Auf die Beschwerde des beteiligten Landes wird der Beschluss des Amtsgerichts Bernburg vom 18. Januar 2012 aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, den mit Antrag der Notarin C. H. vom 31. Mai 2011 begehrten Eigentümerwechsel für das Grundstück G., Blatt 1307, Flur 2, Flurstück 94 auf das Land Sachsen-Anhalt im Grundbuch einzutragen.

Der Beschwerdewert wird auf 3.000 € festgesetzt.

I.

Mit notarieller Urkunde der Notarin C. H. aus B. vom 23. Februar 2011 (UR-Nr. 103/2011) hat sich das beteiligte Land Sachsen-Anhalt (im Folgenden Beteiligte zu 2.) das vorgenannte Grundstück übertragen lassen. Da sich der eingetragene Grundstückseigentümer oder dessen Erben nicht ermitteln ließen, wurde auf Antrag der Beteiligten zu 2. mit Wirkung zum 28. September 2000 zunächst H. W. und - nachdem dieser aus Alters- und Gesundheitsgründen um seine Abberufung nachgesucht hatte - mit Wirkung zum 25. September 2006 die Stadt G. zu deren Vertreter bestellt. Noch am Tag seiner Bestellung erklärte H. W. als gesetzlicher Vertreter des Grundstückseigentümers bzw. dessen unbekannte Erben einen Verzicht auf die Einrede der Verjährung nach Art. 233 § 14 EGBGB. Bei dem betroffenen Grundbesitz handelt es sich um Flächen aus der Bodenreform mit einer Größe von ca. 7.500 qm. In dem notariellen Übertragungsvertrag vom 23. Februar 2011 war ergänzend unter Nr. 8 geregelt, dass sich die Beteiligte zu 2. zur Rückauflassung des Grundbesitzes für den Fall verpflichtet, dass nachträglich festgestellt wird, dass der zum 15. März 1990 eingetragene Eigentümer überlebt hat oder die Ehegattenregelung des Art. 233 § 11 Abs. 5 EGBGB Anwendung findet oder ein besser berechtigter Erbe vorhanden ist. Wegen des weiteren Inhalts der notariellen Urkunde wird auf Bl. 8 ff. der Grundbuchakte Bezug genommen.

Unter dem 28. Oktober 2010 hat der S. kreis eine Genehmigung zur Verfügung über Grundstücke durch den gesetzlichen Vertreter in analoger Anwendung des § 1821 BGB in Verb. mit Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB erklärt. Darauf hat die beurkundende Notarin mit Antrag vom 31. Mai 2011 unter Überreichung einer Ausfertigung des notariellen Vertrages vom 23. Februar 2011, einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes D., einer Grundstücksverkehrsgenehmigung und der vorgenannten Genehmigung des S. kreises unter Bezugnahme auf § 15 GBO den Vollzug der in der Urkunde enthaltenen Anträge beantragt.

Am 04. Oktober 2011 teilte die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes der Notarin mit, dass beabsichtigt sei, den Antrag auf Eintragung der Beteiligten zu 2. als Eigentümerin des Grundstücks zurückzuweisen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass es sich bei dem gebuchten Grundstück um Bodenreformland handele und zunächst H. W. und sodann die Stadt G. zum gesetzlichen Vertreter des eingetragenen Eigentümers B. bzw. seiner unbekannten Erben bestellt worden sei. Der erste eingesetzte Vertreter habe noch am Tage seiner Bestellung den Verzicht auf die Einrede der Verjährung erklärt, was unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hierzu als rechtsmissbräuchlich gewertet werde. Die in der notariellen Urkunde erklärte Auflassung zugunsten des Landes Sachsen-Anhalt sei daher unwirksam und nicht vollzugsfähig. Im vorliegenden Fall seien vor Ablauf der Verjährungsfrist am 02. Oktober 2000 weder der eingetragene Eigentümer noch dessen Erben ermittelt worden. Durch die unmittelbar vor Ablauf dieser Frist erfolgte Bestellung eines gesetzlichen Vertreters, der unmittelbar danach im Namen des Vertretenden den Verzicht auf die Einrede der Verjährung erklärt habe, sei es überhaupt erst ermöglicht worden, noch rechtzeitig die Übertragung des Grundstücks zugunsten des Landes Sachsen-Anhalt beurkunden zu lassen. Dies sei systematisch erfolgt, da dem Grundbuchamt noch weitere 45 Anträge auf Eigentumsumschreibung zugunsten des Landes vorliegen würden, in denen in gleicher Weise verfahren worden sei. Auch daraus müsse geschlossen werden, dass der jeweils bestellte gesetzliche Vertreter seine Vertretungsmacht missbräuchlich ausgenutzt habe. Wegen des weiteren Inhalts der Zwischenverfügung wird auf den Inhalt der Grundbuchakte Bl. 17 ff. Bezug genommen.

Hiergegen hat die beurkundende Notarin unter dem 10. Oktober 2011 remonstriert und ausgeführt, dass der vorliegende Fall mit der von der Rechtspflegerin zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht vergleichbar sei. Unabhängig davon könne eine Verjährungsverzichtserklärung auch nach Ablauf der Verjährungsfrist noch rechtswirksam abgegeben werden. Es treffe auch nicht zu, dass der gesetzlich bestellte Vertreter seine Vertretungsmacht rechtsmissbräuchlich ausgenutzt habe. Zum Inhalt der weiteren Begründung wird auf den Schriftsatz der Notarin Bezug genommen (Bl. 49 ff. d. A.).

Auch die Beteiligte zu 2. hat unter dem 12. Oktober 2011 eine Erklärung zum Inhalt der Zwischenverfügung abgegeben und hierzu ergänzend ausgeführt, dass neben dem Verjährungsverzicht durch den Vertreter des Grundstückseigentümers ausdrücklich zusätzlich erklärt worden sei, dass er den Anspruch des Landes Sachsen-Anhalt auf unentgeltliche Auflassung des Bodenreformgrundstücks auch nach dem 02. Oktober 2000 erfüllen wolle, soweit dies berechtigt sei. Diese Erklärung habe sie unabhängig von dem Verjährungsverzicht davon abgehalten, noch rechtzeitig vor Verjährungseintritt Klage zu erheben. Es würde daher einen Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben darstellen, wenn der Vertreter zunächst eine solche Erklärung abgibt, sich dann gleichwohl auf die Verjährung berufen könnte. Dies sei vielmehr als Anerkenntnis im Sinne von § 781 BGB zu werten, da deren Sinn und Zweck ausschließlich der Klaglosstellung bestanden habe. Die Erfüllung eines Anspruches aus dem Vermögen des Vertretenden dürfe ohnehin nur dann erfolgen, wenn dieser das Bestehen des Anspruchs geprüft habe. Gerade weil dies zum Zeitpunkt der Verjährung noch nicht zu Ende geführt werden konnte, sei ein Vertreter bestellt worden, der dann die abgeforderte Erklärung abgeben sollte, um dadurch unnötige Kosten eines Klageverfahrens zu ersparen. Ein solches Vorgehen sei daher durchaus auch im Interesse des Vertretenden gewesen. Die dem bestellten Vertreter nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB eingeräumte Befugnis habe auch nicht dazu gedient, die gesetzliche Intension der Befristung aus Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zu unterlaufen. Wenn der gesetzliche Vertreter die Erklärung nicht abgegeben hätte, wäre für das Land Sachsen Anhalt nur der Klageweg offen, aber auch noch möglich gewesen.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes hat mit dem angefochtenen Beschluss den Eintragungsantrag zurückgewiesen und sich zur Begründung auf den Inhalt ihrer Zwischenverfügung berufen sowie zur Ergänzung ausgeführt, dass auch das Amtsgericht Bernburg sich zwischenzeitlich der von ihr vertretenen Rechtsauffassung in einem Zivilrechtsstreit angeschlossen habe.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde macht die Beteiligte zu 2. im Wesentlichen unter Wiederholung ihres bisherigen Vorbringens geltend, dass weder die Verzichtserklärung des bestellten Vertreters noch dessen Bestellung selbst unwirksam waren. Sinn und Zweck der darüber hinaus abgegebenen Anerkennungserklärung sei die Klaglosstellung gewesen, weil die Überprüfung des Antrags auf Übertragung des Grundstücks zu diesem Zeitpunkt noch nicht zu Ende geführt werden konnte. Der Vertreter habe seine Vertretungsmacht auch nicht missbraucht, da weder ein sittenwidriges Verhalten vorliege noch eine Pflichtverletzung gegenüber dem Vertretenden. Die Auffassung der Rechtspflegerin, dass (soweit es dem Land vor Eintritt der Verjährung nicht gelinge, Name und Aufenthalt des Eigentümers festzustellen) nach den Vorstellungen des Gesetzgebers mit Ablauf des 02. Oktober 2000 der Auflassungsanspruch verjährt sein sollte, sei auch inhaltlich unrichtig. Dies werde bereits durch die Regelung des Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB widerlegt, dessen Einfügung es nicht bedurft hätte, wenn man der Auffassung des Grundbuchamtes aus dem angefochtenen Beschluss folgen wollte. Im vorliegenden Fall sei mit H. W. eine natürliche Person als gesetzlicher Vertreter bestellt worden und es habe auch im Interesse des Vertretenden gelegen, den Einredeverzicht zu erklären, um damit eine Unterbrechung der Verjährung des Auflassungsanspruches zu verhindern. Es wäre sonst nur möglich gewesen, zum Nachteil der unbekannten Erben Klage gegen diese - vertreten durch den eingesetzten Vertreter - zu erheben, wodurch aber beträchtliche Kosten verursacht worden wären. Schon unter diesem Gesichtspunkt könne kein Missbrauch der Vertretungsmacht festgestellt werden. Dies gelte hier umso mehr, als der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein völlig anderer Sachverhalt zugrunde gelegen und sie sich zudem auch intensiv bemüht habe, die Erben zu ermitteln. Es sei extra eine Recherchegruppe gebildet worden, die bei den Grundbuchämtern, Nachlassgerichten und Einwohnermeldeämtern die erforderlichen Ermittlungen betrieben hätten, im vorliegenden Fall allerdings ergebnislos.

II.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 2. ist zulässig und auch begründet.

Soweit das Grundbuchamt in seiner Entscheidung darauf abstellt, dass das Handeln des Vertreters bzw. des beteiligten Landes als rechtsmissbräuchlich gewertet werden müsse, gibt es für diese Annahme keinen Anlass. Dies gilt auch, soweit in der Zwischenverfügung auf weitere 45 ähnliche Anträge auf Eigentumsumschreibung hingewiesen wurde und daraus ein systematisches und im Zusammenwirken mit dem jeweiligen eingesetzten Vertreter kollusives Vorgehen der Beteiligten zu 2. zu Lasten der eingetragenen Grundstückseigentümer bzw. dessen unbekannte Erben abgeleitet wurde. Denn auch für eine solche Annahme fehlen jegliche konkrete und nachprüfbare Anhaltspunkte. Der Senat hat in seinem Hinweis vom 02. August 2012 u. a. auch aus diesem Grunde ausdrücklich darum ersucht, die (nicht näher benannten) weiteren Verfahren - soweit diese tatsächlich vergleichbar waren - zeitnah abzuschließen, um diese einer Überprüfung zuzuführen. Dies ist bisher nicht geschehen, was allerdings im Ergebnis für die Entscheidung des hier vorliegenden Verfahrens auch nicht erheblich ist, da jedenfalls auf Grundlage der in der Zwischenverfügung und dem angefochtenen Beschluss enthaltenen Begründung kein kollusives Zusammenwirken des Landesfiskus und der Vertreterbestellungsbehörde oder dem eingesetzten gesetzlichen Vertreter festgestellt werden kann, aus dem gefolgert werden könnte, dass mit der als rechtsmissbräuchlich gewerteten Vertreterbestellung bzw. der von dem Vertreter abgegebenen Verjährungsverzichtserklärung dem Grundstückseigentümer die Einrede der Verjährung aus der Hand genommen werden sollte. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund der von der Rechtspflegerin mitgeteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (z. B. BGH Report 2008, 317 ff.) und der hierzu veröffentlichten und in der Zwischenverfügung benannten Literaturmeinungen.

Dem Gesetzgeber ging es mit den Abwicklungsvorschriften des Art. 233 §§ 11 ff. EGBGB darum, in dem Aufhebungsgesetz vom 06. März 1990 versäumte Überleitungsvorschriften für die Fälle zu schaffen, in denen Besitzerwechselvorschriften oder sonstige Vorschriften über die Behandlung von Bodenreformgrundstücken nicht oder nicht ordnungsgemäß von den Räten der Kreise, Abteilung der Finanzen, beachtet worden waren. Dabei hat man sich für eine Nachzeichnungslösung entschieden, mit der ein Zustand erreicht werden sollte, wie er bei Erlass des Bodenreformgesetzes vom 06. März 1990 vorgelegen hätte, wenn die Bodenreformvorschriften in der DDR konsequent eingehalten worden wären. Nur wenn der Zuteilungseigentümer im Sinne von Art. 233 § 11 Abs. 2 EGBGB unbekannten Aufenthalts oder dessen Erben unbekannt waren, konnte der Landkreis oder die kreisfreie Stadt, in dessen oder deren Gebiet sich das Grundstück befand, für diese einen gesetzlichen Vertreter bestellen. In diesen Fällen war es auch zulässig, dass sich der betroffene Landkreis selbst als Vertreter bestellt hat, da lediglich zu prüfen war, ob eine Rechtspflicht zur unentgeltlichen Übertragung des Grundstücks auf das Land als Letztberechtigten bestand (z. B. BGH NotBZ 2000, 259). In Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB wird allerdings für die weitere Ausgestaltung des Vertreteramtes auf den Regelungsgehalt des § 16 Abs. 3 und 4 VerwVerfG verwiesen. Darin ist u. a. geregelt, dass für die Bestellung und für das Amt des Vertreters die Vorschriften über die Pflegschaft entsprechend gelten sollen (§§ 1909 ff. BGB). Sowohl bei der Genehmigung, als auch bei der Handlung des Vertreters sind daher (wie bei einem Pfleger) nicht die Interessen etwaiger Dritter (auch nicht die des Landesfiskus) zu berücksichtigen, sondern ausschließlich die des Eigentümers bzw. dessen unbekannte Erben. Der Vertreter hatte das Geschäft also zu betreiben, wie es dem Wohl (bzw. den Interessen) des Vertretenden entsprach (z. B. Münchener Kommentar/Schwab, Rn. 5 vor § 1909 BGB).

Unabhängig davon, dass die Beteiligte zu 2. nicht Vertreter des eingetragenen Grundstückseigentümers war, wäre in der vorliegenden Fallgestaltung allenfalls zu berücksichtigen, als die Bestellung erst kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist erfolgt ist und unmittelbar danach die Verjährungsverzichtserklärung und weitere Erklärungen des Vertreters über die bedingte Anerkennung des Übereignungsanspruches abgegeben wurden. Allein daraus kann aber nicht auf ein kollusives Zusammenwirken der Beteiligten zum Nachteil des Eigentümers bzw. dessen unbekannte Erben geschlossen werden. Denn selbst unter Berücksichtigung dieser engen zeitlichen Konstellation war es der Beteiligten zu 2. im Falle der Nichtabgabe diese Erklärungen noch ohne weiteres möglich, gegen den nunmehr Vertretenen eine die Verjährung unterbrechende Klage auf Abgabe der für eine Übertragung des Grundstücks erforderlichen Erklärungen zu erheben. Darauf hat sich die Beteiligte zu 2. auch berufen, zumal sie die Ausschlussfrist des Art. 233 § 14 EGBGB ausnutzen durfte. Das vom Grundbuchamt als missbräuchlich gewertete Verhalten stellt sich daher schon von der Grundkonstellation anders dar, als in der vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fallgestaltung. Denn dort war es dem letztberechtigten Land nicht gelungen, vor Ablauf des 02. Oktober 2000 die Erbvorgänge bzw. die fehlende Zuteilungsfähigkeit der Erben zu klären, obwohl die noch lebende Ehefrau des Eigentümers als auch weitere Erben bekannt waren. Wegen der bevorstehenden Verjährung hatte sich das Land gleichwohl selber - unter Befreiung der Beschränkung des § 181 BGB - zum Vertreter der bzw. des Grundstückseigentümers bestellen lassen und in dieser Funktion die Auflassung des Grundstücks zu eigenen Gunsten erklärt. Hinzu kam, dass die noch lebende Ehefrau nach Art 233 § 11 Abs. 5 EGBGB wegen ihres hälftigen Anteils an dem Grundstück ohnehin keiner Übertragungspflicht unterlag und durch die Auflassungserklärung faktisch enteignet wurde. Eine solche oder auch nur eine annähernd vergleichbare Fallgestaltung liegt hier aber nicht vor. Dies gilt hier umso mehr, als sich die Beteiligte zu 2. in der notariellen Urkunde vom 23. Februar 2011 unter Nr. 8 ausdrücklich zur Rückauflassung des Grundbesitzes für den Fall verpflichtet hatte, dass nachträglich festgestellt wird, dass der zum 15. März 1990 eingetragene Eigentümer diesen Tag überlebt hat oder die Ehegattenregelung des Art. 233 § 11 Abs. 5 EGBGB Anwendung findet oder ein besser berechtigter Erbe vorhanden ist. Der (unbekannte) Vertretende hat also durch die Übertragung des Grundstücks auf die Beteiligte zu 2. keinen unmittelbaren Nachteil erlitten, da sich seine Rechtstellung weder zum Zeitpunkt der Abgabe der Verjährungsverzichtserklärung, noch durch den notariellen Übertragungsvertrag verschlechtert hat, soweit er Besserberechtigter war und dies nachweisen kann. Vielmehr wurde durch die Verzichtserklärung des damaligen Vertreters ein Prozess vermieden, da bis zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärungen die Nachforschungen zum Aufenthaltsort des eingetragenen Eigentümers oder dessen Erben noch nicht abgeschlossen werden konnten.

Da die Übertragung der Bodenreformgrundstücke an den Landesfiskus unentgeltlich erfolgen sollte, konnte einziges Interesse des Vertretenen nur sein, für diesen ggf. einen materiell-rechtlichen Anspruch auf Auflassung zu erhalten. Diese Frage betrifft aber ausschließlich das Innenverhältnis der Rechtsbeziehung zwischen dem Vertreter und Vertretenden und ist vom Grundbuchamt nicht zu prüfen. Denn die Pflichten des Vertreters wirken nicht im Außenverhältnis und ein Verstoß dagegen berührt nicht die Vertretungsmacht, sondern würde allenfalls ein Einschreiten des Vormundschaftsgerichts bzw. der Aufsichtsbehörde rechtfertigen. Die Handlungen des Vertreters sind daher nach außen hin grundsätzlich wirksam, unabhängig davon, ob dieser seinen internen Verpflichtungen genügt. Dementsprechend ist es auch nicht Aufgabe des Grundbuchamtes (oder des beurkundenden Notars) die das Innenverhältnis betreffenden Fragen zu klären. Auch an die Vertreterbestellung selbst ist das Grundbuchamt grundsätzlich gebunden, da diesem auch insoweit keine Überprüfungskompetenz hinsichtlich des zugrundeliegenden Verwaltungsaktes zukommt. Nur wenn ausnahmsweise konkrete Anhaltspunkte dafür festgestellt werden, die auf ein kollusives Zusammenwirken zwischen dem Landesfiskus und der Vertreterbestellungsbehörde oder dem eingesetzten Vertreter mit dem Ziel hinwiesen, dem Grundstückseigentümer die Einrede der Verjährung aus der Hand zu nehmen, darf das Grundbuchamt einschreiten und die Eintragung der Auflassungserklärung als rechtsmissbräuchlich zurückweisen. Ein solcher Fall lag hier aber nicht vor. Denn der von einem bestellten Vertreter des Eigentümers erklärte Verzicht auf die Verjährungseinrede ist allenfalls dann unbeachtlich, wenn er selbst Inhaber des verjährten Anspruchs ist (z. B. LG Leipzig, NotBz 2003, 479). Auch ein solcher Fall liegt hier nicht vor.

Soweit der Senat darüber hinaus festgestellt hat, dass sich in der Grundbuchakte das Schreiben einer I. Hl. aus F. befindet, in der diese dem Grundbuchamt unter dem 16. April 2009 mitteilt, dass sie gemeinsam mit ihrer Schwester J. K. Erbin der Ehefrau des eingetragenen Eigentümers seien, haben diese bisher die dafür notwendigen Erklärungen und Urkunden trotz Aufforderung nicht vorgelegt. Es besteht daher auch insoweit kein Grund, dem Eintragungsbegehren des antragenden Landes nicht zu entsprechen, zumal die in dem vorgenannten Schreiben behaupteten Rechte in der vorliegenden Fallkonstellation durch die vereinbarte Rückauflassungsverpflichtung auch hinreichend geschützt sind.

Eine Kostenentscheidung war nicht veranlasst, da am vorliegenden Verfahren keine Parteien mit widerstreitenden Interessen beteiligt waren (§ 131 Abs. 1 und Abs. 4 KostO).

Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO.