Urteil vom Landgericht Tübingen - 5 O 27/11

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Streitwert: 50.000,- EUR

Tatbestand

Die klagende Sparkasse XY verlangt vom Beklagten im Rahmen einer Teilklage Rückzahlung eines Immobilienfinanzierungsdarlehens.

Der Beklagte, geboren 1972, wohnhaft in R, von Beruf ...fahrer, schloss am 12.11.2009 einen notariellen Kaufvertrag über eine bis 28.02.2010 noch von der Verkäuferin zu renovierende Eigentumswohnung (157,58 qm Wohnfläche) im Gebäude ... zum Preis von 281.000,- EUR. Die Immobilie wurde zur Erzielung von Mieteinkünften erworben.

Der Kläger benötigte mangels Eigenkapital eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises.

Er unterzeichnete hierfür am 24.11.2009 in R einen Darlehensvertrag über 281.000,- EUR, der die Klägerin als Darlehensgeberin auswies. Zugleich unterzeichnete er einen Bausparvertrag über 281.000,- EUR, der zur stufenweisen späteren Ablösung des Darlehens vorgesehen war. Vertragspartnerin des Bausparvertrags war die „LBS Bausparkasse der Sparkassen“.

Im Rahmen der gesamten Finanzierung kam es zu keinem persönlichen Kontakt zwischen einem Mitarbeiter der Klägerin und dem Beklagten. Der Beklagte war dabei auch nie in den Räumen der Klägerin.

Sämtliche persönlichen Kontakte betreffend die Finanzierung fanden zwischen dem Beklagten und einem Darlehensvermittler E statt, mit dem der Vermittler der Wohnung den Beklagten zusammengebracht hat. Der Beklagte trägt hierzu vor, dass die Klägerin dem Vermittler eine Provision bezahlt habe, ohne den Beklagten zu informieren. Die Klägerin bestreitet die Zahlung einer Provision von 1,5 %.

Unstreitig hat der Vermittler E sämtliche im Rahmen der Finanzierung vom Beklagten unterzeichneten Schriftstücke entgegengenommen.

So ging Herrn E zunächst eine Selbstauskunft des Beklagten vom 1.10.2009 zu, die unter anderen folgende Angaben enthielt: Ledig, keine Kinder, Verbindlichkeiten 20.000,- EUR (- schlecht lesbar, auch 26.000,- EUR möglich -), Bruttoeinkommen 2.500,- EUR sowie eine Eintragung in der Rubrik monatliche Mietkosten.

Sodann unterzeichnete der Beklagte am 5.10.2009 eine vorformulierte („Anfrage richtig und damit einverstanden“ Finanzierungsanfrage mit folgenden Details: Bestandsobjekt, bereits vollkommen renoviert, voraussichtliche Mieteinnahmen 1.050,- EUR, Kaufpreis 281.000,- EUR, Erwerbsnebenkosten 15.400,- EUR, Bausparvertragsabschlussgebühr 2.800,- EUR, vorhandene Barmittel 18.200,- EUR. Weiter enthielt die Anfrage eine Liquiditätsaufstellung wie folgt:

Zinsen 4,5 % 1.054,- EUR, Tilgung 245,- EUR, Arbeitslosenversicherung (für Darlehen) 20,- EUR, Bruttobelastung 1.319,- EUR, abzüglich Mieteinnahmen 1.050,- EUR, monatliche Unterdeckung 269,- EUR.

Undatiert existiert weiter ein Finanzierungsvorschlag der Klägerin, der als Bezug ein Beratungsdatum „05.10.2009“ anführt. Undatiert enthält dieser Vorschlag die Unterschrift des Beklagten unter dem vorgedruckten Wort „angenommen“. Die Klägerin äußert sich nicht dazu, wann sie diesen Vorschlag erstellt hat und zur Annahme vorgelegt hat. Der Vorschlag spricht von einem „neuen Objekt“. Er führt Barmittel und Bankguthaben in Höhe von 18.200,- EUR auf (- betragsgleich mit den aufgeführten Nebenkosten -) und einen Kreditbedarf von 281.000,- EUR, d.h. der vollen Kaufpreishöhe. Der Vorschlag weist zugleich den Kapitalbedarf nur mit 93,9 % aus, da die Erwerbsnebenkosten, d.h. Bausparkassengebühr, Notar etc., zuvor dem Kaufpreis zugeschlagen wurden. Weiter enthält der Vorschlag der Klägerin die Feststellung, dass ein bestehendes Kleindarlehen über rund 20.000,- EUR vor der Kreditauszahlung abgelöst werde.

Schließlich erstellte die Klägerin unter dem 23.11.2009 den streitgegenständlichen Darlehensvertrag über 281.000,- EUR, 4,5 % Zinsfestschreibung bis 30.09.2019, Endfälligkeit 31.10.2039. Als Sicherheit sollten eine Grundschuld in gleicher Höhe sowie die Abtretung des oben beschriebenen Bausparvertrags in ebenfalls gleicher Höhe dienen. Der Vertrag wurde vom Beklagten in R am 24.11.2009 unterzeichnet. Die Unterschrift der Mitarbeiter der Klägerin erfolgte ohne Datum; insoweit enthält der Vordruck folgenden Text: „(Datum, falls abweichen)“. Auf dem Vertrag ist ein Eingangsstempel der Klägerin vom 30.11.2009 aufgebracht. Im Bereich des Vordrucks, in dem Angaben zur Legitimation/Identifizierung gemacht werden können, finden sich keine Eintragungen, lediglich eine Unterschrift. Insbesondere bleibt offen, ob der Beklagte persönlich bekannt und bereits legitimiert war oder ob er sich durch irgendeinen Ausweis ausgewiesen hat.

Der parallele Bausparvertrag wurde von der Klägerin als Vertreterin der Bausparkasse in XY am 23.11.2009 unterzeichnet. Der Beklagte unterzeichnete, wie beim Darlehensvertrag, am 24.11.2009.

Darüber hinaus unterzeichnete der Beklagte am 24.11.2009 noch eine Widerrufsbelehrung. Im Feld „Exemplar heute an Verbraucher ausgehändigt, Datum, Unterschrift des Sachbearbeiters mit Pers.-Nr.“ findet sich keine Eintragung.

Das Darlehen wurde an den Verkäufer ausbezahlt.

Ein Nachweis über eine vorherige Ablösung des Kleindarlehens von rund 20.000,- EUR wurde nicht vorgelegt.

Trotz entsprechendem gerichtlichen Hinweises (Bl. 79 u., Protokoll vom 15.3.2011) wurden durch die Klägerin keinerlei Eigenkapitalnachweise vorgelegt, weder betreffend die für die Ablösung des Kleindarlehens nötigen Mittel („rund 20.000,- EUR“) noch betreffend das zur Begleichung der Nebenkosten vorgesehene Eigenkapital von 18.200,- EUR.

Ca. 1 Jahr später, am 15.12.2010, forderte die Klägerin den Beklagten auf, sowohl sein Girokonto als auch den Zinsrückstand, zusammen ca. 10.000,- EUR, bis 5.1.2011 auszugleichen.

Nach fruchtlosem Fristablauf kündigte die Klägerin Giro- und Darlehenskonto und forderte am 13.1.2011 zur Rückzahlung der Gesamtverbindlichkeit von über 291.000,- EUR auf.

Mit Schreiben vom 18.1.2011 widersprach der Beklagte diesem Ansinnen und wies auf eine Falschberatung durch die Klägerin und seinerseits deswegen bestehende Schadensersatzansprüche hin.

Der Beklagte ist – mangels Zahlung der Grunderwerbsteuer – bisher nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Eine Verkehrs- und Beleihungswertermittlung wurde von der Klägerin mit folgenden Daten (Anlage K 8 = Bl. 114) vorgelegt: Bau- und Bodenwert: 200.213,62 EUR, Ertragswert 163.201,50 EUR, Verkehrswert 281.000,- EUR, Beleihungswert 200.000,- EUR.

Die Klägerin stellt – im Rahmen einer Teilklage – folgenden Antrag:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 50.000,- EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 14.01.2011 zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt

Klagabweisung.

Der Beklagte ist der Ansicht, er wäre von der Klägerin wegen der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Finanzierung falsch beraten worden.

Die allgemein zugänglichen, damit gerichtsbekannten Internetseiten der Klägerin enthalten unter anderem im Bereich „Immobilienfinanzierung“ folgende Aussagen:

„Wir finanzieren Ihre Traumimmobilie in der Regel unter diesen Voraussetzungen:
- Kapitaldienst muss tragbar sein
- Nebenkosten (z. B. Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) sollten aus dem Eigenkapital getragen werden.
….“

Dort ist auch ein Online-Baufinanzierungsmodul zugänglich. Wird dort in der Rubrik „Kapital - Eigenkapital“ ein negativer Wert, beispielsweise der hier relevante Betrag von – 20.000,- EUR eingetragen, verweigert der Rechner die Fortsetzung; es erscheint die Meldung „Der Wert unterschreitet den Mindestwert.“

Im „Immobilienlexikon“ wird unter „Baufinanzierung“ ausgeführt: „Um eine solide Baufinanzierung zu gewährleisten, sollte die Eigenkapitalquote des Bauherrn oder Käufers 25 % - 30 % nicht unterschreiten.“

Zur Möglichkeit einer Vollfinanzierung ist ausgeführt: „Wenn die Bonität stimmt und die monatliche Belastung tragbar ist, finanzieren wir auch gerne bis zu 100 % des Verkehrswerts.“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, auf die Ausführungen der Parteien im Termin vom 15.3.2011 Bezug genommen; gleiches gilt für die Internetseiten, deren Ausdrucke sich in der Akte befinden.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet, da die Klägerin nicht fordern kann, was sie aufgrund eigener Schadensersatzverpflichtung unmittelbar nach Erhalt sofort wieder zurückgewähren müsste.

Die Klägerin hat – ohne persönlichen Kontakt – mit dem Beklagten einen Darlehensvertrag abgeschlossen. Sie muss sich danach das Tun und Unterlassen des Vermittlers E, dessen Dienste sie sich – entgeltlich oder unentgeltlich – bedient hat, zurechnen lassen.

Gewährt eine Bank ein Immobiliendarlehen, trifft sie im Regelfall keine Pflicht, den Nutzen einer solchen Investition, deren wirtschaftliche Rentabilität oder die Werthaltigkeit und Verwertbarkeit der Immobilie zu prüfen (vgl. z. B. OLG Stuttgart, Urteil vom 12.02.2001, 6 U 150/00). Ob die Klägerin hier konkret mit dem Wohnungsvermittler, dessen Geschäftspartner wiederum das Darlehen vermittelt hat, zusammengewirkt hat oder geschäftlich verbunden war, brauchte nicht geprüft zu werden, da auch ohne eine solche Verbindung die Klägerin gegen ihr obliegende Pflichten massiv verstoßen hat.

Die klagende Bank trifft in gewissem Umfang gegenüber dem ihr wirtschaftlich unterlegenen Verbraucher im Rahmen der Darlehensvertragsanbahnung die Pflicht zu sorgfältiger Prüfung der darlehensrelevanten, banküblichen Umstände, soweit diese zu einer Vertragsdurchführung und Realisierung unabdingbar sind.

Zu diesen Umständen zählen zumindest folgende Punkte:

a) Ist eine ausreichende Sicherheit vorhanden?

b) Kann der Kapitaldienst realistisch erbracht werden?

c) Ist für die Durchführbarkeit der Finanzierung und des damit verbundenen Zwecks das erforderliche und von der Bank einkalkulierte Eigenkapital vorhanden.

Alle drei Punkte sind für ein von einer Bank vergebenes Immobilienfinanzierungsdarlehen von existentieller Bedeutung.

Alle drei Punkte führt auch die Klägerin auf ihren allgemein zugänglichen Internetinformationsseiten für die Immobilienfinanzierung auf.

Alle drei Punkte waren – für die Klägerin erkennbar bzw. ihr positiv bekannt – hier nicht gegeben:

a) Eine ausreichende Sicherheit war nicht vorhanden. Der Bausparvertrag hat keinen gesonderten Wert; in ihm ist kein Kapital als Sicherheit gebunden. In ihn fließen nur dort anzusparende Tilgungsraten. Das Grundschulddarlehen wiederum stellt bei einer vollständigen Fremdfinanzierung keine ausreichende Sicherheit dar, da im Zwangsversteigerungsfall regelmäßig nicht der volle Kaufpreis realisiert werden kann. Dies gilt umso mehr dann, wenn die Klägerin selbst von einem Bau- und Bodenwert von lediglich 200.212,62 EUR, d.h. deutlich weniger als dem zu finanzierenden Kaufpreis ausgeht, wobei sie dann allerdings in ihren Unterlagen den Verkehrswert mit dem Kaufpreis angegeben hat; den Beleihungswert hat die Klägerin jedoch selbst nur mit 200.000,- EUR angesetzt. Dies zeigt deutlich, dass trotz des Extremsfalls einer Vollfinanzierung keine ausreichende Sicherheit vorhanden war und dies der Klägerin auch bewusst war. Banküblich sind nach den Ausführungen der Klägerin im Internet Eigenkapitalquoten von mindestens 25 %. Der Charakter der Immobilie wurde im Finanzierungsangebot zudem geschönt. Während in der Anfrage von einem renovierten Bestandsobjekt die Rede ist, spricht das Finanzierungsangebot von einem „neuen Objekt“; in der klägerischen Wertermittlung ist davon die Rede, dass noch saniert wird. Die Finanzierungs- und Zahlungsfälligkeit lag jedoch zu erheblichen Teilen vor der Renovierungsfrist der Verkäuferseite.

b) Anhaltspunkte dafür, dass der Kapitaldienst erbracht werden kann, waren für die Klägerin zu keinem Zeitpunkt ersichtlich. Zwar hatte der Beklagte zweimal falsche Angaben gemacht, indem er jeweils Kinder verneinte; die Klägerin konnte der ihr unstreitig vorliegenden Lohnbescheinigung jedoch unschwer einen Kinderfreibetrag entnehmen. Tatsächlich ist der Beklagte, was in der Kapitaldienstberechnung der Klägerin unbeachtet blieb, Unterhaltspflichten gegenüber zwei Kindern. Die Klägerin hat auch den notwendigen Lebensbedarf des Beklagten selbst unvollständig berücksichtigt. Wenn – unleserlich – in der ersten Selbstauskunft ein Mietbetrag enthalten war, fand er in die Kapitaldienstberechnung keinen Eingang; wenn allein auf die Aussage des Beklagten, er wohne mietfrei bei einer Lebensgefährtin, so kann dieser Umstand bei realistischer Betrachtung seiner Werthaltigkeit nicht berücksichtigt werden, da es sich – anders als das mietfreie Wohnen in eigenen vier Wänden – um eine für die Zukunft nicht kalkulierbare Spekulation handelt. Dass die Klägerin in die Kapitaldienstberechnung die gesamten denkbaren Mieteinnahmen ohne Abschläge für Rückstellungen und Hausgeldzahlung einstellte, ist ebenfalls Nachweis einer bewusst unrealistischen Kapitaldienstberechnung. All diese Punkte führen letztlich dazu, dass entgegen den tatsächlichen Gegebenheiten eine Möglichkeit zur Bedienung des Darlehens ermittelt wurde, die tatsächlich nicht gegeben war, zumal auch bei der errechneten Steuerersparnis die Kinder unbeachtet blieben. Tatsächlich bewegt sich das Nettoeinkommen unter Berücksichtigung der Kinder im pfändungsfreien Bereich.

c) Der Klägerin war bekannt, dass schon vor dem Darlehensvertrag ein Kleindarlehen von rund 20.000,- EUR beim Beklagten offen war. Obwohl ihr keinerlei Eigenkapitalnachweis vorlag und der Beklagte auch kein Eigenkapital substantiiert und konkret dargelegt hat, ging die Klägerin bei ihrem Finanzierungsangebot davon aus, dass dieses Darlehen vor der Auszahlung des streitgegenständlichen Darlehens abzulösen war. Neben dem Eigenkapitalnachweis fehlte der Klägerin auch der Ablösungsnachweis. Die Klägerin ging – wiederum ohne konkrete Darlegung des Beklagten und ohne jeglichen Nachweis – weiter davon aus, dass Eigenkapital in Höhe von 18.200,- EUR vorhanden wäre, um damit die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten für das zu finanzierende Objekt zu bezahlen, ebenso die Abschlussgebühr für den von der Klägerin vermittelten Bausparvertrag. Folge dieser Umstände ist, dass der Beklagte wegen fehlender Zahlung der Grunderwerbsteuer bisher nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Dass die Klägerin darüber hinaus auch die Identifikations- und Legitimationsdokumentation im dafür vorgesehenen Bereich des Darlehensvertrags zwar unterzeichnet, aber inhaltlich vollständig leer gelassen hat, sei nur am Rande erwähnt, da es ein Licht auf die angewandte Sorgfalt bei Vertragsschluss wirft. Gleiches gilt für die fehlende Eintragung des Datums der Unterzeichnung des Darlehensvertrags durch die Klägerin; der am 23.11.2009 (Bl. 6, oben) erstellte Darlehensvertrag wurde von der Klägerin nämlich – entgegen der Aussage im Darlehensvertrag (Bl. 7 Rückseite) nicht am gleichen Tag wie vom Beklagten (R, 24.11.2009) unterzeichnet, sondern entweder schon bei Erstellung am 23.11.2009 – dann wäre es aber ein abweichendes Datum – oder erst nach Eingang des vom Beklagten in R unterzeichneten Vertrags bei der Klägerin in XY, lt. Eingangsstempel am 30.11.2009, ebenfalls somit einem abweichenden Datum. Auch die Aushändigung der Widerrufsbelehrung, die der Beklagte aber unstreitig erhalten hat, ist nicht von der Klägerin unterzeichnet. Dagegen hat die Klägerin (Bl. 59) auf dem Bausparvertragsantrag die Richtigkeit der Unterschrift des Beklagten nach Legitimitätsprüfung bestätigt (Unterschrift und Stempel Sparkasse XY), obwohl es nach ihren eigenen Angaben zu keiner Begegnung eines ihrer Mitarbeiter mit dem Beklagten im Rahmen der Finanzierung gekommen war. Aus dem Antrag auf Abschluss des Bausparvertrags (Bl. 59), undatiert, ergibt sich in Verbindung mit dem LBS-Vertragseröffnungsschreiben vom 14.10.2009 („Vertragsbeginn 05.10.2009“, Bl. 67) zugleich, dass der Beklagte den Bausparantrag lange vor dem Darlehensvertrag unterschrieben hat, auch schon vor dem 14.10.2009, mangels anderer vorgetragener Begegnungen mit dem Kreditvermittler der Klägerin somit bereits am 5.10.2009, dem Tag, an dem seine Finanzierungsanfrage unterschrieben wurde. Eine Prüfung dieser Anfrage war danach bereits zeitlich pflichtwidrig nicht möglich, wobei anzumerken ist, dass die Klägerin selbst einräumt, dass bei zwei Kindern eine Bonität nicht gesehen wird (vgl. Klagschrift S. 4) und bei banküblich sorgfältiger Prüfung der Unterlagen die fehlende Bonität und die Kinder erkennbar gewesen wären.

Durch die streitgegenständliche Darlehensgewährung hat nicht nur der betroffene Entscheidungsträger der Klägerin bankübliche Informations- und Prüfpflichten bezüglich der wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers gravierend verletzt (vgl. BGH, 1. Strafsenat, Urteil vom 15.11.2001, 1 StR 185/01; LG Düsseldorf, 14. Strafkammer, Urteil vom 19.6.2008, 14 KLs 9/07), sondern zugleich auch vorvertragliche Pflichten gegenüber dem Beklagten als Vertragspartner. Die aufgezeigten Fehler betreffen die Grundpfeiler des Darlehensvertrags, deren Tragfähigkeit die Klägerin nicht nur in eigenem Interesse banküblich prüfen muss, sondern auch vertragsrechtlich gegenüber dem ihr unterlegenen Beklagten als Kreditnehmer. Zur Klarstellung wird auch darauf hingewiesen, dass vorliegend nicht neue Ermittlungs-, Prüfungs- oder Untersuchungspflichten begründet wurden, sondern lediglich auf die auch nach eigenen Vorstellungen der Klägerin banküblichen, minimalsten Sorgfaltspflichten. Alle aufgezeigten Punkte waren für die Klägerin ohne weitergehende Ermittlungen oder Prüfungen offenkundig: Einkalkuliertes Eigenkapital war nicht ansatzweise ersichtlich, irgendwelche Nachweise lagen der Klägerin nicht vor (- und konnten mangels Existenz von Eigenkapital auch nicht vorliegen -), die Kinder waren erkennbar, die Kapitaldienstleistungsfähigkeit war unzureichend, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und Bonität war ersichtlich nicht gegeben, eine Beachtung der eigenen Beleihungswertermittlung erfolgte ebenfalls nicht.

Aus den oben beschriebenen drei Punkten (a – c) ergibt sich von Anfang an bereits für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, dass eine störungsfreie Finanzierung unter den gegebenen Umständen nicht möglich sein wird, selbst bei nicht sinkendem Einkommen, nicht steigender Kinderzahl und auf auch nach Ende der Zinsfestschreibung weiter auf historisch niedrigstem Niveau verharrenden Zinssatz. Die ordnungs- und vertragsgemäße Kapitaldienstleistung war von Anfang an nicht gewährleistet, die Herbeiführung des durch die Finanzierung mit Kenntnis der Klägerin erstrebten Zwecks des Immobilienerwerbs in mehrfacher Hinsicht völlig unmöglich: Das Eigenkapital für die zwingend zu zahlenden Erwerbsnebenkosten fehlte vollständig, das Darlehen war unter den gegebenen Einkommensverhältnissen nicht tilgbar. Dass auch eine angemessene Sicherheit nicht vorhanden war, kommt am Rande noch hinzu.

Wenn nun die Klägerin einen solchen Kreditvertrag abschließt, gibt sie zumindest konkludent die Erklärung ab, dass es möglich und unter den gegebenen Umständen zu erwarten ist, den Zweck des Vertrags erreichen zu können; nimmt sie jedoch in Abweichung hiervon schon bei Vertragsschluss ein Scheitern bewusst und unter Außerachtlassung aller, auch eigener banküblicher Gepflogenheiten in Kauf, so muss sie darauf hinweisen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 24.09.2010, 4 O 482/09), zumal dann, wenn angesichts der der Klägerin bekannten wirtschaftlichen Situation ein zeitnahes Scheitern des Vertrags auf der Hand liegt.

Aus dieser Pflichtverletzung resultiert wiederum ein Schadensersatzanspruch des Beklagten gegen die Klägerin. Schaden wäre jede Inanspruchnahme aus dem Darlehensvertrag, von der der Beklagte umgehend freizustellen wäre. Damit war die auf den Darlehensvertrag gestützte Zahlungsklage der Klägerin abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung betreffend die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Gründe