Der Einkommensteuerbescheid 2014 vom 25.11.2016 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 21.12.2016 wird dahingehend geändert, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Objekts C…-Straße 11, Wohnung Nr. 4 um 11,00 € verringert werden. Die Berechnung der Steuer wird gemäß § 100 Abs. 2 Satz 3 Finanzgerichtsordnung - FGO - dem Beklagten übertragen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden den Klägern auferlegt.

Streitig ist die Aufteilung der Anschaffungskosten für eine im Streitjahr 2014 erworbene vermietete Eigentumswohnung auf das Gebäude und den Grund und Boden.

Die Kläger werden als Eheleute zur Einkommensteuer zusammenveranlagt. Mit notariellem Kaufvertrag vom 05.02.2014 (Bl. 70 der Hinweisakte – HA -) kauften die Kläger zu je ½ Anteil die streitgegenständliche vermietete Eigentumswohnung Nr. 4 in der C…-Straße 11 in D…. Der vereinbarte Kaufpreis belief sich auf 93.555,00 €, wovon laut § 2 des Kaufvertrags 5.000,00 € auf den mitverkauften Pkw-Stellplatz (Außenstellplatz) entfallen sollten. Die Wohnfläche der Wohnung beträgt 66,27 m², die Grundstücksfläche 12.466 m² und der Miteigentumsanteil 131/10.000. Das Baujahr des Gebäudes war 1958. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten fand am 01.04.2014 statt. Die Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten) beliefen sich auf 7.158,09 €.

Im Jahr 2013 (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) hatten die Kläger bereits zwei andere Eigentumswohnungen in der C…-Straße 5 bzw. 5b erworben (Kaufvertragsschluss war jeweils in 2012). Hierfür hatte der Beklagte bei der Einkommensteuerveranlagung nach dem sog. Tabellenverfahren jeweils einen Gebäudewertanteil von 82 % ermittelt (Bl. 16 und 40 der Einkommensteuerakte - ESt -).

Die typisierten Herstellungskosten ermittelte der Beklagte wie folgt (Bl. 31 der Gerichtsakte - GA -): Ausgegangen ist er bei einem aufgrund des hohen Gebäudealters (Baujahr vor 1995) angenommenen Gebäudestandard 2 von einem Kostenwert i. H. v. 718,00 €/m², hat diesen mit einem Faktor von 1,9 für Wohnungseigentum auf einen Wert von 1.364,20 €/m² umgerechnet, um weitere 3% pauschal für Außenanlagen auf 1.405,00 €/m² erhöht, diesen ausgehend von einer maximalen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einem Gebäudealter von 56 Jahren auf 422,00 €/m² alterswertgemindert und dann mit dem Baupreisindex 2014 für Wohngebäude von 109,4 auf 462,00 €/m² indexiert.

Auf Nachfrage des Berichterstatters hat der Beklagte die Berechnung dahingehend erläutert (Schriftsatz vom 14.12.2017, Bl. 40 GA), in der Sachwertrichtlinie – SW-RL – gebe es für Eigentumswohnungen der Standardstufe 2 keine Kostenwertangabe. Daher sei der Durchschnittswert aus den betreffenden Werten für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser herangezogen worden (718,00 €/m²). Da sich die Angaben zu den Normalherstellungskosten auf die Bruttogrundfläche bezögen, diese aber regelmäßig den Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung unbekannt sei (so auch im vorliegenden Fall), müsse eine Umrechnung auf die Wohnfläche erfolgen. Hierzu habe der Beklagte eine Tabelle herangezogen, die durch das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern im August 2005 mit dem Forschungsprojekt „Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“ bzw. durch die zur Erarbeitung der SW-RL eingesetzte Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, der für das Gutachterausschusswesen zuständigen Länderministerien sowie der Bundesvereinigung kommunaler Spitzenverbände ermittelt worden seien. Aus dieser Tabelle ergebe sich der Umrechnungsfaktor 1,9. Der Zuschlag für Außenanlagen i. H. v. 3% ergebe sich aus Abschn. 45 Abs. 1 Satz 1-3 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens – BewRGr -.

Mit Schreiben vom 11.08.2016 (Bl. 106 ESt, eingegangen am 15.08.2016) legten die Kläger Einspruch ein. Zur Begründung führten sie aus, das Verfahren der Aufteilung nach typisierten Herstellungskosten sei auf das Streitobjekt nicht anwendbar, weil die tatsächlichen Herstellungskosten in Relation höher seien als die typisierten. Bei einem gleichgelagerten Fall anderer Mandanten ihres Steuerberaters habe der Beklagte für eine Wohnung in derselben Straße in einem vergleichbaren Häuserblock einer geänderten Kaufpreisaufteilung zugestimmt und einen Gebäudewertanteil von 82 % anerkannt. Die Aufteilung sei für das Streitobjekt nach dem herkömmlichen Sachwertverfahren vorzunehmen.

Der Beklagte wies darauf hin (Bl. 110 ESt), dass bei Objekten, die nach 2012 gekauft worden seien, nicht mehr das Tabellenverfahren anzuwenden sei, sodass die bei den von den Klägern angeführten Vergleichsobjekten anderer Mandanten ihres Steuerberaters angeführte Aufteilung nicht auf das Streitobjekt übertragbar seien, weil die Vergleichsobjekte vor 2012 gekauft worden seien.

Die Kläger hielten ihren Einspruch aufrecht und führten ergänzend aus, bei den von ihnen in 2012/2013 gekauften/angeschafften Objekten habe der Beklagte ebenfalls 82% Gebäudewertanteil anerkannt. Zwar habe der Beklagte auch dabei das Tabellenverfahren angewandt. Allerdings sei bei einem Anstieg des Bodenrichtwerts von 250 €/m² in 2013 auf 260,00 €/m² in 2014 ein Absinken des Gebäudeanteils auf 41,8 % nicht nachvollziehbar. Die vom Beklagten durchgeführte Aufteilung beruhe daher nicht auf einer sachgerechten Schätzung, da keine Kriterien vorlägen, welche eine solche Veränderung der Verhältnisse rechtfertigten. Es müsse daher eine individuelle Kaufpreisaufteilung nach individuellen Bewertungskriterien vorgenommen werden.

Mit Bescheid vom 25.11.2016 (Bl. 12 GA) half der Beklagte dem Einspruch aus nicht klagegegenständlichen Gründen teilweise ab und setzte die Einkommensteuer 2014 geändert auf nur noch 80.421,00 € fest. Die Einkünfte aus dem Streitobjekt blieben dabei unverändert.

Mit Einspruchsentscheidung vom 21.12.2016 (Bl. 15 GA) half der Beklagte dem Einspruch aus nicht klagegegenständlichen Gründen weitergehend teilweise ab, indem er die Einkommensteuer 2014 auf 80.379,00 € herabsetzte, und wies den Einspruch im Übrigen als unbegründet zurück. Die AfA bei dem Streitobjekt blieb unverändert. Zur Begründung führte er aus, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs – BFH – müsse die Kaufpreisaufteilung nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte vorgenommen werden (BFH, Urteil vom 10.10.2000 IX R 86/97, Bundessteuerblatt – BStBl – II 2001, 183). Die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung sei dabei auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags durchzuführen (BFH, Urteil vom 15.01.1985 IX R 81/83, BStBl II 1983, 252). Die Kaufpreisaufteilung für das Streitobjekt im angefochtenen Bescheid entspreche diesen Grundsätzen. Der Vergleich mit den Ergebnissen des alten Tabellenverfahrens belege nicht, dass die für das Streitobjekt vorgenommene Aufteilung unsachgemäß sei, sondern dass das Tabellenverfahren einseitig Eigentümer von in D… belegenen Eigentumswohnungen begünstigt habe.

Zur Begründung ihrer Klage wiederholen und vertiefen die Kläger im Übrigen ihren vorgerichtlichen Vortrag. Insbesondere sei die Zuordnung des Gebäudes zum Gebäudestandard der Stufe 2 willkürlich.

Die Kläger beantragen,
den Einkommensteuerbescheid 2014 vom 25.11.2016 in Gestalt der
Einspruchsentscheidung vom 21.12.2016 dahingehend zu ändern, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Objekts in der C…-Straße 11, Wohnung Nr. 4 um 548,00 € verringert werden.

Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.

Der Beklagte verweist auf die Gründe der Einspruchsentscheidung und führt ergänzend aus, das Tabellenverfahren, welches von der D… Finanzverwaltung für Objekte angewendet worden sei, die aufgrund eines vor dem 31.12.2012 geschlossenen Kaufvertrags angeschafft worden seien, habe auf einem mathematischen Verfahren und einer statistischen Erhebung basiert und in der Regel zu überhöhten Gebäudewerten geführt. Von daher könnten sich daraus keine Anhaltspunkte für die Annahme ergeben, dass der aufgrund des Verhältnisses der geschätzten Verkehrswerte ermittelte Gebäudewert für das Streitobjekt, wie er im angefochtenen Bescheid der AfA zugrunde gelegt worden sei, zu niedrig sei. Es stehe den Klägern frei, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Dem Gericht haben zwei Bände Steuerakten zur Steuernummer … (Einkommensteuerakte und Hinweisakte Grundstück), die der Beklagte für die Kläger führt, vorgelegen.

I. Das Gericht entscheidet nach § 94a Satz 1 FGO im vereinfachten Verfahren ohne mündliche Verhandlung. Der Streitwert beträgt nicht mehr als 500,00 €. Den Beteiligten ist die Entscheidung im vereinfachten Verfahren ohne mündliche Verhandlung angekündigt worden, und sie hatten Gelegenheit zur Stellungnahme. Der Fall ist hinreichend schriftsätzlich erörtert worden.

II. Die Klage ist nur in einem geringen Umfang begründet. Der angefochtene Bescheid ist nur insoweit rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO), als die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Objekts in der C…-Straße 11, Wohnung Nr. 4 um 11,00 € zu hoch angesetzt worden sind. Die vom Beklagten im angefochtenen Bescheid vorgenommene Kaufpreisaufteilung hat nur geringfügig zu niedrige Gebäudeanschaffungskosten ergeben.

Ist für ein bebautes Grundstück ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, dann ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen. Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann nach ständiger Rechtsprechung des BFH die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV - herangezogen werden. Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswert-, des Ertragswert- oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen (§ 8 Abs. 1 Satz 2, 1. HS ImmoWertV). Welches dieser – gleichwertigen – Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Die Wahl ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 Satz 2, 2. HS ImmoWertV). Bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) und Mehrfamilienhäusern ist grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht. Aber auch eine Bewertung anhand des Ertragswertverfahrens ist ausnahmsweise möglich, wenn dieses aus Sicht des Finanzgerichts – FG - zum zutreffenderen Wert führt und die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbildet (BFH, Beschluss vom 15.11.2016 IX B 98/16, BFH/NV  2017, 292, 1. a) der Gründe m. w. N.).

Diesen Anforderungen wird die vom Beklagten vorgenommene Aufteilung zunächst unstreitig insoweit gerecht, als er den Bodenwert und den Gebäudewert separat ermittelt hat und das sich daraus ergebende Wertverhältnis auf die Gesamtanschaffungskosten angewendet hat. Insoweit weicht die Aufteilungsrechnung des Beklagten von derjenigen der Kläger methodisch nicht ab. Auch hinsichtlich der aufzuteilenden Gesamtanschaffungskosten i. H. v. 95.713,00 € sind sich die Beteiligten einig, wobei die Beteiligten hier übereinstimmend insoweit sogar einen zu hohen aufzuteilenden Wert zugrunde gelegt haben, als sie die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe dem auf Grund und Boden sowie Gebäude entfallenden Kaufpreisanteil und nicht auch anteilig dem auf den (Außen-)Stellplatz entfallenden (und deshalb nicht abschreibungsfähigen) Kaufpreisanteil zugeschlagen haben. Richtigerweise hätten die Anschaffungsnebenkosten zu 5.000,00 € / 93.555,00 € * 7.158,09 € = 382,56 € dem Außenstellplatz zugeordnet werden müssen, sodass für die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude nur Gesamtanschaffungskosten i. H. v. 95.330,53 € verbleiben.

Die Aufteilung der Kläger entspricht im Übrigen den dargestellten Rechtsprechungsgrundsätzen nicht, weil aus der Berechnung der Kläger überhaupt nicht hervorgeht, welchen objektiven Wert der Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits haben sollen. Erst recht ist nicht erkennbar, welches der in § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV genannten Verfahren die Kläger konkret angewendet und wie sie im Einzelnen gerechnet haben wollen. Die Kläger wollen sich hier an der Aufteilung orientieren, welche Steuerpflichtige und Finanzamt für andere Objekte in der Nachbarschaft des hiesigen Streitobjekts vorgenommen haben, ohne zu begründen, warum diese vorgenommenen Aufteilungen bei anderen Objekten den rechtlichen Anforderungen genügt haben sollen. Einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht gibt es aber nicht.

Der Beklagte hat demgegenüber in (bis auf einen kleinen Fehler bei der Alterswertminderung) nicht zu beanstandender Weise das Sachwertverfahren nach §§ 8 Abs. 1 Satz 1, 21ff. ImmoWertV angewendet.

Dabei hat er den Bodenwert nach §§ 21 Abs. 1 Satz 1, 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV auf Grundlage der Bodenrichtwerte ermittelt und so einen Wert von 42.459,00 € erhalten. Dass dieser Wert falsch sein könnte, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Vielmehr haben die Kläger selbst vorgetragen, dass der Bodenrichtwert im Streitjahr 2014 sich auf 260,00 €/m² belief (diesen Wert hat auch der Beklagte angesetzt), und die weiteren vom Beklagten angesetzten Berechnungsfaktoren (Gesamtgrundstücksfläche, Miteigentumsanteil) ergeben sich aus dem notariellen Kaufvertrag und sind von den Klägern ebenfalls nicht bestritten worden.

Den Gebäudewert hat der Beklagte nach §§ 21 Abs. 2, 22, 23 ImmoWertV auf Grundlage der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung einer Alterswertminderung gemäß der SW-RL ermittelt und einen Wert i. H. v. 30.492,00 € erhalten (vgl. Bl. 67 HA). Der Beklagte hat dabei also ausschließlich Verfahren und Werte angewendet, die sich aus einer Rechtsverordnung auf Grundlage der Verordnungsermächtigung in § 199 Abs. 1 Baugesetzbuch – BauGB - und der zugehörigen von einer Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, der für das Gutachterausschusswesen zuständigen Ministerien der Länder sowie der Bundesvereinigung der Kommunalen Spitzenverbände erarbeiteten Richtlinie (§ 1 Abs. 4 SW-RL) ergeben.

Auch in Bezug auf die durch den Beklagten gewählte Methode zur Ermittlung des Gebäudewertes, die bis auf die genannten geringfügigen Differenzen auch der Berechnung des Gerichts entspricht, haben die Kläger keine Einwendungen erhoben, denen zu folgen wäre. Soweit sie meinen, es könne grundsätzlich nicht sein, dass der Gebäudewertanteil sich auf nur 40 % belaufe, haben sie in keiner Weise dargelegt, woher sie diese Erkenntnis nehmen. Dass ein Gebäudewertanteil von nur 40 % bei einem bebauten Grundstück grundsätzlich möglich ist, steht im Übrigen außer Zweifel. Dies kann sich z. B. aus einer im Verhältnis zur Gebäudefläche großen Grundstücksfläche, einem niedrigen Baustandard, einem schlechten Erhaltungszustand, einem hohen Gebäudealter, einer guten Lage und einer Vielzahl weiterer Faktoren ergeben. Soweit die Kläger darauf verweisen, dass das für bis 2012 angeschaffte Gebäude von der D… Finanzverwaltung angewendete Tabellenverfahren einen viel höheren Gebäudewertanteil ergeben hätte, lässt sich daraus zugunsten der Kläger nichts ableiten, weil dies auch darauf beruhen kann, dass das Tabellenverfahren mit strukturell zu hohen Gebäudewerten oder zu niedrigen Grundstückswerten einherging und deshalb ein ungeeignetes Verfahren war. Die Behauptung, die tatsächlichen Herstellungskosten seien in der Relation höher als die typisierten gewesen, haben die Kläger in keiner Weise näher begründet. Irgendwelche konkreten Angaben zum Zustand, zum Baustandard und zur Ausstattung des Streitobjekts und zu seit der Fertigstellung durchgeführten Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen haben die Kläger nicht gemacht, geschweige denn entsprechende Beweismittel vorgelegt. Von daher kann auch keine höhere Gebäudestandardklasse angenommen werden, als der Beklagte seiner Berechnung zugrunde gelegt hat.

Dafür, dass sich nach dem Ertragswertverfahren nach § 17ff. ImmoWertV ein höherer Gebäudewertanteil ergäbe und ausnahmsweise sachgerechter wäre, ist ebenfalls nichts vorgetragen. Auch die erzielte Bruttomiete von 7,26 €/m² (= Einnahmen 4.329,00 € / 9 Monate / 66,27 m²) lässt im Übrigen nicht auf einen überdurchschnittlichen Zustand der Wohnung schließen.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Satz 3 FGO. Die Kläger wollten eine Minderung der Einkünfte um 548,00 € erreichen, haben aber nur eine solche um 11,00 € erreicht, was einer Erfolgsquote von nur 2% entspricht.