1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in der, Vorderhaus, 3. OG links von bislang monatlich 850 € auf nunmehr 945,54 € monatlich zzgl. Umlagenvorauszahlung wie bisher mit Wirkung ab dem 01.08.2024 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/4 und die Beklagte 3/4 zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Zwischen den Parteien besteht  seit 2014 ein Mietverhältnis über die Wohnung Paul-, Vorderhaus, 3. OG links. Die Wohnung ist 102m2 groß und verfügt über Sammelheizung und Bad. Die Nettokaltmiete beträgt seit dem Jahr 2014 unverändert 850 €.

Mit E-Mail vom 1.4.2014 erkundigte sich die Beklagte, ob es möglich sei den Gasherd als Mietgegenstand aus dem Mietvertrag heraus zu nehmen. Die Klägerin antwortete mit E-Mail vom selben Tage, dass das mit dem Gasherd kein Problem wäre. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 165-167 d.A. Bezug genommen. Die Beklagte erstellt zudem ein Protokoll, Blatt 179 d.A., mit Fragen u.a. zur Küchenausstattung, die sie der Klägerin übermittelte.

Das Gebäude war bis 1918 bezugsfertig. Es ist ein abschließbarer Fahrradkeller mit einer Größe von 42,34 m2 vorhanden.

Mit Schreiben vom 30.05.2024 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 977,50 €  monatlich ab dem 1. August 2024.

Das Bad verfügt über ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten sowie einem Strukturheizkörper als Handtuchwärmer. Das Bad hat kein Fenster. Es ist ein Anschluss an den Abluftschacht vorhanden. Die vorhandene Einbauküche mit Herd und Spüle stehen im Eigentum der Beklagten. Das Treppenhaus wurde zuletzt im Jahr 2022 malermäßig instandgesetzt. 2023 wurden neue Fenster eingebaut, im Anschluss erfolgte eine erneute malermäßig Instandsetzung. In den Treppenhäusern ist Linoleumboden verlegt. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt errichtete die Beklagte eine Rigipswand mit Holztür, so dass ein weiterer Flur entstand, über den das Zimmer 5 (Grundriss Bl 55 d.A.) nunmehr separat zu erreichen ist.

Die Klägerin behauptet, die Wandverkleidung und der Bodenbelag im Badezimmer seien hochwertig, es seien glänzende, großformatige Wandfliesen mit moderner Bordüre verlegt worden. Durchschnittliche Fliesen wären bereits zu einem Preis von 10 €/m2 zu haben und nicht zu einem Preis von 25 €/m2. In der Küche seien hochwertige glänzende Fliesen (Fliesenspiegel) im Arbeitsbereich vorhanden. Eine Arbeitsplatte mit Spüle und Herd seien Mietgegenstand gewesen, auf Wunsch der Beklagten sei der Herd allerdings vor Einzug wieder ausgebaut worden. Die Küche habe eine Fläche von ca. 14,5 m2. Die Wohnung weise eine barrierearme Gestaltung auf und die Räume seien mit ca. 22 m2 großzügig geschnitten, das Bad sei ca. 6,5 m2 groß. Alle Wohnräume seien mit hochwertigem Laminat, 10 mm dick/Abrieb 32  in schwimmender Verlegung ausgelegt. Die Klägerin ist der Ansicht, dass damit das Merkmal hochwertiger Bodenbelag erfüllt sei.

Die Klägerin trägt weiter vor, der Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes sei leicht zugänglich über die Kellertreppe im Innenhof mit der Fahrradrampe. Die Tür an der Treppe vom Hof zum Fahrradkeller sei durch einen Feststeller zu arretieren.  Der ursprüngliche Türfeststeller sei mit einem Kleber fixiert gewesen und immer wieder abgerissen. Der neue Türfeststeller sei vom Hausmeister Knaak nunmehr mit Schrauben befestigt. Die Klägerin verweist auf eine Rechnung vom 4. August 2023 Blatt 103 d.A. Der abschließbare Fahrradraum biete für alle Bewohner ausreichend Platz. Weitere Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes seien auf dem Grundstück im Innenhof, abgetrennt durch eine Sichtschutzwand vorhanden. Das Gebäude weise einen repräsentativen und hochwertig sanierten Eingangsbereich auf, gleiches gelte für das Treppenhaus. Der Boden des Eingangsbereichs sei mit grauem Granit ausgelegt, die Wände bis 1,2 m mit poliertem Granit grau und schwarz abgesetzt, die Decke weise Stuckelemente auf, es seien hochwertige Designerlampen aufgehängt, die 500 € netto gekostet hätten.. Die Türen seien mit geätztem Ornamentglas ausgestattet. Die Treppenhäuser mit Gemälden ausgestattet, das Linoleum sei hochwertig. Die Klägerin ist der Ansicht, die Wohnung befindet sich in bevorzugter Citylage in direkter Nähe zum Arnim-Park.  Die Klägerin behauptet dazu, es sei eine überdurchschnittliche Dichte an Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen, Restaurants sowie sonstigen Einrichtungen vorhanden. Auf dem Grundstück befinde sich ein Kinderspielplatz. Darüber hinaus seien Sitzbänke und Gehwegsbefestigungen vorhanden, der Innenhof sei 2017 komplett saniert und neu gepflastert. Der Müll- und der Fahrradbereich seien durch eine Sichtschutzwand von der gemeinschaftlich zu nutzenden Fläche getrennt. Es gebe eine große Familienhängematte, Rattansitzgruppen, einen Spielbereich mit Sandkasten und Spielhaus sowie diverse Sitzgelegenheiten in der Sonne sowie im Schatten. Die Beklagte ist der Ansicht, dass damit ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vorliegen würde. Ein gefangenes Zimmer liege nicht vor, da die Zimmer durch den zusätzlich eingebauten Flur getrennt betreten werden könnten.

Die Klägerin verweist ergänzend auf das Fotomaterial Blatt 6-17,  56-58,  99-106, 160 der Akte  sowie den Grundriss Blatt 54/55 d.A..

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Miete für die Wohnung in der, Vorderhaus, 3. OG links, ... Berlin von bislang monatlich 850 € auf nunmehr 977,50 € je Monat zuzüglich Umlagenvorauszahlung wie bisher mit Wirkung ab dem 1. August 2024 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, im Bad sei keine ausreichende Belüftung vorhanden. Der Anschluss an  den  Abluftschacht reiche nicht aus, um feuchte und verbrauchte Luft nach Benutzung schnell aus dem Badezimmer abzuführen.  Mit Schriftsatz vom 17.10.2024 behauptet die Beklagte sodann, dass keine Lüftung vorhanden wäre.  Mit Schriftsatz vom 15.11.2024 trägt die Beklagte vor, dass ein Belüftungsgitter vorhanden sei, dies jedoch nichts mit einer elektrischen oder mechanischen Lüftung gemein habe.  Mit Schriftsatz vom 15.1.2025 vertritt sie nunmehr die Auffassung, dass die Lüftung im wesentlichen der Belüftung der Gastherme diene. Die Wandfliesen seien durchschnittlich und nicht hochwertig. Der geschätzte Preis liege bei 25-30 €/m2. Die Bordüre sei Teil der Fliesenfläche. Auch seien die Wände nicht bis zur Decke gefliest.  Über die Herausnahme der Vermieterküche und Ersatz durch die Kücheneinbauten der Beklagten habe bei Mietvertragsbeginn Einigkeit bestanden. Die Klägerin treffe seitdem keine Gewährleistungspflicht für die Kücheneinrichtung.  Die Küche sei als leerer Raum übergeben worden. Die alte Spüle sei durch die Vermieterin entsorgt worden. Eine besonders dimensionierte Küchenfläche liege nicht vor.  Die Türschwellen seien nicht beseitigt. Die Wohnung verfüge über 2 gefangene Zimmer. Der Laminatfußboden habe keine parkettähnliche Holzbodenstruktur. Bei den Anschlussmöglichkeiten für Fahrräder auf dem Grundstück handele es sich um einfache Stahlbügel. Der Eingangsbereich sei in durchschnittlichem Zustand. Durchgängiger Stuck sei nicht vorhanden, der Eingangsbereich auch nicht denkmalgeschützt.  Die aufgehängten Lampen wären für 100 € netto in einem Lampengeschäft erhältlich. Marmorähnliche Platten an den Wänden gehörten zum Standard.  Der Hausmeister nutzte den Eingangsbereich als Materiallager. Das Treppenhaus sei nicht frisch gemalert, zudem weise das Treppenhaus Abnutzungsspuren auf (Treppenläufer abgewetzt, Handlauf zerkratzt).

Der Beklagte bestreitet, dass der Kellerraum baurechtlich überhaupt als Fahrradkeller genutzt werden dürfe.  Er sei weder leicht erreichbar noch ausreichend dimensioniert. Die Fahrradrampe sei sogar eine Gefahrenquelle, bei Nässe sei es unmöglich, den steilen Abgang zu nutzen. Der Kellerraum sei für große Fahrräder, für Kinderwagen oder auch Fahrräder mit Anhängern nicht erreichbar. Es handele sich nicht um einen besonders gesicherten Fahrradabstellraum, es hätte bereits mehrere Einbrüche gegeben, bei denen auch Fahrräder entwendet worden seien.

Die Beklagte bestreitet, dass eine Arretierung wie auf dem Foto Blatt 160 d.A. ersichtlich vor dem Datum des Schriftsatzes (15.4.2025) vorhanden gewesen wäre. Im November 2024 sei die Arretierung nicht vorhanden gewesen, sie verweist auf das Foto Blatt 186 d.A. Mit einem Kleber könne ein Türfeststeller auf einer Stahltür auch nicht dauerhaft verbunden werden, dies sei keine fachgerechte Anbringung. Auch seien an der Stahltür keine Klebereste feststellbar.

Die Beklagte bezieht sich ergänzend auf die Fotos Blatt 74-34-43,  84-90,  Blatt 127-145, 172-175 zeigt  d.A.

Das Gericht hat die aus dem Beschluss vom 10.12.2024, Blatt 109/110 d.A., dem Beschluss vom 22.07.2025, Blatt 200 d.A.  sowie der Verfügung vom 14.5.2025, Blatt 181 d.A. ersichtlichen Hinweise erteilt.

Das Gericht hat mit Beschluss vom 10.3.2025 die Beweisaufnahme über die Qualität des Laminatbodens angeordnet. Nachdem die Klägerin mit Schriftsatz vom 27.3.2025 mitgeteilt hat, den angeforderten Auslagenvorschuss nicht einzahlen zu wollen, hat es den Beweisbeschluss durch Beschluss vom 22.4.2025 aufgehoben.

Das Gericht hat sodann Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 22.7.2025, Blatt 200/201 d.A., durch uneidliche Vernehmung des Zeugen Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 16.9.2025 Blatt 207-209 d.A. Bezug genommen.

Mit nachgelassenen Schriftsatz vom 29.9.2025 (Blatt 213-216 d.A. nimmt die Beklagte zur Beweisaufnahme Stellung und trägt vor, dass der Duschvorhang im Bad auf eigene Kosten eingebaut worden sei, es folglich an einem ausreichenden Spritzschutz fehle, was einer fehlenden Duschmöglichkeit gleich stünde.

Der Klage ist teilweise begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 945,54 € gemäß § 558 BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 30.05.2024 ist teilweise begründet denn die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 9,27 €/m2.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat sich das Gericht in Übereinstimmung mit dem Vortrag der Parteien des Berliner Mietspiegels 2024 bedient. Dabei kann es dahinstehen, ob es sich dabei um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, denn auch als einfacher Mietspiegel stellt er eine ausreichende Schätzungsgrundlage im Sinne von § 287 ZPO dar, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Nach dem übereinstimmenden Parteivortrag zu Größe, Bezugsfertigkeit und Ausstattung mit Sammelheizung und Bad sowie der aus dem Mietspiegel ersichtlichen Wohnlageneinstufung ist die Zeile 122 des Mietspiegels einschlägig, sodass die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,09-12,55 € bei einem Mittelwert von 8,45 €/m2 reicht.

Die Spanneneinordnung ist wie folgt vorzunehmen:

Die Merkmalsgruppe 1 ist positiv zu bewerten. Unstreitig verfügt das Badezimmer über ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassen Spülkasten sowie einem Strukturheizkörper als Handtuchwärmer. Damit liegen in jedem Fall 2 wohnwerterhöhende Merkmale vor. Dem steht lediglich ein wohnwertminderndes Merkmal gegenüber nämlich der Umstand, dass das Bad unstreitig kein Fenster hat. Das wohnwertmindernde Merkmal WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung liegt entgegen der Ansicht der Beklagten nicht vor. Wie aus den Fotos ersichtlich und von der Beklagten letztlich auch eingeräumt, ist das Badezimmer an einen Abluftschacht angeschlossen. Eine Entlüftungsmöglichkeit ist damit vorhanden.  Dass es sich dabei nicht um eine moderne elektrisch gesteuerte oder mechanisch zu steuernde Entlüftung handelt ist zwar zutreffend, dies wird allerdings auch nicht vorausgesetzt. Wohnwertmindernd ist es lediglich, wenn das WC keinerlei Entlüftung aufweist. Soweit die Beklagte darauf verweist, dass es sich dabei um eine Entlüftungsmöglichkeit im Hinblick auf die Gastherme handeln soll, ändert auch dies nichts an dem Umstand, dass eine Entlüftung vorhanden ist.

Der Umstand, dass die Verfliesung im Spritzwasserbereich nicht bis zur Decke erfolgt ist, stellt dagegen kein wohnwertminderndes Merkmal dar. Wohnwertmindernd ist lediglich eine unzureichende Verfliesung im Spritzwasserbereich. Wie aus den eingereichten Fotos ersichtlich ist die   Verfliesung nicht lediglich bis zur halben Höhe, sondern durchaus bis zur Größe einer durchschnittlichen Person erfolgt, was als ausreichend anzusehen ist.

Soweit die Beklagte im nachgelassenen Schriftsatz erstmals einen fehlenden Spritzwasserschutz und damit eine fehlende Duschmöglichkeit im Hinblick auf den von ihr selbst angebrachten Duschvorhang vorträgt, war dieser Sachvortrag nicht mehr zu berücksichtigen. Der Schriftsatznachlass diente einzig und allein der Ermöglichung zum Ergebnis der Beweisaufnahme Stellung zu nehmen, § 279 Abs. 3 ZPO. Es ist nicht möglich in diesem Rahmen erstmals neuen Sachvortrag zu halten. Zwar sind Fotos, die einen Duschvorhang zeigen, auch bereits zuvor zur Akte gereicht worden. Allerdings hat die  Beklagte zu keiner Zeit zuvor vorgetragen, dass sie diesen auf eigene Kosten angebracht hat und sie sich daher auf das wohnwertmindernde Merkmal der fehlenden Duschmöglichkeit berufen will. Der Sachvortrag war daher als verspätet gemäß § 296 a ZPO zurückzuweisen, denn er erfolgte erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung und war - wie bereits ausgeführt - vom Schriftsatznachlass nicht umfasst. Die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung war nicht geboten, da ein Fall des § 156 ZPO nicht vorliegt. Es ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb die Beklagte dies im Rahmen des nun wirklich bereits lange andauernden Prozesses nicht bereits zuvor vorgetragen hat.

Auf die Frage, ob eine hochwertige Verfliesung vorliegt, kommt es daher streitentscheidend nicht an. Lediglich ergänzend ist auszuführen, dass dies nach Auffassung des Gerichts nicht der Fall ist. Bereits nach dem optischen Eindruck ist die Wandverfliesung nicht als hochwertig anzusehen, da es sich lediglich um normale  weiße Fliesen handelt. Allein das Setzen einer Bordüre führt nach Auffassung des Gerichts nicht zur Hochwertigkeit, zumal dies nichts zur Fliesenqualität besagt.

Die Merkmalsgruppe 2 ist neutral zu bewerten.  Wohnwerterhöhend ist die große Küche mit einer 14 m2 übersteigenden Grundfläche zu berücksichtigen. Die Klägerin hat zur Größe substantiiert unter Beifügung des Grundrisses vorgetragen  (Schriftsatz vom 30.9.2024). Die Beklagte hat dies nicht mehr erheblich in Abrede gestellt, sondern im Anschluss lediglich mit den wohnwertmindernden Merkmalen kein Herd und keine Spüle argumentiert. Damit ist das wohnwerterhöhende Merkmal als zugestanden anzusehen, § 138 Abs. 3 ZPO.

Soweit die Klägerin hochwertige Fliesen im Arbeitsbereich geltend macht, handelt es sich dabei nicht um ein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des Mietspiegels.

Ein wohnwertminderndes Merkmal ist mit dem fehlenden Herd anzunehmen. Ausweislich der E-Mail Korrespondenz haben sich die Parteien ausdrücklich darüber geeinigt, dass der ursprünglich vorhandene Gasherd aus dem Mietvertrag herausgenommen wird. Dementsprechend liegt eine Einigung vor, dass der Herd nicht als mitvermietet gilt. Eine vergleichbare Einigung im Hinblick auf die Spüle ist dagegen nicht ersichtlich und wurde auch trotz ausdrücklicher Auflage des Gerichts in der Verfügung vom 01.04.2025 (Bl 157 d.A.) nicht vorgetragen. Die weitere Korrespondenz im Rahmen der E-Mail Verkehrs bezieht sich auf eine Spülmaschine, nicht aber auf die Spüle. Allein der Umstand, dass die Klägerin die Entfernung der Spüle hingenommen hat und der Hausmeister der Beklagten bei der Entfernung behilflich war, stellt keine entsprechende Vereinbarung dar. Im Hinblick darauf, dass die Parteien im Übrigen sehr detailliert und im Schriftverkehr über den vereinbarten Ausstattungsstandard korrespondiert haben kann auch keine konkludente Einigung angenommen werden. Zudem hat die Beklagte in ihrem Protokoll moniert, dass bei der Arbeitsplatte bei der Spüle Abdichtungsklemmschienen fehlen würden.  Dies spricht dafür, dass eine Spüle  zunächst übergeben  bzw. mitvermietet wurde. Wenn die Beklagte dann später unabgesprochen die Spüle entfernt, kann dies nicht zu einem veränderten Ausstattungszustand führen, denn die Beklagte kann dies nicht einseitig ändern.

Die Merkmalsgruppe 3 ist negativ zu bewerten. Soweit die Klägerin vorgetragen hat, dass ein hochwertiger Laminat, gleichwertig zu einem hochwertigen Parkett, in der Wohnung verlegt sei,  ist sie auf das Bestreiten der Beklagten beweisfällig geblieben. Zwar hat sie zunächst Beweis durch Sachverständigengutachten angetreten, den hierfür erforderlichen Auslagenvorschuss aber nicht einzahlen wollen. Der von der Klägerin ferner geltend gemachte großzügige Schnitt der Wohnung stellt kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Spanneneinordnung dar. Die von der Klägerin geltend gemachte barrierearme Gestaltung ist nicht anzunehmen. Ausweislich des Fotomaterials Blatt 41 d.A., Anlagenkonvolut B1c, ist ersichtlich, dass eine Schwellenfreiheit nicht gegeben ist. Nach der aus der Spanneneinordnung ersichtlichen Aufzählung ist  ersichtlich, dass Schwellenfreiheit und schwellenarmer Übergang zum Balkon gegeben sein müssen sowie entweder die ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung oder aber eine barrierearme Badgestaltung. Da es hier bereits an der Schwellenfreiheit fehlt ist das wohnwerterhöhende Merkmal nicht gegeben. Es liegt allerdings das negative Merkmal des schlechten Schnittes vor, da die Wohnung über ein gefangenes Zimmer  bzw. Durchgangszimmer verfügt. Aus dem Grundriss ist dabei ersichtlich, dass das Zimmer 5 nur durch das Zimmer 4 betreten werden kann und keinen eigenen Zugang vom Flur hat. Unerheblich ist, ob die Beklagte durch Einbringung einer Holzkonstruktion einen 2. Flur geschaffen hat, denn selbst wenn dies dazu führt, dass auf diese Weise ein separater Zugang geschaffen wurde, so ist doch unstreitig, dass die Beklagte dies auf eigene Kosten getan hat. Dementsprechend kann sich die Klägerin darauf nicht berufen.

Die Merkmalsgruppe 4 positiv zu bewerten. Allerdings liegt das wohnwerterhöhende Merkmal des repräsentativen Eingangsbereichs und Treppenhauses nicht vor. Zwar ist der Eingangsbereich durchaus  als repräsentativ anzusehen, denn die Eingangstür weist Ornamentglas auf, es ist teilweise Stuckverzierung vorhanden und moderne Designerleuchten angebracht.  Auch der Wandbelag ist keineswegs lediglich Standard, wie die Beklagte meint. Allerdings ist das wohnwerterhöhende Merkmal nur dann anzunehmen, wenn auch das Treppenhaus repräsentativ oder hochwertig saniert ist. Dies ist allerdings nicht anzunehmen. Auf den Treppen ist unstreitig nur Linoleum verlegt, eine vergleichbare Wandverkleidung wie im Eingangsbereich nicht vorhanden das Aufhängen eines Bildes im Treppenhaus vermag an diesem Eindruck nichts zu ändern. Die Klägerin hat auch auf den entsprechenden Hinweis des Gerichts vom 22.07.2025 ihren Sachvortrag nicht weiter substantiiert

Allerdings liegt nach Auffassung des Gerichts das wohnwerterhöhende Merkmal des abschließbaren, leicht zugänglichen Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes, ausreichend dimensioniert, vor. Der Fahrradabstellraum ist zunächst einmal unstreitig abschließbar. Dass es gleichwohl bereits zu Fahrraddiebstählen und Einbrüchen gekommen sein mag, ändert daran nichts, denn es ist allgemein bekannt, dass auch abgeschlossene Räume aufgebrochen werden können. Verlangt wird in der Spanneneinordnung aber kein absoluter Diebstahlschutz, sondern ein abschließbarer Raum. Mit über 40 m2 ist dieser auch ausreichend dimensioniert. Auf den Fotos ist ersichtlich, dass der Raum keineswegs überfüllt ist, die Beklagte hat auch nicht vorgetragen, dass für die Räder kein hinreichender Platz wäre. Der Vermieter muss auch nicht, unabhängig vom konkreten Bedarf eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen proportional zur Anzahl der Mietparteien vorhalten (LG Berlin, 65 S 55/20, Urteil vom 10.06.2020, juris).  Die Frage, ob der Raum baurechtlich entsprechend genutzt werden darf ist eine bauordnungsrechtliche Frage und spielt mietrechtlich keine Rolle. Der Fahrradabstellraum ist auch leicht zugänglich. Zwar ist hier eine Treppe zu bewältigen,  das Fahrrad muss allerdings nicht getragen werden, sondern kann über eine Rampe nach oben und nach unten geführt werden. Dass diese bei Kälte/Nässe nicht nutzbar wäre, ist nicht nachvollziehbar, da die Rampe aus geriffeltem Blech besteht. Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit die Kellertür festzustellen, sodass das Fahrrad in den Keller geschoben werden kann, ohne dass eine zu fallende Brandschutztür einen behindert. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme fest. Der Zeuge Knaak hat im Rahmen seiner Vernehmung glaubhaft bekundet, dass bereits seit 2018 Türfeststeller angebracht waren, die seit Anfang 2024 auch mittels einer Verschraubung nachhaltig befestigt waren. Der Zeuge hat detailreich und bildhaft seine Tätigkeiten in dem Zusammenhang geschildert. Der Zeuge hat auch keineswegs ein einseitiges Aussageverhalten gezeigt, denn den Vortrag der Klägerin, dass eine Verschraubung bereits 2023 erfolgt und mit der von der Klägerin eingereichten Rechnung abgerechnet worden sei, hat er gerade nicht bestätigt.

Soweit die Beklagte die im Anschluss an die Beweisaufnahme erfolgte Klarstellung  der Klägerin zum Zeitpunkt der Befestigung mit Schrauben moniert führt dies nicht zu Zweifeln an der Glaubwürdigkeit des Zeugen.

Auf die Frage, ob der Zeuge fachlich geeignet war, die entsprechenden Arretierung in anzubringen kommt es im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens nicht entscheidend an, maßgeblich ist vielmehr die Gebäudeausstattung. Die Angaben des Zeugen werden auch nicht durch die von der Beklagten eingereichten Fotos in Zweifel gezogen. Die Fotos vom 3.4.2025 Blatt 172 und Blatt 175 d.A. zeigen die Tür zum Fahrradkellerraum, nicht die  Zugangstür vom Hof zum Keller. Soweit die Beklagte noch ein Foto aus dem November 2024, Anlage B6b eingereicht hat ist bereits nicht sicher erkennbar, ob das behauptete Datum stimmt, zudem hat der Zeuge Knaak eingeräumt, dass selbst nach der Verschraubung der Türfeststeller vereinzelt wieder entfernt wird.  Letzteres kann allerdings der Klägerin nicht zum Nachteil gereichen und würde lediglich als Mangel der Mietsache zu bewerten sein. An der grundsätzlich vorhandenen Ausstattung ändert dieser Umstand nichts. Gleiches gilt für das Foto vom 03.04.2025 Bl 173 d.A., das wohl ebenfalls die gleiche Tür zeigt. Hier ist im Übrigen auch der vom Zeugen beschriebene Backstein zu sehen, der behelfsmäßig zur Verfügung steht, wenn der Feststeller mal wieder entfernt wurde. Ferner wird noch auf das von der Beklagten mit Schriftsatz vom 15.01.2025 eingereichte Foto (Anlagenkonvolut B4, Bl 128 d.A.) verwiesen, bei dem im Rahmen einer Vergrößerung des Bildes durchaus Spuren einer Verschraubung (Löcher) zu sehen sind.

Auch dass es nicht möglich wäre, Kinderwagen oder Fahrradanhänger in dem Raum unterzustellen, ist letztlich ohne Bedeutung, denn erforderlich ist ein Raum zum Abstellen von Fahrrädern, nicht für Kinderwagen oder Anhänger.

Die Merkmalsgruppe 5 ist neutral zu bewerten. Eine bevorzugte Citylage ist nicht gegeben, denn bei Wohnungen, die im Prenzlauer Berg belegen sind, fehlt es bereits an der Citylage (Landgericht Berlin, 67 S 120/15, Urteil vom 16.07.2015, juris).

Auch ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück ist nicht anzunehmen. Ein Spielplatz ist nicht vorhanden. Geräte wie eine Schaukel oder eine Rutsche sind ausweislich des Fotomaterials nicht auf dem Hof aufgestellt. Das kleine Spielhaus und der Buddelkasten sind so klein, dass kaum mehrere Kinder darin spielen können.  Grünflächen, die eine etwas aufwändigere gärtnerische Gestaltung aufweisen würden, sind nicht zu sehen. Zwar gibt es einige Sitzgelegenheiten, diese stehen jedoch auf dem kahlen Pflasterung, die weiteren Sitzbänke befinden sich in der Nähe der Müllstandfläche, zu der zwar ein Sichtschutz besteht, die jedoch im Übrigen offen ist. Auch befestigte Gehwege sind nicht vorhanden, vielmehr ist der Innenhof insgesamt weiträumig gepflastert und versiegelt, was eher unansehnlich ist. Insoweit ist das Grundstück zwar in gewisser Weise gestaltet, eine aufwändige Gestaltung stellt dies jedoch nicht dar.

Es ist damit ein Zuschlag von 20 % auf den Mittelwert vorzunehmen.  Die ortsübliche Vergleichsmiete beläuft sich damit auf 9,27 €/m2,  was einer Gesamtmiete von 945,54 € entspricht.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 894 ZPO.