Urteil vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg - 5 S 1140/14

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 18. Juni 2013 - 9 K 1394/11 - geändert. Der Bescheid des Landratsamts Enzkreis vom 28. Mai 2010 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 26. April 2011 werden aufgehoben. Der Beklagte wird verurteilt anzuordnen, die Eintragung Nr. 2 im Baulastenblatt Nr. 172 des Baulastenverzeichnisses der Gemeinde Friolzheim über eine Zufahrtsbaulast zu Lasten der Flst. Nrn. ...32 und ...33 zu löschen.

Der Beklagte und der Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen jeweils zur Hälfte mit Ausnahme ihrer eigenen außergerichtlichen Kosten, die sie auf sich behalten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger begehren die Löschung einer Eintragung über eine Zufahrtsbaulast.

Die Kläger sind Eigentümer der Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 auf Gemarkung Friolzheim. Das mit seiner nordwestlichen Seite an die M...-... Straße angrenzende Grundstück Flst. Nr. ...32 ist unbebaut, das sich östlich anschließende, mit seiner östlichen Seite an die F... Straße angrenzende Grundstück Flst. Nr. ...33 ist mit einem Fabrikgebäude und einer über die M... Straße anfahrbaren Garage bebaut. Beide Grundstücke sind an die Fa. ... ... ... GmbH zur betrieblichen Nutzung vermietet.

Der Beigeladene ist Eigentümer des südlich an das Grundstück Flst. Nr. ...33 angrenzenden Grundstücks Flst. Nr. ...34 („M... Straße ...“), das östlich ebenfalls an die F... Straße angrenzt. 1989 wurde auf dem Grundstück an der nördlichen Grenze zum Grundstück Flst. Nr. ...33 eine inzwischen nahezu ausschließlich zu Lagerzwecken genutzte Halle errichtet.

Die Rechtsvorgängerin und Mutter (... ... ...) des vormaligen Eigentümers des Grundstücks Flst. Nr. ...34 (... ... - der Bruder des Klägers zu 2), die seinerzeit auch Eigentümerin der Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 war, hatte mit Bauantrag vom 19.12.1988 die Baugenehmigung für den Neubau einer - grenzständigen - Lagerhalle nebst Einbau eines Heizöl-Erdtanks beantragt. An der nördlichen und östlichen Seite der Halle war jeweils ein Rolltor vorgesehen. Die Zu- und Abfahrt sollte, was durch entsprechende Richtungspfeile in den Bauvorlagen kenntlich gemacht wurde, über die M... Straße erfolgen.

Nachdem die Gemeinde Friolzheim ihr Einvernehmen mit der Maßgabe erteilt hatte, dass die vorgesehene Zufahrt noch mittels Baulast zu sichern sei, wurde sie vom Landratsamt Enzkreis gebeten, die Grundstückseigentümerin zu unterrichten, dass neben der bereits bestellten Abstandsflächenbaulast noch eine Zufahrtsbaulast erforderlich sei, und sie zur Abgabe der bereits vorbereiteten Baulasterklärung zu veranlassen.

Am 08.05.1989 übernahm die Bauherrin als Eigentümerin auch der Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 vor der Gemeinde Friolzheim „betreffend das Bauvorhaben der Frau ... ... ... zum Einbau eines Heizöl-Erdtanks und Erstellung einer Lagerhalle auf dem Grundstück Flst. Nr. ...34 der Gemarkung Friolzheim“ für sich und ihre Rechtsnachfolger die baurechtliche Verpflichtung, „zur Sicherung der Zufahrtsmöglichkeit i. Sinne des § 4 LBO für Baden-Württemberg vom 28.11.1983 (Ges. Bl. S. 770) dem jeweiligen Eigentümer von Grdst. Flst. Nr. ...34 der Gemarkung Friolzheim über das Grdst. Flst. Nrn. ...32 + ...33 der Gemarkung Friolzheim eine jederzeit begeh- und befahrbare Zufahrt herzustellen und die jederzeitige Benutzung zu Gunsten des Grdst. Flst. Nr. ...34 zu überlassen“. Diese Erklärung ging am 16.05.1989 beim Landratsamt Enzkreis ein. Auf die dortige Eintragsverfügung vom 14.06.1989 wurde die Baulast am 17.07.1989 ins Baulastenverzeichnis der Gemeinde Friolzheim (Baulastenblatt Nr. 172, lfd. Nr. 2) eingetragen.

Die beantragte Baugenehmigung wurde daraufhin am 07.06.1989 erteilt.

Am 04.08.1989 beantragte der Sohn der Bauherrin (... ...), der im Juli 1989 schenkweise Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. ...34 geworden war, eine Nachtragsbaugenehmigung für eine verlängerte Ausführung der Lagerhalle mit nunmehr vier Rolltoren nach Norden und einem weiteren Rolltor nach Westen. Die Genehmigung wurde am 29.09.1989 erteilt.

Die daraufhin errichtete Halle wurde an die Fa. ... ... ... GmbH vermietet, deren Gesellschafter ... ... (bis 2005) und dessen Bruder - der Kläger zu 2 - waren. Jene betreibt auf den angrenzenden, bis 1995 im Eigentum von Frau ... ... ... stehenden Grundstücken einen Maschinenbaubetrieb.

Am 05.08.1992 beantragte der Eigentümer (... ...) des Grundstücks Flst. Nr. ...34 und Rechtsvorgänger des Beigeladenen die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der bestehenden Lagerhalle in eine Werk- und Lagerhalle nebst von der M... Straße aus anfahrbaren Stellplätzen. Die Baugenehmigung wurde ihm am 26.07.1993 erteilt. Von ihr wurde aus wirtschaftlicher Gründen allerdings nur in geringem Umfang Gebrauch gemacht. Seit ca. September 1994 wird die Halle nahezu ausschließlich als Lagerhalle genutzt.

1995 wurden die Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 hälftig auf ... ... und den Kläger zu 2 übertragen. Im August 2008 veräußerte ... ... seinen Miteigentumsanteil an die Klägerin zu 1.

Nachdem der Kläger zu 2 im Sommer 2009 dem Mieter einer westlichen Teilfläche der Halle die Zu- bzw. Ausfahrt von bzw. zur M... Straße verwehrt und dieser daraufhin - letztlich erfolglos - den Zivilrechtsweg beschritten hatte, wandte sich ... ... über die Gemeinde an das Landratsamt, um die Zufahrtssituation baurechtlich klären zu lassen.

Am 25.02.2010 hatten die Kläger ihrerseits beim Landratsamt beantragt, auf die Zufahrtsbaulast zu verzichten und diese zu löschen, da an ihr kein öffentliches Interesse mehr bestehe. Das begünstigte Bauvorhaben bleibe baurechtmäßig, da die wegemäßige Erschließung inzwischen über eine Zufahrt zur F... Straße gewährleistet sei. Auch sei die Baulast nicht hinreichend bestimmt. Weder Länge noch Breite oder Verlauf der Zufahrt seien bestimmt; auch welchen Fahrzeugen sie diene, gehe aus der Erklärung nicht hervor.

Das Landratsamt wies die Kläger unter dem 04.03.2010 darauf hin, dass die Erschließung über die M... Straße sowohl von der Bauherrin gewünscht als auch von der Baurechtsbehörde für notwendig erachtet worden sei. Auch die weiteren Genehmigungen seien unter dieser Prämisse erteilt worden. Ein öffentliches Interesse bestehe nach wie vor. Die F... Straße, die das überwiegend mit Wohnhäusern und Kleingaragen bebaute Baugebiet „S...“ erschließe, sei zur Erschließung des Gewerbebetriebs nicht geeignet.

Die Kläger hielten ihren Antrag aufrecht und machten geltend, dass die F...-... Straße auch für gewerblichen Zu- und Abfahrtsverkehr gewidmet sei. Die Zufahrtsbaulast sei auch nur für die Errichtung einer Lagerhalle bestellt worden. Die Baulast habe sich jedenfalls nach der Nutzungsänderungsgenehmigung erledigt.

Mit Bescheid vom 28.05.2010 lehnte das Landratsamt Enzkreis den beantragten Verzicht auf die Zufahrtsbaulast ab. Aufgrund der zur Genehmigung gestellten Pläne sei deutlich erkennbar gewesen, dass die Zu- und Abfahrt über die M... Straße erfolgen solle, so dass eine Absicherung durch eine Zufahrtsbaulast erforderlich gewesen sei. Die Baulast sei hinreichend bestimmt. Der Verlauf der Zufahrt ergebe sich aus den Grundstücken und deren Lage. Die Baulast sei auch nicht gegenstandslos geworden.

Hiergegen erhoben die Kläger am 15.11.2010 Widerspruch. Dabei wiederholten und vertieften sie ihr bisheriges Vorbringen.

Mit - den Klägern am 29.04.2011 zugestelltem - Widerspruchsbescheid vom 26.04.2011 wies das Regierungspräsidium Karlsruhe den Widerspruch zurück. Die bauplanungsrechtliche Erschließung sei nur durch die streitgegenständliche Baulast gesichert gewesen, da die Zu- und Abfahrt über die M...-... Straße vorgesehen gewesen sei. Dies ergebe sich aus der vorgesehenen gewerblichen Nutzung der Lagerhalle. Daran habe sich auch nichts geändert. Die Baulast sei allgemein übernommen worden. Zu- und Abfahrt seien in den Lageplänen entlang der nördlichen Grenze des Grundstücks Flst. Nr. ...34 deutlich gekennzeichnet gewesen; für den Lkw-Verkehr sei eine Mindestbreite von 3 m erforderlich. Bei einem Zu- und Abfahrtsverkehr über die F... Straße entstünden baurechtswidrige Zustände.

Am 30.05.2011 - einem Montag - haben die Kläger Klage zum Verwaltungsgericht Karlsruhe erhoben, mit der sie ihr Begehren weiterverfolgen. Die Baulast sei schon nicht wirksam entstanden, da es an der erforderlichen baurechtlichen Relevanz gefehlt habe. Unerheblich sei, ob die Zufahrt nach der Konzeption des Baugesuches für die innere Erschließung erforderlich gewesen sei. Die Baulast sei aus der Erklärung heraus nicht hinreichend bestimmt. Weder gingen aus ihr Länge, Breite, Verlauf und Qualität bzw. Machart des Weges noch die zur Nutzung berechtigten Fahrzeuge hervor. Insofern könnte die Baulast auch nicht durchgesetzt werden. Da auf die im Baugenehmigungsverfahren vorgelegten Pläne nicht Bezug genommen werde, seien sie auch nicht Gegenstand der Erklärung. Unabhängig davon bestünde an der Baulast auch kein öffentliches Interesse mehr, da das Bauvorhaben auch ohne sie rechtmäßig bliebe. Dies gelte umso mehr, nachdem 2011 durch eine Änderung der Parkflächen in der F... Straße die Zufahrt verbessert worden sei. Auch sei die Baulast funktionslos geworden, da sie nur für ein letztlich nicht verwirklichtes Bauvorhaben bestellt worden sei. Die Mehrbelastung durch das Nachtragsbauvorhaben werde jedenfalls nicht mehr von ihr umfasst. Schließlich wäre die Baulast unverhältnismäßig, da die kostenintensive Herstellung einer jederzeit begeh- und befahrbaren Zufahrt über eine größere Strecke verlangt werden könnte. Jedenfalls sei ein Verzicht zu erklären.

Das beklagte Land und der Beigeladene sind der Klage entgegengetreten.

Nach Einnahme eines Augenscheins hat das Verwaltungsgericht die Klage mit Urteil vom 18.06.2013 - 9 K 1349/11 - abgewiesen. Die auf eine Löschung der Zufahrtsbaulast gerichtete allgemeine Leistungsklage sei unbegründet. Für die Bestimmtheit einer Baulast genüge, dass sich bei einer am objektiven Empfängerhorizont orientierten Auslegung eine klare und unzweideutige Verpflichtung ergebe, die mit einer bauaufsichtlichen Verfügung durchgesetzt werden könnte. Aufgrund des Betreffs nehme die abgegebene Erklärung erkennbar Bezug auf den damaligen Bauantrag. Es habe dem aus den Bauvorlagen ersichtlichen Erschließungsbedürfnis Rechnung getragen werden sollen. Daraus folge, dass die zu schaffende, befahrbare Zufahrt den Fahrzeugverkehr habe aufnehmen sollen, der über das im Grundriss zum Baugesuch dargestellte Rolltor an der nördlichen Außenwand der zur Genehmigung gestellten Lagerhalle abgewickelt werde. Dies genüge, da die Baurechtsbehörde damit in der Lage sei, den jeweiligen Eigentümern der belasteten Grundstücke die Herstellung und Überlassung einer befahrbaren Zufahrt aufzugeben, die zur Abwicklung gewerblichen Verkehrs zwischen diesem Rolltor und der M... Straße geeignet sei. Nicht auflösbare Unklarheiten hinsichtlich des Verlaufs der zu schaffenden Zufahrt bestünden umso weniger, als diese im Zeitpunkt der Bestellung der Baulast bereits vorhanden gewesen sei. Weitere Angaben seien nicht erforderlich gewesen. Insofern könne dahinstehen, ob die Eintragungen in den Bauvorlagen für den Verlauf der zu sichernden Zufahrt überhaupt aussagekräftig wären. Es fehle auch nicht an der baurechtlichen Bedeutsamkeit. Nach den genehmigten Bauvorlagen müsse der Verkehr aufgrund der grenzbündigen Lage der Halle über die Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 abgewickelt werden. Der Bauherrin habe es freigestanden, mit dem weiteren Rolltor an der nördlichen Gebäudeaußenwand eine verkehrliche Anbindung ihres Vorhabens auch über die M... Straße zur Genehmigung zu stellen. Ihr Löschungsbegehren lasse sich auch nicht mit einer Funktionslosigkeit der Baulast begründen. Auch die Voraussetzungen für einen Verzicht lägen nicht vor.

Auf Antrag der Kläger hat der Senat mit Beschluss vom 10.06.2014 - 5 S 1991/13 - die Berufung gegen das ihnen am 12.07.2013 zugestellte Urteil wegen ernstlicher Zweifel an seiner Richtigkeit zugelassen. Der Beschluss ist den Klägern am 20.06.2014 zugestellt worden.

Zur Begründung ihrer Berufung haben die Kläger am 21.07.2014 - einem Montag - auf ihr erstinstanzliches Vorbringen, ihr Vorbringen im Berufungszulassungsverfahren sowie den Senatsbeschluss vom 10.06.2014 Bezug genommen. In den in Bezug genommenen Schriftsätzen hatten sie unter anderem ausgeführt, dass an der mangelnden Bestimmtheit nichts ändere, dass bereits eine Zufahrt angelegt gewesen sei. Denn dieser tatsächliche Umstand könne sich jederzeit ändern. Auch sei in der Baulasterklärung nicht auf den damaligen Bauzustand abgehoben worden. Auch die vorgelegten Bodenwertgutachten, denen jeweils unterschiedlich große Flächen zugrunde lägen, zeigten, dass die Baulast nicht hinreichend bestimmt sei. Zur weiteren Begründung führen sie im Wesentlichen aus: Da sich die konkrete Lage der durch Baulast zu sichernden, freizuhaltenden Fläche nicht exakt bestimmen lasse, könne sie bei Änderungen der baulichen Situation beeinträchtigt werden. Auf die Bauvorlagen könne nicht zurückgegriffen werden, weil sich die Baulast dann nicht mehr aus sich selbst heraus erklärte. Lage und Abmessung der Zufahrt gingen auch aus diesen Unterlagen nicht eindeutig hervor. Der Umstand, dass die Abstandsflächenbaulast - anders als die Zufahrtsbaulast - zeichnerisch erfasst und im Lageplan eingetragen worden sei, zeige, dass sich das Landratsamt über den Verlauf der Zufahrt nicht im Klaren gewesen sei. Da eine Zufahrt bereits über die F... Straße hätte hergestellt werden können, sei eine zusätzliche Erschließung nicht zwingend öffentlich-rechtlich abzusichern gewesen. Jedenfalls sei das öffentliche Interesse an einer solchen Erschließung inzwischen weggefallen.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 18. Juni 2013 - 9 K 1394/11 - zu ändern, den Bescheid des Landratsamts Enzkreis vom 28. Mai 2010 sowie den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 26. April 2011 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, anzuordnen, die Eintragung Nr. 2 im Baulastenblatt Nr. 172 des Baulastenverzeichnisses der Gemeinde Friolzheim über eine Zufahrts-Baulast zu Lasten der Flst. Nrn. ...32 und ...33 zu löschen, hilfsweise den Beklagten zu verpflichten, auf diese Zufahrts-Baulast zu verzichten.

Das beklagte Land beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Hierzu führt es im Wesentlichen noch aus: Die Zufahrt sei bei Übernahme der Baulast bereits ausgebaut vorhanden gewesen und als solche auch genutzt worden. Sie sei in den Bauplänen von Anfang an maßstabsgerecht dargestellt gewesen. Aus der Baulasterklärung gehe eindeutig hervor, dass es sich um die Zufahrt zu einer Lagerhalle handle. Insofern sei für die untere Baurechtsbehörde als Erklärungsempfängerin klar gewesen, dass gewerblicher Zu- und Abgangsverkehr gemeint gewesen sei. Aus der Baulasterklärung ergebe sich auch der Verlauf der Zufahrt, zumal sie als solche vorhanden gewesen sei. Insoweit sei die übernommene Verpflichtung bereits erfüllt gewesen. Die Baulast sei nicht gegenstandslos geworden. Ihre Wirkung sei auch nicht durch eine Änderung des ursprünglichen Bauvorhabens „verbraucht“ gewesen.

Auch der Beigeladene beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Hierzu macht er im Wesentlichen noch geltend: Die Baulasterklärung sei eindeutig so zu verstehen, dass es der Erklärenden allein darauf angekommen sei, dass ihr Grundstück über die beiden belasteten Grundstücke - über welchen Teil auch immer - angefahren werden könne. Insofern stehe gar keine flächenbezogene Baulast in Rede. Da das gesamte Verhalten der Erklärenden zu berücksichtigen sei, könne auch auf die Bauvorlagen zurückgegriffen werden. Darüber hinaus seien die örtliche Gegebenheiten zu berücksichtigen. Danach gebe es auf den belasteten Grundstücken nur einen Verbindungsweg, über den die Lagerhalle mittels Lkw erreichbar sei. Wenn dies nicht näher geregelt sei, müsse die Erklärung so verstanden werden, dass alle in Betracht kommenden Verbindungswege von der Baulast umfasst sein sollten. Dem Erschließungsbedürfnis im Hinblick auf die an der Nordseite der Lagerhalle genehmigten Rolltore wäre nicht genügt gewesen, wenn der betriebliche Verkehr ausschließlich über die F... Straße abzuwickeln gewesen wäre. Bei dieser handle es sich um eine Anliegerstraße, die betrieblichen Schwerlastverkehr nicht bewältigen könne.

Die Kläger haben daraufhin noch geltend gemacht, dass die Bestimmung einer konkreten Fläche auch im Hinblick auf ein mit der Baulast verfolgtes konkretes Ziel nicht entbehrlich gewesen sei. Gegebenenfalls müsse sie Grundlage für eine hinreichend bestimmte Verfügung sein. Es widerspreche im Übrigen allgemeiner Erfahrung, dass ein Eigentümer jegliche Zufahrtsmöglichkeit freizuhalten bereit wäre.Die tatsächlichen Gegebenheiten hülfen nicht weiter, weil sie in der Erklärung nicht erwähnt seien. Selbst wenn es nur einen Verbindungsweg gegeben habe, bedeute dies nicht, dass eben dieser habe gesichert werden sollen. Gäbe es gar mehrere Wege, stelle sich die Frage nach der Bestimmtheit umso mehr. Die in den - auch gar nicht zum Bestandteil der Erklärung gemachten - Bauvorlagen eingezeichneten Pfeile ließen keinen Schluss auf Lage oder Umfang der Baulast zu. Beim Maß der erforderlichen Bestimmtheit müsse auch das Verständnis der das Baulastenverzeichnis führenden Gemeinde und der betroffenen Grundstückseigentümer berücksichtigt werden. Entscheidend sei, was für einen Dritten objektiv erkennbar sei.

Dem Senat liegen die zur Sache gehörenden Akten des Landratsamts Enzkreis vor; auf diese wird wegen weiteren Einzelheiten ebenso wie auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die nach Zulassung durch den Senat gemäß § 124 Abs. 1 VwGO statthafte Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere ist sie noch innerhalb der Berufungsbegründungsfrist begründet worden (vgl. § 124a Abs. 6 Satz 1 VwGO, § 57 Abs. 2 VwGO, § 222 Abs. 2 ZPO).

II.

Die Berufung ist auch begründet. Das Verwaltungsgericht hätte der Klage bereits mit ihrem Hauptantrag stattgeben müssen. Die auf eine Löschung der zu Lasten ihrer Grundstücke im Baulastenverzeichnis erfolgten Eintragung einer Zufahrtsbaulast gerichtete Klage ist zulässig (1.) und begründet (2.). Über den Hilfsantrag war nicht mehr zu entscheiden (3.).

1. Die auf eine Löschung der Eintragung einer Zufahrtsbaulast gerichtete Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft. Nach der Rechtsprechung des erkennenden Gerichtshofs ist die Löschung einer im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulast im Wege einer allgemeinen Leistungsklage zu verfolgen, da weder die (deklaratorische) Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis noch die Löschung einer derartigen Eintragung einen Verwaltungsakt darstellt (vgl. Urt. v. 10.01.2007 - 3 S 1251/06 -, VBlBW 2007, 225; Urt. v. 01.06.1990 - 8 S 637/90 -, VBlBW 1991, 59; anders OVG NW, Beschl. v. 08.08.2013 - 7 A 3001/11 -). Daran ändert nichts, dass die Klage im Hinblick darauf, dass das Baulastenverzeichnis nicht vom Beklagten, sondern von der Gemeinde Friolzheim geführt wird, unmittelbar nur auf die (Eintragungs- bzw. Löschungs-) Anordnung der Baurechtsbehörde gerichtet ist (vgl. § 72 Abs. 1 LBO), die Eintragung der Baulast aus dem von der Gemeinde Friolzheim zu führenden Baulastenverzeichnis zu löschen. Denn diese Anordnung stellt weder einen feststellenden Verwaltungsakt (vgl. Sauter, Komm. z. LBO, 3. A. , § 72 Rn. 10) noch einen Verwaltungsakt gerade gegenüber der Gemeinde Friolzheim dar. Vielmehr kommt der Anordnung - wie der bisherigen Eintragungsverfügung (vgl. den früheren Erlass des Innenministeriums vom 23.04.1965 Nr. 3.1) - lediglich verfahrensrechtliche bzw. verwaltungsinterne Bedeutung zu (vgl. Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO u. LBOAVO Bd. 1 LBO, 6. A. 2011, § 71 Rn. 6). Denn Eintragungen sollen ungeachtet dessen, dass das Baulastenverzeichnis von der Gemeinde geführt wird, nur auf Veranlassung der (sachnäheren) Baurechtsbehörde vorgenommen werden.

Insofern richtet sich die Klage auch zu Recht gegen den Beklagten - als Träger der unteren Baurechtsbehörde - und nicht gegen die Gemeinde Friolzheim.

2. Die Klage ist auch begründet. Die Kläger haben als Miteigentümer der mit der Baulast belasteten Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 gegen den Beklagten einen Anspruch auf Löschung der Eintragung der streitgegenständlichen Zufahrtsbaulast. Da diese von Anfang an unwirksam war, ist das Baulastenverzeichnis insoweit unrichtig. Die Ausweisung einer nicht vorhandenen öffentlich-rechtlichen Beschränkung in einem öffentlichen Register, für dessen Richtigkeit und Vollständigkeit immerhin eine tatsächliche Vermutung streitet, ist eine Eigentumsbeeinträchtigung, deren Beseitigung der Eigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts verlangen kann (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.01.2007, a.a.O.; Nds. OVG, Urt. v. 12.12.1986 - 1 A 172/86 -, BRS 46, Nr. 164).

a) Nach § 70 Abs. 1 LBO i. d. F. v. 28.11.1983 (GBl. S. 770, ber. GBl. 1984, S. 519), zul. geänd. durch Gesetz v. 22.02.1988 (GBl. S. 55) a.F. (= § 71 Abs. 1 LBO n.F.) können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Dabei können sie diese - wie hier - auch zugunsten anderer eigener Grundstücke übernehmen (sog. Eigenbaulast). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Inhalt und Umfang der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus - entsprechend dem Bestimmtheitsgebot für Verwaltungsakte (vgl. hierzu BVerwG, Beschl. v. 27.07.1982 - 7 B 122.81 -, Buchholz 316 § 37 VwVfG Nr. 1) - hinreichend bestimmbar sein (vgl. § 37 LVwVfG; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -; OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013 - 2 A 2554/12 -, BauR 2014, 541; Urt. v. 15.05.1992, a.a.O.; Nds. OVG, Urt. v. 27.09.2001 - 1 LB 1137/01 -, BRS 64 Nr. 130). Jedenfalls durch Auslegung der Baulasterklärung, bei der es sich um eine einseitige Willenserklärung handelt, muss entsprechend den Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Belastung des Grundstücks ermittelt werden können (vgl. OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013, a.a.O.). Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften (vgl. § 133 BGB). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Baurechtsbehörde (vgl. § 70 Abs. 1 Satz 1 LBO a.F.), diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte (sog. „objektiver Empfängerhorizont“, vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.07.2007, a.a.O.; Urt. v. 13.06.1984 - 3 S 696/84 -, VBlBW 1984, 381 u. v. 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -).

Danach sollte - zur Sicherung einer Zufahrt i. S. des § 4 LBO, mithin einer Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche - zugunsten des Baugrundstücks Flst. Nr. ...34 die Verpflichtung übernommen werden, auf den Grundstücken Flst. Nrn. ...32 und ...33 - zur jederzeitigen Benutzung - eine befahrbare Zufahrt herzustellen. Jedenfalls der Umfang dieser Verpflichtung lässt sich aufgrund dieser Erklärung - auch unter Berücksichtigung des im „Betreff“ genannten Bauvorhabens - nicht zweifelsfrei bestimmen.

Die Baulast-Übernahme-Erklärung dürfte zwar aus sich heraus noch erkennen lassen, zu welcher befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche eine Zufahrt hergestellt werden sollte. Aufgrund der eindeutigen Lage der ausdrücklich bezeichneten, baulastbelasteten Grundstücke Flst. Nr. ...32 und ...33 dürfte deren gleichzeitige Belastung nur dahin verstanden werden können, dass eine Zufahrt zur M... Straße hergestellt werden sollte.

Um die übernommene Herstellungsverpflichtung erforderlichenfalls durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchsetzen zu können, müsste jedoch - zumindest bei der gebotenen Berücksichtigung des im „Betreff“ genannten Bauvorhabens - auch die genaue Lage bzw. der genaue Verlauf der Zufahrt hinreichend bestimmbar sein. Als flächenbezogene Baulast (vgl. OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013, a.a.O.) muss eine Zufahrtsbaulast die auf dem Grundstück für eine jederzeitige Benutzung freizuhaltenden Zufahrts- bzw. Abfahrtsflächen eindeutig erkennen lassen (vgl. OVG NW, Beschl. v. 08.08.2013 - 7 A 3001/11 -). Daran fehlt es hier. Denn wo sich die entsprechenden Zufahrts- bzw. Abfahrtsflächen befinden, lässt sich auch bei Berücksichtigung der Bauvorlagen zu dem im Betreff genannten, durchaus bestimmten Bauvorhaben nicht hinreichend bestimmen.

So ist in dem Lageplan (Auszug aus dem Liegenschaftskataster) entgegen § 2 Abs. 6 Nr. 8 der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) vom 02.04.1984 (GBl. S. 262, ber. GBl. 1984, S. 519), geänd. durch Verordnung vom 08.07.1985 (GBl. S. 234) gerade keine Abgrenzung von Flächen dargestellt, auf denen Baulasten ruhen. Vielmehr sind lediglich Richtungspfeile eingetragen, mit denen mehrere Zu- und Abfahrten (vgl. § 2 Abs. 6 Nr. 5 BauVorlVO) und auch nur im Bereich des Grundstücks Flst. Nr. ...33 und nicht im Bereich des an die M... Straße angrenzenden Grundstücks Flst. Nr. ...32 angedeutet sind. Auch lassen jene nicht erkennen, in welcher Breite die Zufahrt zur jederzeitigen Benutzung überlassen werden sollen. Die gegenteilige Annahme des Landratsamts beruht offenbar auf einer unzutreffenden Interpretation des gesondert dargestellten Entwässerungsplans. Mit der darin - parallel zur Nordseite der Halle - eingetragenen Linie wird jedoch keine an ihr entlang führende Zufahrtsfläche abgegrenzt, sondern lediglich eine bestehende Leitung dargestellt. Auch im schriftlichen Teil des Lageplans ist in der entsprechenden Rubrik (5.) nichts zum wesentlichen Inhalt der das Baugrundstück betreffenden Zufahrtsbaulast angegeben. Damit lassen sich den Bauvorlagen des im „Betreff“ genannten Bauvorhabens - anders als die Fläche der gleichzeitig eingetragenen Abstandsflächenbaulast - weder Verlauf noch Breite der herzustellenden Zufahrt bestimmen, welche mit der Baulast gesichert werden sollte (vgl. hierzu OVG NW, Urt. v. 15.05.1992, - 11 A 890/91 -, BRS 54 Nr. 158).

Zwar stünde allein der Umstand, dass die Bauvorlagen zu dem im Betreff genannten Bauvorhaben nicht den Anforderungen der Bauvorlagenverordnung entsprachen, der Bestimmtheit der Baulastübernahmeerklärung noch nicht entgegen (vgl. OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013 - 2 A 2554/12 -, BauR 2014, 541). Doch lassen sich die Zu- und Abfahrtsflächen auch nicht anderweitig durch Auslegung bestimmen. Dies zeigt letztlich auch der Umstand, dass in den von den Klägern in Bezug genommenen Bodenwertgutachten vom 26.07.1995 für das Grundstück Flst. Nr. ...34 bzw. vom 19.03.2008 für das Grundstück Flst. Nr. ...33 jeweils unterschiedliche Zufahrtsbreiten (4,5 bzw. 5,5 m) angenommen wurden. Auch der Beigeladene scheint inzwischen Zweifel an der hinreichenden Bestimmtheit zu haben, wenn er nunmehr geltend macht, dass eine flächenbezogene Baulast gar nicht in Rede stehe.

Soweit das Verwaltungsgericht im Anschluss an den Beklagten und den Beigeladenen darauf abgehoben hat, dass die Zufahrt seinerzeit bereits hergestellt gewesen sei und insofern auch deren Verlauf klar gewesen sei, führt auch dies nicht auf eine hinreichende Bestimmtheit der Baulastübernahmeerklärung. So lässt sich der Erklärung schon nicht entnehmen, dass eine ganz bestimmte, bereits hergestellte Zufahrt gesichert werden sollte. Auch der Umstand, dass von der H e r s t e l l u n g einer Zufahrt die Rede war, spricht dagegen, dass auf eine bereits vorhandene Zufahrt Bezug genommen werden sollte. Abgesehen davon kann sich ein tatsächlicher Zustand jederzeit ändern (vgl. hierzu OVG NW, Beschl. v. 08.08.2013, a.a.O.), sodass dieser jedenfalls dann, wenn er - wie hier - nicht zuvor eindeutig (schriftlich oder zeichnerisch) festgehalten ist, nicht geeignet ist, einer Baulastübernahmeerklärung zur hinreichenden Bestimmtheit zu verhelfen. Da eine Pflicht zu einem bestimmten Handeln übernommen wurde, wäre diese vielmehr noch genauer zu umschreiben gewesen als eine bloße Unterlassungspflicht (vgl. OVG, Urt. v. 15.05.1992, a.a.O.). Dafür, dass, wie der Beigeladene meint, gegebenenfalls alle in Betracht kommenden Zufahrten gesichert werden sollten, liegen keinerlei Anhaltspunkte vor.

Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil jedenfalls eine Zufahrt zur M... Straße gesichert werden sollte, welche zumindest den durch die typische Nutzung des im Betreff genannten Bauvorhabens entstehenden gewerblichen Verkehr aufzunehmen (vgl. OVG NW, Urt. v. 15.05.1992, a.a.O.) und insofern eine gewisse Mindestbreite und Tragfähigkeit aufzuweisen hatte, und der genaue Verlauf der Zufahrt noch durch die Bauherrin und Baulastverpflichteten bestimmt werden konnte. Denn abgesehen davon, dass für ein (stillschweigendes) gegebenenfalls nach billigem Ermessen auszuübendes Leistungsbestimmungsrecht insbesondere des Baulastverpflichteten (vgl. § 315 BGB entspr.) keine Anhaltspunkte bestehen, konnte die hinreichende Bestimmtheit im Hinblick auf eine im öffentlichen Interesse (zur Erschließungssicherung) jederzeit mögliche ordnungsrechtliche Durchsetzung der Baulastverpflichtung und die tatsächliche Publizitätswirkung des Baulastenverzeichnis nicht einstweilen offen bleiben. Daher kann es auch keine lediglich durch einen hinreichend bestimmten Zweck umschriebene - „nicht flächenbezogene“ - Zufahrtsbaulast geben, wie sie der Beigeladene offenbar für zulässig hält.

Dem auf Löschung der Eintragung der Zufahrtsbaulast gerichteten Hauptantrag war daher schon aus diesem Grund stattzugeben.

b) Darauf, ob die übernommene Verpflichtung zur Herstellung einer Zufahrt zur M... Straße überhaupt „baurechtlich bedeutsam“ war, kommt es danach nicht mehr an. Davon dürfte allerdings ohne weiteres auszugehen sein, da zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang bestand (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.01.2007, a.a.O.; Urt. v. 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, ESVGH 55, 97). Denn aufgrund des maßgeblichen, gerade von dem konkret beantragten B a u v o r h a b e n verursachten Erschließungsbedarfs dürfte im Hinblick auf den über das nördliche Rolltor abzuwickelnden gewerblichen Verkehr - planungsrechtlich eine gesicherte (Zweit-) Erschließung des Baugrundstücks von Norden her erforderlich gewesen sein (vgl. § 30 Abs. 1 BauGB bzw. § 34 Abs. 1 BauGB; BVerwG, Urt. v. 13.02.1976 - IV C 53.74 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 52).

3. Über den hilfsweise gestellten, auf die Erklärung eines schriftlichen Verzichts (vgl. § 71 Abs. 3 Satz 1 LBO n.F.) gerichteten Verpflichtungsantrag brauchte danach nicht mehr entschieden zu werden.

III.

Die Kostenentscheidung bestimmt sich nach § 154 Abs. 1 u. 3, § 159 Satz 1 VwGO.

IV.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Beschluss vom 3. Februar 2016

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf EUR 10.720,-- festgesetzt (vgl. § 52 Abs. 1 GKG; ca. 134 m x ca. 3 m x 80,-- EUR/m² x 33,33 % ).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

II.