Tenor

Die Beschwerden des Schuldners gegen die Zuschlagbeschlüsse vom 19. Oktober 2010 betreffend Wohnungsgrundbuch von ...., Blatt Nr. .... BV Nr. 1 und Blatt Nr. ... BV Nr. 1 (jeweils Miteigentumsanteile am Grundstück ..., ...., Flurstück Nr. ...) werden kostenpflichtig zurückgewiesen.

Gründe

1	Aufgrund des fünften Versteigerungstermins betreffend das obige Wohnungseigentum vom 13. Oktober 2010 wurde das jeweilige Wohnungseigentum mit den angefochtenen Zuschlagsbeschlüssen vom 19. Oktober 2010 den im Rubrum ersichtlichen Ersteherinnen zum jeweiligen Meistgebot von 5.000,- EUR bzw. 7.000,- EUR zugeschlagen. Der zuvor festgesetzte Verkehrswert belief sich auf 35.000,- EUR bzw. auf 45.000,- EUR.
2	Beide Meistgebote waren Gebote auf das Einzelausgebot. Auf das Gesamtausgebot (betreffend die beiden oben bezeichneten Eigentumswohnungen sowie zwei weitere Einheiten) wurde im fünften Termin kein Gebot abgegeben.
3	Ein Einzelausgebot war erstmals im fünften Termin beantragt worden. In den vorangegangenen Terminen war jeweils ein Gesamtausgebot erfolgt.
4	In den Veröffentlichungen zum Versteigerungstermin waren jeweils die einzelnen Verkehrswerte der betroffenen vier Wohneinheiten ausgewiesen.
5	Nach Ende der Bieterstunde am 13. Oktober 2010 beantragte die Gläubigerin die einstweilige Einstellung hinsichtlich des im Beschwerdeverfahren verfahrensgegenständlichen Wohneigentums. Termin zur Zuschlagsentscheidung wurde daraufhin kurzfristig für 19. Oktober 2010 bestimmt.
6	Am 18. Oktober 2010 hat die Gläubigerin ihre Einstellungsanträge zurückgenommen. Zugleich wurde durch die Gläubigerin dem Vollstreckungsgericht mitgeteilt, dass sie im Rahmen von Nachverhandlungen mit den Meistbietenden eine Zuzahlung durch die Meistbietenden von 3.500,- EUR (Blatt ...) bzw. 9.250,- EUR (Blatt ...) vereinbart hätte.
7	Mit den angefochtenen Beschlüssen vom 19. Oktober 2010 wurde dann den Meistbietenden (Ersteherinnen) jeweils der Zuschlag erteilt. Der jeweilige Zuzahlungsbetrag ist in den Gründen der angefochtenen Entscheidungen angegeben.
8	Gegen beide Zuschlagsbeschlüsse hat der bisherige Eigentümer am 8. November 2010 fristgerecht Beschwerde eingelegt. Er stützt diese im Wesentlichen auf zwei Punkte:
9	Einerseits wäre das Verfahren fehlerhaft, da in den vorangegangenen Terminen kein Einzelausgebot erfolgt ist und mögliche Bieter deswegen nicht zum fünften Termin gekommen wären; bei entsprechender Information über ein Einzelausgebot wären mutmaßlich mehr Bieter erschienen. Dass höhere Gebote zu erwarten gewesen wären, ergäbe sich auch aus den außergerichtlichen Zuzahlungen. Zum andern bedeute der Zuschlagsbeschluss eine sittenwidrige Vermögensverschleuderung. Schließlich verstoße die außergerichtliche Zuzahlungsvereinbarung gegen § 311 b BGB.
10	Die zulässigen Beschwerden sind unbegründet.
11	Ein Hinweis in der Veröffentlichung auf die Art des Ausgebots (Einzelausgebot, Gesamtausgebot) ist gesetzlich weder vorgesehen noch aufgrund der Möglichkeiten entsprechender Antragstellung im Versteigerungstermin möglich. Die Art des Ausgebots steht erst im Termin fest und hängt allein davon ab, welcher Beteiligte anwesend ist und entsprechende Anträge stellt bzw. Erklärungen abgibt. Der Veröffentlichung konnte klar entnommen werden, dass mehrere Eigentumswohneinheiten mit jeweils selbständigen Verkehrswerten zur Versteigerung kommen. Der in den vorangegangenen Terminen von der allein anwesenden Gläubigerin ausgesprochene Verzicht auf Einzelausgebote ist im jeweiligen Protokoll (Bl. 198/200 für 23.1.2009, 259/261 für 24.4.2009, 310/312 für 17.7.2009, 362/364 für 11.6.2010) enthalten (vgl. BGH V ZB 94/10, Beschluss vom 1.7.2010).
12	Der Umstand, dass im fünften Termin erstmals Einzelausgebote erfolgt sind, macht diesen Termin auch nicht fiktiv zu einem neuen ersten Versteigerungstermin.
13	Eine sittenwidrige Verschleuderung liegt nicht vor.
14	Nachdem es sich um den fünften Versteigerungstermin gehandelt hat, war die 5/10-Grenze als solche kein Zuschlagshindernis. Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände sind - auch ohne Hinzurechnung der außergerichtlichen Zuzahlungsvereinbarung - die Voraussetzungen für die Annahme einer Verschleuderung nicht gegeben. Das Meistgebot belief sich auf 14,28 % bzw. auf 15,55 % des Verkehrswerts. Beim Wohnungseigentum Blatt ... ist jedoch zu sehen, dass im Verkehrswert der Eigentumswohnung auch ein Tiefgaragenstellplatz sowie ein Dachbalkon mit einem Betrag von 10.000,- EUR in die Verkehrswertermittlung Eingang gefunden hat; die Wohnfläche der im Nordschwarzwald gelegenen Eigentumswohnung selbst beträgt gerade 22,41 qm. Blatt ... betrifft eine Eigentumswohnung mit 43,2 qm Wohnfläche. Im Verkehrswertgutachten spricht der Gutachter von einem lieblos, steril wirkenden Mehrfamilienhaus mit Supermarkträumen im Erdgeschoss in mäßiger Lage und Mieterumfeld mit größerem Leerstand und hoher Fluktuation auch im gewerblich genutzten Teil bei in den Wohnungen zum Teil massivem Renovierungs- und Sanierungsstau. Der Kammer ist durchaus bewusst, dass diese - negativen Merkmale - in den Verkehrswert bereits Eingang gefunden haben. Derartige Merkmale unterliegen jedoch im Kreis potentieller Interessenten regelmäßig auch einer subjektiven Bewertung und Einschätzung, die das tatsächliche Interesse an einem solchen Objekt über den objektiven Verkehrswert hinaus beeinträchtigen kann. Zu sehen war auch, dass es in vier vorangegangenen Versteigerungsterminen zu keinen besseren Geboten gekommen war. Umgekehrt musste sich die Frage nach einer Verschleuderung insoweit aufdrängen, als die Meistbietenden bereit waren, außergerichtliche Zuzahlungen zu erbringen. Diesem Umstand kommt im Hinblick auf eine Verschleuderung insoweit Bedeutung zu, als die Möglichkeit der Erzielung eines höheren Erlöses in einem weiteren Termin zu prüfen ist. Diese Frage wiederum kann nicht anhand der Höhe des Zuzahlungsbetrags beantwortet werden, sondern aufgrund der Erkenntnisse aus dem Bieterverhalten in den Versteigerungsterminen. Der Bieterliste für Wohnung Blatt .... ist zu entnehmen, dass es keinen weiteren Bieter gab. Insoweit kann nicht angenommen werden, dass ein weiterer Termin einen höheren Erlös gebracht hätte. In der Bieterliste für Wohnung Blatt ... ist ein niedrigeres Gebot eines anderen Bieters ersichtlich. Dieser Bieter hat zugleich das Meistgebot bei einer dritten Wohnung, die nicht mehr Gegenstand dieses Verfahren ist, abgegeben. Dort war er jedoch offenkundig nicht zu Zuzahlungen bereit, da die Gläubigerin insoweit ihren Einstellungsantrag nicht zurückgenommen hat. Somit kann aufgrund der konkreten Umstände auch bei Wohnung Blatt ..... nicht angenommen werden, dass ein weiterer Termin zu einem höheren Erlös geführt hätte.
15	Der Schuldner hat schließlich auch selbst keine bessere Verwertungsmöglichkeit dargelegt.
16	Die in der Beschwerdebegründung zitierte Entscheidung (BGH V ZB 46/09 vom 16.07.2009) betrifft einen nicht vergleichbaren Einzelfall, in dem im zweiten Termin nach Einstellung in Bezug auf den zuvor im Verfahren befindlichen anderen hälftigen Miteigentumsanteils der dann noch in der Versteigerung verbliebene, im zweiten Termin erstmals allein und isoliert angebotene andere Miteigentumsanteil zu einem Gebot unter 10 % des Verkehrswerts zugeschlagen wurde.
17	Ein Zuschlagsversagungsgrund in Form der Gefahr von sittenwidriger Verschleuderung war danach vorliegend angesichts eines höheren Prozentsatzes, im fünften Termin und bei fehlender Erwartung höherer Gebote in weiteren Terminen nicht gegeben.
18	Die - zwischenzeitlich erfolgte - außergerichtliche Zuzahlung bzw. die zugrundeliegende Vereinbarung stellen weder ein weiteres oder erhöhtes Gebot im Zwangsversteigerungsverfahren dar noch handelt es sich um eine Art zusätzliche kaufvertragliche Vereinbarung, die gem. § 311 b BGB formpflichtig wäre. Es handelt sich um eine - in zugänglichen obergerichtlichen Entscheidungssammlungen nicht behandelte - Praxis, die ausweislich eines Zwangsversteigerungshandbuchs (Gerhards/Keller, Die Zwangsversteigerung, bank-verlag medien, 5. A. 2009, Kapitel D III 5, S. 133) im Verhältnis zwischen Meistbietendem und betreibendem Gläubiger zugunsten des letzteren eine wirtschaftliche Verbesserung bezweckt, wobei der zusätzliche Geldbetrag zugleich der Rückführung der Verpflichtungen des Schuldners dient; als Druckmittel dient dabei dem Gläubiger die Möglichkeit der Verfahrenseinstellung. Letztlich erkauft sich der Meistbietende insoweit die Zustimmung des Gläubigers bzw. die Rücknahme dessen Einstellungsantrags. Eine solche außergerichtliche Vereinbarung, die auch im Zivilverfahren durch Einigungen zwischen den Parteien nach dem Erlass eines nicht rechtskräftigen Urteils immer wieder vorkommt, ist weder Teil des streng formalisierten Zwangsversteigerungsverfahrens noch kann dadurch - neben der das Eigentum verschaffenden, allein auf Gebot und Zuschlag basierenden Zuschlagsentscheidung - rechtsgeschäftlich eine Grunderwerbsverpflichtung eingegangen werden.
19	Vor diesem Hintergrund besteht für das Versteigerungsgericht - anders als hier (unschädlich) geschehen -, auch weder Anlass noch Pflicht zur Einbeziehung einer solchen Vereinbarung, sofern sie wie hier (möglicherweise nur ausnahmsweise) überhaupt bekannt wird, in die Entscheidungsfindung und -begründung.
20	Die in der angefochtenen Entscheidung zitierte Kommentierung von Stöber, ZVG, 19. A., Rn. 8.7 zu § 71 ZVG ist nicht einschlägig; sie betrifft sogenannte Ausbietungsverträge, in denen sich ein Bieter zur Abgabe eines Gebots verpflichtet, das nach Zuschlag unmittelbar zum Eigentumserwerb führen kann. Die hier verfahrensgegenständliche außergerichtliche Vereinbarung nach Ende der Bieterstunde ist hiermit jedoch nicht vergleichbar; sie ist ohne Einfluss auf den das Eigentum verschaffenden Zuschlagsbeschluss.
21	Die beiden angefochtenen Zuschlagsentscheidungen sind danach insgesamt im Ergebnis zutreffend ergangen.
22	Die Rechtsbeschwerde wird gem. §§ 574 I Nr. 2, II Nr. 1 und 2 ZPO zugelassen.
23	Wert des Beschwerdeverfahrens: 12.000,- EUR