Tenor

Die Bescheide des Beklagten vom 10. November 2000 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 6. Dezember 2002 werden aufgehoben, soweit die gegen den Kläger festgesetzten Ausgleichsbeträge folgende Beträge übersteigen: 12.325,00 DM (6.301,67 Euro) für das Flurstück 317, 11.925,00 DM (6.097,16 Euro) für das Flurstück 420 und 325,00 DM (166,17 Euro) für das Flurstück 1432.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Verfahrens tragen der Kläger 29 Prozent und der Beklagte 71 Prozent.

Die Berufung wird zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag. Er ist Eigentümer des 983 qm großen Grundstücks Gemarkung G. Flur 13 Flurstücke 317, 420 und 1432, welches mit dem zweigeschossigen Geschäftshaus Bahnhofstraße 44 bebaut ist. Das Grundstück lag im Sanierungsgebiet "Stadtmitte I E" der Stadt G. . Die Sanierung erfasste einen Bereich, der sich auf einer Länge von etwa 250 Metern südostwärts der C1.-------straße erstreckte und in Richtung Südosten eine Ausdehnung von bis zu 130 Metern hatte. Das Gelände wurde ursprünglich erschlossen durch die von der C1.-------straße nach Südosten abzweigende Straße "B1. T. ", die in ihrem weiteren Verlauf nach Süden verschwenkte, sowie durch zwei Stichwege, über die unter anderem ein größeres Fabrikgelände (Firma T1. -C2. ) erreicht werden konnte. Das Industriegelände erstreckte sich im Nordwesten bis zur C3.------straße und in Richtung Südosten bis zum Rand des Bebauungszusammenhanges. In der Nachbarschaft dieses Betriebes waren entlang der C3.------straße überwiegend gemischt genutzte Grundstücke anzutreffen, während im Hintergelände beiderseits der Straße "B1. T. " auch reine Wohnnutzung stattfand. Das fragliche Gebiet wurde von dem im Wesentlichen parallel zur C3.------straße verlaufenden Gewässer "X1. " durchzogen, das allerdings in weiten Bereichen seit Jahrzehnten überbaut war, unter anderem von dem bereits angesprochenen Industriebetrieb und auch von weiteren Gebäuden entlang der C3.------straße .

3

In seiner Sitzung vom 30. Mai 1974 beschloss der Rat der Stadt G. auf der Grundlage von § 4 des damaligen Städtebauförderungsgesetzes (StBFG) die vorbereitenden Untersuchungen für das künftige Sanierungsgebiet "Stadtmitte". Gegenstand des Beschlusses, der sämtliche betroffenen Grundstücke nach Gemarkung, Flur und Flurstück aufzählt, war allerdings nicht die Flur 13, in welcher der Grundbesitz des Klägers liegt. Mit der Durchführung der Untersuchungen wurde die Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen (LEG) betraut, die ihre Ergebnisse im Mai 1976 vorlegte. Die LEG hatte in diesem Zusammenhang auch die Verhältnisse in der Flur 13 untersucht; nach den Feststellungen der LEG war das Gelände der inzwischen erloschenen Firma T1. -C2. zum damaligen Zeitpunkt bereits "öffentlicher Grundbesitz".

4

B1. 16. Juni 1976 beschloss der Rat der Stadt G. die "Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes 'Stadtmitte I E' der Stadt G. ", die mit Verfügung des Regierungspräsidenten Arnsberg vom 5. Oktober 1976 genehmigt wurde. Zuvor hatte die Stadt G. das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 43 "Stadtmitte I E" eingeleitet. Die Veröffentlichung des Plans gem. § 12 des damaligen Bundesbaugesetzes (BBauG) erfolgte am 26. Juli 1977. Mit Urteil vom 8. März 1983 - 7 a NE 32/77 - stellte das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen die Nichtigkeit des Bebauungsplans fest, weil die von der Stadt G. gewählte Form der Schlussbekanntmachung nicht die erforderliche Anstoßwirkung entfaltet habe. Die von den damaligen Antragstellern ebenfalls angegriffene Sanierungssatzung wurde vom Oberverwaltungsgericht indessen ausdrücklich gebilligt. Später betrieb die Stadt G. eine Neubeplanung des Gebiets. Hierzu stellte sie den Bebauungsplan Nr. 43 a "Neufassung - Stadtmitte I E" auf, der den Bereich südostwärts der C3.------straße und nordostwärts der Straße "B1. T. " als Kerngebiet sowie den Bereich südwestlich der Straße "B1. T. " als Mischgebiet ausweist. Ferner wird eine Erschließungsstraße "M. " festgesetzt, die von der Straße "B1. T. " im Wesentlichen nach Nordosten abzweigen und unweit des Grundstücks des Klägers an einem Wendeplatz enden soll. Entlang dieser Straße wie auch auf weiteren nicht überbaubaren Flächen sind zahlreiche Stellplätze dargestellt. Die vorhandene Bebauung, namentlich das Geschäftshaus des Klägers, befindet sich auf durch Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Flächen, und zwar auch insoweit, als die vorhandene Bebauung die "X1. " überdeckt. Mittlerweile ist das Gelände durchweg plangemäß bebaut. B1. Standort der ehemaligen Fabrik ist ein sogenanntes "Geschäftszentrum" entstanden, welches im Erdgeschoss Ladenlokale und in den Obergeschossen freiberufliche Nutzungen aufnimmt. Die Andienung der Läden kann über die Straße "M1. " erfolgen, deren Verkehrsfläche im Übrigen bis an die rückwärtige Grenze des Grundstücks des Klägers reicht, so dass auch das dort angesiedelte Geschäft über diese Straße erreicht werden kann.

5

B1. 30. April 1998 beschloss der Rat der Stadt G. die Aufhebung der Sanierungssatzung; der Beschluss wurde am 20. Mai 1998 veröffentlicht. Bereits in den Jahren 1994 und 2000 hatte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis T2. -X2. Wertgutachten für das fragliche Sanierungsgebiet erstellt mit dem Ziel, die Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) zu ermitteln. In seinem Gutachten vom 23. Februar 2000 hatte der Ausschuss für das Grundstück des Klägers zum Stichtag 21. Mai 1998 eine sanierungsbedingte Wertsteigerung von 175,00 DM auf 205,00 DM je qm angenommen.

6

Mit Schreiben vom 24. Mai 2000 teilte der Beklagte dem Kläger mit, es sei beabsichtigt, für seinen Grundbesitz einen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB zu erheben. Wegen der Höhe des voraussichtlich zu zahlenden Betrages verwies er auf das Wertgutachten des Ausschusses vom 23. Februar 2000.

7

Unter dem 26. Mai 2000 meldete sich der Kläger bei dem Beklagten und machte geltend: Sein Grundstück habe in den letzten zehn Jahren keine Wertsteigerung erfahren, sondern drastische Wertminderungen, namentlich durch die Ansiedlung eines Globus-Kaufhauses, den Wegzug eines Aldi-Marktes, die Einrichtung eines Lidl-Marktes mit einer daneben gelegenen Verkaufsstelle sowie die Ansiedlung weiterer großflächiger Betriebe auf der sogenannten X3. .

8

Mit drei Bescheiden vom 10. November 2000 setzte der Beklagte für den Grundbesitz des Klägers einen Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt 29.490,00 DM fest. Hierbei hatte er angenommen, jedes der drei dem Kläger gehörenden Flurstücke habe durch die Sanierung eine Wertsteigerung von 175,00 DM/qm auf 205,00 DM/qm erfahren.

9

Gegen diese Entscheidung erhob der Kläger mit Schreiben vom 23. November 2000 Widerspruch, zu dessen Begründung er sich auf seine Ausführungen im Anhörungsverfahren bezog.

10

Aufgrund der entsprechenden Rechtsbehelfe eines anderweitig sanierungsbetroffenen Eigentümers ordnete die seinerzeit zuständige 13. Kammer des erkennenden Gerichts mit Beschluss vom 2. März 2001 - 13 L 1770/00 - die aufschiebende Wirkung des in jener Sache erhobenen Widerspruchs an. Mit eingehenden Ausführungen begründete das Gericht seine Ansicht, das Gutachten des Ausschusses vom 23. Februar 2000 sei fehlerhaft und könne keine taugliche Grundlage für die Wertfestsetzung sein. Daraufhin setzte der Beklagte mit Bescheid vom 30. März 2001 auf der Grundlage von § 80 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die Vollziehung der angefochtenen Bescheide aus.

11

In der Folgezeit untersuchte der Gutachterausschuss erneut die Bodenwertsteigerungen in dem fraglichen Sanierungsgebiet. In seiner Sitzung vom 16. Mai 2002 beschloss er das Gutachten Nr. 1155/2002 über die "Basiswerte als besondere Bodenrichtwerte". B1. 6. September 2002 beschloss der Ausschuss ferner das Gutachten Nr. 1158/2002 betreffend die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB für den Grundbesitz des Klägers. Hierbei gelangte der Gutachterausschuss zu der Auffassung, der Wert des Grundstücks habe sich sanierungsbedingt von 140,00 DM/qm auf 175,00 DM/qm erhöht.

12

Mit drei Widerspruchsbescheiden vom 6. Dezember 2002 änderte der Beklagte die angefochtenen Bescheide vom 10. November 2000 dergestalt, dass er nunmehr eine Wertsteigerung in Höhe von 35,00 DM/qm annahm, so dass sich ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 34.405,00 DM entsprechend 17.591,00 Euro ergab.

13

B1. 31. Dezember 2002 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Zur Begründung trägt er im Wesentlichen vor: Bei der Anwendung des § 154 BauGB dürften nur sanierungsbedingte Werterhöhungen berücksichtigt werden. Der Betrieb T1. -C2. sei schon 1974 in Konkurs gegangen und stillgelegt worden, während die Sanierungssatzung aus dem Jahre 1976 stamme. Es habe auch keine Alternative zum Abriss der industriellen Bausubstanz gegeben, weil schon nach damaliger Auffassung in dem fraglichen Umfeld eine Neubelebung des Betriebes nicht zulässig gewesen sei. Das Gelände habe durch die neue Bodennutzung auch keine Aufwertung erfahren. Das neu errichtete Einzelhandelszentrum hätte nach § 34 BauGB auch ohne Bauleitplanung genehmigt werden können. Im Übrigen sei dessen Ansiedlung nicht werterhöhend. Ein großflächiger Einzelhandel sei für eine Wohnnutzung wertmindernd, während sich für den Einzelhandel wegen der Konkurrenzsituation ebenfalls kein Vorteil ergebe. Eine "Zentrumsfunktion" sei nicht eingetreten; eine solche sei auch gar nicht gewollt gewesen. Eine Wertverbesserung sei schließlich nicht dadurch eingetreten, dass nunmehr die Erschließungsanlage "M1. " vorhanden sei. Dass er - der Kläger - insoweit Aufwendungen erspart habe, dürfe bei der Ermittlung des Wertzuwachses des Grundstücks nicht berücksichtigt werden. Etwas anderes gelte nur im Falle einer Ersterschließung, durch welche die Qualität eines Grundstücks von Rohbauland in Bauland wechsele. Das Anrechnen fiktiver Erschließungsbeiträge sei im Rahmen von § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB unzulässig. Das Einkaufszentrum "M1. " habe keine Werterhöhung mit sich gebracht sondern eher eine Minderung des Grundstückswerts. Der Umsatz in seinem Geschäft habe sich halbiert. Im Übrigen setzt sich der Kläger näher mit den Gutachten auseinander, die den angefochtenen Bescheiden zugrunde liegen. Auf die einschlägigen Überlegungen wird das Gericht sogleich im Rahmen der Entscheidungsgründe eingehen.

14

Der Kläger beantragt,

15

die Bescheide des Beklagten vom 10. November 2000 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 6. Dezember 2002 aufzuheben.

16

Der Beklagte beantragt,

17

die Klage abzuweisen.

18

Er erläutert eingehend die Wertermittlung, namentlich die Festlegung des Stichtages auf den 21. Mai 1998 und die Ermittlung der Anfangswerte nach dem Stand des 30. Mai 1974, weil seinerzeit mit der Sanierung begonnen worden sei. Im Übrigen führt der Beklagte - zusammengefasst - aus: Durch die Herstellung von Erschließungsanlagen erhöhe sich auch der Bodenwert. Wenn ein Grundstück noch mit Beiträgen und Abgaben zu belasten sei, weise es einen entsprechend geringeren Bodenwert auf. Die Beseitigung der Firma T1. -C2. sei durchaus eine Folge der Sanierung. Auch durch die rückwärtige Erschließung des Grundstücks des Klägers habe sich eine Werterhöhung eingestellt, weil das Grundstück in den Vorteil der Beitragsfreiheit komme.

19

In Ausführung des Beschlusses vom 13. Februar 2004 hat der Berichterstatter die örtlichen Verhältnisse am 5. April 2004 in Augenschein genommen. Wegen der hierbei getroffenen Feststellungen wird auf den Inhalt der Niederschrift (Blätter 69 bis 75 der Gerichtsakte) verwiesen.

20

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

21

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

22

Die nach § 42 Abs. 1 VwGO zulässige Anfechtungsklage hat in der Sache nur teilweise Erfolg. Denn der Kläger wird durch die angefochtenen Bescheide insoweit in seinen Rechten verletzt im Sinne von § 113 Abs. 1 VwGO, als die darin ausgeworfenen Ausgleichsbeträge die im Tenor dieses Urteils bezeichneten Beträge übersteigen. Die Festsetzung von Ausgleichsbeträgen in der im Tenor angegebenen Höhe ist hingegen nicht zu beanstanden, so dass die Klage im Übrigen abzuweisen ist.

23

Die Befugnis des Gerichts, die streitgegenständlichen Bescheide nur teilweise und nicht vollumfänglich aufzuheben, ergibt sich unmittelbar aus § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, weil danach ein Verwaltungsakt aufgehoben wird, soweit er rechtswidrig ist und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt wird. Dies setzt allerdings voraus, dass der zu betrachtende Verwaltungsakt überhaupt teilbar ist. Hieran fehlt es, wenn der in Frage stehende Teil mit den übrigen Teilen in einem untrennbaren inneren Zusammenhang steht und die übrigen Teile gerade nicht selbstständig bestehen können,

24

vgl. hierzu nur Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, 13. Auflage (2003) § 113 Rdnr. 16.

25

Im vorliegenden Fall sind die Bescheide des Beklagten eindeutig teilbar in diesem Sinne. Denn die dort genannten Beträge lassen in Verbindung mit dem für das Anwesen des Klägers erstellten Wertgutachten erkennen, auf welche Weise sie zustande gekommen sind. Der Gutachterausschuss und - ihm folgend - der Beklagte haben bei der Wertermittlung unter anderem einen sogenannten "fiktiven Beitrag" angenommen, der mit einem bestimmten Zahlenwert (DM je Quadratmeter) in die Berechnung eingegangen ist. Soweit dieser Teil der Grundstücksbewertung fehlerhaft ist - dies wird sogleich näher dargelegt werden -, während die weiteren Wertermittlungsschritte einer rechtlichen Überprüfung Stand halten, kann das Gericht die Bescheide des Beklagten in entsprechendem Umfang aufheben.

26

Die mit der vorliegenden Klage angegriffenen Bescheide des Beklagten, welche als belastende Verwaltungsakte einer gesetzlichen Ermächtigung bedürfen, finden diese nur in § 154 Abs. 1 BauGB. Nach dieser Vorschrift, die in der Neubekanntmachung des Baugesetzbuches vom 23. September 2004 keine Änderung erfahren hat, muss der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Der Tatbestand des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt also zunächst voraus, dass das fragliche Grundstück in einem förmlichen Sanierungsgebiet liegt. Dieses Merkmal ist hier erfüllt. Nach § 5 Abs. 1 StBauFG, der nach dem Inkrafttreten des Baugesetzbuches durch dessen § 142 Abs. 1 BauGB ersetzt worden ist, beschloss die Gemeinde, die eine Sanierung beabsichtigte, die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch eine gemeindliche Satzung, die das Sanierungsgebiet genau bezeichnen und die betroffenen Grundstücke einzeln aufführen musste; nach § 5 Abs. 2 StBauFG bedurfte die Satzung der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. Von dieser Ermächtigung hatte der Rat der Stadt G. Gebrauch gemacht und am 16. Juni 1976 für das Sanierungsgebiet "Stadtmitte I E" die Sanierungssatzung erlassen. Weil die Beteiligten des vorliegenden Verfahrens nicht geltend machen, jene Satzung sei unwirksam, besteht für die Kammer keine Veranlassung, deren ordnungsgemäßes Zustandekommen zu prüfen, zumal das Oberverwaltungsgericht in seinem im Tatbestand mitgeteilten Urteil vom 8. März 1983 die Satzung ausdrücklich gebilligt hat.

27

Die Erhebung eines Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB setzt nach Abs. 3 dieser Vorschrift sodann voraus, dass die Sanierung nach Maßgabe der §§ 162, 163 BauGB abgeschlossen ist. Der Abschluss der Sanierung erfolgt regelmäßig durch Aufhebung der Sanierungssatzung auf der Grundlage von § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, nachdem die Sanierung durchgeführt ist. Im vorliegenden Fall ist der Rat der Stadt G. entsprechend verfahren und hat am 30. April 1998 die Aufhebung der Satzung beschlossen.

28

Wenngleich danach die Voraussetzungen vorlagen, um auf der Grundlage von § 154 Abs. 4 BauGB für den Grundbesitz des Klägers Ausgleichsbeträge zu fordern, erweisen sich die angefochtenen Bescheide teilweise als fehlerhaft. Nach § 154 Abs. 1 BauGB wird mit dem Ausgleichsbetrag die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts eines Grundstücks abgeschöpft. Die Werterhöhung besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sogenannter Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt (Endwert). Im vorliegenden Fall hat der Beklagte - dem Gutachterausschuss folgend - bei der Ermittlung des Anfangswerts fiktive Erschließungskosten berücksichtigt, nämlich die Beiträge, welche die Anlieger für die Erschließung hätten entrichten müssen, lägen die Grundstücke nicht in einem Sanierungsgebiet. Dies ist jedoch nicht zulässig.

29

Allerdings ist es nicht fraglich, dass, wenn in einem Sanierungsgebiet Straßen und ähnliche Erschließungsanlagen hergestellt oder vorhandene Anlagen erweitert oder verbessert werden, diese Maßnahmen den Bodenwert der von ihnen betroffenen Grundstücke beeinflussen können. Dieser Gesichtspunkt ist bei der Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB zu berücksichtigen. Wird ein Grundstück im Zuge einer Sanierung erstmals erschlossen, tritt die Wertsteigerung offen zutage: Ein nicht erschlossenes Grundstück kann weder baulich (§§ 30, 34, 35 BauGB) noch auf sonstige Weise wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden. Aber auch ein bereits erschlossenes Grundstück kann durch eine zusätzliche Erschließung eine Bodenwerterhöhung erfahren, etwa wenn es aufgrund der weiteren Anbindung an das Verkehrsnetz wirtschaftlich besser genutzt werden kann,

30

vgl. hierzu etwa Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrs- ermittlung von Grundstücken, 4. Auglage (2002) § 14 WertV Rdnr. 134.

31

Gleichwohl ist es der Gemeinde verwehrt, auf der Grundlage des § 154 BauGB die Kosten der Erschließungsmaßnahmen nach Maßgabe der Vorschriften des Erschließungsbeitragsrechts bzw. des Kommunalabgabenrechts und des gemeindlichen Satzungsrechts auf die Eigentümer umzulegen. Ein solches Vorgehen wird durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung sind, wenn und soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (Straßen, Wege. Plätze usw.) hergestellt, erweitert oder verbessert werden, die Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen nicht anzuwenden. Dies gilt übrigens nicht nur für das bundesrechtliche Erschließungsbeitragsrecht, sondern auch für landesrechtliche Straßenbaubeiträge nach den Bestimmungen der Kommunalabgabengesetze. Es soll eine Doppelbelastung der Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet vermieden werden, die nicht einerseits die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB und zusätzlich Beiträge für den Straßenbau leisten sollen. Mit dieser Intention des Gesetzes ist indessen eine Bodenwertermittlung unvereinbar, die einen "fiktiven Erschließungsbeitrag" feststellt, der ohne die Sanierung von den Eigentümern zu entrichten wäre, und sodann diesen Betrag ohne Rücksicht auf die konkrete Grundstückssituation in die Bestimmung des Anfangs- oder des Endwertes einfließen lässt.

32

Der Beklagte kann seine gegenteilige Auffassung nicht auf die namentlich in der mündlichen Verhandlung erörterte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts stützen. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht,

33

vgl. das Urteil vom 21. Oktober 1983 - 8 C 40.83 -, Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) Bd. 68 S. 130,

34

ausgeführt, die beitragsrechtliche Bevorzugung von Eigentümern in Sanierungsgebieten, die im Vergleich mit anderen Grundeigentümern keine Beiträge zahlen müssten, bedürfe mit Rücksicht auf den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 des Grundgesetzes (GG) eines sie rechtfertigenden Grundes, der durch das Städtebauförderungsgesetz (bzw. heute das Baugesetzbuch) bewirkt werde, indem nur die Eigentümer in Sanierungsgebieten mit Ausgleichsbeträgen belastet würden; der Freistellung von zukünftigen Erschließungs- und Ausbaubeitragspflichten stehe gleichsam als Äquivalent die zukünftige Belastung mit anteiligen Ausgleichsbeträgen gegenüber. Soweit der Beklagte nun meint, jene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts rechtfertige die von ihm geübte Praxis bzw. verlange diese gar, folgt die Kammer dem aber nicht.

35

Zunächst nötigt der Hinweis des Bundesverwaltungsgerichts auf Art. 3 GG nicht zu der Annahme, das Bundesverwaltungsgericht erachte es zur Wahrung der Gleichheit vor dem Gesetz für geboten, der durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB heutiger Fassung bewirkten Ersparnis einen um genau diesen Ersparnisbetrag erhöhten Ausgleichsbetrag gegenüber zu stellen. Bekanntlich verlangt der grundrechtliche Gleichheitssatz, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln; keineswegs verbietet er sachlich begründete Differenzierungen. Die Eigentümer von Grundstücken in einem Sanierungsgebiet sind jedoch für die Dauer der Sanierung mannigfaltigen Einschränkungen unterworfen, denen die übrigen Grundeigentümer gerade nicht ausgesetzt sind. So bedarf etwa jedwede Baumaßnahme im Sanierungsgebiet nicht nur der Genehmigung durch die zuständige Bauordnungsbehörde, sondern auch der von der Gemeinde zu erteilenden Sanierungsgenehmigung nach §§ 144, 145 BauGB. Der Sanierungsvermerk im Grundbuch sowie das Erfordernis, zu Rechtsgeschäften in Ansehung von Grundstücken und sonstigen grundstücksbezogenen Vorgängen Genehmigungen einzuholen (vgl. § 144 Abs. 2 BauGB), mögen als weitere Beispiele genügen. Wenn indessen die Eigentümer von Grundstücken in Sanierungsgebieten durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht nur eine Entlastung erfahren, sondern in anderer Hinsicht eine deutliche Schlechterstellung im Vergleich mit anderen Grundstückseigentümern, gebietet es der Gleichheitssatz nicht, hinsichtlich der Erschließungs- und Straßenbaubeiträge eine Gleichheit zu 100 Prozent herzustellen.

36

Gegen die Annahme des Beklagten spricht im Übrigen der Wortlaut des § 154 Abs. 2 BauGB, der ausschließlich auf Bodenwerte abstellt und namentlich den Anfangswert abschließend definiert. Bei der Ermittlung des Anfangswerts sind jedoch alle wertbildenden Faktoren auszuschließen, welche durch die beabsichtigte Sanierung ausgelöst werden. Bereits deshalb ist es bedenklich, Erwägungen betreffend ersparte Erschließungskosten bei der Bildung des Anfangswerts anzusiedeln, weil ja die im Zuge der Sanierung hergestellten Erschließungsanlagen eine sanierungsbedingte Werterhöhung bewirken, so dass sie - wenn überhaupt - beim Endwert zu berücksichtigen wären. Im Übrigen sind die Überlegungen des Beklagten auch deshalb fehlerhaft, weil sie an den wirtschaftlichen Realitäten vorbei gehen. Der Käufer eines bislang nicht erschlossenen Grundstücks, der dieses baulich nutzen möchte, ist sich bewusst, dass er zuvor die Erschließung finanzieren muss. Denn ein nicht erschlossenes Grundstück kann unabhängig davon, welche planungsrechtlichen Vorschriften einschlägig sind (§§ 30, 34, 35 BauGB), nicht bebaut werden. Die voraussichtlichen Kosten einer erstmaligen Erschließung sind mithin ohne Weiteres ein wertbildender Faktor, der in voller Höhe in die Wertermittlung eingestellt werden mag. Für eine weitere Erschließung stellt sich die wirtschaftliche Situation indessen vollkommen anders dar. So ist etwa ein gewerblich nutzbares Grundstück, welches an seiner Vorderseite und im rückwärtigen Bereich erschlossen ist, tendenziell mehr wert als ein lediglich einseitig erschlossenes Grundstück, zumal für viele gewerbliche Nutzungen die sogenannte rückwärtige Andienung deutliche Vorteile mit sich bringt. Die Annahme des Beklagten, die Werterhöhung des Grundstücks gerade durch eine zusätzliche Erschließung entspreche betragsmäßig der Höhe der Beiträge, die der Eigentümer hierfür hätte zahlen müssen, ist jedoch eine unzulässige Fiktion. Es mag gewerbliche Nutzungen, z. B. Einzelhandel, geben, für welche eine rückwärtige Andienung unverzichtbar ist, damit auch während der Anlieferungszeiten im vorderen Bereich, dem Ladenlokal, der Geschäftsbetrieb unbehindert fortgesetzt werden kann. Für etliche andere Nutzungen, namentlich etwa auch für Wohnnutzungen, ist eine zweite Erschließung möglicherweise zwar angenehm, ohne dass der Nutzer indessen bereit wäre, für diese Annehmlichkeit einen Mehrwert zu zahlen, der betragsmäßig den Erschließungsbeiträgen entspricht, die für die betreffende Anlage erhoben werden. Würde der Veräußerer versuchen, die von ihm bereits entrichteten Kosten für die Zweiterschließung in vollem Umfang an einen Käufer weiterzugeben, würden sich zahlreiche potenzielle Erwerber, die angesichts der von ihnen beabsichtigten Nutzung des Grundstücks mit einer "einfachen" Erschließung vollauf zufrieden sind, im Zweifel nach einem preisgünstigeren und auf Dauer nur einfach erschlossenen Grundstück umsehen.

37

Die Auffassung des Beklagten, bei der Ermittlung der Anfangswerte im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB seien fiktive Erschließungsbeiträge zu berücksichtigen, entspricht sonach nicht den gesetzlichen Vorschriften. Deshalb sind die angefochtenen Bescheide, soweit sie auf dieser Überlegung beruhen und den Kläger in seinen Rechten verletzen, in entsprechendem Umfang aufzuheben.

38

Im Übrigen erweist sich die Klage allerdings als unbegründet. Denn der Grundbesitz des Klägers hat durch die Sanierung einen Wertzuwachs erfahren, der jedenfalls den im Tenor dieses Urteils ausgeworfenen Beträgen entspricht. Die Kammer folgt insoweit den diversen Gutachten, die der Vertreter des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung näher erläutert hat. Ob der Wertzuwachs noch höher ist als in diesem Urteil angenommen, weil das Grundstück nunmehr eine rückwärtige Erschließung hat, deren "Wert" von dem Gutachterausschuss nicht bzw. rechtlich unzutreffend berücksichtigt worden ist, kann auf sich beruhen. Denn der Kläger wird insoweit jedenfalls nicht in seinen Rechten verletzt. Die Art und Weise, in welcher im vorliegenden Fall die Bodenwerterhöhungen festgestellt worden sind, ist abgesehen von dem zuvor dargestellten Mangel der Wertgutachten im Grundsatz nicht zu beanstanden.

39

Zunächst ist es nicht zweifelhaft, dass die Sanierung eines Gebiets, welches städtebauliche Missstände aufweist, grundsätzlich geeignet ist, den Bodenwert eines in dem betreffenden Gebiet gelegenen Grundstücks zu erhöhen. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob (auch) auf dem fraglichen Grundstück selbst Sanierungsmaßnahmen stattgefunden haben. Bereits die positive Veränderung des Umfeldes vermag den Verkehrswert eines Grundstücks anzuheben, wie umgekehrt negative Entwicklungen diesen Wert zu schmälern geeignet sind. Der potentielle Erwerber eines Wohnhauses etwa wird in den Verhandlungen über den Kaufpreis unter anderem Störungen der Wohnruhe durch einen Gewerbebetrieb zur Sprache bringen; der Veräußerer eines Geschäftshauses hingegen wird in diesem Zusammenhang auf die "gute Lage" der Immobilie inmitten nachweisbarer Kundenströme hinweisen. Auch im vorliegenden Fall ist die Kammer, ohne freilich genaue Kenntnis von den tatsächlichen Gegebenheiten in G. in der Mitte der 70er Jahre des vergangenen Jahrhunderts haben zu können, davon überzeugt, dass das hier interessierende Gelände südostwärts der C3.------straße im Zuge der Sanierung eine Aufwertung erfahren hat, indem der weder für die Wohnnachbarschaft noch für die geschäftlichen Nutzungen vorteilhafte Industriebetrieb T1. -C2. "wegsaniert" worden ist und ein kleineres Geschäftszentrum mit - wie die Ortsbesichtigung ergeben hat - zahlreichen Parkmöglichkeiten angesiedelt werden konnte. Zwar mag der Erfolg der Sanierung hinter den Erwartungen der Anlieger und wohl auch der Stadt G. zurückgeblieben sein, nachdem eine "Magnetnutzung" in der Gestalt des Aldi- Marktes weggezogen ist und außerhalb des Sanierungsgebiets (Stichwort: X3. ) Nutzungen etabliert wurden, die Kundenströme aus der Innenstadt Freudenbergs abziehen. Dass die Grundstücke im Sanierungsgebiet "Stadtmitte I E" gleichwohl einen Wertzuwachs erlebt haben, steht für die Kammer auch nach dem Eindruck, den der Berichterstatter in der Ortsbesichtigung gewonnen und der Kammer vermittelt hat, außer Frage. Für den Ausgang des Rechtstreits ist mithin allein von Interesse, wie hoch der Zuwachs im Einzelfall, d.h. für jedes der zu betrachtenden Grundstücke, ausgefallen ist.

40

Zur Ermittlung der Werte von Grundstücken stellt die "Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - WertV -" bestimmte Regeln auf, wobei im vorliegenden Fall § 28 Abs. 1 WertV einschlägig ist, der zur Ermittlung der sogenannten Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB eine entsprechende Anwendung der §§ 26, 27 WertV anordnet. Die Wertermittlungsverordnung enthält jedoch keinen abschließenden Katalog denkbarer Wertermittlungsverfahren. Kann angesichts der konkreten Verhältnisse eine dort vorgesehene Methode nicht angewandt werden, hindert dies nicht, andere geeignete Methoden zu entwickeln und in Gebrauch zu nehmen,

41

vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, Baurechtssammlung (BRS) Bd. 58 Nr. 243.

42

Zudem lassen sich Bodenwerte auch nicht einfach "ausrechnen" oder in ihrer Höhe einer Tabelle entnehmen, sondern sie sind regelmäßig das Produkt eines differenzierten Ermittlungsverfahrens, das zumindest praktisch vielfältig Gelegenheit bietet, so oder eben auch anders vorzugehen.

43

Vgl. schon BVerwG, Urteil vom 24. November 1978 - IV C 56.76 -, BVerwGE Bd. 57 S. 88 = Baurecht (BauR) 1979 S. 142.

44

In jedem Sanierungsgebiet und dort auf nahezu allen Grundstücken sind nämlich unterschiedliche Verhältnisse anzutreffen, die nicht alle mit dem gleichen Maßstab beurteilt werden können. Deshalb ist es in der Rechtsprechung,

45

vgl. z. B. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW -, Urteil vom 9. April 1990 - 22 A 1185/89 -, NWVBl 1990 S. 412,

46

sowie in der Literatur,

47

vgl. etwa Fislake in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, 3. Auflage (2002) § 154 Rdnr. 21,

48

anerkannt, dass die zu vergleichenden Bodenwerte nicht in einer Weise berechnet werden können, die anschließend nur ein Ergebnis liefert, das für sich beanspruchen kann, objektiv "richtig" zu sein. Weil der Wert eines Grundstücks von zahlreichen Faktoren abhängt, die sich einer rein mathematischen Bewertung entziehen, ist die Gemeinde bei der Anwendung von § 154 Abs. 2 BauGB bei allen Bemühungen um Objektivität und Transparenz letztlich auf Schätzungen angewiesen, die jedenfalls dann von den betroffenen Eigentümern und auch vom Gericht hinzunehmen sind, wenn die Gemeinde bzw. die von ihr mit der Begutachtung betraute Stelle von einem zutreffend ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist, nachvollziehbare Bewertungskriterien angelegt und insbesondere sachfremde Erwägungen ausgeschieden hat. Hierbei haben sich in der Praxis verschiedene Berechnungsmethoden herausgebildet, die - wie Fislake aaO feststellt - alle ihre Vor- und Nachteile haben, ohne dass damit ihre generelle Eignung in Frage stünde. Für den vorliegenden Fall ergibt sich aus diesen Überlegungen Folgendes:

49

Zunächst hat der Beklagte die Bewertung des Grundstücks des Klägers und der übrigen im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke nicht aufgrund eigener Kenntnis und Sachkunde vorgenommen, sondern er hat den Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Kreises T2. -X2. eingeschaltet. Diese Verfahrensweise, die nach den Beobachtungen des Gerichts von wohl allen Gemeinden des Bezirks praktiziert wird, ist nicht zu beanstanden. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, der nach § 192 Abs. 1 BauGB Unabhängigkeit genießt, ist ein mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung ausgestattetes Gremium, dessen Stellungnahme von den Gemeinden als eigene Beurteilung übernommen und zur Grundlage der Entscheidung nach § 154 BauGB gemacht werden kann,

50

vgl. OVG NRW, Urteil vom 9. April 1990 aaO.

51

Allerdings dürfen weder die Gemeinde noch das Verwaltungsgericht Grundstücksbewertungen durch den Gutachterausschuss gleichsam ungeprüft übernehmen; vielmehr ist zu untersuchen, ob die Überlegungen des Gutachterausschusses nachvollziehbar und an den gesetzlichen Bestimmungen orientiert sind. Dies ist vorliegend jedoch ungeachtet der nicht auf den ersten Blick von der Hand zu weisenden Bedenken, die seitens des Klägers und seiner Prozessbevollmächtigten insoweit vorgetragen werden, jedenfalls im Ergebnis der Fall.

52

Die Kammer folgt zunächst der Ansicht des Gutachterausschusses, wonach der Anfangswert im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB anhand der Verhältnisse zu ermitteln war, wie sie sich im Mai 1974 darstellten. Ausgangspunkt der Ermittlungen nach § 154 Abs. 2 BauGB ist die Qualifizierung des Grundstückszustandes, wie er seinerzeit ohne Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung bestand. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, von dem an Sanierungseinflüsse festzustellen sind,

53

vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 154 Rdnr. 133.

54

Insoweit steht allerdings zur Überzeugung der Kammer fest, dass im Frühsommer 1974 im hier interessierenden Gebiet eine Sanierung bereits in Aussicht stand, auch wenn der Auftrag der Stadt G. an die LEG, vorbereitende Untersuchungen durchzuführen, die Flur 13 der Gemarkung G. noch nicht zum Gegenstand hatte. Soweit seitens des Klägers und seiner Prozessbevollmächtigten schriftsätzlich und erneut in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht wird, die damaligen Verlautbarungen der Stadt G. hätten keine "Anstoßwirkung" gezeitigt, vermag die Kammer nicht zu erkennen, dass es für die Ermittlung des maßgeblichen Zeitpunkts auf eine Anstoßfunktion ankommt. Der Begriff "Sanierung Stadtmitte" war damals in G. durchaus geläufig. Ob die Einwohner hiermit den Bereich westlich der C3.------straße meinten - dies wurde in der mündlichen Verhandlung nachdrücklich betont - oder ob auch die ostwärts der Straße gelegenen Flächen, auf denen sich etwa der Bahnhof befand, im G1. Sprachgebrauch zur "Stadtmitte" zählten, kann hierbei auf sich beruhen. Jedenfalls war in G. im weiteren Sinne eine Sanierung angelaufen. Nachdem für die Firma T1. -C2. im Frühjahr 1974 das Anschlusskonkursverfahren eingeleitet worden war, stellte sich für die Stadt, aber auch für den Konkursverwalter die Frage, wie das betreffende Gelände weiter genutzt werden sollte. Dass die einschlägigen Erwägungen der damals Beteiligten ausdrücklich geheim gehalten worden seien, lässt sich der Aktenlage nicht entnehmen. Der Schriftwechsel zwischen dem Konkursverwalter und der Stadt belegt vielmehr das Gegenteil. So heißt es in einem Schreiben des Konkursverwalters an die Stadt vom 8. März 1974:

55

"Ich bin der Auffassung, daß die Stadt G. insofern erhebliches Interesse an den Grundstücken haben könnte, als bei einem Verkauf an eine andere Firma diese Rechtsnachfolgerin später Bestandsschutz geltend machen würde und daher von der Stadt G. mit erheblichem Kostenaufwand verlegt werden müßte. Die Interessenten wissen dies und kalkulieren dies auch ein, während andere Interessenten jedoch gerade deswegen ihre Kaufabsichten fallen ließen."

56

Diese Verlautbarung ist eindeutig: Die Absicht der Stadt G. , auf dem Firmengrundstück städtebauliche Maßnahmen im Sinne des damaligen Städtebauförderungsgesetzes zu ergreifen, war nicht nur nicht geheim, sondern sie wurde auf dem G1. Grundstücksmarkt offen erörtert und in die Vertragsverhandlungen mit dem Konkursverwalter eingeführt. Deshalb bestand für am Grundstücksmarktgeschehen interessierte Kreise jedenfalls die "Aussicht auf die Sanierung" (vgl. § 153 Abs. 1 BauGB), die sich bereits auf die Entwicklung der Grundstückswerte auswirken konnte.

57

In diesem Zusammenhang kann die in der mündlichen Verhandlung von den Beteiligten unterschiedlich beantwortete Frage auf sich beruhen, in welchem Monat genau die Firma T1. -C2. ihre Tätigkeit eingestellt hat. Hierauf kommt es nicht an, weil entgegen der Auffassung der Prozessbevollmächtigten des Klägers das fragliche Grundstück mit der endgültigen Aufgabe der dort ausgeübten Nutzung keineswegs nicht mehr für ähnliche Nutzungen offen war. Die industriellen Anlagen waren augenscheinlich seit vielen Jahrzehnten vorhanden und prägten die planungsrechtliche Situation nach § 34 Abs. 1 BBauG. Hieran änderte sich nichts mit der konkursbedingten Einstellung des Industriebetriebes. Damit mag zwar der Bestandsschutz, den die nach den Feststellungen des Beklagten erheblich störende Nutzung genossen hat, entfallen sein, auch wenn der - nicht unbedingt im öffentlichen Baurecht besonders kundige - Konkursverwalter ausweislich des oben wiedergegebenen Zitats anderer Ansicht war. Auf Bestandsschutzgesichtspunkte kommt es indessen für die Anwendung des § 34 BauGB gar nicht an. Denn diese Vorschrift stellt auf die tatsächlich vorhandene Bebauung ab, wobei selbst von abgerissenen Gebäuden, die als rechtlich fortwirkend zu berücksichtigen sind, noch prägende Wirkungen ausgehen können,

58

vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 - 4 C 15.84 -, BVerwGE, Bd. 75 S. 34 = BRS Bd. 46 Nr. 62 = NauR 1987 S. 52.

59

Im vorliegenden Fall hätte mithin auf dem Grundstück der erloschenen Firma T1. -C2. erneut eine gewerbliche Nutzung ausgeübt werden können. Es spricht übrigens Vieles dafür, dass das betreffende Gelände seinerzeit ein "faktisches" Industriegebiet war. Deshalb wäre wohl auch eine störende Anschlussnutzung planungsrechtlich statthaft gewesen, zumal nach § 34 BBauG damaliger Fassung ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich bereits zugelassen werden musste, wenn es nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung "unbedenklich" war. Die strengere Forderung des "Sich - Einfügens" findet sich erst in der im Jahre 1976 in Kraft getretenen Novelle zum Baugesetzbuch.

60

Erweist sich danach der Ausgangspunkt des Gutachterausschusses, wonach für den Anfangswert die Verhältnisse im Mai 1974 maßgeblich sind, als rechtens, greifen auch die weiteren Bedenken, welche der Kläger durch seine Prozessbevollmächtigten vorträgt, im Ergebnis nicht durch.

61

Zunächst hat der Vertreter des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar das Zustandekommen der sogenannten Indexreihen erläutert. Die aus dem üblichen Rahmen fallende Preisentwicklung betreffend die Grundstücke entlang der C3.------straße , die ebenfalls Gegenstand der Erörterungen in der mündlichen Verhandlung waren, wurden vom Gutachterausschuss gesehen (vgl. S. 20 des Basisgutachtens) und bei der Ermittlung der Bodenpreisindexreihe berücksichtigt. Die hierbei gefundene Standardabweichung von +/- 16,2 (S. 19 des Basisgutachtens) wurde von dem Vertreter des Ausschusses in der mündlichen Verhandlung als "guter Wert" dargestellt. Die Kammer hat keine Veranlassung, diese Einschätzung anzuzweifeln. Im Übrigen folgt die Kammer dem Basisgutachten (S. 20 daselbst) auch darin, dass etwaige Fehler in der Bodenpreisindexreihe sich in gleicher Weise sowohl auf die Anfangs- als auch auf die Endwerte auswirken müssen, so dass der "Abstand" zwischen den Werten, der allein die Wertsteigerung verkörpert, immer gleich bleiben muss.

62

Der Kläger und seine Prozessbevollmächtigten halten dem Gutachten ferner entgegen, das auf S. 24 des Basisgutachtens erwähnte "typisierte Grundstück" gebe es in dem fraglichen Sanierungsgebiet überhaupt nicht. Dieser Vortrag mag durchaus zutreffen. Es wird hierbei jedoch verkannt, dass das "typisierte Grundstück" in den weiteren Überlegungen des Gutachtens lediglich als Rechengröße erscheint, der ein bestimmter Mietzins zugeordnet und aus dem sodann Bodenwerte abgeleitet werden, an denen die tatsächlich im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke wertmäßig gemessen werden. Dass die hierbei gefundenen Ergebnisse nicht von dem Einschätzungsspielraum des Gutachterausschusses gedeckt wären, vermag die Kammer nicht zu erkennen. Damit erledigt sich zugleich der verschiedentlich in der mündlichen Verhandlung vorgebrachte Einwand, die in der Tabelle 9 auf S. 24 des Basisgutachtens ausgeworfenen Mieten seien in dem betreffenden Gebiet nicht zu erzielen gewesen. Der Vertreter des Gutachterausschusses hat glaubhaft bekundet, der in den Tabellen 9 und 10 des Basisgutachtens ausgeworfene Betrag von 180,00 DM je qm sei als Bodenwert für ein "mittleres" Grundstück hinreichend belegt. Soweit im Übrigen in den Tabellen Mieten (Tabelle 9) bzw. Mietsäulen (in Tabelle 10) auftauchen, dienen diese ersichtlich der Ableitung von Bodenwerten für "bessere" und "schlechtere" Grundstücke im weiteren Sinne. Die eingesetzten Beträge erscheinen mithin als Rechengrößen, die keinen Anspruch darauf erheben, den tatsächlichen Verhältnissen in jeder Hinsicht zu entsprechen. Dieses Vorgehen erachtet die Kammer als von den methodischen Freiheiten des Gutachterausschusses noch gerechtfertigt; jedenfalls kann sie die Behauptung des Klägers und weiterer klagender Beteiligter, es handele sich um "Phantasieergebnisse", nicht teilen.

63

Soweit in der mündlichen Verhandlung die Frage erörtert wurde, auf welche Weise der Gutachterausschuss die Miethöhen festgestellt habe, mit denen er in den Tabellen 9 und 10 arbeite, hat sein Vertreter dem Gericht die Ausführungen auf Seite 24 obere Hälfte des Basisgutachtens erläutert, wonach der Ausschuss Befragungen durchgeführt habe. Diese Methode der Ermittlung tatsächlicher bodenwirtschaftlicher Gegebenheiten erachtet die Kammer vom Grundsatz her als zulässig, wobei es gewiss für alle Beteiligten hilfreich gewesen wäre, die Art und Weise des Vorgehens des Ausschusses einschließlich der hierbei gefundenen Ergebnisse konkret zu dokumentieren, indem etwa über die Inhalte und die Ergebnisse der diversen Befragungen ausführliche Vermerke aufgenommen werden. Zwingend ist dies jedoch dann nicht, wenn - wie im vorliegenden Fall - jedenfalls im Nachhinein Zweifelsfragen im Gespräch mit einem sach- und fachkundigen Mitglied des Gutachterausschusses geklärt werden können.

64

In der mündlichen Verhandlung wurde in diesem Zusammenhang auch festgestellt, dass der Gutachterausschuss bei seinen Wertermittlungen den Kaufpreis für das Grundstück des heutigen Geschäftszentrums ("Hermes") nicht berücksichtigt hat. Welche Beweggründe ihn hierzu veranlasst haben, hat der Vertreter des Ausschusses den Beteiligten und der Kammer zu erläutern versucht. Einzelheiten braucht insoweit allerdings nicht nachgegangen zu werden. Denn bei der Preisbildung zum Zwecke des Verkaufs der städtischen Flächen an einen Investor hat - dessen ist die Kammer überzeugt - in erster Linie das berechtigte Interesse der Stadt G. an einer kurzfristigen Vermarktung und plangemäßen Nutzung der früheren Industriebrache eine wesentliche Rolle gespielt. Ein solchermaßen zustande gekommener "politischer" Preis, der mit den wirklichen Bodenwertverhältnissen nichts zu tun hat, kann bei der Ermittlung der Veränderungen der Bodenwerte der übrigen Grundstücke im Sanierungsgebiet ersichtlich nicht als Vergleichspreis herangezogen werden.

65

Der Kläger rügt ferner, das Basisgutachten unterscheide die Qualität der Grundstücke lediglich nach drei Stufen, nämlich nach "gut", "mittel" und "schlecht", während in den Einzelgutachten weitere Differenzierungen vorgenommen würden. Dieses Vorgehen ist für die Kammer ohne Weiteres einsichtig. Ein "Basisgutachten", das für ein größeres Gebiet, nämlich das gesamte Sanierungsgebiet einschließlich der Flächen nordwestlich der C3.------straße erstellt wird, muss notwendig mit einem recht groben Raster arbeiten, um nicht - wie es in dem Basisgutachten zutreffend heißt - den Anschein einer Genauigkeit zu vermitteln, dem es in Wirklichkeit nicht entsprechen kann. Dies enthebt den Gutachter indessen nicht seiner in § 14 WertV normierten Verpflichtung, im Einzelfall Zu- oder Abschläge vorzunehmen, die den Besonderheiten des zu begutachtenden Grundstücks gerecht werden. Entsprechend ist der Gutachterausschuss im vorliegenden Fall verfahren, wobei die Höhe der Zu- und Abschläge in Beziehung zu der dafür gegebenen Begründung jedenfalls als noch vertretbar erscheinen.

66

Soweit der Kläger und seine Prozessbevollmächtigten dem Gutachterausschuss vorwerfen, dieser habe bei der Bewertung der Einzelgrundstücke und Zustände zwischen "gut" bzw. "mittel" und "schlecht" nicht interpoliert, sondern "runde" Zu- und Abschläge ausgeworfen, wurde der Hintergrund für dieses Vorgehen in der mündlichen Verhandlung deutlich. Der Vertreter des Gutachterausschusses hat - unter anderem mit Hilfe graphischer Darstellungen - dem Gericht erläutert, dass die Wertveränderungen im Verhältnis zur unterschiedlichen Qualität der Grundstücke keineswegs geradlinig verlaufen, sondern - wenn man so will - in Sprüngen. Eine Interpolation, in der etwa genau das arithmetische Mittel zwischen einem Bodenwert für "gut" und "mittel" berücksichtigt wird, würde danach dem tatsächlichen Verlauf der "Wertkurve" nicht gerecht.

67

An dieser Stelle zeigt sich übrigens, dass der Gutachterausschuss keineswegs aus Gründen der Verfahrensvereinfachung oder Arbeitserleichterung "so und nicht anders" tätig geworden ist. Es wäre ihm ein Leichtes gewesen, mit Hilfe der ohnehin eingesetzten Software ein Gutachten auszuarbeiten, in welchem für alle Grundstücke, deren Eigenschaften zwischen zwei der drei in Betracht kommenden Stufen liegen, Mittelwerte ausgeworfen werden, die scheinbar einer Interpolation entsprechen. Dass der Gutachterausschuss so nicht vorgegangen ist, sondern im Einzelfall Erwägungen angestellt hat, ob und in welcher Höhe Abweichungen nach § 14 WertV zu berücksichtigen sind, spricht tendenziell eher für die Qualität des Gutachtens denn gegen diese.

68

Soweit der Kläger schließlich geltend macht, in dem Basisgutachten werde einerseits festgestellt, bei gemischt genutzten Grundstücken komme der Geschäftslage eine größere Bedeutung zu als der Wohnlage bzw. dem Wohnumfeld, während andererseits dieser Grundsatz in den Einzelgutachten nicht beachtet werde, erscheint dieser Einwand zwar auf den ersten Eindruck als berechtigt. So wird etwa in Tabelle 13 der jeweiligen Einzelgutachten bei guter Geschäftslage und schlechtem Wohnumfeld/Wohnlage ein Bodenwert von 170,00 DM je qm ausgeworfen, während bei schlechter Geschäftslage und gutem Umfeld/Wohnlage ein Betrag von 180,00 DM je qm erscheint. Diese scheinbare Unstimmigkeit ist jedoch darauf zurückzuführen, dass auch bei Mischnutzung grundsätzlich drei Merkmale unterschieden werden, nämlich Geschäftslage, Wohnumfeld und Wohnlage. Die "Geschäftslage" einerseits und "Wohnumfeld/Wohnlage" andererseits stehen sich hierbei nicht mit einem jeweiligen Gewicht von 50:50 gegenüber. Andererseits sind die drei Merkmale auch nicht mit einem Gewicht von jeweils 33,3 % an der Wertbildung beteiligt. Die zusammengefassten Merkmale "Wohnumfeld" und "Wohnlage" überwiegen zwar das Merkmal "Geschäftslage", ohne dass allerdings die "Summe" des Gewichts von "Wohnumfeld" und "Wohnlage" doppelt so groß ist wie das wertbildende Gewicht in Ansehung des Merkmals "Geschäftslage". Auf diese Weise errechnen sich die in der Tat auf den ersten Blick erstaunlichen, jedoch für das Gericht nachvollziehbaren Ergebnisse in der Tabelle 13.

69

Nach alledem sieht die Kammer keine durchgreifenden Bedenken gegen die hier vorgenommene Grundstücksbewertung. Deshalb braucht sie dem ihr durch Bezugnahme auf die Ausführungen des Prozessbevollmächtigten des Klägers in der Sache 14 K 31/03 unterbreiteten Beweisangebot, die Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte ihrerseits sachverständig untersuchen zu lassen, nicht nachzugehen. Insoweit kann im Übrigen als zutreffend unterstellt werden, dass ein vom Gericht bestellter Gutachter zu möglicherweise sogar deutlich anderen Ergebnissen gelangen könnte als der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Denn bereits vorangehend wurde darauf hingewiesen, dass die Bewertung eines Grundstücks in einer Weise, bei der nur ein "richtiger" Betrag erscheint, schlechterdings nicht möglich ist. Dieses Phänomen ist dem Vorsitzenden der erkennenden Kammer, der seit Jahren auch in der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Arnsberg mitwirkt, aus seiner dortigen Tätigkeit bestens geläufig. Vor dem Hintergrund der weiter oben ebenfalls dargestellten Erwägungen zur nur eingeschränkten gerichtlichen Überprüfbarkeit einer Grundstücksbewertung sieht die Kammer im vorliegenden Fall keine Veranlassung, die Gutachten, auf denen der Beklagte seine Bescheide gestützt hat, zu verwerfen.

70

Der Gutachterausschuss und der Beklagte haben allerdings - von ihrem Ansatz her konsequent - nicht berücksichtigt, dass das Grundstück des Klägers durch die nunmehr vorhandene rückwärtige Erschließung eine Bodenwertsteigerung erfahren haben dürfte, die weder in den Basiswerten berücksichtigt wurde noch in das Einzelgutachten, welches im Übrigen nicht zu beanstanden ist, durch Zu- oder Abschläge eingeflossen ist. Die Kammer ist indessen davon überzeugt, dass gerade für ein gewerbliches Grundstück - wie das des Klägers - die Möglichkeit einer rückwärtigen Anlieferung einen bodenwertmäßigen Vorteil darstellt, auch wenn - wie der Kläger dem Berichterstatter im Zuge des Ortstermins überzeugend dargelegt hat - eine Anlieferung auch von der C3.------straße aus erfolgen kann. Sollten die angefochtenen Bescheide in der Gestalt, die sie durch das vorliegende Urteil gefunden haben, indessen deshalb rechtswidrig sein, weil die verbleibenden Ausgleichsbeträge zu niedrig sind, ist dies im vorliegenden Zusammenhang unerheblich, weil der Kläger insoweit jedenfalls nicht in seinen Rechten verletzt ist.

71

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO und berücksichtigt das Maß des wechselseitigen Unterliegens und Obsiegens.

72

Die Kammer lässt die Berufung gegen dieses Urteil wegen grundsätzlicher Bedeutung zu, weil die Frage, ob in Sanierungsgebieten "fiktive" Erschließungsbeiträge in der vom Beklagten geübten Weise in die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB einfließen dürfen, in dem weiter oben zitierten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. Oktober 1983 nicht beantwortet wird. Auch im Übrigen liegen hierzu - soweit ersichtlich - obergerichtliche oder höchstrichterliche Äußerungen nicht vor.

73