Gründe

I.

Die Antragsteller wenden sich gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Hotel Garni mit 29 Doppelzimmern.

Die im Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheirateten Antragsteller sind je zur Hälfte Miteigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Hinterliegergrundstücks I. (J.). Die Antragstellerin zu 1. ist zudem Eigentümerin des hieran westlich angrenzenden Grundstücks I. Dieses ist mit einem Wohnhaus, aufgeteilt in zwei Wohneinheiten, die die Antragstellerin zu 1. seit dem Jahr 1979 ohne eine entsprechende Baugenehmigung als Ferienwohnungen vermietet, bebaut. Die Beigeladene ist Eigentümerin der östlich an das Antragstellergrundstück angrenzenden Grundstücke I. (K.), auf deren nördlichem Teil sich mittlerweile abgerissene Bestandsbauten in Form eines kleinen Einfamilienhauses und kleiner Nebenanlagen befanden. Östlich schließt sich die Strandhausallee an.

Sämtliche Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 103 "Am Heinrich-Grube-Weg", in Kraft getreten am 10. April 2003. Der hier maßgebliche Teilbereich A wird nördlich durch die I. Straße, östlich durch die Strandhausallee und südlich durch den Heinrich-Grube-Weg begrenzt. Die westliche Grenze verläuft im Norden zwischen den Grundstücken I., weiter südlich östlich der Häuserzeile L. und schließt den Wohnpark Weser Cuxhaven mit ein. Mit Ausnahme des südöstlichen Teils, in dem ein Sonstiges Sondergebiet für großflächige und sonstige Einzelhandelsbetriebe - nach Norden abgegrenzt durch Flächen zum Immissionsschutz - festgesetzt ist, weist der Plan Allgemeine Wohngebiete aus.

Die Antragsgegnerin erteilte der Beigeladenen ohne vorherige Nachbarbeteiligung unter dem 24. Juni 2022 eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Hotel Garni mit 29 Doppelzimmern, verteilt auf 3 Geschosse (EG, OG, SG). Das geplante Gebäude erstreckt sich über auf dem Grundstück als WA1 und WA2 festgesetzte Flächen und hat eine Länge von 36,49 m sowie eine Traufhöhe von 10,25 m (nördlicher Teil) bzw. 7,18 m (südlicher Teil). Auf der Westseite sollen schmale Balkone und Terrassen entstehen. Daneben sind zwei größere Dachterrassen am Nordende des Staffelgeschosses bzw. am Südende des Obergeschosses mit einer Größe 53 m² bzw. 66 m² vorgesehen. Mit Ausnahme eines sog. Anreisestellplatzes nördlich des Gebäudes entstehen die geplanten 23 Stellplätze in einer Tiefgarage, die über ein Rolltor am Südende des Gebäudes in einem Bogen von der Strandhausallee erreicht wird.

Den nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobenen Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz hat das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 16. Mai 2023 (Az.: ) abgelehnt. Die Antragsteller könnten sich aufgrund der von ihnen selbst betriebenen, ungenehmigten und in einem Allgemeinen Wohngebiet unzulässigen Vermietung von Ferienwohnungen nicht auf den Gebietserhaltungsanspruch berufen. Weitere Verstöße gegen drittschützende Festsetzungen des Bebauungsplans, sofern dieser wirksam sei, lägen nicht vor. Das Gebot der Rücksichtnahme sei nicht verletzt. Das Vorhaben habe keine erdrückende Wirkung. Die hierfür erforderliche Ausnahmesituation sei nicht gegeben; das Grundstück der Antragsteller sei weiterhin an drei Seiten "offen". Auch die Einfahrt zur Tiefgarage erweise sich in der geplanten Gestaltung gegenüber den Antragstellern nicht als rücksichtslos. Das Vorhaben führe unter Berücksichtigung der erheblichen Vorbelastung des Antragstellergrundstücks sowie der lärmabschirmenden Wirkung des Vorhabens zur Strandhausallee auch nicht zu einer unzumutbaren Zunahme von Verkehrslärm. Auch bei Funktionslosigkeit des Bebauungsplans hätte der Antrag keinen Erfolg.

Der hiergegen gerichteten Beschwerde der Antragsteller hat der Senat mit Beschluss vom 20. Oktober 2023 (Az.: 1 ME 73/23 -, BauR 2024, 243 = juris) stattgegeben. Es bestünden aufgrund der erheblichen Vorbelastung Anhaltspunkte dafür, dass die maßgeblichen Lärmimmissionsrichtwerte überschritten werden könnten. Dies werde auch durch Auflagen in der Baugenehmigung, der weder ein Lärmgutachten noch eigene, ggf. überschlägige Berechnungen der Antragsgegnerin zugrunde lägen, nicht sichergestellt. Ob das Vorhaben mit dem Gebietserhaltungsanspruch, auf den sich mindestens der Antragsteller zu 2. voraussichtlich berufen könne, vereinbar sei, könne daher offenbleiben.

Im Nachgang hat die Beigeladene gutachterliche Stellungnahmen zu den Themen Lärm, Licht und Geruch (Schalltechnisches Gutachten v. 20.3.2024, Immissionsschutztechnische Stellungnahme v. 21.12.2023) eingeholt. Sie sind Gegenstand der der Beigeladenen unter dem 29. Mai 2024 erteilten Nachtragsbaugenehmigung zur Errichtung einer Lärmschutzwand an der nordwestlichen Grundstücksgrenze sowie zur Überdachung und Erhöhung der Seitenwände der Tiefgaragenzufahrt. Gegen diese Baugenehmigung haben die Antragsteller fristgerecht Widerspruch eingelegt.

Auf den Antrag der Beigeladenen hat das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 22. Oktober 2024 die Entscheidung des erkennenden Senats abgeändert. Der Antrag sei zulässig, da sich die Umstände durch die Nachtragsbaugenehmigung geändert hätten. Die Antragsteller profitierten aufgrund des gemeinsamen Wirtschaftens als Eheleute von der Ferienvermietung auf dem Grundstück der Antragstellerin zu 1., die der Antragsteller zu 2. auch praktisch unterstütze. Auf einen Gebietserhaltungsanspruch könnten sie sich nicht berufen. Daher komme es auf die Frage, ob das Vorhaben in dem Allgemeinen Wohngebiet noch zulässig sei, nicht an. Das Vorhaben verstoße hinsichtlich vorhabenbedingter Geruchs-, Lärm- und Lichtimmissionen nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

II.

Die dagegen gerichtete Beschwerde, auf deren fristgemäß vorgetragene Gründe sich die Prüfung des Senats gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt, hat keinen Erfolg.

1.

Soweit die Antragsteller meinen, die Entscheidung des Verwaltungsgerichts sei bereits unzulässig, weil es an der in § 80 Abs. 7 Satz 2 VwGO vorausgesetzten nachträglichen Änderung der Sach- und Rechtslage fehle, ist ihnen nicht zu folgen. Anders als sie vortragen, hat der erkennende Senat in seinem Beschluss vom 20. Oktober 2023 nicht "festgestellt", dass sich mindestens der Antragsteller zu 2. auf den Gebietserhaltungsanspruch berufen könne. Vielmehr hat er dies zwar angedeutet, aber diese Frage explizit offengelassen (Senatsbeschl. v. 20.10.2023 - 1 ME 73/23 -, BauR 2024, 243 = juris Rn. 12: "Nach den vorstehenden Ausführungen muss der Senat nicht entscheiden, ob die Zulassung des Vorhabens mit dem Gebietserhaltungsanspruch - auf diesen kann sich voraussichtlich mindestens der Antragsteller zu 2. berufen - vereinbar ist."). Zu der für den erkennenden Senat ausschlaggebenden Frage, ob hinreichend sicher davon ausgegangen werden kann, dass das Vorhaben die für Lärm maßgeblichen Immissionsrichtwerte einhalte, liegen mit der Nachtragsbaugenehmigung vom 29. Mai 2024, die sich u.a. auf das schalltechnische Gutachten vom 20. März 2024 stützt, veränderte Umstände i.S.d. § 80 Abs. 7 Satz 2 VwGO vor.

2.

Im Ansatz zutreffend wenden die Antragsteller gegen die erstinstanzliche Entscheidung ein, dass sie sich im Hinblick auf das für das Vorhabengrundstück festgesetzte Allgemeine Wohngebiet auf den Gebietserhaltungsanspruch berufen können. Dieser wird jedoch durch die Zulassung des Vorhabens nicht verletzt.

Der Gebietserhaltungsanspruch als Ausdruck des bauplanungsrechtlichen Nachbarschutzes beruht auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen. Durch Festsetzungen eines Bebauungsplans über die Art der baulichen Nutzung werden die Planbetroffenen im Hinblick auf die Nutzung ihrer Grundstücke zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbunden. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks wird dadurch ausgeglichen, dass auch die anderen Grundeigentümer diesen Beschränkungen unterworfen sind. Im Rahmen dieses nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll daher jeder Planbetroffene im Baugebiet das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung verhindern können (st. Rspr., vgl. etwa BVerwG, Beschl. v. 28.9.2022 - 4 BN 6.22 -, BRS 90 Nr 195 = juris Rn. 19 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind im Hinblick auf das im Miteigentum der Antragsteller stehende Grundstück I., das mit dem gemeinsam genutzten Wohnhaus bebaut ist und gebietskonform genutzt wird, erfüllt. Dass die Antragstellerin zu 1. darüber hinaus auch Eigentümerin eines weiteren Grundstücks ist, das sie entgegen der Gebietsfestsetzung nutzt, woran der Antragsteller zu 2. möglicherweise beteiligt ist, schließt die Berufung auf den grundstücksbezogenen Gebietserhaltungsanspruch nicht aus, da die Grundstücke unabhängig voneinander zu betrachten sind. Die Frage, ob sich die Antragstellerin zu 1. - wäre sie nur Eigentümerin des Grundstücks I. - trotz ihrer illegalen Ferienwohnungsvermietung auf den Gebietserhaltungsanspruch berufen könnte, stellt sich nicht.

Obwohl sich mithin die Antragsteller auf den Gebietserhaltungsanspruch berufen können, erweist sich die Entscheidung des Verwaltungsgerichts im Ergebnis als richtig, da der Gebietserhaltungsanspruch nicht verletzt ist. Das Vorhaben ist im festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO (gerade) noch gebietsverträglich. Dabei geht der Senat im Hinblick auf die vorhandenen Nutzungen in den festgesetzten Allgemeinen Wohngebieten aufgrund der überzeugenden Ausführungen der Antragsgegnerin in diesem Verfahren von Folgendem aus: Das westlich des Vorhabengrundstücks gelegene Hotel (I.) ist mit 45 Zimmern (30 DZ, 15 EZ) anzusetzen; die 11 Suiten des Hotels befinden sich in einem eigenen Gebäude auf der gegenüberliegenden Seite der I. Straße und damit außerhalb des Plangebiets. Zusätzlich ist im Plangebiet lediglich ein Doppelhaus mit jeweils einer Einheit zu Ferienwohnzwecken genehmigt (I.). Im Hinblick auf den vom Senat in seinem Beschluss vom 20. Oktober 2023 zu den Ferienwohnnutzungen hinzu gerechneten Komplex mit 14 Einheiten (I.) hat die Antragsgegnerin klargestellt, dass diese Nutzung nicht der für Dauerwohnzwecke erteilten Genehmigung entspricht und ihr erst im Zuge der im Hinblick auf das Vorhaben der Beigeladenen anhängig gemachten Verfahren bekannt geworden sei. Der Senat versteht die Ausführungen der Antragsgegnerin in der Beschwerdeerwiderung vom 19. Dezember 2024 auf S. 3 und 10 so, dass sie diese illegalen Ferienwohnnutzungen nicht hinnehmen, sondern hiergegen - ebenso wie bereits zuvor gegen die entsprechende Nutzung in dem Objekt I. - vorgehen wird. Unter dieser Voraussetzung hält sich die Zulassung des streitgegenständlichen Vorhabens trotz der geringen Größe des Plangebiets und des Umstands, dass es sich bei dem bereits vorhandenen Beherbergungsbetrieb nach seinen Ausmaßen und seinem Erscheinungsbild um ein Hotel mittlerer Größe handelt, gerade noch in den Grenzen der allgemeinen Zweckbestimmung des § 4 Abs. 1 BauNVO.

3.

Das Vorhaben verstößt im Hinblick auf die von ihm ausgehenden Lärm-, Licht- und Geruchsimmissionen nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Insoweit macht sich der Senat die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts (BA S. 11 ff.) zu eigen (vgl. § 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Ergänzend ist lediglich Folgendes auszuführen:

Soweit die Antragsteller im Hinblick auf die Lärmimmissionen auf ihre persönlichen Erfahrungen mit dem "tatsächlichen Hotelbetrieb" auf dem Nachbargrundstück verweisen und damit anscheinend die dem Schallgutachten zugrundeliegenden Parameter in Frage stellen wollen, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Es hätte konkreter und begründeter Angaben dazu bedurft, welche Annahmen der Gutachter vor dem Hintergrund der maßgeblichen Betriebsbeschreibung vom 26. März 2024, die Teil der Nachtragsbaugenehmigung geworden ist und deren Rahmen das Vorhaben nicht überschreiten darf, für die Beigeladene zu günstig angesetzt worden sind. Nicht zutreffend ist die von den Antragstellern in Bezug genommene Behauptung im Schriftsatz vom 29. August 2023, dass das Gutachten die Immissionswerte für die Beigeladene als Auftraggeberin mit einer vorhabenbedingten Zusatzbelastung von max. 6,1 dB(A) "passgenau" berechnet habe, um die Voraussetzungen der Ziffer 3.2.1 Abs. 5 der TA Lärm zu erfüllen und somit die Vorbelastung nicht berechnen zu müssen. Für die Immissionsorte IO.01, IO.03 bis einschließlich IO.07 unterschreitet die Zusatzbelastung den für den Nachtzeitraum maßgeblichen Immissionsrichtwert von 40 dB(A) um weniger als 6 dB(A), sodass hier die Vorbelastung ermittelt wurde (s. Schallgutachten 5.3.13, S. 33 ff.). Lediglich ergänzend sei angemerkt, dass an dem Wohngrundstück der Antragsteller (= IO.08 bis IO.15) die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm tags um mindestens 6,3 dB(A) und nachts um mindestens 7,7 dB(A), in beiden Fällen aber sogar vielfach im zweistelligen Bereich unterschritten werden (s. Schallgutachten S. 36 ff.). Demzufolge war die Vorbelastung des Antragstellergrundstücks durch den Getränkemarkt nicht zu ermitteln.

Im Hinblick auf die vom erkennenden Senat in seinem Beschluss vom 20. Oktober 2023 als mögliche Lärmquellen angesprochenen Balkone haben die Gutachter in ihrer ergänzenden Stellungnahme vom 5. Dezember 2024 nachvollziehbar erläutert, dass von diesen keine relevanten Zusatzbelastungen an umliegenden Immissionsorten zu erwarten sind. Mit einer Größe von 1,4 m² sind diese so klein, dass sich dort - auch bei einer etwaigen Bestuhlung - nur Einzelpersonen aufhalten werden, die in aller Regel keine Kommunikationsgeräusche von sich geben. Die Einschätzung der Gutachter, dass die von diesen Balkonen ausgehenden Schallimmissionen insbesondere unter Berücksichtigung der Dachterrassen, die die Gutachter als für den längerfristigen Aufenthalt von Menschen (insgesamt jeweils 7,5 h/Tag) geeignet in ihre Berechnungen eingestellt haben (Schallgutachten, S. 10, 26 ff.), keine schalltechnische Relevanz entfalten, überzeugt. Hinzu tritt, dass die Betriebsbeschreibung vom 26. März 2024 auf S. 1 zu den Dachterrassen ausführt: "Beide werden keine Bestuhlung für längere Aufenthalte o.ä. aufweisen." Die gutachterliche Prognose bezüglich der von den Dachterrassen ausgehenden Schallemissionen ist damit deutlich auf der sicheren Seite.

Soweit die Antragsteller meinen, dass die vorhabenbedingten Licht- und Geruchsimmissionen ihnen gegenüber rücksichtslos seien, ist ihnen nicht zu folgen. Ihr Einwand, die hierzu eingeholte gutachterliche Stellungnahme sei vor der Nachtragsbaugenehmigung erstellt worden und berücksichtige deren Inhalt nicht, bleibt in seiner Zielrichtung unklar. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass die Nachtragsbaugenehmigung im Hinblick auf die Lichtimmissionen über das von den Gutachtern für erforderlich gehaltene Maß zur Vermeidung von Blendwirkungen durch Kraftfahrzeuge hinausgeht (BA S. 14). Auch im Hinblick auf die Geruchsimmissionen verfängt die Argumentation der Antragsteller nicht. Zwar ist ihnen zuzugeben, dass die Planung hinsichtlich der Abluftvorkehrungen und -führung noch nicht abgeschlossen ist. Dies lässt gleichwohl nicht den Schluss zu, dass von dem Vorhaben unzumutbare Geruchsimmissionen ausgehen. Selbst wenn - entgegen der Annahmen des Verwaltungsgerichts - nicht die übliche Ausführung (Wrasenabzug mit Filter und Führung des Abluftkanals über das Dach) gewählt würde, ist zu berücksichtigen, dass das Vorhaben als "Hotel Garni" betrieben wird, d.h. ein Gastronomiebetrieb lediglich zu Frühstückszeiten (zwischen 8:00 und 11:00 Uhr) erfolgt. Die Küche mit einer Größe von knapp 18 m² ist auf diese Nutzung ausgelegt und eingerichtet (vgl. Betriebsbeschreibung v. 26.3.2024 S. 1 unten). Zu diesem quantitativ und qualitativ eingeschränkten Küchenbetrieb tritt hinzu, dass dieser im nördlichen Teil des Vorhabens lokalisiert ist. Das Antragstellergrundstück befindet sich dazu südwestlich versetzt und damit bei den regelmäßig vorherrschenden Winden aus westlicher Richtung windabgewandt. Anhaltspunkte dafür, dass die nach Nr. 3.1 der Anlage 7 zur TA Luft in Wohngebieten hinzunehmenden 10% Jahresgeruchsstunden durch das Vorhaben überschritten werden könnten, bestehen vor diesem Hintergrund nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 159 Satz 2, § 162 Abs. 3 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 7a), 1 a) und 17 b) der auf der Internetseite des Gerichts veröffentlichten Streitwertannahmen der mit Bau- und Immissionsschutzsachen befassten Senate des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts für ab dem 1. Juni 2021 eingegangene Verfahren (NdsVBl 2021, 247).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).