Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

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Gründe:

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Das auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gerichtete Begehren mit dem sinngemäß gestellten Antrag,

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die aufschiebende Wirkung der Klage im Verfahren 9 K 4747/14 gegen die in der Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 16. Juli 2014 angeordnete Stilllegung der Bauarbeiten auf dem Grundstück Gemarkung O.              , Flur 2, Flurstück 1062 (Auf dem F.      25, 27, 29) in W.       wiederherzustellen und hinsichtlich der gleichzeitig ausgesprochenen Zwangsgeldandrohung anzuordnen,

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bleibt ohne Erfolg.

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Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht in Fällen, in denen die Behörde die sofortige Vollziehung ihrer Ordnungsverfügung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet hat, die aufschiebende Wirkung der Klage wiederherstellen, wenn das Interesse des Adressaten, von der Vollziehung einer Maßnahme vorläufig verschont zu bleiben, das öffentliche Interesse an deren sofortigen Vollziehung überwiegt. Davon ist auszugehen, wenn sich der angefochtene belastende Verwaltungsakt bereits nach summarischer Prüfung des Streitfalles als (offensichtlich) rechtswidrig erweist, weil ein überwiegendes öffentliches Interesse an Vollziehung eines solchen Verwaltungsaktes schlechterdings nicht besteht, oder ansonsten die Interessenabwägung zugunsten des Antragstellers ausgeht. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

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Die angefochtene Stilllegungsverfügung der Antragsgegnerin ist nicht offensichtlich rechtswidrig. Im Gegenteil ist nach Aktenlage von der materiellen Rechtmäßigkeit dieser der Antragstellerin tatsächlich zugegangenen Ordnungsverfügung auszugehen. Gemäß § 61 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich- rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Gemäß § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW haben sie in Wahrnehmung dieser Aufgabe nach pflichtgemäßen Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Zu diesen bauaufsichtlichen Kernmaßnahmen gehört es, Stilllegungsverfügungen gegen genehmigungspflichtige und gleichwohl ungenehmigte Bauarbeiten zu erlassen. Dabei reicht die formelle Illegalität eines Bauvorhabens als Eingriffsgrund aus. Auf die Frage der Genehmigungsfähigkeit der Bauarbeiten kommt es grundsätzlich nicht an. So liegt der Fall auch hier.

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Die von der Stilllegungsverfügung erfassten Erdarbeiten sind formell illegal. Es steht außer Frage, dass die in Zusammenhang mit der Errichtung von Gebäuden geplante Veränderung der Geländeoberfläche und der insoweit einschlägige § 9 Abs. 3 BauO NRW als materielle Baurechtsvorschrift zum Prüfprogramm des originären Baugenehmigungsverfahrens gehören. Dass im vorliegenden Fall massive und flächige Geländeveränderungen erforderlich sind, die ausweislich der bei den Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin befindlichen Lichtbilder verwirklicht wurden, um das geplante Bauvorhaben zu realisieren, eröffnet sich schon beim ersten Blick in die genehmigten und amtlichen Lagepläne, in denen der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur die im Zeitpunkt der Bauanträge vorhandene Topografie des Baugrundstückes durch Höhenmesspunkte dokumentiert hat. Allein in West- Ostrichtung ergibt sich danach ein Höhenunterschied im Geländeverlauf zwischen dem Höhenniveau im Grenzbereich zur Parzelle 956 im Osten und vor den geplanten Stellplätzen im Westen von über 5 Meter.

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Es liegt auf der Hand, dass die Errichtung des Erdgeschossfußbodens und der Bodenplatte der Häuser bei einer jeweils geplanten Erdgeschossfußbodenhöhe von 94.65 Meter über N.N. ohne Aufständerung durch ein Kellergeschoss erhebliche Bodenanschüttungen erfordert, um die Abschüssigkeit des Baugrundes unterhalb und auf der Rückseite der geplanten Baukörpers aufzufangen. Dabei kann auf sich beruhen, ob die formelle Illegalität des gesamten Bauvorhabens sich schon daraus ergibt, dass die genehmigten Bauvorlagen diese topografischen Besonderheiten in einer Art und Weise außer acht lassen, die als schwer und offenkundig fehlerhaft bezeichnet werden muss und deshalb gemäß § 44 Abs. 1 VwVfG zur Unwirksamkeit der gesamten Genehmigungserteilung führt. Jedenfalls geben die genehmigten Bauzeichnungen insbesondere auf der Rückseite und vor den Giebeln des Gesamtbaukörpers den Verlauf eines Geländes vor, der mit den Höhenmesspunkten im Lageplan und der Realität im Zeitpunkt der Bauanträge der vorgefundenen Geländeoberfläche nicht übereinstimmt, sondern im Gegenteil falsche Tatsachen zu Grunde legt. Das gilt auch für die Darstellung der rückwärtigen Terrassen, die sich ohne Geländeanschüttung oder Aufständerung nicht realisieren lassen und in den Ansichtszeichnungen und Schnitten nicht als Geländeveränderung oder Bauteile dargestellt wurden.

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Sind die Geländeveränderungen mithin nicht – wie erforderlich - von einer Baugenehmigung gedeckt, liegen die Eingriffsgrundlagen für die Stillegungsverfügung wegen formeller Illegalität des Bauvorhabens vor.

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Die Antragstellerin war gemäß § 17 Abs. 1 OBG NRW richtiger Adressat der Stilllegungsverfügung. Mit E-Mail vom 23.04.2014 hat sie als neue Bauherrin den Bauherrenwechsel von der ursprünglichen Bauherrin J.    -T.   GmbH auf sich förmlich angezeigt. An diese Bauherrenanzeige ist sie gebunden. Die Anzeige eines weiteren Bauherrenwechsels erfolgte in der gemäß § 57 Abs. 5 S. 3 BauO NRW vorgeschriebenen Form nicht.

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Nach § 57 Abs. 5 Satz 3 BauO NRW hat die neue Bauherrin oder der neue Bauherr der Bauaufsichtsbehörde einen Bauherrenwechsel schriftlich anzuzeigen. Im Regelfall muss eine eigenständige schriftliche Mitteilung erfolgen; ausnahmsweise kann eine in Zusammenhang mit anderen Angaben erfolgende Mitteilung ausreichen, wenn sie entsprechend hervorgehoben wird.

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OVG NRW, Beschluss vom 22.04.2002 -7 B 194/02-.

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Hiernach ist die Anzeige eines Bauherrenwechsels, welche die Antragstellerin aus ihrer bauordnungsrechtlichen Bauherrenhaftung entlässt, nicht erfolgt. Namentlich genügte die Baubeginnanzeige für die beiden Endhäuser Auf dem F.      25 und 29 diesen Anforderungen ersichtlich nicht. Schon durch die textliche Hervorhebung dieser Schriftstücke als „Baubeginnanzeige“ ergibt sich, dass es sich bei diesen jeweils nur um eine Baubeginnanzeige ohne weitere rechtlichen Folgewirkungen handeln sollte. Auch die Kennzeichnung eines Familiennamens im Kopf der Schriftstücke lässt den Willen des Adressaten nach der gleichzeitigen Anzeige eines verbindlichen Bauherrenwechsels nicht erkennen. Es fehlt bereits die vollständige Mitteilung des Vor- und Zunamens des oder der neuen Bauherren sowie deren Anschrift, sodass davon auszugehen ist, dass mit der verkürzten namentlichen Kennzeichnung nur die Identität der jeweiligen Hausscheibe bestimmt werden sollte. Außerdem ist Aussteller dieser Schriftstücke der Bauleiter eines Rohbauunternehmens und nicht der bzw. die neuen Bauherren. Ebenso fehlt eine ordnungsgemäße Bevollmächtigung oder Darlegung, in wessen Auftrag das Rohbauunternehmen hier tätig wird.

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Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BAuO NRW, Kommentar, 70. Auflage 2010, § 57 Rn. 31.

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Maßgeblicher Zeitpunkt für die Überprüfung der Stilllegungsverfügung ist die Sach- und Rechtslage bei ihrem Erlass, dies umso mehr, als für Stilllegungsverfügungen wie selbst für Beseitigungsverfügungen in Rechtsprechung und Literatur allgemein anerkannt ist, dass sie als grundstückbezogene Verfügungen gegebenenfalls auf die Rechtsnachfolger übergehen.

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Vgl. so zuletzt Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 15. November 2013 – 1 LA 65/13 -, BauR 2014 S. 1132 mit weiteren Nachweisen –

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Hiernach geht die Interessenabwägung auch im Übrigen zu Lasten der Antragstellerin aus, weil ein dringendes überwiegendes Vollziehungsinteresse besteht, dass diese formell illegalen Bauarbeite, die in Zusammenhang mit einem Bauvorhaben stehen, das auf hochgradig fehlerhaften Bauvorlagen beruht, die von falschen Tatsachen ausgehen und deshalb überhaupt nicht realisierbar sind, umgehend und bis zur endgültigen Klärung der Gegebenheiten unterbunden werden.

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Nach alledem kann der Aussetzungsantrag auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung keinen Erfolg haben

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Streitwertfestsetzung erfolgt aus §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs.1 GKG.