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| | Die Klägerin, eine GmbH in Liquidation, wendet sich gegen die Festsetzung eines bodenschutzrechtlichen Wertausgleichs. |
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| | Sie erwarb 1977 ein ca. 42.000 m² großes, aus den Buchgrundstücken Flurstück-Nrn. 408, 409, 411, 411/1 und 411/3 bestehendes Areal in ..., auf dem von 1820 bis 1995 durch verschiedene Firmen, zuletzt die Klägerin, die Verarbeitung und Veredelung von Fellen und Kunstleder betrieben worden waren. Das ehemalige Betriebsgrundstück liegt nördlich des Ortskerns zwischen der ... Straße (...), der ... Straße, der ... und der ... ... Straße und wird etwa in der Mitte von der ... durchflossen. Die oberirdischen baulichen Anlagen auf dem Betriebsgelände wurden 2001 zurückgebaut; das Gelände ist seitdem unbebaut. Nachdem ein Antrag der Klägerin auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen durch Beschluss des Amtsgerichts ... vom 16.12.2004 mangels Masse abgelehnt worden war, wurde sie durch Beschluss ihrer Gesellschafter vom 18.05.2005 aufgelöst und befindet sich seither in Liquidation. |
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| | Im Rahmen von Erkundungsuntersuchungen stellte der Beklagte 1999 fest, dass der Boden und insbesondere der obere Grundwasserleiter im Bereich des ehemaligen Betriebsgrundstücks durch leichtflüchtige Halogenkohlenwasserstoffe (LHKW), insbesondere Trichlorethen und die Abbauprodukte 1,2 cis-Dichlorethen und Vinylchlorid (VC), in zwei Hauptschadensbereichen (HS I und II) in sehr hohen Konzentrationen kontaminiert war. |
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| | Nach Durchführung von Detail- und Sanierungsuntersuchungen kam die Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg in ihrer Sitzung vom 12.04.2006 unter Abwägung der in der Sanierungsuntersuchung geprüften Sanierungsvarianten zu dem Ergebnis, dass als einzige geeignete und kostenwirksame Maßnahme ein Teilaushub im Hauptschadensbereich I a sowie ein sich daran anschließendes dreijähriges Grundwassermonitoring vorzunehmen sei. Maßgebend hierfür war im Wesentlichen, dass andere Sanierungsmethoden (reaktive Wand, Auskofferung des Schadens, hydraulische Sicherung, hydraulische Sanierung verbunden mit Teilaushub, Heber-Reaktor-Verfahren und Einkapselung) als nicht geeignet oder als zu teuer erachtet wurden. Daraufhin wurde der Klägerin als Zustandsstörerin durch Sanierungsanordnung des Landratsamts ... vom 20.06.2006 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung unter anderem auferlegt, den Teilaushub im Hauptschadensbereich I a sowie das dreijährige Grundwassermonitoring durchzuführen. Ein hiergegen von der Klägerin eingelegter Widerspruch wurde durch Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.07.2007 zurückgewiesen. |
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| | Die von der Klägerin erhobene Klage wurde durch Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 19.11.2008 - 3 K 4622/07 - abgewiesen (zuvor wurde durch Beschluss des VG Stuttgart vom 07.05.2008 - 3 K 796/08 - ein Antrag der Klägerin auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes abgelehnt). Im Berufungsverfahren änderte der Senat mit Urteil vom 08.03.2013 - 10 S 1190/09 - das erstinstanzliche Urteil und hob den Bescheid des Landratsamts ... vom 20.06.2006 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.07.2007 auf. Zur Begründung führte der Senat aus, die gegenüber der Klägerin ergangene Sanierungsanordnung entspreche hinsichtlich der festgelegten Sanierungszielwerte nicht dem Bestimmtheitsgebot und nehme die Klägerin insoweit auch unverhältnismäßig in Anspruch; der Sanierungsanordnung hätte ein Vorbehalt einer gesonderten Entscheidung über die Kostentragung beigefügt werden müssen, da die Klägerin keine Sanierungskosten tragen müsse, die den Verkehrswert des Betriebsgrundstücks überstiegen (wegen der Einzelheiten wird auf das den Beteiligten bekannte Senatsurteil vom 08.03.2013 - 10 S 1190/09 - VBlBW 2013, 455 verwiesen). |
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| | Nachdem die Klägerin nicht bereit gewesen war, die ihr auferlegten Maßnahmen durchzuführen, hatte das Landratsamt ... bereits im Februar 2008 im Weg der Ersatzvornahme mit dem Teilaushub und dem Grundwassermonitoring begonnen. Der Teilaushub wurde im Sommer 2008, das dreijährige Grundwassermonitoring im Februar 2011 abgeschlossen. |
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| | Die Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg bestätigte in ihrer Sitzung am 18.05.2011 den Sanierungserfolg des Teilaushubs, weil hierdurch eine Reduzierung der Schadstoffe auf dem Betriebsgrundstück um ca. 90 % erreicht worden sei. Als weitere Maßnahme zur Kontrolle eines hinzunehmenden Schadens wurde ein zweijähriges Grundwassermonitoring festgelegt. Von zusätzlichen Sicherungs- oder Sanierungsmaßnahmen wurde aus Gründen der Verhältnismäßigkeit abgesehen, weil diese, insbesondere auch eine hydraulische Sanierung, keinen weiteren Erfolg in absehbarer Zeit hätten erwarten lassen. |
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| | Durch die im Weg der Ersatzvornahme durchgeführten Maßnahmen waren Kosten in Höhe von insgesamt 1.150.721,40 EUR entstanden (1.081.589,30 EUR für den Teilaushub und 69.132,10 EUR für das Grundwassermonitoring). Für die vorausgehenden Untersuchungen und für ein Grundwassermodell hatte der Beklagte Kosten in Höhe von 131.855,29 EUR getragen (Gesamtkosten 1.282.576,70 EUR). |
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| | Mit Bescheid vom 25.02.2009 setzte das Landratsamt ... auf Grund von § 25 BBodSchG für die Grundstücke Flurstück-Nrn. 408, 409, 411, 411/1 und 411/3 in ... (ehemaliges Betriebsgelände) einen von der Klägerin zu leistenden Wertausgleich in Höhe von 1.213.444,63 EUR fest, und zwar für die Durchführung der Detail- und Sanierungsuntersuchung sowie die Vornahme des Teilaushubs. Für die Berechnung der Höhe des Wertausgleichs wurde im Wesentlichen auf die fiktive Bodenwertermittlung durch den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für bebaute und unbebaute Grundstücke Dipl.-Ing. (FH) ... vom 16.11.2008 sowie auf das Gutachten der Fa. ... vom 09.12.2008 zurückgegriffen. |
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| | Auf den Widerspruch der Klägerin und nach Einholung eines Gutachtens des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke ... ... über den Verkehrswert (Marktwert) des unbebauten Gesamtgrundstücks vor und nach der durchgeführten (Teil-)Bodensanierung vom 07.10.2011 reduzierte das Landratsamt ... durch Teilabhilfebescheid vom 17.01.2012 den für das Betriebsgrundstück einheitlich festgesetzten Wertausgleich auf 1.019.999,00 EUR. Im Übrigen half es dem Widerspruch nicht ab. Zu den Einzelheiten der Begründung wird auf den Inhalt des auf § 25 BBodSchG gestützten Teilabhilfebescheids vom 17.01.2012 verwiesen. |
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| | Das Regierungspräsidium Stuttgart wies den Widerspruch, soweit ihm das Landratsamt ... nicht abgeholfen hatte, durch Widerspruchsbescheid vom 10.08.2012, zugestellt am 14.08.2012, zurück. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die gesetzlichen Voraussetzungen für die Festsetzung des Wertausgleichs nach § 25 BBodSchG lägen vor und die zuletzt durch den Gutachter vorgenommene Wertermittlung sei dem Grunde und der Höhe nach nicht zu beanstanden. |
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| | Am 11.09.2012 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung hat sie vorgetragen, dass die streitige Festsetzung eines Wertausgleichs nach § 25 BBodSchG aus verschiedenen Gründen rechtswidrig sei. Insoweit wird auf die im angegriffenen Urteil im Wesentlichen wiedergegebene Klagebegründung der Klägerin verwiesen (Urteilsabdruck S. 10 bis 13 bzw. juris Rn. 12 und 13). |
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| | Mit Urteil vom 10.12.2014 - 3 K 3006/12 - (juris; siehe auch Entscheidungsbesprechung von Henke, Bodenschutz 2016, 97) hat das Verwaltungsgericht Stuttgart die Klage abgewiesen: Die Klage sei zwar zulässig, aber unbegründet, da der bodenschutzrechtliche Wertausgleichsbescheid des Landratsamts ... vom 25.02.2009 in der Fassung des Teilabhilfebescheids vom 17.01.2012 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 10.08.2012 rechtmäßig seien. |
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| | Gegen das Urteil hat der Senat mit Beschluss vom 01.07.2016 - 10 S 170/15 - die Berufung zugelassen. Innerhalb der (mehrfach) verlängerten Begründungsfrist hat die Klägerin die Berufung unter Stellung eines Antrags begründet. Dabei hat sie im Wesentlichen ihre bisherige Begründung wiederholt und vertieft und ergänzend unter anderem vorgetragen: |
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| | Die Rechtswidrigkeit der Sanierungsanordnung vom 20.06.2006 wirke sich auch auf die Rechtmäßigkeit des Wertausgleichs aus; denn andere, nämlich rechtmäßige Sanierungsmaßnahmen hätten zu einer anderen, geringeren Werterhöhung geführt. Ein Wertausgleich nach § 25 BBodSchG setze voraus, dass die mit öffentlichen Mitteln vorgenommenen Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG rechtmäßig gewesen seien, was ausweislich des Senatsurteils vom 08.03.2013 nicht der Fall gewesen sei. Eine Refinanzierung auch rechtswidriger Maßnahmen finde im Gesetz keine Stütze und widerspreche auch dem Rechtsstaatsprinzip. Die im Weg der Ersatzvornahme durchgeführte (Teil-)Sanierung sei gemessen an den angeordneten Sanierungszielen erfolglos gewesen. So folge aus den Berichten von ... vom 19.12.2014 und vom 08.02.2018, die sich mit den Ergebnissen des Grundwassermonitorings von 2013 bis 2018 befassten, sowie aus den Stellungnahmen des Sachverständigen Dipl.-Ing. ... vom 17.07.2016 und vom 30.10.2018, dass die CKW- und VC-Sanierungsziele in verschiedenen Bereichen nach wie vor bei Weitem überschritten würden. Selbst die Bewertungskommission des Landes habe ausweislich des Bewertungsprotokolls vom 22.03.2018 wieder eine Sanierungsuntersuchung festgelegt. Die Behauptung von HPC, dass durch den Bodenaushub eine Schadstoffmenge von 1.850 kg CKW und damit 90 % des Gesamtschadenspotenzials entfernt worden sei, sei wissenschaftlich nicht belegt und daher nicht haltbar. Das Grundstück werde immer noch im Kataster als Altlast geführt, da der mit dem Teilaushub bezweckte Schutz des Grundwassers nicht einmal annähernd erreicht worden sei. Auch die Bewertungskommission des Beklagten gehe davon aus, dass „weiterhin ein sanierungsbedürftiger Schaden vorliegt“. Die vom Beklagten angenommene angebliche Werterhöhung stütze sich auf das Gutachten des Sachverständigen ... vom 07.10.2011, welches jedoch in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft sei, was insbesondere der Sachverständige Dipl.-Ing. ... in seiner Stellungnahme vom 30.08.2016 bestätige. So sei die von ... angewandte Wertermittlungsmethode nicht zulässig bzw. nicht schlüssig. Auch verkenne ..., dass das ca. 42.000 m² große Grundstück, dessen frühere Bebauung schon vor Jahrzehnten zurückgebaut worden sei und dessen Umgebung eine einheitliche Bebauung nicht erkennen lasse, im Außenbereich im Sinne von § 35 BauGB liege. Nicht nachvollziehbar sei der angegebene Anfangswert des Gesamtgrundstücks von 1,00 EUR, da der Bodenaushub lediglich eine Teilfläche von 1.800 m² betroffen habe und deshalb nicht allein den Wert der fast 23-fach größeren Restfläche bestimmen könne. Richtig wäre gewesen, die Gesamtfläche in eine kontaminierte und in eine unbelastete Fläche aufzuteilen. Unrichtig sei auch der ermittelte Endwert. So sei z. B. nicht hinreichend berücksichtigt worden, dass die Hauptschadensbereiche I b und II nicht und der Hauptschadensbereich I a nur unvollkommen saniert worden seien; nach wie vor liege ein massiver Grundwasserschaden im 1. und 2. Grundwasserleiter vor. Es sei nicht vorstellbar, dass ein vernünftiger Marktteilnehmer angesichts eines derart belasteten Grundstücks einen Kaufpreis von 1.020.00,00 EUR aufwende, zumal er als „bösgläubiger“ Erwerber grundsätzlich unbeschränkt für künftige Sanierungskosten haften würde. Die von ... vorgenommenen Abzüge mit Blick auf die vorhandene Altlastensituation seien zu niedrig und nicht marktgerecht. Der streitige Wertausgleich sei bisher nicht fällig geworden, da die Sanierung nicht abgeschlossen worden sei. Vielmehr seien die von den Schadensbereichen I b und II ausgehenden Gefahren für das Grundwasser bis heute weder dekontaminiert noch gesichert worden. Der vom Grundstück ausgehende Grundwasserschaden im 1. und vor allem 2. Grundwasserleiter bestehe auch nach dem Teilaushub fort. Dass die Sanierung noch nicht abgeschlossen sei, zeige auch der Bericht von ... vom 19.12.2014, in dem es heiße, dass es sich aktuell um einen Grundwasserschaden nach Teilsanierung handele. Auch die Bewertungskommission des Landes sehe ausweislich des Bewertungsprotokolls vom 22.03.2018 einen weiteren Sanierungsbedarf als gegeben an. Ein Erwerber, der das Grundstück künftig nutzen wolle, müsse mit weiteren Sanierungskosten in Höhe von mehreren Hunderttausend Euro rechnen. |
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| das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 10. Dezember 2014 - 3 K 3006/12 - zu ändern und den Wertausgleichsbescheid des Landratsamts ... vom 25. Februar 2009 in der Fassung des Teilabhilfebescheids vom 17. Januar 2012 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 10. August 2012 aufzuheben,
die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären. |
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| | die Berufung zurückzuweisen. |
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| | Zur Begründung wird unter anderem ausgeführt: Es gehe hier nicht um die Kosten einer Vollstreckungsmaßnahme, sondern um einen Wertausgleich, der nach § 25 BBodSchG nicht davon abhänge, dass früher eine rechtmäßige Sanierungsanordnung erlassen worden sei. Die Möglichkeit des Wertausgleichs entstehe allein durch die mit öffentlichen Mitteln vorgenommene Sanierungsmaßnahme und den daraus resultierenden Mehrwert des Grundstücks. Der Senat habe in seinem Urteil vom 08.03.2013 nicht entschieden, dass die vorgenommene Sanierungsmaßnahme falsch gewesen sei, sondern habe diese vielmehr nicht in Frage gestellt. Auch sei bei dem Wertausgleich eine übermäßige Inanspruchnahme des Eigentümers schon deshalb ausgeschlossen, weil es allein um die Abschöpfung der maßnahmenbedingten Wertsteigerung des Grundstücks gehe. Für den Wertausgleich komme es deshalb allein darauf an, dass die Sanierungsmaßnahme zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG vorgenommenen worden sei. Auch der Senat sei in seinem Urteil vom 08.03.2013 davon ausgegangen, dass die Rechtmäßigkeit einer Sanierungsanordnung keine Voraussetzung für den Wertausgleich sei. Vielmehr lägen sämtliche Anspruchsvoraussetzungen für den festgesetzten Wertausgleich vor. Die CKW-Belastung des Bodens habe eine schädliche Bodenveränderung sowie eine Altlast dargestellt. Die Sanierungsmaßnahme in Form des festgelegten Teilaushubs sei abgeschlossen worden und habe zu einer nicht unwesentlichen Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks geführt. Die Geeignetheit der Maßnahme sei bereits im genannten Senatsurteil bestätigt worden. Die von der Klägerin bevorzugte hydraulische Sicherung, die im 1. Grundwasserleiter betrieben worden wäre, hätte auf Grund einer sehr langen Laufzeit zu höheren Gesamtkosten geführt und hätte überdies ein weiteres Absinken der CKW-Phase in den 2. Grundwasserleiter nicht verhindern können. Die Teilsanierung sei auch nicht erfolglos gewesen. Durch den Teilaushub seien die Schadstoffkonzentration im maßgeblichen Schadensherd um 99 % reduziert und die abströmenden Frachten erheblich verringert worden. Das mit dem Teilaushub verfolgte wesentliche Ziel, die CKW-Phase und den wesentlichen Schadstoffpool zu beseitigen, sei erreicht worden. Mit Erreichung dieses Ziels sei die Maßnahme abgeschlossen und der Gefahrenabwehrpflicht sei trotz der noch vorhandenen Restbelastung genügt worden. Bei der Festlegung der in Frage kommenden Dekontaminations- oder Sicherungsmaßnahme habe man sich auf die effektivste Maßnahme beschränkt. Eine Maßnahme, die das gesamte Grundstück umfassend saniert hätte, sei nach den Gegebenheiten des vorliegenden Falls auch aus Gründen der Verhältnismäßigkeit nicht in Frage gekommen. Eine Komplettsanierung sei auf Grund der geologischen Rahmenbedingungen, der enorm hohen Belastungen und der CKW-Phase wirtschaftlich nicht möglich gewesen. Zwar seien die CKW- und VC-Konzentrationen teilweise noch immer zu hoch, jedoch zeige sich bei der notwendigen Betrachtung der Gesamtsituation eine durch den Teilaushub bewirkte deutliche Verbesserung der Schadstoffbelastung (was im Einzelnen näher dargelegt wird). Dass das Grundstück im Altlastenkataster auf Beweisniveau 5 mit dem Kriterium Kontrolle nach Sanierung, Überwachung eines hinzunehmenden Schadens geführt werde, lasse nach allem nicht auf einen Misserfolg der Aushubmaßnahme schließen, zumal da auch die von der Klägerin favorisierte hydraulische Sicherung an der Qualifizierung als Altlast nichts geändert haben würde. Es gebe keine verhältnismäßig durchführbare Sanierungstechnik, die die CKW-Konzentrationen so stark reduziere, dass eine Streichung aus dem Altlastenkataster möglich werde. Da zum maßgeblichen damaligen Zeitpunkt weitere Sanierungsmaßnahmen als unverhältnismäßig ausgeschlossen worden seien, sei mit dem im Juni 2008 festgestellten Ende des Teilaushubs und der damit verbundenen Werterhöhung des Grundstücks die Sanierung abgeschlossen gewesen und der Ausgleichsanspruch fällig geworden. Die deshalb damals eingetretene Fälligkeit entfalle auch dann nicht wieder nachträglich, wenn sich später maßgebliche Umstände ändern würden, die eine andere neue Einschätzung rechtfertigen würden. Das Wertgutachten vom 07.10.2011 stehe im Einklang mit den normativen Vorgaben und sei auch ansonsten rechtlich nicht zu beanstanden. Die Ermittlungsmethode sei den vorliegenden Besonderheiten geschuldet, die Bodenwerte seien differenzierend und unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände zutreffend ermittelt worden. Der Anfangswert von 1,00 EUR sei gerechtfertigt, weil der unbelastete Grundstücksteil für die Teile des Grundstücks, die belastet seien, mit hafte, was den Gesamtwert des Betriebsgrundstücks in erheblichem Umfang in Mitleidenschaft ziehe. Auch der Endwert sei zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierungsmaßnahme unter Einpreisung des verbliebenen Sanierungsrisikos zutreffend ermittelt worden. Für einen „bösgläubigen“ Neueigentümer habe damals eine verhältnismäßig geringe Gefahr einer Inanspruchnahme im Hinblick auf das Restrisiko bestanden, da die Bewertungskommission der Auffassung gewesen sei, dass mit verhältnismäßigen Mitteln eine weitere Sanierung nicht möglich sei; auch habe es objektiv keine weitere erfolgversprechende Sanierungsmaßnahme gegeben, deren Nutzen in einem vertretbaren Verhältnis zu den Kosten gestanden sei. Von daher sei die Bewertung des Restschadens durch die Bewertungskommission als „hinzunehmend“ nachvollziehbar gewesen. |
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| | Nach dem im Berufungsverfahren vorgelegten Bewertungsprotokoll über die Sitzung der Bewertungskommission des Beklagten am 22.03.2018 wurden die Ergebnisse des (zuletzt) 2015 bis 2018 durchgeführten Grundwassermonitorings beraten und die weitere Vorgehensweise festgelegt. Darin wird unter anderem ausgeführt, dass die Aushubmaßnahme im HS I a erfolgreich gewesen sei und dadurch ein erheblicher Schadstoffrückgang bewirkt worden sei. Allerdings seien im Abstrombereich HS I b und im Kluftgrundwasserleiter nach wie vor sehr hohe LHKW-Konzentrationen nachweisbar. Es sei davon auszugehen, dass sich im HS I b eine Sekundärquelle ausgebildet habe, die sich in der Verwitterungsschicht befinde und den Kluftgrundwasserleiter speise. Damit stehe aber auch fest, dass eine hydraulische Sicherung, die nur im 1. Grundwasserleiter betrieben worden wäre, nicht ausgereicht hätte, um eine Verbesserung der Schadstoffkonzentration zu bewirken. Für den HS I a im Quartär werde auf Beweisniveau 5 keine weitere Sanierung für erforderlich erachtet. Als weiterer Handlungsbedarf sei K nach Sanierung - Überwachung des hinzunehmenden Schadens und die Fortsetzung des Grundwassermonitorings festgelegt. Für den HS I b sei auf Beweisniveau 5 eine Sanierungsuntersuchung festgelegt worden, um herauszufinden, welche Sanierungsmaßnahmen, insbesondere In-Situ-Maßnahmen, in Frage kämen, um mit verhältnismäßigen Mitteln eine weitere Verbesserung der Gesamtschadstoffsituation zu erreichen. |
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| | Dem Senat liegen die Akten vor, die in dieser Sache beim Verwaltungsgericht, beim Landratsamt ... und beim Regierungspräsidium Stuttgart angefallen sind. Die Gerichtsakten zum Berufungsverfahren 10 S 1190/09 wurden beigezogen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt all dieser Akten und auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze der Beteiligten verwiesen. |
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