, nicht Gebrauch gemacht habe, ist ebenfalls nicht geeignet, einen Ermessensfehler darzulegen. Wie bereits ausgeführt, hat die Antragstellerin nicht nachvollziehbar dargelegt, dass der Umstand, dass die Garagen nicht mehr vermietet sind, ihre erhaltungsrechtliche Relevanz von vornherein ausschließt. Dass daraus abgeleitet werden könnte, dass ihr die erhaltungsrechtliche Genehmigung offensichtlich erteilt werden müsste, legt sie ebenfalls nicht schlüssig dar. Dies folgt erkennbar auch nicht daraus, dass der Antragsgegner das Grundstück nicht im Wege eines Vorkaufsrechts erworben hat.

Soweit die Antragstellerin sich auf eine im Verwaltungsvorgang enthaltene behördliche Stellungnahme zu Fragen des Artenschutzes bezieht, legt sie bereits nicht dar, dass die angegriffene Einstellungsanordnung tragend hierauf beruht.

d) Die Einwendungen gegen die vom Verwaltungsgericht für die Entscheidung nach § 80 Abs. 5 VwGO vorgenommene Interessenbewertung greifen ebenfalls nicht durch. Das Verwaltungsgericht hat primär zugrunde gelegt, dass sich die Baueinstellungsanordnung bei summarischer Prüfung nicht als rechtsfehlerhaft erweise. Da die hiergegen angeführten Beschwerdegründe, wie sich aus dem Vorstehenden ergibt, nicht durchgreifen, kommt es auf die vom Verwaltungsgericht außerdem vorsorglich für den Fall eines offenen Ausgangs des Widerspruchsverfahrens vorgenommene Interessenabwägung, die die Antragstellerin im Übrigen nicht mit eigenständigen Argumenten angreift, nicht entscheidungserheblich an.

2. Soweit die Antragstellerin mit ihrer Beschwerde erstmals auch die der Anordnung beigefügte Zwangsgeldandrohung i.H.v. 5.000 Euro angreift, handelt es sich um eine im Beschwerdeverfahren grundsätzlich unzulässige Antragsänderung (vgl. m.w.N. etwa Beschluss des Senats vom 4. März 2015 – OVG 2 S 8.15 –, juris Rn. 9). Unabhängig davon greifen die insoweit vorgetragenen Einwendungen hinsichtlich der Grundverfügung und der Verhältnismäßigkeit des Zwangsgelds unter Berücksichtigung des § 8 Abs. 1 VwVfG Bln nicht durch.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).