Auf den Normenkontrollantrag der Antragstellerin wird festgestellt, dass die am 10. November 2010 beschlossene und am 21. Dezember 2010 bekanntgemachte Erhaltungssatzung - Bereich III - der Antragsgegnerin unwirksam ist.

Die Kosten des Verfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen.

Hinsichtlich der Kostenentscheidung ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Antragstellerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die am 10. November 2010 beschlossene und am 21. Dezember 2010 bekannt gemachte Satzung der Antragsgegnerin „über die Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten - Bereich III“. Diese Satzung wurde gleichzeitig mit drei anderen Satzungen (Teilgebiete I, II und IV) erlassen. Das Satzungsgebiet III erstreckt sich von der Hauptstraße bis zur Wattkante. Hinsichtlich der Einzelheiten der räumlichen Ausdehnung wird auf Bl. 29 f. der Beiakte A Bezug genommen. Das mit einem Wohn-/Ferienhaus bebaute Grundstück der Antragstellerin liegt im Satzungsgebiet (…).

In § 2 Abs. 1 der angefochtenen Satzung heißt es:

„ ...

Für das Orts- und Landschaftsbild der Gemeinde Kampen sind insbesondere Gebäude, die im Heimatschutzstil, in friesischer oder anderer Bauart, z.B. gründerzeitlich-historisierend, errichtet wurden, von städtebaulicher bzw. siedlungsgeschichtlicher Bedeutung. Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt bedürfen Errichtung, Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung der im Geltungsbereich dieser Satzung befindlichen Anlagen der Genehmigung nach § 172 BauGB i.V.m. § 173 BauGB.

…“

In der Begründung der Satzung legt die Antragsgegnerin dar, dass Zielsetzung der Satzung die Bewahrung der erhaltenswerten Bausubstanz sowie des charakteristischen Dorfbildes Kampens sei. Es gelte, die Eigenart und die Einzigartigkeit des Kampener Orts- und Landschaftsbildes vor Abbrüchen und negativen baulichen Entwicklungen zu schützen. Sie erläutert im Weiteren die Geschichte der Bebauung Kampens über die Jahrhunderte. Zur Entwicklung in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts heißt es u.a.:

„ ...

Mit dem aufblühenden Fremdenverkehr entwickeln sich unterschiedliche Baustile in Kampen. Im Ortskern, ... entstehen gründerzeitlich-historisierende Bauten, die der Fremdenbeherbergung und dem Gewerbe dienen. ...

Daneben entfaltet sich zu Beginn des 20. Jahrhunderts die Gegenbewegung in Form des sogenannten Heimatschutzstiles, ... .

In Kampen ist der Heimatschutzstil geprägt durch Bauten, die sich aus dem uthland-friesischen Haustypen entwickeln, wie man ihn im Ortskern findet. Die in dieser Zeit neu entstehenden Häuser eint das Reetdach, die weißen Sprossenfenster und die in der Regel rote Backsteinfassade. Diese Bauweise wird hier von namhaften Architekten wie z.B. Walther Baedecker und O.H. Strohmeyer propagiert und umgesetzt. Die Einfügung in die Naturlandschaft, hier Heide und Dünen ist ihr erklärtes Ziel. Durch die abgewalmten Reetdächer und natürlichen Farbtöne will man sich unauffällig in die Landschaft ducken und das Landschaftsbild nicht mehr als nötig stören.

…“

Zur Gegenwart und den weiteren Aussichten heißt es, dass das Ortsbild sich bis heute vom Friesendorf, das von vereinzelten schlichten Sommerhäusern umgeben gewesen sei, zu einer flächendeckenden Bebauung auf eingefriedeten Grundstücken gewandelt habe. Die Antragsgegnerin erläutert dies im Einzelnen und macht deutlich, dass sie das ursprüngliche Ortsbild auch im Bereich III durch diese Entwicklung für gefährdet halte.

Vor Erlass der Erhaltungssatzungen ermittelte der Architekt … die aus seiner Sicht erhaltenswerte Bausubstanz. Hinsichtlich des Ergebnisses der Bewertung wird auf Blatt 50 ff der Beiakte A sowie auf die dieser Beiakte beigefügte Foto-CD Bezug genommen.

Die Antragstellerin hat am 15. November 2011 einen Normenkontrollantrag gestellt. Sie trägt zur Begründung im Wesentlichen vor: Denkbare Rechtsgrundlage für die Satzung könne nur § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB sein. Die Antragsgegnerin habe den Schutzzweck der Satzung nicht bestimmt genug dargelegt. Auch die Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB für den Erlass einer Erhaltungssatzung lägen nicht vor. Um die Einbeziehung einer größeren Anzahl von Grundstücken in eine Erhaltungssatzung zu rechtfertigen, müsse eine flächenbezogene Betrachtung angestellt werden. Es reiche nicht aus, wenn nur vereinzelt für das Ortsbild kennzeichnende Gebäude vorhanden seien. Punktuelle Erscheinungen städtebaulich bedeutsamer Anlagen („Flickenteppich“) rechtfertigten nicht eine bodenrechtliche Bindung eines ganzen Gebiets. Eine stadtgestalterische Gesamtkonzeption für den hier maßgeblichen Bereich zwischen Hauptstraße und Wattenmeer sei weder ersichtlich noch von der Gemeinde vorgetragen worden. Angesichts der erheblichen Größe des Bereichs III, der Vielzahl der betroffenen Grundstücke und der nur geringen Anzahl der als erhaltenswert beurteilten Gebäude in diesem großflächigen Gebiet könne nicht von einer städtebaulich prägenden Kraft der schutzwerten baulichen Anlagen ausgegangen werden, die eine bodenrechtliche Bindungswirkung für den gesamten Bereich rechtfertige. Das Ergebnis sei nicht anders, wenn man eine kleinräumige Betrachtung um das Grundstück der Antragstellerin anstelle. Die in der Nähe befindlichen und als erhaltenswert gekennzeichneten Anlagen seien weitgehend so verändert worden, dass ihnen keine prägende Wirkung zukomme. Es handele es sich außerdem um Einzelerscheinungen, die auch deshalb die Umgebung nicht prägen könnten. Der Satzung lägen auch Abwägungsfehler zu Grunde. Die Antragstellerin begründet dies im Einzelnen.

Die Antragstellerin beantragt,

festzustellen, dass die Satzung der Gemeinde Kampen über die „Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten“ (Bereich III: Gebiet Ortsmitte bis östliche Wattengrundstücke) ungültig ist.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Anträge abzuweisen.

Sie hält die angefochtene Satzung für wirksam.

Der Senat hat das Satzungsgebiet am Rahmen der mündlichen Verhandlung am 20. August 2012 in Augenschein genommen.

Die Antragstellerin hat in der mündlichen Verhandlung Beweisanträge gestellt, die Stilmerkmale des Heimatschutzstils betreffen. Der Senat hat diese Beweisanträge in der mündlichen Verhandlung abgelehnt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte, insbesondere das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20. August 2012 sowie den Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin Bezug genommen.

1) Der Senat hat das Rubrum von Amts wegen berichtigt. Das Amt Landschaft Sylt vertritt die Antragsgegnerin gemäß § 3 Abs. 1 S. 5 1.Hs. AO im Rechtsstreit und ist deshalb als Vertreterin im Rubrum aufzuführen.

2) Der Normenkontrollantrag ist begründet, denn die angefochtene Erhaltungssatzung ist unwirksam.

a) Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist die Satzung hinsichtlich ihres Schutzzwecks allerdings ausreichend bestimmt. Entscheidend ist, dass sich aus der Satzung ergibt, ob die Gemeinde den Zweck des § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Nr. 2 oder Nr. 3 BauGB verfolgt. Dies hat die Antragsgegnerin durch Wiederholung des Wortlauts von § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB in § 2 Abs. 1 S. 2 der Satzung sichergestellt. Eine weitere Konkretisierung, etwa die Darlegung eines bestimmten schutzwerten Baustiles o.ä., ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Senats nicht erforderlich (vgl. BVerwG, Urt. v. 03.07.1987 – 4 C 26/85 – BVerwGE 78, 23 – Juris Rn. 10 zu § 39 h BBauG; Senat, Urt. v. 26.06.2008 - 1 LB 18/07). Deshalb ist die sehr weite Fassung des Schutzzwecks in § 2 der Satzung, die die konkret genannten schützenswerten Bauarten in § 2 Abs. 1 S. 1 der Satzung nur beispielhaft aufzählt (insbesondere) und damit darüber hinaus auch eventuelle andere städtebauliche Eigenarten in ihren Schutz einbezieht, nicht zu beanstanden.

b) Die materiellen Voraussetzungen für den Erlass der Satzung liegen aber nicht vor, denn das Satzungsgebiet weist keine städtebauliche Eigenart auf, die den Schutz einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB genießen könnte.

In Betracht kommt allenfalls, dass die Eigenart des Gebiets durch Häuser bestimmt wird, die im sogenannten Heimatschutzstil errichtet worden und noch vorhanden sind. Andere die Eigenart des Gebiets bestimmende Stilarten gibt es dort nicht. Friesenhäuser, wie die Antragsgegnerin sie in der Satzungsbegründung für das 16. bis 19. Jahrhundert beschreibt, sind dort ebenso wenig vorhanden wie Gebäude im gründerzeitlich-historisierenden Stil. Die Eigenart des Gebiets kann deshalb durch derartige Bauweisen, die möglicherweise in anderen Bereichen der Gemeinde prägend vorhanden sind, nicht bestimmt werden. Dies ist zwischen den Beteiligten unstreitig und bedarf deshalb keiner weiteren Begründung.

Gebäude im Heimatschutzstil sind vorwiegend in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts errichtet worden. Dieser regional sehr unterschiedliche Architekturstil ist durch traditionelle Bauformen, die Verwendung ortsüblicher Baumaterialien und die Einpassung in die bestehende (Kultur)landschaft gekennzeichnet. Für Kampen erläutert die Antragsgegnerin die Eigenart dieser Bauart in der Satzungsbegründung zutreffend dahin, dass sie sich durch Bauten auszeichne, die sich aus den uthland-friesischen Haustypen entwickelt hätten, wie man sie im Ortskern fände. Neben der Aufzählung der Merkmale dieses Baustils (insbesondere: Reetdach, Sprossenfenster, rote Backsteinfassade) weist die Antragsgegnerin darauf hin, dass es sich damals um vereinzelte schlichte Sommerhäuser, die das ehemalige Friesendorf umgeben hätten, gehandelt habe. Durch die abgewalmten Reetdächer und die natürlichen Farbtöne wollte man sich „unauffällig in die Landschaft ducken und das Landschaftsbild nicht mehr als nötig stören“. Dieser Architekturstil ist im Satzungsgebiet durchaus noch an Gebäuden erkennbar, die ca. ab 1920 bis in die 50er Jahre des 20. Jahrhunderts errichtet worden sind, er bestimmt aber die Eigenart des Gebiets nicht mehr in der Weise, wie dies gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB erforderlich wäre.

Nach allgemeiner Auffassung ist zur Konkretisierung des § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB § 172 Abs. 3 S. 1 BauGB, der unmittelbar lediglich die Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung regelt, heranzuziehen (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Loseblatt, Stand April 2012, § 172 Rn. 29). Die gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB erforderliche Eigenart des Gebiets kann danach daraus resultieren, dass eine im Gebiet befindliche bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt (§ 172 Abs. 3 Satz 1 1. Var. BauGB). Sie kann sich auch daraus ergeben, dass eine oder mehrere bauliche Anlagen sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind (§ 172 Abs. 3 Satz 1 2. Var. BauGB). In dieser 2. Variante ist eine Prägung des Ortsbildes, der Stadtgestalt oder des Landschaftsbildes zwar nicht erforderlich. Da es aber auch in diesen Fällen nicht um den Erhalt der jeweiligen baulichen Anlagen um ihrer selbst geht (wie beim Denkmalschutz), ist es auch hier notwendig, dass diese zur städtebaulichen Gestalt in dem Sinne beitragen, dass das Gebiet eine besondere städtebauliche Eigenart aufweist (Stock, aaO, § 172 Rn. 36). Die Antragsgegnerin und das Landesamt für Denkmalspflege haben zwar einige Gebäude im Satzungsgebiet als einfache Kulturdenkmale bewertet. Ob dies fachlich richtig ist und auf der geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung beruht, kann dahingestellt bleiben, denn keines der als Kulturdenkmale gekennzeichneten Wohn/Ferienhäuser hat aufgrund dieser Eigenschaft die Kraft, die Eigenart des verhältnismäßig großen Satzungsgebiets zu bestimmen; dies hat die Antragsgegnerin auch nicht geltend gemacht. Es kommt deshalb entscheidend darauf an, ob die bis in die 50er Jahre des 20. Jahrhunderts errichteten und noch erhaltenen Gebäude im Satzungsgebiet das Orts- oder Landschaftsbild noch in der für Kampen typischen Variante des Heimatschutzstils prägen (§ 172 Abs. 3 S. 1 1. Var. BauGB). Dies ist zu verneinen:

Es gibt im Satzungsgebiet zwar noch Gebäude, die dem Heimatschutzstil zuzuordnen sind. Diese prägen das Orts- oder Landschaftsbild aber nicht (mehr). Darauf weisen bereits die Ausführungen der Antragsgegnerin in der Satzungsbegründung unter der Überschrift „3. Gegenwart und weitere Aussichten“ hin. Dort heißt es:

„Nach zweitem Weltkrieg und einer Bausperre in den 50er-Jahren setzt in Kampen eine rege Bautätigkeit ein. Die bisher unbebauten Heideflächen in der Umgebung des Dorfkerns und insbesondere in Richtung Norden und Osten werden parzelliert und der Bebauung zugeführt. Ebenso werden die noch freien Grundstücke in der Ortsmitte bebaut.

Das Ortsbild hat sich bis heute gewandelt vom Friesendorf, das umgeben ist von vereinzelten schlichten Sommerhäusern, hin zu einer flächendeckenden Bebauung auf eingefriedeten Grundstücken. Der Baustil orientiert sich zwar noch an der friesischen Bauart und weist Reetdächer und Backsteinfassaden auf, bei der Kubatur und der Grundrissgestaltung dominiert jedoch meist die maximale wirtschaftliche Ausnutzung.

Die Optimierung der vermiet- oder verkaufbaren Flächen steht im Vordergrund. Dementsprechend werden die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung und das zulässige Maß der Nutzung bis an die Grenzen und zum Teil darüber hinaus ausgereizt. Elemente der friesischen Baukultur werden als Versatzstücke verwendet, um den Vorstellungen der Käufer vom „Friesenhaus" gerecht zu werden. Fassaden werden rein nach den Erfordernissen der dahinter liegenden Raumaufteilung entwickelt, Dachflächen werden mit der höchstzulässigen Anzahl von Dachgauben bebaut, Fenster und Terrassentüren erhalten Sprossenaufteilungen ohne historisches Vorbild.

Aufgrund der sehr begrenzten Anzahl der Kampener Baugrundstücke und der übermäßigen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist der Verlust ortsbildprägender und städtebaulich bedeutender Bausubstanz konkret zu befürchten und bereits Realität. Angesichts der bestehenden und zu erwartenden Grundstückspreise wird durch die Beseitigung der Altbestände und optimierte Neubauten eine maximale Wirtschaftlichkeit angestrebt. Hinzu kommen die gehobenen Ansprüche der Kampener Bauklientel. Der Charme eines historischen Friesenhauses oder eines schlichten Sommerhauses erreicht die meisten Bauherren allenfalls als Betrachter; darin zu wohnen ist jedoch nicht „standesgemäß" oder widerspricht den heutigen Vorstellungen von Komfort.

Ohne die Aufstellung einer Erhaltungssatzung durch die Gemeinde werden die letzten Zeugen der Kampener Baugeschichte aus dem Ortsbild verschwinden. Sie werden ersetzt durch Massenware, die Individualität lediglich vortäuscht. Die Erfahrung der letzten Jahrzehnte zeigt, dass von den Investoren, Architekten und Käufern die Wahrnehmung ihrer Verantwortung für das baukulturelle Erbe oftmals nicht zu erwarten ist.“

Diese Beurteilung macht deutlich, dass es der Antragsgegnerin sachlich kaum noch um die Bewahrung der Eigenart des Gebiets im Sinne des Kampener Heimatschutzstils, sondern um die Erhaltung einzelner Gebäude um ihrer selbst gehen kann. Denn bereits nach der eigenen Einschätzung der Antragsgegnerin ist die für das damalige Ortsbild maßgebliche Situation - die Einbettung vereinzelter schlichter Sommerhäuser in die Landschaft - aufgrund der jetzt entstandenen flächendeckenden Bebauung nicht mehr vorhanden. Auch die Hinweise auf die negative Wirkung der neueren Bebauung, den Verlust ortsbildprägender Bausubstanz und die Sorge, dass ohne die Aufstellung einer Erhaltungssatzung „die letzten Zeugen“ der Kampener Baugeschichte verschwänden, rechtfertigen erhebliche Zweifel daran, dass das Satzungsgebiet die städtebauliche Eigenart, die die Antragsgegnerin mit der Satzung schützen möchte, hat. Diese Einschätzung hat sich bei der vom Senat durchgeführten Ortsbesichtigung bestätigt:

Das ursprüngliche, durch vereinzelte der Naturlandschaft angepasste Sommerhäuser geprägte Ortsbild ist durch die nahezu flächendeckende Bebauung des Satzungsgebiets vollständig verloren gegangen. Bei der heute vorhandenen Bebauung handelt es sich auch nicht mehr um einfache Sommerhäuser, sondern – im Gegenteil – ganz überwiegend um Gebäude, die durch ihre Bauweise, ihre Größe und die verwendeten Baumaterialien einen besonders hochwertigen Eindruck vermitteln. Die wenigen Gebäude, die bis in die 50er Jahre des vorigen Jahrhunderts entstanden und noch ohne erhebliche Veränderungen vorhanden sind, haben durch diese Veränderungen die städtebauliche Wirkung, die die Antragsgegnerin ihnen beimisst, weitgehend verloren.

Besonders deutlich ist dies im östlichen Teil des Satzungsgebiets im Bereich des Hobookenweges, des Wiesenweges, des Quellenweges und des Osterheideweges. Dort gibt es im Verhältnis zur Anzahl der Neubauten nur wenige von der Antragsgegnerin als erhaltenswert gekennzeichnete Gebäude, die überwiegend eher versteckt liegen. Von der Straße aus sind ohne weiteres nur die am Wattweg liegenden Gebäude, insbesondere der Wicherthof, der sich im Zeitpunkt der Ortsbesichtigung als große Baustelle dargestellt hat, gut sichtbar. Die als erhaltenswert gekennzeichneten Gebäude Hobookenweg 4 und Osterheideweg 3 „ducken“ sich dagegen so in die Landschaft, wie es von den führenden Vertretern des Heimatschutzstils beabsichtigt war; die Bebauung am Hobookenweg 4 war bei der Ortsbesichtigung von der Straße aus überhaupt nicht, das Wohnhaus Osterheideweg 3 nur aus bestimmten Blickwinkeln sichtbar. Ähnliches gilt für das am Ende des Hobookenweges verzeichnete Kulturdenkmal und die weiteren auf der Ostseite des Osterheideweges als schützenswert gekennzeichneten Gebäude. Von der Wattseite aus sind die an der Ostseite des Osterheideweges gelegenen Gebäude zwar etwas besser zu erkennen als von der Straße. Dies betrifft aber nicht nur die erhaltenswerte Bebauung, sondern auch die neu errichteten Gebäude. Insbesondere das sehr große, neue Haus südöstlich des Wendehammers, das geradezu über dem Wattenmeer thront, zieht den Blick auf sich. Lediglich die in der der Beiakte A beigefügten Karte (Bl. 123) als erhaltenswert gekennzeichneten Gebäude … und … (im Eigentum der Antragstellerin) sind von der Straße ohne weiteres wahrzunehmen. Der Senat hat aber erhebliche Zweifel, ob diese Gebäude dem Kampener Heimatschutzstil und damit dem Schutzzweck der Satzung zuzuordnen sind. Dagegen spricht nicht nur ihre erhabene Lage, sondern auch die Gesamtgröße des Ensembles beider aneinander gebauter Häuser. Diese Gebäude sind auch weder in der schriftlichen Bewertung der erhaltenswerten Gebäude noch in der Fotosammlung der Antragsgegnerin enthalten.

Vor dem Beginn der umfangreichen Neubebauung mögen die wenigen versteckt liegenden Häuser, um deren Schutz und Wirkung es der Antragsgegnerin geht, dem Gebiet die Prägung gegeben haben, die von den damaligen Architekten und Bauherren beabsichtigt war. Der Fortwirkung einer solchen Prägung hätten wohl auch die bei verschiedenen Gebäuden zwischenzeitlich vorgenommen baulichen Veränderungen nicht entgegen gestanden. Dies bedarf jedoch keiner weiteren Prüfung, denn die im Heimatschutzstil errichteten und noch erhaltenen Gebäude haben ihre die Eigenart des Gebiets prägende Wirkung durch die zahlreichen neu errichteten Baukörper verloren. Wie bereits oben erwähnt, ist durch die flächendeckende Neubebauung der für den Kampener Heimatschutzstil bedeutsame Eindruck sich in die Landschaft einfügender schlichter Sommerhäuser verloren gegangen. Unabhängig davon haben aber auch die Gebäude selbst ihre Wirkung durch die in ihrer Umgebung neu errichteten Häuser weitgehend eingebüßt; sie wird durch die neueren und größeren Bauten, die überwiegend keine Rücksicht auf die landschaftlichen Gegebenheiten nehmen, überlagert. Geht man den Wattweg von Westen nach Osten in Richtung Osterheideweg, so fallen dem Betrachter zunächst die erhöht liegenden großen Häuser auf der Westseite des Osterheideweges ins Auge, die keinerlei Bezug zum Heimatschutzstil aufweisen. Im Eckbereich Wattweg/Quellenweg/Osterheideweg wird der Blick auf die gut sichtbaren großen und sehr neuen Gebäude auf der Ostseite des Quellenweges gelenkt. Auch im weiteren Verlauf des Osterheideweges, des Quellenweges und des Hobookenweges bestimmen die verhältnismäßig neuen, zum großen Teil wohl erst um die Jahrtausendwende errichteten Gebäude das Ortsbild, denn diese sind aufgrund ihrer Größe, ihrer Anordnung und ihrer Belegenheit von den jeweiligen Erschließungsstraßen, aber auch aus anderen Blickwinkeln gut sichtbar. Zur Klarstellung sei darauf hingewiesen, dass die nicht mehr im Satzungsgebiet liegenden Gebäude auf der Westseite des Hobookenweges bei der Beurteilung der Eigenart des Satzungsgebietes nicht außer Acht gelassen werden dürfen, denn die Straße hat für die Beurteilung der Eigenart des Gebiets keine trennende Wirkung. Für den Betrachter, der den Hobookenweg entlang geht, werden beide Straßenseiten als ein einheitliches „Gebiet“ wahrgenommen. Dass die in neuerer Zeit errichteten Gebäude – teilweise mit großzügigen Grundstücks- und Tiefgaragenzufahrten – sich trotz der Verwendung traditioneller Baumaterialien (roter Ziegel, Reet) nicht ansatzweise der städtebaulichen Eigenart, die die Antragsgegnerin schützen möchte, anpassen, hat die Antragsgegnerin in der Satzungsbegründung zutreffend beschrieben und bedarf deshalb keiner weiteren Erläuterung.

Insgesamt kann den noch im Heimatschutzstil vorhandenen Gebäuden aus den oben genannten Gründen keine das Gebiet prägende Wirkung mehr beigemessen werden. Bei dieser Beurteilung hat der Senat in Rechnung gestellt, dass einige der im Zeitpunkt der Ortsbesichtigung aufgrund der Vegetation nicht oder kaum sichtbaren älteren Gebäude bei kahlen Bäumen und Büschen im Winter besser zur Geltung kommen dürften. Angesichts der außerordentlich dominanten Neubebauung hält er es aber auch für die vegetationsarmen Jahreszeiten für ausgeschlossen, dass die wenigen noch im Heimatschutzstil vorhandenen älteren Gebäude sich gegen die umfangreichen Neubauten durchsetzen und die Eigenart des Gebiets im Bereich des Hobookenweges, des Wiesenweges, des Quellenweges und des Osterheideweges bestimmen können.

Ob der Kampener Heimatschutzstil in den anderen Bereichen des Satzungsgebiets noch prägend vorhanden ist und deren städtebauliche Eigenart bestimmt, ist sehr zweifelhaft, denn die ursprüngliche, in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts entstandene bauliche Struktur hat sich durch die in den letzten Jahrzehnten entwickelte flächendeckende Bebauung auch dort maßgeblich verändert. Auch dort ist das Gebiet nicht mehr durch verstreute einfache Sommerhäuser, die der Landschaft angepasst sind, sondern durch ihrem Erscheinungsbild nach sehr hochwertige Wohn/Ferienhäuser geprägt. Der Senat hat davon abgesehen, im Einzelnen zu untersuchen, ob die noch im Heimatschutzstil vorhandenen Gebäude trotz dieser Veränderung der Gesamtsituation in einigen Teilbereichen die Kraft haben, die städtebauliche Eigenart des Gebiets zu bestimmen, denn eine trennscharfe Abgrenzung derartiger Teilbereiche von dem oben bezeichneten Gebiet, in dem die Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB zweifelsfrei nicht mehr vorliegen, ist nicht möglich. Diese Abgrenzung bedürfte vielmehr der Abwägung durch die Antragsgegnerin. Bei dieser Sachlage wäre es nicht zulässig, nur einen Teil der Satzung für unwirksam zu erklären (vgl. zur Teilunwirksamkeit von Bebauungsplänen BVerwG, Beschl. v. 22.01.2008 – 4 B 5/08 – BRS 73 Nr. 22).

Die Beweisanträge waren nicht erheblich (s.o.) und somit abzulehnen.

Die Kosten des Verfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen, weil sie unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, die die Zulassung der Revision rechtfertigten (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO), liegen nicht vor.