Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheids zur Errichtung einer Lagerhalle.

Die Klägerin ist eine GmbH und seit 1960 Betreiberin der Hafenbetriebe Ludwigshafen am Rhein. Der Hafen, der im Staatsanzeiger Rheinland-Pfalz als Hafengebiet ausgewiesen ist, besteht aus mehreren Hafenteilen: Nordhafen, oberer und unterer Stromhafen, Mundenheimer Altrheinhafen (Ölhafen), Luitpoldhafen und Kaiserwörthhafen.

Auf der zum Luitpoldhafen gehörenden Parkinsel hat die Klägerin das 246.159 m² große Grundstück in der Hafenstraße, Flurstück-Nr. ..., vom Land Rheinland-Pfalz gepachtet. Das Grundstück befindet sich am Rheinufer westlich der Hafenstraße und liegt bisher im unbeplanten Innenbereich. Allerdings hat der Stadtrat der Beklagten in seiner Sitzung vom 7. April 2014 einen Aufstellungsbeschluss gefasst. Nach dem Bebauungsplanverfahren 644 „Luitpoldhafen Süd“ soll u.a. auf dem streitgegenständlichen Gelände eine Misch- bzw. gewerbliche Bebauung zulässig sein. Eingeschränkt wird danach die gewerbliche Nutzung auf nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung (wie etwa Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude).

Auf dem genannten Grundstück befand sich eine Lagerhalle, die bei einem Großbrand am 22. Juni 2013 zerstört wurde. Für das Gebäude war am 12. Mai 1969 die Genehmigung erteilt worden, eine Lagerhalle für die Lagerung von herab getrocknetem Getreide in loser Schüttung zu errichten. Am 26. November 1971 hatte die Klägerin eine Änderungsgenehmigung u.a. für die Lagerung von Kunststoffen erhalten.

Bei dem Großbrand 2013 brannte die Lagerhalle, in der von einer Spedition im Auftrag der BASF SE 4.800 Tonnen Kunststoffgranulat gelagert wurde, bis auf wenige Stellen vollständig ab. Brandursache war vermutlich ein technischer Defekt an der Photovoltaik-Anlage auf dem Dach. Nahezu alle tragenden Teile des Gebäudes verloren infolge der Temperatureinwirkungen ihre Tragfähigkeit und Stabilität und stürzten größtenteils ein. Das Grundstück wurde inzwischen vollständig abgeräumt. Ausschließlich die Bodenplatte der ehemaligen Lagerhalle besteht noch.

Nördlich an das Gelände mit der ehemaligen Lagerhalle schließt der C + C Edeka Großmarkt an (Hafenstraße ...), der im Norden an die Schwanthaler Allee angrenzt. Südlich des streitgegenständlichen Geländes befinden sich Bürogebäude und zahlreiche Gewerbebetriebe, die zum Teil in der Logistikbranche tätig sind. Westlich der Hafenstraße stehen zweigeschossige Wohngebäude mit ausgebauten Dachgeschossen, und zwar in Form von Häusergruppen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Lagepläne und Lichtbilder in den Verwaltungs- und der Gerichtsakte verwiesen.

Am 23. Dezember 2013 stellte die Klägerin eine Bauvoranfrage zum Wiederaufbau der durch das Brandereignis zerstörten Halle mit erdgeschossiger Lagerfläche und integrierten Büroflächen im Erdgeschoss und Obergeschoss mit den Maßen 170 x 56 x 7,45 m und einer Gesamtnutzfläche von 9.485,20 m². Zur Nutzung wurde im Antrag angegeben: „Die gelagerten Güter in der Lagerhalle werden, wie bisher genehmigt, in erster Linie aus Kunststoffen der BASF SE bestehen. [...] Auf der Dachfläche wird die genehmigte Photovoltaikanlage wiederinstalliert. Ausführung, Material, Brandschutz und Abstandsflächen sollen nicht geändert werden.“

Mit Schreiben vom 3. Februar 2014 bat die Beklagte die Klägerin um Vervollständigung der Antragsunterlagen. Insbesondere wurde dazu aufgefordert, eine Betriebsbeschreibung zur Vorlage bei der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, eine Darstellung der beabsichtigten zu lagernden Stoffe mit Mengenangaben und Angaben zur beabsichtigten LKW-Frequentierung einzureichen.

Am 7. März 2014 teilte die Klägerin mit, dass bezüglich der Nutzung von 8.000 - 10.000 Tonnen geplant sei, übliche Handels- und Kaufmannsgüter sowie folgende Kunststoffe zu lagern: Styropor, Neopor, Lignatec-Beads, E-Por, Luwax EVA, Vorprodukte für Farbe- und Lackherstellung. Weiter sei voraussichtlich mit ca. 30 LKW Fahrzeugbewegungen pro Tag zu rechnen, wobei der Lieferverkehr zu schutzwürdigen Zeiten nicht beabsichtigt sei.

In einer hausinternen gefahrenschutztechnischen Stellungnahme vom 10. April 2014 wurde ausgeführt, gegen den Wiederaufbau der Lagerhalle bestünden aus brandschutztechnischer Sicht keine Bedenken, wenn mehrere Punkte erfüllt würden. Aufgrund des Brandereignisses im Juni 2013 sei es aber bedenklich, das Lagergut mit einer hohen Brandgefährdung (z.B. Lagerung mit einem hohen Anteil von brennenden Stoffen) oder mit einer hohen Gesundheitsgefährdung (z.B. Lagerung von Gefahrstoffen) in der zu beurteilenden Halle zu lagern.

Mit Verfügung vom 6. August 2014 lehnte die Beklagte die Erteilung eines Bauvorbescheids für das beantragte Bauvorhaben mit der Begründung ab, das Vorhaben füge sich nicht in die nähere Umgebung ein. Das östlich der Hafenstraße gelegene Gebiet sei geprägt durch kleinteilige Wohnhäuser als zweigeschossige Reihenhausbebauung, entsprechend einem Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Baunutzungsverordnung – BauNVO –. Dagegen sei das Gebiet westlich der Hafenstraße, ursprünglich als Sondergebiet Hafen gestaltet, geprägt durch Nutzungen, die in einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO zulässig seien. Demnach läge eine Großgemengelage vor und durch das Aufeinandertreffen der unvereinbaren Nutzungen sei ein Konfliktpotential gegeben, welches ein erhöhtes Maß an gegenseitiger Rücksichtnahme erfordere. Die geplante Nutzung sei geeignet, bodenrechtliche Spannungen auszulösen. Die Lagerung von bis zu 10.000 Tonnen und der dadurch entstehende LKW-Verkehr von ca. 30 Frequentierungen pro Tag seien mit der Wohnnutzung unverträglich. Das Lagergut könne zudem zu einer Gefährdung der Anwohner führen, wie sie sich beim Großbrand im vergangen Jahr realisiert habe. Damit seien die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse aufgrund der Immissionen nicht gegeben. Auch das Gebot der Rücksichtnahme sei verletzt.

Die Klägerin legte dagegen am 4. September 2014 Widerspruch ein und führte zur Begründung aus, der Flächennutzungsplan weise das Gebiet als Hafengebiet aus. Die tatsächliche Nutzung entspräche westlich der Hafenstraße einem Gewerbe- bzw. Industriegebiet. Weiter komme der Hafenstraße eine trennende Funktion zu, die Wohn- und Gewerbegebiet trenne. Aufgrund dessen sei maßgeblich auf die prägende Wirkung des Altbestands abzustellen. Die geplante Lagerhalle würde genauso aufgebaut wie die abgebrannte Halle, die sich auch in die nähere Umgebung eingefügt habe. Die prägende Wirkung des Altbestandes würde dadurch entsprechend fortwirken. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse seien gegeben.

Mit Widerspruchsbescheid vom 4. März 2015 wies der Stadtrechtsausschuss der Beklagten den Widerspruch der Klägerin mit der Begründung zurück, die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheids. Für die begehrte Neuerrichtung der abgebrannten Lagerhalle bedürfe es einer neuen Baugenehmigung, denn durch die Zerstörung der Halle sei die Baugenehmigung von 1969/1971 weggefallen. Die Klägerin könne sich auch nicht auf nachwirkenden Bestandschutz berufen.

Das Vorhaben sei nicht nach § 34 Baugesetzbuch – BauGB – genehmigungsfähig. Die Vorschrift des § 34 Abs. 2 BauGB sei nicht einschlägig, da die Hafenpolizeiverordnung aus dem Jahre 1974 keine Festsetzungen bauplanungsrechtlicher Art treffe. Ungeachtet dessen sei ein Rückgriff auf § 11 BauNVO im Rahmen des § 34 Abs. 2 BauGB aus Rechtsgründen ausgeschlossen. Die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art der baulichen Nutzung richte sich daher nach § 34 Abs. 1 BauGB. Bei der näheren Umgebung handele es sich um eine Gemengelage, da die Eigenart der näheren Umgebung keinem der Gebiete der BauNVO entspreche. Dafür spreche, dass Nutzungen auf der Westseite der Hafenstraße vorhanden seien, die eben nichthafenaffine Nutzungen seien. Der Stadtrechtsausschuss könne offen lassen, ob lediglich die Bebauung westlich der Hafenstraße, oder auch die Wohnbebauung östlich der Hafenstraße zu berücksichtigen sei. Jedenfalls verstoße das Vorhaben gegen das Rücksichtnahmegebot. Auf die damalige Zulässigkeit der alten Halle könne nicht abgestellt werden, da bei der Neuerteilung einer Baugenehmigung bzw. eines Bauvorbescheids stets das konkrete, funktionsbezogene Vorhaben im Genehmigungsverfahren zu beurteilen und entsprechend auch die Verträglichkeit der Nutzung neu zu bewerten sei. Bereits vor dem Brandereignis habe es Beschwerden von Anwohnern der Hafenstraße bezüglich des An- und Abfahrtsverkehrs der gewerblichen Anlieger der Hafenstraße gegeben. Bei den Angaben der Klägerin bezüglich des An- und Abfahrtsverkehrs handele es sich lediglich um circa Angaben. Danach sei mit circa 30 LKW Fahrzeugbewegungen pro Tag, im Wesentlichen beschränkt auf die Tagesstunden und Wochentage, zu rechnen. Konkrete Angaben habe die Klägerin nicht gemacht. Entsprechende Fachgutachten bezüglich der zu erwartenden Lärmimmissionen lägen ebenfalls nicht vor.

Die von dem Vorhaben ausgehenden Auswirkungen auf die unmittelbare Umgebung, hier das Aufeinandertreffen von Wohnbebauung und Gewerbe, stellten sich als unverträglich dar. Weiter seien die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse aufgrund der zu erwartenden Immissionen nicht gewahrt.

Die Klägerin hat am 23. März 2015 Klage erhoben. Sie führt aus, sie habe einen Anspruch auf Erteilung des Bauvorbescheids aus den Grundsätzen der „eigentumskräftig verfestigten Anspruchsposition“. Demgemäß sei eine Wiedererrichtung eines Gebäudes selbst bei aktuell fehlender Bauplanungskonformität zulässig, sofern das entsprechende Grundstück eine bestimmte Bebaubarkeit „quasi in sich trage“ sowie zu einem früheren Zeitpunkt ein Anspruch auf Zulassung der Bebaubarkeit bestanden habe, welcher durch entschädigungslose Entziehung geschützt, d.h. zum „Eigentum“ geworden sei.

Das fragliche Gebäude sei bereits seit mehreren Jahrzehnten rechtmäßig vorhanden gewesen und habe nicht zuletzt im Hinblick auf Dimension und örtliche Lage die Umgebung maßgeblich mitgeprägt. Somit fehle nach einer „gewachsenen“ Verkehrsauffassung das Gebäude an dieser Stelle geradezu, weshalb sich eine Neuerrichtung regelrecht aufdränge. Zudem sei erst von 2007 bis 2009 eine umfassende Modernisierung und Sanierung des Gebäudes erfolgt.

Vor diesem Hintergrund gelange zudem § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB zur Anwendung. Danach sei das Einfügenserfordernis entbehrlich bei der Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbebetriebes. Unter einer Erneuerung sei dabei die Beseitigung der Anlage mit anschließender Neuerrichtung an gleicher Stelle zu verstehen.

Jedenfalls aber sei das Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB genehmigungsfähig. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche aufgrund der vorrangig vorzufindenden Hafennutzung einem Baugebiet nach § 11 BauNVO (Sonderbaufläche Hafen). Selbst wenn man – entgegen der hier vertretenen Ansicht – die Anwendbarkeit des § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 11 BauNVO verneine, so wäre das so umrissene Gebiet aufgrund der tatsächlich vorhandenen Bebauung jedenfalls als Gebiet mit vorrangiger Gewerbe- und Industrienutzung zu qualifizieren. In die dergestalt umrissene nähere Umgebung füge sich das Vorhaben nach seiner Art wie seinem Maße ein. Das Vorhaben erweise sich entgegen der Ansicht der Beklagten im Einzelfall auch nicht als rücksichtslos im Sinne von § 15 Abs. 1 BauNVO. Bei der Bestimmung der Zumutbarkeit sei maßgeblich auf den vorgefundenen Bestand zu rekurrieren. Dieser sei jedoch durch eine jahrzehntelange Nutzung der fraglichen Halle mit entsprechenden Immissionen geprägt. Diesen Umstand lasse die Beklagte bei ihrer Wertung zu Unrecht unberücksichtigt. Im Übrigen könne die Beklagte den Bauvorbescheid mit immissionsschützenden Auflagen verbinden, was eine Rücksichtslosigkeit entfallen lassen würde.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 6. August 2014 und des Widerspruchsbescheids des Stadtrechtsausschusses Ludwigshafen am Rhein vom 4. März 2015 zu verpflichten, den beantragten Bauvorbescheid zu erlassen

sowie

die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen

sowie

die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Sie führt aus, die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung des Vorbescheids aus Bestandsschutzerwägungen. Die 1969/1971 erteilten Baugenehmigungen deckten eine Wiedererrichtung nicht ab, weil Baugenehmigungen nur die Ersterrichtung und den Bestandserhalt zum Gegenstand hätten. Der Bestandsschutz für die Halle sei mit deren Zerstörung erloschen.

Die öffentlich-rechtliche Ausweisung als Hafengebiet im Staatsanzeiger führe nur zur Anwendung der Hafenverordnung für die betreffende Fläche, vermöge jedoch nichts zur Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens beizutragen.

Entgegen der Auffassung der Klägerin sei das Vorhaben nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO, sondern allein nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen. Denn für Sondergebiete sei die Anwendbarkeit des § 34 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen. Vorliegend sei eine Gemengelage anzutreffen: Auf der einen Seite der Hafenstraße fänden sich gewerbliche Bauten, auf der gegenüberliegenden Seite der Hafenstraße finde sich nahezu ausschließlich Wohnbebauung in Form von Reihenhäusern. Die geplante Lagerhalle wäre erheblich großvolumiger, als die in südwestlicher Richtung vorhandene gewerblich genutzte Bebauung. Auch östlich schlössen sich nur deutlich kleinvolumigere Gebäude an. In nordwestlicher Richtung grenze das Grundstück an den Rhein und in südöstlicher Richtung befinde sich kleinparzellige Wohnbebauung. In diese Umgebung füge sich das geplante Bauvorhaben nicht ein. Ferner verstoße es gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Die Annahme der Klägerin, es sei ausgeschlossen, dass das geplante Vorhaben rücksichtslos sei, weil ein der vorherigen Nutzung entsprechendes Gebäude errichtet werden solle, gehe fehl. Durch das unmittelbare Nebeneinander von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung sei eine städtebaulich unbefriedigende Gemengelage entstanden. Es habe vor dem Brand wegen des bestandskräftig genehmigten Bestandes keine Möglichkeit gegeben, die wünschenswerte Rücksichtnahme von Seiten der Beklagten durchzusetzen. Zwar sei zutreffend, dass eine Vorbelastung das Maß der Rücksichtnahme reduzieren könne. Vorliegend gebe es aber seit dem Brand keine Vorbelastung mehr. Diese sei schlicht entfallen. Vorliegend bedürfe es einer planerischen Konfliktbewältigung. Auch die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse seien nicht gewahrt.

Entgegen der Ansicht der Klägerin sei auch nicht § 34 Abs. 3a BauGB anwendbar, denn diese Vorschrift knüpfe an einen vorhandenen Bestand an und finde auf Vorhaben Anwendung, die eine vorhandene Situation erhielten oder weiterentwickelten. Die vorliegend in Rede stehende Lagerhalle sei aber seit dem Brandereignis im Jahr 2013 nicht mehr vorhanden.

Die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts für das Vorverfahren sei vorliegend notwendig gewesen. Zwar könne von einer Gemeinde regelmäßig erwartet werden, dass diese in der Lage sei, ihre eigenen Verwaltungsaufgaben wegen der Sach- und Fachkunde ihrer Bediensteten ohne fremde Unterstützung auszuführen. Etwas anderes gelte aber, wenn sich in einem Vorverfahren komplexe Rechtsfragen stellten, die nicht mehr sachgerecht bewältigt werden könnten. Ein solcher Ausnahmefall habe hier vorgelegen. Gegenstand des Vorverfahrens sei die Frage gewesen, ob die Beklagte verpflichtet gewesen sei, einen Bauvorbescheid für die Wiedererrichtung eines in der Bevölkerung äußerst umstrittenen Bauwerks zu erteilen, dessen Altbestand durch ein sehr schwerwiegendes Brandereignis unter Gefährdung der Wohnbevölkerung niedergebrannt sei. Die damit verbundenen Rechtsfragen hätten eine erhebliche rechtliche Komplexität aufgewiesen, die von einer auch größeren Stadt nicht mehr sachgerecht hätten bewältigt werden können.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vornahme einer Ortsbesichtigung. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Niederschrift vom 16. September 2015.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und der Verwaltungsakten des Beklagten verwiesen. Deren Inhalt war Gegenstand der mündlichen Verhandlung vom 16. September 2015.

Die zulässige Verpflichtungsklage ist gemäß § 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – unbegründet. Der Klägerin steht weder ein Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheids für den Wiederaufbau der durch das Brandereignis im Jahre 2013 zerstörten Halle mit erdgeschossiger Lagerfläche und integrierten Büroflächen im Erdgeschoss und Obergeschoss und einer Gesamtnutzfläche von 9.485,20 m² auf dem Grundstück Flurstück-Nr. ... in Ludwigshafen unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes zu (1.) noch hat die Klägerin einen Anspruch aus einfach-gesetzlichen Vorschriften auf Erlass des Vorbescheids (2.). Der Bescheid der Beklagten vom 6. August 2014 und der Widerspruchsbescheid des Stadtrechtsausschusses Ludwigshafen am Rhein vom 4. März 2015 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten.

1. Der Kläger kann entgegen seiner Ansicht die Zulässigkeit des Wiederaufbaus der im Juni 2013 abgebrannten Lagerhalle nicht aus Bestandschutzerwägungen herleiten.

Der eigentumsrechtliche, aus Art. 14 Grundgesetz – GG – abgeleitete Bestandsschutz gewährt das Recht, eine rechtmäßig errichtete bauliche Anlage wie bisher zu nutzen und auch durch Modernisierung zu erhalten, selbst wenn sie geltendem Recht widerspricht (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 1988 – 4 C 21.85 –, NVwZ 1989, 667). Geschützt wird das Gebäude im Umfang seines vorhandenen baulichen Bestandes und in seiner Funktion. Vorausgesetzt wird somit eine im Wesentlichen vorhandene Bausubstanz, die funktionsgerecht genutzt wird (BVerwG, Urteil vom 15. November 1974 – IV C 32.71 –, BVerwGE 47, 185). Grundlage des Bestandsschutzes ist eine tatsächlich vorhandene, materiell oder formell rechtmäßig errichtete bauliche Anlage. Mit der Beseitigung des Gebäudes erlischt der Bestandsschutz. Dabei ist es grundsätzlich unerheblich, ob das Gebäude durch Maßnahmen des Eigentümers oder anderer Personen bewusst oder – wie hier – durch zufällige Ereignisse, wie Brand und Naturkatastrophen, beseitigt wird (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand Februar 2015, § 35 Rn. 179 m.w.N.). Das gilt auch, wenn das Gebäude von den Eigentümern beseitigt wird, um an seiner Stelle einen Ersatzbau zu errichten (BVerwG, Urteil vom 16. Februar 1973 – IV C 61.70 –, DVBl 1973, 451). Der Bestandsschutz umfasst nicht die Errichtung eines Neubaus anstelle eines Bestandsschutz genießenden alten Bauwerks (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 14. August 2013 – 3 L 4/08 –, juris). Jenseits der einfach-gesetzlichen Regelungen – wie z.B. dem unter 2.5. erörterten § 34 Abs. 3 a BauGB – gibt es keinen aktiven Bestandschutz, der aus Art. 14 GG hergeleitet werden könnte (vgl. BVerwG, Urteile vom 12. März 1998 – 4 C 10/97 –, NVwZ 1998, 842 und vom 27. August 1998 – 4 C 5/98 –, NVwZ 1999, 523; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 23. April 2015 – 7 A 1237/13 –, juris). Hiernach entfiel der Bestandsschutz der ursprünglich am 12. Mai 1969 genehmigten Lagerhalle auf dem Grundstück Flurstück-Nr. ... spätestens nach Durchführung des vollständigen Abbruchs der Halle bis auf das Bodenfundament.

2. Der Klägerin steht auch aus einfach-gesetzlichen Vorschriften kein Anspruch auf Erlass des Vorbescheids zu.

Bei der beantragten Halle handelt es sich um ein nach § 61 Landesbauordnung – LBauO – genehmigungsbedürftiges Vorhaben. Ein Bauvorbescheid ist gemäß §§ 72 Satz 1, 70 Abs. 1 LBauO zu erteilen, wenn dem genannten Bauvorhaben baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Dies ist vorliegend indessen der Fall.

Die Rechtmäßigkeit des streitgegenständlichen Vorhabens beurteilt sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nach § 34 BauGB (2.1.). Die Klägerin kann nicht mit Erfolg geltend machen, ihr Vorhaben sei nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO zulässig (2.2.). Das Bauvorhaben fügt sich zwar nach der Art der baulichen Nutzung (2.3.), nicht aber nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein (2.4.). Eine Zulässigkeit ergibt sich auch nicht aus § 34 Abs. 3a BauGB (2.5.).

2.1. Da das Grundstück Flurstück-Nr. ... nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt – die Beklagte hat bisher lediglich im April 2014 einen Aufstellungsbeschluss gefasst –, scheidet eine Zulässigkeit nach § 30 Abs. 2 Baugesetzbuch aus. Entgegen der von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 16. September 2015 (erstmals) vertretenen Auffassung stellt das Gelände, auf dem die durch das Brandereignis 2013 zerstörte Halle wiedererrichtet werden soll, keine sog. „Außenbereichsinsel“ dar, so dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens nicht nach der Vorschrift des § 35 BauGB, sondern nach § 34 BauGB richtet.

Gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

2.1.1. Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein „Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist“ (BVerwG, Urteil vom 6. November 1968 – IV C 31.66 –, BVerwGE 31, 22). Für die Ausdehnung eines Bebauungszusammenhanges kommt es auf die Grundstücksgrenzen nicht entscheidend an (BVerwG, Urteil vom 6. November 1968 – IV C 47.68 –, BRS 20 Nr. 38). Als Bebauungszusammenhang kennzeichnet die Rechtsprechung eine aufeinander folgende Bebauung, die trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang (noch) angehört (s. z.B. BVerwG, Beschluss vom 2. April 2007 – 4 B 7.07 –, BauR 2007, 1383; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22. November 2011 – 8 A 11101/11.OVG –, juris und Beschluss vom 29. Januar 2013 – 8 A 11093/12.OVG –). Der innere Grund für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB liegt darin, dass die nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs zugelassen werden soll. Dies setzt eine Bebauung voraus, die maßstabsbildend ist. Dies trifft ausschließlich für Anlagen zu, die optisch wahrnehmbar und nach Art und Gewicht geeignet sind, ein Gebiet zu prägen. Ob eine Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs vorliegt oder nicht, lässt sich nicht unter Anwendung von geografisch-mathematischen Maßstäben bestimmen (BVerwG, Urteil vom 6. November 1968 – IV C 31.66 –, BVerwGE 31, 22), sondern bedarf einer Beurteilung aufgrund einer echten Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts. Dabei kann nur eine komplexe, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigende Betrachtungsweise im Einzelfall zu einer sachgerechten Entscheidung führen (s. BVerwG, Urteil vom 14. November 1991 – 4 C 1.91 –, NVwZ-RR 1992, 227).

2.1.2. In Anwendung dieser Grundsätze ist die Ortsteilqualität der Bebauung, innerhalb derer das streitgegenständliche Grundstück liegt, angesichts der Innenstadtlage außer Zweifel.

2.1.3. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist auch davon auszugehen, dass der von der Klägerin zur (erneuten) Bebauung vorgesehene Bereich des Grundstücks Flurstück-Nr. ... trotz seiner Ausmaße von rund 170 x 56 m dem Bebauungszusammenhang der näheren Umgebung zuzurechnen ist. Zur Beurteilung der Frage, ob ein Grundstück innerhalb eines Bebauungszusammenhangs liegt und sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, ist zunächst zu ermitteln, welche Bebauung den Zusammenhang darstellen kann. Im Regelfall ist es die im Zeitpunkt der Entscheidung über den Bauantrag – bei Erhebung einer Verpflichtungsklage die im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts – vorhandene Bebauung. Eine Bebauung, die in früherer Zeit zwar genehmigt worden ist, die in den tatsächlichen Gegebenheiten aber deshalb keinen sichtbaren Niederschlag mehr findet, weil sie später – wie hier – wieder beseitigt worden ist, hat bei der Qualifizierung der „Eigenart der näheren Umgebung“ im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB grundsätzlich außer Betracht zu bleiben (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. August 1998 – 4 C 5.98 –, juris m.w.N.). Es ist in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung aber anerkannt, dass auch eine früher vorhanden gewesene Bebauung noch fortwirken kann und zwar derart, dass ein Grundstück nach Abriss der Bebauung seine Innenbereichsqualität noch behält (vgl. BVerwG, Urteile vom 19. September 1986 – 4 C 15.84 –, NVwZ 1987, 406 und vom 27. August 1998 – 4 C 5.98 –, juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 2. Dezember 2014 – 2 A 1675/13 –, juris). Der Altbestand, der vernichtet worden ist, verliert nicht automatisch die prägende Kraft, von der § 34 Abs. 1 BauGB es abhängen lässt, wie weit der Bezugsrahmen reicht. Die Prägung dauert fort, solange mit einer Wiederbebauung oder einer Wiederaufnahme der Nutzung zu rechnen ist. Innerhalb welcher zeitlichen Grenzen Gelegenheit besteht, an die früheren Verhältnisse wieder anzuknüpfen, richtet sich nach der Verkehrsauffassung (vgl. BVerwG, Urteile vom 3. Februar 1984 – BVerwG 4 C 25.82 –, NJW 1984, 1771 und vom 19. September 1986 – BVerwG 4 C 15.84 –, NVwZ 1987, 406).

Die baurechtliche Qualität des Grundstücks der Klägerin hängt hiernach – erstens – davon ab, ob es zum Innenbereich gehörte, solange es mit einer 170 x 56 m großen Lagerhalle bebaut war, und – zweitens –, ob es trotz Beseitigung dieser Bausubstanz nach dem Abbrennen der Halle seine Innenbereichsqualität behalten hat.

Mit seiner früheren Bebauung lag das Grundstück unzweifelhaft innerhalb des Bebauungszusammenhangs, da die Hafenstraße in dem betreffenden Bereich sowohl westlich als auch östlich ohne (größere) Baulücken bebaut war. Der Umstand, dass einzelne Baubereiche unterschiedlich bebaut waren (östlich der Hafenstraße nahe ausschließlich mit zweigeschossigen Wohngebäuden, westlich der Hafenstraße mit gewerblich genutzten Gebäuden mit unterschiedlich hohen Geschoßflächen-, Geschoßzahlen und Grundflächenzahlen) änderte daran nichts, dass ein Bebauungszusammenhang im Sinne einer aufeinanderfolgenden, ununterbrochenen Bebauung bestand.

Die Innenbereichsqualität ist durch die kurze Zeitdauer, die nach dem Brand im Juni 2013 und vollständigem Abriss der Altbebauung bis zur Stellung der Bauvoranfrage im Dezember 2013 verstrichen ist, nicht verlorengegangen. Zu den konkreten Umständen des hier zu entscheidenden Einzelfalls gehört, dass es sich um ein in diesem Bereich inzwischen teilweise unbebautes Grundstück in der Innenstadtlage handelt, das aufgrund seiner Größe durch Zeitablauf allenfalls zu einer „Außenbereichsinsel“ im Innenbereich werden könnte (vgl. zum „Außenbereich im Innenbereich“ BVerwG, Urteil vom 17. Februar 1984 – 4 C 55.81 –, NJW 1984, 1576). Die Verkehrsauffassung nimmt bei einer solchen Lage einen längeren Zeitraum zwischen Abriss und Neubebauung hin, bevor sie eine Wiederbebauung nicht mehr erwartet, als dies bei einem Grundstück in der Randlage zum Außenbereich der Fall ist. Hinzu kommt, dass Planung und Vorbereitung der Bebauung eines solch großen Grundstücks mehr Zeit in Anspruch nehmen, als dies bei einem ehemals etwa mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück der Fall ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 – 4 C 15.84 –, NVwZ 1987, 406). Vorliegend kann die Kammer offen lassen, wie lange nach der Verkehrsauffassung ein als Außenbereichsinsel in Betracht kommendes nach Abriss unbebautes Grundstück im unbeplanten Innenbereich weiterhin zur Bebauung ansteht. Denn die Klägerin hat sich bereits Monate nach dem Brandereignis um eine Bebauung bemüht.

2.2. Das Vorhaben ist nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO zulässig.

Für den Fall, dass die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einem der Baugebiete entspricht, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, ordnet § 34 Abs. 2 BauGB an, dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach beurteilt, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet (allgemein oder ausnahmsweise) zulässig wäre.

Zwar bestimmt § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO, dass Hafengebiete zu den sonstigen Sondergebieten zählen. Die Klägerin kann aber mit ihrem Einwand, die Eigenart der näheren Umgebung entspreche aufgrund der vorrangig vorzufindenden Hafennutzung einem Baugebiet nach § 11 BauNVO als Sonderbaufläche Hafen, nicht gehört werden. Denn ein „faktisches Hafengebiet“ nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO ist aus Rechtsgründen ausgeschlossen. Die Frage, was unter einem „Hafengebiet“ zu verstehen ist, und welche Anlagen in einem solchen allgemein zulässig, unzulässig oder ausnahmsweise zulassungsfähig sind, regelt nicht das Gesetz, sondern hängt von einer Entscheidung des zuständigen Planungsträgers ab (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. September 2010 – 4 C 7.10 –, NVwZ 2011, 436; Bay. VGH, Beschluss vom 24. April 2014 – 15 ZB 13.1167 –, juris). Bei einem „Hafengebiet“ als sonstigem Sondergebiet verlangt § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO ausdrücklich, dass die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung (im Bebauungsplan) darzustellen und festzusetzen sind. Hierzu gehört die Entscheidung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, welche Anlagen allgemein zulässig, unzulässig oder ausnahmsweise zulassungsfähig sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. April 1989 – 4 C 52.87 –, NVwZ 1990, 257).

2.3. Das Vorhaben der Klägerin fügt sich nach Auffassung der Kammer allerdings der „Art der baulichen Nutzung“ nach in die nähere Umgebung ein. Dabei geht das Gericht aufgrund der Ortsbesichtigung vom 16. September 2015 davon aus, dass es sich bei der näheren Umgebung um ein „faktisches Gewerbegebiet“ im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO handelt.

Als „nähere Umgebung“ im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der Bereich zu berücksichtigen, auf den sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und der seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder beeinflusst. Die Umgebung kann so beschaffen sein, dass die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung dort zu ziehen ist, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 – 4 B 74.03 –, juris). Der Grenzverlauf der näheren Umgebung ist nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc.) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion; umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 30. April 2010 – 1 A 11294/09.OVG –, juris m.w.N.). Die Betrachtung muss auf das Wesentliche zurückgeführt und alles außer Acht gelassen werden, was die Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper scheint. Ferner darf nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade auf dem vorhandenen Baugrundstück oder nur auf ganz wenigen Grundstücken in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, vielmehr ist die Bebauung auch in der weiteren Umgebung des Grundstückes insoweit zu berücksichtigen, als auch sie noch prägend auf dasselbe einwirkt (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 –, NJW 1978, 2564). Die Grenzen der näheren Umgebung im Sinne des § 34 BauGB lassen sich demnach nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2009 – 4 B 50/08 –, BauR 2009, 1564; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 30. April 2010 – 1 A 11294/09.OVG –, ESOVGRP).

Nach diesen Grundsätzen bestimmt die Kammer nach Durchführung der Ortsbesichtigung am 16. September 2015 sowie unter Heranziehung der in den Verwaltungsakten enthaltenen Lagepläne und Luftbildern (Quelle: http://map1.naturschutz.rlp.de/mapserver_lanis/ und google.maps) den maßgebli-chen Umgriff auf die gesamte Bebauung westlich der Hafenstraße bis zum Rhein in dem Bereich zwischen der Schwanthaler Allee im Norden und den Anwesen Hafenstraße … und … im Süden etwa auf der Höhe der Einmündung der Schwindstraße. Dieser Bereich, der den bodenrechtlichen Charakter des Baugeländes prägt bzw. beeinflusst, ist etwa 500 m lang und 100 m breit und umfasst zahlreiche bis zu dreigeschossige Haupt- und Nebengebäude in erster und zweiter Baureihe entlang der Straße sowie Lagerflächen im Freien. In den Gebäuden und auf den Freiflächen findet nahezu ausschließlich gewerbliche sowie Büronutzung statt (s. im Einzelnen dazu die Feststellungen im Protokoll über die Ortsbesichtigung vom 16. September 2015). Im Norden stellt die Schwanthaler Allee optisch eine markante Zäsur im baulichen Erscheinungsbild dar, denn nördlich dieser Straße stehen auf beiden Seiten der Straße ausschließlich Wohnhäuser. Ebenso entfaltet die Hafenstraße selbst eine Zäsurwirkung, denn östlich der Hafenstraße befinden sich ebenfalls nur Wohngebäude.

Die Kammer qualifiziert das so umrandete Geviert als faktisches Gewerbegebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO, da sich dort nach § 8 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 BauNVO allgemein zulässige „Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und Lagerplätze sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude befinden. Darunter fällt auch das Bauvorhaben der Klägerin, denn die geplante Halle soll nach dem Antrag vom 23. Dezember 2013 im Erdgeschoss als Lagerfläche und zu Bürozwecken im Erd- und Obergeschoss genutzt werden.

2.4. Jedoch fügt sich das Bauvorhaben der Klägerin nach Ansicht der Kammer hinsichtlich des Maßes der Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein.

Ein Vorhaben fügt sich diesbezüglich im Allgemeinen ein, wenn es sich innerhalb des Rahmens hält, der durch die in der Umgebung vorhandene Bebauung gezogen wird. Ein den Rahmen überschreitendes Vorhaben ist ausnahmsweise zulässig, wenn es keine „städtebaulichen Spannungen“ hervorruft (z.B. Bay. VGH, Urteil vom 18. Juli 2013 – 14 B 11.1238 –, juris). Bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung ist der Umkreis der zu beachtenden vorhandenen Bebauung in der Regel enger zu begrenzen als bei der Ermittlung der Art der baulichen Nutzung (BVerwG, Urteil vom 19. September 1969 – IV C 18.67 –, NJW 1970, 263; Bay. VGH, Urteil vom 18. Juli 2013 – 14 B 11.1238 –, juris). Maßgebend für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung ist die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Bauvorhabens im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung; vorrangig ist auf diejenigen Maßkriterien abzustellen, in denen die prägende Wirkung besonders zum Ausdruck kommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Juni 2007 – 4 B 8.07 –, BauR 2007, 1691). Als solche Faktoren können die flächenmäßige Ausdehnung, die Geschosszahl und die Höhe baulicher Anlagen der den Rahmen bildenden Gebäude angesehen werden (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB a.a.O., § 34 Rn. 40 m.w.N.); auf die Feinheiten der Berechnungsregeln der BauNVO z.B. für die Geschossfläche kommt es für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht an (BVerwG, Urteil vom 23. März 1994 – 4 C 18.92 –, NVwZ 1994, 1006). Ebenso wenig kommt es bei Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB auf die Grundstücksgrenzen und die Größe der Grundstücke an (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. September 1988 – 4 B 175.88 –, NVwZ 1989, 354).

Hiervon ausgehend ist die Kammer der Meinung, dass sich die geplante Halle der Klägerin nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung einfügt. Dabei kann offen bleiben, ob der Umkreis der zu beachtenden vorhandenen Bebauung ebenso wie bei der Ermittlung der Art der baulichen Nutzung auf den Bereich zwischen Schwanthaler Allee im Norden und den Anwesen Hafenstraße ... und ... im Süden oder „nur“ auf den Bereich zwischen Schwanthaler Allee und dem Anwesen Hafenstraße ... zu begrenzen ist. Sämtliche Gebäude in diesem Bereich erreichen nicht annähernd die flächenmäßige Ausdehnung des geplanten Vorhabens der Klägerin. Deren Halle würde im Falle des Wiederaufbaus der durch den Großbrand im Juni 2013 zerstörten Lagerhalle über eine flächenmäßige Ausdehnung von 9.405,34 m² verfügen. Demgegenüber haben die anderen in dem genannten Bereich vorhandenen Gebäude nur folgende flächenmäßige Ausdehnungen:

- Hafenstraße ..: ca. 2.860 m²
- Hafenstraße ..: ca. 790 (vorderes Gebäude) und 560 m² (hinteres Gebäude)
- Hafenstraße ..: ca. 350 m²
- Hafenstraße ..: ca. 511 und 440 m²
- Hafenstraße ..: ca. 2.820 m²
- Hafenstraße ..: ca. 490 m²
- Hafenstraße ..: ca. 145 m² und 53 m².

Die flächenmäßige Ausdehnung des geplanten Baukörpers überschreitet daher den aus der prägenden Umgebungsbebauung zu entnehmenden Rahmen selbst im Verhältnis zu den Gebäuden Hafenstraße ... und ... um mehr als das Dreifache und würde im Falle seiner Realisierung bodenrechtlich bewältigungsbedürftige Spannungen auslösen beziehungsweise erhöhen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Juni 2007 – 4 B 8.07 –, BauR 2007, 1691; OVG Saarland, Urteil vom 24. November 2005 – 2 R 6/05 –, BauR 2006, 660). Ein Vorhaben führt zu solchen Spannungen, wenn es die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen. Ein Planungsbedürfnis besteht, wenn durch das Vorhaben schutzwürdige Belange Dritter mehr als geringfügig beeinträchtigt werden. Wann insoweit die bauplanungsrechtliche Relevanzschwelle im Einzelnen erreicht ist, lässt sich nicht anhand von verallgemeinerungsfähigen Maßstäben feststellen, sondern hängt von den jeweiligen konkreten Gegebenheiten ab (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1999 – 4 B 15.99 –, BauR 2000, 245). Da die obergerichtliche Rechtsprechung das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal „städtebauliche Spannungen“ innerhalb des § 34 BauGB quasi als Ersatztatbestand für die in § 31 Abs. 2 BauGB beschriebenen Grundzüge der Planung eingeführt hat, die nur für Planfestsetzungen gelten, lassen sich auch dessen Tatbestandsvoraussetzungen im Regelfall zumindest grob für die Beurteilung „der städtebaulichen Spannungen“ innerhalb des § 34 BauGB transferieren. Deshalb werden sich im Regelfall städtebauliche Spannungen durch eine Rahmenüberschreitung durch die Bebauung im unbeplanten Innenbereich desto eher bejahen lassen, je homogener die Bebauung sich darstellt, weshalb auch umso unmittelbarer die zu § 31 Abs. 2 BauGB entwickelten Rechtsprechungsgrundsätze vergleichend angewandt werden können (VG München, Urteil vom 16. März 2015 – M 8 K 13.4257 –, juris).

Hiernach hätte die Klägerin nach gegenwärtiger Rechtslage nach Ansicht der Kammer zwar einen Anspruch darauf, nach entsprechender Genehmigung auf dem streitgegenständlichen Gelände mehrere kleinere Lagerhallen bzw. Bürogebäude errichten zu dürfen. Das konkret geplante Bauvorhaben überschreitet jedoch den aus der prägenden Umgebungsbebauung zu entnehmenden Rahmen, ohne dass dies durch irgendeine Besonderheit begründet wäre, durch die sich der betreffende Bereich des Baugrundstücks von den Gebäuden in der näheren Umgebung unterscheidet. Eine solche Besonderheit stellt insbesondere nicht das Abbrennen der Lagerhalle im Juni 2013 dar, denn – wie oben ausgeführt – mit der endgültigen Beseitigung der alten Lagerhalle war der Bestandschutz entfallen. Löst damit das Vorhaben aufgrund seiner flächenmäßigen Ausdehnung ein Planungsbedürfnis aus, fügt es sich nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein.

2.5. Das Bauvorhaben der Klägerin kann schließlich nicht nach § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB zugelassen werden. Danach kann im Einzelfall vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 1 Satz 1 abgewichen werden, wenn die Abweichung u.a. der Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbebetriebs dient, städtebaulich vertretbar ist und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

2.5.1. Zwar ist § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB auf Vorhaben nicht anwendbar, wenn – wie hier – die nähere Umgebung, in dem das streitbefangene Grundstück belegen ist, einem faktischen Baugebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. der Baunutzungsverordnung entspricht; § 34 Abs. 3a BauGB setzt vielmehr einen Fall des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB voraus (vgl. OVG Niedersachsen, Beschluss vom 8. Februar 2011 – 1 LA 109/08 – juris; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. März 2012 – OVG 10 N 34.10 –, juris; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, a.a.O., § 34 Rn 87b; Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 12. Auflage 2014, § 34 Rn. 77; Dürr, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand Februar 2015, § 34 Rn. 107a).

Hieraus folgt aber nicht, dass § 34 Abs. 3a BauGB auf Vorhaben, die sich in einem faktischen Baugebiet befinden und die hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB allein nach der BauNVO zu beurteilen sind, auch hinsichtlich der übrigen Einfügenskriterien nicht anwendbar ist (s. auch VG München, Beschluss vom 18. August 2014 – M 8 SN 14.3226 –, juris). Zwar enthielt der der heutigen Regelung vergleichbare § 34 Abs. 3 BauGB 1987 die Formulierung „Nach den Absätzen 1 und 2 unzulässige Erweiterungen …“, bezog also ausdrücklich Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB in den Anwendungsbereich der abweichungsfähigen Vorhaben mit ein. Allein aufgrund der Formulierung die in einem faktischen Baugebiet gelegenen Vorhaben auch hinsichtlich der Kriterien Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche vom Anwendungsbereich des § 34 Abs. 3a BauGB auszunehmen, würde aber übersehen, dass auch die in einem faktischen Baugebiet gelegenen Vorhaben zunächst Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind, und ausschließlich hinsichtlich ihrer Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB nach den Sonderregerlungen der BauNVO zu beurteilen sind. Hinsichtlich der übrigen Einfügenskriterien sind und bleiben sie weiterhin Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

Von daher ist die Anwendbarkeit des § 34 Abs. 3a BauGB hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung vorliegend nicht deswegen ausgeschlossen, dass es sich bei der näheren Umgebung um ein faktisches Gewerbegebiet handelt.

2.5.2. Die Kammer teilt nicht die Auffassung der Beklagten, dass § 34 Abs. 3a BauGB hier deshalb nicht einschlägig sei, weil die genannte Bestimmung an einen vorhandenen Bestand anknüpfe und nur auf Vorhaben Anwendung finde, die eine vorhandene Situation erhalte oder weiterentwickele (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, a.a.O., § 34 Rn 87), die Lagerhalle hier aber nicht mehr vorhanden sei. Allerdings setzt § 34 Abs. 3a BauGB einen bestehenden Gewerbebetrieb voraus, so dass die Vorschrift nicht für eine Neugründung eines Betriebes herangezogen werden kann (Dürr, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, a.a.O., § 34 Rn. 107a). § 34 Abs. 3a BauGB erfasst nach seinem Wortlaut aber nicht nur bauliche Maßnahmen an vorhandenen Gebäuden („Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung“), sondern auch die „Erneuerung“, d.h. die Beseitigung einer vorhandenen Anlage mit anschließender Neuerrichtung an gleicher Stelle (vgl. Dürr, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, a.a.O., § 34 Rn. 107a; Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, a.a.O., § 34 Rn. 76; Spannowsky, in: Spannowsky/Uechtritz , Beck'scher Online-Kommentar BauGB, Stand Juli 2015, § 34 Rn. 65.6). Um eine solche Erneuerung geht es der Klägerin.

2.5.3. Nach Ansicht der Kammer liegen aber die Voraussetzungen einer Zulassung nach § 34 Abs. 3a BauGB nicht vor. Denn der Wiederaufbau der abgebrannten Lagerhalle ist nicht städtebaulich vertretbar (§ 34 Abs. 3 a Satz 1 Nr. 2 BauGB).

Städtebaulich vertretbar sind wie in § 31 Abs. 2 BauGB nur Vorhaben, die aufgrund des Abwägungsgebots und der Planinhalte des § 9 BauGB auch den Gegenstand eines Bebauungsplans bilden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 -, NVwZ 1990, 755). Die städtebauliche Vertretbarkeit ist nicht nur eine Voraussetzung für die Abweichung, sondern bildet vielmehr eine Grenze für die Abweichung von der Notwendigkeit des Einfügens (Spannowsky, in: Spannowsky/Uechtritz, Beck'scher Online-Kommentar BauGB, a.a.O., § 34 Rn. 66). Aus dem Erfordernis der städtebaulichen Vertretbarkeit folgt für das Verhältnis von emittierendem Gewerbebetrieb und benachbarter Wohnbebauung, dass auch die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse (s. § 1 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BauGB) gewahrt werden müssen (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 –, NVwZ 1990, 755). Daraus können sich im Einzelfall Erfordernisse zu einer Minderung oder einem Ausgleich vorhandener Belastungen und die Vermeidung zusätzlicher Belastungen ergeben. So kann z.B. eine Verminderung von Belastungen durch eine Gestaltung der Bauvorhaben erreicht werden. Je nach Sachlage kann aber auch ein Ausgleich von vorhandenen und nicht verminderbaren Belastungen in Betracht kommen, z.B. Maßnahmen zugunsten der Wohnverhältnisse in der Umgebung des Standortes. Werden durch das Vorhaben Belange berührt, die nach dem Abwägungsgebot ausgleichsbedürftig sind, aber im Rahmen der Baugenehmigung und auf sonstige Weise nicht ausgeglichen werden können, kann nach § 34 Abs. 3 a BauGB nicht genehmigt werden (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, a.a.O., § 34 Rn 88c).

Hiervon ausgehend scheidet vorliegend eine Abweichung nach § 34 Abs. 3 a BauGB aus. Die Neuerrichtung einer im Vergleich zur gewerblichen Umgebungsbebauung mehr als dreimal so großen Halle zur Lagerung von Gütern mit einer hohen Brandgefährdung unmittelbar gegenüber einer Wohnbebauung hält die Kammer nicht für städtebaulich vertretbar.

Das Gericht legt seiner Würdigung den Antrag der Klägerin vom 23. Dezember 2013 zugrunde, in dem diese in der Betriebsbeschreibung zur Nutzung u.a. Folgendes angegeben hatte: „Die gelagerten Güter in der Lagerhalle werden, wie bisher genehmigt, in erster Linie aus Kunststoffen der BASF SE bestehen.“ Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 16. September unter Bezugnahme auf zwei Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (Urteil vom 27. Oktober 2000 – 8 S 445/00 –, NVwZ-RR 2001, 576 und Beschluss vom 13. April 2015 – 3 S 328/15 –, NVwZ-RR 2015, 646) eingewandt hat, es müsse nicht zwangsläufig in einem Verfahren sowohl über die Zulässigkeit der Errichtung einer baulichen Anlage als auch deren Nutzung entschieden werden, kann die Klägerin damit schon deshalb nicht durchdringen, weil sie in ihrem Antrag vom 23. Dezember 2013 ausdrücklich die Nutzung der Lagerhalle („Die gelagerten Güter … werden, wie bisher genehmigt, in erster Linie aus Kunststoffen der BASF SE bestehen“) zum Gegenstand des Verfahrens gemacht hat und dabei auch im Klageverfahren geblieben ist.

Durch das sich nicht in die nähere Umgebung einfügende Vorhaben der Klägerin werden vorliegend Belange berührt, die ausgleichsbedürftig sind, aber im Rahmen eines Bauvorbescheids oder einer Baugenehmigung nicht ausgeglichen werden können. Östlich der Hafenstraße befinden sich in dem betreffenden Bereich nahezu ausschließlich Wohngebäude. Der Abstand zwischen den Wohnhäusern, die bereits vor Errichtung der abgebrannten Halle gebaut worden waren, und der geplanten 170 m langen Lagerhalle beträgt nur ca. 26 m. Nördlich der Schwanthaler Allee sind in den letzten zehn Jahren aufgrund des Bebauungsplans 580 „Parkinsel“ mit Änderungen ausschließlich Wohngebäude errichtet worden. Der Brand im Juni 2013, der vermutlich durch einen technischen Defekt an der Photovoltaik-Anlage auf dem Dach der Lagerhalle verursacht worden war, löste einen Großeinsatz der umliegenden Feuerwehren und Rettungskräfte aus. 2300 Menschen mussten ihre Häuser verlassen (s. Süddeutsche Zeitung vom 22. Juni 2013, http://www.sueddeutsche.de/panorama/feuer-in-ludwigshafen-menschen-muessen-haeuser-wegen-brand-in-einer-lagerhalle-verlassen-1.1703206). Dass an den Nachbargebäuden keine größeren Schäden entstanden, war auch der günstigen Wetterlage zu verdanken (http://www.morgenweb.de/region/ mannheimer-morgen/metropolregion/uberall-blitzten-lichtbogen-auf-1.1090415). Denn der Rauch des mit sehr hoher Temperatur verbrannten Kunststoffs stieg wie in einem Zylinder nach oben. Dort vermischte sich der schwarze Qualm nach und nach mit frischer Luft.

Der Vorfall im Juni 2013 offenbarte den bestehenden städtebaulichen Missstand des Nebeneinanders von gewerblicher Nutzung mit der Lagerung von Gütern mit hoher Brandgefährdung bzw. Gesundheitsgefährdung und Wohnnutzung. Insbesondere die Größe der Lagerhalle mit ihrer im Verhältnis zu den benachbarten Gewerbebetrieben vielfach höherer Lagerkapazität stellte auch bei angenommener Einhaltung der Brandschutzvorschriften der §§ 15, 50 LBauO ein unkalkulierbares Risiko für die umgebende Wohnbebauung dar, da technische Defekte ebenso wie z.B. Blitzeinschläge nicht ausgeschlossen werden können. Die Risiken im Falle eines Brandes sind bei einem so großen Gebäude mit solch gefährlichen Gütern ungleich höher als einem deutlich kleineren Gebäude mit weniger gefährlichen Gütern. Die genannte Gefahr bestünde im Falle des Wiederaufbaus der Halle mit anschließender Nutzung wie zuvor. Die Kammer hält daher die Wiedererrichtung der Lagerhalle in den Ausmaßen der 1969 genehmigten Halle und der 1971 genehmigten Nutzung zur Lagerung von Gütern mit einer hohen Brandgefährdung für mit den Belangen der Umgebungsbebauung nicht für ausgleichsfähig und daher nicht für städtebaulich vertretbar.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Das Begehren der Klägerin, die Hinzuziehung ihres Bevollmächtigten im Widerspruchsverfahren im Verständnis von § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig zu erklären, kann schon deshalb keinen Erfolg haben, weil ihre Klage erfolglos geblieben ist.

Aber auch der Antrag der Beklagten auf Hinzuziehung ihres Bevollmächtigten im Widerspruchsverfahren bleibt erfolglos.

Die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten ist nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO nur anzuerkennen, wenn sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte, also nicht willkürlich und überflüssig, sondern zweckdienlich erscheint (s. z.B. BVerwG, Beschluss vom 2. Juli 2014 – 6 B 21/14 –, juris). Eine solche Notwendigkeit ist indessen bei einer Körperschaft des öffentlichen Rechts, deren Behörde den angefochtenen Verwaltungsakt erlassen hat, grundsätzlich zu verneinen. Maßgeblich ist dabei die Überlegung, dass eine sachkundige Behörde, zu deren Aufgaben es gehört, einen Verwaltungsakt – wie hier eine Entscheidung über eine Bauvoranfrage – zu erlassen, in der Regel auch in der Lage sein muss, dies ohne anwaltlichen Rat zu tun. Folglich wird sie auch in der Lage sein, den von ihr erlassenen Verwaltungsakt ohne Zuziehung eines Bevollmächtigten in dem von einem betroffenen Bürger in Gang gesetzten Widerspruchsverfahren zu verteidigen (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21. Januar 2011 – 1 E 11379/10 –, NVwZ-RR 2011, 455; VG Neustadt, Beschluss vom 16. Juli 2015 – 4 K 1025/13.NW –, juris). Dies gilt nach der rheinland-pfälzischen Kommunalverfassung grundsätzlich sogar bei kleinen Gemeinden, deren Verwaltungsgeschäfte gemäß § 68 Abs. 1 Satz 1 Gemeindeordnung – GemO – nach Nr. 4 dieser Vorschrift unter Einschluss der Vertretung in gerichtlichen Verfahren durch die Verbandsgemeindeverwaltung und damit durch fachlich geschulte und erfahrene Bedienstete geführt werden. Zudem haben gerade die Gemeinden die Möglichkeit, sich in schwierigen Verfahren durch die kommunalen Spitzenverbände, vorliegend durch den Gemeinde- und Städtebund, rechtlich beraten zu lassen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 13. Juli 1999 – 6 E 11158/99.OVG – und Beschluss vom 16. November 1987 – 12 E 54/87.OVG –).

Dementsprechend war auch vorliegend die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten durch die Beklagte, einer kreisfreien Stadt mit über 160.000 Einwohnern, nicht notwendig im Sinne des § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO. Ein besonders gelagerter Einzelfall, in dem außergewöhnliche Rechtskenntnisse erforderlich gewesen wären, lag nicht vor.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung – ZPO –.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 252.376,28 €. festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG).

In Verfahren vor den Verwaltungsgerichten ist der Wert des Streitgegenstandes nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen des Gerichts zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz – GKG –). Hierbei orientiert sich die Kammer im Interesse der Einheitlichkeit und Vorhersehbarkeit der Streitwertfestsetzung grundsätzlich an dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom Juli 2013 (LKRZ 2014, 169). Danach ist für die Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung für sonstige gewerbliche Bauten nach Nr. 9.1.2.6 ein Bruchteil der geschätzten Rohbaukosten oder der Bodenwertsteigerung in Ansatz zu bringen. Gemäß Nr. 9.2 reduziert sich dieser Streitwert bei der Klage auf Erteilung eines Bauvorbescheides auf einen Bruchteil des Streitwerts für eine Baugenehmigung, sofern nicht Anhaltspunkte für eine Bodenwertsteigerung bestehen. Bei diesen Werten handelt es sich um Pauschalierungen, die unabhängig von der konkreten Ausgestaltung des jeweiligen Bauvorhabens und der Bodenwertsteigerung des Baugrundstücks das Prozesskostenrisiko kalkulierbar machen.

Sind die Fragen, die in einem Bauantragsverfahren ernsthaft streitig sein können, bereits Gegenstand des Bauvorbescheidsverfahrens – wie hier die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens –, hält die Kammer es in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss vom 12. April 2001 – 4 KSt 2/01 –, NVwZ-RR 2001, 802) und des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz (Beschluss vom 16. September 2008 – 8 E 10988/08.OVG –, ESOVG RP) für angemessen, den Streitwert auf 75 % des Werts einer auf die Erteilung einer Baugenehmigung gerichteten Klage festzusetzen.

Im vorliegenden Fall erscheint es sachgerecht, den Streitwert aus einem Bruchteil der geschätzten Rohbaukosten zu ermitteln. Diesbezüglich orientiert sich die Kammer an der Anlage 2 zur Landesverordnung über Gebühren und Vergütungen für Amtshandlungen und Leistungen nach dem Bauordnungsrecht (Besonderes Gebührenverzeichnis – BS –). Der Rohbauwert ist gemäß § 2 Abs. 1 BS für die in der Anlage 2 aufgeführten oder vergleichbare Gebäude aus dem Brutto-Rauminhalt, vervielfältigt mit dem jeweils angegebenen durchschnittlichen Rohbauwert je Kubikmeter umbauten Raums (Bezugsjahr 1980 = 100) und einer Indexzahl, zu berechnen. Die Indexzahl wird jährlich von dem für die Bauangelegenheiten zuständigen Ministerium im Staatsanzeiger für Rheinland-Pfalz bekannt gemacht. Nach Nr. 11.1. der Anlage 2 betragen bei eingeschossigen hallenartigen Fabrikgebäuden, Werkstattgebäuden, Lagergebäuden, Verkaufsstätten und ähnlichen Gebäuden die durchschnittlichen Rohbauwerte je Kubikmeter Brutto-Rauminhalt für Bauten bei schwerer Bauart, d.h. Gebäuden mit Tragwerken, die überwiegend in Massivbauart (Beton - einschließlich Leicht- oder Gasbeton - oder Mauerwerk) errichtet werden, bis 2.500 m³ Brutto-Rauminhalt 29 €/m³ (Nr. 11.1.1), für den 2.500 m³ übersteigenden Brutto-Rauminhalt bis 7.500 m³ 25 €/m³ (Nr. 11.1.2.), für den 7.500 m³ übersteigenden Brutto-Rauminhalt bis 50.000 m³ 20 €/m³ (Nr. 11.1.3.) und für den 50.000 m³ übersteigenden Brutto-Rauminhalt 16 €/m³ (Nr. 11.1.4.). Die aktuelle Indexzahl beträgt nach dem Schreiben des rheinland-pfälzischen Ministeriums der Finanzen vom 23. Februar 2015 (s. https://www.bvs-hrs.info/cms/upload/oeffentlicher_teil/gebuehrenordnung/rheinland-pfalz/rlp-index-2015.pdf) 209,1.

Es ergibt sich in Bezug auf die geplante Lagerhalle der Klägerin mit einem Brutto-Rauminhalt von 85.115,44 m³ somit folgende Berechnung:

Die Kammer hält vorliegend ein Zehntel der geschätzten Rohbaukosten für angemessen, so dass sich ein Betrag in Höhe von 336.501,71 € errechnet. Hiervon sind bei der Klage auf Erteilung eines Bauvorbescheids 75 % in Ansatz zu bringen, also ein Betrag von 252.376,28 €.

Gegen die Festsetzung des Streitwertes steht den Beteiligten und den sonst von der Entscheidung Betroffenen nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 GKG die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200,00 € übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung zur Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, eingelegt wird; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße, Robert-Stolz-Str. 20, 67433 Neustadt, schriftlich, in elektronischer Form oder zu Protokoll der Geschäftsstelle einzulegen.

Die elektronische Form wird durch eine qualifiziert signierte Datei gewahrt, die nach den Maßgaben der Landesverordnung über den elektronischen Rechtsverkehr in Rheinland-Pfalz (ERVLVO) vom 10. Juli 2015 (GVBl. S. 175) in der jeweils geltenden Fassung zu übermitteln ist.