Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Streitwert wird auf 7.500 € festgesetzt.

Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes bleibt ohne Erfolg.

Das hinsichtlich der für sofort vollziehbar erklärten Nutzungsuntersagung vom 16.12.2021 nach § 80 Abs. 5 S. 1, 2. Alternative VwGO und in Bezug auf die dazu ergangene Androhung einer Zwangsgeldfestsetzung wegen der kraft Gesetzes entfallenen aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs (§§ 80 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 VwGO, 248 Abs. 1 S. 2 LVwG) nach § 80 Abs. 5 S. 1, 1. Alternative VwGO zu beurteilende vorläufige Rechtsschutzgesuch ist zulässig. Es ist jedoch unbegründet.

Die gerichtliche Entscheidung nach § 80 Abs. 5 S. 1 VwGO ergeht auf der Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung. Gegenstand der Abwägung sind das private Aufschubinteresse der Antragstellerin einerseits und das öffentliche Interesse an der Vollziehung der streitbefangenen Bauordnungsverfügung andererseits. Im Rahmen dieser Interessenabwägung können auch Erkenntnisse über die Rechtmäßigkeit oder die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes, der vollzogen werden soll, Bedeutung erlangen, allerdings nicht als unmittelbare Entscheidungsgrundlage, sondern als in die Abwägung einzustellende Gesichtspunkte. Hat die Behörde – wie vorliegend hinsichtlich der streitbefangenen Nutzungsuntersagung – die sofortige Vollziehung nach § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO angeordnet, kommt es im Besonderen darauf an, ob sie zu Recht das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung höher gewichtet hat als das private Interesse, bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens den Verwaltungsakt nicht befolgen zu müssen.

Nach diesem Maßstab ist das öffentliche Interesse an der Vollziehung der streitbefangenen bauaufsichtlichen Nutzungsuntersagung mit Zwangsgeldandrohung des Antragsgegners durch Bescheid vom 16.12.2021 höher zu bewerten als das Interesse der Antragstellerin, der Nutzungsuntersagungsverfügung vorerst nicht Folge leisten zu müssen; denn nach allen gegenwärtig erkennbaren Umständen erweist sich die Nutzungsuntersagung sogar als offensichtlich rechtmäßig. Sie hat ihre Rechtsgrundlage in § 59 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 LBO, wonach die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen ihrer Aufgabenwahrnehmung bei der Überwachung baulicher Anlagen im Wege pflichtgemäßer Ermessensentscheidung die Nutzung einer baulichen Anlage untersagen kann, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird. Dabei genügt für eine Nutzungsuntersagung – anders als für eine Beseitigungsanordnung – nach der ständigen Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts regelmäßig bereits die formelle Illegalität. Nicht entscheidend ist damit, ob rechtmäßige Zustände auf andere Weise hergestellt werden können, weil mit der Nutzung einer genehmigungspflichtigen baulichen Anlage bzw. mit der Aufnahme einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung immer erst nach deren baurechtlichen Überprüfung und Genehmigung begonnen werden darf (vgl. § 73 Abs. 6 LBO).

Allerdings kann sich eine Nutzungsuntersagung ganz ausnahmsweise wegen Verstoßes gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz als ermessensfehlerhaft darstellen, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 16.01.2018 – 1 MB 22/17 -). Dabei muss die Bauaufsichtsbehörde für eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit ohne weitere Ermittlungen erkennen können, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der von dem Bauherrn gewünschte Zustand materiell legal ist (VG Schleswig, Urteil vom 17.09.2020 – 2 A 45/19 – m.w.N.). Eine derartige offensichtliche Genehmigungsfähigkeit liegt hier gerade nicht vor.

Die Wohnung der Antragstellerin liegt im Geltungsbereich des im Juli 2012 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 39 der Gemeinde Laboe, der die Gebietsart „allgemeines Wohngebiet“ festsetzt. Wohnnutzung ist gemäß § 4 Abs.1 BauNVO in einem solchen Baugebiet allgemein zulässig. Eine Nutzung als Ferienwohnung fällt gerade nicht unter diese zulässige Wohnnutzung. Unter Zugrundelegung der anerkannt typisierenden bauplanungs-rechtlichen Betrachtung der einzelnen Nutzungsarten in den Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung sind Ferienwohnungen unstreitig von Wohnungen (iSv § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) bzw. Wohngebäuden (iSv § 3 Abs. 2 Nr. 1, § 4 Abs. 2 Nr. 1, § 4 a Abs. 2 Nr. 1, § 5 Abs. 2 Nr. 3, § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) zu unterscheiden. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist der Begriff des Wohnens durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden und soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens „in den eigenen vier Wänden“, die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her ständig wechselnden (Ferien-) Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, fehlt es an der für die Wohnnutzung kennzeichnenden dauerhaften Häuslichkeit. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen beider Nutzungsarten rechtfertigen mithin ihre bauplanungsrechtlich typisierende Unterscheidung (so auch OVG Schleswig, Beschluss vom 16.09.2020 – 1 MB 12/20 -). Der Antragstellerin ist eine Baugenehmigung für die Nutzung ihrer Wohnung als Ferienwohnung indes bislang nicht erteilt worden; ein entsprechender Antrag wurde von der Antragstellerin auch bis heute nicht gestellt. Vielmehr wurde der früheren Eigentümerin unter dem 13.11.2012 für das Haus, in dem sich auch die streitbefangene Penthouse-Wohnung befindet, nur eine Baugenehmigung für die Errichtung und Nutzung eines Wohngebäudes mit sechs Wohneinheiten erteilt. Eine derartige Genehmigung erfasst aber nur das Wohnen im klassischen Sinne. Für die Nutzung der Wohnungen zum Zwecke der Ferienwohnungsvermietung hätte von der damaligen Eigentümerin bzw. Bauherrin ein spezifischer Bauantrag gestellt werden müssen, zumal sie nach den Teilungserklärungen eine Nutzung als Ferienwohnung zivilrechtlich ermöglichen wollte, was jedoch seinerzeit nicht erfolgte.

Die abweichende Nutzung der Wohnung durch die Antragstellerin als Ferienwohnung unterliegt hier auch nicht ausnahmsweise der Genehmigungsfreistellung nach § 68 LBO. Gem. § 68 Abs. 1, 2 LBO ist ein Gebäude der Gebäudeklassen 1 – 3 genehmigungsfrei gestellt, wenn 1. es u. a. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans iSd § 30 Abs. 1 oder 2 des Baugesetzbuchs liegt, 2. es den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht; wenn ein Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans vorliegt, bedarf es eines entsprechenden Antrages auf Erteilung einer Ausnahme oder Befreiung, 3. die Erschließung gesichert ist und 4. die Gemeinde nicht innerhalb der Frist nach Abs. 3 Satz 2 erklärt, dass ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs beantragt. Die Voraussetzungen einer Genehmigungsfreistellung liegen hier aber ebenfalls nicht offensichtlich vor. Abgesehen davon, dass die Antragstellerin noch nicht die gemäß § 68 Abs. 3 LBO erforderlichen Bauvorlagen eingereicht hat, entspricht die Nutzung als Ferienwohnung auch nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans. Wie sich den beigezogenen Verwaltungsvorgängen entnehmen lässt, ist die Gemeinde Laboe der Auffassung, Ferienwohnungen seien auch nach Maßgabe der Festsetzungen ihres Bebauungsplans Nr. 39 allgemein zulässig. Zum einen habe sie immer den Willen gehabt, mit dem Bebauungsplan auch die Nutzung von Ferienwohnungen zuzulassen. Diesem Willen habe sie zum anderen auch Geltung dadurch verschafft, dass sie nach dem Bebauungsplan, Teil B: Text, Ziffer 1.1.3 auf der Grundlage von § 1 Abs. 6 S. 2 BauNVO Betriebe des Beherbergungsgewerbes für zulässig erklärt habe. Diese Auffassung der Gemeinde Laboe (wegen der Einzelheiten der Begründung kann verwiesen werden auf den Schriftsatz vom 19.11.2019, Bl. 54 der Beiakte C) begegnet allerdings schon durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Sie würde letztlich dazu führen, dass die von der BauNVO vorgesehenen Nutzungsarten je nach Planungswillen und dem Planungszeitpunkt der jeweiligen Gemeinde einen unterschiedlichen Bedeutungsgehalt hätten. Das ist indes nicht zulässig. Es ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass der Gemeinde kein bauplanerisches „Festsetzungsfindungsrecht“ zusteht. Vielmehr besteht für bauplanungsrechtliche Festsetzungen ein Typenzwang. Durch den Bebauungsplan bestimmt die Gemeinde Inhalt und Schranken des Eigentums der im Planbereich gelegenen Grundstücke. Hierfür bedarf sie gem. Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG einer gesetzlichen Grundlage. Diese findet sich in § 9 BauGB und in den ergänzenden Vorschriften der nach § 9 a BauGB erlassenen Baunutzungsverordnung. Durch sie wird der festsetzungsfähige Inhalt eines Bebauungsplans abschließend geregelt. Weicht die Gemeinde bei der Aufstellung von Bebauungsplänen von den Vorgaben des BauGB und der BauNVO ab, so ist die von diesem Fehler betroffene Festsetzung wegen Verstoßes gegen den bauplanungsrechtlichen Typenzwang, durch den die Beachtung des Gesetzesvorbehalts des Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG gewährleistet wird, nichtig, und zwar unabhängig von der Frage, ob das mit ihr verfolgte planerische Ziel materiell-rechtlich zulässig ist und möglicherweise sogar auf andere Weise realisiert werden könnte (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 31.01.1995 – 4 MB 48/93 -). Es lag daher nicht in der Macht der Gemeinde Laboe, in ihrem Bebauungsplan eine neue Nutzungsart zu kreieren, indem sie der in der BauNVO vorgesehenen Nutzungsart Beherbergungsbetrieb einen vom Bundesrecht abweichenden Inhalt beigemessen hat. Es entspricht aber der maßgebenden Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts, dass Ferienwohnungen grundsätzlich nicht als Beherbergungsbetriebe i.S.d. BauNVO eingestuft werden können. Soweit die Gemeinde Laboe auf ein Urteil des 1. Senats vom 31.05.2005 – 1 LB 4/05 – verweist, worin ohne weitere Spezifizierung Ferienwohnungen – älterer Rechtsprechung des niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts folgend – zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gezählt bzw. sie diesen gleichgestellt wurden, hat der Senat hieran nicht festgehalten. Vielmehr hat er darauf verwiesen, dass das Vermieten von Räumlichkeiten schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch keine Beherbergung darstelle. Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liege nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts dann vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt würden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten. Diese Voraussetzungen seien dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränke, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungsangebote (z. B. Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Bettwäschewechsel usw.) angewiesen sei. Soweit Ferienwohnungen hingegen – typischerweise – auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet seien, fehle es am definitorisch für den Beherbergungsbetrieb vorgegebenen Bedarf solcher Dienstleistungsangebote (OVG Schleswig, Beschluss vom 16.09.2020 – 1 MB 12/20 -). Bei den im Bereich P. angebotenen Ferienwohnungen handelt es sich aber ersichtlich um solche, die nicht mit einem beherbergungstypischen Dienstleistungsangebot gekoppelt sind. Soweit der Prozessbevollmächtigte der Antragstellerin geltend macht, diese von der Kammer bereits im Beschluss vom 08.03.2022 zum Verfahren 2 B 2/22 vertretene Auffassung sei unzutreffend, weil es vorliegend nicht um das Kreieren einer neuen Nutzungsart gehe, sondern um die zulässige Auslegung des von der Gemeinde gewollten Inhalts der Festsetzungen des Bebauungsplans, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Zutreffend ist, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts missverständliche Formulierungen in einem Bebauungsplan durchaus der Auslegung unter Rückgriff auf das von der Gemeinde tatsächlich Gewollte zugänglich sind. Vorliegend geht es indes nicht um eine missverständliche Formulierung einer Festsetzung, sondern um den Bedeutungsgehalt einer gewählten Festsetzung. Eine bundesrechtliche Vorschrift kann aber nur bundesweit einheitlich ausgelegt werden. Dies gilt auch gerade für die Nutzungsarten in der BauNVO, weil ansonsten eine unterschiedliche regionale Baugebietstypik entstünde. Es ist auch nicht unüblich, dass die verschiedenen Verwaltungsgerichte zunächst unterschiedliche Sichtweisen hinsichtlich der Auslegung von bundesrechtlichen Normen vertreten, dies ändert aber nichts daran, dass letztlich spätestens durch eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts eine Klärung des Bedeutungsgehalts erfolgt. Mittlerweile ist geklärt, dass Ferienwohnungen keine Beherbergungsbetriebe im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 1 der BauNVO 1990, auf deren Fassung hier abzustellen ist, darstellen. Es ist daher nicht möglich, dem Begriff Beherbergungsbetrieb einen anderen Bedeutungsgehalt beizumessen, selbst wenn die Gemeinde Laboe seinerzeit davon bei Verabschiedung des Bebauungsplanes ausgegangen gewesen wäre, weil die Gemeinde dann eine andere Nutzungsart – abweichend vom Bundesrecht – kreiert hätte, was ihr indes gerade aus den o.g. Gründen nicht zusteht.

Ohne dass es hierauf entscheidungserheblich ankäme, sei ergänzend angemerkt, dass die vom Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin aufgestellte Behauptung, aus den Planunterlagen ergebe sich eindeutig, dass die planende Gemeinde entsprechend der damals vorherrschenden Rechtsauffassung die Nutzung von Ferienwohnungen mit ihren Festsetzungen in dem Bebauungsplan im WA-Gebiet habe zulassen wollen, nicht zutrifft. Es entspricht schon nicht der damals vorherrschenden Rechtsauffassung, dass Ferienwohnungen der Nutzungsart Beherbergungsbetriebe unterfallen. Das Gegenteil ist der Fall. Überwiegend ist entschieden worden, dass Ferienwohnungen keine Beherbergungsbetriebe darstellen, wenn die Ferienwohnungen die Möglichkeit der Selbstversorgung bieten (OVG Münster, Urteil vom 17.01.1996 – 7 A 166/96 -; BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 – 4 B 78/89 – und Urteil vom 29.04.1992 – 4 C 43/89 -; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11.10.2007 – OVG 2 A 2.07 -). Selbst das OVG Lüneburg, das mit Urteil vom 20.05.1987 – 1 A 124/86 – die Ferienwohnungen den Beherbergungsbetrieben zuordnete, verwies in seiner Entscheidung bereits auf entgegenstehende Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts im Beschluss vom 07.09.1984 – 4 N 3.84 -. Auch der Planungswille der Gemeinde Laboe ist nicht so eindeutig und klar, wie vom Prozessbevollmächtigten behauptet. So hat die Gemeinde unter Ziffer 1.1.3 der textlichen Festsetzungen auf der Grundlage von § 1 Abs. 6 Satz 1 BauNVO Betriebe des Beherbergungsgewerbes zwar für zulässig erklärt, andererseits aber in der Planbegründung (etwa Seite 22) ausgeführt, Betriebe des Beherbergungsgewerbes würden nur als ausnahmsweise zulässige Nutzung gestattet. Damit wolle die Gemeinde eine touristisch-fremdenverkehrliche Nutzung ermöglichen, die aber gegenüber dem dauerhaften Wohnen als Hauptnutzung deutlich zurücktrete. Übergeordnetes Ziel sei primär die Schaffung eines Wohnquartiers. Ein Teil der Wohnungen solle für temporäres Wohnen (Ferienappartements) genutzt werden können. Dem Planungswillen der Gemeinde lässt sich daher ohne Weiteres entnehmen, dass diese ein gleichberechtigtes Nebeneinander von Wohnen und Ferienwohnen nicht beabsichtigte.

Etwas Anderes folgt auch nicht aus dem im Jahre 2017 in Kraft getretenen § 13 a BauNVO, wonach Ferienwohnungen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der im Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gehören. Diese Vorschrift findet auf den im Jahre 2012 in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 39 der Gemeinde Laboe keine Anwendung, weil die Vorschrift erst im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 04.05.2017 ohne Rückwirkung in die Baunutzungsverordnung eingefügt wurde. Dass der Verordnungsgeber dieser Vorschrift die Funktion einer „im Wesentlichen klarstellenden Ergänzung der BauNVO“ beigemessen hat, ist daher rechtlich nicht ausschlaggebend. Sie kann allenfalls als Auslegungshilfe Bedeutung erlangen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.10.2017 - 4 CN 6.17 -). Soweit der Prozessbevollmächtigte der Antragstellerin in diesem Zusammenhang auf die Kommentierung im EZB, § 13 a BauNVO, Rn. 36 durch Blechschmidt verweist, wonach eine Planänderung nicht erforderlich sei, sofern – wie hier – in einem alten Bebauungsplan Gewerbebetriebe ausgeschlossen, Beherbergungsbetriebe dagegen zugelassen worden seien und erkennbar sei, dass damit nach der planerischen Absicht auch Ferienwohnungen zulässig sein sollten, weil § 13 a Satz 2 BauNVO eine solche Auslegung zulasse, vermag die Kammer dem aus den o.g. Gründen nicht zu folgen. Die Auslegung eines Bebauungsplans findet seine Grenze im Wortlaut der Vorschrift. Der Begriff des Beherbergungsbetriebes ist eindeutig dahingehend auszulegen, dass Ferienwohnungen darunter nicht fallen. Eine ergänzende Heranziehung der Vorschrift des § 13 a BauNVO als Auslegungshilfe kommt daher vorliegend nicht in Betracht.

Soweit die Antragstellerin geltend macht, die Ziffer 1.1.2 der textlichen Festsetzungen, wonach sonstige nicht störende Gewerbebetriebe nicht zulässig sind, sei unwirksam, weil diese Festsetzung gar nicht dem tatsächlichen Planungswillen der Gemeinde entsprochen habe, führt dies zu keiner anderen Entscheidung. Der Prozessbevollmächtigte der Antragstellerin verkennt, dass die Nutzungsuntersagung zur Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes nur dann ganz ausnahmsweise fehlerhaft wäre, wenn die praktizierte Nutzung offensichtlich rechtmäßig ist. Von einer derartigen Offensichtlichkeit kann hier überhaupt nicht die Rede sein. Es ist sicherlich nicht Aufgabe eines gerichtlichen Eilverfahrens bezüglich einer Nutzungsuntersagung, inzident die Wirksamkeit von Festsetzungen im Bebauungsplan zu überprüfen. Dies ist dem eigentlichen Baugenehmigungsverfahren mit dem sich ggfs. anschließenden gerichtlichen Hauptsacheverfahren vorbehalten. Eine nicht genehmigte Nutzung ist grundsätzlich zu unterlassen, solange eine entsprechende Baugenehmigung oder die Voraussetzungen für eine Baufreistellung nicht vorliegen. Zudem ist sicherlich auch nicht offensichtlich, dass diese Festsetzung, der generelle Ausschluss von nicht störenden Gewerbebetrieben, unwirksam ist. Befindet sich eine Gemeinde – wie hier – im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Irrtum hinsichtlich der Reichweite und des Inhalts der Festsetzungen über die zulässigen Nutzungsarten, dürfte von einem Abwägungsfehler in Form einer Abwägungsfehleinschätzung auszugehen sein (vgl. BayVGH, Urteil vom 27.02.2018 – 15 M 16.2381 -). Wird ein solcher Mangel des Abwägungsvorgangs nicht gerügt, kann letztlich nur geltend gemacht werden, dass das Abwägungsergebnis unvertretbar ist (BVerwG, Urteil vom 14.06.2012 – 4 CN 5/10 -), wovon vorliegend nicht ausgegangen werden kann. Städtebaulich wäre es ohne Weiteres vertretbar gewesen, auch Ferienwohnungen in diesem Wohnquartier auszuschließen.

Selbst dann, wenn diese Festsetzung unwirksam wäre, ergebe sich entgegen der Auffassung der Antragstellerin hieraus keine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit der Ferienwohnnutzung. Die erkennende Kammer ist zwar bislang immer davon ausgegangen, dass die Vermietung von Ferienwohnungen als gewerbliche Nutzung eingestuft werden kann, jedoch hat das Bundesverwaltungsgericht noch in seiner Entscheidung vom 18.10.2017 – 4 C 5/16 - die Frage offengelassen, ob die Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste vor Inkrafttreten des § 13 a BauNVO 2017 einer der Nutzungen des § 4 Abs. 3 BauNVO zugeordnet werden könnte.

Aber auch dann, wenn man hier die Vermietung der Ferienwohnung als nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1990 einstufen würde, ergebe sich hieraus für die Antragstellerin kein zwingender Genehmigungsanspruch. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ergeben sich aus den jeweiligen Absätzen 1 der Baugebietsvorschriften in der BauNVO die allgemeinen Zweckbestimmungen der Baugebiete. Das allgemeine Wohngebiet dient nach § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO Wohngebäude, die, wie sich aus dem Zusammenhang mit § 4 Abs. 1 BauNVO ergibt, im Gebiet zahlenmäßig überwiegen und den Wohncharakter des Gebiets auch unter Berücksichtigung der anderen zulässigen Anlagen erkennbar prägen müssen. Nicht Ausdruck der allgemeinen Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets sind wegen ihres Ausnahmecharakters die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO. Sie vertragen sich zwar mit den Nutzungen nach § 4 Abs. 2 BauNVO, gehören aber nach der Vorstellung des Verordnungsgebers nicht zur gebietsinternen Infrastrukturausstattung. Auch in der Genehmigungspraxis muss daher berücksichtigt werden, dass die in § 4 Abs. 3 BauNVO vorgesehenen ausnahmsweise zulässigen Nutzungsformen den Gebietscharakter nicht beeinträchtigen dürfen. Angesichts der erheblichen Anzahl von illegalen Ferienwohnungen im Bereich der Siedlung P. würde der Antragsgegner im Genehmigungsverfahren prüfen müssen, in welcher Anzahl er Ferienwohnungen noch für ausnahmsweise zulässig erachtet und in welcher Reihenfolge er ggfs. Genehmigungen erteilen will. Ohnehin ist der Antragsgegner ja der Auffassung, dass es sich um störende Gewerbebetriebe handelt, die einer Genehmigung nicht zugänglich sind. Ob dies zutrifft mag dahinstehen. Wie ausgeführt liegt das Erfordernis einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der Ferienwohnnutzung aus mehreren Gründen nicht vor.

Zudem kann auch nicht die Rede davon sein, dass der Bebauungsplan Nr. 39 offensichtlich unwirksam ist. Die hierzu von der Antragstellerin in der Antragsschrift vorgebrachten Argumente sind vom Antragsgegner in seinem Schriftsatz vom 06.05.2022 zumindest erschüttert worden. Die Antragstellerin hat sich hierzu dann in ihrem Schriftsatz vom 16.05.2022 auch nicht mehr detailliert eingelassen. Soweit sie im Schriftsatz vom 16.05.2022 weiterhin davon ausgeht, dass die Gemeinde Laboe nach § 13 ihrer Hauptsatzung aus dem Jahre 2008 verpflichtet gewesen sei, Satzungen in der Zeitung „Probsteier Herold“ bekannt zu machen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Der Prozessbevollmächtigte der Antragstellerin beruft sich insoweit auf einen Eintrag auf der Webseite des Amtes Probstei, der allerdings wohl nicht die Altfassung der Hauptsatzung tatsächlich wiedergibt. Der Antragsgegner hat dem Gericht mit dem Bebauungsplan ein Original der Hauptsatzung vom 11.02.2008 übersandt. Danach werden Satzungen der Gemeinde durch Aushang an den Bekanntmachungstafeln bekannt gemacht.

Entgegen der Auffassung der Antragstellerin erweist sich auch die gesetzte Frist von sechs Monaten zur Einstellung der Ferienwohnungsvermietung keinesfalls als zu kurz. Die Frist war völlig ausreichend, um die erfolgten Buchungen rückabzuwickeln. Die Antragstellerin hat eben gerade keinen Anspruch darauf, die erfolgten Buchungen noch abzuwickeln und damit die nicht genehmigte Nutzung fortzusetzen. Falls sie sich wegen der Stornierung der Buchungen Schadensersatzansprüchen ausgesetzt sehen würde, ist dies Folge der Aufnahme einer nicht genehmigten rechtswidrigen Nutzung. Die Behauptung, der Antragsgegner habe im Dezember 2021 „aus heiterem Himmel“ die Nutzungsuntersagung mit Sofortvollzug erlassen, entspricht nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. Der Nutzungsuntersagung ging längerer Schriftverkehr voraus. Schon mit Schreiben vom 02.07.2021 forderte der Antragsgegner die Antragstellerin auf, die Vermietung freiwillig einzustellen. Hierfür wurde eine Frist bis zum 02.08.2021 eingeräumt. Die Antragstellerin wurde darauf hingewiesen, dass nach § 82 Abs. 1 Nr. 3 LBO ordnungswidrig handele, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne die erforderliche Genehmigung oder abweichend davon bauliche Anlagen errichte, ändere, benutze oder abbreche. Zugleich wurde der Antragstellerin der Erlass einer kostenpflichtigen Nutzungsuntersagung angedroht. Mit Schreiben vom 13.09.2021 teilte der Antragsgegner der Antragstellerin noch einmal mit, dass nunmehr der Erlass einer mit Sofortvollzug versehenen Nutzungsuntersagung beabsichtigt sei, falls die Antragstellerin die Nutzung nicht bis zum 04.10.2021 freiwillig einstelle. Angesichts dieses Verfahrensablaufs kann sicherlich nicht die Rede davon sein, dass die Nutzungsuntersagungsverfügung mit Sofortvollzug im Dezember 2021 aus heiterem Himmel kam.

Dem Erlass der Nutzungsuntersagung steht auch nicht der Umstand entgegen, dass die Antragsteller die Vermietung ihrer Wohnung als Ferienwohnung schon seit Jahren betreiben, ohne dass es aus ihrer Sicht zu nennenswerten Beschwerden von Nachbarn gekommen und der Antragsgegner gegen die ihm bekannte Nutzung auch nicht eingeschritten ist. Zunächst liegen bereits keinerlei Umstände vor, die bei der Antragstellerin das Vertrauen hätten begründen können, der Antragsgegner werde die Vermietung ihrer Wohnung als Ferienwohnung dauerhaft dulden. Vielmehr gab es in den letzten Jahren ausweislich der beigezogenen Verwaltungsvorgänge diverse Beschwerden von Bewohnern des Gebiets P. wegen der Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen. Der Antragsgegner ist hiergegen nicht eingeschritten, weil über Jahre hinweg im Raum stand, dass die Gemeinde Laboe möglicherweise den Bebauungsplan ändern würde. Zudem wollte der Antragsgegner die Bundesratsinitiative hinsichtlich der Einführung des § 13 a BauNVO abwarten. Der Antragsgegner hatte daher hinreichende sachliche Gründe, zunächst gegen die rechtswidrige Vermietung als Ferienwohnungen nicht einzuschreiten. Nachdem dann aber die Gemeinde Laboe mitgeteilt hatte, dass sie eine Änderung des Bebauungsplans nicht beabsichtige, weil sie der Auffassung sei, die Vermietung von Ferienwohnungen falle unter die für zulässig erklärte Nutzung als Beherbergungsbetrieb, und nachdem der neu eingeführte § 13 a BauNVO ohne Rückwirkung erlassen worden ist, so dass er für den maßgebenden Bebauungsplan keine Bedeutung erlangt, durfte der Antragsgegner nunmehr einschreiten. Zudem ist auch ein langjähriges Bestehen baurechtswidriger Zustände kein Hindernis für ein bauaufsichtliches Einschreiten. Eine Verwirkung ist nach ständiger Rechtsprechung des 1. Senats des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts insoweit vielmehr ausgeschlossen (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 16.01.2018 – 1 MB 22/17 – ).

Auch eine Interessenabwägung führt vorliegend nicht dazu, dass dem Aussetzungsinteresse der Antragstellerin trotz der Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung gegenüber dem öffentlichen Interesse an einer Umsetzung dieser Verfügung Vorrang gebührte. Die Antragstellerin ist aufgrund der bestehenden Genehmigung nicht gehindert, die Wohnung entsprechend dem genehmigten Nutzungszweck zum Dauerwohnen zu vermieten und dadurch die Wohnung wirtschaftlich zu verwerten. Es liegt auf der Hand, dass sie eine Gewinnmaximierung anstrebt und aus diesem Grunde die Wohnung weiterhin als Ferienwohnung vermieten möchte, jedoch handelt es sich hierbei gerade nicht um schützenswerte Belange. Es steht der Antragstellerin frei, einen Bauantrag zu stellen und im Rahmen eines sich möglicherweise daran anschließenden gerichtlichen Hauptsacheverfahrens klären zu lassen, ob in ihrem Fall eine Vermietung als Ferienwohnung in dem Bereich P.nicht doch zulässig ist, jedoch gibt es keinen Anspruch auf Fortsetzung einer illegalen Nutzung. Die erhoffte und wohl einkalkulierte dauerhafte Generierung höherer Mieten durch eine Nutzung als Ferienwohnung stellt eine bloße Exspektanz dar, die von Art. 14 abs. 1 GG nicht erfasst wird. Hierbei handelt es sich nicht um schützenswerte Belange, die in die Abwägung mit eingestellt werden müssten.

Die der Sofortvollzugsanordnung beigegebene Begründung genügt auch den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 S. 1 VwGO. Der Antragsgegner hat insoweit keine bloß formel- oder floskelhaften Ausführungen gemacht, sondern vielmehr in einer separaten Begründung über die auch die Ermessensentscheidung tragenden Erwägungen hinaus darauf abgestellt, dass es ohne die Anordnung der sofortigen Vollziehung durch die rechtswidrige Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung dazu komme, dass die Antragstellerin fortgesetzt rechtswidrige Einnahmen generierte, und andere Anwohner, die sich rechtmäßig verhielten, störten. Die Nachbarn als Beschwerdeführer hätten auch einen Anspruch auf ein bauaufsichtliches Einschreiten. Darauf, ob diese Begründung in jeder Hinsicht zutrifft, kommt es nicht an. § 80 Abs. 3 S. 1 VwGO verlangt keine zutreffende, sondern lediglich eine individuelle Begründung, aus der deutlich wird, dass sich die Behörde des Ausnahmecharakters der Anordnung der sofortigen Vollziehung bewusst gewesen ist. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Geht es um die Durchsetzung einer rechtmäßigen Nutzungsuntersagungsverfügung, sind ohnehin an die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung keine hohen Anforderungen zu stellen, weil es für die Fortsetzung nicht genehmigter oder freigestellter Nutzungen, die möglich wären, wenn die sofortige Vollziehung nicht angeordnet würde, regelmäßig keinerlei rechtfertigende Gründe gibt. Daher reicht es in solchen Fällen für die Begründung des Sofortvollzuges in der Regel bereits aus, dass auf die formelle Rechtswidrigkeit der untersagten Nutzung hingewiesen wird. Dies erfolgt vor dem Hintergrund, dass sonst – ohne Sofortvollzug – die gesetzestreuen Bürger schlechter gestellt werden (OVG Schleswig, Beschluss vom 29.08.2003 – 1 MB 27/03 –).

Letztlich begegnet auch die Zwangsgeldandrohung in Höhe von 2.000,- Euro keinen durchgreifenden Bedenken. Gem. § 237 Abs. 3 LVwG beträgt das Zwangsgeld mindestens 15,- Euro und höchstens 50.000,- Euro. Innerhalb dieses Rahmens bewegt sich das angedrohte Zwangsgeld für die Nutzungsuntersagung noch im unteren Bereich und ist angesichts der wirtschaftlichen Erträge, die mit der Vermietung einer Ferienwohnung von den Antragstellern erzielt werden, in keiner Weise zu beanstanden. Würde man ein deutlich geringeres Zwangsgeld androhen, würde es seine beabsichtigte Wirkung verfehlen.

Danach ist der Antrag mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzulehnen. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 63 Abs. 2 GKG. Dabei geht die Kammer in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes in ständiger Spruchpraxis von der Hälfte des Betrages des entsprechenden Hauptsacheverfahrens aus, der sich nach der Spruchpraxis des Beschwerdegerichts bei Nutzungsuntersagungen nach dem durchschnittlichen Jahresnutzwert bestimmt. Der Jahresnutzwert ist hier von der Kammer auf 15.000,- Euro geschätzt worden.