Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 14. 02. 2005

verkündete Urteil des Amtsgerichts Essen - 23 C 96/04 -

abgeändert.

Die Beklagte bleibt verurteilt, an den Kläger 298,01 €

(i. B.: zweihundertachtundneunzig 01/100 Euro) nebst

Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basis-

zinssatz seit dem 04. 05. 2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger zu 75 %

und der Beklagten zu 25 % auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

1

Gründe:

2

I.

3

Zur Darstellung des Tatbestandes wird auf die Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 ZPO).

4

Das Amtsgericht hat der Klage entsprochen, da der Vermieter zu Recht den Umlageschlüssel für verbrauchsabhängige Positionen ab dem 01. 01. 2002 geändert habe und die Abrechnungen entsprechend den vorgelegten Belegen ordnungsgemäß seien.

5

Mit der Berufung wendet sich die Beklagte dagegen, dass der Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts ein einseitiges Recht auf Abänderung des vertraglich vereinbarten Verteilungsschlüssels habe, und dass das Amtsgericht die Positionen Hausmeister und Gartenpflege für ordnungsgemäß erachtet habe, obwohl der Kläger nicht den Nachweis erbracht habe, dass die in den Pauschalrechnungen berechneten Arbeiten erfolgt und notwendig gewesen seien. Hinsichtlich der Heizkostenabrechnungen macht sie weiter ein Zurückbehaltungsrecht geltend, weil der Kläger ihr auf ein Schreiben vom 20. 11. 2003 keine Belege zur Verfügung gestellt habe, obwohl sie Kostenerstattung zugesagt habe.

6

II.

7

Die Berufung der Beklagten ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte lediglich Anspruch auf Zahlung von 298,01 €. Das Amtsgericht hat zu Unrecht die einseitige Änderung des im Vertrag vereinbarten Umlageschlüssels gebilligt und der Klage entsprochen. Eine einseitige Änderung des Umlageschlüssels durch den Vermieter kann gemäß § 556 a Abs. 2 BGB nur dann erfolgen, wenn tatsächlich auch der Verbrauch erfaßt wird, z. B. durch Wasseruhren für die Wohnung. Es ist nicht zulässig, mit der Begründung "Verursachung" von Quadratmeter auf Personenzahl umzustellen ohne dass die Verursachung durch die Person im Einzelnen erfaßt wird (Schmidt-Futterer Mietrecht 8. Aufl. § 556 a Rdn. 132, 134). Eine Abänderung wäre nur bei einer Vereinbarung der Parteien möglich. Da eine solche nicht vorliegt, sind die Nebenkosten nicht nur für 2001, sondern auch für 2002 nach der Wohnfläche abzurechnen. Danach ergäben sich für die Abrechnung 2002 bei den nach Verbrauch abgerechneten Positionen bei Berechnung nach Quadratmeteranteilen folgende Rechnungspositionen: Frischwasser 205,87€, Abwasser 185,32 € und Müll 359,07 €, so daß sich für sämtliche Positionen der Abrechnung ein Gesamtbetrag von 1.264,48 € ergäbe. Nach Abzug der tatsächlich von der Beklagten gezahlten Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 1.026,36 € verbliebe ein Nachzahlungsbetrag von 238,12 €. Der Kläger hat aber weder auf diesen Nachzahlungsbetrag noch den in der Abrechnung für 2001 errechneten Nachzahlungsbetrag von 100,95 € Anspruch, weil der Kläger die Berechtigung der in die Abrechnung eingestellten und von der Beklagten bestrittenen Beträge für Hausmeister und Gartenpflege nicht dargelegt und unter Beweis gestellt hat. Der Kläger hat zwar hinsichtlich der Gartenpflege eine Berechnung für das Jahr 2003 und für die Hausmeisterkosten Verträge vom 16. 07. 2001 und 02. 06. 2003 sowie eine Berechnung der Hausmeisterkosten für 2003 eingereicht. Aus diesen Unterlagen läßt sich aber nicht entnehmen, dass die Positionen Hausmeister und Gartenpflege für die Zeit vom 01. 01. 2001 bis zum 31. 12. 2002 in der berechneten Höhe von 233,61 bzw. 233,60 € und 1.233,95 bzw. 1.233,44 € in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind. Hinsichtlich der Hausmeisterkosten ergäbe sich für das Jahr 2001 zumindest ab 01. 08. 2001 ein höherer Vergütungsbetrag als für 2003 ab 01. 06. 2003, aber auch für das Jahr 2003 ergäben sich bei monatlicher Vergütung von 340,00 € nicht 4.939,90 €, die der Kläger der auch Aufschlüsselung für das Jahr 2003 zugrunde gelegt hat. Für 2001 ergäbe sich bei Zugrundelegung des Vertrages vom 16. 07. 2001 nicht der in die Abrechnung aufgenommene Betrag von 233,61 € für das Haus Nr. 13. Aus den für das Jahr 2003 überreichten Rechnungen der Firma I ergibt sich nichts dafür, dass 2001 und 2002 Gartenpflegekosten von 1.233,95 und 1.233,44 € für das Haus Nr. 13 angefallen sind, von denen die Beklagte anteilig 205,66 und 205,57 € zu tragen hätte, auch wenn die für die Positionen Hauswart und Gartenpflege angesetzten Vorauszahlungen über den zu den Abrechnungen errechneten Anteilen der Beklagten liegen. Ohne Berücksichtigung der Anteile für Hausmeister und Gartenpflege ergeben sich sowohl für 2001 als auch für 2002 Nebenkostensummen, die unter den von der Beklagten tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen von 1.026,36 € liegen. Auch wenn dem Kläger anteilige Beträge für Hausmeister und Gartenpflege zustehen mögen, ist damit nicht dargelegt, dass der Kläger Nachzahlungsforderungen von 100,95 und 238,12 € zustehen. Hinsichtlich der Abrechnung für 2002 macht der Kläger zwar lediglich einen Betrag von 68,80 € geltend, er hat aber Vorauszahlungen in Höhe von 1.298,40 € berücksichtigt, also 272,04 € mehr, die er für Januar bis Dezember 2002 als Erhöhung der Vorauszahlungen gesondert geltend macht. Da der Kläger für das Jahr 2002 genau abgerechnet hat, kann er ohnehin keine Nebenkostenvorauszahlungen geltend machen, sondern hat die tatsächlich gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen in seiner Abrechnung einzustellen. Soweit der Kläger von Januar 2003 bis April 2004 weitere Erhöhungsbeträge für die Nebenkostenvorauszahlungen geltend macht, so stehen dem Kläger diese Erhöhungsbeträge schon deshalb nicht zu, da die Berechnung der Erhöhungsbeträge für die Nebenkosten auf der fehlerhaften Umstellung der verbrauchsabhängigen Kosten auf die Abrechnung nach Personen beruht, der Kläger die Beträge für diese und für die Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung nicht nachvollziehbar berechnet hat und für das Jahr 2003 die Nebenkosten abrechnungsreif sind, so daß Vorauszahlungen nicht mehr verlangt werden können, sondern genau abzurechnen ist.

8

Der Kläger hat lediglich Anspruch auf Zahlung der in den Heizkostenabrechnungen für 2001/2002 und für 2002/2003 errechneten Nachzahlungsbeträge von 131,25 € und 166,76 €, die die Beklagte nicht substantiiert angegriffen hat. Soweit die Beklagte ein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Belege geltend macht, ist dies nicht gerechtfertigt, da sie lediglich Anspruch auf über Überreichung der Belege gegen den Kläger hätte, wenn sie dem Kläger Kostenerstattung angeboten hätte. In erster Instanz war dies nicht vorgetragen. In der Berufung hat die Beklagte sich zwar nunmehr auf ein Schreiben vom 20. 11. 2003 bezogen, dieses Schreiben, das nicht bereits in erster Instanz überreicht worden ist, jedoch nicht vorgelegt. Es konnte auch auf Nachfrage in der mündlichen Verhandlung nicht überreicht werden. Damit sind die Heizkostenabrechnungen in Höhe von insgesamt 298,01 € fällig.

9

Der Zinsanspruch ist ab Zustellung der Klage gemäß § 291 BGB gerechtfertigt.

10

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97, 92, 708 Nr. 10 ZPO.