Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Mainz vom 5. April 2017 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin, die ein Unternehmen für Fremdwerbung betreibt, begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung einer Großflächen-Werbetafel in I...

Am 28. Oktober 2015 beantragte die Klägerin mit Genehmigung der Eigentümerin die Erteilung einer Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren zur Errichtung einer Großflächen-Werbetafel für Plakatwerbung mit den Maßen 3,66 m x 2,60 m auf deren im unbeplanten Innenbereich der Beklagten liegenden Grundstück Gemarkung N...-I..., Flur ..., Flurstück .../... mit der postalischen Anschrift R... Straße ... Nach den eingereichten Bauunterlagen soll die Werbeanlage in einer Höhe von 2 m mit Blickrichtung Nord/Nordwest an der Wand des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes angebracht werden.

Mit Bescheid vom 25. November 2015 lehnte die Beklagte den Bauantrag mit der Begründung ab, das Bauvorhaben widerspreche § 52 Abs. 4 Landesbauordnung – LBauO –, weil die nähere Umgebung des Baugrundstücks einem allgemeinen Wohngebiet entspreche. In diesem seien Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig. Die dort vorhandenen, nicht dem Wohnen dienenden Nutzungen seien in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein bzw. ausnahmsweise zulässig.

Den dagegen gerichteten Widerspruch die Klägerin, mit dem diese geltend machte, die nähere Umgebung entspreche nicht einem allgemeinen Wohngebiet, sondern einem Mischgebiet, jedenfalls aber einer gewerblich mitgeprägten Gemengelage, in die sich das Vorhaben einfüge, wies der Stadtrechtsausschuss der Beklagten mit Widerspruch vom 18. April 2016, der Klägerin zugestellt am 22. April 2016, im Wesentlichen unter Wiederholung der Begründung des angefochtenen Bescheids zurück.

Am 19. Mai 2016 hat die Klägerin Klage erhoben, mit der sie unter Vertiefung ihres Vorbringens aus dem Verwaltungsverfahren vortrug, angesichts der im Einzelnen bezeichneten Umgebungsbebauung, insbesondere der schräg gegenüber des Baugrundstückes befindlichen Spielhalle, des auf dem streitbefangenen Baugrundstück betriebenen Ladenlokals, welches nicht der Gebietsversorgung diene, des auf der gegenüberliegenden Straßenseite angesiedelten Pharma-Unternehmens und des in geringer Entfernung angrenzenden Werksgeländes der Firma B... sei von einem Mischgebiet, jedenfalls aber von einer durch Gewerbe mitgeprägten Gemengelage auszugehen, in dem eine Anlage der Fremdwerbung zulässig sei.

Das Verwaltungsgericht hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen und mit Urteil aufgrund mündlicher Verhandlung vom 5. April 2017 die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren, weil sich das bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu beurteilenden Vorhaben nach der Art der geplanten baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung einfüge. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei davon auszugehen, dass die hier maßgebliche nähere Umgebung, nämlich das Gebiet, das im Westen durch die Bebauung entlang der R... Straße, im Norden durch den Kreuzungsbereich T...-F...-Straße/U... M..., im Osten durch die W... Straße und im Süden durch die I... Straße begrenzt werde, keinem der in der Baunutzungsverordnung beschriebenen Baugebiete entspreche, sondern als eine durch Wohnnutzung wesentlich geprägte Gemengelage zu qualifizieren sei. Damit sei das Vorhaben der Klägerin zwar nicht nach § 52 Abs. 4 Satz 1 LBauO unzulässig, der Erteilung der Genehmigung stehe aber entgegen, dass sich die Werbeanlage, die planungsrechtlich wie ein Gewerbebetrieb zu behandeln sei, nicht gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge, weil sich ein Gewerbebetrieb bislang in näheren Umgebung nicht befinde, so dass durch das Vorhaben erstmals eine neue Nutzungsart in diesen Bereich Einzug hielte. Eine Werbeanlage von knapp 10 m² stelle indessen in der durch Wohnbebauung geprägten näheren Umgebung des geplanten Standortes einen Fremdkörper dar, würde bodenrechtliche beachtliche und ausgleichsbedürftige Spannungen erzeugen und füge sich deshalb nicht ein.

Mit ihrer vom Senat durch Beschluss vom 28. Februar 2018 zugelassenen Berufung trägt die Klägerin vor, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichtes sei die streitbefangenen Werbeanlage bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, so dass sie einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren habe. Zwar habe das erstinstanzliche Gericht bei der entscheidungserheblichen Frage, ob sich das Vorhaben im Sinne der genannten Bestimmung in die nähere Umgebung einfüge, zunächst den relevanten Nahbereich zutreffend umschrieben und als Gemengelage qualifiziert. Fehlerhaft habe es jedoch die gegenüber der Einmündung I... Straße in die R... Straße liegende Fahrschule und das am nördlichen Giebel des Gebäudes angebrachte M...-D... Werbeschild als nicht prägend für den Nahbereich außer Betracht gelassen. Nicht zuzutreffend sei auch die Würdigung, dass das geplante Vorhaben als Gewerbebetrieb im prägenden Nahbereich keine Vorbilder habe. Vielmehr seien die im relevanten Nahbereich befindliche Fahrschule, ein Kiosk, ein Friseur-Geschäft, eine Physiotherapie-Praxis, ein Restaurant, verschiedene Arztpraxen, eine Volksbankfiliale, eine Apotheke, die Verwaltung eines Pharma-Unternehmens und eine Spielhalle als Gewerbe und damit als gebietsprägendes Vorbild anzusehen. Jedenfalls sei der Bereich um das Grundstück des Vorhabens herum so diffus durch unterschiedliche gewerbliche Nutzungen vorgeprägt, dass sich das Vorhaben auch dann einfüge und zugelassen werden müsse, wenn man das Vorhandensein eines anderen Gewerbebetriebes am Vorhabenstandort verneinen würde, weil das Vorhaben insbesondere vor dem Hintergrund der vorhandenen kerngebietsspezifischen Nutzungen, nämlich der Spielhalle und des Bürogebäudes des Pharma-Unternehmens, keine bodenrechtliche Spannungen und keine Planungsbedürftigkeit nach sich ziehen würde.

Die Klägerin beantragt,

das Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 5. April 2017 abzuändern und die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides der Beklagten vom 25. November 2015 und des Widerspruchsbescheides vom 18. April 2016 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie bezieht sich im Wesentlichen auf die Begründung des angefochtenen Urteils und trägt ergänzend vor, das Verwaltungsgericht habe die für die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgebliche Umgebung zutreffend umschrieben und dabei die an der R... Straße gelegene Fahrschule und das an dem Gebäude angebrachte Fremdwerbeschild außer Betracht gelassen, weil sie außerhalb des umschriebenen Gebietes lägen. Zudem sei die genannte Werbeanlage angesichts ihrer geringen Größe von ca. 1 m² und ihrer Entfernung zum Vorhabengrundstück, die etwa 200 m betrage, nicht wahrnehmbar und auch deshalb für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der hier in Streit stehenden Werbeanlage ohne Relevanz. Entgegen der Auffassung der Klägerin habe das Verwaltungsgericht auch zutreffend festgestellt, dass die beantragte Fremdwerbeanlage als Gewerbebetrieb im Nahbereich kein Vorbild habe und insbesondere auf die von der Klägerin genannten anderen gewerblichen Nutzungen nicht zurückgegriffen werden könne.

Der Senat hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtakte sowie auf die Verwaltungs- und Widerspruchsakten der Beklagten verwiesen. Die Vorgänge lagen dem Gericht vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Die Berufung ist zulässig, führt in der Sache jedoch nicht zum Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen, denn die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung einer Fremdwerbeanlage auf dem Grundstück R... Straße ... in I...

Der Senat stimmt mit dem Verwaltungsgericht und den Beteiligten darin überein, dass als Anspruchsgrundlage für das Klagebegehren allein § 70 Abs. 1 Satz 1 der Landesbauordnung – LBauO – in Betracht kommt. Dessen Voraussetzungen sind vorliegend jedoch nicht erfüllt. Nach der genannten Bestimmung ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Das ist hier aber nicht der Fall. Insoweit ist zunächst festzustellen, dass auf das Vorhaben der Klägerin gemäß § 66 Abs. 1 Satz 1 Nr. 9 LBauO das vereinfachte Genehmigungsverfahren Anwendung findet, weil die geplante Werbeanlage aufgrund ihrer Größe nicht nach § 62 Abs. 1 Nr. 8 LBauO genehmigungsfrei ist und auch nicht dem Freistellungsverfahren des § 67 LBauO unterfällt. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren beschränkt sich die Prüfung gemäß § 66 Abs. 4 Satz 1 LBauO auf die Zulässigkeit des Vorhabens nach den Bestimmungen des Baugesetzbuchs, örtlicher Bauvorschriften (§ 88 LBauO), des § 52 LBauO und der sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Danach kann das Vorhaben der Klägerin nicht zugelassen werden, denn es verstößt gegen Bauplanungsrecht, weil es mit der hier maßgeblichen Bestimmung des § 34 Abs. 1 BauGB nicht vereinbar ist.

Insoweit hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass sich das Vorhaben der Klägerin in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nach § 34 BauGB beurteilt, denn es liegt im unbeplanten Innenbereich von Ingelheim. Zwar hat der Stadtrat der Beklagten für das Gebiet, in dem auch das Baugrundstück liegt, auf dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, die Aufstellung eines Bebauungsplans (Bebauungsplan „W... Straße“) beschlossen. Da aber, wie die Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung erklärt haben, über den Planaufstellungsbeschluss hinaus bislang keine weiteren Planungsschritte eingeleitet wurden, fehlt es sowohl an der formellen als auch an der materiellen Planreife, so dass für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens § 33 BauGB nicht einschlägig ist.

Gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung – BauNVO –, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es in dem Baugebiet allgemein zulässig ist (§ 34 Abs. 2 BauGB).

Vorliegend ist der Senat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme mit dem Verwaltungsgericht davon überzeugt, dass die nähere Umgebung keinem der Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung entspricht, sondern als im Wesentlichen von Wohnbebauung geprägte Gemengelage zu qualifizieren ist. Dabei geht der Senat allerdings – anders als das Verwaltungsgericht – von einem engeren Bereich der hier maßgeblichen näheren Umgebung aus, das heißt dem Bereich der Umgebung, auf den sich einerseits das streitige Vorhaben auswirken kann und der andererseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – 4 C 9/77 –, BVerwGE 55, 369; juris; Beschluss vom 20. August 1998 – 4 B 79/98 –, juris; OVG RP, Beschluss vom 16. September 2013 – 8 A 10558/13 –, juris).

Die maßgebliche nähere Umgebung des geplanten Vorhabens bildet hier das Gebiet, das im Norden durch den Kreuzungsbereich T...-F...-Straße/U... M..., im Osten durch die W... Straße, im Süden durch die A... Straße und im Westen durch die Bebauung entlang der östlichen Seite der R... Straße begrenzt wird. Soweit das Verwaltungsgericht als südliche Begrenzung des Bereichs der näheren Umgebung des Vorhabens auf den Straßenverlauf der I... Straße abgestellt hat, vermag dem der Senat auf der Grundlage des durch die Beweiserhebung gewonnen Eindrucks der örtlichen Gegebenheiten nicht zu folgen. Maßgeblich ist insoweit, dass die I... Straße ab der Einmündung der H… Straße, die sich etwa auf der Hälfte ihres Verlaufs von der W... Straße zur R... Straße befindet, in westlicher Richtung bis zur Einmündung in die R... Straße als etwa 3,50 m breiter Fußweg verläuft und damit keine Trennung des südlich und nördlich der I... Straße vorhandenen Bebauung bewirkt. Die südliche Begrenzung der für das Vorhaben prägenden Umgebung bildet vielmehr, wie sich dem Senat bei der Ortsbesichtigung erschlossen hat, die A... Straße.

Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts muss für die westliche Begrenzung der hier relevanten näheren Umgebung die Bebauung auf der westlichen Seite der R... Straße außer Betracht bleiben, denn der R... Straße kommt insofern eine trennende Wirkung zu. Dies ergibt sich aufgrund der Ausgestaltung der R... Straße als der durch das Stadtgebiet der Beklagten verlaufenden Landesstraße ..., die ein erhebliches Verkehrsaufkommen aufweist, und der sich deutlich von der östlichen Seite unterscheidenden Bau- und Nutzungsstruktur (vgl. zu diesen maßgeblichen Kriterien, BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 – 4 B 74/03 –, juris; Beschluss vom 10. Juni 1991 – 4 B 88/91 –, juris, OVG RP, Beschluss vom 16. September 2013 – 8 A 10558/13.OVG –, juris und Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 34 Rn. 36). Die R... Straße ist in dem gesamten hier maßgeblichen Verlauf insgesamt 15 bis 16 m breit, verfügt auf beiden Seiten über einen ausgebauten Radweg und einen Bürgersteig von jeweils etwa 4 m sowie auf der östlichen Seite über einen Parkstreifen. Bereits aufgrund dieser Ausgestaltung trennt die R... Straße optisch und funktional die entlang der Straße verlaufende östliche und westliche Bebauung. Diese trennende Wirkung des Straßenverlaufs bestätigt die unterschiedliche Bau- und Nutzungsstruktur. Während sich östlich der R... Straße mit Ausnahme des im Gebäude R... Straße 52 vorhandenen Einzelhandelsgeschäfts für russische Lebensmittel, eines Steuerberatungsbüros und Büroflächen der Firma M... (R... Straße 64), nur Wohnbebauung befindet, ist die Bebauung und Nutzung auf der westlichen Seite der R... Straße deutlich stärker durchmischt. Neben den auch hier vorhandenen Wohngebäuden, wird die Bebauung auf dieser Seite insbesondere durch das großflächige Verwaltungs- und Bürogebäude des Pharma- Unternehmens der Firma M... (R... Straße 49), eine Arzt- und Physiotherapiepraxis mit Apotheke (R... Straße 47), eine Spielhalle (R... Straße 51) ein Restaurant (R... Straße 55) und den sich westlich entlang der F… Straße anschließenden Kiosk mit Postfiliale und einer Praxis für physikalische Therapie geprägt. Ferner befindet sich gegenüber der Einmündung der A... Straße in die R... Straße eine Filiale der Sparkasse und in dem Gebäude R... Straße 39 eine Filiale der M…er Volksbank und eine Zahnarztpraxis. Zusammenfassend belegen deshalb sowohl die Ausgestaltung der R... Straße als auch die Bau- und Nutzungsstruktur die trennende Wirkung der Straße.

Muss danach die Bebauung westlich der R... Straße außer Betracht bleiben, so entspricht die oben umschriebene nähere Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB keinem der in der Baunutzungsverordnung beschriebenen Gebiete. Zwar steht die Wohnnutzung hier im Vordergrund, ein Allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO stellt die Umgebung indessen nicht dar, weil das im Gebäude R... Straße ... vorhandene Einzelhandelsgeschäft für russische Lebensmittel und die Nutzung des Gebäudes R... Straße ... als Steuerberaterbüro und Verwaltungsgebäude der Firma M… ebenso keine grundsätzlich im Allgemeinen Wohngebiet zulässige Nutzung darstellen, wie der an die W... Straße und die A… Straße angrenzende großflächige Parkplatz der Firma B... I...

Ist danach die nähere Umgebung als eine wesentlich durch Wohnnutzung geprägte Gemengelage zu qualifizieren, so kann dem Vorhaben der Klägerin zwar nicht die Vorschrift des § 52 Abs. 4 Satz 1 LBauO entgegengehalten werden, wonach in bestimmten, dort bezeichneten Baugebietstypen nach der Baunutzungsverordnung Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig, Fremdwerbeanlagen damit jedoch ausgeschlossen sind. Das Vorhaben ist indessen bauplanungsrechtlich nicht zulässig, weil sich die geplante Fremdwerbeanlage nach ihrer Art nicht gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne dieser Vorschrift einfügt.

Ein Bauvorhaben fügt sich nach seiner Art in die nähere Umgebung ein, wenn es sich innerhalb des aus seiner Umgebung hervorgehenden Rahmens hält, es sei denn, es lässt die gebotenen Rücksichtnahme auf die unmittelbare vorhandene Bebauung fehlen. Allerdings kann sich im Ausnahmefall auch ein Vorhaben, das sich nicht in jeder Hinsicht innerhalb des Rahmens hält, noch in seine nähere Umgebung einfügen, wenn es weder selbst noch infolge einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtliche beachtliche Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen (BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7/15 – und Urteil vom 23. März 1994 – 4 C 18.92 –, jeweils nach juris). Bei der Frage, ob sich ein Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung im Rahmen der Umgebungsbebauung hält, ist auf typisierte Nutzungsarten abzustellen, wobei grundsätzlich an die Typisierung der Nutzungsarten in der Baunutzungsverordnung angeknüpft werden kann, denn die Baunutzungsverordnung stellt – grundsätzlich – eine sachverständige Konkretisierung moderner Planungsgrundsätze dar. Die Art der baulichen Nutzung ist daher mit den Nutzungsarten gleichzusetzen, wie sie durch die Begriffe der Baunutzungsverordnung für die Nutzungsarten in den einzelnen Baugebieten definiert werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 – 4 B 74/03 –, juris).

Nach Maßgabe dieser Grundsätze fügt sich die geplante Fremdwerbeanlage, die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts planungsrechtlich wie ein Gewerbebetrieb zu behandeln ist, (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 1992 – 4 C 27/91 – juris; ebenso BayVGH, Urteil vom 11. Dezember 2007 – 14 B 06.2880 –, juris) nicht in die nähere Umgebung ein, denn weder befindet sich dort bereits eine Fremdwerbeanlage – das ca. 1 m² große Werbeschild für M...- D... muss außer Betracht bleiben, weil es an einem westlich der R... Straße gelegenen Gebäude und damit außerhalb des Bereichs der maßgeblichen näheren Umgebung angebracht ist – noch ein sonstiger Gewerbebetrieb. Die einzigen wohnfremden Nutzungen im Bereich der näheren Umgebung stellen der Parkplatz der Firma B..., die Büronutzung des Gebäudes R... Straße ... durch die Firma M... und eine Steuerberaterkanzlei sowie der Einzelhandelsladen in dem Gebäude R... Straße ... dar, bei denen es sich indessen nicht um Gewerbebetriebe im Sinne der Baunutzungsverordnung handelt. Mit der Zulassung der Fremdwerbeanlage würde deshalb erstmals eine bisher nicht vorhandene Nutzungsart in diesen Bereich einziehen, die aufgrund ihrer spezifischen Ausgestaltung einen Ansatz für nachfolgende vergleichbare Bauwünsche in der Nachbarschaft bieten würde und damit im Sinne einer negativen Vorbildwirkung geeignet wäre, bodenrechtlich beachtliche und ausgleichsbedürftige Spannungen zu erzeugen oder zu erhöhen. Sie kann deshalb auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Insoweit ist, worauf im Ergebnis auch das Verwaltungsgericht zu Rechts abgestellt hat, insbesondere zu berücksichtigen, dass gerade die Bebauung östlich entlang der R... Straße ganz wesentlich durch Wohnbebauung geprägt ist, so dass eine Werbeanlage mit einer Fläche von ca. 10 m² dort einen Fremdkörper darstellen würde und sich deshalb nicht einfügt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 ff ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Art nicht vorliegen.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 € festgesetzt (§§ 52 Abs. 3, 47 Abs. 1 GKG i.V.m. Ziffer 9.1.2.3.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, abgedruckt bei Kopp/Schenke, VwGO, 23. Aufl. 2017, Anhang zu § 164).