Tenor

Der Umlegungsplan „U-Straße T2, Teilbereich 3“ vom 04.12.2006 wird aufgehoben.

Die Kosten des Verfahrens tragen der Antragsgegner und die Beteiligte zu 5 je zu 50 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils bei-zutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Die Antragsteller sind Eigentümer verschiedener, im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 5 Nr. 233/II der Beteiligten zu 5 liegender Grundstücke. Mit ihren Anträgen auf gerichtliche Entscheidung wenden sie sich gegen den Umlegungsplan "U-Straße T2, Teilbereich 3".

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Der Rat der Beteiligten zu 5 ordnete am 18.05.1966 die Durchführung eines Umlegungsverfahrens für das im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 233/II liegende Gebiet an. Das Umlegungsverfahren wurde durch Beschluss des Antragsgegners vom 28.07.1980, bekannt gemacht am 10.08.1980, eingeleitet und die Teilumlegungspläne für die Teilbereiche 1 und 2 aufgestellt. Der Teilumlegungsplan "U-Straße T2, Teilbereich 3" wurde am 04.12.2006 aufgestellt und am 31.12.2006 öffentlich bekannt gemacht. Der Antragsgegner hat die Werte für erschließungsbeitragsfreies Bauland mit 86,92 €/qm, für erschließungsflächenbeitragsfreies Bauland mit 76,69 €/qm und für Rohbauland mit 53,69 €/qm angesetzt.

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Der in dem Umlegungsgebiet ursprünglich geltende Bebauungsplan Nr. 233 wurde durch den am 14.09.1994 beschlossenen und am 13.03.1995 öffentlich bekannt gemachten Bebauungsplan Nr. 232/II ersetzt.

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Der Antragsteller zu 1 ist Eigentümer des Grundstücks Flur X Nr. 220 U-Straße T-Str. a, 68 a in N, auf diesem Grundstück befinden sich Gebäude und Freiflächen. Weiter ist er Eigentümer des Grundstücks Flur X Nr. 1, G, U-Straße Strasse, in N. In dem streitgegenständlichen Umlegungsplan wurde das Grundstück Flur X Nr. 220 teilweise mit einem Wert von 86,92 €/qm, teilweise mit einem Wert von 53,69 €/qm bewertet, das Grundstück Flur X Nr. 1 mit einem Wert von 53,69 €/qm angesetzt. Zugewiesen wurden dem Antragsteller zu 1 die Grundstücke U-Straße Eck, Nr. 1072, angesetzter Wert 76,69 €/qm, und U-Straße T-Str. a, 68 a, Nr. 1169, angesetzter Wert 86,92 €/qm. Weiter war vorgesehen, dass Gebäude, die sich die auf dem alten Grundstück Flur X Nr. 220 an der Grenze zu dem Grundstück Flur X, Nr. 1 befinden, wegen der neu zu errichtenden T2 U-Straße Feld abzubrechen sind. Nach Abzug einer Wertdifferenz von 5.700,- € gemäß §§ 57, 59 BauGB sollte der Antragsteller zu 1 mit einem Betrag von 1.809,02 € entschädigt werden.

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Der Antragsteller zu 2 ist Eigentümer des als Garten genutzten Grundstücks G, Flur X, Flurstück X. In dem streitgegenständlichen Umlegungsplan wurde dem Antragsteller zu 2 das als Bauplatz bezeichnete Flur X, Flurstück X, zugewiesen. Das dem Antragsteller zu 2 zugewiesene Grundstück, Flur X, Flurstück X wurde mit einem höheren Wert, nämlich mit 76,69 €/qm, als das alte Grundstück, Flur X, Flurstück X, Wert 53,69 €/qm, angesetzt, unter Berücksichtigung einer Entschädigung für auf dem alten Grundstück errichtet Gebäude sollte von dem Antragsteller zu 2 ein Betrag von 550,65 € gezahlt werden.

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Der Antragsteller zu 3 führt einen landwirtschaftlichen Betrieb. Er ist Eigentümer eines Hausgrundstücks mit Gartenfläche (Flur X, Flurstücke X und 186) und eines weiteren, nördlich gelegenen Grundstücks (Flur X, Flurstück X), welches nach den Behauptungen des Antragstellers zu 3 eine Größe von 5.183 qm hat. Das letztgenannte Grundstück ist seit 20 Jahren mit einer legal errichteten Maschinenhalle bebaut. Zwischen den beiden Grundstücken befindet sich eine aus mehreren Flurstücken bestehende Grundstücksfläche, die teilweise der Beteiligten zu 5 gehört. In dem Umlegungsplan wurde für das Grundstück Flur X, Flurstücke X und 186 ein Wert von 86,92 €/qm angesetzt. Für das weitere im Eigentum des Antragstellers zu 3 stehende Grundstück, Flur X, Flurstück X wurde eine Größe von 5.173 qm angegeben und ein Wert von 53,69 €/qm in Ansatz gebracht. Zugeteilt wurde dem Antragsteller zu 3 das Grundstück Flur X, Flurstück X, mit einer Größe von 1.686 qm, das Grundstück Flur X, Flurstück X, mit einer Größe von 2.666 qm, das Grundstück Flur X, Flurstück X, mit einer Größe von 1.643 qm und ein ¾-Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur X, Flurstück X, mit einer Größe von 142,75 qm. In dem Umlegungsplan wurde das Flurstück X ebenso wie das Flurstück X mit 76,69 €/qm bewertet und eine von dem Antragsgegner zu 3 zu leistende Ausgleichszahlung in Höhe von 60.795,61 € festgesetzt.

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Der Antragsteller zu 1 macht im wesentlichen geltend, die Umlegung habe für ihn besonders schwerwiegende Konsequenzen, da sein Grundstück zukünftig auch im Norden und Osten durch Straßen begrenzt sei, wodurch für ihn eine enorme Emissions- und Immissionsbeeinträchtigung entstehe. Die Einbeziehung seiner Grundstücke sei lediglich zur Errichtung der im Bebauungsplan vorgesehenen Straße U-Straße Feld für den Durchgangsverkehr und zur Anbindung an die BAB 52 erfolgt. Der im Umlegungsplan vorgesehene Abbruch von Gebäuden auf der Grenze der Flurstücke X und 1169 sei zur Verwirklichung der Planvorstellungen nicht erforderlich. Weiter sei die Bewertung des Einwurfgrundstücks Flur X Nr. 1 mit 53,69 €/qm unzutreffend. Nur einen Teil des Grundstücks habe er als Garten genutzt, im übrigen sei es als Weg genutzt worden. Vor diesem Hintergrund sei ein Bodenwert von 86,92 € anzusetzen. Der für das zugeteilte Grundstück U-Straße T-Str. a, 68 a, Flur X im Umlegungsplan angesetzte Wert von 86,92 € sei zu hoch, da das Grundstück durch die nunmehr veränderte Lage unmittelbar ohne Vorgarten an einer Straße eine Wertminderung erfahren werde. Schließlich sei durch die Zuteilung des in dem Zuteilungsgrundstück 1072 enthaltenen Plangrundstücks 1182 sein Interesse an einer Beibehaltung des Zuschnitts des Einwurfgrundstücks nicht berücksichtigt worden.

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Der Antragsteller zu 2 macht im wesentlichen geltend, das ihm zugeteilte Grundstück bedeute für ihn aufgrund seiner persönlichen Situation ein wirtschaftliches Risiko. Er könne das ihm zugeteilte Grundstück nicht wie das Einwurfgrundstück als Garten nutzen, da es zu weit von seinem Wohnhaus entfernt liege. Bebauen wolle er das zugeteilte Grundstück nicht. Etwa auf ihn zukommende Erschließungskosten, deren Höhe derzeit nicht feststehe, könne er aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse als Rentner nicht tragen.

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Der Antragsteller zu 3 macht zum einen die Unrichtigkeit der angesetzten Grundstückswerte geltend. Das neue Flurstück X erfahre durch die Umlegung keine Wertsteigerung, da die bisherige Nutzung fortgesetzt werde. Der angesetzte Wert des Einwurfgrundstücks von 53,69 €/qm sei zu niedrig, richtigerweise sei der Wert mit 76,69 €/qm bei der richtigen Grundstücksgröße von 5.183 qm für das Einwurfgrundstück in Ansatz zu bringen. Zum anderen beruft sich der Antragsteller zu 3 darauf, dass seine Interessen durch die Umlegung nicht hinreichend berücksichtigt würden. Zu einer ihm im Rahmen einer Anhörung zu dem zugrundeliegenden Bebauungsplan zugesagten Zusammenlegung und Wertsteigerung seiner Grundstücke sei es nicht gekommen, der ihm zugesagte Bestandsschutz für seinen landwirtschaftlichen Betrieb sei gefährdet, da für die zwischen seinen Grundstücken liegende Fläche Wohnbebauung vorgesehen sei.

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Der Antragsteller zu 1 beantragt,

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den Umlegungsplan "U-Straße T2, Teilbereich 3" vom 04.12.2006 aufzuheben.

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Der Antragsteller zu 2 beantragt,

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den Umlegungsplan "U-Straße T2, Teilbereich 3" vom 4.12.2006 teilweise aufzuheben.

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Der Antragsteller zu 3 beantragt,

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den Umlegungsplan "U-Straße Strasse, Teilbereich 3" vom 04.12.2006 aufzuheben, soweit zu lfd. Nr. 094 des alten Bestandes (Flur X, Flurstück X) 5.173 qm Grundstücksfläche mit der Bewertung als Ackerland zu 53,60 € pro qm eingeworfen und zu NN 001 und NN 005 des neuen Bestandes (Flur X, Flurstücke X und 1033) 2.666 qm mit der Bewertung als "andere Einrichtungen der Land- und Forstwirtschaft" sowie 1.642 qm mit der Bewertung "Bauplatz" zu je 76,69 € pro qm zugeteilt werden.

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Der Antragsgegner und die Beteiligte zu 5 beantragen,

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die Anträge zurückzuweisen.

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Der Antragsgegner macht im wesentlichen geltend, die Einbeziehung der Einwurfgrundstücke des Antragstellers zu 1 in die Umlegung könne schon deshalb nicht mehr beanstandet werden, da der Umlegungsbeschluss bestandskräftig sei. Zu einer enormen Emissions- und Immissionsentwicklung werde es nicht kommen, da es sich bei den Strassen U-Straße Feld und U-Straße Eck um Verkehrsflächen handele, die der innerörtlichen Erschließung des Baugebietes dienten. Zudem sei der zugrundeliegende Bebauungsplan, aus dem sich die Festsetzung der Verkehrsflächen ergebe, bestandskräftig, Abwägungsentscheidungen der Bauleitplanung seien der gerichtlichen Überprüfung entzogen. Bei den abzubrechenden Gebäuden des Antragstellers zu 1 handele es sich um einen baufälligen Wagenschuppen. Der vorgesehene Abbruch erfolge, damit dem Antragsteller zu 1 baureife Flächen zugeteilt werden könnten, ein Interesse an der Erhaltung des Schuppens habe der Antragsteller zu 1 zuvor nicht geltend gemacht. Die Bewertung des Einwurfgrundstücks Flur X Nr. 1 als Rohbauland mit 53,69 €/qm sei bewertungstechnisch nicht zu beanstanden, eine Bewertung als Bauland komme nicht in Betracht, da das Grundstück zum Zeitpunkt der Einleitung des Umlegungsplanes nicht bebaubar gewesen sei, denn es habe nicht innerhalb der zulässigen Bautiefe von 40 Metern gelegen. Die Bewertung einer Teilfläche des Einwurfgrundstücks Flur X Nr. 220 von 1.347 qm als Rohbauland sei mangels Baulandqualität des Einwurfgrundstücks nicht zu beanstanden. Das zugeteilte Plangrundstück Flur X verfüge über die erforderlichen Freiflächen, so dass es nicht zu einer Wertminderung komme. Das alternativ zugeschnittene Plangrundstück 1182 könne nicht aus der Gesamtfläche des dem Antragsteller zu 1 zugewiesenen Grundstücks 1072 herausgenommen werden. Dies würde zu einer erheblichen Minderzuteilung nebst Ausgleichanspruch in Höhe von 96.554,77 € führen, ein dahingehender Anspruch bestehe nicht.

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Hinsichtlich des Antragstellers zu 2 beruft sich der Antragsgegner im wesentlichen darauf, dass eine Zuteilung in gleicher Lage innerhalb der Grenzen des Umlegungsgebietes nur mit einer erheblichen Mehrzuteilung verbunden mit einem Ausgleichsanspruch zu Lasten des Antragstellers zu 2 hätte vorgenommen werden können. Das dem Antragsteller zu 2 zugeteilte Grundstück befinde sich in gleichwertiger Lage und könne sowohl gärtnerisch als auch als vollständig erschlossenes Baugrundstück genutzt werden.

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Zu dem Vorbringen des Antragstellers zu 3 trägt der Antragsgegner im wesentlichen vor, die Fläche des eingeworfenen Grundstücks Flur X, Flurstück X sei mit 5.173 qm vermessen worden. Zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Beschlusses über die Einleitung des Umlegungsverfahrens habe das Grundstück Ackerlandqualität gehabt. Hieran habe auch die sich auf dem Grundstück zu landwirtschaftlichen Zwecken errichtete Mehrzweckhalle, die vor Aufstellung des Bebauungsplanes lediglich nach § 35 I Nr. 1 BauGB zulässig gewesen sei, nichts geändert. In dem sodann aufgestellten Bebauungsplan sei die Fläche als MI-Gebiet ausgewiesen, weshalb in dem Erschließungsbeitragsbescheid vom 21.11.2005 eine Bewertung des Grundstücks als Bauland erfolge. Weiter ist der Antragsgegner der Ansicht, bei den im Rahmen der Bauleitplanung getätigten Äußerungen, die der Antragsteller zu 3 zitiere, handele sich um eine unverbindliche Ankündigung zur Zielsetzung einer Umlegung. Schließlich ergebe sich aus dem zugrundeliegenden Bebauungsplan, dass für die Fläche zwischen den Grundstücken des Antragstellers zu 3 keine Wohnbebauung vorgesehen sei, vielmehr sei die Fläche als MI-Gebiet ausgewiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die nach § 217 BauGB zulässigen Anträge der Antragsteller zu 1 bis 3 sind begründet, der angefochtene Umlegungsplan "U-Straße T2, Teilbereich 3” ist aufzuheben.

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Voraussetzung für einen wirksamen Umlegungsplan ist das Zugrundeliegen eines wirksamen Bebauungsplanes (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr – Löhr, BauGB, 10 Aufl. 2007, § 47 Rn. 13 m.w.N.). An einem wirksamen Bebauungsplan fehlt es vorliegend indes, denn der das Umlegungsgebiet "U-Straße T2, Teilbereich 3" erfassende Bebauungsplan Nr. 232/II ist unwirksam. Bereits das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 19.04.2007, Az. 9 K 3163/06, ausgeführt, dass der auch dem streitgegenständlichen Umlegungsverfahren zugrunde liegende Bebauungsplan Nr. 232/II unwirksam ist, da er an materiellen Fehlern leide (vgl. S. 7 und 8 des Urteils unter Ziffer 2. a.).

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Der Bebauungsplan Nr. 232/II verstößt gegen § 6 BauNVO in der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes geltenden Fassung vom 23.01.1990. In dem in dem Bebauungsplan als Mischgebiet ausgewiesenen Gebiet wird Wohnbebauung auf den mit "I" gekennzeichneten Flächen (Nr. 4 der textlichen Festsetzungen) ausgeschlossen. Dies betrifft einen Bereich von deutlich mehr als 50 % der im Mischgebiet überbaubaren Fläche, gewerbliche Nutzungen erlangen danach ein beherrschendes Übergewicht. Dieser Vorrang der gewerblichen Nutzung war auch ausweislich des in der Planbegründung niedergelegten Planungsziels von dem Plangeber beabsichtigt. Damit hat der Plangeber indes das Erfordernis der Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit der Wohnnutzung im Verhältnis zur gewerblichen Nutzung im Mischgebiet missachtet. Bei diesem Rechtsfehler handelt es sich um einen materiellen Fehler, nämlich einen Verstoß gegen die rechtlichen Vorgaben der BauNVO zum Gebietscharakter (§§ 1 ff. BauNVO). Die Unwirksamkeit der Festsetzung des Mischgebiets in dem Bebauungsplan Nr. 232/II führt zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans, denn die Festsetzung des Mischgebiets stellt einen untrennbaren Teil des Regelungsgefüges des gesamten Bebauungsplanes dar. Im Zweifel hätte der Rat den Bebauungsplan ohne diese Festsetzung nicht beschlossen, weil dann ein wesentliches Planungsziel verfehlt worden wäre.

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Von den zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts in der zitierten Entscheidung abzuweichen, sieht die Kammer keinen Anlass.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen ergehen gemäß §§ 221 I 1, 228 BauGB i.V.m. §§ 91, 100 I, 709 S. 2 ZPO.

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Streitwert:

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Für den Antrag des Antragstellers zu 1: 112.846,19 €

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Für den Antrag des Antragstellers zu 2: 12.024,41 €

31

Für den Antrag des Antragstellers zu 3: 60.795,61 €

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Insgesamt: 185.666,21 €