1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 12.01.2011 – Az. 9 C 234/10 – wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten der Berufungsinstanz tragen die Beklagten zu 88% und der Kläger zu 12%.
3. Die Revision wird nicht zugelassen.
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| | Der Kläger ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in .... Bei den Beklagten handelt es sich um die übrigen Wohnungseigentümer. |
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| | Hinsichtlich des Tatbestands wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angegriffenen Urteil – soweit sie nicht von den Feststellungen dieses Urteils abweichen – Bezug genommen. |
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| | Der Kläger wendete sich mit seiner Klage gegen mehrere Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.05.2010 und beantragte zudem die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung sowie die gleichzeitige Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund. |
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| | Mit Urteil vom 12.01.2011 erklärte das Amtsgericht den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu TOP 3 Nr. 2a über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2009 hinsichtlich der Abrechnungspositionen "Gebäudeversicherung" und "besondere Verwaltervergütung Wasserschaden" für ungültig. Außerdem erklärte es die Entlastung des Verwalters unter TOP 5 Nr. 4, die Ablehnung des Antrags des Klägers auf Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags unter TOP 20 Nr. 16 und die Beauftragung von Rechtsanwalt ... mit einer umfangreichen Beratung betreffend das weitere Vorgehen gegen den Kläger auf Kosten der restlichen Eigentümer ohne den Kläger (TOP 23 Nr. 18) sowie die Übernahme der dem Verwalter im Rechtsstreit 9 C 468/08 vor dem Amtsgericht Karlsruhe auferlegten Kosten von EUR 244,60 durch die übrigen Eigentümer mit Ausnahme des Klägers (TOP 24 Nr. 19) für unwirksam. Im übrigen wies es die Klage ab, soweit sie sich gegen die Beschlüsse unter TOP 3 Nr. 2b und c richtete. |
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| | An der Prozessfähigkeit des Klägers bestanden nach Ansicht des Amtsgerichts keine Zweifel. Er verfolge mit seiner Klage sachliche Anliegen, die weitgehend begründet seien. Die Jahresabrechnung 2009 enthalte unstreitig unter den Positionen "Gebäudeversicherung" und "besondere Verwaltervergütung Wasserschaden" saldierte Positionen, bei denen Einnahmen aus dem Folgejahr berücksichtigt worden seien. Die Abrechnung sei daher bezüglich dieser beiden Positionen für ungültig zu erklären. Der Entlastungsbeschluss unter TOP 5 Nr. 4 sei zu Recht angefochten worden, weil der Verwalter die Abrechnung für 2009 nicht vollständig vorgelegt habe und insoweit noch Ansprüche der Eigentümer auf Ergänzung bestünden. Außerdem scheide eine Entlastung des Verwalters aus, weil er ohne jede Berechtigung die Kosten des gegen ihn gerichteten Rechtsstreits im Verfahren 9 C 468/08 vom Konto der Wohnungseigentümer entnommen habe. Auf Grund dieser und weiterer Verfehlungen des Verwalters erscheine eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar. Deshalb sei auch der weitere Klageantrag begründet, den Verwalter abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Die Beschlüsse zu TOP 23 Nr. 18 und TOP 24 Nr. 19 seien für ungültig zu erklären, weil der Kläger vor der Beschlussfassung rechtswidrig von der Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen worden sei. |
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| | Die Beklagten haben gegen das ihnen am 24.01.2011 zugestellte Urteil am 18.02.2011 Berufung eingelegt, soweit das Amtsgericht der Klage stattgegeben hat. Sie tragen vor, der Kläger sei prozessunfähig. Zudem sei die Klage dem Verwalter zugestellt worden, obwohl sie ihm nicht habe zugestellt werden dürfen, weil aufgrund des Streitgegenstands die Gefahr bestanden habe, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten werde. Schließlich sei es um die Entlastung und die Abberufung des Verwalters gegangen. Die Klage habe vielmehr mangels eines Ersatzzustellungsbevollmächtigen den einzelnen Beklagten zugestellt werden müssen. Deshalb sei keine wirksame Zustellung innerhalb der Anfechtungsfrist erfolgt und Bestandskraft der Beschlüsse der Versammlung vom 26.05.2010 eingetreten. Hinsichtlich des Beschlusses unter TOP 3 Nr. 2a könne der Kläger lediglich eine Ergänzung der Abrechnung und nicht die Ungültigerklärung des Beschlusses verlangen. Die Entlastung des Verwalters sei nicht zu beanstanden. Ihm seien keine Verfehlungen anzulasten, die eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar erscheinen ließen. Seine Erklärung, die Kosten des Verfahrens 9 C 468/08 seien den übrigen Wohnungseigentümern auferlegt worden, habe auf einem Irrtum beruht. Der Betrag sei mittlerweile vom Verwalter erstattet worden. Die übrigen Wohnungseigentümer seien jedoch entschlossen, die Kosten zu übernehmen. Die Beschlüsse unter TOP 23 Nr. 18 und TOP 24 Nr. 19 seien nicht Gegenstand der Eigentümerversammlung gewesen. Sie seien erst nach der offiziellen Eigentümerversammlung, die bereits nach der vorgezogenen Abstimmung über TOP 25 beendet gewesen sei, gefasst worden. Zudem beträfen sie den Kläger inhaltlich nicht. Der Kläger sei der Bitte, den Sitzungssaal zu verlassen, freiwillig nachgekommen. |
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| | Die Beklagten haben den Antrag verlesen: |
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| | Das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 12.01.2011 – 9 C 234/10 – wird im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert: |
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| | Die Klage wird insgesamt abgewiesen. |
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| | Der Kläger hat beantragt, |
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| | die Berufung zurückzuweisen. |
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| | Er tritt der Berufung entgegen. Die Klage sei wirksam innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG an den Verwalter zugestellt worden. Der Verwalter habe die veruntreuten Gelder dem Girokonto der Eigentümer nicht wieder gutgeschrieben. Auch die fehlenden Eintragungen in der Beschlusssammlung habe der Verwalter nicht nachgeholt. Er selbst habe die Versammlung am 26.05.2010 nicht freiwillig verlassen. |
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| | Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze und auf die von den Parteien vorgelegten Unterlagen verwiesen. |
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| | Die Berufung der Beklagten ist zulässig, aber in der Sache erfolglos. |
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| | 1. An der Prozessfähigkeit des Klägers bestehen keine Zweifel. Zwar hat er sich mehrfach in nicht hinnehmbarer Weise über den Prozessbevollmächtigten der Beklagten geäußert. Diese Äußerungen bieten jedoch unabhängig von möglichen strafrechtlichen Konsequenzen keine Anhaltspunkte für eine Prozessunfähigkeit, weil es keine Anzeichen dafür gibt, dass sie auf eine psychische Krankheit des Klägers zurückzuführen wären. |
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| | 2. Die Klage ist innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG wirksam an den Verwalter zugestellt worden. Die Vorschrift des § 45 Abs. 1 S. 1, 2. Alt. WEG, die den Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer ausschließt, greift vorliegend nicht ein. Es bestand nicht aufgrund des Streitgegenstandes die konkrete Gefahr, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer über den anhängigen Rechtsstreit und seinen Fortgang nicht sachgerecht informieren würde. Die Berufung der Beklagten kann daher nicht darauf gestützt werden, dass das Amtsgericht die Klage wegen Versäumung der Klagefrist als unbegründet hätte abweisen müssen. Der diesbezügliche Vortrag der Beklagten ist allerdings nicht verspätet. Der unstreitige Vorgang der Zustellung der Klage an den Verwalter muss auch in der Berufungsinstanz rechtlich beleuchtet werden. |
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| | a) Der Ausschlussgrund des § 45 Abs. 1 S. 1, 2. Alt. WEG kann erst dann angenommen werden, wenn eine konkrete Gefahr eines Interessenkonflikts des Verwalters gegeben ist und nicht schon bei Vorliegen eines abstrakten Interessenkonflikts. Diese restriktive Anwendung und Auslegung der Vorschrift knüpft an die Rechtsprechung vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes an. Gründe für eine Änderung dieser Handhabung sind nicht ersichtlich. Ansichten, nach denen der Verwalter als Zustellungsvertreter bereits ausscheidet, wenn die Möglichkeit einer nicht sachgerechten Unterrichtung im Hinblick auf den Streitgegenstand nicht fern liegt (so Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl. 2010, § 45 Rn. 18), finden im Gesetzeswortlaut keine Stütze und sind daher als zu weitgehend abzulehnen (Jennißen/Suilmann, WEG, 2. Aufl. 2010, § 45 Rn. 13 ff. m. w. N.). |
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| | b) Erforderlich ist daher für ein Eingreifen des Ausschlussgrundes ein in der Sache begründeter Interessenkonflikt, der konkret die Befürchtung rechtfertigt, der Verwalter werde die übrigen Wohnungseigentümer über den Verlauf des anhängigen Verfahrens nicht ordnungsgemäß informieren (Jennißen/Suilmann, a. a. O., § 45 Rn. 15 m. w. N.; Timme/Elzer, WEG, 2010, § 45 Rn. 34). Eine Zustellung an den Verwalter ist daher nicht von vornherein ausgeschlossen, wenn eine Klage über die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Entlastung des Verwalters oder auf Abberufung des Verwalters erhoben wird (Jennißen/Suilmann, a. a. O., § 45 Rn. 17). Eine konkrete Gefahr ist erst dann gegeben, wenn ein echter Konflikt zwischen den Interessen des Verwalters und den übrigen von ihm vertretenen Wohnungseigentümern auftritt (BayObLG NJW-RR 1989, 1168 (1169); BayObLG NZM 2002, 346 (347); Jennißen/Suilmann, a. a. O., § 45 Rn. 16). Dies kann angenommen werden, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und einigen oder allen von ihm vertretenen Wohnungseigentümern aufgrund von Pflichtverletzungen des Verwalters nachhaltig gestört ist. |
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| | Dies ist hier nicht der Fall. Zwar hat der Verwalter im vorliegenden Fall Pflichtverletzungen begangen, die seine Abberufung aus wichtigem Grund rechtfertigen. Das Vertrauensverhältnis zu den Beklagten und damit zur weit überwiegenden Mehrheit der Wohnungseigentümer war jedoch zu keinem Zeitpunkt nachhaltig gestört. Die Beklagten haben dem Verwalter auf der Versammlung am 26.05.2010 ihr Vertrauen ausgesprochen und wenden sich in der Berufungsinstanz weiter gegen seine Abberufung. Zudem ist der Verwalter seiner Informationspflicht nach § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG unstreitig tatsächlich nachgekommen, weshalb eine konkrete Gefahr zu keinem Zeitpunkt bestand. |
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| | 3. Das Amtsgericht hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ... vom 26.05.2010 zu TOP 3 Nr. 2a, TOP 5 Nr. 4, TOP 20 Nr. 16, TOP 23 Nr. 18 und TOP 24 Nr. 19 zu Recht für ungültig und die sofortige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund für beschlossen erklärt. Die Ausführungen des Amtsgerichts sind in Ergebnis und Begründung zutreffend. |
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| | a) Der Beschluss über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2009 unter TOP 3 Nr. 2a war hinsichtlich der Abrechnungspositionen "Gebäudeversicherung" und "besondere Verwaltervergütung Wasserschaden" für ungültig zu erklären. Die Jahresabrechnung muss sämtliche Einnahmen und Ausgaben ohne Saldierung enthalten und darf keine Einnahmen berücksichtigen, die erst im Folgejahr anfielen. Unstreitig weist die Jahresabrechnung jedoch für die beiden angegriffenen Positionen nicht die im Abrechnungsjahr tatsächlich getätigten Gesamtausgaben, sondern einen Betrag aus, der Erstattungen aus dem Jahr 2010 berücksichtigt. |
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| | b) Das Amtsgericht hat auch die unter TOP 5 Nr. 4 beschlossene Entlastung des Verwalters zu Recht für ungültig erklärt. Ein Entlastungsbeschluss ist anfechtbar, wenn nicht vollständig auszuschließen ist, dass Ansprüche gegen den Verwalter geltend gemacht werden können (BGH NJW 2003, 3124; Jennißen/Jennißen, a. a. O., § 28 Rn. 22). Die Ungültigerklärung der Jahresabrechnung lässt in der Regel die Voraussetzungen der Entlastung entfallen, weil der Verwalter seine Abrechnungspflicht noch nicht ordnungsgemäß erfüllt hat, so dass der Wohnungseigentümergemeinschaft noch Ansprüche gegen ihn zustehen können (Bärmann/Merle, a. a. O., § 28 Rn. 127). Vorliegend bestanden wegen der fehlerhaften und angefochtenen Abrechnung für das Jahr 2009 Ergänzungsansprüche gegen den Verwalter. |
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| | c) Der unter TOP 20 Nr. 16 gefasste Negativbeschluss war aufzuheben, weil der Antrag des Klägers auf Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages begründet ist. Vorliegend war der Verwalter aus wichtigem Grund abzuberufen, weil die Voraussetzungen des besonderen Abberufungsgrundes des § 26 Abs. 1 S. 4 WEG erfüllt sind. Nach diesem einzigen ausdrücklich gesetzlich geregelten Abberufungsgrund ist der Verwalter regelmäßig abzuberufen, wenn er die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß führt. |
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| | Dies ist hier der Fall. Der Verwalter hat die in den Gerichtsverfahren 9 C 119/07 und 9 C 468/08 gegen ihn ergangenen Entscheidungen entgegen seiner Pflicht aus § 24 Abs. 7 und 8 WEG nicht in die von ihm zu führende Beschlusssammlung aufgenommen. Aus § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 3 WEG ergibt sich eindeutig, dass die Urteilsformeln aller Rechtsstreitigkeiten nach § 43 WEG in die Beschlusssammlung eingetragen werden müssen. Davon umfasst sind auch die Rechtsstreitigkeiten über Rechte und Pflichten des Verwalters. |
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| | Eine nachträgliche Ergänzung der Beschlusssammlung ändert am Vorliegen des Abberufungsgrundes nichts, weil sie verspätet erfolgte. Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sind Eintragungen in die Beschlusssammlung unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, zu erledigen. Davon ist maximal ein Zeitraum von drei Tagen umfasst (Jennißen/Jennißen, a. a. O., § 26 Rn. 157), der hier deutlich überschritten wurde. Dabei ist unerheblich, ob die Nichtaufnahme, wie die Beklagten behaupten, auf einem Irrtum des Verwalters beruht. Wegen der Eindeutigkeit der gesetzlichen Regelung zur Führung der Beschlusssammlung ist ein Versäumnis des Verwalters aus Unkenntnis fahrlässig und damit schuldhaft. |
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| | Eine Abmahnung des Verwalters vor einer Kündigung war nicht erforderlich. Der Gesetzgeber führt selbst aus, dass ein wichtiger Abberufungsgrund in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Pflicht aus § 24 Abs. 7 WEG vorliegt (BT-Drucksache 16/887, S. 35; so auch Jennißen/Jennißen, a. a. O., § 26 Rn. 157). Hier hat der Verwalter sogar mehrere, jeweils für ihn nachteilig ausgegangene Entscheidungen nicht in die Sammlung aufgenommen. |
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| | Gründe, die eine Ausnahme von der gesetzlichen Regel rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich. Vielmehr muss berücksichtigt werden, dass dem Verwalter eine weitere schwere Verfehlung anzulasten ist. Unstreitig hat er den Wohnungseigentümern gegenüber angegeben, sie seien verurteilt worden, die Kosten des Verfahrens 9 C 468/08 zu tragen, obwohl die Kosten im Urteil ihm selbst auferlegt wurden. Angesichts der eindeutigen Kostenregelung kann nicht von einem Irrtum des Verwalters ausgegangen werden. Ohne jede Berechtigung hat er den Betrag vom Konto der Wohnungseigentümer entnommen. Zwar handelte es sich um einen relativ geringen Betrag. Dies fällt jedoch angesichts des strafrechtlich relevanten Verhaltens des Verwalters nicht ins Gewicht. Auch die Rückgängigmachung ändert an dieser Bewertung nichts. |
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| | d) Das Amtsgericht hat nach den vorstehenden Erwägungen zu Recht die sofortige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund für beschlossen erklärt. Nach § 21 Abs. 8 WEG kann das Gericht nach billigem Ermessen entscheiden, wenn die Wohnungseigentümer wie hier eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht treffen. Der unter TOP 5 Nr. 4 gefasste Entlastungsbeschluss steht einer Kündigung des Verwaltervertrages nicht entgegen (dazu Jennißen/Jennißen, a. a. O., § 26 Rn. 162), weil er ebenfalls wirksam angefochten wurde. |
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| | e) Die unter TOP 23 Nr. 18 und TOP 24 Nr. 19 gefassten Beschlüsse waren aufzuheben, weil der Kläger rechtswidrig von der weiteren Teilnahme an der Versammlung vom 26.05.2010 ausgeschlossen wurde. Der Kläger hatte ein Recht darauf, an der gesamten Versammlung teilzunehmen (Bärmann/Merle, a. a. O., § 24 Rn. 94). Das Teilnahmerecht ist nicht davon abhängig, ob ein Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist (Jennißen/Elzer, a. a. O., § 24 Rn. 56). Daher ist unerheblich, ob die Abstimmungsgegenstände den Kläger persönlich betrafen oder nicht. Die Versammlung war entgegen dem Vortrag der Beklagten auch nicht vor dem Ausschluss des Klägers bereits beendet worden. Von einer Beendigung der Versammlung vor der Abstimmung über die beiden Tagesordnungspunkte ist im Protokoll nicht die Rede. Vielmehr spricht das einheitliche Protokoll dagegen, von zwei getrennten Versammlungen auszugehen. Auch der Protokollwortlaut spricht für eine einheitliche Versammlung. Unter TOP 1 ergibt sich insoweit, dass der Verwalter den Kläger gebeten hat, "die Versammlung" zu verlassen und der Kläger "die Eigentümerversammlung" vor der Behandlung der Tagesordnungspunkte Nr. 23 und 24 verließ. |
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| | Nach einer im Schrifttum vertretenen Ansicht soll es für die Ungültigerklärung eines Beschlusses schon genügen, dass er gefasst wurde, nachdem ein Wohnungseigentümer rechtswidrig von der Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen worden ist (so Bärmann/Merle, a. a. O., §, 23 Rn. 176, § 24 Rn. 94). Dafür spricht, dass sich ex post nicht mit Sicherheit feststellen lässt, inwieweit die berechtigte Teilnahme sich auf die Willensbildung und damit auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hätte. Zudem stellt die Verletzung des Teilnahmerechts des Wohnungseigentümers einen schweren Eingriff in den Kernbereich der mitgliedschaftlichen Rechte dar. Auch wenn mit der Rechtsprechung (BayObLG NJW-RR 1991, 531 (533); OLG Düsseldorf WuM 1999, 181 (182); OLG Hamm ZWE 2002, 486 (489)) auf die hypothetische Kausalität des Versammlungsausschlusses für das Beschlussergebnis abgestellt wird, gelten daher strenge Anforderungen. Im Ergebnis lässt es sich nicht ausschließen, dass die Eigentümer im Beisein des Klägers anders entschieden hätten. |
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| | 4. Es besteht keine Veranlassung, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Zwar ist die Frage, ob der Ausschlussgrund des § 45 Abs. 1 S. 1, 2. Alt. WEG eine konkrete oder eine abstrakte Gefahr voraussetzt, bisher nicht höchstrichterlich entschieden worden (vgl. hierzu BGH NZM 2011, 752). Eine höchstrichterliche Klärung ist jedoch nicht erforderlich, weil die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur der Ansicht folgt, die das Vorliegen einer konkreten Gefahr fordert (dazu Jennißen/Suilmann, a. a. O., § 45 Rn. 13 ff. und Timme/Elzer a. a. O. mit zahlreichen Nachweisen). Zudem führen beide Ansichten nicht zwingend zu unterschiedlichen Ergebnissen. Selbst für den Fall, dass eine abstrakte Gefahr als ausreichend angesehen wird, kann nicht ohne weiteres von einer unwirksamen Zustellung ausgegangen werden, da eine Heilung von Zustellungsmängeln nach § 189 ZPO in Betracht kommt. |
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| | 5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Nachdem der Kläger seine Berufung mit Schriftsatz vom 18.03.2011 zurückgenommen hat, waren ihm die durch sein Rechtsmittel entstandenen Kosten aufzuerlegen, § 516 Abs. 3 S. 1 ZPO. |
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