Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Streitwert wird auf 18.923,25 Euro festgesetzt.

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VERWALTUNGSGERICHT MÜNSTER BESCHLUSS

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5 L 482/12

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In dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren

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w e g e n               Geldleistungsbescheid nach dem Wohnungsbindungsrecht

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hat die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts Münster

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durch

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Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgericht Dr. Middeke

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am 24. Oktober 2012

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beschlossen:

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Der Antrag wird abgelehnt.

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Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

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Der Streitwert wird auf 18.923,25 Euro festgesetzt.

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G r ü n d e

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Der Antrag der Antragstellerin,

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die aufschiebende Wirkung ihrer Klage 5 K 2522/12 gegen den Geldleistungsbescheid der Antragsgegnerin vom29. August 2012 anzuordnen,

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ist zulässig, aber unbegründet.

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Die mit der erhobenen Anfechtungsklage gemäß § 80 Abs. 1 VwGO an sich einhergehende aufschiebende Wirkung entfällt kraft Gesetzes gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen – WFNG NRW –, so dass die aufschiebende Wirkung auf Antrag nur durch das Gericht der Hauptsache ganz oder teilweise angeordnet werden kann (§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

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Die im Rahmen des § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO zu treffende Abwägung zwischen den Interessen der Antragstellerin an der Anordnung der aufschiebenden Wirkung einerseits und dem öffentlichen Vollzug der angeforderten Gelder andererseits geht hier zu Lasten der Antragstellerin aus. Nach der im vorliegenden Verfahren allein möglichen summarischen Prüfung erweist sich der angefochtene Geldleistungsbescheid mit überwiegender Wahrscheinlichkeit als rechtmäßig, so dass eine Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage nicht in Betracht kommt.

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Die Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Antragstellerin zu einer Geldleistung ergibt sich aus § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW. Nach dieser Vorschrift kann die zuständige Stelle durch Verwaltungsakt für die Zeit, während derer schuldhaft gegen die Vorschriften u.a. des § 21 Absätze 1, 2, 3 oder 6, 7 WFNG NRW verstoßen wird, von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche des Wohnraums monatlich erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Diese Voraussetzungen liegen nach summarischer Prüfung vor.

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Die Regelungen des WFNG NRW sind anwendbar. Auch wenn die gewährten öffentlichen Mittel seit dem 14. November 2005 zurück gezahlt sind, endet die Nachwirkungsfrist für die Zweckbindungen erst am 31. Dezember 2015. Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW unterliegt eine Wohnung der bisherigen Zweckbindung noch bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung (Nachwirkungsfrist). Solange gelten die Bindungswirkungen nach dem WFNG NRW.

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Vgl. zur Vorgängerregelung des § 16 Abs. 1 WoBindG Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Beschl. v. 15. November 2006 – 14 A 1883/06 -.

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Die Antragstellerin hat mit dem Abschluss von Mietverträgen und der Überlassung der Wohnungen an gewerbliche Zwischenvermieter gegen § 21 Abs. 3 WFNG NRW verstoßen. Nach § 21 Abs. 3 Satz WFNG NRW darf Wohnraum im Sinne der §§ 1, 8 WFNG NRW ohne Genehmigung der zuständigen Stelle u.a. nicht anderen als Wohnzwecken zugeführt werden.

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Die Antragstellerin hat die in dem angegriffenen Bescheid der Antragsgegnerin aufgeführten Wohnungen an juristische Personen des Privatrechts sowie an Handelsunternehmen vermietet. Dass den gewerblichen Zwischenmietern die Wohnungen nach den Mietverträgen ausschließlich zu Wohnzwecken weiter vermietet wurden, ist für den Verstoß unerheblich. Der Verstoß liegt in der Gebrauchsüberlassung öffentlicher geförderter Wohnungen an Nichtberechtigte.

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Gemäß § 17 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung im Sinne des WFNG NRW einer wohnungssuchenden Person nur zum Gebrauch überlassen, wenn diese ihm vor der Überlassung einen Wohnberechtigungsschein gemäß § 18 WFNG NRW übergibt, mit dem sie ihre Wohnberechtigung nachweist. Gegen diese Norm hat die Antragstellerin verstoßen, da sie die Wohnungen gewerblichen Zwischenvermietern überlassen hat, ohne dass diese ihre Berechtigung nachgewiesen haben; ganz abgesehen davon, dass sich der Wohnberechtigungsschein gemäß § 18 WFNG NRW nach Sinn und Zweck des WFNG NRW ohnedies nur an FamiIienhaushalte und andere Haushalte mit Kindern richtet (§ 2 WFNG NRW). Die gesetzliche Regelung ist eindeutig. Kann der Wohnungssuchende keine Bescheinigung über die Wohnberechtigung vorlegen, darf ihm eine öffentlich geförderte Wohnung nicht überlassen werden.

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Vgl. nur zur Vorgängerregelung de § 25 Abs. 1 WoBindG Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Beschl. v. 13. August 1999 – 5 B 130/98 -, juris.

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Ob eine Genehmigung im Sinne des § 21 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 3 Satz 2 WFNG NRW hätte erteilt werden können, bedarf hier keiner weiteren Erörterung, da eine solche Genehmigung von der Antragsgegnerin jedenfalls nicht erteilt worden ist.

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Die Antragstellerin ist auch als Verfügungsberechtigte im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW in Anspruch genommen worden. Soweit sie der Auffassung ist, dass verfügungsberechtigt über die Wohnungen und deren Vermietung nur der dinglich berechtigte Eigentümer, nicht aber die zur Vertretung berechtigte Hausverwaltung sei, ergibt sich aus § 29 Nr. 8 Satz 2 WFNG NRW, dass der Gesetzgeber dem dinglich Verfügungsberechtigten einen von diesem Beauftragten sowie den Vermieter gleichgestellt hat. Die Antragstellerin ist Beauftragte der Eigentümerin der Wohnungen. Nach dem in den Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin enthaltenen Auftrages im Rahmen eines sog. Property Management Vertrages ist die Antragstellerin von der Eigentümerin u.a. mit dem Abschluss und der Änderung von Mietverträgen, der Durchführung von Kündigungen der Mietwohnungen, der Führung aller laufenden Korrespondenz insbesondere mit der kommunalen Verwaltung bezüglich der Liegenschaften sowie der Empfangnahme von Willenserklärungen und Zustellungen, soweit die darin enthaltenen Erklärungen an den Eigentümer in seiner Eigenschaft als Grundstückseigentümer und Vermieter gerichtet sind, bevollmächtigt worden. Die Grundstückseigentümerin hat der Antragstellerin im Hinblick auf die Überlassung und Vermietung der mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen an Dritte und der Abwicklung dieser Wohnverhältnisse mit der kommunalen Verwaltung umfassend bevollmächtigt, so dass sie als gewerbliche Verwalterin der Eigentümerin gleichstand.

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Vgl. OVG NRW, Urt. v. 3. September 1997 – 14 A 3733/96 – WuM 2006, 713 = juris Rn. 1, 27; BayOLG, Beschl. v. 17. Februar 1994 – 3 ObOWi 13/94 -, WuM 1994, 289 = juris Rn. 8; vgl. auch Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 19 WoBinG, Anm. 4.1.

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Sie hat auch schuldhaft gehandelt. Verschulden im Sinne von § 26 WFNG NRW setzt Vorsatz oder Fahrlässigkeit voraus.

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Vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, zu § 25 WoBindG, Anm. 4.3, Nr. 1, m.w.N.; ferner OVG NRW, Urt. v. 26. November 1996 – 14 A 2395/93 -, juris, Rn. 27 zu § 25 WoBindG.

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Dabei geht das Gericht zu Gunsten der Antragstellerin davon aus, dass sie nicht vorsätzlich, also mit Einsicht und Willen, gehandelt hat. Die Antragstellerin hat jedoch zumindest fahrlässig gehandelt, als sie die Wohnungen den gewerblichen Zwischenmietern überlassen hat, ohne sich mit der möglichen und zumutbaren Sorgfalt vorher deren Wohnberechtigungen zeigen zu lassen. Die Antragstellerin hätte diese Verpflichtung bei der ihr obliegenden Sorgfalt kennen müssen, da sie als Hausverwaltung unter anderem mit dem Schriftverkehr mit den kommunalen Verwaltungen beauftragt war und sie öffentlich geförderten Wohnraum in ihrem Bestand hatte.

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Die Antragsgegnerin als die gemäß § 2 Nr. 3 WohnZustVO zuständige Stelle hat nach summarischer Prüfung entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht ermessensfehlerhaft gehandelt. Sie – die Antragsgegnerin – hat erkannt, dass der Gesetzgeber ihr bei der Heranziehung zu Geldleistungen bei Verstößen gegen die Wohnungsbindung Ermessen eingeräumt hat. Dies ergibt sich ausdrücklich aus dem angegriffenen Bescheid der Antragsgegnerin vom 10. August 2012 (dort Seite 10 vorletzter Absatz).

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Sie musste vor Heranziehung der Antragstellerin zu einer Geldleistung nicht zunächst eine Genehmigungserteilung nach § 21 Abs. 3 Satz 2 WFMG NRW in Betracht ziehen. Nach dieser Vorschrift kann eine Genehmigung der zuständigen Stelle zu anderen als Wohnzwecken erteilt werden, wenn ein öffentliches Interesse an den Bindungen nicht mehr besteht oder ein überwiegendes öffentliches Interesse oder ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Verfügungsberechtigten oder eines Dritten an der anderen Verwendung oder baulichen Veränderung des Wohnraums besteht und die angemessene Unterbringung der bisherigen Wohnrauminhaber sichergestellt ist. Es ist weder von der Antragstellerin dargelegt noch ersichtlich, dass ein öffentliches Interesse an der Wohnungsbindung nicht mehr bzw. ein überwiegendes Interesse an einer anderen Verwendung des Wohnraums besteht. Ein solcher Interessen-Wegfall bzw. eine solche Interessenänderung ergibt sich namentlich nicht aus der zwischen einigen Wohnungsbaugesellschaften und der Antragsgegnerin geschlossenen Kooperationsvereinbarung vom 16. Februar 2005 (KV).

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Unabhängig davon, ob die Antragstellerin aufgrund der Vollmacht auch als Beauftragte des in die Rechtsnachfolge eines der am Vertragsschluss der Kooperationsvereinbarung beteiligten Wohnungsbauunternehmens eingetretenen dinglich Verfügungsberechtigten anzusehen ist, fehlt es sowohl an der im Ermessen der Antragsgegnerin liegenden Genehmigung als auch an dem nach § 19 Abs. 2 WFNG zuvor erforderlichen Antrag des Verfügungsberechtigten auf Genehmigung einer Freistellung von der Belegungsbindung. Eine Ermessensreduzierung dergestalt, dass sich aus der Kooperationsvereinbarung ein Anspruch auf Genehmigungserteilung ableiten ließe, ist nicht gegeben. Soweit die Antragstellerin meint, mit der Zurverfügungstellung des „formalen“ Rechts auf eigenständige Belegung der Wohnungen an die Wohnungsunternehmen in § 2 der Kooperationsvereinbarung sei die öffentliche Zweckbindung entfallen bzw. sei ein überwiegendes berechtigtes Interesse der verfügungsberechtigten Wohnungsunternehmen eingeführt worden, lässt sich dies dem Vertragstext nicht entnehmen.

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Mit der Kooperationsvereinbarung sollten sozial stabile Bewohnerstrukturen geschaffen bzw. langfristig erhalten werden (§ 1 KV). Eine Loslösung der sozialen Bindung sollte damit gerade nicht einhergehen. Die Kooperationsvereinbarung zwischen der Antragsgegnerin und den Wohnungsunternehmen ist vor dem Hintergrund des damals geltenden Wohnungsbindungsgesetzes zu sehen, wonach grundsätzlich der Verfügungsberechtigte entscheiden konnte, welchem von mehreren berechtigten Wohnungssuchenden er die Wohnung zum Gebrauch überlässt (vgl. heute § 17 Abs. 2 WFNG NRW). Dieses Belegungsrecht wurde mit Einführung des § 5a WoBindG und des auch im Jahr 2005 noch geltenden § 5a WoBindG eingeschränkt, als der Gesetzgeber der zuständigen Stelle ein dort näher geregeltes Bestimmungsrecht übertrug und im geltenden WFNG NRW in § 17 Abs. 3 WFNG NRW geregelt ist. Mit § 2 Abs. 2 UAbs. 1 der Kooperationsvereinbarung hat die Antragsgegnerin auf die das Belegungsrecht der Verfügungsberechtigten einschränkende Möglichkeit der Besetzungsbestimmung (in § 17 Abs. 3 WFNG NRW ist von „Besetzungs- und Benennungsrecht“ die Rede) verzichtet, indem die Antragsgegnerin den Wohnungsunternehmen das ihnen ursprünglich zustehende „formale“ Belegungsrecht, also die Auswahlentscheidung unter mehreren berechtigten Wohnungssuchenden zurückgab. Ein Verzicht auf die öffentliche Sozialbindung der mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen war damit ebenso wenig verbunden wie ein Verzicht auf die Vorlage der notwendigen Wohnberechtigungsscheine.

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Die Bemessung der in § 26 Abs. 1 WFNG NRW vorgesehenen Geldleistung ist von der zuständigen Behörde der Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Höhe ermessensfehlerfrei festgesetzt worden. Eine Unklarheit in der Normvorschrift – wie sie die Antragstellerin erkennen will – besteht nicht, insbesondere handelt es sich bei § 26 Abs. 1 WFNG NRW nicht um eine Geldsanktions- oder Bußgeldbestimmung. Die Leistungsbemessung hat sich daran auszurichten, dass diese Geldleistungen als Abgabe an die Stelle einer an sich gerechtfertigten Heranziehung zum Schadensersatz treten.

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Vgl. BVerwG, Urt. v. 25. Juni 1987 – 8 C 6/85 -, juris Rn. 17 zur Vorgängerregelung des § 25 WoBindG.

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Soweit es die Frage des Ermessens hinsichtlich der Entscheidung über die Erhebung der Höhe und des Umfangs der Geldleistungen gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW betrifft, hat sich die Antragstellerin an den Vorgaben gemäß der Nr. 16.3 der ermessenslenkenden Verwaltungsvorschriften der Wohnraumnutzungsbestimmungen (WNB) orientiert. Dieser Runderlass des Ministeriums für Bauen und Verkehr vom 12. Dezember 2009 (SMBl. NRW 238) zur ermessenslenkenden einheitlichen Anwendung des WFNG NRW enthält unter Nr. 16.3 den Hinweis, dass die ermittelten Geldleistungen im Einzelfall nach pflichtgemäßem Ermessen aus Billigkeitsgründen gemindert werden können. Hiervon hat die Antragstellerin aus Billigkeitsgründen und unter Berücksichtigung „der besonderen Situation in L.          “ Gebrauch gemacht und ist damit sogar deutlich unter dem in Nr. 16.2.5 WNB beschriebenen Regelsatz geblieben. Insoweit hat die Antragsgegnerin auch eine am Einzelfall orientierte Ermessensausübung getroffen, wenn sie in dem angegriffenen Bescheid auf S. 10 Absatz 8 ausführt, dass „aufgrund der besonderen Situation in L.          ... Geldleistungen in Höhe von 3,00 Euro je qm Wohnfläche monatlich als angemessen anzusehen (seien). Dies insbesondere auch im Hinblick darauf, dass bei genehmigten zweckfremden Nutzungen ein Ausgleich in dieser Höhe vorgesehen ist.“ Bei der Bemessung der Geldleistung orientierte sich die Antragsgegnerin also an der Ortsüblichkeit des Schadensersatzes für zweckfremde Nutzungen. Im übrigen hat die Antragstellerin noch im laufenden Verfahren dargelegt, dass mit der Reduzierung des Regelsatzes im Ergebnis auch berücksichtigt worden sei, dass die Antragstellerin die Wohnungen „nur zu Wohnzwecken“ untervermietet hatte, so dass die Schwere des Verstoße praktisch nicht ins Gewicht fiel. Bei einer Genehmigung der zweckfremden Nutzung wäre ebenfalls ein Betrag von 3,00 Euro je qm monatlich festgesetzt worden. Insoweit hat sie auch die „Schwere des Verstoßes“ berücksichtigt.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG; der Betrag entspricht ¼ des für das Hauptsacheverfahrens bezifferten Geldleistungsbescheides (Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, DVBl. 2004, 1526).

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Rechtsmittelbelehrung

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Gegen diesen Beschluss kann Beschwerde eingelegt werden.

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Die Beschwerde gegen die Sachentscheidung ist innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe bei dem Verwaltungsgericht Münster, Piusallee 38, 48147 Münster (Postanschrift: Postfach 8048, 48043 Münster) einzulegen. Die Beschwerdefrist ist auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster (Postanschrift Postfach 6309, 48033 Münster) eingeht.

44

Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist, und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen.

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Statt in Schriftform können die Beschwerde und deren Begründung bei dem Oberverwaltungsgericht auch in elektronischer Form nach Maßgabe der Verordnung über den elektronischen Rechtsverkehr bei den Verwaltungsgerichten und den Finanzgerichten im Lande Nordrhein-Westfalen - ERVVO  VG/FG - vom 1. Dezember 2010 (GV.NRW.S.647) eingereicht werden.

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Eine Beschwerde, die sich  nur  gegen die Streitwertfestsetzung richtet, ist innerhalb von sechs Monaten nach Rechtskraft der Hauptsacheentscheidung oder anderweitiger Erledigung des Verfahrens bei dem Verwaltungsgericht Münster, Piusallee 38, 48147 Münster (Postanschrift: Postfach 8048, 48043 Münster) einzulegen.

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Für das Beschwerdeverfahren gegen die Sachentscheidung besteht vor dem Oberverwaltungsgericht Vertretungszwang.

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Vor dem Oberverwaltungsgericht muss sich jeder Beteiligte - außer im Prozesskostenhilfeverfahren - durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte sind nur die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung bezeichneten und ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

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Dr. Middeke