Urteil vom Verwaltungsgericht Minden - 5 K 2558/04

Tenor

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten über Erfüllungsverpflichtungen aus einem Erschließungsvertrag, der im Zusammenhang mit der Planung und dem Ausbau des Ferienhausgebietes S. in F. abgeschlossen wurde.

Die klagende Gemeinde hat mit dem Bebauungsplan Nr. 10/01 „Feriengebiet S. „, der am 24.09.1973 Rechtsgültigkeit erlangt hat und inzwischen in seiner 3. Änderungsfassung aus dem Jahre 1990 vorliegt, die Voraussetzungen für die Bebauung des hier maßgeblichen Baugebietes geschaffen. Die Beklagte ist ein Unternehmen, das professionell die Herstellung von Erschließungsmaßnahmen betreibt.

Der Ortsteil S. liegt am östlichen Rand der Gemeinde F. dicht an der Grenze zu Niedersachsen. Im Ferienhausgebiet verlaufen die vier Straßen „Zur N. „, „T. „, „Zum H. „ und die „T1. -Straße". Dabei begrenzen die Straßen „Zum H. „ und die „T1. -Straße" das Areal im Wesentlichen nach Südosten bzw. Nordosten, wobei die Straße „Zum H. „ ihrerseits etwa auf der halben Länge der „T1. -Straße" zunächst nach Süden abzweigt, um dann nach etwa 90 m, in südwestliche Richtung zu verschwenken. Die Straße „Zur N. „ stellt eine Verbindung zwischen beiden Straßen her. Der „T. „ zweigt bogenförmig als Stichstraße von der Straße „Zur N. „ in östliche Richtung ab und endet nach etwa 140 m in einem Wendehammer . Von der Straße „Zum H. „, die insgesamt gut 900 m lang ist, führen überdies sechs zwischen 100 m und 30 m lange Stichwege in nordwestliche Richtung ab. Sämtliche Anlagen liegen im Geltungsbereich des vorgenannten Bebauungsplanes.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Straßen- und Wegesystems und der bauplanerischen Details des Gebiets wird auf die Pläne und Karten in den von mit ihrer Klage vorgelegen Verwaltungsvorgänge - Beiakte I - verwiesen.

Zu dem vorliegenden Rechtsstreit kam es wie folgt: Die beklagte Erschließungsgesellschaft - damals noch „M. -Bau" - übernahm mit notariellem Vertrag vom 21.04.1980 die Rechte zur Planung und zum Ausbau der Ferienhausanlage von einem Architekten, der zuvor mit der Erschließung des Feriengebietes S. befasst war. Da sie beabsichtigte, umgehend mit den Ausbaumaßnahmen zu beginnen, beschloss der Gemeinderat der klagenden Gemeinde bereits am 18.06.1980 einen für erforderlich gehaltenen Erschließungsvertrag. Zu einem verbindlichen Vertragsbeschluss kam es jedoch erst nach einer Änderung der Firma auf der Seite der Beklagten durch Ratsbeschluss vom 21. Juli 1981.

Der Vertrag lautet in seinen wesentlichen Bestimmungen wie folgt:

§ 1 Die Erschließung des Baugebietes „Feriengebiet S. „ wird von der Erschließungsträgerin auf eigene Kosten durchgeführt. § 2 (1) Die Erschließung umfasst die Herstellung a) der Straße, der Straßenentwässerung, der Beleuchtungseinrichtungen, b) der Entwässerungseinrichtung (Schmutzwasserkanal), c) der Wasserversorgungsanlagen, entsprechend dem in der Anlage beigefügten Bebauungsplan Nr. 10/01 der Gemeinde F. , Ortsteil S. „Feriengebiet S. „ in der Fassung vom 21.05.1981, sowie dem Entwässerungsplan. § 10 (1) Nach der unter § 2 (5.) aufgeführten Schlussabnahme übernimmt die Gemeinde F. die hergestellten Erschließungsanlagen in ihr Eigentum und ihre Unterhaltung. Bezüglich der Eigentumsübernahme ist zwischen der Erschließungsträgerin bzw. dem Grundstückseigentümer und der Gemeinde F. ein Grundstücksübereignungsvertrag, der nach § 313 BGB notarieller Beurkundung bedarf, abzuschließen. (2) Nach endgültiger Abnahme werden die Erschließungsanlagen von der Gemeinde F. durch förmlichen Verwaltungsakt für den Gemeinverbrauch gewidmet. Mit dem Tage der Widmung geht die Unterhaltungslast auf die Gemeinde F. über. Bis zum Tage der Widmung obliegt die Unterhaltung und Verwaltung der Anlage der Erschließungsträgerin. § 12 Dieser Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Am 04.08.1981/29.07.1981 wurde der Erschließungsvertrag von den Beteiligten unterschrieben. In einem Vermerk vom 03.08.1981 ist festgehalten, dass die Einholung der Unterschriften der Grundstückseigentümer entfalle, da die Bauträgergesellschaft bereits entsprechende Grundstückskaufverträge abgeschlossen habe. Unter dem 27.08.1981 wurde die aufsichtsbehördliche Genehmigung durch den OKD des Kreises M1. erteilt.

Zunächst führte die Beklagte den Ausbau der Straßen „T. „ und „Zur N. „ wie vorgesehen durch. Die Abnahme dieser Anlagen erfolgte am 20.08.1985. Eine Abnahmebescheinigung wurde ausgestellt. Zu ersten Unstimmigkeiten in der Vertragsabwicklung kam es bereits im Jahre 1986, da ein Großteil der Straßenflächen am Vertrag nicht beteiligten Dritteigentümern gehörte und die Beklagte sich beim beabsichtigten Erwerb dieser Parzellen nicht genügend von der Klägerin unterstützt fühlte. Zwar wurde im Jahre 1987 noch der vereinbarte 10 %ige Beteiligungsbetrag in Höhe von 36.119,66 DM an die Beklagte ausgezahlt. Zu den vereinbarten Ausbaumaßnahmen an der „T1. -Straße" und an der Straße „Zum H. „ kam es jedoch nicht. Die von der Straße „Zum H. „ nach Nordwesten abgehenden Stichwege sind indes noch 1995 ausgebaut worden. Die Klägerin, so die Beklagte, sei zur Abnahme aufgefordert worden, habe dies aber im August 1995 mit der Begründung, das solle erst nach Erstellung aller Erschließungsmaßnahmen geschehen, abgelehnt.

Im weiteren Verlauf forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 15.04.2003 erstmals zur Erfüllung und Mängelbeseitigung der unten im Klageantrag genannten Straßen auf.

Am 28.07.2004 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben. Sie beruft sich auf den Erschließungsvertrag vom 04.08.1981 und trägt vor, dass die Beklagte ihrer Herstellungsverpflichtung nicht oder nicht ausreichend nachgekommen sei. Bei der Straße „Zur N. „ sei der Straßenunterbau nicht im erforderlichen Maße hergestellt worden. Es sei zu massiven Setzungen gekommen. Bei der Straße „T. „ sei ebenfalls der Straßenunterbau ungenügend erstellt worden. Bei der „T1. -Straße" sei die Beklagte entgegen der vertraglichen Abmachung gar nicht zur Herstellung geschritten. Der sich heute darstellende Zustand entspreche demjenigen, den die Beklagte nach Abschluss des Erschließungsvertrages an Ort und Stelle vorgefunden habe. So verhalte es sich auch bei der Straße „Zum H. „. Bei den sechs Stichwegen liege wiederum ein unzureichender Unterbau der Straße vor. Auch die Straßenentwässerung sei mangelhaft. Der Vertrag sei entgegen der Ansicht der Beklagten keineswegs nichtig. Eine notarielle Beurkundung sei nur für die Übertragung der Grundstücksflächen notwendig gewesen. Beide Parteien hätten zudem auf die Gültigkeit des Erschließungsvertrages vertraut. Teilleistungen seien erbracht worden und die Klägerin habe bereits im Juni 1987 für Erschließungsmaßnahmen einen Kostenanteil von 36.119,66 DM erbracht. Es habe langwierige Verhandlungen betreffend die Überführung von Erschließungsmaßnahmen in ihr Eigentum gegeben. Die Beklagte habe mehr Unterstützung der Gemeinde eingefordert. Aber noch heute befänden sich weite Teile des Erschließungsgebietes im Eigentum Dritter. Beide Parteien hätten außerdem die Regelung des § 313 BGB gesehen. Sie hätten ihr aber keinen Stellenwert beigemessen und den Vertrag trotzdem abgeschlossen. Ihr Interesse sei vorrangig auf die Sicherung der Herstellungspflicht der Beklagten gerichtet gewesen. Über die Nichtigkeit sei zudem erst nach Geltendmachung der Erfüllungsansprüche gestritten worden. Die Interessenlage sei weiter durch die Wichtigkeit des Projekts und die von der Beklagten ins Spiel gebrachte Eilbedürftigkeit gekennzeichnet gewesen. Die Beklagte habe das Erschließungsgebiet erschlossen, nahezu sämtliche geplanten Ferienhäuser errichtet und diese vermarktet. Die aufsichtsbehördliche Genehmigung sei erteilt worden. Erst seit der Klage auf Erfüllung des Vertrages berufe sich die Beklagte auf die Vertragsunwirksamkeit. Es liege ein Anwendungsfall von § 59 Abs. 3 VwVfG NW vor. Den Vertrag hätten die Beteiligten auch bei Kenntnis der Teilnichtigkeit geschlossen. Auch wegen der Zustimmungsregelung im Vertrag - § 12 - sei der Vertrag nicht unwirksam. Die Beklagte habe sich durchaus verpflichten können, ohne Eigentümerin sämtlicher Flächen zu sein. Wichtige Grundstücke hätten bereits vor Abschluss des Vertrages der Disposition der Vertragspartner unterlegen. Der Gemeindebeamte F1. habe zudem am 03.08.1981 vermerkt, dass das Zustimmungserfordernis entfalle. Grundlage sei der notarielle Vertrag vom 21.04.1980 gewesen, wonach die Beklagte über wesentliche Flächen habe verfügen können. Das sei einerseits als Zustimmung zu werten, aber der Zusatz für die Unterschrift der Grundstückseigentümer sei daraufhin unter der Vertragsurkunde gestrichen worden. Auch die Regelung in § 12 habe gestrichen werden sollen. Allseits habe man darauf verzichtet. Deshalb seien Zustimmungen nicht eingeholt worden. Es sei nicht mehr als Vertragshindernis angesehen worden. Die 36.119,66 DM seien ansonsten ohne Rechtsgrund gezahlt worden und zu erstatten. Im Übrigen würde die Anwendung von § 12 nur zur schwebenden Unwirksamkeit des Vertrages führen. Durch die Annahme der Vollwirksamkeit sei es zu einer konkludenten Vertragsänderung gekommen. Am 20.08.1985 sei es zu einer Teilabnahme gekommen. Es habe sich aber noch um keine Schlussabnahme i.S.v. § 2 Abs. 5 des Vertrages gehandelt. Es sei seinerzeit ein Erschließungsplan aufgestellt worden, wonach das Gebiet in 3 Abschnitten habe erschlossen werden sollen. Der 1. Bauabschnitt habe die Herstellung der Straßen „Zur N. „, „T. „, „Zur C1. „ und „Zum H. „ vorgesehen. Das Abnahmeprotokoll beziehe sich eindeutig nur auf die ersten beiden Straßen. Eine Schlussabnahme liege nicht vor. Erfüllungsansprüche seien zudem auch nicht verjährt, da solche aus Werkverträgen einer Verjährung von 30 Jahren unterlägen. Der Bautenzustand sei auch nicht als bloßer Werkmangel zu qualifizieren. Fristsetzung sei erfolgt.

Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin beantragt zu entscheiden:

1. Die Beklagte wird verurteilt, bezüglich der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 10/01 „Feriengebiet S. „ in der Fassung vom 21.05.1981 gelegenen Straßen „Zur N. „ und „T. „ - wie aus dem beigefügten Bebauungsplan zu entnehmen - die vollständige Herstellung eines den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Straßenbaus, sowie die Aufnahme der vollständigen Verbundstein-Straßenoberfläche und Beseitigung der massiven Setzungen, Wellen und Fahrspuren im Bereich der Fahrbahn und der Randeinfassung zur Schaffung einer den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Straßenbeschaffenheitszwecks Erfüllung des Erschließungsvertrages vom 04.08.1981 auf den Flurstücken 221, 223, 225, 226, 227, 224, 222, 231, 230, 228, 229, 322 und 318 der Flur 1 der Gemarkung S. vorzunehmen.

2. Die Beklagte wird fernerhin verurteilt, bezüglich der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 10/01 „Feriengebiet S. „ in der Fassung vom 21.05.1981 gelegenen Straßen „Zum H. „ und „T1. -Straße" die zur Erfüllung des Erschließungsvertrages vom 04.08.1981

a) betreffend der „T1. -Straße" (früher: „Zur C1. „) auf den Flurstücken 188, 190, 216, 217, 187, 218, 186, 185, 179, 219, 183, 184, 220, 182, 163, 181, 164, 165, 166, 167, 169, 168, 180, 172, 171, 173 sowie (teilweise) 196 der Flur 1 der Gemarkung S. bis zur Einmündung in die S1.-- -straße K49 entsprechend den anerkannten Regeln der Technik zum Straßenbau einen vollständigen Unterbau und Deckenaufzug sowie eine hinreichende Absicherung gegen seitliches Abrutschen der Fahrbahn vorzunehmen, sowie

b) betreffend der Straße „Zum H. „ auf den Flurstücken 354, 358, 357, 356, 355, 362, 364, 366, 308, 367, 353, 338, 394, 302 sowie 392 der Flur 1 der Gemarkung S. entsprechend den anerkannten Regeln der Technik zum Straßenbau mit Ausnahme der sechs nach Norden abzweigenden Stichwege (Flurstücke 332, 344, Teile von 394, 302 sowie 392 der Flur 1 der Gemarkung S. ) einen vollständigen Straßenunterbau und Deckenaufzug vorzunehmen und Maßnahmen gegen ein seitliches Abrutschen der Fahrbahn zu treffen, sowie in diesem Bereich eine den anerkannten Regeln der Technik zur Straßenentwässerung entsprechende Straßenentwässerungseinrichtung herzustellen und hinsichtlich der letzten ca. 70 m Straßenfläche auf Flurstück 392 (entlang der Hausnummern „Zum H. 83, 83 a, 84 a") zusätzlich die Nivellierung der dort auf der Wegesfläche befindlichen Schachtabdeckungen, Wasserabsteller bzw. Hydrantenkappen vorzunehmen, sowie

c) betreffend der sechs nach Norden abzweigenden Stichwege (Straße „Zum H. „ Flurstücke 332, 344, Teile von 394, 302 sowie 392 der Flur 1 der Gemarkung S. ) eine den anerkannten Regeln der Technik zur Straßenentwässerung entsprechende Entwässerungsanlage herzustellen und dabei insbesondere ausreichende Wassereinläufe auszuführen und die Straßenneigung an die Topographie anzupassen, damit das Niederschlagswasser ordnungsgemäß eingeleitet werden kann, sowie in diesen Bereichen eine den anerkannten Regeln zum Straßenbau entsprechende Straßenoberfläche durch Beseitigung der massiven Setzungen, Wellen und Fahrspuren im Bereich der Fahrbahn und der Randeinfassung vorzunehmen.

3. Die Beklagte wird außerdem verurteilt, der Klägerin eine die restliche Erschließungstätigkeit sicherstellende, selbstschuldnerische Bankbürgschaft auszuhändigen, welche sich auf einen Betrag von zumindest 150.000,00 EUR beläuft."

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, dass in § 12 ein Wirksamkeitsvorbehalt vereinbart worden sei, weil es neben dem Landwirt S2. und dem Landwirt T2. zahlreiche Eigentümer weiterer Einzelflächen gegeben habe, so dass es verbindliche Absprachen zwischen ihr und der Klägerin und den Grundstückseigentümern andererseits über deren Mitwirkung sowohl am Verkauf der Baugrundstücke als auch der Übertragung der Erschließungsflächen zum damaligen Zeitpunkt nicht gegeben habe. Feste Bauabschnitte für die Realisierung der Erschließungsanlage habe es, wie sich aus § 2 Abs. 3 des Vertrages ergebe, auch nicht gegeben. Sie habe nur nach Verkaufsfortschritt erschließen wollen und beabsichtigt, zunächst aus den Baufenstern an den Planstraßen „Zur N. „ und „T. „ zu verkaufen. Dieser Bauabschnitt sei plangemäß realisiert worden. Sie habe der Klägerin auch die Übertragung der zur Erschließung benötigten Straßenflächen zugesagt. 1985 seien diese Straßen fertig gestellt worden. Lediglich Auflassung und Eigentumsumschreibung auf die Klägerin seien mangels Kaufpreiszahlung noch nicht realisiert worden. In der Zeit bis Mitte des Jahres 1995 habe sie die sechs Stichwege zur Straße „Zum H. „ hergestellt und Abnahme gefordert. Diese sei im August 1995 mit der Begründung, es solle bis zur vollständigen Fertigstellung aller Erschließungsanlagen im Plangebiet gewartet werden, von der Klägerin verweigert worden. Seit 1995 allerdings erhebe die Klägerin Straßenanliegergebühren. Die Geltendmachung von Nachbesserungsansprüchen 20 Jahre nach Abnahme sei konstruiert. Die Erschließung in Abschnitten sei bedingungslos vorgesehen gewesen und zwar im Sinne von realen Bauabschnitten. Nach der Mängelbeseitigung sei zudem von der Klägerin die vereinbarte Kostenbeteiligung geleistet worden. Insoweit werde die Einrede der Verjährung geltend gemacht. Das werde auch für die sechs Stichstraßen „Zum H. „ erklärt. Für sie sei die Erschließung in realen Abschnitten conditio sine qua non für ihr Engagement in dem Feriengebiet gewesen. Das Planvorhaben sei nicht durch sie, sondern durch einen Architekten N1.--ring initiiert worden. Sie habe sich nicht einmal verpflichten wollen, die Bauvorhaben im Plangebiet auch tatsächlich zu errichten. Deshalb habe sie sich ausdrücklich in § 2 des Vertrages die Realisierung in realen Abschnitten und in § 11 Abs. 3 ein Rücktrittsrecht hinsichtlich nicht realisierter Abschnitte vorbehalten. Die Klägerin habe insoweit nur den Vorbehalt erhoben, dass sie - die Beklagte - sich nicht hinsichtlich solcher Abschnitte lösen können solle, die begonnen, aber nicht endgültig realisiert worden seien. Die Klägerin habe dadurch nicht in angearbeitete Erschließungsanlagen einsteigen wollen. Mit der Verweigerung der Abnahme der Stichstraßen „Zum H. „ habe sie gegen die Absprachen verstoßen und sei in Abnahmeverzug geraten. Etwaige Nachbesserungsansprüche seien deshalb inzwischen ebenfalls verjährt. Die Stichstraßen würden immerhin seit 10 Jahren uneingeschränkt genutzt und stark frequentiert. Sie habe diese nach den Plänen ordnungsgemäß erstellt. Außergerichtlich sei auch zu keinem Zeitpunkt ein Mangel gerügt worden. Auch sei schon vor 1985 die Wasserversorgungs- und Entwässerungseinrichtung für das Plangebiet und im Plangebiet errichtet worden. Diese seien schon vorher abgenommen worden. Dafür würden von der Klägerin Wasser- und Entwässerungsgebühren erhoben. Außerdem seien sich die Parteien der Problematik der Formbedürftigkeit des Erschließungsvertrages nicht bewusst gewesen. Für sie sei das insoweit kein Problem gewesen, weil sie die bis zum Jahre 1990 die gültige Zusage des Landwirts Wilhelm S2. gehabt habe, dass er ihr die für die Bebauung und Erschließung des Plangebiets erforderlichen Flächen zur Verfügung stelle, soweit sie ihm gehörten. Hinsichtlich der weiteren Grundstücksflächen habe der Vertrag unter dem Vorbehalt der Zustimmung gestanden. Die betroffenen Grundstückseigentümer seien aber zum Verkauf nur zu Bedingungen bereit gewesen, die selbst die Klägerin nicht habe akzeptieren wollen. Deshalb habe sie bereits im Jahre 1987 versucht, ihr nachträglich eine Grundstückserwerbsverpflichtung aufzubürden. Das sei jedoch nicht akzeptiert worden. Erst nachdem Anlieger der Straße „Zum H. „ sich über den schlechten Straßenzustand beschwert hätten, sei die Klägerin wieder aktiv geworden. Sich jedoch nach dem Ablauf von mehr als 15 Jahren auf einmal wieder auf eine angebliche Erschließungsverpflichtung zu besinnen, könne nur als treuwidrig und missbräuchlich angesehen werden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Verfahrensakte und die Verwaltungsvorgänge der Klägerin Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist als Leistungsklage zwar zulässig, sachlich aber nicht begründet.

Der Klägerin stehen die aus dem Erschließungsvertrag vom 04.08.1981 geltend gemachten Ansprüche auf Herstellung der Erschließungsanlagen „Zur N. „, „T. „, „T1. -Straße" und „Zum H. „ einschließlich der von ihm abgehenden Stichstraßen nicht zu. Die Beklagte kann allen Ansprüchen die Unwirksamkeit des Vertrages entgegenhalten, weil dieser ohne notarielle Beurkundung abgeschlossen worden und eine Heilung dieses Mangels bislang nicht erfolgt ist.

Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob überhaupt und wann ein Erschließungsvertrag wirksam zu Stande gekommen ist, sind die Vorschriften des Verwaltungsverfahrensgesetzes NW - VwVfG - i.V.m. den über § 62 Satz 2 VwVfG anwendbaren Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB. Dieser Anwendung des Verwaltungsverfahrensgesetzes steht nicht § 2 Abs. 2 Ziffer 1 VwVfG entgegen, wonach das Gesetz nicht für Verwaltungsverfahren gilt, in denen Rechtsvorschriften der Abgabenordnung anzuwenden sind. Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 - entsprechendes gilt für die Abs. 2 und 3 - des Kommunalabgabengesetzes NRW sind die dort im Einzelnen aufgeführten Bestimmungen der Abgabenordnung lediglich auf „Kommunalabgaben" anzuwenden. Der hier in Rede stehende Vertrag betrifft jedoch gerade nicht Kommunalabgaben, sondern hat die Erfüllung von gemeindlichen Erschließungsaufgaben zum Inhalt.

Der hiernach zwischen Beteiligten am 04.08.1981 geschlossene Erschließungsvertrag ist nach Auffassung des Gerichts wegen fehlender notarieller Beurkundung unwirksam und kann daher keine Rechtsgrundlage für die geltend gemachten Ansprüche der Klägerin hergeben. Da der Vertragstext in § 10 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Erschließungsvertrages die Verpflichtung der Beklagten wie auch der übrigen Grundstückseigentümer, die Flächen der Erschließungsanlagen zu Eigentum hatten bzw. noch haben, zur Übertragung auf die Gemeinde F. ausdrücklich vorsieht, bedurfte die Vereinbarung gemäß § 313 Satz 1 BGB a.F. - jetzt: § 311 b BGB - der notariellen Beurkundung. Die Beklagte sollte insoweit als Eigentümerin von einigen Grundstücksflächen im Bereich der Erschließungsanlagen zur Übereignung unmittelbar gegenüber der Klägerin als Partei ohnehin verpflichtet sein. Aber auch die übrigen Eigentümer von Grundstücksflächen an den Erschließungsanlagen sind im Sinne einer vorvertraglichen Vereinbarung zu Lasten Dritter in die Verpflichtung genommen worden, denn eine solche Regelung ist jedenfalls nicht generell unwirksam, sondern in Abhängigkeit von einer späteren Zustimmung der Drittbetroffenen und ihrer aus § 313 Satz 2 BGB a.F. folgenden Heilbarkeit zunächst nur schwebend unwirksam und damit auch dem § 313 Satz 1 BGB a.F. und dem dort festgelegten notariellen Beurkundungserfordernis unterworfen. Nichts anderes gilt für § 311 b BGB n.F., denn eine Heilung des unwirksamen Vertrages durch Auflassung und Eintragung der im Dritteigentum befindlichen Grundstücke zugunsten der Klägerin ist bislang nicht erfolgt (§ 313 Satz 2 BGB a.F., § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.).

Zwar handelt es sich bezüglich der beabsichtigten Grundstücksübereignungen offensichtlich nur um eine vorvertragliche Regelung, weil, wie es im Vertragstext heißt, zunächst die spezifizierten Erschließungsanlagen hergestellt werden sollten und erst „nach der unter § 2 (5.) aufgeführten Schlußabnahme" die Gemeinde F. die hergestellten Anlagen in ihr Eigentum und ihre Unterhaltung übernehmen wollte. Aber in der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist die Anwendung des § 313 BGB a.F. unter Bezugnahme auf die identische Interessenlage bei Grundstücksgeschäften im Bereich des privaten wie auch des öffentlichen Rechts selbst dann für unabdingbar angesehen worden, wenn eine Verpflichtung zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstücks lediglich als Vorvertrag zu qualifizieren ist, weil für Vorverträge grundsätzlich die gleichen Formanforderungen wie für das Hauptgeschäft gelten.

Vgl.: BGH, Urteil vom 05.05.1972 - V ZR 63/70 - in BGHZ 58, 386 ff; BVerwG, Urteil vom 09.11.1984 - 8 C 77/83 -, in NVwZ 1985, S. 346 ff.

In Würdigung dieser Rechtsprechung lässt sich entgegen der Auffassung der Klägerin der vorliegende Vertrag auch nicht mit der Begründung aufrechterhalten, es sei „aus Kostengründen" durchaus sinnvoll, „zwischen dem eigentlichen Erschließungsvertrag und dem anschließenden Übertragen der Erschließungsflächen zu unterscheiden". Der von der Klägerin damit geltend gemachte Aspekt der Teilnichtigkeit des Erschließungsvertrages, d.h. der Trennung in einen wirksamen erschließungsrechtlichen und einen unwirksamen Grundstücksübertragungsteil, ist zwar nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht generell ausgeschlossen, rechtlich aber in Anwendung von § 59 Abs. 3 VwVfG nur dann anzunehmen, wenn die Vertragspartner den Vertrag auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Im Zweifel gilt zudem, dass die Nichtigkeit eines Teils eines verwaltungsrechtlichen Vertrags die Nichtigkeit des ganzen Vertrags zur Folge hat, da grundsätzlich alle in einem vertraglichen Austauschverhältnis miteinander verbundenen Leistungen und Gegenleistungen den gleichen Formanforderungen genügen müssen.

Vgl.: Kopp/Ramsauer, VwVfG Kommentar, 7.Aufl. 2000, § 59, Anm. 30; BGH, Urteil vom 24.09.1987 - VII ZR 306/86 - in: BGHZ 101, 393(396).

In Anwendung dieser Rechtsgrundsätze ist die Kammer zu der Überzeugung gelangt, dass ohne den insoweit maßgeblichen § 10 Satz 1 und 2 des Erschließungsvertrages, wonach die Gemeinde F. nach der unter § 2 (5) aufgeführten Schlussabnahme die hergestellten Erschließungsanlagen durch Abschluss eines Grundstücksübereignungsvertrages in ihr Eigentum und ihre Unterhaltung übernehmen sollte, die Vereinbarung insgesamt nicht zustande gekommen wäre. Abgesehen davon, dass die Übernahme der von einem Erschließungsvertrag erfassten Erschließungsanlagen nach der Herstellung in das Eigentum der Gemeinde und in ihre Unterhaltung schon ganz generell und typisch einer der Hauptzwecke eines solchen Vertrages ist, kommt auch bei der gebotenen Berücksichtigung der Interessenlage der Vertragsparteien eine Teilwirksamkeit des hier interessierenden Erschließungsvertrags ohne seinen § 10 (1) nicht in Betracht. Die Eigentumserlangung und die damit verbundene Übernahme der Anlagen in das Regime der Gemeinde war für die Klägerin auf der einen Seite schon deshalb von essentieller Bedeutung, weil die dazu getroffenen Vereinbarungen neben der Herstellungsverpflichtung die zentralen Regelungen in dem Vertragswerk sind und von daher für den Abschluss des Erschließungsvertrages als conditio sine qua non angesehen werden müssen.

So auch: Urteil der Kammer vom 20.12.2000 - 5 K 4811/97 -.

Im Übrigen schließen auch die vertraglichen Verknüpfungen der gemeindlichen Eigentumsübernahme mit der Widmung und der Unterhaltungslast für die geschaffenen Erschließungsanlagen in § 10 (2) bei verständiger Würdigung des Vertragswerks eine andere Sichtweise generell aus. Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass in aller Regel das Interesse der Gemeinde nur auf Sicherung der tatsächlichen Herstellung gerichtet ist. Dieser Umstand mag, wenn ein Vertrag dieses Gemeindeinteresse als vorrangig erkennen lässt, indiziell im Einzelfall bei der Beantwortung der Frage, ob der Erschließungsvertrag teilweise aufrechterhalten werden kann, Bedeutung erlangen, spielt aber im vorliegenden Fall angesichts der klaren vertraglichen Absprachen keine Rolle.

Hinzu kommt, dass das Vertragswerk, anders als in dem von der Klägerin zur Stützung ihrer Auffassung angeführten Urteil des OVG NRW vom 29.06.1992 - 3 B. 1079/91 - (NVwZ-RR 1993, 507 ff.), keine salvatorische Klausel enthält, wonach bei Unwirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung die übrigen Vereinbarungen davon unberührt bleiben sollten. Die Anwendung der obergerichtlichen Überlegungen auf den vorliegenden Fall kommt mithin schon wegen des grundsätzlich anderen Sachverhalts nicht in Betracht.

Auch aus Sicht der Beklagten ist anzunehmen, dass der Erschließungsvertrag ohne die in § 10 Abs. 1 Satz 1 und 2 vorgesehene Grundstücksübernahme der Erschließungsanlagen durch die Gemeinde nicht abgeschlossen worden wäre. Zum einen hat die Beklagte unmissverständlich in der Antwort auf die erstmalige Geltendmachung der Erfüllungsansprüche mit Schriftsatz vom 14.08.2003 zum Ausdruck gebracht, dass der Vertrag notarieller Beurkundung bedurft hätte und von daher nicht wirksam zustande gekommen sei. Aber auch in Würdigung des offensichtlichen Zwecks des Vertrags und aus dem Gesamtzusammenhang der Regelungen ist auszuschließen, dass die Beklagte sich allein auf den Abschluss des erschließungsrechtlichen Teils des Vertrags eingelassen hätte. Ihr Interesse konnte nur darauf gerichtet sein, nach Erfüllung ihrer Herstellungsverpflichtung nicht die Unterhaltungslast für die Straßen im Gebiet des Bebauungsplanes „Feriengebiet S. „ zu behalten, was u.a. aber eine Konsequenz des nicht übertragenen Eigentums gewesen wäre. Für die Beklagte war nach Auffassung der Kammer eine vertragliche Sicherstellung der Übernahme in das Eigentum und die Straßenbaulast der Gemeinde Grundlage für den Vertragsabschluss überhaupt.

Ziel eines Erschließungsvertrages der vorgenannten Art zwischen einer Gemeinde und einem professionellen Erschließungsunternehmen wie der Beklagten ist nämlich in der Regel gerade nicht, dass der Erschließungsträger nach dem Bau der Straßen weiterhin über die Baulast mit den von ihm hergestellten Anlagen befasst sein will, sondern sein eigentliches vor allem ökonomisch begründetes Interesse liegt in der eigentumsrechtlichen Abgabe der Straßen an den öffentlichen Auftraggeber verbunden mit der Möglichkeit, an anderer Stelle neuerlich erwerbswirtschaftlich tätig zu werden. Letztlich würden durch den Verbleib des Eigentums beim Erschließungsträger in seiner Sphäre Kosten aus der Abnutzung der Erschließungsanlagen anfallen, die mit den im Kaufpreis auf die Grundstückserwerber umgelegten Herstellungskosten nicht abgedeckt sind. Dem wird durch die Übertragung des Eigentums vorgebaut. Der Vertrag wäre daher ohne die vereinbarten Grundstücksübereignungen der Straßenflächen nach Auffassung der Kammer nicht abgeschlossen worden und ist daher insgesamt unwirksam. Erfüllungsansprüche sind mithin ausgeschlossen. Die Klage war in Gänze abzuweisen.

Dahingestellt bleiben kann daher, ob der Erschließungsvertrag - wie die Beklagte meint - auch wegen des § 12, der fehlenden und nach § 58 Abs. 1 VwVfG der Schriftform bedürftigen Zustimmung der Grundstückseigentümer von Straßengrundstücken, der Unwirksamkeit unterfallen würde. Bei dem Ergebnis der Gesamtnichtigkeit des Vertrages kann es weiter auf den von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung am 23.09.2005 gestellten Beweisantrag nicht ankommen, da er von einer Teilwirksamkeit des Vertrags ausgeht und sich ausschließlich zur Gültigkeit dieser Zustimmungsregelung verhält. Der Beweisantrag ist daher und im übrigen auch deshalb unerheblich, weil er sich auf einen tatsächlichen Vorgang vor Vertragsabschluss bezieht.

Auch die Frage, ob die am 20.08.1985 vorgenommene Abnahme des „T. „ und der Straße „Zur N. „ als Schlussabnahme im Sinne von § 2 Abs. 5 des Vertrages eingestuft werden kann oder ob es sich dabei nur um eine „Teilabnahme" gehandelt hat, wie die Klägerin meint, brauchte wegen der Gesamtunwirksamkeit des Erschließungsvertrages keiner Entscheidung zugeführt werden.

Demzufolge konnte auch der auf die Aushändigung einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft über 150.000 EUR gerichtete Klageantrag keinen Erfolg haben.

Die Klägerin trägt als Unterlegene die Kosten des Verfahrens (§ 154 Abs. 1 VwGO). Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar (§ 167 Abs. 1 VwGO).

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