Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das auf die mündliche Verhandlung vom 15. Januar 2025 ergangene Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts – 8. Kammer, Einzelrichter – vom 24. Januar 2025 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Streitwert wird für das Zulassungsverfahren auf 20.000 Euro festgesetzt.

Der fristgerecht gestellte und begründete Antrag auf Zulassung der Berufung ist zulässig aber unbegründet. Das Vorbringen, welches den Prüfungsumfang für das Oberverwaltungsgericht bestimmt (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO), rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht.

1. Die Berufung ist nicht wegen der geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) zuzulassen. Für eine hinreichende Darlegung dieses Zulassungsgrundes muss sich der Rechtsmittelführer mit den entscheidungstragenden Annahmen des Verwaltungsgerichts auseinandersetzen und im Einzelnen darlegen, in welcher Hinsicht und insbesondere aus welchen Gründen diese ernstlichen Zweifeln begegnen. Erforderlich ist insoweit, dass sich aus der Antragsbegründung schlüssige Gegenargumente ergeben, die einen einzelnen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung infrage stellen und dass die Zweifel an der Richtigkeit einzelner Begründungselemente auf das Ergebnis durchschlagen (stRspr. des Senats, vgl. Beschluss vom 30. Juni 2025 – 1 LA 76/24 –, juris Rn. 2 m. w. N.). Das Zulassungsvorbringen weckt solcherlei Zweifel im Ergebnis nicht.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks …, … (Flurstück …, Flur … der Gemarkung Kampen). Das Grundstück hat eine Fläche von 2.987 m² und ist aufgrund einer Baugenehmigung von 1936 mit einem reetgedeckten Einfamilienhaus nebst Anbau (Garage und Pferdestall) bebaut. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung der Beigeladenen über die Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten – Bereich III vom 27. September 2012 (im folgenden Erhaltungssatzung). Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts ist das Gebäude des Klägers als Beispiel für eine regionale Spielart des Heimatschutzstils in Kampen ausdrücklich benannt. Das Verwaltungsgericht hat die auf Erteilung einer Baugenehmigung für den Umbau des vorhandenen Gebäudes im Erd- und Dachgeschoss sowie die Erweiterung um einen Anbau gerichtete Verpflichtungsklage abgewiesen, weil das Vorhaben die Erhaltungsziele der Erhaltungssatzung beeinträchtige. Hieran weckt das Zulassungsvorbringen im Ergebnis keine ernstlichen Richtigkeitszweifel.

a) Dies gilt zunächst, soweit der Kläger beanstandet, das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Beklagte trotz erteilten Einvernehmens seitens der Beigeladenen die Genehmigung habe versagen dürfen. Das trifft nicht zu. Gemäß § 173 Abs. 1 BauGB wird die Genehmigung durch die Gemeinde erteilt; § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BauGB ist entsprechend anzuwenden (Satz 1). Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt; im Baugenehmigungs- oder Zustimmungsverfahren wird über die in § 172 Absatz 3 bis 5 BauGB bezeichneten Belange entschieden (Satz 2). Zweiteres ist hier der Fall, sodass das Verwaltungsgericht zutreffend von der Zuständigkeit des Beklagten ausgegangen ist. Der Beklagte ist in einem solchen Fall auch nicht nur befugt, sondern verpflichtet, die materielle Genehmigungsfähigkeit zu prüfen. Die Berücksichtigung von Erhaltungsbelangen der Gemeinde erfolgt durch deren Einvernehmen. Eine Beeinträchtigung solcher Belange ist bei Versagung der Genehmigung jedoch denklogisch ausgeschlossen. Eine Bindung der Baugenehmigungsbehörde an das erteilte Einvernehmen besteht nicht. Vielmehr hat sie auch gegen das erteilte Einvernehmen der Gemeinde dem Vorhaben in eigener Entscheidungszuständigkeit die Genehmigung zu versagen, wenn sie trotz erteilten Einvernehmens auf Grund eigener Prüfung, die sie anzustellen hat, zum Ergebnis gelangt, das Vorhaben sei nach § 172 BauGB nicht genehmigungsfähig (Stock, in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2025, § 173 Rn. 8a, beck-online m. w. N.).

b) Ernstliche Richtigkeitszweifel ergeben sich jedenfalls im Ergebnis auch nicht, soweit sich das Zulassungsvorbringen gegen die Einschätzung des Verwaltungsgerichts wendet, die materiellen Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung hätten vorgelegen.

aa) Das Verwaltungsgericht hat den Rechtsrahmen zunächst zutreffend wiedergegeben. Es hat insbesondere im Ausgangspunkt erkannt, dass § 172 Abs. 3 BauGB danach unterscheidet, ob Genehmigungsgegenstand der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen (Absatz 3 Satz 1 i. V. m. Absatz 1 Satz 1) oder die Errichtung einer baulichen Anlage (Absatz 3 Satz 2 i. V. m. Absatz 1 Satz 2) ist (S. 9 des Urteils). Hiermit steht § 2 Satz 2 bis 4 der Erhaltungssatzung der Beigeladenen (Anlage SKB 9) in Einklang. Die Wirksamkeit der Erhaltungssatzung haben weder das Verwaltungsgericht noch das Zulassungsvorbringen thematisiert. Für unwirksam erklärt hatte der Senat auch lediglich die der jetzt zugrunde gelegten Erhaltungssatzung vorausgegangene, am 10. November 2010 beschlossene und am 21. Dezember 2010 bekanntgemachte Erhaltungssatzung – Bereich III – der Beigeladenen (vgl. Urteile des Senats vom 20. August 2012 –, u. a. Az. 1 KN 20/11, juris). Die gegen die jetzige Erhaltungssatzung erhobenen Normenkontrollanträge sind nach Durchführung eines Erörterungstermins vor Ort und Inaugenscheinnahme des Satzungsgebiets zurückgenommen worden (Az. 1 KN 13/14).

bb) Das Verwaltungsgericht hat die Frage, ob vorliegend eine Änderung der bestehenden baulichen Anlage oder aber deren Errichtung Gegenstand der Baugenehmigung ist sodann offengelassen (S. 9 des Urteils), ohne dass sich das Zulassungsvorbringen explizit dagegen wendet. Nach Auffassung des Senats kann diese Frage angesichts der unterschiedlichen Prüfungsmaßstäbe jedoch jedenfalls dann nicht offengelassen werden, wenn – wie vorliegend vom Verwaltungsgericht – nicht auch die engeren Tatbestandsvoraussetzungen von § 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB für die Versagung der Neuerrichtungsgenehmigung geprüft und bejaht werden. Das Verwaltungsgericht hat sich aber lediglich zu den Tatbestandsvoraussetzungen von § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB verhalten. Dass zudem die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird (Satz 2), hat es nicht festgestellt.

Dies wirkt sich indes auf das Ergebnis nicht aus, denn der Senat geht davon aus, dass es sich vorliegend um die Änderung einer bestehenden baulichen Anlage und nicht um deren Neuerrichtung handelt. Die Errichtung baulicher Anlagen bedeutet ihre Herstellung, und zwar das Schaffen der Anlage einschließlich ihrer Verbindung mit dem Boden (Stock, in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2025, § 172 Rn. 108, beck-online). Demgegenüber umfasst der Begriff der Änderung baulicher Anlagen den Umbau, Ausbau und die Erweiterung bestehender Anlagen (Stock a. a. O., Rn. 105). Der Gesetzgeber wollte mit der Erweiterung des Genehmigungsvorbehalts um den Tatbestand der Errichtung mit der BauGB-Novelle 1987 (vgl. BT-Drs. 10/4630) dem Umstand begegnen, dass bis dahin im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen auf die Gestaltung von Neubauten dann kein Einfluss genommen werden konnte, wenn nicht zugleich eine denkmalrechtliche Gebietsfestlegung oder eine Gestaltungssatzung vorlag (ausführlich zur Gesetzgebungshistorie: Stock a. a. O., Rn. 8 ff., 13). Mit anderen Worten soll der Tatbestand der Errichtung baulicher Anlagen in erster Linie deren Neuerrichtung auf bislang unbebauten Grundstücken erfassen.

Vorliegend besteht das Vorhaben aber in der Erweiterung der bereits auf dem Grundstück befindlichen baulichen Anlage, die nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts aus einem reetgedeckten Einfamilienhaus nebst Anbau (Garage und Pferdestall) besteht (S. 2 des Urteils). Nach den weiteren Feststellungen des Verwaltungsgerichts begehrt der Kläger deren Umbau und Erweiterung. Im Einzelnen sehe das Vorhaben den Umbau des vorhandenen Gebäudes im Erd- und Dachgeschoss sowie die Erweiterung um einen Anbau vor. Der Anbau solle vollständig und das Bestandsgebäude teilweise neu unterkellert werden. Der Verblendstein des Bestandsgebäudes solle belassen werden, ebenso die Fenster- und Türöffnungen im Bestandsgebäude. Das Dach solle mit Reet neu eingedeckt und gewisse Ertüchtigungsmaßnahmen durchgeführt werden. Als Erweiterungsbau sei die Errichtung eines weiteren Gebäudes mit den Maßen 12,3 m mal 7,26 m geplant. Das neue Gebäude grenze nord-östlich an das vorhandene Bestandsgebäude an und werde über Eck rückversetzt teilweise in das vorhandene Gebäude integriert. Der Erweiterungsbau solle optisch im Wesentlichen dem Bestandsgebäude entsprechen (S. 3 des Urteils). Für die Neuerrichtung einer baulichen Anlage liefert auch das Zulassungsvorbringen keine durchgreifenden Anhaltspunkte, sodass es auf die Ausführungen unter 1.11.2 (S. 14 der Zulassungsbegründung) nicht ankommt.

cc) Zutreffend und unter Anwendung der richtigen Maßstäbe (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014 – 4 CN 7.13 –, juris Rn. 9 ff.) kommt das Verwaltungsgericht zu dem Ergebnis, dass die Voraussetzungen von § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB für die Versagung der Genehmigung vorliegen. Danach darf die im Erhaltungsgebiet für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung erforderliche Genehmigung in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Zu Recht ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass auf diese Versagungsgründe zur näheren Erläuterung und Konkretisierung der Erhaltungszwecke, die zum Erlass einer Erhaltungssatzung berechtigen, zurückgegriffen werden kann (dazu ausführlich: BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014 – 4 CN 7.13 –, juris Rn. 13). Nach § 172 Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 BauGB darf die Veränderungsgenehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt. Der Begriff des Ortsbildes zielt – ebenso wie der hier nicht einschlägige Begriff des Landschaftsbildes – auf die optische Wirkung bzw. das Erscheinungsbild des Gebiets ab. Der Versagungsgrund hat insoweit in erster Linie den Ensembleschutz im Auge. Für das Ortsbild prägend ist ein Bauwerk folglich dann, wenn die von ihm ausgehenden optischen Wirkungen – allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen – die Charakteristik des Ortsteils ausmachen. Der Versagungsgrund bezweckt in aller Regel die Erhaltung eines Bauwerks wegen seines optischen Eigenwerts (BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014 – 4 CN 7.13 –, juris Rn. 15). Hiervon ausgehend prägt die vorhandene bauliche Anlage das Ortsbild.

(1) In der von dem Kläger vorgelegten Begründung der Erhaltungssatzung legt die Beigeladenen dar, dass Zielsetzung der Satzung die Bewahrung der erhaltenswerten Bausubstanz sowie des charakteristischen Dorfbildes Kampens sei. Es gelte, die Eigenart und die Einzigartigkeit des Kampener Orts- und Landschaftsbildes vor Abbrüchen und negativen baulichen Entwicklungen zu schützen. Sie erläutert im Weiteren die Geschichte der Bebauung Kampens über die Jahrhunderte. Zur Entwicklung in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts heißt es u.a.:

„Mit dem aufblühenden Fremdenverkehr entwickeln sich unterschiedliche Baustile in Kampen. Im Ortskern, ... entstehen gründerzeitlich-historisierende Bauten, die der Fremdenbeherbergung und dem Gewerbe dienen. [...]

Daneben entfaltet sich zu Beginn des 20. Jahrhunderts die Gegenbewegung in Form des sogenannten Heimatschutzstiles, [...].

In Kampen ist der Heimatschutzstil geprägt durch Bauten, die sich aus dem uthland-friesischen Haustypen entwickeln, wie man ihn im Ortskern findet. Die in dieser Zeit neu entstehenden Häuser eint das Reetdach, die weißen Sprossenfenster und die in der Regel rote Backsteinfassade. Diese Bauweise wird hier von namhaften Architekten wie z. B. W. B. und O. H. Strohmeyer propagiert und umgesetzt. Die Einfügung in die Naturlandschaft, hier Heide und Dünen ist ihr erklärtes Ziel. Durch die abgewalmten Reetdächer und natürlichen Farbtöne will man sich unauffällig in die Landschaft ducken und das Landschaftsbild nicht mehr als nötig stören.

Je nach Handschrift des Architekten und Geschmack der Bauherren entstehen in Kampen regionale Spielarten des Heimatschutzstils: […] kompakte Walmdachhäuser, die ein steil geneigtes Dach und eine hohe Traufe erhalten, um Raum im Obergeschoss zu schaffen, meist bei Pensionen (z. B. ...weg 9, ...weg 6). […]“.

Vor Erlass der Erhaltungssatzungen wurde die als erhaltenswert eingeschätzte Bausubstanz untersucht und dokumentiert (vgl. Ziffer 4 der Begründung).

(2) Dies zugrunde gelegt weckt das Zulassungsvorbringen keine ernstlichen Richtigkeitszweifel an der erstinstanzlichen Würdigung. Im Wesentlichen stellt es insoweit auch lediglich seine eigene Bewertung derjenigen des Verwaltungsgerichts gegenüber. Der Senat teilt die erstinstanzliche Einschätzung. Vorauszuschicken ist, dass dem Antrag bzw. der Anregung einer Inaugenscheinnahme nicht nachgekommen werden musste. Der Geltungsbereich der Erhaltungssatzung ist dem Senat aus dem Ortstermin in dem Normenkontrollverfahren gegen die Satzung der Beigeladenen über die Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten – Bereich III (Gebiet Ortsmitte) vom 12. September 2012 hinreichend bekannt (Az. 1 KN 13/14). Im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung ist noch eine größere Anzahl von Gebäuden vorhanden, die in den beschriebenen „regionalen Spielarten des Heimatschutzstils“ gebaut und erhalten sind. Die Satzungsbegründung führt insoweit etwa die Gebäude auf den Grundstücken W...weg 9, 13, 16, E...weg 6 und Arnikaweg 4 und 7 auf. Das Gebäude auf dem Grundstück des Klägers prägt das Ortsbild u. a. deshalb, weil es aufgrund seiner Lage und seiner großzügigen unverbauten Grundstücksfläche sowohl vom …weg als auch vom …weg gut sichtbar ist. Aus den vom Kläger vorgelegten Lichtbildern und den ebenfalls vorgelegten Simulationen aus den Baugenehmigungsunterlagen ergibt sich, dass die beschriebenen Charakteristika des Bestandsgebäudes durch die Änderung im Wesentlichen verloren gingen. Es handelt sich nach Realisierung des Vorhabens nicht mehr um ein „kompaktes“ Walmdachhaus. Der Anbau ist von seinem Gewicht als nahezu gleichwertig mit dem Bestandsgebäude anzusehen. Die etwas geringere Höhe der baulichen Anlage und die im Vergleich zum Bestand zurückversetzte Positionierung vermögen an dem dominierenden Gesamteindruck nichts zu ändern. Der Anbau ist auch nicht vergleichbar mit dem bereits vorhandenen Garagen- und Stallgebäude.

dd) Ebenfalls zu keinen ernstlichen Richtigkeitszweifeln führt, dass der Kläger meint, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht die Annahme eines atypischen Falls verneint (S. 10 f. des Urteils). Das Zulassungsvorbringen begründet die seiner Auffassung nach gegebene Atypik allein damit, dass nach § 2 Satz 4 der Erhaltungssatzung nur dann die Versagung hinsichtlich der Errichtung baulicher Anlagen erfolgen darf, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebietes durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird. Bereits nach dem Wortlaut „bauliche Anlage“, handele es sich im Abgleich mit dem hier beabsichtigten Vorhaben um einen Anbau, der mithin die Atypik darstelle (Ziffer 1.13.2, 1.13.3 S. 15 f. der Zulassungsbegründung). Darauf kommt es nicht an, denn der Tatbestand der Errichtung einer baulichen Anlage ist hier nicht einschlägig (s. o.).

2. Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung. Grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO hat eine Rechtssache dann, wenn sie eine grundsätzliche, bisher höchstrichterlich oder obergerichtlich noch nicht geklärte Rechtsfrage oder eine im Bereich der Tatsachenfeststellung bisher obergerichtlich noch nicht beantwortete Tatsachenfrage von allgemeiner Bedeutung aufwirft, die für die Entscheidung der Vorinstanz von Relevanz war und sich auch im Berufungsverfahren entscheidungserheblich stellte, einer abstrakten Klärung zugänglich ist, im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder der Weiterentwicklung des Rechts einer fallübergreifenden berufungsgerichtlichen Klärung bedarf und im Falle einer Rechtsfrage nicht bereits anhand des Gesetzeswortlauts und der üblichen Regeln sachgerechter Auslegung sowie auf der Grundlage der einschlägigen Rechtsprechung ohne Durchführung eines Berufungsverfahrens beantwortet werden kann. Ob eine als grundsätzlich klärungsbedürftig bezeichnete Frage entscheidungserheblich ist, ist anhand der Tatsachenfeststellungen des Verwaltungsgerichts zu prüfen, soweit gegen diese keine begründeten Verfahrensrügen erhoben worden sind. Im Antrag auf Berufungszulassung sind die Entscheidungserheblichkeit und Klärungsbedürftigkeit der Frage sowie Gründe, warum sie im Berufungsverfahren anders als im angefochtenen Urteil zu entscheiden sein könnte, substanziiert darzulegen. Dabei ist erforderlich, dass in Auseinandersetzung mit den Argumenten des Verwaltungsgerichts dargetan wird, aus welchen Gründen dessen Auffassung im Berufungsverfahren nicht zu folgen sein wird; nicht ausreichend ist es, wenn der Zulassungsantragsteller sich lediglich gegen die Würdigung seines Vorbringens durch das Verwaltungsgericht wendet und eine Neubewertung verlangt (stRspr. des Senats, jüngst Beschluss vom 25. November 2025 – 1 LA 96/21 –, juris Rn. 12).

Hiervon ausgehend liegt eine Grundsatzbedeutsamkeit nicht vor bzw. ist nicht ausreichend dargelegt. Der Kläger sieht eine grundsätzliche Bedeutung deshalb als gegeben an, weil die Erhaltungssatzung auszulegen und zugrunde zu legen sei. Aus den gleichen Gründen macht er auch den Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO geltend. Es trifft zwar zu, dass die Anwendung der Erhaltungssatzung eine Vielzahl von Fällen betrifft. Die allgemeinen Maßstäbe sind insoweit in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (s. o., vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014 – 4 CN 7.13 –, juris) wie auch des Senats (vgl. etwa Beschluss vom 8. Oktober 2018 – 1 MB 11/18 –, juris Rn. 10) geklärt. Darüber hinausgehenden verallgemeinerungsfähigen Klärungsbedarf zeigt das Zulassungsvorbringen letztlich auch nicht auf. Es legt auch nicht dar, dass und aus welchen Gründen die Erhaltungssatzung mit höherrangigem Recht unvereinbar sein könnte. Allein aus der Anwendung der Tatbestandsvoraussetzungen, die – wie dargelegt – mit den höherrangigen Normen des BauGB übereinstimmen, folgt keine grundsätzliche Bedeutung.

3. Die Rechtssache weist aus den gleichen Gründen auch keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO; zum Maßstab vgl. Beschluss des Senats vom 11. Dezember 2024 – 1 LA 17/23 –, juris Rn. 16 m. w. N.).

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO nicht erstattungsfähig, weil die Beigeladene sich am Berufungszulassungsverfahren nicht beteiligt und dieses nicht gefördert hat. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).