1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin nimmt die Beklagte u. a. auf Erteilung von Auskünften und Herausgabe von Unterlagen aus einem Hausverwaltervertrag in Anspruch.

Frau R. V. war Eigentümerin des – nicht nach WEG geteilten - Mehrfamilienhauses in der K.str. ... in H., dessen einzelne Wohneinheiten vermietet waren. Mit Auflassung vom 18.08.1995 und Eintragung im Grundbuch vom 19.10.1998 übertrug Frau V. das Eigentum an dem Mehrfamilienhaus an Frau A1 P.. Frau V. behielt sich auf Lebenszeit das Nießbrauchsrecht an dem Grundstück vor.

Am 03.08.1999 erteilte R. V. als Inhaberin des Nießbrauchsrechts für das Grundstück in der K.str. ... dem Herrn H.- H1 D.- B. die Vollmacht, ihre Interessen aus diesem Recht gegenüber der Beklagten zu vertreten und zu diesem Zweck mit der Beklagten einen Vertrag zur Verwaltung des genannten Grundstücks abzuschließen. Überdies erteilte Frau V. Herrn D.- B. die Vollmacht, die Zinserlöse aus dem Grundstück auf dem Treuhandkonto Nr. ... der B. Sparkasse zu verwalten. In der Vollmacht hieß es sodann wörtlich:

"Sämtliche Geschäftsvorgänge sollen ausschließlich zwischen dem Bevollmächtigten und der Firma abgewickelt werden."

Ebenfalls am 03.08.1999 erteilte Frau P. Herrn D.- B. als Eigentümerin des Grundstücks in der K.str. ... eine entsprechende Vollmacht.

Am 17.08.1999 unterzeichnete Herr D.- B. im Namen von Frau P. und von Frau V. einen Hausverwaltungsvertrag mit der Beklagten (Anlage B 1). Am 03.03.2016 unterzeichnete Herr D.- B. einen neuen Hausverwaltungsvertrag im Namen von Frau P. und Frau V.. Ziffer 1 dieses Vertrags lautet wörtlich:

"Die Eigentümerin bzw. Nießbrauchberechtigte (nachstehend nur Eigentümer genannt) übertragen Frau I. A. (Verwalter) die Verwaltung ihres Grundstücks in der K.str. ..., ... H. zum 01.01.2016 (Vertrag läuft weiter). Der Vertrag kann von beiden Seiten mit sechsmonatiger Frist auf den Schluss eines jeden Kalenderjahres schriftlich gekündigt werden. Bei Beendigung der Verwaltung händigt die Verwalterin die für die weitere Verwaltungsführung erforderlichen Unterlagen — soweit vorhanden — wie gültige Verträge, Bescheide usw. den Eigentümern aus. Alle anderen Unterlagen wie Schriftwechsel pp. verbleiben bei der Verwalterin; dies gilt auch für die urschriftlichen Rechnungsbelege, welche von ihr innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen aufzubewahren sind. Sämtliche Verwaltungsunterlagen werden gemäß den steuerrechtlichen Grundsätzen für max. 10 Jahre aufbewahrt und im Anschluss datenschutzrechtlich vernichtet. Die Eigentümer erklären sich hiermit einverstanden. Etwaige Ansprüche aus dem Verwaltungsverhältnis verjähren für beide Seiten zwölf Monate nach Beendigung des Vertragsverhältnisses."

Wegen der Einzelheiten dieses Vertrages wird verwiesen auf die Anlage B 2.

Am 16./18.11.2018 bevollmächtigten Frau V. und Frau P. den Herrn D.- B. sie in allen Angelegenheiten hinsichtlich geplanter Baumaßnahmen in der K.str. ... uneingeschränkt zu vertreten.

Am 16.01.2022 verstarb Frau V. und wurde von der Klägerin beerbt.

Mit Schreiben vom 12.12.2022 forderte die Klägerin die Beklagte zur Übersendung aller Einnahmen und Ausgaben von 1999 bis zum 16.01.2022, die von der Beklagten gebucht wurden, auf. Mit E-Mail vom 23.12.2022 teilte die Beklagte mit, dass sie dieser Bitte aus zeitlichen Gründen aufgrund des Umfangs der Anfrage nicht nachkommen könne. Die Beklagte wies die Klägerin darauf hin, dass sie sich an Herrn D.- B. wenden müsse, um die begehrten Unterlagen zu erhalten.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.01.2023 ließ die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 09.02.2023 zur Herausgabe sämtlicher Unterlagen zu dem Objekt in der K.str. ... auffordern und die Vollmacht zugunsten von Herrn D.- B. widerrufen. Dem trat die Beklagte mit E-Mail vom 14.02.2023 entgegen und verwies darauf, dass die Rechnungslegung gegenüber Herrn D.- B. ordnungsgemäß erfolgt sei.

Die Klägerin wandte sich bezüglich der Herausgabe von Unterlagen auch an Herrn D.- B., der ihr mitteilte, ihm würden keine Unterlagen mehr vorliegen und die Klägerin möge sich an Frau P. wenden.

Im ersten Halbjahr 2023 veräußerte Frau P. das Grundstück in der K.str. ... an die L.- I. GmbH & Co. KG. Die Erwerberin quittierte den Erhalt von das Grundstück betreffenden Unterlagen durch die Beklagte (Anlage B 6).

Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.06.2023 ließ die Klägerin die Beklagte letztmalig auffordern mitzuteilen, welche Unterlagen ihr zu der Immobilie in der K.str. ... vorliegen, und diese an die Klägerin herauszugeben.

Mit E-Mail vom 12.07.2023 übermittelte die Beklagte der Klägerin die Abrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2022 bis zum 16.01.2022 sowie die für diesen Zeitraum verbuchten Belege. Überdies teilte die Beklagte mit, im Übrigen ihrer Auskunftspflicht nachgekommen zu sein, indem sie für den davor liegenden Zeitraum gegenüber Herrn D.- B. abgerechnet habe.

Die Eigentümerin, Frau P., übermittelte der Klägerin diverse Unterlagen, die ihr vorlagen und erklärte, keine weiteren Unterlagen erhalten zu haben. Wegen des Vortrags zu diesen Unterlagen wird verwiesen auf die Seite 5 der Klageschrift vom 19.09.2023.

Mit Schriftsatz vom 15.11.2024 übersandte die Beklagte die Jahresabrechnungen für die Jahre 2020 und 2021 (Anlagen B 3 u. B 4).

Am 03./07.01.2025 erklärte Frau P. die Abtretung von Ansprüchen gegen die Beklagte auf Auskunft und Herausgabe von Unterlagen an die Klägerin. Wegen der Einzelheiten wird verwiesen auf die mit Schriftsatz vom 07.01.2025 zur Akte gereichte Erklärung (Bl. 93 d. A.).

Mit Schriftsatz vom 03.03.2025 übersandte die Beklagte die gesamten Auszüge der Wirtschaftsjahre 2020, 2021 und 1/2022 für das bei der H. Sparkasse geführte Geschäftskonto ... (Anlage B 7).

Mit Schriftsatz vom 23.04.2025 ließ die Beklagte die zuvor von der Klägerin begehrte Auskunft über die Empfänger der Überweisungen mit der Bezeichnung "S Überweisung Elko" für das Jahr 2021 erteilen (Bl. Zu 140 ff. d. A.).

Die Klägerin ließ die Beklagte mit Schriftsatz vom 20.05.2025 um Auskunft ersuchen, ob es sich bei den von ihr genannten Zahlungen im Jahr 2020 um Überweisungen an Herrn D.- B. handele und ob es darüber hinaus weitere Zahlungen an diesen gegeben habe. Mit Schriftsatz vom 16.06.2025 ließ die Beklagte daraufhin erklären, dass es sich um Überweisungen an Herrn D.- B. handele und es keine weiteren Zahlungen an ihn gegeben habe.

Die Klägerin führt vor dem Landgericht Berlin II ein Verfahren gegen Herrn D.- B..

Die Klägerin behauptet, die Eigentümerin Frau P. verfüge nur über die auf Seite 5 der Klageschrift vom 19.09.2023 genannten – rudimentären – Unterlagen. Der Beklagten würden Unterlagen zu diversen Bankverbindungen vorliegen, die im Zusammenhang mit der Aufrechterhaltung, bzw. Förderung des Mehrfamilienhauses bestanden hätten. So habe die Beklagte bei der H. Sparkasse ein Treuhandkonto für Instandhaltungsrücklagen unter der Kontonummer ... geführt. Die Beklagte sei auch Ansprechpartnerin der H. Sparkasse für ein weiteres Treuhandkonto (...) gewesen. Auch über ein Darlehenskonto bei der D. Bank (...) sei die Beklagte informiert gewesen. Die Beklagte habe etwa € 59.431,60 von einem Konto bei der D. Bank (...) entgegengenommen. Der Beklagten würden auch Unterlagen zu zwei weiteren Darlehen der H. Sparkasse vorliegen.

Die Klägerin meint, es sei Sache der Beklagten konkret dazulegen, wann sie abgerechnet und welche Unterlagen sie verschickt haben wolle. Es dränge sich zudem der Verdacht auf, dass die Beklagte und der Bevollmächtigte D.- B. kollusiv zum Nachteil der Erblasserin zusammengearbeitet hätten.

Die Klägerin hat zunächst in der Klageschrift vom 19.09.2023 die Anträge angekündigt, (1.) die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Unterlagen in Ihrem Besitz zur Verwaltung des Mehrfamilienwohnhaus gelegen an der K.str.. ... in ... H. zu erteilen; (2.) das Verwaltungsverhältnis zwischen der Beklagten und der Klägerin nach Frau R. V. ordnungsgemäß abzurechnen und dass sich daraus ergebende Auseinandersetzungsguthaben an die Klägerin auszuzahlen; (3.) die Beklagte zu verurteilen, alle in Ihrem Besitz befindlichen Unterlagen zur Verwaltung des Mehrfamilienwohnhaus gelegen an der K.str. ... ... H. herauszugeben. Mit Schriftsatz vom 28.01.2024 hat die Klägerin ihre Anträge geändert. Außerdem hat sie die Klage mit Schriftsätzen vom 25.07.2024, 24.09.2024, 08.12.2024 und 20.03.2025 erweitert.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Verwaltungsunterlagen für den Zeitraum vom 01.01.2020 bis zum 16.01.2022, bestehend aus den Jahresabrechnungen (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen für jeden Wohnungseigentümer mit Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer), Ausweisung der Einnahmen und Ausgaben in der Jahresabrechnung, insbesondere auch an Frau R.V. und an Herrn D.B., Darstellung der Instandhaltungsrücklagen, Bevollmächtigungen des Herrn D.- B., Unterlagen zur vertraglichen Beziehung zwischen der Beklagten und Herrn D.B., Unterlagen zur vertraglichen Beziehung zwischen der Frau V. und Herrn D.B., Kreditunterlagen der H. Sparkasse AG, sowie alle weiteren in ihrem Besitz befindlichen Unterlagen zur Verwaltung des Mehrfamilienwohnhaus gelegen an der K.str.... in ...H. zu erteilen.

2. Die Beklagte zu verurteilen, das Verwaltungsverhältnis für das Mehrfamilienwohnhaus gelegen an der K.str.... in ...H. zwischen der Beklagten und der Klägerin nach Frau R.V. ordnungsgemäß abzurechnen und dass sich daraus ergebende Auseinandersetzungsguthaben an die Klägerin auszuzahlen.

3. die Beklagte zu verurteilen, die Verwaltungsunterlagen für den Zeitraum vom 01.01.2020 bis zum 16.01.2022, bestehend aus den Jahresabrechnungen (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen für jeden Wohnungseigentümer mit Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer), Ausweisung der Einnahmen und Ausgaben in der Jahresabrechnung, insbesondere auch an Frau R. V. und an Herrn D. B., Darstellung der Instandhaltungsrücklagen, Bevollmächtigungen des Herrn D.- B., Unterlagen zur vertraglichen Beziehung zwischen der Beklagten und Herrn D. B., Unterlagen zur vertraglichen Beziehung zwischen der Frau V. und Herrn D. B., Kreditunterlagen der H. Sparkasse AG, sowie alle weiteren in Ihrem Besitz befindlichen Unterlagen zur Verwaltung des Mehrfamilienwohnhaus gelegen an der K.str. ... in ... H. an die Klägerin herauszugeben.

4. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft zu erteilen für den Zeitraum vom 01.01.2020 bis zum 16.01.2022 und dies an Eides statt zu versichern, welche Unterlagen sie in Ihrem Besitz hat zu den Konten

bei der H. Sparkasse

...

...

...

...

...

bei der D. Bank

...

...

...

bei der B. Sparkasse

Nummer ..., BLZ ...

und diese Unterlagen an die Klägerin herauszugeben.

5. die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin für den Zeitraum vom 01.01.2020 bis 16.01.2022 alle vierteljährlichen Einnahmen- und Überschussrechnung zukommen zu lassen, diese abzurechnen und die sich daraus ergebenden Überschüsse an die Klägerin auszukehren sowie Auskunft zu erteilen über alle Bauarbeiten, Reparaturen und Modernisierungen am streitgegenständlichen und von der Beklagten verwalteten Grundstück und dazu ordnungsgemäße Abrechnungen zu erstellen und der Klägerin zukommen zu lassen.

6. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft zu erteilen über die ihr vorliegenden Unterlagen und diese herauszugeben zu den unter der Position ... ihrer Abrechnung für das Objekt 08.03.2001 für den Zeitraum 01.01.2020 bis 31.12.2021 aufgeführten Entnahmen und Auskunft zu erteilen, wohin diese Gelder im Einzelnen geflossen sind.

7. Die Beklagte zu verurteilen, Auskunft zu erteilen, welcher Zahlungsempfänger (zumindest Name und ladungsfähige Anschrift) sich hinter den in den Kontoauszügen von Nummer ... bis Nimmer ... zum Geschäftsgirokonto ..., ... K.str.. ... bezeichneter "S Überweisung Elko" verbirgt, wer die Zahlungen veranlasst hat und mit welchem Rechtsgrund die Zahlungen veranlasst worden sind.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, sie habe vertragsgemäß gegenüber dem Beauftragten ihrer Vertragspartnerinnen abgerechnet und ihm die Quartalsabrechnungen bis zum 31.12.2022 zugesandt. Das habe der Bevollmächtigte D.- B. auch per E-Mail bestätigt. Sämtliche Objektunterlagen habe die Beklagte nach dem Tod von Frau V. an Frau P. ausgehändigt. Sie meint, nach Rechnungslegung bestehe keine Pflicht mehr zur Auskunftserteilung; die Klägerin habe sich an den Bevollmächtigten D.- B. zu halten.

Die Beklagte erklärt sich mit Nichtwissen zu dem klägerischen Vortrag, dass es sich bei den in der Klageschrift genannten Unterlagen um sämtliche Unterlagen gehandelt habe, die von der Eigentümerin P. übergeben worden seien.

Das Amtsgericht Hamburg hat sich mit Beschluss vom 28.03.2024 für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit auf Antrag der Klägerin an das Landgericht Hamburg verwiesen.

Die Parteien haben sich mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt.

Die Klage hat keinen Erfolg.

1. Der auf Erteilung von Auskunft über die bei der Beklagten vorhandenen Verwaltungsunterlagen für das Objekt K.str. ... hinsichtlich des Zeitraums vom 01.01.2020 bis zum 16.01.2022 gerichtete Antrag zu 1) ist unbegründet. Denn die geforderte Auskunft ist erteilt worden, sodass ein (etwaiger) darauf gerichteter Anspruch gem. § 362 Abs. 1 BGB erfüllt ist.

Die Beklagte hat der Klägerin mit Schriftsatz vom 15.11.2025 die Abrechnungen für die Jahre 2020 und 2021 zur Verfügung gestellt. Außerdem hat sie unstreitig mit E-Mail vom 12.07.2023 der Klägerin die Abrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2022 bis zum 16.01.2022 sowie die für diesen Zeitraum verbuchten Belege übermittelt. Auch die Kontoauszüge für das Treuhandkonto bei der H. Sparkasse hat die Beklagte für die streitgegenständliche Zeit mit der Anlage B 7 zur Verfügung gestellt. In der mündlichen Verhandlung am 25.02.2025 hat die Beklagte schließlich erklären lassen, dass mit Ausnahme der Unterlagen des Treuhandkontos keine Unterlagen über die Verwaltung des streitgegenständlichen Objekts mehr vorhanden sind. Damit ist die geforderte Auskunft erteilt worden.

2. Der auf "ordnungsgemäße Abrechnung" des Verwaltungsverhältnisses und Auszahlung eines sich daraus ergebenden Auseinandersetzungsguthabens gerichtete Antrag zu 2) ist unbegründet. Wie bereits unter 1. ausgeführt, hat die Beklagte der Klägerin die Abrechnungen der letzten Jahre übermittelt. Ein Anspruch auf Auszahlung eines "Auseinandersetzungsguthabens" steht der Klägerin nicht zu. Eine entsprechende Anspruchsgrundlage ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

3. Der Klägerin steht der mit dem Antrag zu 3. geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen nicht zu. Die geforderten Jahresabrechnungen hat die Klägerin erhalten, sodass ein (etwaiger) Anspruch gem. § 362 Abs. 1 BGB erfüllt ist. Auch die Kontoauszüge für das Treuhandkonto bei der H. Sparkasse hat die Beklagte für die streitgegenständliche Zeit mit der Anlage B 7 zur Verfügung gestellt. Es ist weder konkret vorgetragen noch ersichtlich, dass der Beklagten weitere Unterlagen vorliegen könnte, die sie an die Klägerin herausgeben könnte. Die Beklagte hat unstreitig die in der Anlage B 6 genannten Unterlagen an die neue Eigentümerin des Grundstücks herausgegeben und im hiesigen Rechtsstreit erklärt, dass keine weiteren Unterlagen vorhanden seien. Insoweit bezeichnet die Klägerin die herauszugebenden einzelnen weiteren Unterlagen auch nicht hinreichend genau in ihrem Antrag.

4. Die Beklagte hat die mit dem Antrag zu 4. geforderte Auskunft zu den in ihrem Besitz befindlichen Kontounterlagen bereits erteilt. Die vorhandenen Unterlagen hinsichtlich des Kontos bei der H. Sparkasse hat sie mit der Anlage B 7 zur Verfügung gestellt und im Übrigen erklärt, dass keine Unterlagen mehr vorhanden sind. Damit ist der geltend gemachte (etwaige) Anspruch gem. § 362 Abs. 1 BGB erfüllt.

Die Klägerin kann nicht mit Erfolg von der Beklagten verlangen, dass diese ihre Angaben an Eides statt versichert. Das wäre nur der Fall, wenn Grund zu der Annahme bestünde, dass die Auskunft nicht mit der erforderlichen Sorgfalt erteilt wurde (vgl. § 260 Abs. 2 BGB). Dabei ist das Gesamtverhalten des Schuldners in den Blick zu nehmen, wobei es nicht genügt, dass er früher die Auskunft verweigert oder Belege verspätet vorgelegt hat (vgl. BeckOK BGB/Lorenz, 75. Ed. 1.8.2025, BGB § 259 Rn. 26, beck-online). Hier hat die Beklagte zwar erst im Laufe des Rechtsstreits Auskunft über die bei ihr vorhandenen Unterlagen erteilt. Angesichts der Anlage B 6 bestehen hier indes keine Anhaltspunkte dafür, dass die erteilte Auskunft unrichtig sein könnte. Ausweislich der Anlage B 6 wurde 2 Ordner ("Diverses") übergeben, in denen sich insbesondere auch Unterlagen zu Darlehen befanden. Da die Klägerin mit Schriftsatz vom 25.07.2024 vorgetragen hat, dass es sich bei den in dem Antrag zu 4. genannten Konten überwiegend um Darlehenskonten handelt, hat das Gericht keinen Anhaltspunkt dafür, dass diese Unterlagen nicht an die neue Eigentümerin durch die Beklagte übergeben wurde, wie Anlage B 6 nahelegt. Sofern es ein Girokonto zur Verwaltung der Instandhaltungsrücklage gegeben haben sollte, besteht ebenfalls kein Grund zu der Annahme, dass die Beklagte noch über derartige Unterlagen verfügt. Vielmehr ist es mehr als plausibel, dass diese Unterlagen an die neue Eigentümerin übergeben wurden, da der Erwerber einer Immobilie auch die Instandhaltungsrücklage umfasst.

5. Der mit Schriftsatz vom 24.09.2024 angekündigte weitere Antrag (hier Antrag zu 5.) ist unbegründet. Die Beklagte hat der Klägerin die Abrechnungen für den streitgegenständlichen Zeitraum zur Verfügung gestellt. Es gelten die Ausführungen unter 2.

Ein Anspruch auf Auskunft "über alle Bauarbeiten, Reparaturen und Modernisierungen am streitgegenständlichen und von der Beklagten verwalteten Grundstück" sowie Erstellung diesbezüglicher "Abrechnungen" steht der Klägerin nicht zu. Die Beklagte kann eine solche Auskunft, bzw. Abrechnung bereits nicht erteilen, weil sie nicht mehr über die dafür erforderlichen Unterlagen verfügt. Denn ausweislich der Anlage B 6 hat sie die Unterlagen, die sich auch auf Sanierungen und Instandhaltungen bezogen, an die neue Eigentümerin übergeben.

6. Dem mit Schriftsatz vom 08.12.2024 angekündigten weiteren Antrag (hier Antrag zu 6.) bleibt ebenfalls der Erfolg versagt. Die in den Abrechnungen unter der Position 1370 aufgeführten Entnahmen lassen sich der Anlage B 7 entnehmen. Ein Anspruch auf Herausgabe dieser Unterlagen ist mithin gem. § 362 Abs. 1 BGB erfüllt.

Die Beklagte hat die geforderte Auskunft, "wohin die Gelder im Einzelnen geflossen sind" erteilt. Mit Schriftsatz vom 23.04.2025 hat sie die Sammelüberweisungen für das Jahr 2021 nachvollziehbar aufgeschlüsselt und im Übrigen auf die Nachfrage der Klägerin hinsichtlich konkreter Positionen für das Jahr 2020 mit Schriftsatz vom 16.06.2025 erklären lassen, dass es sich um Überweisungen an Herrn D.- B. handele und es keine - über die von der Klägerin genannten Summen hinausgehenden - weiteren Zahlungen an diesen gegeben habe. Damit ist der Anspruch auf die geforderte Auskunft jedenfalls gem. § 362 Abs. 1 BGB erfüllt.

7. Schließlich hat auch der mit Schriftsatz vom 20.03.2025 angekündigte weitere Antrag (hier Antrag zu 7.) keinen Erfolg. Die Beklagte hat die geforderte Auskunft zu der Bezeichnung "S Überweisung Elko" erteilt, weshalb ein (etwaiger) Anspruch gem. § 362 Abs. 1 BGB erfüllt ist. Es wird insoweit auf die Ausführungen unter 6. verwiesen. Eine Auskunft zu dem Rechtsgrund der Zahlungen schuldet die Beklagte nicht, da es sich bei dem Zahlungsempfänger um den Bevollmächtigten D.- B. handelte, der befugt war, die Beklagte zu entsprechenden Zahlungen anzuweisen.

8. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 u. 2 ZPO.