1. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Beklagte 1/4 und die Klägerin 3/4 zu tragen.
2. Der Streitwert wird auf 60.398,79 EUR festgesetzt.
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| | Die Parteien haben sich in einem Parallelverfahren (3 S 10/18 des Landgerichts Freiburg) auch über den Streitstoff vorliegenden Verfahrens geeinigt und beantragen für das vorliegende Verfahren eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO. Zugrunde liegt eine im Urkundsprozess erhobene Klage auf Wohnraummiete für den Zeitraum Dezember 2013 bis August 2017, insgesamt eingeklagt sind 60.398,79 EUR. |
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| | Der Beklagte hatte die Wohnung bereits seit 2002 gemietet, das Mietverhältnis aber auf Ende Januar 2012 gekündigt und die Wohnung ab 08.02.2012 erneut angemietet. Der vereinbarte Mietzins betrug 1.735,00 EUR kalt zzgl. 60,00 EUR Stellplatzmiete und Nebenkostenvorauszahlung von 600,00 EUR, jeweils monatlich. |
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| | Im Juni 2015 trat in dem Anwesen ein Wasserschaden zutage, der vom Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung ausging, welches daraufhin umfangreichen Demontage- und Trocknungsmaßnahmen unterworfen, aber nicht wiederinstandgesetzt wurde. Die Parteien streiten um Umfang und Berechtigung einer Mietminderung wegen dieses Schadens sowie um Bestehen, Einwendbarkeit und Umfang weiterer Mängel. |
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| | Der Beklagte leistete ab Dezember 2013 die aus nachfolgender Tabelle ersichtlichen Zahlungen. Die Spalte „Rückstand“ gibt den von der Klägerin -unter Ansatz einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 300,00 EUR (nach Verrechnung eines Guthabens)- eingeklagten Betrag wieder: |
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| | Das Amtsgericht hat die Klage als im Urkundsprozess unstatthaft abgewiesen und zur Begründung auf den Wasserschaden verwiesen, den die Klägerin nicht -wirksam- bestritten habe und der dazu führe, dass die Höhe der Miete sich nicht aus dem Mietvertrag ergebe, sondern sich nach der gesetzlichen Minderungsquote richte (unter Hinweis auf KG Berlin, Urteil vom 05. April 2012 – 12 U 49/11 –, juris). Da diese zwischen den Parteien streitig und auch eine Schätzung nicht möglich sei, insbesondere die Minderung möglicherweise über 20.000,00 EUR liegen könne, sei die Klageforderung somit nicht urkundlich belegt und damit im Urkundsprozess unstatthaft. |
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| | Mit ihrer -zulässigen- Berufung verfolgt die Klägerin die Klageforderung vollumfänglich weiter und beantragt ein entsprechendes Vorbehaltsurteil. Sie macht im Wesentlichen geltend, die Minderung sei ein vom Mieter darzulegender und zu beweisender Umstand. Außerdem sei der Wasserschaden erstinstanzlich streitig und der Klägerin ein Bestreiten mit Nichtwissen aufgrund einer Besichtigungsverweigerung des Beklagten erlaubt gewesen. Selbst bei Unstreitigkeit des Wasserschadens hätte das Amtsgericht die Minderungsquote nach Auffassung der Klägerin schätzen müssen, nicht aber die Klage als im Urkundsprozess unstatthaft abweisen dürfen. |
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| | Die von der Kammer getroffene Billigkeitsentscheidung gem. § 91a ZPO beruht im Wesentlichen auf einer prognostischen Abschätzung, welche Partei bei streitiger Fortsetzung des Berufungsverfahrens mutmaßlich obsiegt hätte, wobei die Kammer bei der im Rahmen des § 91a ZPO gebotenen kursorischen Prüfung davon abgesehen hat, rechnerische Einzelfragen bis ins Detail zu vertiefen. |
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| | 1. Hiernach gilt für den Zeitraum ab Juli 2015 (insoweit sind 43.937,82 EUR eingeklagt) Folgendes: |
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| | 1.1. Zu Recht verweist das Amtsgericht darauf, dass der Wasserschaden als solcher unstreitig ist und dazu führt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, und dass die Höhe der dann nur noch geschuldeten geminderten Miete sich nicht aus dem Mietvertrag ergibt, mithin nicht urkundlich belegt im Sinne der Voraussetzungen der Statthaftigkeit des Urkundsprozesses ist. Die hieraus folgende Unstatthaftigkeit einer Klage auf Mietzins im Urkundsprozess wurde vom Bundesgerichtshof in einer vergleichbaren Konstellation zwar offengelassen (BGH, Beschluss vom 16. Oktober 2013 – XII ZR 64/12 –, juris), entspricht aber allgemeiner Ansicht in Rechtsprechung und Literatur (KG Berlin, Urteil vom 05. April 2012 – 12 U 49/11 –, juris; Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 535 BGB, Rn. 473; Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 592 ZPO, Rn. 2; Flatow, jurisPR-MietR 9/2012 Anm. 4), der auch die Kammer folgt. |
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| | 1.2. Ohne Erfolg wendet die Berufung -ihre erstinstanzlichen Schriftsätze zitierend- ein, der Wasserschaden sei streitig. Insoweit schließt sich die Kammer den überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts an, wonach die Klägerin den Wasserschaden nicht wirksam bestreitet und dessen Verursachung oder Nichtbehebung auch nicht dem Beklagten angelastet werden kann. Lediglich ergänzend ist anzumerken, dass die Wohnung inzwischen durch den Sachverständigen B. im Auftrag der Klägerin besichtigt wurde, um ein Wertgutachten zu erstellen, und dabei konnte er den Wasserschaden als Hilfs- und Auskunftsperson der Klägerin wahrnehmen, zumal ein solcher Schaden auch für ein Wertgutachten nicht ohne Belang ist; ferner liegen Lichtbilder des Wasserschadens vor. Dies sind zwar nicht urkundlich belegte Umstände. Sie stehen aber einem Bestreiten mit Nichtwissen entgegen. |
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| | 1.3. Anders als das Amtsgericht hält die Kammer es allerdings nicht für gerechtfertigt, aufgrund des unstreitigen Wasserschadens die Klage komplett als im Urkundsprozess unstatthaft abzuweisen. Denn zum einen betrifft der Wasserschaden nicht den Zeitraum bis einschließlich Juni 2015 (zu diesem unter 2.), zum anderen bleibt auch bei maximaler Berücksichtigung des Wasserschadens ein von der Minderung nicht betroffener Kern des Mietzinses geschuldet und wäre deshalb bei streitigem Fortgang zuzusprechen gewesen. Die Abweisung einer Mietzinsklage als im Urkundsprozess unstatthaft aufgrund eines unstreitigen Mangels kommt nur in Frage, wenn und soweit sich die Minderungsquote nicht mit den im Urkundsprozess verfügbaren Mitteln schätzen lässt (BGH a.a.O. und OLG München Beschluss vom 25. September 2007 - 19 U 3454/07 - juris Rn. 2 ff.). Dem Amtsgericht ist insoweit zuzugeben, dass im vorliegenden Fall die Schätzungsgrundlagen -zumal insoweit nur urkundliche Schätzungsgrundlagen statthaft sind- nicht optimal sind. Eine Komplettabweisung der Klage -bezüglich des wasserschadensbetroffenen Zeitraums- käme aber nur in Betracht, wenn sogar eine 100%-ige Minderung möglich erschiene. Kann eine derart weitgehende Minderung hingegen, auch wenn im Übrigen keine geeignete Schätzungsgrundlage zur Verfügung steht, faktisch ausgeschlossen werden, so ist zumindest der sich hiernach ergebende Mindestbetrag per Vorbehaltsurteil zuzusprechen. Denn auch bei unzureichender Schätzungsgrundlage darf keine Komplettabweisung erfolgen, wenn das Gericht zumindest die Unterschreitung einer bestimmten Forderungshöhe ausschließen kann; vielmehr ist in einem solchen Fall ein Mindestbetrag zuzusprechen, sofern dieser nicht „völlig in der Luft hängen würde“. Dies entspricht im Falle der Schadensschätzung der ganz hM (vgl. z.B. OLG Braunschweig NZI 2018, 575; OLG München NJOZ 2017, 881 Rn. 37; MüKoZPO/Prütting, 5. Aufl. 2016, ZPO § 287 Rn. 14), gilt aber auch in sonstigen Fällen der richterlichen Schätzung gem. § 287 ZPO. Im vorliegenden Fall kommt es daher darauf an, ob bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits jedenfalls ein Mindest-Mietzins zuzusprechen gewesen wäre. |
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| | 1.4. Nach diesen Grundsätzen entfällt im vorliegenden Fall auch bei maximaler Berücksichtigung des Wasserschadens im Wege einer mietergünstigen Schätzung nicht jeglicher Mietzinsanspruch, sondern auch dann verbleibt ein nicht von der wasserschadensbedingten Minderung betroffener Mindestmietzins übrig. Das Amtsgericht stellt zwar fest, die Minderung könne „u.U. über 20.000,00 EUR“ liegen, nicht aber, dass sie u.U. den gesamten eingeklagten Mietzins erfasse (was grds. einer Minderung von 80% entspräche). Eine derart hohe Minderung vermag die Kammer, abgesehen von den Monaten Juli und August 2015, in denen Bau- und Trocknungsmaßnahmen durchgeführt wurden, auszuschließen und schätzt die wasserschadensbedingte Maximalminderung nach den o.g. Grundsätzen vielmehr auf 100 % für die Monate Juli und August 2015 sowie auf 50 % für die Monate September 2015 bis August 2017. Denn die Wohnung verfügte trotz des unsanierten und weitgehend demontierten Badezimmers über großzügige Wohnräume, ein weiteres -funktionsfähiges- WC nebst Waschbecken sowie über eine funktionierende Wasserquelle in der Küche, und sie wurde auch faktisch bewohnt, ohne dass die Klägerin ernsthaft auf Mangelbehebung in Anspruch genommen wurde. Die Stellplatzmiete von 60,00 EUR monatlich bleibt -abgesehen von den Monaten Juli und August 2015- ungemindert, da der Stellplatz für den Beklagten, solange er die Wohnung bewohnen konnte, einen uneingeschränkten Nutzwert hatte. Nach dem Grundsatz der Bruttominderung erfasst die o.g. Minderung auch die in Höhe von 600,00 EUR vereinbarten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen, welche infolge von Verrechnung mit einem Guthaben ohnehin nur in Höhe restlicher 300,00 EUR monatlich eingeklagt sind und somit vom Amtsgericht im Ergebnis zu Recht vollumfänglich als im Urkundsprozess unstatthaft abgewiesen wurden. Bezüglich der Nettomiete hätte die Kammer sich bei streitigem Fortgang hingegen nur für die Monate Juli und August 2015 vollumfänglich dem Amtsgericht angeschlossen (dies betrifft die insoweit eingeklagten Beträge 780,82 EUR für Juli und 2.095,00 EUR für August 2015). Für die Monate September 2015 bis August 2017 wäre die Kammer bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits hingegen nur in Höhe einer Maximalminderung von 867,50 EUR zzgl. 300,00 EUR Nebenkostenvorauszahlung monatlich der Auffassung des Amtsgerichts gefolgt. Dementsprechend hätte die Kammer bei streitigem Fortgang des Rechtsstreits den für Juli 2015 bis August 2017 eingeklagten Betrag von 43.937,82 EUR in Höhe von 13.042,00 EUR (= 43.937,82 EUR - 780,82 EUR - 2.095,00 EUR - 24 Monate zu je 867,50 EUR zzgl. 300,00 EUR) per Vorbehaltsurteil zugesprochen und das angefochtene Urteil insoweit abgeändert, da nennenswerte Mängel abgesehen von dem Wasserschaden weder unstreitig noch vom Beklagten urkundlich belegt sind (dazu sogleich); im Übrigen (dies betrifft einen Betrag von 30.895,82 EUR) hätte die Berufung bezüglich dieses Zeitraums aus den o.g. Gründen keinen Erfolg gehabt. |
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| | 2. Für den Zeitraum Dezember 2013 bis Juni 2015 (eingeklagt sind insoweit 16.460,97 EUR) hätte die Klägerin bei streitigem Fortgang des Rechtsstreits ein Vorbehaltsurteil der Kammer und eine entsprechende Abänderung des angefochtenen Urteils erzielt. Der o.g. Wasserschaden betraf die vom Beklagten gemietete Wohnung erst ab Juli 2015. Für den ebenfalls eingeklagten Zeitraum Dezember 2013 bis Juni 2015 sind zwar einige Mängel durch das Übergabeprotokoll (Anlage B 2 = I 99) urkundlich belegt, wurden aber überwiegend noch vor Dezember 2013 behoben. Nicht behoben wurden von den im Übergabeprotokoll dokumentierten Mängeln lediglich die defekten Oberlichter im Wohnzimmer (vgl. I 65 und I 99), die für sich genommen jedoch -zumal angesichts des vorbekannten Altbaucharakters- keine nennenswerte Gebrauchswertminderung begründen. Weitergehende Mängel sind vom Beklagten nicht mit den im Urkundsprozess statthaften Mitteln belegt. Bezüglich des Zeitraums Dezember 2013 bis Juni 2015 wäre der Beklagte daher unter Abänderung des angefochtenen Urteils per Vorbehaltsurteil verurteilt worden. |
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| | 3. Die nach § 91a ZPO zu treffende Billigkeitsentscheidung hat sich allerdings nicht allein daran zu orientieren, ob ein Vorbehaltsurteil nach § 599 ZPO ergangen wäre, sondern muss auch berücksichtigen, wie das Nachverfahren ausgegangen wäre. Denn die Kammer hätte dem Beklagten, soweit sie ihn überhaupt verurteilt hätte, die Ausführung seiner Rechte vorbehalten, und es ist offen, wie das -vor der Kammer zu führende (LG Darmstadt, Urteil vom 20. Dezember 2013 – 6 S 106/13 –, juris; Musielak/Voit/Voit, 16. Aufl. 2019, ZPO § 600 Rn. 5 m.w.N.)- Nachverfahren daraufhin ausgegangen wäre. Bei dortigem Obsiegen des Beklagten wäre auch die im Vorbehaltsurteil enthaltene Kostenentscheidung zu seinen Gunsten geändert worden, denn der Vorbehalt des Vorbehaltsurteils bezieht sich auch auf dessen Kostenentscheidung (BeckOK ZPO/Kratz, 32. Ed. 1.3.2019, ZPO § 600 Rn. 14). Dies rechtfertigt es, diejenige Summe, die die Kammer unter Vorbehalt zugesprochen hätte (16.460,97 EUR für den Zeitraum bis Juni 2015 sowie 13.042,00 EUR für den Zeitraum Juli 2015 bis August 2017, somit insgesamt 29.502,97 EUR) bei der Bildung der einheitlichen Kostenquote nach § 91a ZPO unter den Parteien hälftig aufzuteilen. In Höhe von 30.895,82 EUR wäre es hingegen bei der Abweisung der Klage als im Urkundsprozess unstatthaft geblieben. Ob der Klägerin die Abstandnahme vom Urkundsprozess in der Berufungsinstanz möglich gewesen wäre (vgl. dazu BGH NJW 2012, 1662) kann dahinstehen, da die Klägerin eine Abstandnahme weder erklärt noch angekündigt hatte und somit aller Voraussicht nach nicht erklärt hätte (ggfs. wäre ohnehin § 97 Abs. 2 ZPO zu beachten gewesen). |
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| | 4. Im Ergebnis hat daher die Klägerin ¾ und der Beklagte ¼ der Kosten zu tragen. |
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| | 5. Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor. |
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| | Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO. |
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