Tenor

Der Bescheid des Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 04. April 2003 wird aufgehoben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung E. Flur 12 Flurstücke 62 und 301 (Lange Straße 63) in E. . Das Grundstück liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.

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Mit Schreiben vom 23. August 1996 kündigte die Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen GmbH (künftig: LEG) die Erhebung von Ausgleichsbeträgen zur Finanzierung der Sanierung an: Die Stadt E. habe sie zum Treuhänder für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme "Altstadt E. - I. Sanierungsabschnitt" bestellt. Der von den Eigentümern zu entrichtende Ausgleichsbetrag entspreche der Erhöhung des Bodenwertes, die durch die Sanierung bedingt sei. Die Erhöhung des Bodenwertes bestehe aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergebe (Endwert). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. habe die Anfangs- und Endwerte ermittelt, sodass die Ausgleichsbeträge errechnet und erhoben werden könnten. Dem Eigentümer werde Gelegenheit gegeben, vor der endgültigen Festsetzung des Ausgleichsbetrages Stellung zu nehmen. Die Bodenrichtwertkarten mit den Anfangs- und Endwerten könnten eingesehen werden.

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In dem folgenden Schriftwechsel führte die LEG bzw. der Beklagte auf entsprechende Einwände des Klägers aus: Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes bestimme den östlich der Lange Straße gelegenen Altstadtbereich wegen der dort bestehenden städtebaulichen Missstände zum Sanierungsgebiet. Der erste Sanierungsabschnitt in der Altstadt E. umfasse den Bereich zwischen Lange Straße/Woldemarstraße/Leopoldstraße/Hornsche Straße/Gartenstraße/ Baumstraße. Die Einbeziehung der Lange Straße in das Sanierungsgebiet hätte für die Anlieger den Vorteil, dass eine Kostenumlegung nicht vorzunehmen gewesen sei. Die Ausgleichsbetragregelung stelle keinen Kostenersatz dar, sondern schöpfe lediglich den Wertvorteil ab, den der Grund und Boden eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes durch die Sanierung erfahren habe. Mit den Sanierungsmaßnahmen sei im Jahre 1972 begonnen worden. Im Bereich des streitgegenständlichen Grundstückes seien folgende Sanierungs- und Ordnungsmaßnahmen durchgeführt worden, die zu den ermittelten Bodenwertsteigerungen geführt hätten: Ausbau der Fußgängerzone "Lange Straße", verkehrsberuhigter Ausbau der Meierstraße und der Karlstraße, Umgestaltung bzw. Neubau der Friedrichstraße, der Adolfstraße und der Schülerstraße, Entkernung und Freimachung im rückwärtigen Bereich Lange Straße/Karlstraße/Meierstraße und der Werreausbau einschließlich Brückenneubau im Zuge der Meierstraße. Nicht zuletzt durch die Geschäftsansiedlung der Firmen L. und N. , die im Rahmen der Stadtsanierung ermöglicht worden seien, hätte die Lage der übrigen Einzelhandelsgeschäfte in der Innenstadt erheblich an Attraktivität gewonnen. Die Feststellungen zum sanierungsbedingten Wertvorteil seien vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. auf der Grundlage langjähriger Marktbeobachtungen und dabei festgestellter Preisveränderungen getroffen worden. Sowohl der sanierungsunbeeinflusste Wert als auch der durch die Sanierung beeinflusste sei zum Stichtag 31. Dezember 1991 ermittelt worden. Mangels unbebauter Grundstücke sei für die Ermittlung von Bodenwerten die allgemeine Preisentwicklung des Grundstückmarktes berücksichtigt und zwischen den unmittelbar an der Lange Straße angrenzenden Flächen (60,00 DM/n.²) und dem rückwärtigen Bereich (45,00 DM/n.²) unterschieden worden. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. habe die Anfangs- und Endwerte als zonale Grundwerte (Bodenrichtwerte) ohne Begründung festgesetzt und sehe sich daher außer Stande, in Einzelfällen Bewertungen oder andere Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Eventuell vorhandene Besonderheiten jedes einzelnen Grundstücks hätten Beachtung gefunden. Dass die Grundstücke im Bereich Meierstraße/Adolfstraße, Meierstraße/Karlstraße bzw. Meierstraße/Friedrichstraße nur einen geringen Wertzuwachs durch die Sanierung erfahren hätten, sei darauf zurückzuführen, dass die Struktur dieses Gebietes auch nach der Sanierung unverändert geblieben sei. Die Bebauung rückwärtiger Flächen des Grundstückes durch den Kläger sei ausschließlich in seinem Interesse zum Zwecke einer stärkeren Ausnutzung des Grundbesitzes durchgeführt worden und stelle keine Ordnungsmaßnahme dar.

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Mit Schreiben vom 19. Dezember 1997 teilte der Kläger gegenüber der LEG mit: Zur Begründung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung könnte sich die LEG nicht auf die rückwärtige Erschließung des Grundbesitzes von der Meierstraße her berufen. Das Grundstück sei lediglich durch die Lange Straße als öffentliche Straße erschlossen. Der im rückwärtigen Gebäudeteil befindliche Notausgang gehe auf den privaten Parkplatz der benachbarten Å. X. -M. , der wiederum durch eine Schranke von der Meierstraße abgetrennt sei. Wenn eine Belieferung über das Grundstück der Å. X. -M. erfolgen könne, so sei dies auf die durch ihn gezahlte Baulast und das dadurch bedingte gut nachbarschaftliche Verhältnis zur Å. X. -M. begründet, nicht aber durch das Sanierungskonzept der Stadt E. . Aus baulicher Sicht wäre eine Belieferung über die Lange Straße, die allerdings auf Grund der Sanierungsplanung Fußgängerzone sei, genauso gut möglich, da der Warenlift sich in der Gebäudemitte befinde. Werde von zonalen Grundwerten ausgegangen, würde dem Eigentümer die Möglichkeit gegeben, bestimmte Rechnungsposten dem Ausgleichsbetrag entgegenzustellen und ihn dadurch zu mindern.

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Mit Bescheid vom 10. Dezember 2002 erhob der Beklagte vom Kläger einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 12.953,58 EUR. Zur Begründung führte er aus: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. habe für das Grundstück als Anfangswert 1.025,00 bzw. 435,00 DM/n.² und als Endwert 1.085,00 bzw. 480,00 DM/n.² ermittelt. Die sich daraus ergebene Werterhöhung von 60,00 bzw. 45,00 DM/n.² sei als Ausgleichsbetrag zu entrichten. Bei einer Grundstücksgröße von 508 n.² betrage der Ausgleichsbetrag für 165 n.² á 60,00 DM mithin 9.900,00 DM, und für 343 n.² á 45,00 DM mithin 15.435,00 DM, und daher insgesamt 25.335,00 DM = 12.953,58 EUR.

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Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 13. Januar 2003 unter Bezugnahme auf sein bisheriges Vorbringen und den Inhalt des Widerspruchsschreibens der Klägerin zu 1. im Verfahren 9 K 4181/03 Widerspruch ein: Die nach § 154 Abs. 4 BauGB vorgeschriebene Anhörung sei unterblieben. Auf die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, und auf die dazu notwendigen Voraussetzungen sei nicht hingewiesen worden. Bei der Ermittlung der Bodenwerte müssten sowohl die Vorteile als auch die Nachteile mit einfließen. Es sei nicht nur vorteilhaft, dass die Lange Straße nach der Sanierung eine Fußgängerzone sei. Der Lieferverkehr könne die Geschäfte nur noch zu bestimmten Zeiten anfahren. Kunden könnten die Geschäfte ebenfalls nicht mehr direkt anfahren. Die Bewohner der Häuser müssten ihre Kraftfahrzeuge weit von den Wohnungen entfernt parken, was zur Folge habe, dass ein nicht mehr so hoher Mietpreis für die Wohnungen zu erzielen sei. Ferner sei es durch die Sanierung in den Jahren 1981, 1984, 1985, 1998 und 2000 zu Hochwasser gekommen, da nach den Umbauten die Werre über die Ufer getreten sei. Ebenso müsse berücksichtigt werden, dass die Grundstücke mit denkmalgeschützten Gebäuden bebaut seien. Daher müsse die Bodenwerterhöhung mit 0,00 EUR angesetzt werden. Die Gemeinde habe darüber hinaus den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG verletzt. Führe die Gemeinde in der Sanierung Verbesserungen von Straßen durch, die nach dem Kommunalabgabenrecht beitragsfähig seien, müsse sie die Eigentümer innerhalb und außerhalb des Sanierungsgebietes grundsätzlich in gleicher Weise zur Finanzierung heranziehen. Das Sanierungsgebiet ende jedoch genau an der westlichen Begrenzung der Lange Straße, unmittelbar vor der Bebauung der angrenzenden Grundstücke. Die Eigentümer dieser Grundstücke wären daher beitragspflichtig nach § 127 BauGB gewesen. Der Beklagte habe von diesen Eigentümern jedoch keinerlei Abgaben oder Beiträge verlangt, obwohl diese in genau der gleichen Weise von dem Ausbau der Lange Straße profitierten wie die Eigentümer an der östlichen Seite der Lange Straße. Auch die Bruchstraße, die außerhalb des Sanierungsgebietes liege, sei zur Fußgängerzone ausgebaut worden. Obwohl die Eigentümer an der Bruchstraße nun auch von den Vorteilen einer Fußgängerzone profitierten, seien diese in großen Teilen nicht zu Abgaben oder Beiträgen durch die Gemeinde herangezogen worden. Es sei bislang nicht beachtet worden, dass auf den Ausgleichsbetrag Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen seien, die der Eigentümer zulässiger Weise durch eigene Aufwendungen bewirkt habe. Im Jahre 1990 habe er das Grundstück umfassend saniert. Es hätten drei Einzelgebäude niedergelegt werden müssen. Die dadurch entstanden Kosten, seien Kosten die ihm als Eigentümer anzurechnen seien. Darüber hinaus sei die nach dem Sanierungsplan der Stadt E. vorgesehene eingeschossige Bebauung des rückwärtigen Hofraumes möglich, weil er sich mit den Grundstücksnachbarn über die Übernahme einer Baulast einigte. Hierfür habe er einen Betrag von 28.329,00 DM zahlen müssen. Von ihm könnten keine Zahlungen verlangt werden, weil die Sanierung des Grundstückes ausschließlich und allein durch ihn und auf seine Kosten vorgenommen worden sei.

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Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 04. April 2003 zurück. Zur Begründung führte er im Wesentlichen ergänzend aus: Die angeführten Hochwasserereignisse seien nicht durch den Ausbau der Werre entstanden. Die Ursache dafür sei vielmehr auf außergewöhnliche Witterungsverhältnisse zurückzuführen. Die Unterschutzstellung von Gebäuden nach den Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes NRW stehe in keinerlei Zusammenhang mit der Festlegung des Sanierungsgebietes. Eine Minderung der Wertsteigerung des Grund- und Bodens auf Grund der Denkmaleigenschaft aufstehender Gebäude sei im Vergleich zu anderen Stadtgebieten nicht erkennbar. Auch führe die Unterschutzstellung eines Gebäudes nicht zwangsläufig zu einem Wertverlust. Ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz gemäß Art. 3 GG sei nicht erkennbar. Die Umgestaltung der Lange Straße zur Fußgängerzone habe sowohl für die Grundstücke im Sanierungsgebiet als auch für die außerhalb desselben (westliche Bauzeile) keine Beitragspflicht nach den Bestimmungen des BauGB ausgelöst. § 127 BauGB sei nur bei der Neuerstellung von Erschließungsanlagen anwendbar. Bezüglich des westlichen Stadtgebietes, in dem sich die Bruchstraße befinde, lägen städtebauliche Missstände, die Voraussetzungen für eine förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet seien, nicht vor.

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Mit seiner am 08. Mai 2003 erhobenen Klage verfolgt der Kläger unter Wiederholung und Vertiefung seines bisherigen Vorbringens sein Begehren weiter.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Beklagten vom 04. April 2003 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung führt der Beklagte unter Anderem weiter aus: Die fehlerfreie Ermittlung der Bodenwerte könne durch ein vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten bewiesen werden. Bei der Bewertung der für den Anfangs- und Endwert maßgeblichen Faktoren stehe der Gemeinde aus der Natur der Sache ein Schätzungsspielraum zu. Vorliegend seien die Besonderheiten des streitgegenständlichen Grundstückes beachtet worden. Durch die Sanierung des Stadtviertels sei die rückwärtige Erschließung verbessert und durch den Abbruch des Wohnhauses und des Personalgebäudes freier Raum geschaffen worden. Zudem sei die Kanalisation ergänzt und eine Fußgängerzone eingerichtet worden. Durch die Schaffung einer Fußgängerzone habe sich insbesondere die Immissionsbelastung für das streitgegenständliche Grundstück verringert. Eventuelle Nachteile durch die Einschränkung des Lieferverkehrs sowie der Parkmöglichkeiten von Kunden und Bewohnern seien bei der Berechnung der Bodenwerte nicht zu berücksichtigen. Wesentlicher Grund für die Werterhöhung der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke sei nicht der im Rahmen der Stadtsanierung erfolgte Umbau der Lange Straße zur Fußgängerzone, sondern die Verbesserung der allgemeinen Wohn- und Lebensverhältnisse durch teilweise Neuordnung des Gebiets nach vorausgegangenem Erwerb und Abbruch von Bauwerken.

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Auf den Hinweis des Gerichts, dass die Verwaltungsvorgänge zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide nicht ausreichten, hat der Beklagte mitgeteilt, dass für die betroffenen Grundstücke keine anderen als die bereits überlassenen Akten geführt würden. Die sanierungsbedingten Werterhöhungen der Grundstücke seien vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und als Anfangs- und Endwerte in den Bodenrichtwertkarten ausgewiesen worden. Weiter gehende Unterlagen, insbesondere Aussagen darüber, wie die Werte ermittelt worden seien, stünden der Stadt E. nicht zur Verfügung. Diesbezüglich werde an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte verwiesen.

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Die Beteiligten haben übereinstimmend auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens und der Gerichtsakten in den Verfahren 9 K 4181/03 und 9 K 4224/03 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Mit Einverständnis der Beteiligten entscheidet die Kammer gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung.

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Auf die zulässige Anfechtungsklage ist der an den Kläger gerichtete Bescheid des Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung des Widerspruchbescheides des Beklagten vom 04. April 2003 ohne Entscheidung in der Sache aufzuheben. Nach § 113 Abs. 3 Sätze 1 und 4 VwGO kann das Gericht binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art und Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Diese Voraussetzungen liegen vor.

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Die Entscheidung ergeht binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten bei Gericht am 20. Juni 2003.

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Für die Beurteilung der materiellen Rechtmäßigkeit der erhobenen Ausgleichsbeträge sind unter Berücksichtigung der Anforderungen, die in Verfahren dieser Art an die Sachverhaltsermittlung zu stellen sind, noch erhebliche Ermittlungen erforderlich.

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Der in § 154 Abs. 1 und 2 BauGB grundsätzlich definierte Ausgleichsbetrag ist unter Beachtung des § 196 BauGB und der Vorschriften der Wertermittlungsverordnung, insbesondere der §§ 26 ff. WertV, zu bestimmen. § 196 BauGB ist zu entnehmen, dass grundsätzlich Bodenrichtwerte für einzelne Grundstücke zu ermitteln sind

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- vgl. OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89, NWVBl. 1990, 412 (416) -.

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Die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte ist in der Regel mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, da eine Vielzahl von Faktoren, die selbst von Sachverständigen oft nicht einheitlich bewertet werden, zu berücksichtigen sind

26

- vgl. OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89, NWVBl. 1990, 412 (416) -.

27

Deshalb kommt der Ermittlung der Grundlagen der Bewertung eine erhöhte Bedeutung zu. Sie ist dementsprechend den Betroffenen und den zur Kontrolle der Entscheidung berufenen Verwaltungsgerichten mitzuteilen

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- vgl. VG Frankfurt, Beschluss vom 25. August 1999 - 8 G 3502/98 (3), NVwZ 2000, 227 -.

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Denn nur so kann beurteilt werden, ob sich die Behörde innerhalb des ihr in § 154 Abs. 2 BauGB gewährten (begrenzten) Schätzungsspielraumes gehalten hat.

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Die vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge und seine Ausführungen im gerichtlichen Verfahren lassen eine derartige Beurteilung nicht zu. Ihnen lässt sich lediglich entnehmen, dass die sanierungsbedingte Werterhöhung der im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke vom Gutachterausschuss ermittelt wurde und die auf den Stichtag 31. Dezember 1991 bezogenen Anfangs- und Endwerte von ihm in den Bodenrichtwertkarten nach Zonen getrennt ausgewiesen wurden. Mangels unbebauter Grundstücke ist dabei von dem Gutachterausschuss auf die allgemeine Preisentwicklung des Grundstücksmarktes zurückgegriffen worden. Für die Grundstücke Lange Straße 55 bis 71 ist weiter zwischen den unmittelbar an die Lage Straße angrenzenden Flächen und dem rückwärtigen Bereich unterschieden worden. Für das Grundstück des Klägers ermittelte der Gutachterausschuss danach einen Anfangswert von 1.025,00 DM bzw. 435,00 DM und einen Endwert von 1.085,00 DM bzw. 480,00 DM.

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Es ist schon nicht ersichtlich, ob der Gutachterausschuss in Übereinstimmung mit § 28 Abs. 2 WertV als Wertermittlungsstichtag den 31. Dezember 1991 zu Grunde gelegt hat

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- vgl. zum Wertermittlungsstichtag: OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezemer 1994 - 1 BA 37/93, juris; OVG Lüneburg, Beschluss vom 13. März 1997 - 1 M 4892/96, juris; Kleiber, in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Loseblatt- Kommentar, Band 5, München, Stand: 01. Mai 2003, § 28 WertV Rn. 18 und 29; Fislake, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Loseblatt, Band 2, Köln, Berlin, Bonn, München, Stand: August 2002, § 154 Rn. 20 - .

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Weiter lässt die Mitteilung des Beklagten, der Gutachterausschuss habe mangels unbebauter Grundstücke auf die allgemeine Preisentwicklung zurückgegriffen und nach Zonen unterschieden, offen, ob dabei die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlungsverordnung beachtet worden sind

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- vgl. zum Bewertungsverfahren: BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6.01, DVBl. 2002, 1479 (1481); BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - BVerwG 4 B 69.95, BRS 48 Nr. 243; OVG Lüneburg, Urteil vom 30. Mai 2001 - 1 L 3314/00, ZMR 2002, 233 (234); VG Frankfurt, Beschluss vom 25. August 1999 - 8 G 3502/98 (3), NVwZ 2000, 227; Fislake, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Loseblatt, Band 2, Köln, Berlin, Bonn, München, Stand: August 2002, § 154 Rn. 21 -.

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Diese Angaben lassen allenfalls den Schluss zu, dass die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes auf dem sog. Bodenrichtwertverfahren oder mittelbaren Vergleichswertverfahren beruht

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- vgl. zum Bodenrichtwertverfahren: OVG Lüneburg, Beschluss vom 13. März 1997 - 1 M 4892/96, juris; Kleiber, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Loseblatt- Kommentar, Band 5, München, Stand: 01. Mai 2003, § 13 Rn. 35 ff. - .

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Ob das Verfahren den §§ 13 und 14 WertV entspricht, kann auf Grund der Angaben des Beklagten hingegen nicht beurteilt werden. Es ist nicht einmal ersichtlich, welche Zonen im Einzelnen gebildet und weshalb die gebildeten Zonen, für die einheitliche Anfangs- und/oder Endwerte festgelegt wurden, wie geschehen abgegrenzt wurden.

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Zudem reicht, um den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB gerecht zu werden, eine Ermittlung der Bodenwerterhöhung nur für Wertzonen nicht aus. Es ist weiter erforderlich, dass darauf aufbauend für jedes einzelne Grundstück geprüft wird, ob Besonderheiten hinsichtlich seines Zuschnitts, seiner Lage oder seiner Ausnutzbarkeit eine von den Grundwerten abweichende Bewertung erfordern

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- vgl. VG Minden, Urteil vom 14. März 2002 - 9 K 3304/98, S. 21; VG Minden, Urteil vom 15. Juni 2000 - 9 K 2687/98, S. 18 -.

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Entsprechende Einzelgutachen sind vom Beklagten nicht vorgelegt worden. Dass solche vom Gutacherausschuss erstellt worden sind, hat der Beklagte weder behauptet noch ist dies sonst ersichtlich. Vielmehr verweist der Beklagte selbst darauf, dass die rechtsfehlerfreie Ermittlung der Bodenwerte durch ein (erst noch) vom Gericht einzuholendes Gutachten bewiesen werden könne.

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Ob weiter - § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV entsprechend - Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben, vom Gutachterausschuss zutreffend berücksichtigt wurden, oder von einer Berücksichtigung abgesehen wurde, weil es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen nicht geboten erschien, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen, kann gleichfalls anhand der eingereichten Verwaltungsvorgänge des Beklagten und seinen Ausführungen nicht geklärt werden.

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Die Aufhebung ist auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich. Denn es ist zunächst Aufgabe des Beklagten die Ermittlung des Anfangs- und Endwertes durch den Gutachterausschuss zu prüfen, bevor er sich auf die Angaben verlässt und entsprechende Ausgleichsbeträge festsetzt. Der Gutachterausschuss wird für den Beklagten nämlich ausschließlich als Gutachter im Rahmen seiner Aufgaben gemäß § 193 BauGB tätig. Zwar verfügt der Gutachterausschuss über besondere Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung, eine nachvollziehbare und an den gesetzlichen Bestimmungen orientierte Berechnung des Anfangs- und des Endwertes macht dies jedoch nicht entbehrlich. Dies hat der Beklagte nicht berücksichtigt, sondern vielmehr - wie seine Mitteilung, über keine weiter gehenden Unterlagen zu verfügen, zeigt - sich ohne Prüfung auf die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Daten, denen nach den Angaben der LEG zudem ohne Begründung festgesetzte Bodenrichtwerte zu Grunde liegen - verlassen. Dass nunmehr das Gericht an Stelle des Beklagten die zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit der erhobenen Ausgleichsbeträge erforderlichen Informationen, namentlich vor allem ein das Grundstück des Klägers betreffendes Einzelgutachten einholt, ist nicht gerechtfertigt. Ein derartiges Vorgehen würde die dem Beklagten obliegende Ermittlungspflicht in das gerichtliche Verfahren verlagern, ohne dass dies für die Kläger mit beachtlichen Vorteilen verbunden wäre. Das Gericht darf die dem Beklagten eingeräumte Schätzungsbefugnis nämlich nicht an dessen Stelle ausüben. Vielmehr hat es die Schätzungsbefugnis des Beklagten zu respektieren und kann bei dessen Ausübung lediglich nachprüfen, ob sich die Entscheidung des Beklagten im Rahmen dessen hält, was der Schätzungsspielraum als rechtlich vertretbar zulässt

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- vgl. zur gerichtlichen Kontrolldichte: OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89, NWVBl. 1990, 412 (415) -.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.n.. § 709 Sätze 1 und 2 ZPO.