Urteil vom Verwaltungsgericht Karlsruhe - 6 K 1992/07

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen eine Verfügung des Beklagten, mit der ihr die Nutzung von Garagen auf einem ehemaligen Bahngrundstück untersagt wurde.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstückes ..., ... in .... Sie erwarb das Grundstück am 01.10.2005 von der Deutschen Bahn AG. Auf dem Grundstück befinden sich ein Gebäude u.a. mit Garagennutzung und ein Abstellplatz. Das Gebäude mit Garagen wurde 1978 von der Bundesbahndirektion auf dem damals noch in ihrem Eigentum stehenden Gelände als Ersatz für eine abgebrochene Schlosserwerkstatt errichtet. Ein Planfeststellungsverfahren nach § 38 BBauG i.V.m. § 36 BBahnG wurde nicht durchgeführt. Auch sind das Gebäude bzw. die Garagen baurechtlich nicht genehmigt worden. Die Garagen wurden für den technischen Dienst der Deutschen Bundesbahn (Pkw-Garagen für Bahnbedienstete) errichtet. Seit 2000 sind die Garagen fremdvermietet. Die Klägerin ist beim Kauf des Grundstücks in die bestehenden Mietverträge mit Privatpersonen eingetreten.

Im Jahr 2003 wandte sich die Beigeladene an das Landratsamt Rastatt mit der Bitte, die Situation auf dem streitbefangenen Grundstück zu klären. Im März 2003 bat das Landratsamt die Deutsche Bahn AG um Auskunft über die Nutzung des Geländes und wies darauf hin, dass eine Nutzungsuntersagung sowie eine Abbruchsverfügung erlassen werden könnten, wenn bis Ende Mai 2003 keine Stellungnahme erfolge. Ende Mai 2003 teilte die DB Service Immobilien GmbH mit, dass die Nutzung im Bereich des Mietobjektes nicht im Widerspruch zu der Widmung des Grundstücks als Bahngelände stehe. Nachdem die Beigeladene mitgeteilt hatte, dass die Garagen nicht mehr als bahntechnische Einrichtungen genutzt würden, wandte sich das Landratsamt Rastatt erneut an die DB Service Immobilien GmbH mit der Bitte um Auskunft über die tatsächlich ausgeübte Nutzung. Mit Schreiben vom 29.07.2004 teilte die DB Service Immobilien GmbH mit, dass das Grundstück in das „Hoheitsgebiet“ der Bahn falle. Seit 2000 seien die darauf befindlichen Garagen fremdvermietet. Zuvor sei das Gebäude bahnintern als Garage genutzt worden.

Mit Schreiben vom 20.02.2006 teilte das Landratsamt Rastatt der Klägerin nach deren Grundstückserwerb mit, dass die ehemals privilegiert errichteten Anlagen durch den Verkauf des Grundstücks und der darauf befindlichen Garagen entwidmet worden seien. Damit gehe die Planungshoheit wieder auf die Beigeladene über. Der jetzige Standort der Garagen sei nach Wegfall der Privilegierung dem Außenbereich zuzurechnen. Derzeit stelle es sich als Schwierigkeit dar, eine Nutzungsänderung i.V.m. § 35 BauGB überhaupt zu genehmigen. Eine Berufung auf den Bestandsschutz sei nicht möglich. Es bleibe nur die Möglichkeit, die Nutzung der vorhandenen Garagen zu untersagen sowie eine Abbruchsanordnung zu verfügen.

Mit Verfügung vom 20.09.2006 untersagte das Landratsamt Rastatt der Klägerin die Nutzung der Garagen auf dem ehemaligen Bahngrundstück, ... unter Fristsetzung von drei Monaten nach Bestandskraft der Verfügung. Zur Begründung wurde u.a. ausgeführt: Die Errichtung der Garagen habe ohne Baugenehmigung erfolgen können, da diese an die bahntechnische Einrichtung gekoppelt gewesen seien. Nachdem die Garagen nicht mehr als bahntechnische Einrichtung genutzt würden, müsse der Bereich baurechtlich als Außenbereich bewertet werden. Nach der erfolgten Nutzungsänderung sei eine Baugenehmigung erforderlich. Die Nutzung der Garagen stehe im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Eine Nutzungsuntersagung sei nach pflichtgemäßem Ermessen zu erlassen. Die Nutzungsuntersagung sei im überwiegenden öffentlichen Interesse an der Herstellung gesetzmäßiger Zustände erlassen worden. Schützenswerte private Belange seien nicht erkennbar. Irgendwelche Ermessensbindungen seien nicht ersichtlich. Die Nutzungsänderung sei ohne die erforderliche Baugenehmigung erfolgt und genieße keinen Bestandsschutz. Das Prinzip der Verhältnismäßigkeit sei gewahrt. Die Klägerin sei mehrfach darüber informiert worden, dass ein Antrag auf Nutzungsänderung einzureichen sei. Dieser sei nicht vorgelegt worden. Mit der Nutzungsuntersagung sei das mildere Mittel gewählt worden. Eine in Betracht kommende Abbruchsverfügung sei bisher nicht erlassen worden. Bezüglich der weiteren Nutzung müssten noch Gespräche mit der Beigeladenen geführt werden.

Gegen die am 23.09.2006 zugestellte Verfügung hat die Klägerin am 05.10.2006 Widerspruch eingelegt mit der Begründung, sie strebe eine anderweitige Nutzung auf dem Grundstück (gewerbliche Nutzung - Teehaus) an. Diesbezüglich hätten bereits Gespräche mit der Beigeladenen stattgefunden, die allerdings gewisse Vorbehalte seitens der Beigeladenen hätten deutlich werden lassen. Die Deutsche Bahn habe seit Jahrzehnten bahnbetriebsfremde Nutzungen auf dem Grundstück betrieben, ohne dass hiergegen eingeschritten worden sei. Die Bahn habe mit Duldung der Beigeladenen und des Landratsamtes bahnbetriebsfremde Nutzungen auf dem Grundstück unterhalten. Die Bauaufsichtsbehörde müsse im Rahmen ihrer Ermessensausübung bei Ausspruch einer Nutzungsuntersagung zu ihren Gunsten berücksichtigen, dass die Nutzungen nach der gängigen, allerdings der Rechtslage widersprechenden Praxis sowohl von der Bahn als auch den zuständigen Bauaufsichtsbehörden als legal angesehen und entsprechend behandelt worden seien.

Mit Widerspruchsbescheid vom 01.06.2007 wies das Regierungspräsidium Karlsruhe den Widerspruch kosten- und gebührenpflichtig zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt: Das Landratsamt sei berechtigt gewesen, eine Nutzungsuntersagung zu treffen, obwohl sich das Grundstück auf gewidmetem Bahngelände befinde. Bahnfremde Nutzungen würden in formeller und materieller Hinsicht dem Baurecht unterliegen. Es lägen auch die Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor. Bei der Nutzung des ehemaligen Bahnbetriebsgrundstückes handele es sich um eine genehmigungspflichtige und nicht gestattungsfähige Nutzungsänderung. Nutzungsänderungen bedürften grundsätzlich der Baugenehmigung. Zudem müssten auch verfahrensfreie Nutzungen den materiell-rechtlichen Anforderungen des Baurechts genügen. Eine Nutzungsänderung liege vor, wenn die der bisher genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen werde und durch die Veränderung bodenrechtliche Belange neu berührt würden, d.h. wenn die Möglichkeit bestehe, dass die Zulässigkeit des geänderten Vorhabens nach den Bauvorschriften anders beurteilt werden könne als das ursprüngliche Vorhaben. Funktionsänderungen, also Änderungen, die einen Wandel in dem dienenden Charakter einer Anlage oder Einrichtung zum Inhalt hätten, seien stets Nutzungsänderungen. Die Inanspruchnahme einer ehemaligen Bahnbetriebsanlage für die Unterstellung von Kraftfahrzeugen und für gewerbliche Nutzungen führe zu einer Funktionsänderung des Gebäudes und erfordere eine Baugenehmigung. Ein Bahnbetriebsgrundstück außerhalb eines bebauten Ortsteils sei baurechtlich zulässig. Verliere das Gebäude bzw. das Grundstück wegen der Aufgabe des Bahnbetriebs seine Funktion, richte sich die Zulässigkeit einer Nutzungsänderung nach § 35 Abs. 2 bis 4 BauGB. Damit sei die Nutzungsänderung an weitergehenden Anforderungen zu messen. Die Nutzung der Garagen zur Unterstellung bzw. Reparatur von Kraftfahrzeugen beeinträchtige auch öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB. Das Vorhaben beeinträchtige die natürliche Eigenart der Landschaft, die durch die in der Umgebung vorhandene Bodennutzung gekennzeichnet sei. Das Garagengebäude befinde sich in einer Umgebung, die nicht durch eine bauliche Nutzung geprägt sei, die nicht dem Bahnbetrieb diene. Aus diesem Grund widerspreche das Vorhaben der natürlichen Eigenart der Landschaft. Die Weiterführung der Nutzung würde zudem die Entwicklung einer unerwünschten Splittersiedlung fördern. Es handele sich bei dem Garagengebäude nicht um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Da eine Bebauung mit organischer Siedlungsstruktur den Gegensatz zu einer städtebaulich unerwünschten Splittersiedlung darstelle, könne ein Bebauungskomplex nur dann Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur sein, wenn auch Möglichkeiten der baulichen Weiterentwicklung beständen. Vorliegend fehle es sowohl an den genannten äußeren Hinweisen als auch an einer angemessenen Möglichkeit der Fortentwicklung der Bebauung innerhalb des gegebenen Bereichs. Die Ermessensausübung durch das Landratsamt erweise sich als sachgerecht. Im Rahmen der Ermessensausübung gegen eine seit Jahrzehnten ausgeübte bahnfremde Nutzung auf Bahngelände sei zu berücksichtigen, dass diese Nutzung nach der gängigen, allerdings der Rechtslage widersprechenden Praxis sowohl von der Bahn als auch von den zuständigen Bauaufsichtsbehörden als legal angesehen und behandelt worden sei. Von der Bauaufsichtsbehörde sei nie die Ansicht vertreten worden, dass eine nicht dem Bahnbetrieb dienende Nutzung zulässig sei, nur weil es sich um gewidmetes Bahngelände handele. Vielmehr habe die Bauaufsichtsbehörde eindeutig zu erkennen gegeben, dass sie nur eine Nutzung für den Bahnbetrieb dulden werde, und habe auch zu ermitteln versucht, ob die ausgeübte Nutzung Bahnzwecken diene oder nicht. Nachdem die Bahn dies zögerlich offenbart habe, habe die Baurechtsbehörde keinen Vertrauenstatbestand geschaffen, der ihr Einschreiten unter Setzung einer angemessenen Abwicklungsfrist als ermessensfehlerhaft oder in sonstiger Weise unverhältnismäßig erscheinen lassen würde. Insbesondere gegenüber der Klägerin sei nie der Eindruck erweckt worden, dass es sich um eine legale Nutzung handeln würde.

Auf den am 05.06.2007 zugestellten Widerspruchsbescheid hin hat die Klägerin am 27.06.2007 Klage erhoben. Sie beantragt,

den Bescheid des Landratsamtes Rastatt vom 20.09.2006 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 01.06.2007 aufzuheben.

Zur Begründung wurde ergänzend geltend gemacht: Die von der Deutschen Bahn AG übernommene Nutzung der Garagen bedürfe keiner förmlichen Genehmigung. Die Nutzung ändere sich überhaupt nicht. Das Gebäude sei von Anfang an sowohl als bahnbetriebsbezogene Anlage wie auch als bahnbetriebsfremde Anlage als Garage genutzt worden. Da keine Änderung der Nutzung eingetreten sei, sei auch eine Nutzungsänderungsgenehmigung nicht erforderlich. Selbst wenn man von einer Genehmigungspflicht ausgehen sollte, sei die Nutzungsuntersagung rechtswidrig. Das Grundstück liege nicht im Außenbereich, sondern im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB. Größere Freiflächen, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit einer Bebauung entzogen seien, könnten im Einzelfall unbeachtlich sein, d.h. den Bebauungszusammenhang nicht unterbrechen. So unterbreche die Murg an anderer Stelle den Bebauungszusammenhang nicht, so in dem Gewerbe- und Wohngebiet südlich des Baugrundstücks. Dies sei deshalb so, weil diese Lage nicht von derselben Steilheit geprägt sei, wie das Gelände unterhalb ihres Grundstückes zur Murg hin, so dass dort eine Bebauung topographisch möglich gewesen sei. Auch werde ein Bebauungszusammenhang nicht unterbrochen durch Freiflächen, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung einer Bebauung entzogen seien. Gerade letzteres sei im Bereich um ihr Grundstück der Fall. Die enorme Steilheit des Geländes führe dazu, dass eine Bebauung, wie sie an anderer Stelle angesiedelt sei, nicht möglich sei. Gleichwohl vermittle diese Steilheit des Geländes auch den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit der auf dem Grundstück vorhandenen Bebauung mit der Bebauung um das Grundstück herum, nämlich mit der Kirche und den Wohnhäusern im Osten, mit der Bebauung diesseits der Murg im Süden (Gewerbegebiet und Wohnbebauung) als auch mit der Bebauung jenseits der Murg, wobei hier die Verbindung durch die alte Holzbrücke hergestellt werde. Auch werde der Bebauungszusammenhang dadurch herbeigeführt, dass die Verbindung der jenseits der Bahnlinie gelegenen Bebauung im Bereich ihres Grundstückes durch eine Gleisüberführung erfolge. Auch diese straßenmäßige Verbindung ordne diese jenseits der Bahnlinie gelegenen Gebäude, die zur Gemarkung „Gausbach“ gehörten, der Hauptgemeinde zu. Unter Würdigung der gesamten örtlichen Gegebenheiten und Besonderheiten, zu denen auch die markante Stützmauer ihres Grundstücks als vorhandene Bebauung gehöre, sei festzustellen, dass ihr Grundstück im Innenbereich liege. Innerhalb dieses Rahmens entfalte eine Garagennutzung keine negative Auswirkung in bodenrechtlicher Hinsicht. Schließlich sei auch festzustellen, dass das Ortsbild durch den Garagenbau nicht beeinträchtigt werde. Auch wenn sich die planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung nach § 35 BauGB beurteile, beständen gegen die vorgenommene Wertung der Behörden erhebliche Bedenken. Dass der Außenbereich der Erholung der Allgemeinheit diene und von nicht privilegierter Bebauung und auch von störenden Nutzungen freigehalten werden solle, könne nicht einschränkungslos dann gelten, wenn ein bestimmter Standort wegen seiner natürlichen Beschaffenheit weder für privilegierte landwirtschaftliche Nutzung noch für erholungsrelevante Nutzung geeignet sei oder seine Schutzwürdigkeit durch bereits erfolgte anderweitige Eingriffe eingebüßt habe. Die natürliche Eigenart der Landschaft, die das Grundstück kennzeichne, werde im Wesentlichen durch faktisch aufgegebene Bahnanlagen, wilde Holz-/Materiallager und Mülldeponien geprägt. Der Umgebung komme weder eine landwirtschaftliche Nutzbarkeit noch irgendein Erholungswert zu. Auch fördere die Weiterführung der Nutzung keine Entwicklung einer unerwünschten Splittersiedlung, da im unmittelbaren Bereich des Grundstücks topographisch bedingt keine weiteren Baumöglichkeiten bestünden.

Das beklagte Land beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wird ergänzend geltend gemacht: Die Garagen lägen eindeutig im Außenbereich. Südlich an die Garagen grenze das Bebauungsplangebiet „...t“ der Beigeladenen. Die Garagen seien bewusst nicht in diesen Bebauungsplan integriert worden, der in einem Teilbereich ein Gewerbegebiet und in einem weiter südlich angrenzenden Teilbereich ein Mischgebiet festsetze. Die evangelische Kirche und die Wohnbebauung auf der anderen Seite der Bahn-/AVG-Gleise hangaufwärts lägen ebenfalls im Außenbereich und könnten weder eine Baulücke noch einen Bebauungszusammenhang vermitteln. Die landschaftlichen Zäsuren im Zusammenhang mit der dortigen Topographie sowie die bewusste Ausklammerung der Garagengebäude aus dem Bebauungsplan „...“ würden eindeutig dafür sprechen, dass die Garagen im Außenbereich lägen. Die nähere Umgebung sei auch nicht so vorbelastet, dass der Außenbereich an dieser Stelle wertlos und nicht mehr schützenswert sei. Die Garagen seien vielmehr von der anderen Seite der Murg aus sichtbar und stellten vor allem im Zusammenhang mit der überregional bekannten und historisch bedeutsamen alten Holzbrücke eine bauliche Fehlentwicklung und eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes dar. Auch habe die Beigeladene klar und deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie keine Garagennutzung an dieser Stelle wolle und auch nicht bereit sei, einen Bebauungsplan zu initiieren, um dem eigentlichen Wunsch der Klägerin, dort ein Wohnhaus zu errichten, entgegenzukommen.

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 09.10.2008 das Grundstück und seine nähere Umgebung in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Augenscheinseinnahme wird auf die Niederschrift zu der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und auf die Akte des Landratsamtes Rastatt, die Widerspruchsakte des Regierungspräsidiums Karlsruhe und die Akte der Beigeladenen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet. Die Verfügung des Landratsamtes Rastatt vom 20.09.2006 sowie der hierzu ergangene Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 01.06.2007 erweisen sich als rechtmäßig und verletzen die Klägerin daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

Die von der Klägerin angegriffene Verfügung, mit der ihr die Nutzung der Garagen auf ihrem ... untersagt wurde, findet ihre Rechtsgrundlage in § 65 S. 2 LBO. Hiernach kann die zuständige Baurechtsbehörde die Nutzung von Anlagen untersagen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden.

Das Landratsamt Rastatt konnte als Baurechtsbehörde die Nutzungsuntersagung aussprechen. Denn wenn eine bisherige Bahnanlage bahnfremd genutzt wird, so unterliegt ein derartiges Vorhaben sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht dem allgemeinen Baurecht, auch wenn es auf Bahngelände verwirklicht werden soll (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 24.07.1991 - 5 S 1375/91 -; Niedersächsisches OVG, Urt. v. 31.05.1996 - 6 L 3564/93 -, ). Vorliegend ist eine bahnfremde Nutzung gegeben. Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass die Garagen, deren Nutzungsuntersagung allein Streitgegen-stand ist, seit 2000 damals noch von der Deutschen Bundesbahn an Privatpersonen vermietet worden sind und die Klägerin beim Kauf des Grundstückes im Jahre 2005 in die bestehenden Mietverträge eingetreten ist. Darüber hinaus besteht angesichts dieses Umstandes zwischen den Beteiligten auch Einigkeit, dass auf dem Grundstück der Klägerin seit 2000 eine bahnfremde Nutzung stattfindet.

Die Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung waren auch gegeben. Nach § 65 S. 2 LBO kann die Nutzung von Anlagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt, untersagt werden. Ein solcher Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften setzt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg voraus, dass die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 22.01.1996 - 8 S 2964/95 - ).

Dem Erlass der Nutzungsuntersagungsverfügung stand nicht entgegen, dass die Klägerin, wie sie in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, einem Mieter bereits vor Erlass der Nutzungsuntersagungsverfügung gekündigt hatte. Denn unstreitig fand und findet in dem Gebäude durch den weiteren Mieter der Klägerin Garagennutzung statt, so dass für die Behörde Anlass vorhanden war und weiterhin ist, die Nutzung von Garagen auf dem Grundstück der Klägerin zu untersagen.

Die Garagennutzung auf dem Grundstück der Klägerin ist formell baurechtswidrig. Für die Kammer ist nicht ersichtlich und es wurde auch seitens der Klägerin nicht geltend gemacht, dass für die Errichtung der Halle mit Garagen auf dem Grundstück durch die Deutsche Bundesbahn im Jahre 1978 ein Planfeststellungsverfahren nach § 36 Bundesbahngesetz (≙ § 18 Allgemeines Eisenbahngesetz) durchgeführt wurde und damit die Zulässigkeit des Vorhabens im Hinblick auf alle von ihm berührten öffentlichen Belange festgestellt worden wäre (sog. „Genehmigungswirkung“, § 75 Abs. 1 S. 1 VwVfG). Ferner wurde auch für das Gebäude auf dem Grundstück der Klägerin sowie für dessen Nutzung zu Garagenzwecken keine Baugenehmigung durch die Baurechtsbehörde nach der Landesbauordnung erteilt. Zudem ist, wie das Regierungspräsidium Karlsruhe in seinem Widerspruchsbescheid ausführlich dargelegt hat, die Nutzungsänderung einer von der Deutschen Bahn zu ihren Zwecken genutzten Lagerhalle mit Garagen zu privaten/ bahnfremden und damit nicht mehr privilegierten Zwecken auch nach Auffassung der Kammer genehmigungspflichtig, da sich das streitgegenständliche Grundstück im Außenbereich befindet (siehe dazu nachfolgend) und an die neue Nutzung andere bauplanungsrechtliche Anforderungen als an die bisherige hoheitliche Nutzung zu stellen sind.

Die Nutzung der Garagen auf dem Grundstück der Klägerin ist auch materiell baurechtswidrig. Sie beeinträchtigt als nicht privilegierte Außenbereichsnutzung i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB öffentliche Belange.

Nach dem Ergebnis des in der mündlichen Verhandlung eingenommenen Augenscheins ist die erkennende Kammer der Überzeugung, dass das Grundstück der Klägerin nicht im unbeplanten Innenbereich i.S.d. § 34 BauGB, sondern im Außenbereich liegt und sich somit die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Garagennutzung nach § 35 BauGB richtet.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist ein Bebauungszusammenhang i.S.d. § 34 BauGB gegeben, soweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt. Mögliche Bestandteile eines derartigen Bebauungszusammenhangs sind 1. bebaute Grundstücke, 2. unbebaute, aber bebauungsfähige Grundstücke (Baulücken im engeren Sinne) sowie 3. „freie Flächen, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit (stehendes oder fließendes Gewässer) oder wegen ihrer besonderen Bestimmung (Sportplätze, Erholungsflächen) einer Bebauung entzogen sind. Ob eine Unterbrechung des Zusammenhangs vorliegt oder nicht, lässt sich dabei nicht unter Anwendung von geographisch-mathematischen Maßstäben bestimmen. Zur Beurteilung bedarf es vielmehr „einer echten Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts“. Ausschlaggebend ist, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt. Letztlich maßgeblich für die Betrachtungsweise ist die Verkehrsauffassung mit der Folge, dass es entscheidend jeweils auf die Lage des Einzelfalles ankommt. Dies gilt auch dafür, ob eine Straße oder Geländehindernisse irgendwelcher Art den Bebauungszusammenhang unterbrechen oder auf ihn ohne Einfluss sind (so: BVerwG, Urt. v. 06.11.1968, BVerwGE 31, 20 u. Urt. v. 01.12.1972 , BVerwGE 41, 227).

Auf Grund der im Rahmen der dargestellten Grundsätze vorzunehmenden Bewertung geht die Kammer davon aus, dass das Grundstück der Klägerin im Außenbereich liegt.

Die Kirche und die Wohnbebauung jenseits der AVG-Gleise hangaufwärts östlich des Grundstücks der Klägerin vermitteln keinen Bebauungszusammenhang mit dem Grundstück der Klägerin. Insoweit stellen die östlich an das Grundstück der Klägerin angrenzende ... und die sich daran anschließenden Bahn-/AVG-Gleise sowie die vorhandene Topographie, nämlich ein deutliches Ansteigen des Geländes zu diesen Gebäuden hin, eine eindeutige Zäsur zu dem deutlich tiefer gelegenen Grundstück der Klägerin dar. Auch das nördlich des Grundstücks der Klägerin gelegene ehemalige Bahnhofsgelände, auf dem sich das ehemalige Bahnhofsgebäude, ein planfestgestellter SB-Supermarkt sowie eine Halle der AVG zur Unterbringung ihrer Bahnen befinden, ist nicht geeignet, zum Grundstück der Klägerin den Eindruck einer Geschlossenheit zu vermitteln. Denn diese Bebauung befindet sich in einer Entfernung von mehr als ca. 150 m von den Garagen der Klägerin und zudem auf der anderen Seite der ... und zum Teil auch jenseits der Bahngleise. Dagegen ist das Gelände diesseits der ... in Richtung Norden im Anschluss an das Garagengebäude der Klägerin eine unbebaute Grünfläche, die nach Westen zur Murg und zum Ortskern steil abfällt. Auch die Bebauung im Ortskern der Beigeladenen vermittelt nicht einen Bebauungszusammenhang mit dem Grundstück der Klägerin. Insoweit hat nach Auffassung der Kammer die Murg, die sich an diese anschließende Eckstraße und der von dort zum Grundstück der Klägerin und zur ... hinaufführende steile Fußweg (...) eindeutig trennenden Charakter. Hinzu kommt, dass die enorme Steilheit des sich an den Fußweg anschließenden Grundstückes der Klägerin zur Folge hat, dass die Garagen aus dieser Sicht wie auf einem Plateau liegend in Erscheinung treten. Angesichts dessen nimmt die Bebauung auf dem Grundstück der Klägerin nicht mehr an der Bebauung im Ortskern der Beigeladenen jenseits der Murg teil.

Gleiches gilt schließlich für die Bebauung südlich des Grundstücks der Klägerin im Geltungsbereich des Bebauungsplans „...“, der in einem Teilbereich Gewerbegebiet und im weiter südlich angrenzenden Teilbereich Mischgebiet festsetzt. Die Bebauung dieses Plangebietes endet mit den Gebäuden ... und ... entlang der .... An das Grundstück ... schließt sich das Grundstück ... an. Dieses Grundstück ist unbebaut und wirkt als Waldfläche. Ferner steigt auch dieses Grundstück zur Schifferstraße sowie zum Fußweg (...) und zum Grundstück der Klägerin steil an. Daher entsteht optisch der Eindruck, dass die Bebauung des Bebauungsplangebietes unterhalb der Schifferstraße in der Ebene entlang der Eckstraße liegt und dieser Bebauungszusammenhang dann an dem steil ansteigenden Waldgrundstück ... endet. Das Grundstück der Klägerin, das sich getrennt durch den Fußweg an dieses Grundstück ... anschließt, wird, wie der Augenschein ergeben hat, durch die auf dem Grundstück ... vorhandene Waldfläche, die nach der Verkehrsauffassung nicht bebaubar wirkt, geprägt. Hierbei kommt es auch nicht darauf an, ob die Fläche ökologisch besonders wertvoll ist.

Nach alledem ist die Kammer aufgrund des Augenscheins sowie der ihr vorliegenden Lichtbild- und Luftaufnahmen zum Ergebnis gelangt, dass das Grundstück der Klägerin bauplanungsrechtlich als im Außenbereich gelegen einzuordnen und somit nach § 35 BauGB zu beurteilen ist.

Da die Nutzung des Gebäudes auf dem Grundstück der Klägerin als Garage eine nicht gem. § 35 Abs. 1 BauGB privilegierte Nutzung darstellt, beurteilt sich die Garagennutzung nach § 35 Abs. 2 BauGB. Danach können sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder ihre Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Vorliegend ist das Vorhaben nicht nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig, weil hierdurch öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 S. 1 BauGB beeinträchtigt werden. Hierbei lässt die Kammer dahingestellt, ob die streitgegenständliche Nutzung die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 5 BauGB). Jedenfalls widerspricht die Garagennutzung den Darstellungen des Flächennutzungsplans (§ 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BauGB) und lässt die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 BauGB).

Der geltende Flächennutzungsplan der Beigeladenen aus dem Jahre 2004 weist für das Grundstück der Klägerin „Fläche für Land- und Forstwirtschaft, Wald“ aus. Die vorliegend untersagte Garagennutzung auf dem Grundstück der Klägerin widerspricht aber dieser Darstellung im Flächennutzungsplan, insbesondere der Ausweisung des Grundstücks der Klägerin als Waldfläche. Da die Fläche im Flächennutzungsplan auch als „Wald“ ausgewiesen ist und eine derartige Nutzung nicht ausgeschlossen ist, kommt diese Festsetzung im Flächennutzungsplan auch nicht einer Art „Verhinderungsplanung“ gleich.

Die Garagennutzung tangiert ferner auch den öffentlichen Belang „Splittersiedlung“. Denn die Nutzung eines ehemals im Eigentum der Bahn stehenden Gebäudes als Garagen für Privatpersonen leitet eine ungeplante Zersiedelung des Außenbereichs ein. Der Begriff der Splittersiedlung i.S.v. § 35 Abs. 3 BauGB steht für das Bestreben des Gesetzes, die Entwicklung unorganischer Siedlungsstrukturen zu verhindern. Unorganische Siedlungsstrukturen sind dann anzunehmen, wenn Bauvorhaben ein für die Zersiedlung der freien Landschaft zu missbilligendes Ergebnis haben. In diesem Fall ist das Merkmal „Befürchten“ erfüllt. Die unorganische Inanspruchnahme des Außenbereichs durch Bauvorhaben ist zu missbilligen, d.h. „zu befürchten“ und „unerwünscht“, wenn in dem Bauvorhaben ein Vorgang der Zersiedelung gesehen werden muss (vgl. BVerwG, Urt. v. 03.06.1977, BRS 32 Nr. 75 u. Urt. v. 10.08.1990, BRS 50 Nr. 2). Das Merkmal des siedlungsstrukturellen „Befürchtens“ wird, ausgehend von dem Grundsatz, dass der Außenbereich grundsätzlich von nicht privilegierter Bebauung freigehalten werden soll, bei einer zusätzlichen Inanspruchnahme des Außenbereichs in der Regel gegeben sein. Bei dem Eindringen von Bebauung bzw. nicht privilegierten Nutzungen in Gebäuden in den noch freien Außenbereich hinein ist daher im Regelfall von einer siedlungsstrukturell zu missbilligenden Zersiedelung auszugehen, die nach der Zielsetzung des Gesetzgebers verhindert werden muss. Von dem Regelfall, dass eine zusätzliche Inanspruchnahme und Zersiedelung des Außenbereichs städtebaulich zu missbilligen ist, kann im vorliegenden Fall auch keine Ausnahme gemacht werden, weil - so der Kläger-Vertreter - im unmittelbaren Bereich des Grundstücks der Klägerin topographisch bedingt keine weiteren Baumöglichkeiten bestehen würden. Denn dies trifft nicht zu. Auf dem Grundstück der Klägerin sind durchaus noch eine weitere Bebauung und insbesondere auch weitere Garagennutzung möglich. Dass dies der Fall ist, hat die Klägerin selbst in ihrem Antrag auf “ Neubau eines Teehauses, Anbau und Nutzungsänderung“ vom 04.10.2006 zum Ausdruck gebracht. Eine Bebauung bzw. Garagennutzung auf dem klägerischen Grundstück hätte daher durchaus noch Vorbildwirkung für die unmittelbare Umgebung zur Folge.

Die vorgenommenen Ermessenserwägungen sind rechtlich nicht zu beanstanden. Insbesondere hat die Baurechtsbehörde mit der Nutzungsuntersagung als milderes Mittel auch ein geeignetes Mittel gewählt. Denn es ist nicht von vorneherein auszuschließen, dass die Klägerin das Grundstück bzw. das dort vorhandene Gebäude in einer Art und Weise nutzen kann, die nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert ist.

Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO abzuweisen. Angesichts des Ausgeführten sah die Kammer keinen Anlass, im Hinblick auf den Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 10.10.2008 die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.

Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO vorliegt (§ 124a Abs. 1 S. 1 VwGO).

Beschluss

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 10.000,-- festgesetzt.

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Gründe

Auf Grund der im Rahmen der dargestellten Grundsätze vorzunehmenden Bewertung geht die Kammer davon aus, dass das Grundstück der Klägerin im Außenbereich liegt.

Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO vorliegt (§ 124a Abs. 1 S. 1 VwGO).

Beschluss

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 10.000,-- festgesetzt.

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Referenzen

§ 65 S. 2 LBO 4x (nicht zugeordnet)
5 S 1375/91 2x (nicht zugeordnet)
§ 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BauGB 2x (nicht zugeordnet)
§ 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG 2x (nicht zugeordnet)
BBauG § 38 Bauliche Maßnahmen von überörtlicher Bedeutung auf Grund von Planfeststellungsverfahren; öffentlich zugängliche Abfallbeseitigungsanlagen 1x
§ 35 Abs. 2 bis 4 BauGB 1x (nicht zugeordnet)
VwGO § 113 2x
VwGO § 162 2x
§ 52 Abs. 1 GKG 2x (nicht zugeordnet)
8 S 2964/95 2x (nicht zugeordnet)
§ 35 Abs. 3 BauGB 2x (nicht zugeordnet)
VwGO § 124 2x
§ 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 5 BauGB 2x (nicht zugeordnet)
VwGO § 124a 2x
§ 35 BauGB 6x (nicht zugeordnet)
§ 35 Abs. 1 BauGB 4x (nicht zugeordnet)
§ 36 BBahnG 1x (nicht zugeordnet)
6 L 3564/93 2x (nicht zugeordnet)
§ 35 Abs. 2 BauGB 7x (nicht zugeordnet)
§ 34 BauGB 5x (nicht zugeordnet)
§ 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 BauGB 2x (nicht zugeordnet)
VwGO § 154 2x
VwVfG § 75 Rechtswirkungen der Planfeststellung 2x
§ 35 Abs. 3 S. 1 BauGB 2x (nicht zugeordnet)