Tenor

Der Gebühren- und Auslagenbescheid des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt N.      vom 26.07.2017 wird aufgehoben.

Die Kosten des Verfahrens trägt das beklagte Land.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Das beklagte Land darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Miteigentümer des Grundstücks Gemarkung N.      , Flur 23, Flurstücke 300, 301, mit der postalischen Anschrift S.---straße 64 in N.      . Er beantragte für dieses Grundstück am 11.05.2017 die Erstellung eines Gutachtens gemäß § 193 BauGB. Als Zweck des Gutachtens gab er durch Ankreuzen „Erbregelung“, als Wertermittlungsstichtag den 16.08.2015 an. Das Wertgutachten wurde am 24.07.2017 beschlossen und am 26.07.2017 an den Kläger und seinen Bruder als Miteigentümer abgesandt. Zuvor hatte am 10.07.2017 eine Bestandsaufnahme an Ort und Stelle stattgefunden. Bei dieser Gelegenheit hatte der Kläger unter anderem das Gutachten der H1.        X.       & P.     GmbH zur orientierenden Altlastenerkundung von ehemaligen Tankstellen vom 10.02.2017 überreicht, das das in Rede stehende Grundstück betrifft.

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Nach dem Gutachten beträgt der ermittelte Verkehrswert des 504 m² großen Grund-stücks für den 16.08.2015 45.000 €. In dem Gutachten heißt es zu Baugrund und Grundwasser: Durch das Umweltamt des Kreises N.      -M1.        habe über die H1.        X.       & P.     GmbH im Februar 2017 eine Altlastenerkundung stattgefunden. In dieser Wertermittlung werde eine normale Baugrund- und Grund-wassersituation angenommen. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen seien auftragsgemäß nicht angestellt worden. Zur derzeitigen Nutzung heißt es, das Grundstück sei mit einer ehemaligen Tankstellenanlage bebaut, die zu einem Imbiss umgenutzt worden sei. Zudem wird ausgeführt, dass hier die Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren sachgerecht sei, da das Grundstück als Renditeobjekt angesehen werden könne. Im Einzelnen wird ausgehend von einem Preis von 95 € pro Quadratmeter ein Bodenwert von 47.880 € ermittelt. Nach Addition des wirtschaftlichen Gebäudewertes von 1.391,04 € und Abzug von 5.000 € für Bauschäden/Baumängel ergab sich ein gerundeter Ertragswert von 45.000 €. In der abschließenden Verkehrswertableitung heißt es: Insgesamt gestalte sich für dieses Objekt ein sehr schwieriger Grundstücksmarkt aufgrund des Altstandortes (siehe Punkt 2.5.2 – ehemalige Tankstelle) und der Beeinträchtigung (siehe Punkt 2.1.2 – Verbleib der Erdtanks). Dennoch sehe der Gutachterausschuss den aus dem Ertragswertverfahren ermittelten Wert als den Verkehrswert (Marktwert) an. Dieser betrage zum 16.08.2015 45.000 €.

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Mit Bescheid vom 26.07.2017 erließ der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt N.      einen Gebühren- und Auslagenbescheid für die Erstellung des Wertgutachtens über 1.594,60 €. Der Betrag setzt sich zusammen aus einer Grundgebühr von 1.250 €, einer Zusatzgebühr von 0,2 % des ermittelten Wertes (90,00 €) sowie der Mehrwertsteuer. Das Absendedatum dieses Bescheides lässt sich den Akten der Beklagten nicht entnehmen.

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Am 25.09.2017 hat der Kläger gegen den Gebührenbescheid Klage erhoben. Er trägt vor, dieser sei am 24.08.2017 zur Post gegeben worden, und fügt als Beleg die Kopie eines Briefumschlages mit diesem Datum bei. Er trägt weiter vor, bei der Untersuchung des Grundstücks durch den Kreis N.      -M1.        Anfang 2017 sei eine Kontamination des Bodens festgestellt worden. Außerdem befänden sich auf dem Grundstück zwei mit Sand verfüllte Kraftstofftanks mit 16.000 l und 20.000 l Fassungsvermögen. Wegen der Kontamination und der Tanks habe er für Erbschaftssteuerzwecke das Wertgutachten in Auftrag gegeben. Beim Ortstermin mit dem Gutachterausschuss habe er ausdrücklich auf diesen Zweck hingewiesen. Im Wertgutachten seien aber gerade diese für den Grundstückswert relevanten Umstände nicht berücksichtigt worden. Das Gutachten sei mithin nicht auftragsgemäß erstellt worden. Es sei unvollständig und müsse ergänzt werden. Am 22.08.2017 habe der Gutachterausschuss telefonisch mitgeteilt, die im Boden vorhandene Kontamination und die mit Sand verfüllten Tanks hätten nicht berücksichtigt werden können, weil keine Vergleichswerte vorgelegen hätten. Es sei vereinbart worden, dass er – der Kläger – ein weiteres Gutachten über die Beseitigungskosten vorlege. Er habe daraufhin ein entsprechendes Gutachten erstellen lassen. Danach beliefen sich die Beseitigungskosten auf 39.680 € netto. Er könne nicht nachvollziehen, weshalb der Gutachterausschuss es nunmehr ablehne, diesen Sachverhalt in sein Gutachten einzuarbeiten. In dem vom Gutachterausschuss erstellten Gutachten stehe ausdrücklich, Belastungen im Boden seien wertmindernd zu berücksichtigen.

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Der Kläger beantragt sinngemäß,

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den Gebühren- und Auslagenbescheid des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt N.      vom 26.07.2017 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er trägt vor, die Klage sei unbegründet. Das Gutachten sei entsprechend dem schriftlichen Antrag des Klägers erstellt worden. In dem Altlastengutachten vom 10.02.2017 werde ausgeführt, im Zuge der durchgeführten orientierenden Schadstoff-/Altlastenuntersuchung seien insgesamt keine umwelt- und handlungsrelevanten Belastungen des Bodens und der Bodenluft vorgefunden worden. Nach dieser Einschätzung liege keine Kontamination vor. Dem entsprächen die Ausführungen auf Seite 9 des Gutachtens. Damit fehle es an für die Gebühren-festsetzung relevanten Defiziten des Gutachtens. Zudem möge zwar die Möglichkeit bestehen, Bodenbelastungen wertmindernd zu berücksichtigen. Das Gutachten habe sich aber an der marktüblichen Nutzung des Grundstückes zu orientieren. Die Stilllegung der besagten Tanks und die Umnutzung zum Imbiss seien bereits 1978 erfolgt. Der Gutachterausschuss habe die zum Stichtag weiter betriebene markt-übliche Nutzung des Grundstücks bewertet.

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Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig und begründet.

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Die Klage wahrt die Klagefrist. Der Vortrag des Klägers zum Zugang des Bescheides ist schlüssig. Auch die Beklagte stellte die Zulässigkeit der Klage nicht infrage.

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Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

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Ermächtigungsgrundlage des Gebührenbescheides sind § 20 Abs. 2 S. 1 GAVO NRW und § 1 Nr. 6 VermWertGebO NRW sowie konkret Nr. 7.1.1 lit. a) des Gebührentarifs (Anlage zur Vermessung und Wertermittlungsgebührenordnung – VermWertGebT).

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Der Bescheid ist materiell rechtswidrig.

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Mit Blick auf den Rechtsgedanken des § 14 Abs. 2 GebG NRW und die verfassungsrechtliche Bindung der Verwaltung an Recht und Gesetz (Art. 20 Abs. 3 GG) setzen Gebührentatbestände grundsätzlich die Rechtmäßigkeit der betreffenden Amtshandlungen voraus, der eine etwaige Bestandskraft von Verwaltungsakten gleichsteht.

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OVG NRW, Beschluss vom 08.03.2017  – 9 A 232/15 –, juris, Rn. 12.

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Geht es – wie in diesem Fall – um die Rechtmäßigkeit einer Gebührenerhebung für ein in Rede stehendes Gutachten, so hängt die Frage davon ab, ob das Gutachten objektiv brauchbar bzw. verwertbar ist.

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Vgl. OVG NRW, a.a.O., Rn. 16.

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Das ist der Fall, wenn der Gutachterausschuss den Verkehrswert des Grundstücks in einem ordnungsgemäßen, den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden Verfahren und ausgehend von zutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen und rechtlichen Vorgaben ohne Überschreitung des ihm zustehenden Wertungsspielraums ermittelt hat.

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Vgl. OVG NRW, a.a.O., Rn. 25.

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Diesen Anforderungen genügt das Gutachten nicht. Gem. § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

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Unter die tatsächlichen Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit eines Grundstücks fallen begrifflich auch Altlasten. Auch wenn sich nach der planungsrechtlichen Nutzbarkeit zunächst ein verhältnismäßig hoher Bodenwert zu ergeben scheint, muss immer bedacht werden, ob auf der zu bewertenden Fläche zu beseitigende Bauteile über und vor allem auch unter der Erde vorhanden sind und vor allem, ob Altlasten auf dem Grundstück zu vermuten sind. Die Feststellung, Gefährdungsabschätzung und Beseitigung von Altlasten kann so teuer sein, wenn dem Bodenwert ohne Altlasten der Kostenbetrag für die Beseitigung der Altlasten gegenübergestellt wird, dass für das Grundstück kein wirtschaftlicher Wert mehr übrig bleibt.

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Dieterich in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 133. EL Mai 2019, § 194, Rn. 106, zit. nach beck-online.

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Schon für einen bloßen Altlastenverdacht kommt ein Abschlag vom Bodenwert des unbelasteten Grundstücks in Betracht, weil zumindest noch Unkosten für eine Bodenuntersuchung aufzuwenden sind, aber auch wegen des Risikos, dass Altlasten gefunden werden und noch erhebliche Beseitigungskosten entstehen. Dabei wird in der Literatur vertreten, dass ein solcher Abschlag nicht unter 20% des Wertes des unbelasteten Bodens ausmachen dürfte.

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Dieterich, a.a.O.

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Indem der Gutachterausschuss den Umstand, dass es sich vorliegend um den Altstandort einer Tankstelle handelt, nicht wertmindernd bei der letztlich im Gutachten getroffenen Verkehrswertableitung berücksichtigt hat, hat er nicht den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Schluss, der praktisch allein aus dem Bodenwert bestehende Ertragswert sei trotz des – erkannten, aber nicht näher begründeten – sehr schwierigen Grundstücksmarktes wegen des ehemaligen Tankstellenstandortes und der verbliebenen Erdtanks ohne Abzüge als der Verkehrs- bzw. Marktwert anzusehen, ist nicht plausibel. Diese Aussage ist auch weder im Gutachten noch im Klageverfahren begründet worden. Die Kammer bewertet sie auch als unzutreffend. Es ist davon auszugehen, dass sich potenzielle Kaufinteressenten allein aufgrund der Kenntnis, dass es sich um ein Grundstück handelt, das ehemals als Tankstelle genutzt wurde, die Frage nach bestehenden Altlasten und deren Beseitigung stellen oder gänzlich vom Erwerb des Objekts Abstand nehmen werden. Die Bezugnahme auf das Altlastengutachten vom 10.02.2017 (vgl. S. 14 f. des Gutachtens) ändert an dieser Bewertung nichts. Wenn dort ausgeführt wird, es seien insgesamt keine umwelt- und handlungsrelevanten Belastungen des Bodens und der Bodenluft vorgefunden worden, gilt dies – wie dort weiter ausgeführt – lediglich unter Berücksichtigung der lokalen Abgrenzung und der vorliegenden vollflächigen Oberflächenversiegelung. Im Falle einer Veräußerung wäre das Grundstück für einen Erwerber wegen der Rückstände der früheren Nutzung unter Umständen nur eingeschränkt nutzbar und zudem risikobelastet. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein künftiger Eigentümer des Grundstücks auf diesem weiterhin einen Imbiss in den Räumlichkeiten einer ehemaligen Tankstelle betreiben wird. Für eine künftige, andere bauliche Nutzung kann durchaus Handlungsbedarf im Hinblick auf Kontamination bestehen. Insbesondere ist hier an Wohnbebauung zu denken, bei der zumindest die Beseitigung der im Boden verbliebenen Tanks erforderlich sein dürfte. Hierauf hatte auch das Umweltamt des Kreises N.      -M1.        hingewiesen. Es teilte dem Kläger in einem Schreiben vom 30.06.2017 unter Bezugnahme auf das Altlastengutachten mit, bei späteren baulichen Veränderungen seien die im Boden verbliebenen Behälter zu entfernen. Von diesem Schreiben hat auch das beklagte Land spätestens im Klageverfahren Kenntnis erhalten. Weil der gewöhnliche Geschäftsverkehr diese beschriebenen tatsächlichen Umstände bei der Objektbewertung in aller Regel berücksichtigen wird, hätte sie der Gutachterausschuss erkennen und in seine Bewertung mit aufnehmen müssen. Dies gilt umso mehr, als er in seinem Gutachten selbst bei der Beschreibung des Ertragswertverfahrens konstatiert hat, Bodenverunreinigungen wie schädliche Bodenveränderungen, Altlasten und altlastenverdächtige Flächen könnten sich wertmindernd auswirken.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.