Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.

I.

Die eingetragene Eigentümerin begehrt mit Antrag vom 8. Juni 2015 den grundbuchlichen Vollzug ihrer Teilungserklärung vom 26. Mai 2015 (UR-Nr. 4... /2... des Notars P... -H... ) für das im Beschlusseingang angegebene Grundstück.

Das Grundbuchamt hat mit der angefochtenen Zwischenverfügung beanstandet, dass das aufzuteilende Gebäude mit zwei ebenerdigen Erkersträngen auf dem Nachbargrundstück steht, und die Vorlage einer Zustimmung des betroffenen Grundstückseigentümers zur Teilungserklärung in der Form des § 29 GBO aufgegeben. Die eingetragene Eigentümerin legte daraufhin ein Schreiben des Vermessungsamtes vom 26. März 2015, einen Auszug aus der Flurkarte und die Kopie eines Vermessungsrisses vom 26. März 1930 vor. Aus dem Schreiben des Vermessungsamtes ergibt sich, dass die Bildung des verfahrensgegenständlichen Flurstücks im Jahre 1930 durch Teilung erfolgte, als der vordere Grundstücksteil an die Stadtgemeinde Berlin abgetreten wurde, und dass die Grenzbildung entlang der damals existierenden Baufluchtlinie den Überbau des damals schon existierenden Gebäudes erzeugte.

Mit der Beschwerde vom 15. Juli 2015 macht die eingetragene Eigentümerin geltend, auch ohne eine Zustimmung des Nachbareigentümers könne hier festgestellt werden, dass die Grenzziehung im Nachhinein erfolgte und dass die Erker dem aufzuteilenden Grundstück als Stammgrundstück zuzuordnen seien.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und zur Begründung ausgeführt, ob der Grenzüberbau durch Verschiebung der Grundstücksgrenze nach Errichtung des Bauwerks erfolgte, könne nicht in der Form des § 29 GBO ermittelt werden. Es komme auf die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der beabsichtigten Teilung des Grundstücks an.

Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens hat die eingetragene Eigentümerin eine weitere, mit Unterschrift und Stempel versehene Bescheinigung des Vermessungsamts vom 28. Juli 2015 vorgelegt, mit der außer einer inhaltlichen Wiederholung des Schreibens vom 26. März 2015 weiter bescheinigt wird, dass das Gebäude K... 1... A schon bei der Grenzbildung im Jahre 1930 in der Straßenfront nach Umfang und Ausmaß den heutigen Zustand gehabt habe.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und begründet. Die Zwischenverfügung vom 26. Juni 2015 ist jedenfalls nach Vorlage der Bescheinigung vom 28. Juli 2015 nicht mehr gemäß § 18 GBO veranlasst.

Die Begründung von Wohnungseigentum setzt voraus, dass Grundstück und Gebäude eigentumsrechtlich eine Einheit bilden (Demharter, Rpfleger 1983, 133). Das ist dem Grundbuchamt gesondert nachzuweisen, wenn wie hier das Gebäude z.T. auf einem anderen als dem aufzuteilenden Grundstück steht. Denn im Falle eines solchen Überbaus kollidieren die Regelungen der §§ 94 Abs. 1, 946 BGB (Akzession) mit denen der §§ 93, 94 Abs. 2 BGB (Gebäudeeinheit).

1.

Für die Frage, welcher der kollidierenden Regelungsprinzipien materiellrechtlich der Vorrang zukommt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs danach zu unterscheiden, ob es sich um einen entschuldigten Überbau im Sinne des § 912 BGB, einen unentschuldigten Überbau, einen Eigengrenzüberbau oder einen nachträglichen, durch Teilung des Grundstücks nach Bauerrichtung entstehenden Überbau handelt.

Wird ein Überbau aufgrund einer Dienstbarkeit an dem Nachbargrundstück errichtet, so wird er gemäß § 95 Abs. 1 S. 2 BGB nicht Bestandteil des überbauten Grundstücks. § 94 Abs. 1 BGB greift insoweit nicht ein und das Eigentum an dem übergebauten Gebäudeteil richtet sich gemäß §§ 93, 94 Abs. 2 BGB nach dem Eigentum an dem Restgebäude, das gemäß §§ 94 Abs. 1, 946 BGB dem Eigentümer des Stammgrundstücks zusteht, der den Überbau in Ausübung der Dienstbarkeit errichtet hat.

Bei einem entschuldigten Überbau ergibt sich als mittelbare Folge aus § 912 BGB, dass der übergebaute Gebäudeteil nicht der Grundregel des § 94 Abs. 1 BGB unterliegt, sondern bloßer Scheinbestandteil entsprechend § 95 Abs. 1 S. 2 BGB bleibt (BGHZ 110, 298). Das Gebäude steht, sofern es sich um eine natürlich-wirtschaftliche Einheit handelt (BGHZ 102, 311), insgesamt dem Eigentümer des Stammgrundstücks zu, von dem aus übergebaut wurde. Für die Frage, welches der beiden betroffenen Grundstücke das Stammgrundstück ist, kommt es jedoch nicht auf den handwerklichen Bauablauf und die Größe oder Wichtigkeit des übergebauten Gebäudeteils, sondern allein auf die Absichten und wirtschaftlichen Interessen des Erbauers an (BGHZ 62, 141; 110, 298).

Diese Grundsätze finden auch auf den berechtigten Überbau Anwendung (BGHZ 62, 141).

Bei einem unentschuldigten Überbau wird das Eigentum an dem Gebäude auf der Grenzlinie des Grundstücks real geteilt (BGHZ 62, 141; 102, 311).

Überschreitet ein Eigentümer zweier Grundstücke mit dem Bau auf einem derselben die Grenze zu dem anderen (Eigengrenzüberbau) und gelangen die Grundstücke in der Folge in das Eigentum verschiedener Personen, so finden hinsichtlich der Eigentumszuordnung die Überbauregeln der §§ 912 ff BGB sinngemäß Anwendung (BGHZ 64, 333; 102; 311; 110, 298). Hinsichtlich der Frage der Bestimmung des Stammgrundstücks kommt es ebenfalls auf die Absichten des Erbauers an, jedoch können diese aus den objektiven Gegebenheiten erschlossen werden, wenn sich der Erbauer nicht anders geäußert hat (BGHZ 110, 298).

Entsteht ein Überbau nachträglich dadurch, dass ein bebautes Grundstück geteilt wird und die neue Grenze durch das bereits errichtete Gebäude verläuft, ist entsprechend den zu § 912 BGB entwickelten Grundsätzen und dem Zweckgedanken der Überbauvorschriften, wirtschaftliche Werte möglichst zu erhalten, ebenfalls dem in § 93 BGB zum Ausdruck gekommenen Gesichtspunkt der natürlich-wirtschaftlichen Einheit von Gebäuden der Vorzug vor der Zuordnung nach der Grundstücksabgrenzung (§ 94 Abs. 1 BGB) zu geben (BGHZ 64, 333; 102, 311). Allerdings kann für die Ermittlung des Stammgrundstücks nicht auf die Absichten des Erbauers abgestellt werden. Dem Bestreben des Gesetzes nach Offenkundigkeit sachenrechtlicher Verhältnisse entspricht es aber, das Eigentum an dem ganzen Gebäude jedenfalls dann, wenn sich der nach Umfang, Lage und wirtschaftlicher Bedeutung eindeutig maßgebende Teil des Gebäudes auf einem der Grundstücke befindet, an das Eigentum an diesem Grundstück zu binden (BGHZ 64, 333; 102, 311; 111, 298).

2.

Aus diesen unterschiedlichen materiellrechtlichen Voraussetzungen der Eigentumszuordnung ergeben sich für die einzelnen Fallgruppen auch unterschiedliche Nachweisanforderungen im Grundbuchverfahren. Bei einem nachträglichen Überbau erübrigt sich die im Rahmen von § 912 BGB erforderliche Feststellung des Fehlens von Verschulden ebenso wie eine Erklärung des Nachbarn dazu, ob er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Voraussetzung für die Eigentumszuordnung sind nur die objektiven Umstände, dass es sich bei dem auf der (neuen) Grenzlinie stehenden Gebäude um ein einheitliches handelt, und auf welchem der betroffenen Grundstücke sich der nach Umfang, Lage und wirtschaftlicher Bedeutung eindeutig maßgebende Gebäudeteil befindet.

Die eingetragene Eigentümerin hat durch Vorlage der Bescheinigung des Vermessungsamtes nachgewiesen, dass es sich um einen nachträglich entstandenen Überbau handelt, weil das auf der Grenzlinie zum Flurstück 1... /3... stehende Gebäude bereits bei Bildung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks durch Teilung in dem heutigen Zustand in der Straßenfront existierte. Auskünfte aus den Katasterunterlagen gehören gemäß §§ 17, 1, 2 des Gesetzes über das Vermessungswesen in Berlin zu den Aufgaben der für das Vermessungswesen zuständigen Behörde.

Für die Feststellung, dass auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück der nach Umfang, Lage und wirtschaftlicher Bedeutung eindeutig maßgebende Gebäudeteil liegt, bedarf es außer der Flurkarte keiner weiteren Nachweise. Die Grundfläche der Standerker nimmt etwa 2,5% der Grundfläche des Gesamtgebäudes ein. Der auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück stehende Teil des Gebäudes erstreckt sich dort entlang vier Seiten der Grundstücksgrenze vollständig und auf der fünften – hofseitigen – Grundstücksgrenze über etwa zwei Drittel der Grundstücksbreite. Bei einer solchen Verteilung nach Umfang und Lage kann die Möglichkeit, dass in den Erkern der nach wirtschaftlicher Bedeutung maßgebende Teil des Gebäudes liegt, als gänzlich fernliegend außer Betracht gelassen werden (vgl. auch Brünger, MittRhNotK 1987, 269, 274; Ludwig, DNotZ 1983, 411, 417).