Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 16. Oktober 2008 wird angeordnet.
Die Antragsgegnerin und der Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte.
Der Streitwert wird auf 7.500,-- EUR festgesetzt.
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Der Antrag, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für den Umbau einer Werkhalle zu vier Spielstätten anzuordnen, ist statthaft (§ 80a Abs. 3 und § 80 Abs. 5 VwGO, § 212a Abs. 1 BauGB und § 80 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 VwGO). Er ist auch sonst zulässig.
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Soweit die Antragstellerin daneben auch beantragt, die Entscheidung der Antragsgegnerin vom 29.01.2009 aufzuheben, mit dem diese den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung gemäß § 80a Abs. 1 Nr. 2 VwGO abgelehnt hat, bedarf es dessen nicht; denn das Gericht trifft gemäß § 80a Abs. 3 VwGO selbständig eine Entscheidung über die Anordnung der aufschiebenden Wirkung. Beantragen kann die Antragstellerin dagegen eine Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Vornahme von Maßnahmen, mit denen eine Außervollzugsetzung der Baugenehmigung gesichert werden soll (§ 80a Abs. 3 und § 80 Abs. 5 Satz 3 VwGO).
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Der Antrag ist auch begründet. Das Interesse der Antragstellerin an der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs überwiegt das öffentliche Interesse der Antragsgegnerin und das Interesse des Beigeladenen daran, dass die Baugenehmigung alsbald, schon vor Eintritt ihrer Bestandskraft, vollzogen werden kann. Maßgeblich hierfür ist, dass die Erfolgsaussichten des Widerspruchs zumindest offen sind. Es kommt ernstlich in Betracht, dass die Baugenehmigung rechtswidrig ist und die Antragstellerin in ihren Rechten verletzt.
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Unstreitig beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens - der Umbau einer Werkhalle zu vier Spielstätten - gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO.
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Es bedarf jedoch vertiefter Prüfung, ob die nähere Umgebung des Vorhabens dadurch gekennzeichnet ist, dass es dort keine Vergnügungsstätten gibt, und ob hieraus folgt, dass die Antragstellerin einen Anspruch auf Erhalt des Gebietscharakters hat.
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In tatsächlicher Hinsicht ist unklar, wie weit die nähere Umgebung des Vorhabens reicht. Denn aus den Akten ergeben sich eine Reihe von Hinweisen darauf, dass im selben Gewerbegebiet weitere größere Vergnügungsstätten vorhanden sind. Dies lässt sich einem Vermerk über eine Rücksprache beim Ersten Bürgermeister der Antragsgegnerin vom 10.04.2008 entnehmen. In einem Übersichtsplan ist insoweit für das Anwesen Kurpfalzring ... eine Diskothek eingetragen, die allerdings nach Angaben des Beigeladenen schon vor geraumer Zeit geschlossen wurde.
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In rechtlicher Hinsicht kommt in Betracht, insoweit ein faktisches eingeschränktes Gewerbegebiet anzunehmen, in dem Vergnügungsstätten ausgenommen sind. In einem Bebauungsplan könnte dies ohne Weiteres festgesetzt werden (§ 1 Abs. 6 und § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO). § 34 Abs. 2 BauGB lässt es aber wohl nicht zu, die Zulässigkeit von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich ergänzend auch danach zu beurteilen, ob sich diese nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfügen.
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Nach § 34 Abs. 2 BauGB gilt: Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden.
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Soweit ersichtlich besteht Übereinstimmung in Literatur und Rechtsprechung, dass - und hierfür spricht schon der Wortlaut des § 34 Abs. 2 BauGB - Vorhaben in einem Gebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB dann zulässig sind, wenn sie in der für das jeweilige Gebiet maßgeblichen Vorschrift der Baunutzungsverordnung als allgemein zulässig bezeichnet werden. Ob sie sich nach dem konkreten Gebietscharakter im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB einfügen, ist, soweit § 34 Abs. 2 BauGB anwendbar ist, nicht zusätzlich zu prüfen (BVerwG, Beschl. v. 12.02.1990 - 4 B 240.89 - NVwZ 1990, 474; Hofherr, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 34 Rdnr. 70). Insoweit ergibt sich die Zulässigkeit eines Vorhabens ggf. aus der Anwendung von § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB. Dass ein jüngst ergangener Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts als Öffnung für ein anderes Verständnis verstanden werden könnte (Beschl. v. 16.12.2008 - 4 B 68.08 - juris), liegt nicht nahe.
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Gewichtigere Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Baugenehmigung ergeben sich daraus, dass fraglich ist, ob das Vorhaben noch als Ausnahme gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO zugelassen werden kann (vgl. auch die eine Zulässigkeit des Vorhabens verneinende Stellungnahme des Bauplanungsamts der Antragsgegnerin vom 08.04.2008 in einem ein ähnliches Vorhaben am selben Standort betreffenden Bauvorbescheidsverfahren). Wäre dies nicht der Fall, hätte die Antragstellerin, da ihr Betriebsgrundstück in der näheren Umgebung des Vorhabens, nämlich jenseits der Hugo-Stotz-Straße liegt, einen Anspruch auf Erhaltung des Gebietscharakters (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.09.1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151 = NJW 1994, 1546 = juris Rdnrn. 11 ff.).
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Je nachdem, wie weit die Grenze der näheren Umgebung des Vorhabens zu ziehen ist, sind möglicherweise auch die oben erwähnte (genehmigte) Diskothek und etwa weiter vorhandene Vergnügungsstätten einzubeziehen. Zieht man die Grenzen enger mit der Folge, dass das Vorhaben in der näheren Umgebung die erste und bislang einzige Vergnügungsstätte ist, könnte sie gleichwohl für sich allein die Grenzen für eine Ausnahme überschreiten (vgl. ebenso zu einem vergleichbaren Fall VG Neustadt, Urt. v. 09.02.2009 - 4 K 1199/08.NW - juris). Insoweit muss berücksichtigt werden, dass das Vorhaben insgesamt nach Art eines Spiele-Centers vier Spielstätten umfasst, von denen jede einzelne eine Nutzfläche von 144 qm aufweist. Darin können jeweils 12, insgesamt also 48 Spielautomaten aufgestellt werden. Jede einzelne der Spielstätten dürfte dabei das Störungspotential einer kerngebietstypischen Spielstätte aufweisen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 02.11.2006 - 8 S 1891/05 - BauR 2007, 1373). Dass solche in einem Gewerbegebiet, anders als in einem Mischgebiet, als Ausnahme zulässig sind, bedeutet nicht, dass sie dort, gleich ob an verschiedenen Standorten oder unter einem Dach, in größerer Zahl zugelassen werden dürfen.
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Schließlich könnte das Vorhaben, selbst wenn es als Ausnahme noch genehmigt werden dürfte, dem auch im Rahmen von § 34 Abs. 2 BauGB zu beachtenden Gebot der Rücksichtnahme widersprechen, wie es in § 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauNVO enthalten ist (BVerwG, Beschl. v. 16.12.2008, a.a.O.). Insoweit kommt insbesondere in Betracht, dass es nach der Zweckbestimmung der Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabens widerspricht (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO). Diese Vorschrift vermittelt einen Anspruch auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung eines Baugebiets (BVerwG, Beschl. v. 13.05.2002 - 4 BN 86.01 - NVwZ 2002, 1384).
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Es spricht Einiges dafür, dass die nähere Umgebung des Vorhabens durch das Berufsbildungszentrum für etwa 350 Auszubildende und Studenten von Berufsakademien auf dem Grundstück der Antragstellerin geprägt wird. Um dies festzustellen, bedarf es voraussichtlich der Einnahme eines Augenscheins. Insoweit dürfte im Übrigen weniger von Gewicht sein, auf welcher Seite des Betriebsgeländes aktuell die Zufahrt für das Berufsbildungszentrum liegt. Auch sonst dürfte es sich, dies ist auch unbestritten, um ein vergleichsweise störungsfreies bzw., wie die Antragstellerin es bezeichnet, um ein gehobenes Gewerbegebiet handeln, was nach ihren Angaben auch entscheidend dafür war, dass das Berufsbildungszentrum dort angesiedelt wurde. In dieses Gewerbegebiet dürfte das Vorhaben mit seinen vier Spielstätten eine erhebliche Unruhe bringen. Insoweit bedarf es wohl keiner Prognose möglicher Störungen im Einzelfall. Denn die insoweit typisierende Baunutzungsverordnung geht selbst davon aus, dass kerngebietstypische Vergnügungsstätten ein hohes Störungspotential haben. Das dürfte zwar vor allem das Wohnen betreffen. In Betracht kommt aber auch, dass die typischen Störungen, die insbesondere von den Nutzern solcher Spielstätten ausgehen, in einem Gewerbegebiet, das von einem Berufsbildungszentrum mit geprägt wird, eine gebietsunverträgliche Unruhe bewirken. Zudem ist die Befürchtung der Antragstellerin, das Vorhaben werde ein „Abkippen“ des Gebiets („Trading-Down-Effekt“) einleiten, nicht ohne Weiteres von der Hand zu weisen.
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Dass die Antragsgegnerin dem Rechtsvorgänger des Beigeladenen unter dem 14.05.2008 für ein ähnliches Vorhaben einen Bauvorbescheid erteilt hat, schließt einen öffentlich-rechtlichen Abwehranspruch der Antragstellerin nicht aus. Selbst wenn dieser Bauvorbescheid Bindungswirkung für den Beigeladenen im Verhältnis zur Antragsgegnerin entfalten könnte, gälte dies jedenfalls nicht für die Antragstellerin, denn ihr ist er, soweit aus der Akte des Bauvorbescheidsverfahrens ersichtlich ist, bislang nicht förmlich bekannt gegeben worden.
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Soweit der Beigeladene darauf hinweist, dass die Antragstellerin an anderer Stelle im Stadtgebiet in unmittelbarer Nähe zu zwei Bordellen einen Bürokomplex errichtet habe, in dem auch Auszubildende tätig seien, ist dies für das vorliegende Verfahren rechtlich ohne Bedeutung.
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Ist derzeit offen, ob die Baugenehmigung im Hauptsacheverfahren Erfolg haben wird, überwiegt das Interesse der Antragstellerin daran, dass sie vorläufig außer Vollzug gesetzt wird. Dem steht nicht entgegen, dass der Beigeladene Investitionen von erheblichem Umfang erbracht hat und dass der künftige Pächter sich darauf eingestellt hat, den Spielbetrieb mit 25 Mitarbeitern demnächst aufzunehmen. Denn der Beigeladene hat in Kenntnis davon, dass die Antragstellerin sich gegen das Vorhaben wendet, von der ihm erteilten Baufreigabe auf eigenes Risiko Gebrauch gemacht.
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Dem - unselbständigen - Antrag der Antragstellerin, dem Beigeladenen aufzugeben, die Umbauarbeiten vorläufig einzustellen (richtig: die Antragsgegnerin zu verpflichten, Entsprechendes dem Beigeladenen aufzugeben), entspricht die Kammer nicht. Denn es ist nicht ersichtlich, dass der Beigeladene allein schon durch die Fertigstellung des Baus Rechte der Antragstellerin verletzen könnte. Zu gegebener Zeit - der Beigeladene hat eine Überlassung des Spielecenters nach Fertigstellung an den Pächter zum 15.04.2009 oder 01.05.2009 in Aussicht gestellt - wird die Antragsgegnerin allerdings zu erwägen haben, ob sie die Entscheidung der Kammer durch eine vorläufige Nutzungsuntersagung sichert oder hiermit bis zu einer Entscheidung in einem eventuellen Beschwerdeverfahren beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zuwartet.
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