Gründe

I.

Die Antragstellerin wendet sich gegen einen den Beigeladenen erteilten Bauvorbescheid zur Errichtung eines Stallgebäudes.

Die Beigeladenen sind Eigentümerinnen des Grundstücks unter der im Rubrum angegebenen Anschrift. Dieses liegt im etwa 20 ha großen Plangebiet des 1985 bekannt gemachten Bebauungsplans "Nenndorf, Wiesental". Der Bebauungsplan setzt für eine etwa 6 ha große zusammenhängende Fläche im Kern des Plangebiets als Art der baulichen Nutzung "Fläche für die Landwirtschaft" fest, beinhaltet aber keine Festsetzungen zum Maß und zur Bauweise. Dieser Kern wird mit Ausnahme einer Teilfläche im Nordosten des Plangebiets vollständig von Flächen mit der Nutzung "Dorfgebiet" bzw. "Dorfgebiet - Landwirtschaft" (im Folgenden: Dorfgebiet) umrandet, für die der Plan auch Maßfestsetzungen beinhaltet. Auf sämtlichen Dorfgebietsflächen verläuft entlang oder nahe der Grenze zu den im Kern liegenden Flächen für die Landwirtschaft eine Baugrenze, die diese Flächen somit inselartig umschließt.

Das Grundstück der Beigeladenen besteht aus dem Pfeifenstielflurstück Gemarkung I., Flur J., Flurstück K. mit einer Fläche von ca. 1.300 m^2, dem unbebauten östlich davon gelegenen Flurstück L. mit einer Größe von 800 m² und dem daran wiederum im Norden und Osten angrenzenden, ebenfalls unbebauten Flurstück M. mit einer Größe von 4.150 m^2. Nur das mit einem Wohnhaus bebauten Flurstück K. ist Teil der als Dorfgebiet ausgewiesenen Fläche. Die erwähnte Baugrenze verläuft direkt an der nördlichen und östlichen Außenwand des etwa mittig auf dem Flurstück gelegenen Wohngebäudes entlang. Die Flurstücke L. und M. zählen zu den Flächen für die Landwirtschaft.

Die Beigeladenen betreiben als Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf dem Grundstück eine Pferdezucht. Sie beabsichtigen, auf den beiden als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesenen Flurstücken ihres Grundstücks einen Offenstall zur Pferdezucht mit einer Grundfläche von ca. 330 m² samt Nebenanlagen zu errichten. In diversen Stellungnahmen, unter anderem vom 22. April 2022, brachte die Antragstellerin gegenüber dem Antragsgegner Einwände gegen das Vorhaben vor, die sich zunächst auf den aus Sicht der Beigeladenen nicht ausreichenden erbrachten Nachweis einer landwirtschaftlichen Nutzung, später auf der Errichtung baulicher Anlagen entgegenstehende Festsetzungen des Bebauungsplans bezogen.

Mit Bescheid vom 6. September 2024 erteilte der Antragsgegner den Beigeladenen eine Baugenehmigung. Gegen diese erhob die Antragstellerin Widerspruch und beantragte erfolglos, deren Vollziehung auszusetzen.

Dem daraufhin gestellten Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Beschluss vom 27. August 2025 stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Antragsgegnerin habe die Antragstellerin in ihren Rechten verletzt, indem sie die Baugenehmigung ohne das dafür nötige Einvernehmen erteilt habe. Eine Genehmigung des Bauvorhabens der Beigeladenen komme nur unter Erteilung einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB im Betracht, für die es des Einvernehmens der Antragstellerin bedürfe. Das Bauvorhaben stehe nicht im Einklang mit den Festsetzungen des Bebauungsplans. Dessen Auslegung ergebe, dass die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. a BauGB hier auch als Festsetzung gemäß 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB zu werten sei. Daher seien die vom Vorhaben betroffenen Flächen grundsätzlich von baulichen Anlagen freizuhalten. Nach der Planbegründung sei es Ziel des Bebauungsplans, hofnahes Grünland für die umliegenden landwirtschaftlichen Betriebe von jeglicher Bebauung freizuhalten. Soweit durch den Plan zusätzliche Bebauung zugelassen worden sei, habe dies nach der Planbegründung einem Kompromiss zwischen der beabsichtigten Erhaltung des Wiesentals als hofnahes Grünland und dem Wunsch nach Baumöglichkeiten in der Ortslage entsprochen. Entsprechendes ergebe sich auch aus einem skizzierten "Bebauungsvorschlag", der für den in der Planmitte liegenden Bereich des Wiesentals keine Einzeichnungen für bereits vorhandene oder geplante Bebauung enthalte. Explizit sei an anderer Stelle ausgeführt, dass das Grünland für namentlich aufgeführte landwirtschaftliche Vollerwerbsbetriebe unverzichtbar sei. Daraus, dass die Antragstellerin in der Vergangenheit ihr Einvernehmen erteilt bzw. die Erteilung ihres Einvernehmens nicht eingefordert habe, lasse sich weder ein gegenteiliges Ergebnis der Auslegung noch die Funktionslosigkeit des Bebauungsplans herleiten. Etwaige Mängel des Abwägungsvorganges bei Planaufstellung seien jedenfalls unbeachtlich geworden.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde der Beigeladenen. Zur Begründung führen diese aus, es sei zwar möglich, eine Festsetzung als Fläche für die Landwirtschaft mit einer Festsetzung als von Bebauung freizuhaltende Fläche zu kombinieren; dies setze aber voraus, dass der Bebauungsplan überhaupt der Auslegung zugänglich sei, was nicht der Fall sei. Die Fläche sei eindeutig als Fläche für die Landwirtschaft festgesetzt, was der Zulässigkeit von Gebäuden, die der Landwirtschaft dienen, gerade nicht entgegenstehe. Selbst wenn man annähme, dass der Bebauungsplan auslegungsfähig sei, erweise sich die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Auslegung als nicht tragfähig. Wahrscheinlicher sei die Auslegung, dass mit der Festsetzung die landwirtschaftlichen Flächen den angrenzenden Betrieben vorbehalten bleiben sollten, nicht aber die Unterbindung jeglicher baulichen Entwicklung auf diesen Flächen beabsichtigt gewesen sei. Wäre dies vom Plangeber anders gewollt gewesen, hätte es näher gelegen, dies durch weitere textliche Festsetzungen explizit anzuordnen oder zumindest im Rahmen der Begründung zum Bebauungsplan ausdrücklich zu erläutern. Jedenfalls sei der Bebauungsplan bei einer dahingehenden Auslegung abwägungsfehlerhaft und nicht hinreichend bestimmt. Für eine Festsetzung, wonach eine Bebauung einer Fläche ausgeschlossen sei, müssten gewichtige Gründe sprechen. Eine entsprechende Abwägung sei nicht erfolgt. Im Übrigen seien selbst bei einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB kleinere Anlagen innerhalb des grundsätzlich freizuhaltenden Bereichs zuzulassen. Das beabsichtigte Bauvorhaben nehme nur einen untergeordneten Teil der Fläche ein.

II.

Die Beschwerde, auf deren dargelegte Gründe sich die Prüfung des Senats beschränkt (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), ist unbegründet.

1.

Das Verwaltungsgericht ist zutreffend zur Entscheidung gelangt, dass die Baugenehmigung rechtswidrig ist, weil sie ohne das notwendige Einvernehmen der Antragstellerin erteilt worden ist. Es hat den Bebauungsplan zu Recht dahingehend ausgelegt, dass die Flächen, für die der Bebauungsplan explizit nur die Festsetzung als Flächen für die Landwirtschaft im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. a BauGB trifft, von Bebauung freizuhalten sind. Die Erteilung der Baugenehmigung wäre daher nur unter Erteilung einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB möglich gewesen, für die gemäß § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Einvernehmensvorbehalt gilt.

Die dagegen gerichteten Einwände der Beigeladenen stellen dieses Ergebnis nicht infrage. Auch die Beigeladenen stellen nicht in Abrede, dass eine Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. a BauGB mit einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB kombiniert werden kann. Ihr Einwand, der Bebauungsplan enthalte eine entsprechende Festsetzung nicht und sei einer entsprechenden Auslegung auch nicht zugänglich, übersieht aber die Wirkung der Baugrenzen ("Baufenster"), die sich einerseits allein in den als Dorfgebiet festgesetzten Flächen befinden und andererseits das Dorfgebiet zu den Flächen für die Landwirtschaft hin abgrenzen.

Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO dürfen Gebäude und Gebäudeteile eine Baugrenze nicht überschreiten. Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 BauNVO) trennen die Flächen, auf die sich eine nach dem Bebauungsplan (oder nach § 34 BauGB) grundsätzlich zulässige Bebauung beschränken soll, von den Flächen, die von baulichen Anlagen frei bleiben sollen. Ein Grundstück, das im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche außerhalb der festgesetzten Flächen liegt, ist nicht bebaubar (BayVGH, Urt. v. 2.6.2006 - 1 N 03.1546 -, juris Rn. 25; vgl. auch VGH BW, Urt. v. 4.12.2024 - 5 S 1082/23 -, juris Rn. 30; SächsOVG, Urt. v. 5.12.2013 - 1 C 23/11 -, juris Rn. 83). Ob sich dies rechtstechnisch bereits daraus ergibt, dass eine Bebauung auf den Flächen für die Landwirtschaft notwendigerweise die allein auf den Dorfgebietsflächen festgesetzten Baugrenzen überschreiten würde, diese Baugrenzen also gebietsübergreifend gelten, kann dahinstehen. A priori ist kein Grund dafür ersichtlich, die Wirkung einer Baugrenze auf das Baugebiet zu beschränken, auf dessen zeichnerischer Darstellung im Bebauungsplan sie verläuft oder die sie tangiert, da die Baunutzungsverordnung Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksfläche oder zur Bauweise unabhängig von den Artfestsetzungen behandelt.

Wenn man demgegenüber einer Baugrenze unmittelbar nur Wirkung in dem Baugebiet beimessen wollte, auf dem sie explizit in der Planzeichnung festgesetzt worden ist, führt die Auslegung des Bebauungsplans zum selben Ergebnis; aus dem Verlauf der Baugrenzen ergäbe sich in diesem Fall, dass der Plangeber mit der Festsetzung einer Fläche für die Landwirtschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. a BauGB zugleich eine Freihaltefestsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB getroffen hat. Ein anderes Verständnis hätte zur Folge, dass in dem mit Baugrenzen versehenen Dorfgebiet eine Bebauung nur innerhalb dieser Baugrenzen möglich wäre, während dem Plangeber die Absicht zu unterstellen wäre, eine Bebauung auf den nicht mit Baugrenzen versehenen Landwirtschaftsflächen allein begrenzt durch die nach §§ 5 ff. NBauO einzuhaltenden Grenzabstände ermöglichen zu wollen. Dass dies nicht dem Willen des Plangebers entsprochen haben kann, zeigt sich gerade am Grundstück der Beigeladenen. Auf diesem verläuft die Baugrenze etwa mittig durch den zum Dorfgebiet gehörenden Grundstücksteil entlang der Außenwände des Wohngebäudes und verhindert damit eine Bebauung des östlichen, ebenfalls noch zum Dorfgebiet zählenden Teils. Es sind aber keine städtebaulichen Gründe dafür ersichtlich, dass der Plangeber auf demselben Grundstück, einige Meter weiter östlich, nämlich auf den dort befindlichen, zu den Flächen für die Landwirtschaft zählenden Grundstücksteilen eine Bebauung zulassen und damit deren Fragmentierung erzwingen wollte. Daran ändert es auch nichts, dass auf Flächen für die Landwirtschaft lediglich landwirtschaftliche Bebauung zulässig sein kann, während die Möglichkeiten im Dorfgebiet weiter reichen. Denn auch im Dorfgebiet stellt die Landwirtschaft eine in gewissem Umfang sogar vorrangige Nutzung dar (vgl. § 5 Abs. 1 BauNVO); eine planerische Absicht dergestalt, dass sich die landwirtschaftlichen baulichen Nutzungen auf die Flächen im Kern und die weiteren baulichen Nutzungen an den Rändern ansiedeln sollen, kann dem Plan demzufolge nicht entnommen werden. Die geschilderte Situation auf dem Grundstück der Beigeladenen stellt auch keinen Einzelfall dar, sondern sie zeigt sich mehr oder weniger deutlich nahezu im gesamten Plangebiet. Die Baugrenze verläuft weitestgehend in einem gewissen Abstand von den rückwärtigen Grenzen des Dorfgebiets und verhindert damit ein Vordringen von Bebauung auch landwirtschaftlicher Art bis an den äußersten Rand des Baugebiets.

Ebenso wäre bei Annahme einer Bebaubarkeit der Flächen für die Landwirtschaft nicht erklärbar, warum der Plangeber für die als Dorfgebiet festgesetzten Flächen Maßfestsetzungen trifft, wohingegen für die landwirtschaftlichen Flächen derartige Festsetzungen fehlen. Dies hätte zur Folge, dass dort bauliche Anlagen in einem größeren Maß errichtet werden dürften als im umliegenden Dorfgebiet. Für das Absehen von Maßfestsetzungen ist kein anderer Grund ersichtlich, als dass der Plangeber dort mit einer Bebauung der Flächen nicht rechnete und eine solche auch nicht wollte.

Liegt damit in der Festsetzung der Baugrenzen der von den Beigeladenen zu Recht geforderte normative Anknüpfungspunkt für die Annahme, dass die Antragstellerin die Fläche für die Landwirtschaft mit einer Freihaltefestsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB verbunden hat, stützen die vom Verwaltungsgericht angeführten, auf die Planbegründung gestützten Erwägungen (S. 16 f. BA) eine entsprechende Auslegung. Die Interpretation ist nicht durch den formalen Wortlaut der Norm begrenzt. Ausschlaggebend ist insofern der objektive Wille des Normgebers, soweit er "wenigstens andeutungsweise im Gesetzestext einen Niederschlag gefunden" hat (vgl. BVerwG, Beschl. v. 14.12.1995 - 4 N 2.95 -, ZfBR 1996, 165 = BauR 1996, 358 = NVwZ-RR 1996, 429 = BRS 57 Nr. 57; v. 18.11.2025 - 4 BN 4.25 -, juris Rn. 6). Dieser Wille kommt schon in der Formulierung der allgemeinen Ziele und Zwecke des Bebauungsplans ("Erhaltung des Wiesentals im Zentrum der Ortslage als hofnahes Grünland") klar zum Ausdruck (Planbegründung S. 2); ferner ebenso klar im Rahmen der Ausführungen zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung und der Verortung der Baumöglichkeiten (Planbegründung S. 7 f.). Dies hat bereits das Verwaltungsgericht richtig gesehen; auf die entsprechenden Ausführungen nimmt der Senat gemäß § 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO Bezug.

2.

Auch der Einwand der Beigeladenen, für einen Ausschluss der Bebaubarkeit landwirtschaftlicher Flächen müssten in der Abwägung gewichtige, im konkreten Fall aber fehlende Gründe sprechen, tatsächlich sei von einem vollständigen Abwägungsausfall auszugehen, verhilft der Beschwerde nicht zum Erfolg.

Ihre Ausführungen treffen im Ausgangspunkt zwar zu. Bei einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB, die zum Verlust der Baurechte aus § 35 Abs. 1 BauGB führt, ist das Gewicht des in § 35 BauGB zum Ausdruck kommenden Nutzungsbelanges der Landwirtschaft mit dem gebotenen Gewicht einzustellen. Der Verlust der Bebaubarkeit der Außenbereichsflächen für landwirtschaftliche Vorhaben ist eine besonders einschneidende Bestimmung von Inhalt und Schranken des Grundeigentums, die durch Belange von erheblichem Gewicht gefordert sein muss (Senatsurt. v. 8.12.2009 - 1 KN 355/07 -, AUR 2010, 182 = ZfBR 2010, 474 = BauR 2010, 1181 = BRS 76 Nr. 37 = juris Rn. 52). Ob die Belange der betroffenen Eigentümer mit dem demnach erforderlichen Gewicht in die Abwägung eingestellt wurden bzw. überhaupt eine Abwägung stattgefunden hat, kann aber dahinstehen, weil Mängel der Abwägung nach § 244 Abs. 2 Satz 1 Hs. 1 BauGB in der bis zum 31. Dezember 1997 geltenden Fassung unbeachtlich geworden wären (vgl. § 233 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Nach dieser Norm sind Mängel der Abwägung von Satzungen, die - wie hier - vor dem 1. Juli 1987 bekannt gemacht worden sind, unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb von sieben Jahren nach dem 1. Juli 1987 schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden sind. Eine solche Rüge ist nicht dargelegt.

3.

Eine nach diesem Ergebnis notwendige Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB liegt nicht vor; jedenfalls wurde das dazu notwendige gemeindliche Einvernehmen weder von der Antragstellerin erteilt noch vom Antragsgegner konkludent ersetzt, wie die Beigeladenen - wenn auch in anderem Zusammenhang - geltend machen.

Zu Unrecht sehen die Beigeladenen in der Stellungnahme der Antragstellerin vom 22. April 2022 eine konkludente Einvernehmenserklärung der Antragstellerin unter Verweis auf folgenden Passus: "Bei Nachweis einer landwirtschaftlichen Privilegierung wäre das Vorhaben umsetzbar." Dass die Antragstellerin dadurch ihr Einvernehmen unter der Bedingung dieses Nachweises erklärt hätte, liegt - abgesehen von Bedenken, ob das gemeindliche Einvernehmen überhaupt unter einer solchen Bedingung erklärt werden kann - angesichts der Umstände und übrigen Ausführungen dieser Erklärung fern. Die Antragstellerin hat auf dem Formular ihr Einvernehmen durch Ankreuzen eines entsprechenden mit "Nein" beschrifteten Feldes explizit verweigert. Der zitierte Satz kann demgegenüber nur als In-Aussicht-Stellen einer erneuten Prüfung für den Fall verstanden werden, dass entsprechende Nachweise vorgelegt werden. Vor diesem Hintergrund kann den Beigeladenen auch nicht darin gefolgt werden, dass die Antragstellerin ihre aus dem gemeindlichen Selbstverwaltungsrecht folgende Rechtsposition durch ihr Verhalten im Baugenehmigungsverfahren und einer dadurch eingetretenen "Selbstbindung" verwirkt haben könnte.

Dass das Einvernehmen durch den Antragsgegner im Sinne des § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB konkludent bei Erteilung der Baugenehmigung ersetzt worden ist, liegt ebenfalls fern, weil der Antragsgegner sowohl ausweislich der Begründung der erteilten Baugenehmigung als auch im gesamten gerichtlichen Verfahren davon ausgegangen ist, dass eine Befreiung und damit ein Einvernehmen der Antragstellerin nicht erforderlich sind. Im Übrigen wäre der Antrag der Antragstellerin auf Außervollzugsetzung der Baugenehmigung gemäß §§ 80a Abs. 3 Satz 2, 80 Abs. 5 Satz 1 1. Alt. VwGO in diesem Fall ebenfalls begründet. Eine mit der Erteilung der Baugenehmigung gleichzeitig erfolgte Erteilung der Befreiung unter konkludenter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens wäre rechtswidrig, weil sie entgegen § 31 Abs. 2 BauGB die Grundzüge der Planung berühren würde.

4.

Die Beigeladenen können sich auch nicht auf Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Urt. v. 20.3.2025 - 9 N 24.1139 - juris Rn. 36; vgl. auch das dort zitierte Senatsurt. v. 29.10.2020 - 1 KN 78/18 -, BauR 2021, 190 = ZfBR 2021, 161 = BRS 88 Nr. 12 = juris Rn. 49) berufen, wonach selbst in einem Gebiet, das aufgrund einer Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB von Bebauung freizuhalten ist, kleinere Anlagen unter besonderen, - ihrer Ansicht nach im konkreten Fall vorliegenden - Voraussetzungen zulässig sein können. Diese Rechtsprechung betrifft allein die Planungsebene und ermöglicht dem Satzungsgeber, in Gebieten, die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB von jeglicher Bebauung freizuhalten sind, schon im Bebauungsplan dennoch Bebauung in einem geringfügigem Umfang vorzusehen. Ohne eine solche Festsetzung im Bebauungsplan hat es aber mit dem vollständigen Ausschluss sein Bewenden.

5.

Da das Vorhaben der Beigeladenen auf den planerisch festgesetzten Flächen für die Landwirtschaft mithin weder unmittelbar noch im Wege einer Befreiung zulassungsfähig ist, sieht der Senat von weiteren Ausführungen insbesondere zur Einordnung des Betriebs als Landwirtschaft i.S.v. § 201 BauGB ab.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2 und 3, 159 Satz 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 1, 52 Abs. 1, 47 Abs. 1 Satz 1 GKG und Nr. 3 i), 17 b) des Streitwertkatalogs des Senats für zwischen dem 1. Juni 2021 und dem 30. September 2025 eingegangene Verfahren; der nach dem Genehmigungswert zu bestimmende Streitwert ist durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt (§ 47 Abs. 2 Satz 1 GKG).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).