Urteil vom Verwaltungsgericht Freiburg - 5 K 2263/15

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

 
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Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Verwaltungsgebäude mit Betriebsleiterwohnung.
2 
Die Klägerin ist ein Unternehmen der Immobilienwirtschaft mit Sitz in Freiburg. Auf ihrer Homepage bezeichnet die Klägerin sich als „X Immobilien Consulting und Management GmbH“ und sie bietet dort folgende Leistungen an: Verkauf, Verwaltung und Vermietung von Immobilien sowie Bauverwaltung. Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Flst-Nr. X der Gemarkung Staufen, X (Baugrundstück). Sie hat dieses Grundstück von der Stadt Staufen erworben. Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des im Jahr 1999 beschlossenen Bebauungsplans „Gaisgraben II“ der Stadt Staufen. Der Bebauungsplan setzt für das Baugrundstück (und die Nachbargrundstücke) ein Gewerbegebiet fest. In den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ist unter Nr. 1.1.2.1 bestimmt:
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„lm Gewerbegebiet sind max. zwei Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter nach § 8 (3) Nr. 1 BauNVO als Ausnahme zulässig, wenn sie dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.“
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Mit einem am 16.07.2014 unterschriebenen, am 24.07.2014 bei der Stadt Staufen eingereichten und am 30.07.2014 beim Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald eingegangenen Bauantrag beantragte die Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau eines Verwaltungsgebäudes mit einer Betriebsleiterwohnung auf dem Baugrundstück. Danach besteht das geplante Bauvorhaben aus einem Hauptgebäude mit Unter-, Erd- und Obergeschoss sowie einem eingeschossigen Nebengebäude.
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Siehe nachfolgenden Lageplan:
X
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Nachdem das Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald Bedenken gegen die Genehmigungsfähigkeit einer Wohnung im Obergeschoss geäußert hatte, teilte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin mit Schreiben vom 12.09.2014 mit: Bei dem Betrieb der Klägerin handele es sich nicht um eine reine Hausverwaltung, sondern um ein Unternehmen im Bereich Maklertätigkeit, Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften, Erstellung von Wertgutachten, Baubetreuung, Generalunternehmen und Vermietung. Zwei der in den zuerst gefertigten Plänen im Untergeschoss als Büro bezeichnete Räume würden in Wirklichkeit für die Baubetreuung und Generalunternehmung als Lager für Baugeräte, Baumaterialien, Maschinen usw. benötigt. Zugleich werde der Lagerbedarf auch durch die Hausverwaltertätigkeit erzeugt. Es könne somit nicht von einer reinen Hausverwaltungstätigkeit ausgegangen werden. Unabhängig von der Frage, ob der Betrieb der Klägerin als Gewerbe oder als freiberufliche Tätigkeit eingestuft werde, sei die beantragte Betriebswohnung zulässig. In dem betreffenden Gebiet finde eine große Zahl freiberuflicher Tätigkeiten statt und es seien zahlreiche Betriebswohnungen zugelassen worden. Das gelte u. a. für ein Anwesen, in dem Rechtsanwälte tätig seien und in dem eine Betriebswohnung genehmigt sei, sowie für ein Objekt, in dem sich ein Büro für einen Steuerberater und Versicherungsvertreter befinde.
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Mit Schreiben vom 07.11.2014 und vom 29.12.2014 modifizierte die Klägerin den Bauantrag in Form eines geänderten Lageplans und geänderter Grundriss- und Schnittpläne vom 24.10.2014 mit geänderten Angaben zur Nutzung der Räume im Hauptgebäude und einer Vergrößerung des eingeschossigen Nebengebäudes.
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Danach sind im Untergeschoss (UG) neben einem langen Flur, einem Technikraum, einem Treppenhaus, je einem WC für Damen und Herren, dem Aufzugsschacht sowie einem Abstellraum für die Wohnung im Obergeschoss fünf Räume mit 23,50 m2 bzw. 23,21 m2 vorgesehen, ein Raum „Werkstatt und Lager Hausmeisterservice“, ein Raum „Werkstatt Hausmeister und Baumanagement“, ein Raum „Büro Baumanagement“, ein Raum „Büro Hausmeister“ und ein Raum „Büro Hausmeister Baumanagement Allgemein“.
9 
Siehe hierzu den Plan „Grundriss UG“:
X
10 
Im Erdgeschoss (EG) sind neben dem Flur, dem Treppenhaus und den zwei WC’s, dem Aufzugsschacht sowie einem großen Raum „Besprechung/Verkauf/Ausstellung“ ebenfalls fünf Räume mit der gleichen Fläche wie im Untergeschoss vorgesehen, drei dieser Räume sind in den Plänen bezeichnet als „X“ bzw. „X Sonstiges“ und zwei Räume als „Büro“.
11 
Siehe hierzu den Plan „Grundriss EG“:
X
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Im Obergeschoss (OG) ist auf der gesamten Fläche außer dem Treppenhaus und dem Aufzugsschacht eine Wohnung mit einem großen Raum für „Kochen/Wohnen/Essen“ einem Zimmer „Schlafen“, einem Zimmer „Kind“, einem Raum „Büro“, je einem Bad, WC, Vorratsraum und Flur mit Garderobe geplant; auf der Südwestseite ist auf der gesamten Breite des Gebäudes und mit einer Tiefe von 4 m eine nicht überdachte Terrasse vorgesehen. Siehe hierzu den Plan „Grundriss OG“:
X
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In dem Nebengebäude sind zwei Garagen und ein Raum mit der Bezeichnung „Lager Hausmeisterservice“ vorgesehen. Außerdem sollen an der Südostseite des Nebengebäudes sechs ebenerdige, offene Stellplätze für Mitarbeiter hergestellt werden.
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Siehe hierzu den Plan „Nebenanlagen“:
X
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Nach Vorlage der geänderten Pläne vom 24.10.2014 erläuterte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin mit Schreiben vom 07.11.2014 die neuen Pläne: Danach umfasse das Unternehmen der Klägerin die Bereiche Hausverwaltung, Hausmeisterservice, Maklertätigkeiten mit Vermietung und allgemeines Baumanagement. Es habe derzeit fünf Mitarbeiter. Sie verwalte gegenwärtig ca. 300 Wohnungen und betreue einige Einheiten auch durch einen Hausmeisterservice. Herr X, der Sohn der Geschäftsführerin und Mitgesellschafter, sei zuständig für das Baumanagement und die Hausverwaltung mit Hausmeisterservice. Für die Erfüllung dieser Aufgaben sei eine Fülle von Gegenständen erforderlich. Dazu gehörten unter anderem Rasenmäher, Schneefräse, Motorsense, Elektrogeräte, Bohrer, Bohrhammer, Betonmischmaschine, Sägen, Werkzeuge für die Beseitigung von Verstopfungen und sonstige Werkzeuge. Es komme mehrfach pro Woche vor, dass in den verwalteten Einheiten Noteinsätze durchgeführt werden müssten wegen Wasserrohrbrüchen, verschlossenen Türen, defekten Aufzügen, verstopften Rohrleitungen, Heizungsstörungen usw. Herr X erhalte solche Nachrichten regelmäßig auf seinem Mobilfunkgerät und müsse dann unverzüglich handeln. Bei den tagsüber oder nachts erforderlichen Einsätzen benötige er das entsprechende Werkzeug. Dieses sei bisher verteilt in Staufen und Freiburg gelagert gewesen. In Zukunft sollte es im geplanten Gebäude und dort im Lagerraum und in der Werkstatt gelagert werden. Herr X beabsichtige, mit seiner Ehefrau die Betriebsleiterwohnung zu beziehen und von dort aus die Noteinsätze vorzunehmen. Um schnell und zuverlässig handeln zu können, sei seine Anwesenheit im Unternehmen erforderlich. Aus diesem Grund müsse Herr X direkt vor Ort wohnen. Der Hausverwaltungsnotdienst werde von den verwalteten Wohneinheiten häufig gerade abends oder nachts in Anspruch genommen. Für die betrieblichen Arbeitsabläufe sei es deshalb unverzichtbar, dass Herr X unmittelbar in der Nähe des Unternehmens wohne.
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Mit Bescheid vom 07.04.2015 lehnte das Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald die Erteilung der beantragten Baugenehmigung ab. Zur Begründung führte es aus: Es sei nachvollziehbar, dass die für den Hausmeisterservice benötigte Gerätschaften an einem gemeinsamen Standort untergebracht werden müssten und dass dieser Standort in der Nähe des sie bedienenden Personals liegen müsse. Es sei aber durchaus möglich, z. B. eine Garage anzumieten, um die Gerätschaften in der Nähe der Wohnung des Personals zu lagern. Außerdem sei die geplante Betriebsleiterwohnung wegen ihrer Größe dem Gewerbebetrieb nicht untergeordnet. Für die bezeichnete gewerbliche Nutzung seien nur 103 m2 vorgesehen, für die Betriebsleiterwohnung hingegen 160,11 m2.
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Am 15.04.2015 erhob die Klägerin Widerspruch und trug über den bisherigen Vortrag hinaus im Wesentlichen vor: In der näheren Umgebung des Vorhabens gebe es zahlreiche Betriebsleiterwohnungen. Für eine Betriebsleiterwohnung reichten vernünftige, sachliche, betriebsbezogene Gründe aus. Solche Gründe lägen schon wegen der Einbruchsgefahr vor, aber auch wegen der Notwendigkeit, im Hausmeisterservice schnell Noteinsätze leisten zu können. Die Größe der Betriebsleiterwohnung sei gegenüber der Größe der betrieblich genutzten Räume untergeordnet. Insoweit komme es nicht allein auf die Fläche der Räume an, die für den Hausmeisterservice benötigt würden. Zu ihrem Unternehmen gehöre auch die Hausverwaltung. Dafür habe sie mehrere Hausmeister angestellt. Von der Größe der Betriebsleiterwohnung müsse ein darin vorgesehener Büroraum abzogen werden. Der Balkon dürfte nicht mit seiner gesamten Fläche berücksichtigt werden.
18 
Mit Widerspruchsbescheid vom 16.09.2015 wies das Regierungspräsidium Freiburg den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte es aus: Für die Annahme einer Betriebsleiterwohnung sei zwar nicht erforderlich, dass der Betrieb die ständige Einsatzbereitschaft des Betriebsleiters zwingend erfordere. Jedoch müsse das Wohnen mit Rücksicht auf Art und Größe des Betriebs aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll sein. Dies sei hier schon wegen der von der Klägerin behaupteten Ausgestaltung des Hausmeisterservices nicht der Fall. Die Zahl der von der Klägerin nach ihren Angaben angestellten bzw. zusätzlich auf Abruf eingesetzten Hausmeister spreche dafür, dass die Tätigkeit des Gesellschafters X im Hausmeisterservice, der die Wohnung beziehen wolle, untergeordnet sei. Als Betriebsleiter könne er die Einsätze telefonisch koordinieren. Die Gefahr von Einbruchsdiebstählen gehe nicht über das übliche Maß hinaus.
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Am 01.10.2015 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihr bisheriges Vorbringen. Ergänzend trägt sie vor: Die zahlreichen in der Umgebung vorhandenen Betriebsleiterwohnungen lägen größtenteils in Gebäuden, in denen freiberufliche Tätigkeiten (Rechtsanwälte, Steuerberater, eine Ballettschule etc.) ausgeübt würden. Auf mindestens zehn weiteren Grundstücken in der näheren Umgebung existierten mindestens zwölf Wohnungen und eine Asylbewerberunterkunft. Einen sachlichen Grund, ihr Vorhaben anders zu bescheiden, gebe es nicht. Die Entscheidung, ob eine räumliche Nähe für den Betriebsablauf und die Betriebssicherheit notwendig sei, liege im Verantwortungsbereich des jeweiligen Betriebsleiters. Aus ihrer Sicht sei es notwendig, dass der Gesellschafter X im Betriebsgebäude wohne, um die teuren Geräte zu bewachen und in Notfällen schnell handeln zu können. Die in der Hausverwaltung angestellten sieben Hausmeister seien nur für das Tagesgeschäft zuständig. Für den Notdienst sei allein der Gesellschafter X zuständig. Wenn er nicht in dem Betriebsgebäude wohnen könne, müsse ein angestellter Hausmeister, der in Freiburg wohne, im Notfall nach Staufen fahren, um dort die Gerätschaften zu holen, die er für seinen Einsatz benötige.
20 
Die Klägerin beantragt,
21 
den Bescheid des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald vom 07.04.2015 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 16.09.2015 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, der Klägerin die von ihr beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Verwaltungsgebäudes mit Betriebsleiterwohnung auf dem Grundstück Flst.-Nr. X der Gemarkung Staufen zu erteilen.
22 
Der Beklagte beantragt,
23 
die Klage abzuweisen.
24 
Zur Begründung verweist der Beklagte auf die Gründe der angefochtenen Bescheide. Ergänzend trägt er vor: Ob sich auf allen von der Klägerin benannten Grundstücken in der näheren Umgebung tatsächlich Betriebsleiterwohnungen befänden, entziehe sich seiner Kenntnis. Wenn insoweit Baugenehmigungen für Betriebsleiterwohnungen erteilt worden seien, sei das in den Jahren 2000 bis 2004 geschehen. Bei den jeweiligen Betrieben handle es sich um Schreinereien, Werkstätten, Lagerhallen usw. In der damaligen Zeit sei man bei der Zulassung von Betriebsleiterwohnungen großzügiger verfahren als in den letzten Jahren und in der Gegenwart. In einem Fall stamme die Baugenehmigung aus der Zeit vor Erlass des Bebauungsplans. Es gebe aber auch zahlreiche Grundstücke, auf denen keine Betriebsleiterwohnungen zu den jeweiligen Betrieben genehmigt worden seien. In einem Fall sei eine Wohnung für ein Architekturbüro ausdrücklich abgelehnt worden.
25 
Der Kammer liegen die Bauakten des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald über das Bauvorhaben der Klägerin, die Widerspruchsakten des Regierungspräsidiums Freiburg (jew. 1 Heft) und eine Kopie des Bebauungsplans „Gaisgraben II“ der Stadt Staufen vor. Der Inhalt dieser Akten und Unterlagen sowie der Gerichtsakten war Gegenstand der mündlichen Verhandlung; hierauf wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

 
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Die Klage ist als Verpflichtungsklage zulässig, aber nicht begründet. Der Bescheid des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald vom 07.04.2015 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 16.09.2015 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin deshalb nicht in ihren Rechten; die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der von ihr beantragten Baugenehmigung (§ 113 Abs. 5 VwGO).
27 
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des geplanten Bauvorhabens beurteilt sich nach § 30 BauGB und dem im Jahr 1999 beschlossenen Bebauungsplan „Gaisgraben II“ der Stadt Staufen. Nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplans ist das Bauvorhaben zwar insoweit zulässig, als es den Teil des Bauvorhabens betrifft, der im Bauantrag als Neubau eines Verwaltungsgebäudes bezeichnet ist. Dabei kann der zwischen den Beteiligten bestehende Streit, ob das Unternehmen der Klägerin, das in dieses (Verwaltungs-)Gebäude einziehen soll, als Gewerbebetrieb oder als freiberufliche Tätigkeit zu qualifizieren ist, dahingestellt bleiben, weil zumindest der Neubau des Verwaltungsgebäudes in beiden Varianten genehmigungsfähig ist. Denn bei Annahme eines Gewerbebetriebs ist das Gebäude in dem festgesetzten Gewerbegebiet ohne Weiteres nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig, bei Annahme einer freiberuflichen Tätigkeit ergibt sich dieselbe Rechtsfolge - möglicherweise entgegen der Auffassung des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald - entweder bereits unmittelbar aus § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO, weil Geschäfts, Büro- oder Verwaltungsgebäude gerade auch für Freiberufler gedacht seien (so Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, 12. Aufl. 2014, § 8 RdNr. 12 und § 13 RdNr. 3, m.w.N.), oder aus § 13 Halbsatz 2 BauNVO (so Stock, in: König/Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2014, § 8 RdNr. 34; ebenso Aschke, in: Ferner/Kröninger/Aschke, Baugesetzbuch mit Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2013, § 13 BauNVO RdNr. 1; vgl. hierzu auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 06.07.2005, NVwZ-RR 2006, 164).
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Bauplanungsrechtlich unzulässig ist hingegen die Betriebsleiterwohnung im Obergeschoss. Solche Wohnungen können in einem (festgesetzten) Gewerbegebiet nur im Wege einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO erfüllt sind, es sei denn, in dem betreffenden Bebauungsplan wäre die Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausdrücklich gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO für allgemein zulässig erklärt worden, was hier nicht der Fall ist; vielmehr ist die Regelung des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO - mit dem Zusatz der Begrenzung auf maximal zwei Wohnungen - unter Nr. 1.1.2.1 ausdrücklich Inhalt der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans geworden. Eine solche ausnahmsweise Zulassung kommt hier nicht in Betracht, da die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO und der Nr. 1.1.2.1 des Bebauungsplans „Gaisgraben II“ nicht vorliegen. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweist die Kammer vorab gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die insoweit zutreffenden Begründungen im Bescheid des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald vom 07.04.2015 und im Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 16.09.2015. Ergänzend führt die Kammer aus:
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Nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO können Wohnungen, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, ausnahmsweise zugelassen werden. Die beantragte Wohnung ist hiernach aus zwei Gründen unzulässig.
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1. Zum einen fehlt es an der erforderlichen funktionalen Zuordnung der Wohnung zum Betrieb der Klägerin. Da die Wohnung nach dem in diesem Punkt von Anfang an unveränderten Vortrag der Klägerin für den Mitgesellschafter und Betriebsleiter der Klägerin, Herrn X, vorgesehen ist, handelt es sich hier um eine Wohnung für Betriebsleiter bzw. -inhaber. Wegen der engen Bindung dieser Personen zum Betrieb können solche Betriebsleiterwohnungen schon dann zulässig sein, wenn der Betrieb ihre ständige Einsatzbereitschaft nicht zwingend erfordert. In jedem Fall muss das Wohnen auf dem Betriebsgrundstuck oder in seiner Nähe mit Rücksicht auf die Art und die Größe des Betriebs aber aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll sein. Dafür reicht es aus, dass vernünftige, auf den konkreten Betrieb bezogene Grunde vorliegen, die eine Betriebsleiterwohnung als notwendig erscheinen lassen. Es lässt sich nicht allgemeinverbindlich formulieren, wann dies der Fall ist. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls, was eine umfassende Bewertung aller maßgeblichen Umstände erfordert. In diese Bewertung kann auch einfließen, welche telekommunikationstechnischen Möglichkeiten heute bestehen und daher ein Wohnen gegebenenfalls entbehrlich machen. Damit rechtfertigt nicht schon jedweder Wunsch des Gewerbetreibenden, auf seinem Grundstück oder in dessen Nähe eine Wohnung zu unterhalten, die Zulassung einer Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Erforderlich ist vielmehr eine „objektive“ Prüfung. Dabei ist Ausgangspunkt einer solcher Überprüfung das Betriebskonzept des Gewerbetreibenden. Ein Verwaltungsgericht darf diese Überprüfung nicht an einer Alternativplanung orientieren, mit der es den Gewerbebetrieb nach seinen Überlegungen einrichtet, ohne dabei dessen wirtschaftliches Risiko tragen zu müssen. Das ändert aber nichts daran, dass sich an die Vorstellungen des Betriebskonzepts die Prüfung anschließen muss, ob dies nach den genannten Kriterien „objektiv“ eine Ausnahme rechtfertigt. Dabei darf nicht außer Acht gelassen werden, dass Betriebsleiterwohnungen nur ausnahmsweise zugelassen werden können, andererseits aber so gut wie jedes Gewerbe auf die Idee verfallen kann, eine Wohnung auf dem Betriebsgelände oder in seiner Nähe sei ihm von Nutzen. Durchschnittserwägungen, wie sie bei jedwedem Betriebskonzept vorkommen können, können eine Anwendung des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO daher nicht eröffnen. Das würde dem Umstand nicht gerecht, dass eine Wohnnutzung im Gewerbegebiet nach der vom Verordnungsgeber vorgenommene Typisierung nun einmal nicht regelmäßig, sondern nur als Ausnahme zulässig ist. Dementsprechend muss der Gewerbetreibende ein Konzept präsentieren, welches - sozusagen als richtig unterstellt und nicht durch eine gerichtliche oder behördliche Alternativplanung ersetzt - gemessen an den oben wiedergegebenen Kriterien eine Ausnahmesituation zu begründen vermag (siehe zum Ganzen Nieders. OVG, Beschluss vom 24.03.2003 - 1 LA 47/02 -, juris, m.w.N.; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 16.03.1984, NVwZ 1984, 511, und Beschluss vom 22.06.1999, NVwZ 1999, 1336; OVG NRW, Urteil vom 06.09.1993 - 11 A 1650/91 -, juris; OVG Schlesw.-Holst., Urteil vom 29.04.1991 - 1 L 79/91 -, juris; Fickert/Fieseler, a.a.O., § 8 RdNrn. 14 ff.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Stand: Aug. 2016, Bd. VI, § 8 RdNrn. 36 ff.; Stock, a.a.O., § 8 RdNrn. 40 ff.).
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Nach diesen Grundsätzen liegen hier keine hinreichenden objektiv sinnvollen Gründe für die Genehmigung einer Betriebsleiterwohnung vor. Nach der (im Lauf des gesamten Verfahrens mehrfach nachgebesserten und abgeänderten) Beschreibung des Betriebskonzepts durch die Klägerin benötige Herr X die Wohnung (allein) deshalb, um in dem Bereich Hausmeisterservice, einem Unterbereich des Geschäftsfelds Hausverwaltung, bei Notfällen kurzfristig und ggf. auch in den Abend- und Nachtstunden einsatzbereit zu sein und dafür schnellen Zugriff auf das für Reparaturen in den verwalteten Gebäuden notwendige Werkzeug und sonstige Material zu haben, für das im geplanten Betriebsgebäude deshalb eigens ein Lager vorgesehen sei. Dieser Hausmeisterservice nimmt jedoch im Unternehmen der Klägerin eine völlig untergeordnete Stellung ein. In den Beschreibungen der Leistungsangebote des Unternehmens auf der Homepage findet der Hausmeisterservice gar keine Erwähnung; dort stellen nur der Verkauf, die Verwaltung, die Vermietung und das Baumanagement die (offizielle) Leistungspalette des Unternehmens dar. Der Hausmeisterservice ist insoweit allenfalls ein Unterbereich der Leistung „Hausverwaltung“ und auch von den verwalteten Wohnungen werden nach dem schriftlichen Vortrag der Klägerin nur „einige Einheiten“, also durchaus nicht alle, durch einen Hausmeisterservice betreut. Nach den letzten der insoweit äußerst wechselvollen Angaben der Klägerin beschäftige sie in diesem Unterbereich ihres Unternehmens sieben Hausmeister, die den Hausmeisterservice im Tagesgeschäft betrieben. Wie das Regierungspräsidium Freiburg in seinem Widerspruchsbescheid überzeugend dargelegt hat, kann das nur bedeuten, dass damit die im Bereich Hausmeisterservice anfallenden Arbeiten weitestgehend abgedeckt sind. Dass der Mitgesellschafter und Betriebsleiter der Klägerin, der im Unternehmen für die Geschäftsbereiche Baumanagement und Hausverwaltung zuständig ist, tatsächlich eigenhändig die Noteinsätze in den Abend- und Nachtstunden wahrnimmt und, falls das tatsächlich gegenwärtig der Fall sein sollte, diese Einsätze nicht lediglich koordiniert sowie dass diese jederzeit durch einfachen Organisationsakt änderbare Aufgabenzuteilung auch in Zukunft dauerhaft Bestand haben wird, vermag die Kammer (ebenso wie das Regierungspräsidium Freiburg) der Klägerin nicht abzunehmen. Jedenfalls werden solche Einsätze, die so dringend sind, dass sie unbedingt außerhalb der Dienstzeiten, auch außerhalb etwaiger Bereitschaftsdienstzeiten der angestellten Hausmeister erledigt werden müssen und keinen Aufschub bis zum nächsten Tag dulden, so selten vorkommen, dass dies vernünftigerweise nicht die Errichtung einer kompletten Betriebsleiterwohnung in der Nähe der Gerätschaften, die naturgemäß mobile Geräte sein müssen und die jeder Hausmeister im Fall eines Bereitschaftsdienstes nach Schluss der regulären Arbeitszeit in einem Fahrzeug mitnehmen und in oder in der Nähe seiner Wohnung vorhalten kann, rechtfertigen. Wie unbedeutend der Bereich des Hausmeisterservices im Unternehmen der Klägerin insgesamt ist, wird auch durch den Umstand belegt, dass in den ersten Plänen, die von der Klägerin mit dem Bauantrag eingereicht wurden, dafür kein einziger Raum im neu geplanten Gebäude vorgesehen war. Erst nachdem das Landratsamt Bedenken gegen die Zulässigkeit einer Betriebsleiterwohnung für ein Unternehmen der Immobilienwirtschaft geäußert hatte, besserte die Klägerin die Pläne und die Beschreibung ihres Betriebskonzepts nach, wies einzelne Räume im Untergeschoss und im Nebengebäude dem Hausmeisterservice zu und begründete die Notwendigkeit der Betriebsleiterwohnung mit den erforderlichen Noteinsätzen in diesem Bereich ihres Unternehmens. Außerdem befinden sich alle durch den Hausmeisterservice der Klägerin betreuten Wohnungen in dem vom geplanten Betriebsgebäude in Staufen ca. 20 km entfernten Freiburg. Es erscheint geradezu paradox, den Hausmeisterservice für diese Wohnungen an einen so entfernten Standort zu verlagern mit der Begründung, von dort aus könnten die Noteinsätze effektiver wahrgenommen werden. Im Gegenteil würde eine solche Regelung im Unternehmen der Klägerin bei „vernünftiger“ Betriebsorganisation voraussichtlich keinen Bestand haben. Denn die allermeisten Noteinsätze, bei denen es typischerweise nicht um endgültige Reparaturarbeiten geht, sondern um provisorische Lösungen bis zum nächsten Werktag, werden, wie der Vertreter des Beklagten überzeugend vorgetragen hat, mit einfachen und leicht transportierbaren Werkzeugen (wie Zangen, Schraubenzieher, Schraubenschlüssel und dgl.), also mit Gegenständen abgewickelt, die ein „vernünftiger“ Mitarbeiter des Hausmeisternotdienstes von vornherein in seinem (Einsatz-)Fahrzeug lagert und für die keine besondere Nähe zwischen seiner Wohnung und einem Lager erforderlich ist. Nur äußerst selten wird es Notfälle geben, bei denen sich - dann meist erst an Ort und Stelle - herausstellt, dass ein nicht mitgeführtes, ggf. sperriges und im Lager verwahrtes Gerät benötigt wird. In diesen Fällen wäre es nach dem vorgelegten Konzept der Klägerin notwendig, den weiten Weg nach Staufen und anschließend wieder zurück nach Freiburg zu fahren, um das benötigte Gerät zum Einsatz zu bringen.
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Dass die Gefahr von Einbrüchen und Diebstählen, wie das Regierungspräsidium Freiburg im Widerspruchsbescheid zu Recht ausgeführt hat, dann kein Grund für die Errichtung einer Betriebsleiterwohnung ist, wenn die Einbruchsgefahren das übliche Maß nicht signifikant übersteigen, ist in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, der die Kammer folgt, anerkannt und Folge des Ausnahmecharakters von Wohnungen im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO (Nieders. OVG, Beschlüsse vom 24.03.2003, a.a.O., und vom 27.05.1991, BRS 52, Nr. 59; im Ausgangspunkt ebenso OVG NRW, Urteil vom 28.05.2009 - 10 A 971/08 -, juris). Für das Vorliegen einer insoweit besonderen, gesteigerten Gefahrenlage hat weder die Klägerin etwas vorgetragen noch ist für eine solche Annahme etwas ersichtlich.
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2. Zum anderen und zusätzlich zur fehlenden funktionalen Zuordnung der Wohnung zum Betrieb der Klägerin fehlt es auch an der nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO erforderlichen Unterordnung dieser Wohnung gegenüber dem Gewerbebetrieb in Bezug auf die Grundfläche. Denn die geplante Fläche für den Betrieb der Klägerin im Unter- und Obergeschoss des Hauptgebäudes beträgt zwar ca. 400 zuzüglich knapp 60 m2 im Nebengebäude, insgesamt also ca. 460 m2. Doch dient der Großteil dieser Fläche den Geschäftsfeldern im Unternehmen der Klägerin, für die eine Betriebswohnung in keinem Fall erforderlich ist. Das für den so gen. Hausmeisterservice erforderliche Lager, das nach dem eigenen Betriebskonzept der Klägerin allein die Nähe zur Wohnung des Betriebsleiters rechtfertigen könnte, umfasst nach den zuletzt vorgelegten Plänen der Klägerin im Betriebsgebäude nur einen Raum im Untergeschoss mit einer Fläche von 23,50 m2; hinzu kommt im Nebengebäude noch ein garagenähnlicher Lagerraum mit einer Fläche von 33,06 m2. Alle anderen Räume dienen anderen Geschäftsfeldern; das gilt uneingeschränkt für das komplette Erdgeschoss, in dem kein Raum einen erkennbaren Bezug zum Hausmeisterservice hat, im Ergebnis aber auch für die Räume im Untergeschoss mit Ausnahme des zuvor angesprochenen Raums, der in den Plänen der Klägerin als „Werkstatt + Lager Hausmeisterservice“ bezeichnet ist. Zwar gibt es dort, im Untergeschoss, drei weitere Räume, deren Bezeichnung nach den Plänen der Klägerin einen Bezug zum Hausmeisterservice aufweisen. Doch ist nicht erkennbar, wieso deren Nutzung eine Nähe zu der Betriebsleiterwohnung erfordert; nach der Beschreibung der Klägerin erfordert nur der Zugriff auf die im Lager aufbewahrten Werkzeuge und Gerätschaften die Nähe zur Wohnung des Betriebsleiters. Deshalb kann für die Frage der Unterordnung der Betriebsleiterwohnung nicht auf einen Vergleich mit der gesamten gewerblich und/oder freiberuflich genutzten Fläche des Bauvorhabens der Klägerin, sondern nur auf die Lagerflächen abgestellt werden.
34 
Gegenüber der Fläche für dieses in allenfalls zwei Räumen untergebrachte Lager von zusammen höchsten 56,56 m2 liegt eine Unterordnung der Betriebsleiterwohnung nicht vor. Dabei kann es hier dahingestellt bleiben, ob die Wohnfläche ohne oder mit Terrasse berechnet wird. Denn auch ohne die 40 m2 große Terrasse hat die Wohnung eine Fläche von etwa 160 m2 und ist damit etwa drei Mal größer als die Gesamtheit der hier maßgeblichen Lagerräume. Daran ändert sich nur Unwesentliches, wenn man die Fläche von 15,83 m2 für das Büro in der Wohnung zusätzlich von der Wohnfläche abzöge, was im Übrigen erheblichen Bedenken begegnete, weil die Einrichtung eines (weiteren) Büros in der Wohnung angesichts der vielen Büroräume im Erd- und Untergeschoss desselben Gebäudes („objektiv“) wenig Sinn macht, wofür auch spricht, dass die Klägerin diesen Büroraum in der Wohnung selbst erst nach Änderung der Pläne und nach der Äußerung von Bedenken des Landratsamts über die Zulässigkeit der Betriebsleiterwohnung als solchen ausgewiesen hat. Selbst wenn man die im Untergeschoss befindlichen Räume, die als Werkstatt bzw. Büro (im weitesten Sinn) für den bzw. die Hausmeister bestimmt sein sollten, zu der maßgeblichen Betriebsfläche hinzuzählte, betrüge die Gesamtfläche für den Hausmeisterdienst einschließlich der Fläche des Raums im Nebengebäude nur 126,48 m2. Auch in diesem Fall ordnet sich die Wohnung nicht dem Gewerbebetrieb unter, soweit dieser die Nähe zu einer Betriebsleiterwohnung erfordert (laut Bayer. VGH, Beschluss vom 10.02.2004 - 14 CS 03.2898 -, juris, ist das selbst dann nicht der Fall, wenn die gewerblich genutzte Fläche die der Betriebsleiterwohnung knapp überschreitet; ebenso VG Kassel, Urteil vom 27.03.2003 - 2 E 1923/01 -, juris; VG Ansbach, Beschluss vom 06.10.2003 - AN 9 S 03.01399 -, juris; vgl. hierzu Fickert/Fieseler, a.a.O., § 8 RdNr. 14; Stock, a.a.O., § 8 RdNr. 39).
35 
Da hier nach den vorstehenden Ausführungen die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Zulassung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB und § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bzw. der Nr. 1.1.2.1 der textlichen Bebauungsplanfestsetzungen nicht vorliegen, kommt es auf die Fragen einer fehlerfreien Ermessensausübung durch das Landratsamt und das Regierungspräsidium ebenso wenig an wie darauf, ob und, wenn ja, in welcher Anzahl in dem durch den Bebauungsplan „Gaisgraben II“ festgesetzten Gewerbegebiet bereits Betriebsleiterwohnungen errichtet und genehmigt wurden.
36 
Die Erteilung einer (Teil-)Baugenehmigung für den Neubau des (allein gewerblich bzw. freiberuflich genutzten) Verwaltungsgebäudes der Klägerin ohne Betriebsleiterwohnung kommt hier nicht in Betracht, weil das Bauvorhaben der Klägerin eine unteilbare Einheit bildet und eine derartige Teilbaugenehmigung auch ersichtlich nicht dem Willen der Klägerin entspricht.
37 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Kammer sieht davon ab, diese Kostenentscheidung gemäß § 167 Abs. 2 VwGO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.
38 
Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO, aus denen die Berufung vom Verwaltungsgericht zuzulassen wäre, sind nicht gegeben.
39 
Beschluss vom 31. Januar 2017
40 
Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß den §§ 52 Abs. 1 und 63 Abs. 2 GKG auf 25.000 EUR festgesetzt.
41 
Wegen der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 GKG verwiesen.

Gründe

 
26 
Die Klage ist als Verpflichtungsklage zulässig, aber nicht begründet. Der Bescheid des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald vom 07.04.2015 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 16.09.2015 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin deshalb nicht in ihren Rechten; die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der von ihr beantragten Baugenehmigung (§ 113 Abs. 5 VwGO).
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Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des geplanten Bauvorhabens beurteilt sich nach § 30 BauGB und dem im Jahr 1999 beschlossenen Bebauungsplan „Gaisgraben II“ der Stadt Staufen. Nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplans ist das Bauvorhaben zwar insoweit zulässig, als es den Teil des Bauvorhabens betrifft, der im Bauantrag als Neubau eines Verwaltungsgebäudes bezeichnet ist. Dabei kann der zwischen den Beteiligten bestehende Streit, ob das Unternehmen der Klägerin, das in dieses (Verwaltungs-)Gebäude einziehen soll, als Gewerbebetrieb oder als freiberufliche Tätigkeit zu qualifizieren ist, dahingestellt bleiben, weil zumindest der Neubau des Verwaltungsgebäudes in beiden Varianten genehmigungsfähig ist. Denn bei Annahme eines Gewerbebetriebs ist das Gebäude in dem festgesetzten Gewerbegebiet ohne Weiteres nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig, bei Annahme einer freiberuflichen Tätigkeit ergibt sich dieselbe Rechtsfolge - möglicherweise entgegen der Auffassung des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald - entweder bereits unmittelbar aus § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO, weil Geschäfts, Büro- oder Verwaltungsgebäude gerade auch für Freiberufler gedacht seien (so Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, 12. Aufl. 2014, § 8 RdNr. 12 und § 13 RdNr. 3, m.w.N.), oder aus § 13 Halbsatz 2 BauNVO (so Stock, in: König/Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2014, § 8 RdNr. 34; ebenso Aschke, in: Ferner/Kröninger/Aschke, Baugesetzbuch mit Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2013, § 13 BauNVO RdNr. 1; vgl. hierzu auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 06.07.2005, NVwZ-RR 2006, 164).
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Bauplanungsrechtlich unzulässig ist hingegen die Betriebsleiterwohnung im Obergeschoss. Solche Wohnungen können in einem (festgesetzten) Gewerbegebiet nur im Wege einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO erfüllt sind, es sei denn, in dem betreffenden Bebauungsplan wäre die Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausdrücklich gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO für allgemein zulässig erklärt worden, was hier nicht der Fall ist; vielmehr ist die Regelung des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO - mit dem Zusatz der Begrenzung auf maximal zwei Wohnungen - unter Nr. 1.1.2.1 ausdrücklich Inhalt der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans geworden. Eine solche ausnahmsweise Zulassung kommt hier nicht in Betracht, da die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO und der Nr. 1.1.2.1 des Bebauungsplans „Gaisgraben II“ nicht vorliegen. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweist die Kammer vorab gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die insoweit zutreffenden Begründungen im Bescheid des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald vom 07.04.2015 und im Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 16.09.2015. Ergänzend führt die Kammer aus:
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Nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO können Wohnungen, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, ausnahmsweise zugelassen werden. Die beantragte Wohnung ist hiernach aus zwei Gründen unzulässig.
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1. Zum einen fehlt es an der erforderlichen funktionalen Zuordnung der Wohnung zum Betrieb der Klägerin. Da die Wohnung nach dem in diesem Punkt von Anfang an unveränderten Vortrag der Klägerin für den Mitgesellschafter und Betriebsleiter der Klägerin, Herrn X, vorgesehen ist, handelt es sich hier um eine Wohnung für Betriebsleiter bzw. -inhaber. Wegen der engen Bindung dieser Personen zum Betrieb können solche Betriebsleiterwohnungen schon dann zulässig sein, wenn der Betrieb ihre ständige Einsatzbereitschaft nicht zwingend erfordert. In jedem Fall muss das Wohnen auf dem Betriebsgrundstuck oder in seiner Nähe mit Rücksicht auf die Art und die Größe des Betriebs aber aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll sein. Dafür reicht es aus, dass vernünftige, auf den konkreten Betrieb bezogene Grunde vorliegen, die eine Betriebsleiterwohnung als notwendig erscheinen lassen. Es lässt sich nicht allgemeinverbindlich formulieren, wann dies der Fall ist. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls, was eine umfassende Bewertung aller maßgeblichen Umstände erfordert. In diese Bewertung kann auch einfließen, welche telekommunikationstechnischen Möglichkeiten heute bestehen und daher ein Wohnen gegebenenfalls entbehrlich machen. Damit rechtfertigt nicht schon jedweder Wunsch des Gewerbetreibenden, auf seinem Grundstück oder in dessen Nähe eine Wohnung zu unterhalten, die Zulassung einer Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Erforderlich ist vielmehr eine „objektive“ Prüfung. Dabei ist Ausgangspunkt einer solcher Überprüfung das Betriebskonzept des Gewerbetreibenden. Ein Verwaltungsgericht darf diese Überprüfung nicht an einer Alternativplanung orientieren, mit der es den Gewerbebetrieb nach seinen Überlegungen einrichtet, ohne dabei dessen wirtschaftliches Risiko tragen zu müssen. Das ändert aber nichts daran, dass sich an die Vorstellungen des Betriebskonzepts die Prüfung anschließen muss, ob dies nach den genannten Kriterien „objektiv“ eine Ausnahme rechtfertigt. Dabei darf nicht außer Acht gelassen werden, dass Betriebsleiterwohnungen nur ausnahmsweise zugelassen werden können, andererseits aber so gut wie jedes Gewerbe auf die Idee verfallen kann, eine Wohnung auf dem Betriebsgelände oder in seiner Nähe sei ihm von Nutzen. Durchschnittserwägungen, wie sie bei jedwedem Betriebskonzept vorkommen können, können eine Anwendung des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO daher nicht eröffnen. Das würde dem Umstand nicht gerecht, dass eine Wohnnutzung im Gewerbegebiet nach der vom Verordnungsgeber vorgenommene Typisierung nun einmal nicht regelmäßig, sondern nur als Ausnahme zulässig ist. Dementsprechend muss der Gewerbetreibende ein Konzept präsentieren, welches - sozusagen als richtig unterstellt und nicht durch eine gerichtliche oder behördliche Alternativplanung ersetzt - gemessen an den oben wiedergegebenen Kriterien eine Ausnahmesituation zu begründen vermag (siehe zum Ganzen Nieders. OVG, Beschluss vom 24.03.2003 - 1 LA 47/02 -, juris, m.w.N.; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 16.03.1984, NVwZ 1984, 511, und Beschluss vom 22.06.1999, NVwZ 1999, 1336; OVG NRW, Urteil vom 06.09.1993 - 11 A 1650/91 -, juris; OVG Schlesw.-Holst., Urteil vom 29.04.1991 - 1 L 79/91 -, juris; Fickert/Fieseler, a.a.O., § 8 RdNrn. 14 ff.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Stand: Aug. 2016, Bd. VI, § 8 RdNrn. 36 ff.; Stock, a.a.O., § 8 RdNrn. 40 ff.).
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Nach diesen Grundsätzen liegen hier keine hinreichenden objektiv sinnvollen Gründe für die Genehmigung einer Betriebsleiterwohnung vor. Nach der (im Lauf des gesamten Verfahrens mehrfach nachgebesserten und abgeänderten) Beschreibung des Betriebskonzepts durch die Klägerin benötige Herr X die Wohnung (allein) deshalb, um in dem Bereich Hausmeisterservice, einem Unterbereich des Geschäftsfelds Hausverwaltung, bei Notfällen kurzfristig und ggf. auch in den Abend- und Nachtstunden einsatzbereit zu sein und dafür schnellen Zugriff auf das für Reparaturen in den verwalteten Gebäuden notwendige Werkzeug und sonstige Material zu haben, für das im geplanten Betriebsgebäude deshalb eigens ein Lager vorgesehen sei. Dieser Hausmeisterservice nimmt jedoch im Unternehmen der Klägerin eine völlig untergeordnete Stellung ein. In den Beschreibungen der Leistungsangebote des Unternehmens auf der Homepage findet der Hausmeisterservice gar keine Erwähnung; dort stellen nur der Verkauf, die Verwaltung, die Vermietung und das Baumanagement die (offizielle) Leistungspalette des Unternehmens dar. Der Hausmeisterservice ist insoweit allenfalls ein Unterbereich der Leistung „Hausverwaltung“ und auch von den verwalteten Wohnungen werden nach dem schriftlichen Vortrag der Klägerin nur „einige Einheiten“, also durchaus nicht alle, durch einen Hausmeisterservice betreut. Nach den letzten der insoweit äußerst wechselvollen Angaben der Klägerin beschäftige sie in diesem Unterbereich ihres Unternehmens sieben Hausmeister, die den Hausmeisterservice im Tagesgeschäft betrieben. Wie das Regierungspräsidium Freiburg in seinem Widerspruchsbescheid überzeugend dargelegt hat, kann das nur bedeuten, dass damit die im Bereich Hausmeisterservice anfallenden Arbeiten weitestgehend abgedeckt sind. Dass der Mitgesellschafter und Betriebsleiter der Klägerin, der im Unternehmen für die Geschäftsbereiche Baumanagement und Hausverwaltung zuständig ist, tatsächlich eigenhändig die Noteinsätze in den Abend- und Nachtstunden wahrnimmt und, falls das tatsächlich gegenwärtig der Fall sein sollte, diese Einsätze nicht lediglich koordiniert sowie dass diese jederzeit durch einfachen Organisationsakt änderbare Aufgabenzuteilung auch in Zukunft dauerhaft Bestand haben wird, vermag die Kammer (ebenso wie das Regierungspräsidium Freiburg) der Klägerin nicht abzunehmen. Jedenfalls werden solche Einsätze, die so dringend sind, dass sie unbedingt außerhalb der Dienstzeiten, auch außerhalb etwaiger Bereitschaftsdienstzeiten der angestellten Hausmeister erledigt werden müssen und keinen Aufschub bis zum nächsten Tag dulden, so selten vorkommen, dass dies vernünftigerweise nicht die Errichtung einer kompletten Betriebsleiterwohnung in der Nähe der Gerätschaften, die naturgemäß mobile Geräte sein müssen und die jeder Hausmeister im Fall eines Bereitschaftsdienstes nach Schluss der regulären Arbeitszeit in einem Fahrzeug mitnehmen und in oder in der Nähe seiner Wohnung vorhalten kann, rechtfertigen. Wie unbedeutend der Bereich des Hausmeisterservices im Unternehmen der Klägerin insgesamt ist, wird auch durch den Umstand belegt, dass in den ersten Plänen, die von der Klägerin mit dem Bauantrag eingereicht wurden, dafür kein einziger Raum im neu geplanten Gebäude vorgesehen war. Erst nachdem das Landratsamt Bedenken gegen die Zulässigkeit einer Betriebsleiterwohnung für ein Unternehmen der Immobilienwirtschaft geäußert hatte, besserte die Klägerin die Pläne und die Beschreibung ihres Betriebskonzepts nach, wies einzelne Räume im Untergeschoss und im Nebengebäude dem Hausmeisterservice zu und begründete die Notwendigkeit der Betriebsleiterwohnung mit den erforderlichen Noteinsätzen in diesem Bereich ihres Unternehmens. Außerdem befinden sich alle durch den Hausmeisterservice der Klägerin betreuten Wohnungen in dem vom geplanten Betriebsgebäude in Staufen ca. 20 km entfernten Freiburg. Es erscheint geradezu paradox, den Hausmeisterservice für diese Wohnungen an einen so entfernten Standort zu verlagern mit der Begründung, von dort aus könnten die Noteinsätze effektiver wahrgenommen werden. Im Gegenteil würde eine solche Regelung im Unternehmen der Klägerin bei „vernünftiger“ Betriebsorganisation voraussichtlich keinen Bestand haben. Denn die allermeisten Noteinsätze, bei denen es typischerweise nicht um endgültige Reparaturarbeiten geht, sondern um provisorische Lösungen bis zum nächsten Werktag, werden, wie der Vertreter des Beklagten überzeugend vorgetragen hat, mit einfachen und leicht transportierbaren Werkzeugen (wie Zangen, Schraubenzieher, Schraubenschlüssel und dgl.), also mit Gegenständen abgewickelt, die ein „vernünftiger“ Mitarbeiter des Hausmeisternotdienstes von vornherein in seinem (Einsatz-)Fahrzeug lagert und für die keine besondere Nähe zwischen seiner Wohnung und einem Lager erforderlich ist. Nur äußerst selten wird es Notfälle geben, bei denen sich - dann meist erst an Ort und Stelle - herausstellt, dass ein nicht mitgeführtes, ggf. sperriges und im Lager verwahrtes Gerät benötigt wird. In diesen Fällen wäre es nach dem vorgelegten Konzept der Klägerin notwendig, den weiten Weg nach Staufen und anschließend wieder zurück nach Freiburg zu fahren, um das benötigte Gerät zum Einsatz zu bringen.
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Dass die Gefahr von Einbrüchen und Diebstählen, wie das Regierungspräsidium Freiburg im Widerspruchsbescheid zu Recht ausgeführt hat, dann kein Grund für die Errichtung einer Betriebsleiterwohnung ist, wenn die Einbruchsgefahren das übliche Maß nicht signifikant übersteigen, ist in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, der die Kammer folgt, anerkannt und Folge des Ausnahmecharakters von Wohnungen im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO (Nieders. OVG, Beschlüsse vom 24.03.2003, a.a.O., und vom 27.05.1991, BRS 52, Nr. 59; im Ausgangspunkt ebenso OVG NRW, Urteil vom 28.05.2009 - 10 A 971/08 -, juris). Für das Vorliegen einer insoweit besonderen, gesteigerten Gefahrenlage hat weder die Klägerin etwas vorgetragen noch ist für eine solche Annahme etwas ersichtlich.
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2. Zum anderen und zusätzlich zur fehlenden funktionalen Zuordnung der Wohnung zum Betrieb der Klägerin fehlt es auch an der nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO erforderlichen Unterordnung dieser Wohnung gegenüber dem Gewerbebetrieb in Bezug auf die Grundfläche. Denn die geplante Fläche für den Betrieb der Klägerin im Unter- und Obergeschoss des Hauptgebäudes beträgt zwar ca. 400 zuzüglich knapp 60 m2 im Nebengebäude, insgesamt also ca. 460 m2. Doch dient der Großteil dieser Fläche den Geschäftsfeldern im Unternehmen der Klägerin, für die eine Betriebswohnung in keinem Fall erforderlich ist. Das für den so gen. Hausmeisterservice erforderliche Lager, das nach dem eigenen Betriebskonzept der Klägerin allein die Nähe zur Wohnung des Betriebsleiters rechtfertigen könnte, umfasst nach den zuletzt vorgelegten Plänen der Klägerin im Betriebsgebäude nur einen Raum im Untergeschoss mit einer Fläche von 23,50 m2; hinzu kommt im Nebengebäude noch ein garagenähnlicher Lagerraum mit einer Fläche von 33,06 m2. Alle anderen Räume dienen anderen Geschäftsfeldern; das gilt uneingeschränkt für das komplette Erdgeschoss, in dem kein Raum einen erkennbaren Bezug zum Hausmeisterservice hat, im Ergebnis aber auch für die Räume im Untergeschoss mit Ausnahme des zuvor angesprochenen Raums, der in den Plänen der Klägerin als „Werkstatt + Lager Hausmeisterservice“ bezeichnet ist. Zwar gibt es dort, im Untergeschoss, drei weitere Räume, deren Bezeichnung nach den Plänen der Klägerin einen Bezug zum Hausmeisterservice aufweisen. Doch ist nicht erkennbar, wieso deren Nutzung eine Nähe zu der Betriebsleiterwohnung erfordert; nach der Beschreibung der Klägerin erfordert nur der Zugriff auf die im Lager aufbewahrten Werkzeuge und Gerätschaften die Nähe zur Wohnung des Betriebsleiters. Deshalb kann für die Frage der Unterordnung der Betriebsleiterwohnung nicht auf einen Vergleich mit der gesamten gewerblich und/oder freiberuflich genutzten Fläche des Bauvorhabens der Klägerin, sondern nur auf die Lagerflächen abgestellt werden.
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Gegenüber der Fläche für dieses in allenfalls zwei Räumen untergebrachte Lager von zusammen höchsten 56,56 m2 liegt eine Unterordnung der Betriebsleiterwohnung nicht vor. Dabei kann es hier dahingestellt bleiben, ob die Wohnfläche ohne oder mit Terrasse berechnet wird. Denn auch ohne die 40 m2 große Terrasse hat die Wohnung eine Fläche von etwa 160 m2 und ist damit etwa drei Mal größer als die Gesamtheit der hier maßgeblichen Lagerräume. Daran ändert sich nur Unwesentliches, wenn man die Fläche von 15,83 m2 für das Büro in der Wohnung zusätzlich von der Wohnfläche abzöge, was im Übrigen erheblichen Bedenken begegnete, weil die Einrichtung eines (weiteren) Büros in der Wohnung angesichts der vielen Büroräume im Erd- und Untergeschoss desselben Gebäudes („objektiv“) wenig Sinn macht, wofür auch spricht, dass die Klägerin diesen Büroraum in der Wohnung selbst erst nach Änderung der Pläne und nach der Äußerung von Bedenken des Landratsamts über die Zulässigkeit der Betriebsleiterwohnung als solchen ausgewiesen hat. Selbst wenn man die im Untergeschoss befindlichen Räume, die als Werkstatt bzw. Büro (im weitesten Sinn) für den bzw. die Hausmeister bestimmt sein sollten, zu der maßgeblichen Betriebsfläche hinzuzählte, betrüge die Gesamtfläche für den Hausmeisterdienst einschließlich der Fläche des Raums im Nebengebäude nur 126,48 m2. Auch in diesem Fall ordnet sich die Wohnung nicht dem Gewerbebetrieb unter, soweit dieser die Nähe zu einer Betriebsleiterwohnung erfordert (laut Bayer. VGH, Beschluss vom 10.02.2004 - 14 CS 03.2898 -, juris, ist das selbst dann nicht der Fall, wenn die gewerblich genutzte Fläche die der Betriebsleiterwohnung knapp überschreitet; ebenso VG Kassel, Urteil vom 27.03.2003 - 2 E 1923/01 -, juris; VG Ansbach, Beschluss vom 06.10.2003 - AN 9 S 03.01399 -, juris; vgl. hierzu Fickert/Fieseler, a.a.O., § 8 RdNr. 14; Stock, a.a.O., § 8 RdNr. 39).
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Da hier nach den vorstehenden Ausführungen die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Zulassung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB und § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bzw. der Nr. 1.1.2.1 der textlichen Bebauungsplanfestsetzungen nicht vorliegen, kommt es auf die Fragen einer fehlerfreien Ermessensausübung durch das Landratsamt und das Regierungspräsidium ebenso wenig an wie darauf, ob und, wenn ja, in welcher Anzahl in dem durch den Bebauungsplan „Gaisgraben II“ festgesetzten Gewerbegebiet bereits Betriebsleiterwohnungen errichtet und genehmigt wurden.
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Die Erteilung einer (Teil-)Baugenehmigung für den Neubau des (allein gewerblich bzw. freiberuflich genutzten) Verwaltungsgebäudes der Klägerin ohne Betriebsleiterwohnung kommt hier nicht in Betracht, weil das Bauvorhaben der Klägerin eine unteilbare Einheit bildet und eine derartige Teilbaugenehmigung auch ersichtlich nicht dem Willen der Klägerin entspricht.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Kammer sieht davon ab, diese Kostenentscheidung gemäß § 167 Abs. 2 VwGO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.
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Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO, aus denen die Berufung vom Verwaltungsgericht zuzulassen wäre, sind nicht gegeben.
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Beschluss vom 31. Januar 2017
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Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß den §§ 52 Abs. 1 und 63 Abs. 2 GKG auf 25.000 EUR festgesetzt.
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Wegen der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 GKG verwiesen.

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Bislang zitiert keine andere Entscheidung dieses Urteil.

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