Tenor

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Düsseldorf vom 9. Januar 2009 wird abgelehnt.

Die Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfah¬ren auf 20.000,00 Euro festgesetzt.

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G r ü n d e :

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Der Antrag ist unbegründet.

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I.

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Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen aufgrund des Antragsvorbringens nicht. Das Verwaltungsgericht hat die zulässige Verpflichtungsklage zu Recht als unbegründet abgewiesen (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung von zwei bislang zu Wohnzwecken genehmigter Wohnungen im Erdgeschoss des Gebäudes T.-----------straße 23 in P.          in gewerbliche Zimmervermietung. Die beabsichtigte Nutzung verstößt gegen § 34 BauGB und ist daher unzulässig.

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Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 34 Abs.1 BauGB. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

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Soweit der Kläger die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Einstufung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung der maßgeblichen Umgebungsbebauung angreift und geltend macht, dass statt der vom Verwaltungsgericht angenommenen Gemengelage ein Mischgebiet gegeben sei und deshalb § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO zur Anwendung gelange, vermag dieser Einwand die erstinstanzliche Entscheidung nicht in Zweifel zu ziehen. Denn auch bei unterstellter Annahme eines Mischgebiets, wäre die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig. Eine gewerbliche Zimmervermietung, wie sie vom Kläger zum Gegenstand seines Bau-antrags gemacht worden ist, ist mit dem Wohnen unvereinbar und in einem Mischge-biet ihrer Art nach unzulässig.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 25. Mai 2007 – 7 E 623/07 -; Bay. VGH, Beschluss vom 16. Mai 2008 – 9 ZB 07.3224 -, BRS 73 Nr. 75; VGH BW, Urteil vom 9. Oktober 1990 – 5 S 3103/89 -, BRS 52 Nr. 55; VG München, Beschluss vom 5. März 2009 – M 1 S 09.423 -, juris.

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Nach § 6 Abs. 1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Hier vermietet der Kläger die Räumlichkeiten von vornherein zum Zwecke der Ausübung der Prostitution, so dass von einer gewerbsmäßigen Prostitution im üblichen Sinne auszugehen ist.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. Juni 1995 – 4 B 137.95 -, BRS 57 Nr. 69 (auch die Wohnungsprostitution stellt eine gewerbliche Nutzung dar).

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Als bordellartiger Betrieb stört die gewerbliche Nutzung das Wohnen im Umfeld des Gebäudes T.-----------straße 23 wesentlich. Diese Nutzung verträgt sich nicht mit der ebenfalls in großem Umfang vorhandenen Wohnnutzung.

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Bei der Beurteilung, ob ein Gewerbebetrieb sich seiner Art nach in die Umgebungsbebauung einfügt, ist entgegen der Auffassung des Klägers keine Einzelfallbetrachtung geboten, sondern auf eine typisierende Betrachtungsweise abzustellen, wie sie auch vom Verwaltungsgericht vorgenommen wurde.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1997 - 4 B 8.97 -, BRS 59 Nr. 62.

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Ob es im Umfeld des streitgegenständlichen Betriebes tatsächlich in der Vergangen-heit zu Störungen gekommen ist oder solche zukünftig zu erwarten sind, spielt für die Frage der Zulässigkeit der Art der Nutzung nach somit entgegen der Ansicht des Klä-gers keine Rolle. Die Vermietung der Zimmer im Erdgeschoss des Gebäudes T1.     -straße 23 an einen größeren Mieterkreis, von dem sich 2-3 Damen gleichzeitig in den Räumen aufhalten, wahrt nicht den Rahmen, der durch die Umgebungsbebauung vorgegeben ist, weil von der Nutzung der Räumlichkeiten zu Prostitutionszwecken typischerweise eine Beeinträchtigung der Wohnruhe ausgeht. Hierzu zählen Belästigungen der Anwohner durch Klingeln von Freiern an falschen Haus- oder Wonungs-türen, Ruhestörungen durch die Besucher und Lärmbelästigungen durch An- und Abfahrtsverkehr. In dem Gebäude befinden sich im 1. und 2. Obergeschoss ebenso wie in zahlreichen angrenzenden Nachbarhäuser ausschließlich Wohnungen.

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Fehl geht in diesem Zusammenhang die Annahme des Klägers, die Nutzungsänderung unterliege einer anderen als der vom Verwaltungsgericht vorgenommenen Beurteilung, weil es sich bei der beantragten gewerblichen Zimmervermietung um einen Fall der Wohnungsprostitution handele. Dem steht bereits entgegen, dass der Kläger in seinem Bauantrag die Genehmigung von "gewerblicher Zimmervermietung" beantragt hat.

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Abgesehen davon wäre die Wohnungsprostitution nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung anders als Bordelle oder bordellartige Betriebe im Mischgebiet zwar nicht generell unzulässig, da mit ihr nicht typischerweise Auswirkungen auf die Nach-barschaft verbunden sind, die das Wohnen wesentlich stören.

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Vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 24. Juli 2002 – 5 S 149/01 -, GewArch 2003, 496 und Beschluss vom 9. August 1996 – 8 S 1987/96 -, BRS 58 Nr. 71; VG München, Beschluss vom 5. März 2009 – M 1 S 09.423, juris; Bayr. VGH, Beschluss vom 16. Mai 2008 – 9 ZB 07.3224 -, BRS 73 Nr. 75.

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Wohnungsprostitution liegt allerdings nur dann vor, wenn die Prostituierten in der Wohnung, in der sie ihrem Gewerbe nachgehen, auch wohnen.

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Vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 24. Juli 2002 – 5 S 149/01 – a. a. O; Bayr. VGH, Urteil vom 19. Mai 1999 - 26 ZB 99.770 - , juris; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14. November 2005 - 10 S 3.05 -, juris.

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Diese Voraussetzung ist hier unstreitig nicht gegeben. Eine Nutzung, die darauf beruht, die betreffenden Räume einem ständig wechselnden Personenkreis gegen Entgelt zu überlassen, weist kein wohnähnliches Erscheinungsbild auf und ist damit als ein das Wohnen wesentlich störendes Gewerbe anzusehen.

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Vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 9. August 1996 - 8 S 1987/96 -, a. a. O. zu sog. "Terminwohnungen”.

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Der Kläger hat für die beiden Erdgeschosswohnungen die Nutzung "gewerbliche Zimmervermietung" angegeben. Dies spricht ebenso wie der Internetauftritt mehrerer Prostituierter, die ihre Dienstleistungen unter der Adresse T.-----------straße 23 nach telefonischer Absprache anbieten, für das Vorliegen von sog. Terminwohnungen, in denen die Prostituierten sich nicht dauerhaft (auch) zu Wohnzwecken aufhalten.

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Hält sich das Vorhaben mithin nicht innerhalb des sich aus der näheren Umgebung ergebenden Rahmens, fügt es sich seiner Art nach nicht i. S. v. § 34 Abs.1 Satz 1, Abs.2 BauGB ein, da es geeignet ist, als Vorbild für weitere Bauherren zu dienen und damit bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen.

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II.

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Dem Antragsvorbringen lässt sich auch nicht entnehmen, dass die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist (Zulassungsgrund nach § 124 Abs.2 Nr. 2 VwGO). Besondere Schwierigkeiten liegen dann vor, wenn der Ausgang des Rechtsstreits im Hinblick auf die vom Rechtsmittelführer vorgetragenen Einwände gegen die erstinstanzliche Entscheidung als offen erscheint; die geltend gemachten rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten müssen für das Entscheidungsergebnis von Bedeutung sein. Diese Voraussetzungen liegen – wie sich aus den Darlegungen unter I. ergibt – nicht vor.

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III.

26

Die Rechtssache weist auch keine grundsätzliche Bedeutung (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) auf. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn für die Entscheidung des Verwaltungsgerichts eine bisher nicht abschließend geklärte und klärungsbedürftige Rechts- oder Tatsachenfrage von Bedeutung war, die auch im Berufungsverfahren entscheidungserheblich wäre. Dem Antragsvorbringen des Klägers lässt sich bereits keine konkrete Fragestellung entnehmen. Soweit der Kläger die im erstinstanzlichen Urteil vorgenommene Gebietscharakterisierung für fehlerhaft erachtet, handelt es sich um eine von den Umständen des Einzelfalls abhängige Würdigung. Allgemeingültige Fragestellungen, die von der obergerichtlichen Rechtsprechung bislang noch nicht geklärt worden sind, wirft der Kläger nicht auf. Die Gebietseinstufung ist ebenso wie die von ihm angeführten Aspekte der konkreten Nutzung aus den bereits dargelegten Gründen zudem nicht entscheidungserheblich.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG.

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Dieser Beschluss ist unanfechtbar, § 152 VwGO.