Urteil vom Finanzgericht Baden-Württemberg - 6 K 3345/10

Tenor

1. Das Verfahren wegen Körperschaftsteuer 2000 bis 2004 wird eingestellt, nachdem die Klage insoweit zurückgenommen worden ist.

2. Der geänderte Körperschaftsteuerbescheid 2005 vom 26. Juni 2009 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 3. August 2010 wird dahingehend abgeändert, dass für das Gebäude X-Straße 1 in Y zum 31. Dezember 2005 ein Steuerbilanzwert in Höhe von 2.115.000 EUR berücksichtigt wird.

3. Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

4. Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

6. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch einfache Erklärung abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in Höhe des vollstreckbaren Kostenerstattungsanspruchs Sicherheit leistet.

Tatbestand

Nach Teilrücknahme der Klage in der mündlichen Verhandlung ist zwischen den Beteiligten die Rechtmäßigkeit einer Teilwertabschreibung auf den Gebäudewert eines vermieteten Geschäftsgrundstücks in Y zum 31. Dezember 2005 streitig.

Die Klägerin ist ein[e Körperschaft].

Die Klägerin ermittelte in den Streitjahren 2000 bis 2005 ihren Gewinn nach § 8 Abs. 1 Körperschaftsteuergesetz (KStG) i.V.m. §§ 4 Abs. 1, 5 Einkommensteuergesetz (EStG) durch Betriebsvermögensvergleich.

Sie reichte am 11. Oktober 2001 die Körperschaftsteuer (KSt) - Erklärung für das Jahr 2000, am 2. Januar 2003 die Erklärung für 2001, am 4. März 2004 die Erklärung für 2002, am 6. September 2004 die Erklärung für 2003, am 7. Oktober 2005 die Erklärung für 2004 sowie am 8. September 2006 die KSt-Erklärung für das Jahr 2005 beim Beklagten ein. Der Beklagte erließ für jedes der Streitjahre KSt-Bescheide unter Vorbehalt der Nachprüfung, in denen er für das Jahr 2005 KSt in Höhe von 2.700.382 EUR festsetzte.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 24. August 1999 erwarb die Klägerin das mit einem mehrgeschossigen Geschäftshaus bebaute und vermietete Grundstück in der X-Straße 1 in Y (Flst. 5...) mit einer Fläche von 727 m² zum Kaufpreis von 33.300.000 DM (17.026.020 EUR). Die Gesamtanschaffungskosten des Grundstücks (incl. Nebenkosten) betrugen zum 1. September 1999 insgesamt 18.333.863 EUR. Das Grundstück gehörte als sog. Geschäftsgrundstück zum Betriebsvermögen der Klägerin, die das aufstehende Gebäude ausschließlich gewerblich vermietete. Nutzen und Lasten gingen zum 1. September 1999 auf die Erwerberin über. Die Kaufvertragsparteien machten in dem Vertrag keine näheren Angaben, inwieweit der Kaufpreis auf das Gebäude bzw. den Grund und Boden entfällt.

Auf der Grundlage des von der Klägerin bei Z, einem von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, in Auftrag gegebenen Wertgutachtens vom 13. Februar 1999 (Stichtag 2. Februar 1999), ermittelte die Klägerin folgende Werte, die sie ihren Büchern zugrunde legte:

Gesamtwert

Gebäude

Grund u. Boden

Sachwert

11.641.094 EUR
(= 22.768 TDM)

4.986.630 EUR
(= 9.753 TDM)

42,84

6.654.464 EUR
(= 13.015 TDM)

57,16

Ertragswert

17.250.988 EUR
(= 33.740 TDM)

10.596.524 EUR
(= 20.725 TDM)

61,43

6.654.464 EUR
(= 13.015 TDM)

38,57

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf das schriftliche Gutachten ergänzend Bezug genommen (Anlage 2 zum Schriftsatz der Klägervertreter vom 15. November 2010; Anlagenband). Unter Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten des Grundstücks ermittelte die Klägerin auf Basis dieses Gutachtens Anschaffungskosten (einschließlich Nebenkosten) für das Wirtschaftsgut Grund und Boden in Höhe von 13.827.277,06 DM (7.069.775 EUR = 38,57 % der Gesamtanschaffungskosten) sowie für das Wirtschaftsgut Gebäude in Höhe von 22.030.642,38 DM (11.264.088 EUR = 61,43 % der Gesamtanschaffungskosten). Daraus errechnete sich eine Absetzung für Abnutzung (AfA) für das Gebäude in Höhe von insgesamt 146.874,38 DM (= 75.095,68 EUR).

In ihrer Steuerbilanz zum 31. Dezember 2005 berücksichtigte die Klägerin eine Teilwertabschreibung auf das Gebäude in Höhe von insgesamt 5.739.000 EUR. In der Handelsbilanz hatte sie bereits zum 31. Dezember 2004 den Bilanzansatz für das Gebäude um eine Teilwertabschreibung in Höhe von 1.400.000 EUR sowie im Kalenderjahr 2005 in Höhe von 4.339.000 EUR vermindert. In der Steuerbilanz zum 31. Dezember 2004 wurde die handelsrechtlich vorgenommene Teilwertabschreibung in Höhe von 1,4 Mio EUR von der Klägerin zunächst nicht nachvollzogen und gemäß § 60 Abs. 2 Einkommensteuerdurchführungsverordnung (EStDV) korrigiert. Als Nachweis für die angebliche Wertminderung berief sich die Klägerin auf ein von der Immobilienabteilung der B... Versicherung erstelltes Wertermittlungsdatenblatt, datiert vom 23. November 2005, auf das ergänzend Bezug genommen wird (Anlage 5 zum Schriftsatz der Klägervertreter vom 15. November 2010; Anlagenband), in dem der Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren berechnet ist.

Am 2. Dezember 2005 erließ das Zentrale Konzernprüfungsamt gegenüber der Klägerin eine Prüfungsanordnung für KSt der Jahre 2000 bis 2004. Als Prüfungsbeginn wird der 5. Dezember 2005 benannt. Am 8. Januar 2008 wurde per Prüfungsanordnung die Prüfung auf die KSt der Jahre 2005 und 2006 erweitert.

Von Januar 2008 bis März 2009 wurde die angeordnete Außenprüfung bei der Klägerin für die Streitjahre durchgeführt. Der Prüfer vertrat die Auffassung, dass die Kaufpreisaufteilung für das Grundstück X-Straße 1 in Y auf Basis des Ertragswertverfahrens nicht sachgerecht sei, sondern vielmehr das Sachwertverfahren angewendet werden müsse. Er ermittelte unter Anwendung der Sachwerte (Bodenwert und Gebäudesachwert im Verhältnis zum Sachwert des Gesamtgrundstücks) die jeweiligen Kaufpreisanteile für Grund und Boden von 57,16 % sowie Gebäude im Verhältnis von 42,84 % des Gesamtkaufpreises. Dies führte zu Anschaffungskosten für Grund und Boden in Höhe von 19.700.480 DM (10.072.695 EUR = 57,16 %) sowie Anschaffungskosten für das Gebäude in Höhe von 14.765.020 DM (7.549.235 EUR = 42,84 %). Der Prüfer reduzierte die von der Klägerin ermittelten Abschreibungsbeträge für die X-Straße 1 in Y für die Streitjahre 2000 bis 2004 auf den Jahresbetrag von 60.058 EUR sowie für das Streitjahr 2005 auf den Jahresbetrag von 32.059 EUR.

Zudem vertrat der Prüfer die Auffassung, dass die Teilwertabschreibung im Jahr 2005 auf das Gebäude steuerlich nicht anzuerkennen sei, da die gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG notwendige dauernde Wertminderung nicht vorliege. Hierbei ging der Prüfer aufgrund einer Kaufpreisaufteilung nach der Sachwertmethode von einem Bilanzansatz für das Gebäude in Höhe von 7.831.026 EUR aus. Aufgrund des geringeren Buchwertes des Gebäudes liege die Wertminderung nicht mindestens für die halbe Restnutzungsdauer unter dem planmäßigen Restbuchwert. Dementsprechend sei die Teilwertabschreibung in Höhe von 5.739.000 EUR auf das Gebäude steuerlich nicht anzuerkennen.

Aufgrund der Prüfungsfeststellungen erließ der Beklagte am 26. Juni 2009 gemäß § 164 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) geänderte KSt-Bescheide für die Streitjahre und setzte darin KSt für 2005 in Höhe von 4.058.483 EUR fest.

Mit Schreiben vom 10. Juli 2009, das am selben Tag beim Beklagten einging, legte die Klägerin gegen die KSt-Bescheide, Gewerbesteuermessbescheide sowie gegen die Bescheide über die Zerlegung des Gewerbesteuermessbetrags für die Streitjahre 2000 bis 2006 Einspruch ein. Zur Begründung trug sie u.a. vor, die Aufteilung des Kaufpreises für das Objekt X-Straße 1 in Y auf Basis der nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Werte stütze sich auf die bisher ergangene Rechtsprechung sowie auf Literaturmeinungen, nach denen die Kaufpreisaufteilung auch unter Anwendung des Ertragswertverfahrens vorgenommen werden könne. Dasselbe gelte auch für die Teilwertabschreibung auf den 31.12.2005.

Mit Teil-Einspruchsentscheidung vom 3. August 2010 wies der Beklagte die Einsprüche wegen KSt 2000 bis 2006 als unbegründet zurück. Über die Frage, ob die in § 43 Abs. 18 KAGG angeordnete rückwirkende Anwendung des § 40a Abs. 1 Satz 2 KAGG gegen das Rückwirkungsverbot des § 20 Abs. 3 Grundgesetz verstößt, wurde in dieser Einspruchsentscheidung nicht entschieden, weil hierzu beim Bundesverfassungsgericht ein Verfahren anhängig war (1 BvL 5/08).

Mit ihrer am 3. September 2010 bei Gericht eingegangenen Klage hat die Klägerin zunächst die Herabsetzung der festgesetzten KSt sowie der festgesetzten Gewerbesteuermessbeträge für die Jahre 2000 bis 2006 unter Berücksichtigung eines Steuerbilanzwertes für Grund und Boden für das Grundstück X-Straße 1 in Y zum jeweiligen Bilanzstichtag in Höhe von 7.084.959 EUR sowie der entsprechenden Steuerbilanzwerte des Gebäudes zum jeweiligen Bilanzstichtag begehrt. Die Klage richtet sich ursprünglich gegen die KSt-Bescheide 2000 bis 2006, die Gewerbesteuermessbescheide 2000 bis 2006 sowie die Gewerbesteuerzerlegungsbescheide 2000 bis 2006. Die Klägerin wendet sich gegen die für die Vornahme von Abschreibungen auf Gebäude notwendige Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Basis von Werten, die nach dem Sachwertverfahren für die beiden streitgegenständlichen Grundstücke ermittelt worden sind, und beantragt die Aufteilung des Kaufpreises auf Basis der nach der Ertragswertmethode ermittelten Werte. Zudem wendet sie sich gegen die Nichtanerkennung der von der Klägerin vorgenommenen Teilwertabschreibung auf das Gebäude X-Straße 1 in Y.

Zur Begründung trägt die Klägerin vor, dass für sie grundsätzlich gemäß § 6 EStG der Grundsatz der Einzelbewertung gelte. Die Bewertung von Grund und Boden habe nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG zu erfolgen, während für die Bewertung der Gebäude § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG einschlägig sei. Die auf Grund und Boden sowie auf Gebäude entfallenden Kaufpreisanteile könnten gemäß § 162 Abs. 1 AO geschätzt werden, wenn ausweislich des notariellen Kaufvertrags eine Einigung der Vertragsparteien über den Grundstücksanteil im Gesamtkaufpreis fehle. Für die Schätzung der Werte für Grund und Boden sowie Gebäude könne nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) die Wertermittlungsverordnung (WertV) entsprechend herangezogen werden. Diese sehe für die Verkehrswertermittlung in § 3 Abs. 3 WertV das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren vor. Die Klägerin habe in ihrem Bilanzansatz wie vom BFH gefordert, eine getrennte Ermittlung der Werte von Grund und Boden sowie Gebäude durch einen Gutachter vorgenommen und im Gutachten separat ausgewiesen. In dem Gutachten sei der Bodenwert auf Basis des Bodenrichtwertes ermittelt und weitere Anpassungen bezüglich der tatsächlichen Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes bei der Ermittlung des Bodenwertes berücksichtigt worden. Der Wert des Gebäudes sei dadurch ermittelt worden, dass vom Reinertrag des Grundstücks ein Abzug des Verzinsungsbetrags des Bodenwertes erfolgt und der so ermittelte Reinertrag des Gebäudes über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kapitalisiert worden sei. Die Klägerin habe ernstliche Zweifel daran, ob im Streitfall eine Kaufpreisaufteilung nach dem Sachwertverfahren sachgerecht sei. Beim Sachwertverfahren werde der Anteil des Kaufpreises, der wegen der guten Vermietbarkeit der Immobilie gezahlt werde, allein dem Grund und Boden zugerechnet, denn der Bodenwert werde bei jeder der genannten Wertermittlungsmethoden nach dem Vergleichswertverfahren also entweder anhand von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder auf der Grundlage von Bodenrichtwerten ermittelt. Ferner weist sie darauf hin, dass die vom Beklagten zitierte Rechtsprechung des BFH sich überwiegend mit der Kaufpreisaufteilung für im Privatvermögen gehaltene Wohnungen oder Immobilien auseinandersetze. Im Streitfall betreffe die Aufteilung des Kaufpreises jedoch ein gewerbliches Vermietungsobjekt, das sich im Betriebsvermögen befinde (Geschäftsgrundstück). Die vom Beklagten angeführten Urteile seien daher für dieses Bewertungsobjekt nicht einschlägig.

Die Klägerin könne der Argumentation des Beklagten, bei dem von der Klägerin angewandten Ertragswertverfahren handele es sich um ein „verkapptes Restwertverfahren“, nicht folgen. Das Ertragswertverfahren sei mit dem Restwertverfahren (Abzugsmethode) grundsätzlich nicht vergleichbar. Die kausalen Zusammenhänge der einzelnen Parameter des Ertragswertverfahrens seien komplexer, als dass man sie anhand von vier aufeinanderfolgenden Wertermittlungen versuchen könnte zu verallgemeinern und als Nachweis für die Ungeeignetheit eines Verfahrens im Grundsatz zu verwenden. Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens sei maßgebend, das Verhältnis der ermittelten Einzelkomponenten des Verkehrswertes, während bei dem Restwertverfahren vom Kaufpreis und vom Bodenwert ausgegangen werde. Der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks unter Anwendung des Ertragswertverfahrens sei zwangsläufig die Summe der Verkehrswertanteile Grund und Boden sowie bauliche Anlagen. Beide würden getrennt und unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ermittelt. Eine völlig andere Verfahrensweise gelte für das Abzugsverfahren, in dem nur der Wert für den Grund und Boden ermittelt werde. Eine Marktwertermittlung der baulichen Anlagen erfolge in dieser Methode nicht, sondern werde lediglich als Differenz von Kaufpreis und Bodenwert unterstellt. Auch wenn die Restwertmethode von der Finanzverwaltung derart ausgestaltet werde, dass zunächst der Grundstückswert (Reinertrag des Gesamtgrundstücks x Kapitalisierungsfaktor) ermittelt und dann der Bodenwert abgezogen werde, sei eine Vergleichbarkeit zum Ertragswertverfahren und die Unterstellung gleicher Ergebnisse nicht annehmbar. Die Ergebnisse müssten voneinander abweichen, da bei der Restwertmethode der jährliche Ertragswertanteil des Grund und Bodens, der im Reinertrag des Gesamtgrundstücks bereits enthalten sei, nur mit dem restnutzungsdauerbedingten Kapitalisierungsfaktor der baulichen Anlagen multipliziert werde. Tatsächlich unterliege der Grund und Boden keiner Abnutzung und somit keiner Restnutzungsdauer, so dass hier die Kapitalisierung mit der wesentlich kürzeren Restnutzungsdauer zu falschen Ergebnissen führen müsse. Das Ertragswertverfahren trage diesen unterschiedlichen Laufzeiten Rechnung. Die Ergebnisunterschiede ließen sich anhand des Wertgutachtens vom 13. Februar 1999 des Z aufzeigen.

In seinem Urteil vom 22. Oktober 2007 (IV B 111/06) stelle der BFH klar, dass nach zwischenzeitlich gefestigter BFH-Rechtsprechung die Frage, nach welchem der gleichwertigen Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen sei, anhand der Umstände des Einzelfalles beantwortet werden müsse. In der Vorinstanz habe das Finanzgericht für die Kaufpreisaufteilung eines im Betriebsvermögen gehaltenen Geschäftsgrundstücks sich für das Ertragswertverfahren entschieden, da bei Geschäftsgrundstücken die Ertragsaussichten im Vordergrund ständen. Der BFH habe die Kaufpreisaufteilung nach dem Ertragswertverfahren nicht angegriffen und für diesen Sachverhalt zugelassen. Dieses Urteil sei auf den vorliegenden Streitfall direkt anwendbar, da es sich hier ebenfalls um ein im Betriebsvermögen gehaltenes Geschäftsgrundstück handele. Auch in seinem Urteil vom 29. Mai 2008 (IX R 36/06) bestätige der BFH zunächst seine frühere Auffassung, dass grundsätzlich das Sachwertverfahren anzuwenden sei, nur für Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für welche neben den Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalertragsanlage auch der langfristige steuerfreie Wertzuwachs des Vermögens im Privatvermögen ausschlagegebend sei. Hinsichtlich der Aufteilung des Kaufpreises bei Geschäftsgrundstücken gebe der BFH ausdrücklich dem Ertragswertverfahren den Vorrang. Deshalb habe die Klägerin die Kaufpreisaufteilung für das streitgegenständliche Grundstück zutreffend auf der Basis von nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Werten vorgenommen.

Die von der Klägerin für das Gebäude vorgenommene Teilwertabschreibung im Kalenderjahr 2005 sei rechtmäßig. Die Klägerin habe aufgrund der Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich die abnutzbaren Wirtschaftsgüter ihres Anlagevermögens grundsätzlich mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen, vermindert um die Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen u.ä. Abzüge. Stattdessen könne die Klägerin aber den Teilwert des Wirtschaftsgutes ansetzen, wenn dieser aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger als die fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sei. Die Klägerin ging bei der Prüfung der Zulässigkeit der Teilwertabschreibung von einem Restbuchwert des Gebäudes zum 31. Dezember 2005 unter Anwendung des Ertragswertverfahrens bei Aufteilung des Kaufpreises in Höhe von 10.473.598 EUR sowie von einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren aus. Die Klägerin habe daher den planmäßigen Restbuchwert des Gebäudes zum 31. Dezember 2027 (Hälfte der Restnutzungsdauer) auf 5.206.204 EUR ermittelt. Hingegen habe der Verkehrswert für das Gebäude zum Stichtag 31. Dezember 2005 3.632.500 EUR betragen und sei damit unter dem planmäßigen Restbuchwert zur Hälfte der Restnutzungsdauer in Höhe von 5.206.204 EUR gelegen, so dass die Voraussetzungen für eine Teilwertabschreibung auf das Gebäude erfüllt gewesen seien. Auf dieser Grundlage habe die Klägerin im Jahr 2005 die Teilwertabschreibungen auf das Gebäude in Höhe von 5.739.000 EUR vorgenommen. Die Verkehrswertermittlung sei auf Basis des Wertermittlungsdatenblattes des unabhängigen Gutachters C vom 23. November 2005 erfolgt. Die vom Beklagten getroffene Feststellung, es liege keine dauernde Wertminderung vor, könne bereits deshalb nicht korrekt sein, weil der Beklagte Anschaffungskosten für das Gebäude ansetze, die nach dem Sachwertverfahren ermittelt worden seien, die aber zulässigerweise durch das Ertragswertverfahren ermittelt werden könnten. Sollte das Gericht der Auffassung des Beklagten zustimmen und die Aufteilung der Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie Gebäude nach Anwendung des Sachwertverfahrens vornehmen, sei jedoch zumindest der Teilwert des Gebäudes zum 31. Dezember 2005 unter Anwendung des Ertragswertverfahrens zu bemessen. Eine dauernde Wertminderung sei jedoch auch dann gegeben.

Die Klägerin beantragt,

1. den geänderten KSt-Bescheid 2005 vom 26. Juni 2009 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 3. August 2010 dahingehend abzuändern, dass für das Gebäude X-Straße 1 in Y zum 31.12.2005 ein Steuerbilanzwert in Höhe von 2.115.000 berücksichtigt wird, und
2. die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung verweist er im Wesentlichen auf die Einspruchsentscheidung. Die Anwendung des reinen Ertragswertverfahrens zur Wertermittlung eines Grundstücks, insbesondere in Kombination mit der sog. Restwertmethode bei der Aufteilung auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits führe zu „unsinnigen Ergebnissen“. Bei einem Reinertrag von 825.000 EUR jährlich und einer Restnutzungsdauer eines Gebäudes von zehn Jahren ergebe sich ein Wert des Gebäudes, der gerade einmal zwei Monatsmieten entspreche. Bei Reinerträgen des Grundstücks von jährlich 800.000 EUR und weniger ergebe sich ein Gebäudewert von 0 EUR. Dies sei nach Auffassung des Beklagten ein unsinniges und nicht nachvollziehbares Ergebnis. Ausgehend von dem jeweiligen Gesamtgrundstückswert beim Ertragswertverfahren und der Restwertmethode ergebe sich ein Wert der baulichen Anlagen, wenn man den Bodenwert vom Wert des Gesamtgrundstückes abziehe. Dieser Bodenwert sei immer unverändert gleich hoch, unabhängig davon, wie sich der Wert des Gesamtgrundstücks ändere. Dies könne nicht richtig sein. Dieser Umstand lasse den Beklagten von einem verkappten Restwertverfahren sprechen. Änderungen des Grundstücksertrags führten bei der von der Klägerin angewandten Methode allein und ausschließlich zu einer Änderung des Gebäudewerts. Der Bodenwert bleibe - wie bei der klassischen Restwertmethode - gleichgültig wie stark sich der Grundstücksertrag ändere - immer unverändert.

Die Mieterträge in dem streitgegenständlichen Grundstück seien nach den Wertermittlungen der Klägerin im Zeitraum von 2000 bis 2005 um ca. 30% zurückgegangen. Daraus ergebe sich nach Auffassung der Klägerin eine Wertminderung des Gebäudes um rund 70%, während der Wert des Grund und Bodens unverändert geblieben sei.

Der Beklagte hingegen ist der Auffassung, dass sich dann, wenn sich der Reinertrag des Grundstücks ändere, unter Ertragswertgesichtspunkten sowohl eine Änderung des Gebäudewertes als auch des Bodenwertes ergeben müsse. Dies sei bei der von der Klägerin gewählten Methode jedoch nicht der Fall.

Hinsichtlich der für das Streitjahr 2005 begehrten Teilwertabschreibung auf das Gebäude habe die Klägerin die dauernde Wertminderung nicht hinreichend dargetan, insbesondere kein Wertgutachten auf den Stichtag 31.12.2005, sondern lediglich ein Wertermittlungsdatenblatt vorgelegt. In diesem von der Immobilienabteilung der B... Versicherung vorgenommenen Wertermittlung habe die Klägerin nicht die erzielbare Miete, sondern die erzielte Miete zugrunde gelegt. Unter Zugrundelegung der erzielbaren Miete wäre der Gesamtwert des Grundstücks nach Auffassung des Beklagten deutlich höher gewesen als von der Klägerin vorgenommen.

Nach Rücknahme der Klage wegen KSt, Gewerbesteuermessbetrags sowie Zerlegung des Gewerbesteuermessbetrags für 2006 durch Schriftsatz vom 15. November 2010 sowie wegen Gewerbesteuermessbeträgen und Zerlegung der Gewerbesteuermessbeträge 2000 bis 2005 durch Schriftsatz der Klägervertreter vom 9. Mai 2011 hat der Senat die Klage wegen KSt 2006 sowie wegen Gewerbesteuermessbeträgen und Zerlegung Gewerbesteuermessbeträge für 2000 bis 2006 abgetrennt und eingestellt.

Am 29. März 2011 ist die Sach- und Rechtslage vor dem damaligen Berichterstatter des Senats erörtert worden.

Mit Beschluss vom 14. März 2012 hat der Senat über die Frage des Wertes des Grundstücks sowie des sich darauf befindlichen Gebäudes X-Straße 1 in Y auf den 1. September 1999 sowie auf den 31. Dezember 2005 die Einholung eines Sachverständigengutachtens angeordnet und hierfür D in Q zum Sachverständigen bestimmt.

Auf Nachfrage dieses Sachverständigen hat der damalige Vorsitzende Richter des Senats den Beschluss dahingehend konkretisiert, dass es sich bei dem Wert des Grundstücks um den Verkehrswert des Grundstücks und des Gebäudes handele.

Das streitgegenständliche Grundstück X-Straße 1 in Y hat die Klägerin während des Klageverfahrens durch notariellen Vertrag vom ... 2013 zum Kaufpreis von 11.950.000 EUR veräußert. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag verwiesen (Bl. 392 ff. der FG-Akte).

Am 3. Dezember 2013 hat der Sachverständige D sein am 28. November 2013 erstelltes Gutachten dem Gericht vorgelegt. Er hat den Bodenwert zu den beiden Stichtagen vorrangig im Vergleichswertverfahren auf der Grundlage der Bodenrichtwerte ermittelt. Nach Ansicht des Sachverständigen sei der Sachwert des Objekts für den zu erzielenden Kaufpreis ohne Belang, weil der Marktpreis eines Geschäftshauses durch die zu erzielenden Erträge bestimmt werde. Deshalb hat er neben dem Vergleichswertverfahren für die Bodenwertermittlung das Ertragswertverfahren nach den §§ 17 bis 20 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zur Ermittlung des Gebäudewerts gewählt. Hierbei hat er folgende Werte ermittelt:

Zum 1. September 1999:

Gesamtwert

Gebäude

Grund u. Boden

Ertragswert

11.860.500 EUR

4.290.500 EUR

36,17

7.570.000 EUR

63,83

zum 31. Dezember 2005:

Gesamtwert

Gebäude

Grund u. Boden

Ertragswert

8.635.000 EUR

2.115.000 EUR

24,50

6.520.000 EUR

75,50

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf das schriftliche Gutachten (Anlage zum Schriftsatz des Sachverständigen vom 28. November 2013; Anlagenband) ergänzend Bezug genommen.

Nach Ansicht des Beklagten sei auch unter Berücksichtigung dieses Gutachtens eine Teilwertabschreibung auf den 31. Dezember 2005 nicht möglich. Der vom Sachverständigen ermittelte Grundstückswert zum 31. Dezember 2005 in Höhe von 8.630.000 EUR sei nach dem Verhältnis der Sachwerte auf Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen. Hierzu hat der Bausachverständige der Oberfinanzdirektion E am 25. März 2013 eine „Kaufpreisaufteilung“ vorgenommen, auf die ergänzend Bezug genommen wird (Bl. 180 ff. der FG-Akten). Danach betrage der Gebäudesachwert zum 31. Dezember 2005 4.363.114 EUR. Unter Berücksichtigung des vom Gutachter ermittelten Bodenwerts von 6.515.172 EUR ergebe sich ein Grundstückssachwert von 10.878.286 EUR; davon entfielen 59,89 % auf Grund und Boden sowie 40,11 % auf das Gebäude. Unter Anwendung dieser Prozentsätze auf den vom Sachverständigen ermittelten Grundstückswert von 8.630.000 EUR betrage der Gebäudewert zum 31. Dezember 2005 3.461.361 EUR (= 40,11 % von 8.630.000 EUR). Der Beklagte stellt ausführlich dar, wie sich diese Aufteilung nach Sachwertgesichtspunkten auf die weitere Entwicklung des Gebäudebuchwerts auswirke (siehe Bl. 182 ff. der FG-Akte). Nach der Hälfte der Restnutzungsdauer (zum 31.12.2026) betrage der Gebäudebuchwert noch 3.218.414 EUR und liege damit unter dem Wert des Gebäudeanteils zum 31. Dezember 2005 von 3.461.361 EUR.

Zudem sei nach Ansicht des Beklagten im Gutachten des Sachverständigen die Minderung des Jahresrohertrags aufgrund eines konjunkturellen Vermietungsrisikos 2005 mit 5 % unter Beachtung des Mietausfallwagnisses bei den Bewirtschaftungskosten mit 6 % zu Unrecht erfolgt und der Liegenschaftszins mit 6 % zu hoch angesetzt; der Gutachter Z habe einen Liegenschaftszins von 4,4 % berücksichtigt. Richtigerweise sei ein Liegenschaftszins von 5,5 % anzusetzen. Korrigiere man das Gutachten des Sachverständigen durch die Nichtberücksichtigung des konjunkturellen Vermietungsrisikos 2005 und lege man einen Liegenschaftszins von 5,5 % zugrunde, so ergebe sich ein Grundstücksverkehrswert von 9.722.472 EUR. Dies führe wiederum zu einem Gebäudewert von 3.899.535 EUR (40,11 % von 9.722.472 EUR).

Mit Schriftsatz vom 20. Juni 2014 haben die Klägervertreter einen „Sachverständigenbericht“ der F vom 20. Juni 2014 vorgelegt, auf den ebenfalls ergänzend Bezug genommen wird (Bl. 222 ff. der FG-Akte). Für die vom Beklagten dargestellte Kaufpreisaufteilung nach dem Sachwertverfahren unter Berücksichtigung des Gebäudesachwerts lt. Gutachten Z vom Februar 1999 bestehe kein Raum. Vielmehr sei das Ertragswertverfahren auch für die Kaufpreisaufteilung anzuwenden.

Auch nach Ansicht der Klägervertreter seien die vom Sachverständigen ermittelten Werte in Zweifel zu ziehen. Jedenfalls aber sei die Teilwertabschreibung auf den 31. Dezember 2005 vorzunehmen. Bei einer Kaufpreisaufteilung nach dem Ertragswertverfahren und den Werten des Sachverständigengutachtens unter Berücksichtigung eines AfA-Satzes von 2% ergebe sich ein Buchwert für das Gebäude zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2005 in Höhe von 6.427.688 EUR sowie zum 31. Dezember 2027 nach Ablauf der halben Restnutzungsdauer in Höhe von 3.198.701 EUR. Der vom Sachverständigen ermittelte Verkehrswert des Gebäudes zum 31. Dezember 2005 in Höhe von 2.115.000 EUR liege deutlich unterhalb des Buchwerts zum 31. Dezember 2027. Damit seien die Kriterien der dauernden Wertminderung erfüllt.

Mit Schreiben vom 1. September 2015 hat der Sachverständige D zu den Einwendungen der Beteiligten gegen sein Gutachten ausführlich schriftlich Stellung genommen. An dem von ihm erstellten Gerichtsgutachten halte er uneingeschränkt fest. Die Behauptung des „Kollegen F“, er habe Ist-Mieten aus dem Jahr 2012 verwendet und diese 13 Jahre zurückgerechnet, entspreche nicht der Wahrheit. Vielmehr habe er im Gerichtsgutachten die Mietpreisentwicklung von 1999 bis 2014 für den Einzelhandel, für Büroflächen und für Wohnraum dargestellt. Grundlage hierfür seien Berichte großer Maklerhäuser und die Mietspiegel der Stadt Y. Die Werte seien daher nicht „zurückgerechnet“. Genauso unzutreffend sei die Behauptung, er würden keine Aussagen zum Vermietungsstand oder Leerständen gemacht. Die Leerstandsproblematik sei unter 2.7.4. des Gerichtsgutachtens erörtert und mit Dokumenten explizit belegt worden. In den weiteren Ausführungen, auf die ergänzend Bezug genommen wird (Bl. 276 ff. der FG-Akte) begründet der Sachverständige ausführlich, aus welchen Gründen die Feststellungen in seinem Gutachten zum Liegenschaftszins, zur Restnutzungsdauer sowie zum Bodenwert richtig seien.

Als Replik zu dieser schriftlichen Stellungnahme haben die Klägervertreter mit Schriftsatz vom 9. Oktober 2015 eine „Sachverständigenäußerung“ der F vom 9. Oktober 2015 vorgelegt, auf die ebenfalls ergänzend Bezug genommen wird (Bl. 301 ff. der FG-Akte).

Auf die abschließenden Stellungnahmen in den Schriftsätzen der Klägervertreter vom 16. Oktober 2015 (Bl. 380 ff. der FG-Akte) sowie des Beklagten 13. November 2015 wird verwiesen.

In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin die Klage wegen Körperschaftsteuer 2000 bis 2004 zurückgenommen und erklärt, dass sie hinsichtlich der Körperschaftsteuer 2005 ihr ursprüngliches Klagebegehren auf Berücksichtigung einer höheren AfA für das Gebäude A-Straße 2 in G nicht weiter verfolge.

Der Sachverhalt ergibt sich aus den Schriftsätzen der Beteiligten, den vorgelegten Akten des Beklagten sowie aus den Niederschriften über den Erörterungstermin sowie die mündliche Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung die Klage wegen Körperschaftsteuer 2000 bis 2004 zurückgenommen hat, ist das Verfahren gemäß § 72 Abs. 2 Satz 2 Finanzgerichtsordnung (FGO) einzustellen. Somit hat der Senat nur noch über den Streitgegenstand KSt 2005 zu entscheiden.

II.

Die Klage ist zulässig und begründet.

1. Nachdem die Klägerin ihr ursprüngliches Klagebegehren auf Berücksichtigung einer höheren AfA für das Gebäude A-Straße 2 in G nicht weiter verfolgt, ist das Begehren der Klägerin wegen KSt 2005 ausschließlich darauf gerichtet, eine Teilwertabschreibung auf den Gebäudewert des Gebäudes X-Straße 1 in Y in der Höhe vorzunehmen, dass der Steuerbilanzwert dieses Gebäudes zum 31. Dezember 2005 noch 2.115.000 EUR beträgt.

2. Der angefochtene KSt-Bescheid für 2005 ist insoweit rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, als darin ein Steuerbilanzwert dieses Gebäudes zum 31. Dezember 2005 berücksichtigt wird, der den Wert von 2.115.000 EUR übersteigt. Daher ist der angefochtene Bescheid insoweit aufzuheben (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO). Die begehrte Teilwertabschreibung auf den Steuerbilanzwert zum 31. Dezember 2005 in Höhe von 2.115.000 EUR ist nach Überzeugung des Senats vorzunehmen.

a) Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG 2005 muss ein Steuerpflichtiger, der seinen Gewinn nach § 4 Abs. 1 oder nach § 5 Abs. 1 EStG ermittelt, die abnutzbaren Wirtschaftsgüter seines Anlagevermögens mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Absetzungen für Abnutzung (AfA), erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen, Abzüge nach § 6b EStG und ähnliche Abzüge ansetzen.

aa) Stattdessen kann er den Teilwert des Wirtschaftsgutes ansetzen, wenn dieser aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger als die fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG 2005).

Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG 2005). Für die Bestimmung des Teilwerts gilt die Vermutung, dass der Teilwert eines Wirtschaftsguts im Zeitpunkt des Erwerbs den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und zu einem späteren Zeitpunkt den um die AfA geminderten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten entspricht, die sich mit den Wiederbeschaffungskosten decken (vgl. Urteile des Bundesfinanzhofes [BFH] vom 04. März 1998 X R 151/94, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofes [BFH/NV] 1998, 1086; vom 29. April 1999 IV R 63/97, Bundessteuerblatt [BStBl] II 2004, 639; vom 20. Mai 1988 III R 151/86, BStBl II 1989, 269). Geht es um die Bewertung bebauter Grundstücke, so sind die Teilwerte für Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits jeweils gesondert zu ermitteln (Beschluss des Großen Senats des BFH vom 16. Juli 1968 GrS 7/67, BFHE 94, 124, BStBl II 1969, 108).

bb) Der Ansatz des niedrigeren Teilwerts (im steuerlichen Sprachgebrauch die Teilwertabschreibung oder gemäß § 253 Abs. 2 Satz 3 des Handelsgesetzbuchs --HGB-- die außerplanmäßige Abschreibung) erfordert eine voraussichtlich dauernde Wertminderung. Der Begriff der voraussichtlich dauernden Wertminderung ist dem Handelsrecht entlehnt (§ 253 Abs. 2 Satz 3, § 279 Abs. 1 Satz 2 HGB). Von ihr ist auszugehen, wenn der Wert des Wirtschaftsgutes den planmäßigen Rest des Buchwerts als die Bewertungsobergrenze während eines erheblichen Teils der Nutzungsdauer im Unternehmen nicht erreichen wird (BFH-Urteil vom 14. März 2006 I R 22/05, BFHE 212, 526, BStBl II 2006, 680, unter Verweis auf die h.M. in der Literatur und die langjährige Verwaltungsauffassung im BMF-Schreiben, BStBl I 2000, 372, Tz. 4).

Nach der Rechtsprechung des BFH ist für Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens von einer voraussichtlich dauernden Wertminderung dann ausgehen, wenn der Wert des jeweiligen Wirtschaftsgutes zum Bilanzstichtag mindestens für die halbe Restnutzungsdauer unter dem planmäßigen Restbuchwert liegt (BFH-Urteil vom 14. März 2006 I R 22/05, BFHE 212, 526, BStBl II 2006, 680).

b) Dieses Voraussetzungen einer Teilwertabschreibung sind im Streitfall erfüllt.

aa) Die Klägerin ermittelt ihren Gewinn gemäß §§ 4 Abs. 1, 5 Abs. 1 EStG durch Betriebsvermögensvergleich. Das streitgegenständliche Grundstück ist gewerblich vermietet und befindet sich im Anlagevermögen der Klägerin.

bb) Die Teilwertabschreibung ist ein eigenes steuerliches Wahlrecht, das die Klägerin unabhängig von der Handelsbilanz vornehmen kann (Kulosa in: Schmidt § 6 EStG-Kommentar, 34. Aufl. 2015, Rz. 361). Die Klägerin hatte in der Handelsbilanz bereits zum 31. Dezember 2004 den Bilanzansatz für das Gebäude um eine Teilwertabschreibung in Höhe von 1,4 Mio EUR sowie im Kalenderjahr 2005 um weitere 4.339.000 EUR vermindert.

cc) Im Streitfall ist der Senat davon überzeugt, dass der Gebäudewert des streitgegenständlichen Grundstücks zum 31. Dezember 2005 2.115.000 EUR beträgt und zu einer voraussichtlich dauernden Wertminderung führt.

aaa) Für die Teilwertabschreibung ist jeweils zwischen den Wirtschaftsgütern Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits zu trennen (grundlegend: BFH-Beschluss vom 12. Juni 1978 GrS 1/77, BFHE 125, 516, BStBl II 1978, 620-626).

bbb) Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat zur Überzeugung des Senats den Gebäudewert zum 31. Dezember 2005 in Höhe von 2.115.000 EUR zutreffend geschätzt. Diese Schätzung ist sachgerecht und in Übereinstimmung mit den Grundsätzen der Rechtsprechung erfolgt.

Für die Schätzung des Teilwerts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die Wertermittlungsverordnung (WertV 1988) entsprechend herangezogen werden (BFH-Urteile vom 29. Mai 2008 IX R 36/06, BFH/NV 2008, 1668; und vom 15. Januar 1985 IX R 81/83, BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252). Dabei kann der Verkehrswert bei Mietwohngrundstücken sowohl durch das Sachwert- wie auch das Ertragswertverfahren ermittelt werden (vgl. BFH-Urteil vom 11. Februar 2003 IX R 13/00, BFH/NV 2003, 769, unter Bezugnahme auf BFH-Beschluss vom 24. Februar 1999 IV B 73/98, BFH/NV 1999, 1201). Die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren (und dem Vergleichswertverfahren) stehen einander gleichwertig gegenüber: Welchem Ermittlungsverfahren der Vorzug zu geben ist, ergibt sich aus den Gegebenheiten des Einzelfalls (BFH-Urteil vom 2. Februar 1990 III R 173/86 –, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497, der ausführt, die vom 1.Senat des BFH in seinem Urteil in BFHE 143, 436, BStBl II 1985, 456, geäußerte Ansicht, dass der gemeine Wert von Grundstücken und Gebäuden regelmäßig nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln sei, finde in der WertV keine Grundlage). Bei Geschäftsgrundstücken, die üblicherweise vermietet werden (Bürohäuser, Ladengeschäfte) bietet sich das Ertragswertverfahren an, da hier der Grundstückswert im Wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag bestimmt wird (BFH-Urteil vom 2. Februar 1990 III R 173/86 –, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497).

Die WertV sieht für die Verkehrswertermittlung in § 7 Abs. 1 das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren vor. Diese Wertermittlungsverfahren stehen gleichwertig nebeneinander. Welchem Ermittlungsverfahren der Vorzug zu geben ist, ergibt sich aus den Gegebenheiten des Einzelfalles (ständige höchstrichterliche Rechtsprechung, siehe z.B. BFH-Beschlüsse vom 23. Juni 2005 IX B 132/04, BFH/NV 2005, 1798, und IX B 117/04, BFH/NV 2005, 1813).

Die vom Beklagten vorgenommene Aufteilung des Verkehrswerts des Grundstücks nach dem Verhältnis der Sachwerte des Grund und Bodens und des Gebäudes zueinander führt bei Geschäftsgrundstücken wie dem streitigen Kaufhausgrundstück zu einem unzutreffenden Ergebnis (so auch für ein Kaufhausgrundstück Urteil des FG Düsseldorf vom 14. September 2006 8 K 4194/03 F, juris; bestätigt durch BFH-Urteil vom 22. Oktober 2007 IV B 111/06, BFH/NV 2008, 360). Selbst der Beklagte geht davon aus, dass im Streitfall der Verkehrswert des Geschäftsgrundstücks insgesamt nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln ist. Dass die Aufteilung des Verkehrswerts sodann nach dem Sachwertverfahren erfolgen soll, obwohl die Summe der nach dem Sachwertverfahren ermittelten Werte den zuvor gefundenen Verkehrswert nicht erreicht, ist nicht verständlich. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat in der mündlichen Verhandlung ausführlich und überzeugend dargelegt, dass eine solche Aufteilung nach Sachwertgesichtspunkten zu sachfremden Ergebnissen führt. Er hat überzeugend erläutert, dass es „völlig unmöglich“ sei, dass ein Verhältnis von Bodenwert und Gebäudewert nach Ertragswertgesichtspunkten ermittelt und dann aber nach Sachwertgesichtspunkten „hoch oder runter“ gezogen werde (siehe Sprachaufzeichnung 14:24). Im Streitfall würde so der Bodenwert unzutreffend „nach oben gezogen“ (siehe Sprachaufzeichnung 15:04).

Einen Grundsatz, nur die Regeln des Sachwertverfahrens ermöglichten eine völlig voneinander unabhängige Ermittlung der Werte für die Wirtschaftsgüter Gebäude bzw. Grund und Boden, vermag der Senat nicht zu erkennen. Wie schon das FG Düsseldorf (s.o.) ausgeführt hat, mag sich diese Bewertungsmethode bei Eigentumswohnungen (vgl. BFH-Urteil vom 15. Januar 1985 IX R 81/83, BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252) und bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen (vgl. BFH-Urteil vom 11. Februar 2003 IX R 13/00, BFH/NV 2003, 769) anbieten, bei denen neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen Vermögenszuwachs für die Kaufentscheidung von Bedeutung sind. Demgegenüber stehen bei Geschäftsgrundstücken, insbesondere -wie hier- bei Kaufhausgrundstücken, Ertragsgesichtspunkte im Vordergrund. Bei solchen Grundstücken, die üblicherweise vermietet werden, bietet sich das Ertragswertverfahren an, weil hier der Grundstückswert im Wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag bestimmt wird (BFH-Urteil vom 2. Februar 1990 III R 173/86, BStBl II 1990, 497).

Was für die Verkehrswertermittlung gilt, muss auch für die Teilwertfindung gelten. Denn der für die Teilwertbestimmung maßgebliche Betriebserwerber wird bei der Wertfindung gerade auch den Ertrag des Mietobjekts berücksichtigen, wie es beim Immobilienhandel gängige Praxis ist (so auch Urteil des FG Düsseldorf vom 14. September 2006 8 K 4194/03 F, juris; bestätigt durch BFH-Urteil vom 22. Oktober 2007 IV B 111/06, BFH/NV 2008, 360).

Der Anwendung des Ertragswertverfahrens steht nicht entgegen, dass bei diesem Verfahren der Reinertrag um die angemessene Verzinsung des Bodenwerts zu mindern ist (§ 16 WertV), mithin also nicht unabhängig vom Grund und Boden ermittelt wird. Dieser Wertermittlungsbesonderheit gegenüber fällt zu Gunsten des Ertragswertverfahrens mehr ins Gewicht, dass bei einer Aufteilung nach der Sachwertmethode der Anteil des Kaufpreises, der wegen der guten Vermietbarkeit der Immobilie gezahlt wird, allein dem Grund und Boden zugerechnet wird. Der Senat schließt sich dieser Auffassung an. Er hält letztere Methode mit dem Grundsatz der Einzelbewertung für vereinbar. Obwohl der Ertragswert des Gebäudes nur in der Weise ermittelt werden kann, dass von dem für die Vermietung des gesamten Grundstücks erzielten Reinertrag der Verzinsungsbetrag des Bodenwertes abgezogen wird, handelt es sich um eine Methode, mit der der Wert des Gebäudes als solches ausreichend sicher geschätzt werden kann. Insbesondere ist die Ertragswertmethode nicht mit dem vom BFH verworfenen „Restwertverfahren“ zu vergleichen, bei dem vom gezahlten Kaufpreis zunächst der Grundstückswert abgezogen und lediglich der verbleibende Rest den Anschaffungskosten des Gebäudes zugerechnet wird.

Der Sachverständige hat in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt, dass er in seinem schriftlichen Gutachten sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert jeweils gesondert ermittelt hat, wobei die Ermittlung des Gebäudewerts nach Ertragswertgesichtspunkten erfolgt sei. Der Gebäudeertragswert ergebe sich allein aus den Erträgen des Gebäudes. Wenn die Erträge stiegen, werde der Bodenwert nicht teurer; das „Paket Bodenwert und Bodenwertverzinsung“ werde durch steigende Erträge nicht beeinflusst (siehe Sprachaufzeichnung 29:30).

Für die Zulässigkeit einer Aufteilung nach dem Verhältnis der Ertragswerte spricht auch der Veranlassungsgedanke (§ 4 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes -EStG-), der für die Höhe der AfA Geltung beansprucht. Wenn nämlich der Wert eines Gebäudes primär durch den im Wege seiner Vermietung erzielbaren Ertrag bestimmt wird, wird der Erwerber gerade hierfür auch etwas zahlen (vgl. BFH-Beschluss vom 24. Februar 1999, IV B 73/98, BFH/NV 1999, 1201).

Entgegen der Ansicht des Beklagten hat der Sachverständige in seinem Gutachten die Minderung des Jahresrohertrags aufgrund eines konjunkturellen Vermietungsrisikos 2005 mit 5 % unter Beachtung des Mietausfallwagnisses bei den Bewirtschaftungskosten mit 6 % zu Recht berücksichtigt. Auch der Liegenschaftszins ist mit 6 % zutreffend angesetzt. Der Sachverständige hat sowohl in seinem Schriftsatz vom 1. September 2015 als auch in der mündlichen Verhandlung umfassend und überzeugend ausgeführt, aufgrund welcher Gesichtspunkte er diese Prozentsätze gewählt hat. Der Senat schließt sich diesen Ausführungen uneingeschränkt an und ist zu der Überzeugung gelangt, dass der Sachverständige sein Gutachten wohlüberlegt und anhand exakter Kenntnisse des Yer Immobilienmarktes erstellt hat. So hat der Sachverständige zur Überzeugung des Senats ausgeführt, dass sich der Immobilienmarkt in Y im Jahr 2005 in einer „absoluten Talsohle“ (Sprachaufzeichnung 7.58) befunden habe und der Gebäudeertragswert von 2.115.000 EUR daher marktgerecht und zutreffend bemessen ist.

ccc) Zum Zeitpunkt 31. Dezember 2005 führt dieser Gebäudewert zu einer voraussichtlich dauernden Wertminderung. Der zutreffend ermittelte Verkehrswert des Gebäudes zum 31. Dezember 2005 in Höhe von 2.115.000 EUR liegt sowohl unter dem von der Klägerseite ermittelten Buchwert zum 31. Dezember 2027 in Höhe von 3.198.701 EUR (Bl. 220 der FG-Akte), als auch unter dem vom Beklagten ermittelten Buchwert zum 31. Dezember 2027 in Höhe von 3.078,449 EUR (Bl. 183 der FG-Akte). Damit sind die Kriterien der dauernden Wertminderung erfüllt.

c) Es kann dahinstehen, wie hoch die AfA-Beträge in den Jahren 2000 bis 2005 sind und wie hoch der Gebäudeertragswert zum Erwerbszeitpunkt 1. September 1999 gewesen ist. Nach Rücknahme der Klage in den Streitjahren 2000 bis 2004 sind diese Beträge nicht mehr streitig. Für das Streitjahr 2005 ist allein entscheidend, dass der Teilwert des Gebäudes zum 31. Dezember 2005 auf den Wert von 2.115.000 EUR gesunken ist, unabhängig von der im Jahr 2005 vorzunehmenden Gebäude-AfA. Aus steuerlicher Sicht kann es dahinstehen, ob der Gewinn der Klägerin im Streitjahr 2005 gemindert wird aufgrund von Gebäude-AfA oder aufgrund einer Teilwertabschreibung.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Satz 3 FGO. Soweit die Klägerin die Klage in der mündlichen Verhandlung wegen KSt 2000 bis 2004 zurückgenommen hat, hat sie gemäß § 136 Abs. 2 FGO die Kosten des Verfahren zu tragen. In diesen Streitjahren war das ursprüngliche Klagebegehren jedoch lediglich auf Erhöhung der Gebäude-AfA für die Grundstücke X-Straße 1 in Y und der A-Straße 2 in G gerichtet. Gegenüber dem Begehren der Klägerin, im Rahmen der Körperschaftsteuerfestsetzung 2005 eine Teilwertabschreibung auf den Gebäudewert X-Straße 1 in Y auf den Steuerbilanzwert von 2.115.000 EUR zu berücksichtigen, ist das von der Klägerin nicht mehr weiter verfolgte Klagebegehren als geringfügig i.S.d. § 136 Abs. 1 Satz 3 FGO anzusehen. Das gilt auch soweit die Klägerin ihr ursprüngliches Klagebegehren auf Berücksichtigung einer höheren AfA für das Gebäude A-Straße 2 in G für das Jahr 2005 nicht weiter verfolgt.

In den angefochtenen KSt-Bescheiden 2000 bis 2004 vom 26. Juni 2009 setzte der Beklagte die KSt wie folgt fest:

für 2000:

in Höhe von 8.525.952 DM (4.359.250,04 EUR)

für 2001:

in Höhe von 2.145.365,39 EUR,

für 2002:

in Höhe von 4.973.994 EUR,

für 2003:

in Höhe von 12.807.301 EUR und

für 2004:

in Höhe von 2.634.757 EUR.

Laut Schriftsatz der Klägervertreter vom 9. Mai 2011 hat die Klägerin beantragt, die festgesetzte KSt für die Streitjahre 2000 bis 2004 auf folgende Beträge herabzusetzen:

für 2000:

auf 4.339.537 EUR,

für 2001:

auf 2.133.031 EUR,

für 2002:

auf 4.961.660 EUR,

für 2003:

auf 12.790.726 EUR und

für 2004:

auf 2.615.814 EUR.

Durch die Rücknahme der Klage wegen KSt 2000 bis 2004 ist die Klägerin daher mit einem Begehren in Höhe von ca. 80.000 EUR unterlegen.

Demgegenüber hat die Klägerin für 2005 beantragt, die festgesetzte KSt von 4.058.483 EUR auf den Betrag herabzusetzen, der unter Berücksichtigung eines Steuerbilanzwert des Gebäudes X-Straße 1 zum 31.12.2005 von 2.115.000 EUR festzusetzen ist. Ohne die festgesetzte KSt exakt auszurechnen, liegt die Quote des Unterliegens deutlich unter 5 %. Selbst bei einem relativ hohen Streitwert, wertet der Senat im vorliegenden Fall das Unterliegen der Klägerin aufgrund der Rücknahme der Klage wegen KSt 2000 bis 2004 sowie aufgrund des Verzichts auf Berücksichtigung einer höheren AfA für das Gebäude A-Straße 2 in G für das Jahr 2005 als geringfügig. Unter Berücksichtigung aller Umstände hält der Senat eine Kostentragung des Beklagten in vollem Umfang für angemessen.

IV.

Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung beantragt, die Zuziehung der Bevollmächtigten zum Vorverfahren für notwendig zu erklären. Dem Verfahren lag ein Sachverhalt zugrunde, der in rechtlicher Hinsicht nicht von vornherein als einfach zu beurteilen war. Die Klägerin durfte sich daher eines Rechtskundigen bedienen, um eine erfolgversprechende Rechtsverfolgung zu erreichen. Der Senat hält hiernach die Zuziehung der Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig (§ 139 Abs. 3 Satz 3 FGO).

Die Revision war mangels Vorliegen der Voraussetzungen des § 115 Abs. 2 FGO nicht zuzulassen.

VI.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 151, 155 FGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung (ZPO). Sinn und Zweck der Voll-streckbarkeit von Kostenentscheidungen ist es, den siegreichen Beteiligten vor kosten-mäßiger Benachteiligung für die Dauer des Revisionsverfahrens zu schützen (BFH-Urteil vom 18. Dezember 1970 VI R 248/69, BFHE 101, 478, BStBl II 1971, 426). Davon ausgehend ist § 708 Nr. 10 ZPO "sinngemäß" auf Urteile des Finanzgerichts anwendbar, da auch gegen Urteile des Finanzgerichts nur die Revision statthaft ist (§ 115 FGO). Insoweit sind die Urteile der Finanzgerichte den Berufungsurteilen der Land- und Oberlandesgerichte vergleichbar. Das Interesse des Beklagten ist dadurch gewahrt, dass er aufgrund der sinngemäßen Anwendung des § 711 Satz 1 ZPO durch einfache Erklärung die Vollstreckung abwenden darf. Einer Sicherheitsleistung oder Hinterlegung bedarf es nicht, wenn nicht der Kostengläubiger (Kläger) vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. Insoweit folgt der Senat der Auffassung des Finanzgerichts Baden-Württemberg im Urteil vom 26. Februar 1991 4 K 23/90 (EFG 1991, 338), auf das wegen der Begründung im Einzelnen Bezug genommen wird.

Gründe

II.

Die Klage ist zulässig und begründet.

b) Dieses Voraussetzungen einer Teilwertabschreibung sind im Streitfall erfüllt.

III.

In den angefochtenen KSt-Bescheiden 2000 bis 2004 vom 26. Juni 2009 setzte der Beklagte die KSt wie folgt fest:

für 2000:

in Höhe von 8.525.952 DM (4.359.250,04 EUR)

für 2001:

in Höhe von 2.145.365,39 EUR,

für 2002:

in Höhe von 4.973.994 EUR,

für 2003:

in Höhe von 12.807.301 EUR und

für 2004:

in Höhe von 2.634.757 EUR.

Laut Schriftsatz der Klägervertreter vom 9. Mai 2011 hat die Klägerin beantragt, die festgesetzte KSt für die Streitjahre 2000 bis 2004 auf folgende Beträge herabzusetzen:

für 2000:

auf 4.339.537 EUR,

für 2001:

auf 2.133.031 EUR,

für 2002:

auf 4.961.660 EUR,

für 2003:

auf 12.790.726 EUR und

für 2004:

auf 2.615.814 EUR.

Durch die Rücknahme der Klage wegen KSt 2000 bis 2004 ist die Klägerin daher mit einem Begehren in Höhe von ca. 80.000 EUR unterlegen.

IV.

Die Revision war mangels Vorliegen der Voraussetzungen des § 115 Abs. 2 FGO nicht zuzulassen.

VI.

Referenzen

EStG § 4 Gewinnbegriff im Allgemeinen 2x
EStG § 5 Gewinn bei Kaufleuten und bei bestimmten anderen Gewerbetreibenden 4x
FGO § 151 2x
FGO § 155 2x
EStG § 6 Bewertung 10x
EStG § 6b Übertragung stiller Reserven bei der Veräußerung bestimmter Anlagegüter 2x
§ 16 WertV 2x (nicht zugeordnet)
FGO § 115 4x
§ 43 Abs. 18 KAGG 1x (nicht zugeordnet)
§ 40a Abs. 1 Satz 2 KAGG 1x (nicht zugeordnet)
§ 162 Abs. 1 AO 1x (nicht zugeordnet)
§ 3 Abs. 3 WertV 1x (nicht zugeordnet)
FGO § 100 2x
§ 279 Abs. 1 Satz 2 HGB 2x (nicht zugeordnet)
FGO § 136 6x
FGO § 139 2x
ZPO § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung 2x
ZPO § 711 Abwendungsbefugnis 2x
Beschluss vom Bundesverfassungsgericht (1. Senat) - 1 BvL 5/08 1x
IV B 111/06 1x (nicht zugeordnet)
IX R 36/06 1x (nicht zugeordnet)
1998 X R 151/94 2x (nicht zugeordnet)
1999 IV R 63/97 2x (nicht zugeordnet)
1988 III R 151/86 2x (nicht zugeordnet)
1968 GrS 7/67 2x (nicht zugeordnet)
2006 I R 22/05 4x (nicht zugeordnet)
1978 GrS 1/77 2x (nicht zugeordnet)
2008 IX R 36/06 2x (nicht zugeordnet)
1985 IX R 81/83 4x (nicht zugeordnet)
2003 IX R 13/00 4x (nicht zugeordnet)
1999 IV B 73/98 2x (nicht zugeordnet)
1990 III R 173/86 6x (nicht zugeordnet)
2005 IX B 132/04 2x (nicht zugeordnet)
IX B 117/04 2x (nicht zugeordnet)
8 K 4194/03 4x (nicht zugeordnet)
2007 IV B 111/06 4x (nicht zugeordnet)
IV B 73/98 2x (nicht zugeordnet)
1970 VI R 248/69 2x (nicht zugeordnet)
4 K 23/90 2x (nicht zugeordnet)