Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung einer Wettannahmestelle zu Wettbüro in Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes B.          Straße 98 (Gemarkung S.           , Flur 3, Flurstück 1910) in E.         .

3

Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich nordöstlich der B.          Straße – L 473 –, die hier von Nordwesten nach Südosten verläuft, in einem Abschnitt zwischen der I.-----straße (östlich) und dem N.-----weg (westlich). Die Bebauung auf der Straßenseite des Vorhabens besteht in diesem Abschnitt aus drei- bzw. viergeschossigen überwiegend älteren Häusern, in deren Erdgeschossen sich überwiegend gewerbliche Nutzungen befinden, nämlich z.B. eine genehmigte Wettannahmestelle im Vorhabengebäude (Nr. 98), Ladenlokale oder kleinere Gaststätten (z.B. Tabak/Presse/Kiosk [Nr. 100], C.      -Grill/Pizzeria [Nr. 106], Beauty-Oase [Nr. 124], Fotostudio [Nr. 126], Friseursalon [Nr. 128/130]), von denen einige leerstehen (z. B. Bäckerei [Nr. 102], Metzgerei Jankowiak [Nr. 104], oder Dachdeckerbetrieb [Nr. 108]), sowie eine Sparkassen-Filiale im Gebäude Nr. 122. Die Obergeschosse der Gebäude sind weit überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Weiter nordwestlich folgen rechtwinklig zur Straße stehende, von dieser abgesetzte Hausgruppen von Wohnhäusern. In östlicher Richtung schließt sich das Eckgrundstück an der I.-----straße 1 an. Für das Erdgeschoss dieses Gebäudes wurde nach Aktenlage am 31. März 1977 die Errichtung einer Diskothek baurechtlich genehmigt; grüngestempelte Lagepläne hierzu finden sich – ebenso wie weitere Baugenehmigungen bezüglich der Nutzung des Erdgeschosses – in der Bauakte nicht; bis in die 1990er Jahre hinein fand dort offenbar zeitweise eine Nutzung als Diskothek bzw. Schank- und Speisewirtschaft statt. Anlässlich der Beantragung einer gaststättenrechtlichen Erlaubnis durch den „L.    -Verein für neue Musik“ wurde die Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss wegen brandschutzrechtlicher Mängel am 6. November 2003 untersagt. Anlässlich eines Polizeieinsatzes in den Räumlichkeiten im Zusammenhang mit illegalem Glücksspiel im März 2005 wurden die Räumlichkeiten wegen u. a. brandschutzrechtlicher Mängel versiegelt. Ausweislich mehrerer in den Bauakten befindlicher Vermerke vom März 2006 waren „das Haus/die Räume“ nicht bezogen bzw. „das Haus unbewohnt“. Für das 1. Obergeschoss des Hauses I.-----straße 1 wurde unter dem 11. März 1982 der „Majoretten- und Drumband E1.     S.           1973“ die Baugenehmigung zur „Nutzungsänderung: Proberäume für Musik und Tanz“ erteilt, unter dem 8. März 1990 wurde die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung als Verkaufsladen für Musikinstrumente („Musikladen“) erteilt. Auf der östlichen Seite der I.-----straße befindet sich ein dreigeschossiges Gebäude mit einer Gaststätte („Schwarzer E2.       “) sowie anschließend ein Gebäude mit einer Pizzeria im Erdgeschoss, in den Obergeschossen sind Wohnungen. Es folgen ein SB-Waschmarkt sowie verschiedene z.T. großflächige Einzelhandelsbetriebe (Bäckerei C1.      mit Café, Edeka, Aldi, Dänisches Bettenlager, Toom-Baumarkt, Tankstelle). Auf der gegenüberliegenden südlichen Seite der B.          Straße befinden sich gegenüber dem Vorhabengrundstück ein C2.     -Reifenzentrum, ferner ein KFZ-Meisterbetrieb (B+S). Daran schließen sich in Richtung der aufsteigenden Hausnummern an ein- bis zweigeschossige Wohnhäuser bis zu einer Grünanlage („E3.            “), die etwa auf Höhe der Einmündung des N1.            in die B.          Straße beginnt. In Richtung der absteigenden Hausnummern folgen anschließend an den C2.     -Service verschiedene gewerbliche Betriebe (Baustoffhandel L1.    , Fitnessbetrieb Reha-Sport, Feuerlöschgerätebetrieb, Werkzeugmarkt Eisen L2.      , Mc-E4.       -Filiale, ATU Autoteile V.     , Carglass, ferner Gebäude zur Vermietung von Lagerflächen „Safe Self Storage“).

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Für den Bereich der Bebauung an der Straßenseite des Vorhabens, beginnend mit dem Eckgebäude jenseits der I.-----straße in Richtung der aufsteigenden Hausnummern der B.          Straße, besteht kein Bebauungsplan. Das Gebiet der sich östlich anschließenden Bebauung mit den vorgenannten Einzelhandelsgeschäften etc. ist von dem Bebauungsplan Nr. 39 aus dem Jahre 1970 erfasst, der hier ein Gewerbegebiet festgesetzt. Für die Bebauung auf der gegenüberliegenden (südlichen) Straßenseite, beginnend mit dem dem Vorhaben gegenüberliegenden KFZ-Betrieb T.   in Richtung der absteigenden Hausnummern, besteht der im Januar 2012 in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 990 - I1.             , der ein (gegliedertes) Gewerbegebiet festsetzt; im GE 2 (Hausnummern 103 bis 107, endet etwa auf Höhe der gegenüberliegenden I.-----straße ) sind nach Nr. 1 der textlichen Festsetzungen die nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten nicht zulässig. Die Wohnhausbebauung gegenüber dem Vorhabengrundstück in Richtung der aufsteigenden Hausnummern bis zu der Grünanlage liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes.

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Für das Vorhabengrundstück hatte die Klägerin bereits am 17. Juli 2013 den Bauantrag für eine „Nutzungsänderung eines Ladenlokals zu Wettbüro“ beantragt, den die Beklagte mit Bescheid vom 6. Dezember 2013 mit der Begründung ablehnte, es handele sich um eine Vergnügungsstätte, die sich in die Eigenart der näheren Umgebung gemäß § 34 Abs. 1 BauGB nicht einfüge. Rechtsmittel hiergegen legte die Klägerin nicht ein.

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Für das Vorhabengrundstück erteilte die Beklagte der Klägerin mit Baugenehmigung vom 20. Februar 2014 die Genehmigung zur Nutzungsänderung (Wohn- und Geschäftsgebäude) von Ladenlokal zu Wettannahmebestellte. Ausweislich der genehmigten Betriebsbeschreibung ist eine tägliche Betriebszeit von 10 bis 23 h angegeben. Bestandteil der Baugenehmigung ist ferner eine Betriebsbeschreibung des Geschäftsführers der Klägerin vom 27. Januar 2014. In dieser ist u.a. davon die Rede, es handele sich um eine „reine Tipp- oder Wettannahmestelle, ähnlich einer Lottoannahmestelle“, es würden für Kunden keine Verweilmöglichkeiten, wie TV-Übertragungen geboten … Die Liveübertragung von Sportereignissen“ sei „nicht vorgesehen“.

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Nachdem die Beklagte festgestellt hatte, dass in den genannten Räumlichkeiten eine von der Baugenehmigung vom 20. Februar 2014 nicht gedeckte Nutzung war, untersagte sie mit Ordnungsverfügung vom 9. September 2014 die Nutzung als Wettbüro. Die dagegen gerichtete Klage wurde mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 27. Januar 2015 – 25 K 8893/14 - abgewiesen, den Zulassungsantrag (2 A 443/15) wies der Senat mit Beschluss vom 7. September 2015 zurück. Darin heißt es u. a.:

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„Die Ausführungen der Klägerin dazu, dass die ausgeübten Tätigkeiten vom „Genehmigungsumfang der Baugenehmigung [vom 20. Februar 2014] gedeckt“ seien …, stellen die Ausführungen des Verwaltungsgerichts dazu, dass die seinerzeitige Nutzung von der Baugenehmigung „Nutzungsänderung … Ladenlokal zu Wettannahmestelle“ vom 20. Februar 2014 nicht gedeckt ist, nicht ernstlich in Frage. Insbesondere ist in der grüngestempelten Betriebsbeschreibung vom 27. Januar 2014 der Klägerin lediglich davon die Rede, dass auf den dort genannten Monitoren der Wettannahmestelle der Inhalt der „Wochenprogramme und das Tagesprogramm … sowie die fertigen Hefte von Odd-Set …zur besseren und einfachen Übersicht noch zusätzlich in digitaler Form über Monitore veröffentlicht“ werden; Live-übertragungen von Sportereignissen seien nicht vorgesehen. Die Vermittlung weiterer Informationen oder von „Live-Wetten“ ist daher von der genannten Baugenehmigung nicht gedeckt. Dass aber „Live-Wetten“ in der von der Klägerin genutzten Räumlichkeit stattfinden, wird durch die anlässlich der Ortsbesichtigungen der Antragsgegnerin vom 4. und 5. November 2014 und des Verwaltungsgerichts vom 21. Januar 2015 gefertigten Fotografien dokumentiert: So werden auf den Monitoren wiederholt „Livewettenkonferenz[en]“ angezeigt oder es wird auf „weitere laufende Events“ auf anderen Bildschirmen verwiesen. Vor diesem Hintergrund kann keine Rede mehr davon sein, dass die derzeit stattfindende Nutzung (z. B. der Monitore) sich noch innerhalb der von der Baugenehmigung zugelassenen Variationsbreite einer Wettannahmestelle hält; schon deshalb kann sich die Genehmigungsfrage neu stellen.

9

Vgl. dazu auch Bay VGH, Beschluss vom 21. Mai 2015 - 15 CS 15.9 -, juris Rn. 15 ff.

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Ohne Erfolg bleiben auch die Ausführungen der Zulassungsbegründung … dazu, es handele sich hier um „keine Vergnügungsstätte/kein Wettbüro, sondern [um] Nutzung im Rahmen der Baugenehmigung als Wettannahmestelle“, da die Räumlichkeit nicht - wie es z. B. für eine Vergnügungsstätte typisch sei - zum Verweilen einlade und auf den Fernsehmonitoren auch keine Spiele übertragen, sondern lediglich Quoten angezeigt würden. Auf diese (allgemeine) Frage kommt es nach Vorstehendem bereits nicht an, da jedenfalls der von der Betriebsbeschreibung und damit von der erteilten Baugenehmigung konkret gezogene Rahmen überschritten wird.

11

Im Übrigen gilt: Dafür, dass die ausgeübte Nut-zung im Erdgeschoss des Gebäudes B.          Straße 98 jedenfalls im Zeitpunkt des Erlasses der Ordnungsverfügung auf einen längeren Aufenthalt angelegt war als er zum Ausfüllen der Tippscheine erforderlich ist, spricht bereits, dass es nicht nur mehrere Stehtische, sondern insbesondere auch eine Reihe von Stühlen in Form von „Barhockern“ gab, die offenkundig dazu dienen sollten, eine gewisse Qualität des Aufenthalts zu schaffen und diesen zu verlängern. Es ist auch nicht so, dass es in dem Wettbüro keine Getränke gäbe. Es befinden sich dort sowohl eine Kaffeemaschine als auch ein Getränkeautomat. Für Live-Wetten wird ausdrücklich geworben, wie die Fotos von den Werbeaufklebern auf den Fenstern der Erdgeschossfensterfront belegen. Die „eidesstattlichen Versicherungen“ einiger Angestellter der Klägerin bzw. der G.   GmbH zur durchschnittlichen tatsächlichen Verweildauer führen angesichts dieser Gegebenheiten nicht zu einer anderen Bewertung.

12

Der Sache nach übt die Klägerin derzeit praktisch die Nutzung aus, die sie mit ihrem Bauantrag vom 2. Juni 2014 zur Genehmigung eines „Wettbüros“ beantragt hat und der nach Ablehnung mit Bescheid der Beklagten vom 9. September 2014 und Abweisung der erstinstanzlichen Klage Gegenstand des Verfahrens 2 A 470/15 ist. Dieser Bauantrag unterscheidet sich von dem, der Gegenstand der Nutzungsänderungsgenehmigung für eine Wettannahmestelle war, durch die Bezeichnung des Vorhabens und dadurch, dass keine detailliertere und einschränkende Betriebs-beschreibung wie die o. g. vom 27. Januar 2014 beigefügt ist. In der Sache übt die Klägerin nach allem – wie die seitens des Gerichts anlässlich des Ortstermins im Januar 2015 sowie die sei-tens der Mitarbeiter der Beklagten im Oktober /November 2014 gefertigten Fotografien verdeut-lichen – den zur Genehmigung gestellten Betrieb eines Wettbüros aus, ohne hierfür im Besitz der erforderlichen Baugenehmigung zu sein.

13

Der Vortrag der Klägerin, sie veranstalte keine Live-Wetten mehr und in einem Schreiben der „tipico“ vom 16. Januar 2015 an die G1.         -Nehmer sei davon die Rede, dass Live-Wetten (in Wettlokalen) nicht mehr angeboten würden, begründet ebenfalls keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung. Denn dieses Schreiben hat sie nicht davon abgehalten, noch zum Zeitpunkt des verwaltungsgerichtlichen Ortstermins (21. Januar 2015) – also nach dem o.g. Schreiben – auf den Werbeaufklebern des Wettbüros für Live-Wetten zu werben, und zwar erkennbar deshalb, weil diese seinerzeit auch in ihrem Wettbüro angeboten wurden. Damit bestand nicht nur bei Erlass der angegriffenen Ordnungsverfügung, sondern auch in der Zeit danach aus Sicht der Beklagten Veranlassung, zum Schutz der formellen Ordnungsfunktion des Genehmigungsverfahrens, wie sie der gesetzlichen Regelung in § 75 Abs. 5 BauO NRW zugrundeliegt, gegen die Klägerin einzuschreiten, zumal sie aus den oben genannten Gründen die derzeitige Nutzung als Wettbüro zu legalisieren versucht.“

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Bereits zuvor hatte die Klägerin unter dem 20. Mai 2014 die – hier streitgegenständliche - Erteilung der Genehmigung zur „Nutzungsänderung einer Wettannahmestelle zu Wettbüro“ beantragt. Nach der Betriebsbeschreibung ist vorgesehen „Vermittlung von Sportwetten als Dienstleistung“ mit Betriebszeiten an Werktagen sowie Sonn- und Feiertagen von 10 bis 23 Uhr. Der Grundriss sieht für das Wettbüro – Fläche ohne Theke 63,51 qm – sechs Tische mit je vier Sitzplätzen vor, eine Theke (7,41 qm), zwei SB-Wett-Terminals sowie Monitore an den Wänden vor. Beigefügt war eine rechtliche Stellungnahme des Prozessbevollmächtigten der Klägerin zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Wettbüros.

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Nach Anhörung vom 28. Juli 2014 lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 9. September 2014 den Bauantrag ab. Zur Begründung führte sie aus, das Vorhaben sei nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen; die Umgebung des Grundstückes könne nicht einem der Baugebiete nach der BauNVO zugeordnet werden. Die beantragte Vergnügungsstätte verlasse hinsichtlich der beabsichtigten Art der Nutzung den vorhandenen städtebaulichen Rahmen; ein trading-down-Effekt sei zu befürchten, das Vorhaben könne wegen seiner Vorbildwirkung negative städtebauliche Spannungen auslösen. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite lasse der Bebauungsplan Nr. 990 ausnahmsweise Vergnügungsstätten zu, daher sei die beantragte Straßenseite von Vergnügungsstätten frei zu halten. Eine Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB komme nicht in Betracht, da das Vorhaben wegen der durch negative Vorbildwirkung verursachten städtebaulichen Spannungen städtebaulich nicht vertretbar sei.

16

Am 23. September 2014 erhob die Klägerin Klage, zu deren Begründung sie unter Vertiefung ihrer Ausführungen in der Stellungnahme zum Bauantrag im einzelnen ihre Auffassung darlegte, dass das Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO zulässig sei bzw. dass jedenfalls eine Ausnahme nach § 6 Abs. 3 BauNVO zuzulassen sei; ein trading-down-Effekt sei nicht zu befürchten, vielmehr führe das Vorhaben durch Hinzutreten einer neuen Nutzung zu einem „trading-up-Effekt“.

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 9. September 2014 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung für ein Wettbüro gemäß Antrag vom 20. Mai 2014 zu erteilen.

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Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten und hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

21

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 27. Januar 2015 abgewiesen und dazu im Wesentlichen ausgeführt, das Vorhaben sei bauplanungsrechtlich unzulässig. Die Zulässigkeit bestimme sich dabei entgegen der Auffassung der Klägerin nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO, sondern nach § 34 Abs. 1 BauGB. Der für die Betrachtung nach § 34 BauGB heranzuziehende Rahmen umfasse beide Straßenseiten der B.          Straße, wobei die maßgebliche Bebauung in westlicher Richtung (aufsteigende [gerade] Hausnummern) mit dem N.-----weg ende. Ob die Bebauung in östlicher Richtung mit der I.-----straße ende, könne offenbleiben; die folgende Bebauung sei beidseits der Straße von Bebauungsplänen erfasst, präge aber tatsächlich das Vorhabengrundstück auch mit; hieraus ergebe sich aber nichts zugunsten der Klägerin, da es sich jeweils um Gewerbebetriebe ohne Vergnügungsstättencharakter handele. Die maßgebliche Bebauung entspreche nicht einem Mischgebiet. Bei Zugrundelegung des § 34 Abs. 1 BauGB werde der Rahmen überschritten, denn in der maßgeblichen näheren Umgebung finde sich neben der Wohnnutzung auch gewerbliche Nutzung aus den Bereichen Handel, Handwerk, Büronutzung sowie Gastronomie. Hingegen sei eine Vergnügungsstätte in Form eines Wettbüros nicht vorhanden. Das Vorhaben überschreite damit den Rahmen und könne sich daher nur ausnahmsweise einfügen. Es begründe zwar selbst keine bodenrechtlichen Spannungen, habe allerdings erhebliche Vorbildwirkung für gleichgelagerte Vorhaben anderer Betreiber, für die sich z.B. einige der leerstehenden Ladenlokale (z.B. Nr. 102, 104, 108, 110) anböten. Das Vorhaben stifte damit Unruhe und löse das Bedürfnis nach einer Bauleitplanung aus, bei welcher das Vergnügungsstättenkonzept zu berücksichtigen sein werde, das im Bereich des Vorhabens Vergnügungsstätten nicht vorsehe. Vielmehr seien in Teilbereichen der angrenzenden Bebauungspläne Vergnügungsstätten ausnahmsweise zulässig; eine Zulassung des Vorhabens an dieser Stelle verstieße gegen den in den Bebauungsplänen zum Ausdruck kommenden Willen des Rates. Die Klägerin könne dem auch nicht entgegenhalten, nach Zulassung ihres Vorhabens könnten hier weitere Anträge auf Zulassung vergleichbarer Vorhaben abgelehnt werden; denn nach Zulassung ihres Vorhabens bestimme dieses den Rahmen des Zulässigen mit, so dass es zu dem von der Beklagten befürchteten Verdrängungswettbewerb ansässiger Einzelhandels- oder Handwerksbetriebe durch Vergnügungsstätten kommen könne, welcher städtebaulich durch Mittel der Bauleitplanung zu regeln sei. Eine Zulassung nach § 34 Abs. 3a BauGB scheide aus, da das Wettbüro nicht der zulässigerweise errichteten Wettannahmestelle diene und im Übrigen wegen des Vergnügungsstättenkonzepts, das in den angrenzenden Bebauungsplänen umgesetzt worden sei, städtebaulich nicht vertretbar sei.

22

Zur Begründung der vom Senat zugelassenen Berufung trägt die Klägerin zusammenfassend im Wesentlichen vor: Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche nähere Umgebung deutlich weiter gefasst als dies hier angezeigt sei. Insbesondere sei die südwestliche Seite der B.          Straße nicht in Bewertung mit einzubeziehen, da dieser stark befahrenen Straße trennende Wirkung zukomme. Das Verwaltungsgericht sei aufgrund dessen zu Unrecht zu der Annahme gelangt, es liege eine Gemengelage vor. Es sei bauplanungsrechtlich von einem Mischgebiet auszugehen, in dem das Vorhaben allgemein oder zumindest ausnahmsweise zulässig sei. Daneben füge sich das Vorhaben auch nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die nähere Umgebung ein. Das geplante Wettbüro könne eine negative Vorbildwirkung für die nähere Umgebung schon deshalb nicht haben, weil aus rechtlichen Gründen die Ansiedlung eines weiteren Wettbüros verboten sei. Aufgrund der glücksspielrechtlichen Mindestabstände zwischen Wettbüros könne sich kein weiteres Wettbüro in der näheren Umgebung ansiedeln. In einem solchen Fall könne von einem Vorhaben per se keine Vorbildwirkung ausgehen, erst Recht keine negative Vorbildwirkung. Die Ansiedlung eines weiteren Wettbüros sei auch tatsächlich ausgeschlossen, da der Markt ein weiteres Wettbüro nicht hergebe. Außerdem mache die nähere Umgebung aufgrund ihres Leerstandes von deutlich über 50 % (gegen 100 % tendierend) einen trostlosen Eindruck. In einer solchen Situation könne ein Wettbüro städtebauliche Spannungen nicht hervorgerufen. Insbesondere sei kein trading-down-Effekt zu befürchten. Die Netto-Kaltmiete für die ca. 75 qm großen Räumlichkeiten betrage 400 Euro monatlich. Eine solche Miete sei „extrem niedrig“; es werde also gerader keine höhere Miete verlangt. Jedenfalls wäre das Vorhaben planungsrechtlich aber auch deshalb nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zulässig, weil es sich aufgrund zweier weiterer Vergnügungsstätten (China-Club und Music-Club) einfüge.

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Die Klägerin beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem erstinstanzlichen Klageantrag zu erkennen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen .

27

Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Bei der Bestimmung der näheren Umgebung sei auch die dem Vorhabengrundstück gegenüberliegende Seite der B.          Straße zu berücksichtigen, denn dieser Straße komme keine trennende Wirkung zu. Der D.     -Club im Gebäude B.          Straße 100 sei mittlerweile abgemeldet und stehe leer. Soweit die Klägerin vortrage, in der Nähe werde sich ein weiteres Wettbüro nicht ansiedeln, sei dies reine Spekulation. In der Realität sei es vielmehr so, dass sich Wettbüros verschiedener Anbieter z.T. in unmittelbarer Nähe ansiedelten, und zwar insbesondere in den Leerständen, die auch hier vorhanden seien.

28

Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die hierüber gefertigte Niederschrift vom 27. Oktober 2016. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten dieses Verfahrens und des Verfahrens 2 A 443/15  sowie auf die in diesen Verfahren beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

29

Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

31

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

32

Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch gemäß § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung zur Nutzungsänderung einer Wettannahmestelle in Wettbüro, da dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegenstehen (§ 113 Abs. 5 VwGO).

33

1. Bei dem Vorhaben handelt es sich aus bauplanungsrechtlicher Sicht (im Begriffsverständnis der Baunutzungsverordnung) um eine Vergnügungsstätte in der Form eines Wettbüros.

34

Nach dem Senatsbeschluss vom 10. Juli 2012 – 2 A 1969/11 – (juris Rn. 12) fallen unter den (Ober-)Begriff „Wettbüro" Räumlichkeiten, in denen zwischen dem Kunden (Spieler), dem Wettbüro (Vermittler) und dem - meist im europäischen Ausland ansässigen - Wettunternehmen Transaktionen abgeschlossen werden, wobei es sich um Sportwetten bzw. um Wetten auf diverse sonstige Ereignisse handele; hinzu kommt regelmäßig, dass die Räumlichkeiten – insbesondere durch die Anbringung von Bildschirmen – Gelegenheit böten, die Wettangebote bzw. -ereignisse live mitzuverfolgen.

35

Vgl. auch OVG NRW, Beschluss vom 14. Februar 2014 - 2 A 1181/13 -, juris Rn. 14 sowie Urteil vom 6. April 2017 – 2 D 77/15.NE -, juris Rn. 90 ff. m. w. N.

36

Der Betrieb solcher Wettvermittlungsstellen kann in bauplanungsrechtlicher Hinsicht als Vergnügungsstätte und als Gewerbebetrieb allgemeiner Art angesehen werden. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird teilweise zwischen Wettbüros mit einer die Wettleidenschaft befördernden Aufenthaltsqualität in den Räumlichkeiten und Wettannahmestellen unterschieden. Während erstere als Unterart der Vergnügungsstätte zu verstehen sein sollen, werden bloße Wettannahmestellen für Sportwetten zum Teil mit den Annahmestellen für Lotto und Toto gleichgestellt.

37

Vgl. Bay.VGH, Beschlüsse vom 25. August 2016 – 9 ZB 13.1993 -, juris Rn. 5 ff.; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 15.10.2013 - 2 S 2514/12 -, NVwZ-RR 2014, 114 = juris; OVG Rh.-Pf., Beschluss vom 14.4.2011 - 8 B 10278/11 -, BRS 78 Nr. 198 = BauR 2011, 1484 = juris;  Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Auflage, § 4a Rn. 23.69. Zur Abgrenzung von Wettbüro und Wettannahmestelle zusammenfassend jüngst VG Bremen, Urteil vom 3. Mai 2017 - 1 K 1073/15 -, juris Rn 5ß0 ff. m. w. N.

38

Ob und unter welchen Aspekten letztere Bewertung nachgezeichnet werden kann, mag dahinstehen.

39

So auch: OVG NRW, Urteil vom 27. Januar 2016 - 7 A 1899/14 -, juris Rn. 35.

40

Denn als Wettannahmestelle im zuletzt genannten Sinne versteht sich das hier in Rede stehende Vorhaben gerade nicht. Eine Wettannahmestelle ist für die in Rede stehenden Räumlichkeiten ja bereits unter dem 20. Februar 2014 genehmigt worden, und zwar nach Maßgabe und auf der Grundlage der grüngestempelten Betriebsbeschreibung des Geschäftsführers der Klägerin vom 27. Januar 2014, in der z.B. davon die Rede ist, dass in den Räumlichkeiten gerade keine Live-Übertragung von Sportereignissen stattfinden soll . Genau das will die Klägerin aber in ihrem Wettbüro veranstalten, wie anlässlich der Ortsbesichtigungen durch die Beklagte deutlich geworden ist, die zum Erlass der Ordnungsverfügung geführt haben, die Gegenstand des Verfahrens 2 A 443/15 war. Die Beklagte hat wiederholt – z. B. auch in dem Hinweis zu der genannten Ordnungsverfügung – hervorgehoben, dass sie gegen ein Vorhaben, das die in der Betriebsbeschreibung vom 27. Januar 2014 dargelegten Maßgaben einhält und das sie aufgrund dessen als Wettannahmestelle einstuft, keine bau(planungs)rechtlichen Bedenken hat. Der hier in der Rede stehende Bauantrag enthält aber keinerlei Beschränkungen z.B. was die Live-Übertragung von Sportereignissen o. ä. angeht. Im Falle der Genehmigungserteilung wäre auch das Verweilen an den immerhin 6 Tischen mit 24 Sitzgelegenheiten zugelassen, und zwar ohne Einschränkung hinsichtlich der offenkundig praktizierten Zurverfügungsstellung von Getränken. Damit wäre das Vorhaben im Falle seiner Genehmigung nach der erkennbar vorgesehenen und dann zugelassenen Nutzung bauplanungsrechtlich als Vergnügungsstätte anzusehen.

41

Vgl. auch VG Leipzig, Urteil vom 22. September 2016 – 4 K 2033/14 -, juris Rn. 28 ff., wonach Wettbüros regelmäßig sogar als kerngebietstypische Vergnügungsstätte anzusehen sind [dort bejaht bei Sitzgelegenheiten für 40 Personen]

42

2. Dem damit bauplanungsrechtlich als Vergnügungsstätte einzuordnenden Vorhaben stehen Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen.

43

Grundlage der  bauplanungsrechtlichen Beurteilung ist hier § 34 Abs. 1 BauGB.

44

Gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben, das – wie hier – im unbeplanten Innenbereich liegt, nur zulässig, wenn es sich u. a. nach der Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

45

Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens seiner Art nach allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

46

Diesen Anforderungen entspricht das streitige Vorhaben nicht. Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks ist nicht als ein faktisches Baugebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB zu qualifizieren (a). Gemessen an § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB fügt sich das Vorhaben der Klägerin nach der Art der baulichen Nutzung nicht ein (b).

47

a. Die maßgebliche nähere Umgebung wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtliche Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst.

48

Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978

49

– 4 C 9.77 –, BRS 33 Nr. 36 = NJW 1978, 2564 = juris Rn. 33.

50

Maßgeblich ist, wie weit die wechselseitigen Auswirkungen im Verhältnis von Vorhaben  und  Umgebung reichen. Die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung kann dort zu ziehen sein, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Nutzungsstrukturen aufeinanderstoßen. Bei der Bestimmung der näheren Umgebung kann auch die unterschiedliche Bebauung diesseits und jenseits einer Straße eine Rolle spielen, wobei es wiederum auf die Art des Unterschiedes ankommen kann.

51

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. April 1997

52

– 4 B 67.97 –, BRS 59 Nr. 80 = BauR 1997, 804 = juris Rn. 4.

53

Die nähere Umgebung ist für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Merkmale gesondert zu bestimmen. Dabei wird die nähere Umgebung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in der Regel weiter zu bemessen sein als z.B. bei der überbaubaren Grundstücksfläche oder beim Maß der baulichen Nutzung, weil bei den zuletzt genannten Merkmalen die Prägung in ihrer Reichweite im Allgemeinen hinter den von der Art baulicher Nutzung ausgehenden Wirkungen zurückbleibt.

54

Vgl. hierzu OVG NRW, Urteil vom 1. März 2017

55

– 2 A 46/16 –, juris Rn. 35 m. w N.

56

Hiervon ausgehend, wird die nähere Umgebung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung vorliegend gebildet durch die beiden Seiten der B.          Straße vom Vorhabengrundstück in nordwestlicher Richtung bis etwa zur Ecke B.          Straße 132/Mühlenstraße auf der Straßenseite, auf der auch das Vorhabengrundstück liegt; denn hieran schließt sich eine anderweitige Bebauungsstruktur (mit zur Otto-T.           -Straße ausgerichteten Hausgruppen) an; auf der gegenüberliegenden Straßenseite der B.          Straße bildet der sich an die Hausnummer 127 anschließende E5.           , der durch die von der B.          Straße abzweigende E6.------straße östlich begrenzt wird, eine städtebauliche Zäsur. In südöstlicher Richtung erscheint auf der Straßenseite des Vorhabengrundstücks die I.-----straße (beiderseits) als Rand der näheren Umgebung, denn hier endet die geschlossen blockartige Bebauung und geht jedenfalls im Anschluss an die Gaststätten fließend über in einen gewerblich geprägten Bereich; dies wird augenfällig auch daran, dass unmittelbar an das Gebäude „I.-----straße 2/B1.---------straße 96“ der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 39 mit dem (bezeichnenden) Namen „Gewerbegebiet B.          Straße“ beginnt; hier endet auch die (z.T. oberhalb des Erdgeschosses) befindliche Wohnnutzung auf der B.          Straße zwischen den Hausnummern 132 und 96. Auf der gegenüberliegenden Seite der B.          Straße wird die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks (spätestens) auf Höhe der Hausnummer 73 enden. Zum einen befindet sich dieses Gebäude ungefähr auf einer Höhe mit der Hausnummer 96 auf der anderen Straßenseite und zum anderen beginnen hier die größeren Gewerbebetriebe auf dieser Seite der B.          Straße. Dies wird im Übrigen auch daran deutlich, dass der Bebauungsplan Nr. 990 der Beklagten etwa auf Höhe der Hausnummer 107 beginnt, das von ihm erfasste GE aber untergliedert ist: Hierbei befindet sich das GE 2, in dem Vergnügungsstätten nicht – auch nicht ausnahmsweise – zulässig sein sollen, zwischen den Hausnummern 107 und 101 (und damit dem Vorhaben gegenüber), während sich danach das GE 1 anschließt (ab etwa Hausnummer 73). Ab hier beginnen dann – wie auch gegenüberliegend – größere zur B.          Straße ausgerichtete Gewerbebetriebe.

57

Die B.          Straße hat entgegen der Auffassung der Klägerin keine trennende Wirkung. Der Senat teilt auf der Grundlage der im Ortstermin am 27. Oktober 2016 von dem Berichterstatter gewonnenen Eindrücke und getroffenen Feststellungen, die er dem Senat anhand der gefertigten Fotos und vorliegenden Pläne vermittelt hat, die entsprechende Wertung des Verwaltungsgerichts. Auf dessen Ausführungen im angefochtenen Urteil wird insoweit ergänzend Bezug genommen. Die B.          Straße vermittelt dem Betrachter in der Örtlichkeit insbesondere keine den „Ortsteil aufspaltende Gestalt“. Zwar findet sich auf der B.          Straße auf der Seite des Vorhabengrundstücks im Bereich zwischen I.-----straße und N2.-----straße geschlossene Bauweise, die erdgeschossig überwiegend gewerblich und in den Geschossen darüber zu Wohnzwecken genutzt werden, während es sich bei den Häusern Nrn. 109 bis 127 um

58

(Wohn-)Doppelhäuser handelt, an die sich dann gewerbliche Nutzungen anschließen. Dennoch kann nicht von einer völlig verschiedenen Nutzungsstruktur (hinsichtlich der Art baulicher Nutzung) gesprochen werden, da sich auf beiden Straßenseiten gewerbliche und Wohnnutzungen finden und keine exakt abgrenzbare Einheitlichkeit der Nutzungsgegebenheiten festzustellen ist. Dabei ergibt sich die Korrespondenz der Wohnnutzung im Bereich der Doppelhäuser mit der in der gegenüberliegenden Blockbebauung auf Vorhabenseite um so deutlicher, als diese ihr maßgebliches Gepräge nicht durch die gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss der straßennahen Randbebauung erhält, sondern durch die umfängliche Wohnnutzung. Auch sind die hier befindlichen gewerbliche Nutzungen in weiten Teilen auf die Versorgung des Wohngebietes ausgelegt und – etwa mit dem Friseurbetrieb oder die (leerstehende) Metzgerei – solche, die durchaus auch in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig wären. Der Senat teilt im Weiteren den Eindruck, den der Berichterstatter im Ortstermin vom 27. Oktober 2016 gewonnen und den er dem Senat auch an anhand der hierbei gefertigten Fotografien vermittelt hat, dass die Räumlichkeiten, um die es hier geht, auch durch die gegenüberliegenden Nutzungen (KfZ-Werkstatt, C2.     -Service) mitgeprägt werden, zumal sie unmittelbar ins Augen fallen, wenn man die für das Vorhaben vorgesehenen Räume verlässt. Eine Verkehrsbelegung der B.          Straße, die diesen wahrgenommenen Bezug zwischen der Bebauung beider Straßenseiten ernsthaft in Frage stellen könnte, war weder im Ortstermin festzustellen noch lassen sich entsprechende Anhaltspunkte aus dem Umstand ableiten, dass die Straße augenscheinlich eine innerörtliche Durchgangsstraße darstellt und entsprechend stark frequentiert sein dürfte, wie u.a. der Lärmaktionsplan 2013 nahelegt. Wie schon das Verwaltungsgericht ausgeführt hat, hängt die Frage, ob eine Straße trennende Wirkung hat, stets von den Besonderheiten der örtlichen Situation ab, und diese rechtfertigt hier auch unter Berücksichtigung des Verkehrsaufkommens nicht die Annahme, der B.          Straße komme trennende Wirkung zu.

59

Die so beschriebene nähere Umgebung lässt sich nicht im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB einem faktischen Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung zuordnen, in dem das Vorhaben als Vergnügungsstätte allgemein oder ausnahmsweise zulässig sein könnte.

60

Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben im unbeplanten Innenbereich nach dem sich aus der in der näheren Umgebung vorhandenen Bebauung ergebenden Maßstab. Das bedeutet, dass alles an Bebauung in den Blick zu nehmen ist, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Eine Beschränkung auf das, was von der vorhandenen Bebauung städtebaulich  wünschenswert oder auch nur vertretbar ist, darf insoweit nicht vorgenommen werden.

61

Vgl. BVerwG, Urteile vom 26. Mai 1978

62

– 4 C 9.77–, BRS 33 Nr. 36 = NJW 1978, 2564 und vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75 = NVwZ 1990, 755

63

Auch eine vorhandene, aber nicht genehmigte Bebauung bzw. Nutzung ist zu berücksichtigen, sofern sie in einer Weise geduldet wird, die keine Zweifel daran lässt, dass die zuständigen Behörden sich mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben. Es ist daher unbeachtlich, ob die vorhandene Bebauung oder die ausgeübte Nutzung materiell illegal ist, solange die zuständigen Behörden den Zustand dulden. Solange dieser Zustand andauert, nimmt die vorhandene Bebauung – mag sie auch illegal sein – an der Qualifizierung der vorhandenen Situation teil. So kann aus einem ehemals materiell rechtswidrigen Zustand letztlich ein nach § 34 BauGB zu beurteilender, nunmehr rechtmäßiger Zustand werden.

64

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 11. Februar 2000 – 4 B 1.00 -, BRS 63 Nr. 102, und vom 23. November 1998 – 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82 = NVwZ-RR 1999, 364 sowie Urteil vom 15.2.1990 – 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75 = NVwZ 1990, 755.

65

Die Betrachtung muss dabei auf das Wesentliche zurückgeführt werden, d.h. es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr als Fremdkörper erscheint. Baulichkeiten, die als Fremdkörper erscheinen, sind aber nur dann außer Betracht zu lassen, wenn sie wegen ihrer Andersartigkeit bzw. Einzigartigkeit den Charakter der Umgebung nicht zu beeinflussen vermögen, was dann bei wertender Betrachtung der Gegebenheiten des Einzelfalls zu ermitteln ist.

66

Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990

67

– 4 C 23.86 –, BRS 50 Nr. 75 = NVwZ 1990, 755 ff. sowie Beschlüsse vom 19. April 2005

68

– 4 B 13.05 –, juris, und vom 11. Juli 2002

69

– 4 B 30.02 -, BRS 65 Nr. 80.

70

Unter Anwendung dieser Grundsätze ist in der beschriebenen näheren Umgebung insgesamt ein Überwiegen der Wohnnutzung festzustellen. Auf der nordöstlichen Seite der Asterlage Straße befindet sich ab dem 1. Obergeschoss ganz überwiegend Wohnnutzung, auf der gegenüber liegenden südwestlichen Straßenseite findet sich zwischen E5.           und dem Kfz-Betrieb B+S (B.          Straße Nr. 107) ausschließlich Wohnnutzung. Gewerbliche Nutzungen in Form von Ladenlokalen oder Gastronomie finden sich im überwiegenden Teil der Erdgeschosse – im Sparkassengebäude (B.          Straße Nr. 122) auch darüber; es gibt im Erdgeschoss auch zahlreiche (vormals gewerbliche) Leerstände (z.B. B.          Straße Nr. 104, 102, 110). Ferner finden sich mit dem oben genannten KfZ-Betrieb B+S sowie dem C2.     -Service, die dem Vorhaben gegenüberliegen, gewerbliche Nutzungen, die das Wohnen nicht nur unerheblich stören. Die Umgebung prägende Vergnügungsstätten finden sich in dem beschriebenen Bereich nicht. Als in diesem Sinne prägend kann die Erdgeschossnutzung des Eckhauses I.-----straße 1 („L3.    “) nicht (mehr) angesehen werden. Zwar ist hierfür am 31. März 1977 eine Baugenehmigung zur Errichtung einer Diskothek erteilt worden – ohne dass allerdings konkrete grüngestempelte Bauzeichnungen der Akte zu entnehmen wären –, und offenbar hat dort auch bis in die 1990er Jahre eine diskothekenähnliche bzw. gastronomische Nutzung stattgefunden.

71

Vgl. zur nachprägenden Wirkung aufgegebener Nutzungen allgemein auch Hofherr, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Januar 2005, § 34 Rn. 28 m. w. N.

72

Allerdings wurde die Nutzung der Räumlichkeiten anlässlich der Beantragung einer rein gaststättenrechtlichen Erlaubnis durch den „L.    -Verein für neue Musik“ wegen brandschutzrechtlicher Mängel am 6. November 2003 untersagt. Anlässlich eines Polizeieinsatzes in den Räumlichkeiten im Zusammenhang mit illegalem Glücksspiel im März 2005 wurden die Räumlichkeiten wegen u.a. brandschutzrechtlicher Mängel versiegelt. Ausweislich mehrerer in den Bauakten befindlichen Vermerke vom März 2006 waren „das Haus/die Räume“ nicht bezogen bzw. „das Haus unbewohnt“. Es gibt – auch unter Berücksichtigung der von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Aufstellung der gewerberechtlichen Anmeldungen für dieses Grundstück - keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass danach dort irgendeine (prägende) Nutzung – geschweige denn eine solche als Vergnügungsstätte – stattgefunden hätte; solche werden auch von der Klägerin nicht vorgetragen. Vor dem Hintergrund dieses daher seit mehr als 12 Jahren andauernden Leerstandes kann von einer nachprägenden Wirkung der einzigen mehr als 40 Jahre alten baurechtlichen Erlaubnis zur Nutzung als Diskothek  nicht ausgegangen werden. Der von der Klägerin in der Berufungsbegründung (ursprünglich noch) angeführte „D.     -club“, B1.---------straße 100, ist inzwischen unterbunden worden. Er war illegal und stellte im Übrigen als bordellartiger Betrieb keine Vergnügungsstätte dar.    

73

Bei dem damit hinsichtlich der Art baulicher Nutzung maßgeblichen Bereich handelt es sich nicht um ein Mischgebiet i. S. d. § 6 BauNVO. Denn dieses ist seiner Zweckbestimmung durch die prinzipielle Gleichrangigkeit von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben gekennzeichnet (vgl. § 6 Abs. 1 BauNVO). Dies ist hier nicht der Fall. Zum einen ist aus den genannten Gründen insgesamt von einem Überwiegen der Wohnnutzung auszugehen. Zum anderen befinden sich in der maßgeblichen Umgebung z.B. mit der Kfz-Werkstatt K. gegenüber dem Vorhabengrundstück gewerbliche Nutzungen, die das Wohnen wesentlich stören und die auch nicht als Fremdkörper angesehen werden können.

74

b. Ausgehend von einer nicht einer der Baugebietsarten der BauNVO entsprechenden Gemengelage, ist die Zulässigkeit des Vorhabens auch seiner Art nach an § 34 Abs. 1 BauGB zu messen.

75

Danach fügt sich ein Vorhaben seiner Art nach im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es den aus seiner Umgebung ableitbaren Rahmen einhält, indem es dort ein „Vorbild“ oder eine „Entsprechung“ findet, es sei denn, es würde es an der gebotenen Rücksichtnahme auf die Umgebungsbebauung fehlen lassen. Daran fehlt es hier.

76

Das streitgegenständliche Wettbüro, das aus den dargelegten Gründen bauplanungsrechtlich als Vergnügungsstätte einzuordnen ist, überschreitet den aus der maßgeblichen näheren Umgebung ableitbaren Rahmen, in der es – wie ausgeführt - eine prägende Vergnügungsstätte nicht gibt.

77

Eine Überschreitung des durch die nähere Umgebung gezogenen Rahmens hinsichtlich eines oder mehrerer der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Merkmale führt im Regelfall zur Unzulässigkeit des Vorhabens, weil eine Überschreitung des von der Bebauung bisher eingehaltenen Rahmens in der Regel die Gefahr nach sich zieht, dass der gegebene Zustand in negativer Hinsicht in Bewegung und damit in Unordnung gebracht wird. Allerdings kann sich auch ein Vorhaben, das den durch seine Umgebung gesetzten Rahmen überschreitet, ausnahmsweise i. S. d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einfügen, wenn

78

das Vorhaben weder selbst noch infolge einer Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen.

79

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 25. März 1999

80

- 4 B 15.99 -, BRS 62 Nr. 101 = juris Rn. 5 f., vom 4. Oktober 1995 - 4 B 68.95 -, NVwZ-RR 1996, 375 = juris Rn. 3, und vom 23. Juli 1993

81

- 4 B 59.93 -, juris Rn. 4, Urteil vom 26. Mai 1978 - IV C 9.77 -, BVerwGE 55, 369 = NJW 1978, 2564 = juris Rn. 47; OVG NRW, Urteil vom 9. September 2010 - 2 A 508/09 -, juris Rn. 47.

82

Ausgeschlossen ist danach ein Vorhaben (nur) dann, wenn es die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen. Wann insoweit die bauplanungsrechtliche Relevanzschwelle im Einzelnen erreicht ist, hängt von den jeweiligen konkreten Gegebenheiten ab. Die bloß abstrakte oder entfernte Möglichkeit, dass ein Vorhaben Konflikte im Hinblick auf die künftige Nutzung benachbarter Grundstücke  auslöst, schließt die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB freilich nicht aus. Dagegen fügt sich ein Vorhaben nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es die Gefahr heraufbeschwört, dass der gegebene Zustand in negativer Richtung in Bewegung gebracht wird. Davon ist regelmäßig auszugehen, wenn der von der Bebauung bisher eingehaltene Rahmen überschritten wird, ohne dass dies durch irgendeine Besonderheit begründet wäre, durch die sich das Baugrundstück von den Nachbargrundstücken unterscheidet. Ob von dem Vorhaben eine solche negative Vorbildwirkung für Nachbargrundstücke ausgehen kann, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls und keiner rechtsgrundsätzlichen Klärung zugänglich.

83

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 25. März 1999

84

- 4 B 15.99 -, BRS 62 Nr. 101 = juris Rn. 5 f.,

85

Der beschriebene Ausnahmefall liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur mit den Mitteln der Bauleitplanung schaffen lassen, etwa weil die Gefahr besteht, dass eine städtebauliche Situation wird sonst zum „Umkippen gebracht“ wird.

86

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1974 – IV C 72.72 -, BRS 28 Nr. 26 = juris.

87

Davon ausgehend, fügt sich das Vorhaben hier auch nicht ausnahmsweise ein. Denn bei seiner Zulassung würde es seinerseits ein Vorbild darstellen, das die Ablehnung weiterer Nutzungen als Vergnügungsstätte mindestens erschwerte.

88

Besonderheiten durch die sich das Vorhabengrundstück von den Nachbargrundstücken mit leerstehenden Läden (unterschiede), fehlen.

89

Dem kann nicht entgegengehalten werden, das in der näheren Umgebung könnten bodenrechtliche Spannungen nicht aufkommen, weil wegen der glücksspielrechtlichen Abstandsregelungen ein weiteres Wettbüro nicht genehmigt werden werde. Zwar darf gemäß § 22 Abs. 1 GückspielVO NRW die Erlaubnis zum Vermitteln von Sportwetten in Wettvermittlungsstellen nur erteilt werden, wenn die Wettvermittlungsstelle einen Mindestabstand von 200 m Luftlinie zur nächstgelegenen Wettvermittlungsstelle nicht unterschreitet. Ob derartige glückspielrechtliche Abstandsregelungen im Rahmen der bauplanungsrechtliche Beurteilung überhaupt Berücksichtigung finden können, zumal es keine der Sicherung der städtebaulichen Entwicklung dienende Funktion, sondern vielmehr eine ausschließlich ordnungsrechtliche Zielsetzung mit Blick auf die Gefahren der Spielsucht und damit nicht die Aufgabe haben, städtebaulich konkurrierende Bodennutzungen zum Ausgleich zu bringen,

90

vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 6. Oktober 2015 – 10 B 1.14 -, juris Rn. 45 [nachfolgend BVerwG, Beschluss vom 27. Juni 2016 – 4 B 56.15 -, juris] und vom 23. Juni 2015 – 10 B 7.13 -, juris Rn. 36 [nachfolgend BVerwG, Beschluss vom 23. Dezember 2015 – 4 B 42.15 -, juris],

91

man hier dahinstehen. Denn auch wenn man § 22 Abs. 1 GlückspielVO NRW hier zugrundegelegt, sind bodenrechtliche Spannungen nicht etwa aus Rechtsgründen ausgeschlossen. Mit dieser Regelung wird nämlich kein genereller Mindestabstand zwischen Wettbüros und Spielhallen statuiert,

92

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 4. September 2015 – 4 B 247/15 -, juris Rn. 15,

93

so dass diese Regelung die Erteilung einer Baugenehmigung für eine (nicht kerngebietstypische) Spielhalle nicht ausschließt, die bauplanungsrechtlich ebenfalls als Vergnügungsstätte zu werten wäre. Im Anschluss steht auch die Annahme, aus tatsächlichen, namentlich betriebswirtschaftlichen Gründen, werde sich in den Leerständen der näheren Umgebung ein weiteres Wettbüro nicht ansiedeln, schon von daher der Annahme bodenrechtlicher Spannungen ebenfalls nicht entgegen. Im Übrigen bleiben diese Erwägungen ebenso spekulativ wie die Annahme, die glückspielrechtlichen Beschränkungen für Spielhallen führten dazu, dass Bauanträge für (neue) Spielhallen faktisch nicht mehr vorkämen und damit auch in der Umgebung des Vorhabens auszuschließen seien. Damit würde mit Erteilung der beantragten Baugenehmigung erstmalig eine Vergnügungsstätte in der maßgeblichen näheren Umgebung zugelassen werden, die Vorbild für andere Vergnügungsstätten sein könnte, und zwar auch für solche jenseits von Spielhallen und Wettbüros. Angesichts der Leerstände auch in der unmittelbaren Umgebung des Vorhabengrundstücks handelt es sich insoweit auch durchaus nicht nur um eine abstrakte und fernliegende, sondern um eine konkrete Möglichkeit. Damit würde zugleich die gegebene Situation negativ in Bewegung gebracht; denn es entspricht einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten, zumindest, wenn sie in einem Gebiet gehäuft auftreten, negativ auf ihre Umgebung auswirken, etwa indem sie ihrerseits zu einem “Traiding-Down-Effekt” führen können bzw. - wie hier - einen eingeleiteten, durch Leerstände manifestierten Effekt verstärken bzw. verfestigen.

94

Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994

95

- 4 C 13.93 -, juris Rn. 22; allgemein auch OVg NRW, Urteil vom 25. März 2014 - 2 A 2679/12 -, BRS 83 Nr. 69 = juris Rn. 111.

96

Im Weiteren stehen jedenfalls bei einer Häufung von Vergnügungsstätten - nicht zuletzt auch wegen der mit ihnen üblicherweise - wie auch für das hier streitige Wettbüro - verbundenen täglichen Öffnungszeiten bis in die Nacht negative Auswirkungen auf die Wohnruhe in Rede. Wie ausgeführt macht aber hier die Wohnnutzung eine wesentliche Prägung der näheren Umgebung aus. Insbesondere befinden sich die hier streitigen Geschäftsräume, wie auch die weiteren Leerstände im Erdgeschoss solcher Gebäude, die in den oberen Geschossen im Wesentlichen Wohnungen aufweisen.

97

Darüber hinaus löst das Vorhaben den Bedarf an einer – ggf. das Vergnügungsstättenkonzept der Beklagten (dort S. 52 und 53) – umsetzenden Bauleitplanung aus.

98

Von dem Erfordernis des Einfügens kann nicht nach § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB (in der Fassung des Gesetzes vom 4. Mai 2017) abgewichen werden.

99

Die Vorschrift ermächtigt die Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall nach pflichtgemäßem Ermessen vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Absatz 1 Satz 1 BauGB abzuweichen, wenn die Abweichung u.a. der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebes dient, städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Liegen die Voraussetzungen für eine Abweichung allerdings bei mehr als nur einzelnen Vorhaben vor, weil die der Abweichung zugrunde liegenden bodenrechtlichen Verhältnisse auf weitere Grundstücke in der näheren Umgebung übertragbar sind, so kann aber die geforderte Begrenzung auf den Einzelfall gleichwohl überschritten und die Erteilung einer Abweichung daher unzulässig sein. Eine Heranziehung des § 34 Abs. 3a BauGB zur Genehmigung eines nach Absatz 1 Satz 1 dieser Vorschrift unzulässigen Vorhabens scheidet daher aus, wenn erkennbar ist, dass eine vergleichbare Abweichungslage noch wiederholt auftreten könnte. Das gilt jedenfalls dann, wenn das Vorhaben angesichts seiner Vorbildwirkung die planungsrechtlich relevante Umstrukturierung eines Gebiets einleiten würde  Aufgrund seines Ausnahmecharakters, der durch die ausdrückliche Normierung des Einzelfallerfordernisses noch zusätzlich unterstrichen wird, ist § 34 Abs. 3a BauGB kein Mittel dafür, die städtebauliche Situation in einem nicht beplanten Baugebiet umzustrukturieren.

100

Vgl. Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 25. Februar 2015 - 2 Bf 213/11 -, juris Rn. 57 m. w. N.

101

Dies ist hier der Fall, denn aufgrund der Leerstände in den Erdgeschossen an der B.          Straße (Straßenseite des Vorhabens) kann die Ansiedlung weiterer Vergnügungsstätten nicht ausgeschlossen werden. Ob eine städtebauliche Vertretbarkeit im Rahmen des § 34 Abs. 3a BauGB hier allein daran scheitern könnte, dass das Vergnügungsstättenkonzept der Beklagten Vergnügungsstätten an dem vorgesehenen Standort nicht zulassen will (dort S. 52 und 53) mag offenbleiben.

102

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

103

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.

104

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.