Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 45.750,00 Euro festgesetzt.

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Gründe:

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Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

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Die von ihr allein geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) ergeben sich aus dem insoweit maßgeblichen (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) Zulassungsvorbringen nicht.

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Zur Darlegung des Zulassungsgrunds der ernstlichen Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO bedarf es einer hinreichenden Auseinandersetzung mit den entscheidungstragenden Erwägungen des Verwaltungsgerichts. Dabei ist in substantiierter Weise an der Gedankenführung des Verwaltungsgerichts orientiert aufzuzeigen, dass und warum das vom Verwaltungsgericht gefundene Ergebnis ernstlich zweifelhaft sein soll. In der Sache liegen ernstliche Zweifel vor, wenn erhebliche Gründe dafür sprechen, dass die verwaltungsgerichtliche Entscheidung einer rechtlichen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten wird. Sie sind (nur) begründet, wenn zumindest ein einzelner tragender Rechtssatz der angefochtenen Entscheidung oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und sich die Frage, ob die Entscheidung etwa aus anderen Gründen im Ergebnis richtig ist, nicht ohne weitergehende Prüfung der Sach- und Rechtslage beantworten lässt.

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Derartige Zweifel weckt das Antragsvorbringen nicht.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit den Anträgen,

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1. den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 22. Januar 2018 zu verpflichten, der Klägerin einen positiven Bauvorbescheid für die Erweiterung des Lebensmittelmarktes Gemarkung F.       , Flur 4, Flurstücke 1047, 1046, 1001, 1002, 999 T.       Straße 11,        F.       zu erteilen,

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2. hilfsweise den Beklagten zu verpflichten, über den Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids für die Erweiterung des Lebensmittelmarktes auf vorgenannten Flurstücken unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden,

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im Wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, das Vorhaben sei nach § 30 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig. Es widerspreche den Festsetzungen des einschlägigen und gültigen Bebauungsplanes Nr.     über die Art der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche. In dem festgesetzten Mischgebiet sei der vorliegende großflächige Einzelhandelsbetrieb nach § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauNVO unzulässig. Zwar werde schon bisher entgegen der Annahme der Beteiligten ein großflächiger Einzelhandel mit einer Gesamtverkaufsfläche von 815 m² genehmigungskonform betrieben. Durch die beantragte Erweiterung entstehe jedoch ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der sich nach Art, Lage und Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung und auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken könne. Solche Auswirkungen seien bei einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² in der Regel anzunehmen. Die geplante Geschossfläche betrage ca. 1.900 m². Die regelhafte Annahme des § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO sei hier auch nicht widerlegt. Insoweit liege die Darlegungslast bei der Klägerin. Diese habe das Vorliegen einer atypischen Fallgestaltung auf betrieblicher oder städtebaulicher Seite jedoch nicht hinreichend plausibel gemacht. Bei dem Vorhaben handele es sich um keinen von der Regel abweichenden Betriebstyp, etwa weil er mit handwerklichen oder gewerblichen Nutzungen in Verbindung stehe. Ebenso wenig liege eine städtebauliche Atypik vor. Hiergegen spreche schon die deutliche Überschreitung der Regelgrenze von 1.200 m² Geschossfläche um 700 m² und die Vergrößerung der Verkaufsfläche um mehr als 300 m². Bei der Stadt F.       handele es sich mit ihren gut 16.000 Einwohnern insgesamt, davon im Zentralort ca. 6.600, um eine Kleinstadt, sodass sich potentielle negative städtebauliche Auswirkungen anders als in einer Großstadt nicht relativieren könnten. Der Standort liege auch nicht in einer integrierten Lage, namentlich nicht innerhalb der beiden im Zentrenkonzept der Beigeladenen ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche; das Einzelhandelskonzept stelle ihn vielmehr lediglich als solitären Nahversorgungsstandort dar. Das in der Stadt vorhandene Kaufkraftpotenzial für Güter des täglichen Bedarfs werde durch die bestehenden Verkaufsflächen nach gutachterlichen Feststellungen im Rahmen der Konzepterstellung auch zu einem überdurchschnittlich hohen Grad abgedeckt. Zudem ziele das Vorhaben durch die mit der Erweiterung und die Einrichtung eines bisher nicht vorhandenen caféähnlichen Back-Bistros verbundene Attraktivitätssteigerung gerade auch auf einen neuen und größeren Einzugsbereich, sodass Umsatzumverteilungseffekte zulasten der im zentralen Versorgungsbereich liegenden Einzelhandelsbetriebe nicht auszuschließen seien. Die Annahme der Klägerin, es würden nicht im nennenswerten Umfang neue Käufer angesprochen und der Verkehr könne ohne weiteres wie bisher abgewickelt werden, sei bei lebensnaher Betrachtung angesichts der Größenordnung der Erweiterung und des zusätzlichen Angebots eines Back-Bistros kaum nachvollziehbar. Unabhängig davon verstoße das Vorhaben gegen die Festsetzung der offenen Bauweise, weil das geplante Gebäude an der Westwand 58,40 m und an der Ostwand 53,36 m lang sei. Die in offener Bauweise zulässige Gesamtlänge von 50 m werde dadurch deutlich verlassen. Zugleich werde die nördliche Baugrenze mit der gesamten Gebäudebreite um etwa 9 m bzw. 4 m überschritten. Die Voraussetzungen einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB lägen nicht vor. Es könne dahinstehen, ob Grundzüge der Planung berührt seien. Jedenfalls sei die Befreiung weder aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit erforderlich noch städtebaulich vertretbar oder diene der Beseitigung einer offenbar nicht beabsichtigten Härte. Sofern die Nahversorgung der Bevölkerung überhaupt unter das Wohl der Allgemeinheit subsumiert werden könne, erforderte dies hier nicht die begehrten Befreiungen. Denn es sei nicht ersichtlich, dass die Vergrößerung der Verkaufs- und Geschossfläche in der konkret beantragten Form zur Nahversorgung der anliegenden Bevölkerung vernünftigerweise geboten sei. Eine Befreiung vom vorgesehenen Baufenster sei schon deshalb städtebaulich nicht vertretbar, weil damit die in der offenen Bauweise zulässige Gebäudelänge erheblich überschritten würde. Hier sei auch davon auszugehen, dass der Plangeber bei der Überplanung des zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses weitgehend bebauten Plangebiets die Baufenster anhand des Bestandes festgesetzt und dabei nur insoweit (angemessene) Erweiterungen der Gebäude habe zulassen wollen, wie die Baufenster darüber hinausgingen. Das gelte auch für das Antragsgrundstück, nachdem der bestehende Markt die im Bebauungsplan nach Osten und Norden festgesetzten Baugrenzen bisher nicht ausschöpfe. Auch bei Einhaltung der Gebäudelängen der offenen Bauweise bestünden damit noch Erweiterungsmöglichkeiten innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche. Zudem habe der Plangeber das Ziel verfolgt, die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Plangebiet einzuschränken. Damit spreche alles dafür, dass er den Markt bewusst auf den Bestand festgesetzt und nur eingeschränkt Erweiterungsmöglichkeiten zugelassen habe. Habe der Plangeber jedoch eine Festsetzung „im Angesicht des Falles“ so und nicht anders gewollt, sei für eine Befreiung kein Raum.

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Diesen eingehenden und lebensnahen Erwägungen des Verwaltungsgerichts setzt das Zulassungsvorbringen nichts Erhebliches entgegen, das ernstliche Zweifel an der (Ergebnis-)Richtigkeit der Entscheidung des Verwaltungsgerichts wecken könnte.

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Das gilt schon deshalb, weil die Begründung des Zulassungsantrags an den Ausführungen des Verwaltungsgerichts zum Fehlen der Befreiungsvoraussetzungen hinsichtlich der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche weitgehend vorbeigeht. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, eine Befreiung von der in der offenen Bauweise höchstzulässigen Gebäudelänge von 50 m um mehr als 8 m (mithin um ca. 18 %) unter gleichzeitiger Überschreitung des festgesetzten Baufensters sei städtebaulich nicht vertretbar, weil es der festgesetzten Bauweise grundsätzlich widerspreche, wird nicht dadurch fraglich, dass es an einer Vorbildwirkung fehlen könnte. Ebenso wenig wird damit substantiiert in Zweifel gezogen, dass die Festsetzung hier mit Blick auf die Einzelumstände und das Antragsgrundstück bewusst getroffen wurde und schon deshalb eine Befreiung ausscheidet.

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So schon BVerwG, Urteil vom 14. Juli 1972 - IV C 69.70 -, BVerwGE 40, 268; vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 20. Februar 2004 - 10 A 4840/01 -, NVwZ-RR 2005, 388; zusammenfassend Rieger, in: Schrödter, BauGB – Kommentar, 9. Aufl. 2018, § 31 Rn. 18 m. w. N.

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Warum angesichts dessen ein Befreiungsanspruch sowohl hinsichtlich der Festsetzungen zur Bauweise als auch der überbaubaren Grundstücksfläche in der konkreten Form „offenkundig“ bestehen sollte, erschließt sich nicht und wird von der Klägerin auch nicht weiter ausgeführt.

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Gleiches gilt hinsichtlich einer nicht beabsichtigten Härte. Die Klägerin wiederholt lediglich ihre – im Übrigen ebenfalls nicht weiter begründete – Behauptung, eine solche liege vor, weil ohne die begehrte Erweiterung der Bestand des Betriebes gefährdet wäre. Mit der hierauf bezogenen, nach den vorliegenden Plänen ohne weiteres nachvollziehbaren Annahme des Verwaltungsgerichts, eine Erweiterung sei auch innerhalb des festgesetzten Baufensters ohne Weiteres – und damit auch unter Beachtung der festgesetzten Bauweise - möglich, setzt sich die Klägerin in diesem Zusammenhang nicht einmal im Ansatz auseinander. Unbeschadet dessen wäre auch unter Zugrundelegung der Behauptung der Klägerin zumindest zweifelhaft, ob es sich nach den vom Verwaltungsgericht zutreffend herausgearbeiteten städtebaulichen Zielsetzungen des Bebauungsplanes Nr.     um eine unbeabsichtigte und nicht um eine beabsichtigte Härte handelte.

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Lediglich ergänzend ist in diesem Zusammenhang anzumerken, dass dem auch nicht die unter IX. der Begründung des Zulassungsantrags in den Raum gestellte Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes entgegensteht. Dass eine solche hier ernsthaft in Betracht kommen könnte, erläutert die Klägerin nicht und ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Hierfür reicht jedenfalls der Umstand, dass irrtümlich ein nicht mischgebietsverträglicher Einzelhandelsbetrieb genehmigt worden sein könnte, ersichtlich nicht aus. Angesichts des Umstandes, dass bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichts alle Beteiligten, insbesondere auch die Klägerin ausweislich ihrer Bauvoranfrage und ihrer Klagebegründung vom 18. April 2018 (Gerichtsakte Seite 57), davon ausgegangen sind, dass der bestehende Betrieb kleinflächig ist, steht einer solchen Annahme im Übrigen zumindest entgegen, dass die erteilte Baugenehmigung noch zurückgenommen werden könnte.

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Vgl. in diesem Zusammenhang OVG NRW, Beschluss vom 3. Mai 2018 - 10 A 3265/17 -, juris.

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Unabhängig davon ist das Verwaltungsgericht ersichtlich davon ausgegangen, dass der bestehende Betrieb anders als der nunmehr beabsichtigte in dem festgesetzten Mischgebiet zulässig sein kann, sodass es von vornherein an einer den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr.      zur Art der baulichen Nutzung widersprechenden Nutzung fehlte. Hiergegen wird mit dem Zulassungsvorbringen nichts erinnert. Hierfür spricht nicht zuletzt, dass zwar die Verkaufsfläche entgegen den Antragsangaben mehr als 800 m² umfassen mag, die Baugenehmigung vom 13. Dezember 2011 ausweislich der grüngestempelten Bauvorlagen jedoch lediglich eine Geschossfläche von weniger als 1.200 m² aufweisen dürfte. In der Summe aller umbauten Räume des eingeschossigen Baus sind lediglich 1.061 m² dargestellt. Demgegenüber ist die in der Begründung des Zulassungsantrags genannte vermeintlich genehmigte Geschossfläche von 1.422 m² anhand der Verwaltungsvorgänge nicht nachvollziehbar; sie wird von der Klägerin - abgesehen von der unzutreffenden Behauptung, das Verwaltungsgericht habe dies festgestellt, obwohl es sich zur Geschossfläche im Bestand überhaupt nicht geäußert hat - nicht erläutert und ist im Übrigen so auch nicht aus der Verkaufsfläche abzuleiten.

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Vgl. in diesem Zusammenhang auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO – Kommentar, 3. Aufl. 2014, § 11 Rn. 83 m. w. N.

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Schon aus diesem Grund bestand für das Verwaltungsgericht auch kein Anlass, sich mit der Frage der Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes auseinanderzusetzen, zumal dies – soweit ersichtlich – auch von der Klägerin erst im Zulassungsverfahren thematisiert worden ist.

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Vor diesem Hintergrund kommt es im vorliegenden Zulassungsverfahren nicht mehr darauf an, ob das Vorhaben der Klägerin auch nach der Art der baulichen Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr.      widerspricht. Der Senat merkt indes an, das ernstliche Zweifel hieran bzw. an den diesbezüglichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts durch das Zulassungsvorbringen ebenfalls nicht veranlasst sind. Insoweit bleibt bereits unklar, ob sich die Klägerin auch in diesem Zusammenhang auf einen Befreiungsanspruch von den Festsetzungen des Bebauungsplanes berufen will, wofür der hierauf bezogene ausführliche Obersatz ebenso spricht wie die späteren Ausführungen zu Grundzügen der Planung und der Vereinbarkeit mit nachbarlichen Belangen, oder ob sie eine Atypik und damit eine Mischgebietsverträglichkeit des zur Genehmigung gestellten Vorhabens geltend machen will, worauf die Bezugnahme auf § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO hindeutet.

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Vgl. in diesem Zusammenhang auch OVG NRW, Beschluss vom 19. September 2017 - 2 A 1494/16 -, BRS 85 Nr. 82 = juris Rn. 27.

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Unbeschadet dessen lassen sich diesen Ausführungen jedoch keine Umstände entnehmen, die ein anderes als das vom Verwaltungsgericht gefundene Ergebnis rechtfertigten. Soweit die Klägerin insoweit den Vorwurf erhebt, das Verwaltungsgericht habe verkannt, dass bereits bisher ein großflächiger Lebensmittelmarkt betrieben wird, trifft dies ersichtlich nicht zu. Diese auf Seite 10 der Entscheidungsgründe ausdrücklich festgehaltene Erkenntnis ist vielmehr gerade Ausgangspunkt der einschlägigen Überlegungen des Verwaltungsgerichts. Es ist insoweit – ohne weiteres zutreffend – davon ausgegangen, dass eine Vergrößerung der Verkaufsfläche um mehr als 300 m² hier die Genehmigungsfrage neu aufwirft. Was hieran zweifelhaft sein könnte, legt auch die Klägerin nicht dar. Lediglich ergänzend sei darauf hingewiesen, dass es gerade die Klägerin war, die bis zum Urteil des Verwaltungsgerichts von einem kleinflächigen Discountmarkt ausgegangen war (siehe oben).

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Ausgehend hiervon entspricht es jedoch einheitlicher und ständiger Rechtsprechung, dass für die Frage der Anwendbarkeit von § 11 Abs. 3 BauNVO auf die insgesamt geplante Verkaufsfläche abzustellen ist und nicht lediglich auf den Umfang der Erweiterung und einen bloßen Vergleich zwischen Ist- und Planzustand.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. November 2005 ‑ 4 B 72.05 -, NVwZ 2006, 340 = juris Rn. 5; Kuschnerus/Bischopink/Wirth, Der standortgerechte Einzelhandel, 2. Aufl. 2018, Rn. 42, 344 ff.; Beck-OK BauO NRW, 3. Edition (Stand Dezember 2019), § 74 Rn. 40.

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Zu der vom Verwaltungsgericht mindestens nachvollziehbar begründeten Feststellung, das Vorhaben solle nicht in einer integrierten Lage im Sinne des Einzelhandelskonzepts der Beigeladenen verwirklicht werden, enthält das Zulassungsvorbringen ebenfalls nichts an Substanz. Hierauf geht die Klägerin vielmehr nicht weiter ein. Sie beschränkt sich statt dessen auf die Behauptung, dass dies so sei, weil der Betrieb bisher eine Nahversorgungsfunktion erfülle.

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Ebenso wenig überzeugt das erneut vorgetragene Argument, mit der Vergrößerung der Verkaufsfläche - um mehr als ein Drittel - sollten lediglich der bisherige Umsatz und Käuferstamm gesichert werden. Die gegenteilige, schon angesichts der erforderlichen Investitionen lebensnahe Annahme des Verwaltungsgerichts ist entgegen der Auffassung der Klägerin jedenfalls nicht willkürlich. Im Gegenteil hat sich gerade die Klägerin zur Begründung ihres vermeintlichen Befreiungsanspruches auf die Unzumutbarkeit der bestehenden Situation berufen, die für sie wirtschaftlich nicht (länger) tragbar sei. Hieran kann sich aber nur durch einen größeren Umsatz, der naheliegender Weise von einer Vergrößerung der Kundenfrequenz abhängt, ändern, nicht aber durch eine schlichte Vergrößerung der Präsentationsfläche. Diese verursacht vielmehr neben den eigentlichen Investitionskosten nur noch steigende laufende Kosten. Da in der städtebaulichen Situation der Beigeladenen, die ihre Bedenken nachvollziehbar in der Stellungnahme vom 15. Dezember 2017 dargelegt hat, angesichts der vom Verwaltungsgericht unwidersprochen hervorgehobenen überdurchschnittlich hohen Deckung des vorhandenen Kaufkraftpotenzials die damit ersichtlich angestrebte Umsatzerhöhung letztlich nur zulasten der in integrierter Lage vorhandenen Lebensmittelbetriebe gehen kann, schließt allein dieser Befund aus, dass ein vom Regelfall des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO abweichender Sonderfall ernsthaft in Betracht käme. Das liegt im Übrigen aber allein schon wegen der auch vom Verwaltungsgericht hervorgehobenen ganz erheblichen Überschreitung der Schwellenwerts von 1.200 m² Geschossfläche um mehr als 50 % und derjenigen der Verkaufsfläche von 800 m² um etwa 40 % mindestens fern.

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Vgl. in diesem Zusammenhang auch OVG NRW, Beschluss vom 19. September 2017 - 2 A 1494/16 -, BRS 85 Nr. 82 = juris Rn. 11 ff.; allgemein Bischopink, in: Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 11 Rd. 144 ff, 163.

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Dem Vortrag der Klägerin, die insoweit die Darlegungslast trägt,

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vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10.04 -, BVerwGE 124, 364 = juris Rn. 24; Kuschnerus/Bischopink/Wirth, Der standortgerechte Einzelhandel, 2. Aufl. 2018, Rn. 107,

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ist insoweit auch nichts Substantiiertes zu entnehmen. Sie beschränkt sich im Gegenteil in verschiedenen Variationen im Kern darauf, ihre Behauptung einer Atypik wegen der trotz der erheblichen Verkaufsflächenerweiterung fortbestehenden reinen Nahversorgungsfunktion sei nicht widerlegt. Hiermit verkennt sie indes, dass es ihr oblegen hätte, etwa durch Vorlage einer aussagekräftigen Auswirkungsanalyse, die gesetzliche Vermutung ihrerseits zu widerlegen. Allein ihre (schriftliche) Beteuerung, es solle sich trotz der Erhöhung der Verkaufsfläche um etwa 40 % nichts ändern, reicht hierfür ersichtlich nicht aus. Die sodann unter Bezugnahme auf das Urteil des OVG NRW vom 30. September 2009 – 10 A 1676/08 – zu Klagen von Nachbarkommunen gegen das FOC P.       im Zusammenhang mit § 2 Abs. 2 BauGB erfolgenden Ausführungen zu einer Verfehlung einer zehnprozentigen Umsatzumverteilung betreffen bereits nicht die Frage der Atypik im Zusammenhang mit der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO. Die Vermutung möglicher negativer Auswirkungen lässt sich gerade nicht allein mit dem Nachweis fehlender städtebaulicher Auswirkungen auf benachbarte Zentren ausräumen. Sie setzt vielmehr in einem ersten Schritt eine atypische städtebauliche Situation voraus. § 11 Abs. 3 BauNVO macht die vermuteten negativen Auswirkungen zudem jedenfalls nicht ausschließlich an dem Merkmal der Umsatzverteilung fest. Die hier in Rede stehende Problematik unterscheidet sich damit von den raumordnerischen und städtebaulichen Belangen im Zusammenhang mit § 2 Abs. 2 BauGB, auf die die in Bezug genommene Entscheidung rekurriert. Dies gilt auch für das weiter angeführte Urteil vom 6. Juni (nicht August) 2005 - 10 D 145/04.NE -, BauR 2005, 1577, zum Centro P1.          .

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Dass auch die geplante Erweiterung des Back-Shops um ein Café letztlich nur der Erschließung neuer Käuferschichten dienen kann und damit die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO untermauert, wird entgegen der Auffassung der Klägerin nicht dadurch infrage gestellt, dass es sich insoweit um eine das Warenangebot abrundende Nebenleistung handelt, was angesichts des über den Warenverkauf hinausgehenden gastronomischen Angebotes jedoch ohnehin nicht auf der Hand liegt.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2 und 3, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht nicht der Billigkeit, dem Kläger auch etwaige im Zulassungsverfahren entstandene außergerichtliche Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen. Denn diese hat sich im Zulassungsverfahren zur Sache nicht eingelassen.

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Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG und folgt ‑ auch in der Begründung - der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung.

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Der Beschluss ist unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO. Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags ist das angefochtene Urteil rechtskräftig, § 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO.