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| | Mit Übergabevertrag des Notariats P vom 18.02.2004 – .../2004 – übergaben die Beteiligten Ziffer 1 und 2 den oben bezeichneten Grundbesitz im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an ihre gemeinsamen Söhne, die Beteiligten Ziffer 3 und 4. In § 4 der Urkunde wurde ein aufschiebend bedingtes Rücktrittsrecht der Übergeber vereinbart. Hierzu enthält § 4 Nr. 1 folgende Regelung: |
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| | "Jeder Übergeber ist berechtigt, von dem schuldrechtlichen Teil dieses Vertrages zurückzutreten und die Rückauflassung des Miteigentumsanteils an die Übergeber im heute bestehenden Beteiligungsverhältnis oder – falls ein Übergeber nicht höchstpersönlich rückerwerben will oder kann – an den die Rückübereignung Begehrenden zu Alleineigentum zu verlangen, wenn..." |
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| | § 4 Nr. 2 enthält folgende Regelung: |
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| | "Der Anspruch steht den beiden Übergebern gemeinschaftlich analog §§ 461, 472 BGB n.F." zu. Im Innenverhältnis können die beiden Berechtigten die Übertragung auf sich selbst je zur Hälfte verlangen (§§ 430, 741 ff. BGB). Übt einer der Berechtigten sein Recht nicht aus oder ist sein Recht erloschen, berührt dies weder das Bestehen der Berechtigung des Verbliebenen noch hindert es diesen, sein Recht auszuüben. Dieser ist gem. § 461 Satz 2, 472 Satz 2 berechtigt, sein Recht allein auszuüben. Damit kann im Fall des Todes eines der Berechtigten das Recht vom Überlebenden allein ausgeübt werden." |
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| | Zur Sicherung des aufschiebend bedingten Rückübertragungsanspruches wurde unter § 10 Ziff. 3 die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung für die Übergeber als gemeinschaftlich Berechtigte analog §§ 461, 472 BGB n.F. bewilligt und beantragt. Wegen der weiteren Einzelheiten der vereinbarten Regelungen wird auf den Übergabevertrag vom 18.02.2004 (Grundakten Blatt 7314 AS 3 - 11) Bezug genommen. |
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| | Mit Zwischenverfügung vom 31.03.2004 teilte das Grundbuchamt mit, dass die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung erst nach Vorlage eines Nachtrages "bzgl. des Gemeinschaftsverhältnisses des (schuldrechtlichen) Rückübertragungsanspruches der beiden Übergeber" erfolgen könne. Der Hinweis auf die Vereinbarung der §§ 461, 472 BGB n.F. genüge nicht den nach § 47 GBO zu fordernden Angaben. Denn diese Bestimmungen hätten nur die Unteilbarkeit des gemeinschaftlichen Anspruches zum Gegenstand und nicht das Gemeinschaftsverhältnis der Berechtigten. Die abweichende Entscheidung des BGH vom 11.09.1997 betreffe die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs aus einem Vorkaufsrecht und sei daher nicht einschlägig. Im übrigen weiche die Angabe des Beteiligungsverhältnisses in § 4 Nr. 1 des Übergabevertrages von den Ausführungen in § 4 Nr. 2 ab. |
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| | Hiergegen richtet sich die von dem Urkundsnotar namens der Beteiligten Ziffer 1 und 2 eingelegte Beschwerde. Wegen der Einzelheiten des Beschwerdevorbringens wird auf die Beschwerdeschrift vom 26.06.2004 (Grundakten Blatt 7314 AS 25-29) Bezug genommen. |
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| | Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten der Kammer zur Entscheidung vorgelegt. Das Rechtsmittel sei mangels Vorliegens einer beschwerdefähigen Entscheidung bereits unzulässig, jedenfalls aber unbegründet (Grundakten Blatt 7314 AS 33/35). |
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| | Insbesondere ist der Urkundsnotar gemäß § 15 GBO berechtigt, namens der Antragsteller Beschwerde einzulegen (Meikel/Böttcher, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 15 Rn. 34 m.w.N.). Eine Zwischenverfügung gemäß § 18 Abs. 1 GBO ist nach allgemeiner Ansicht auch eine mit der Beschwerde anfechtbare Entscheidung des Grundbuchamtes (Meikel/Streck a.a.O., § 71 Rn. 17, 34; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 12. Aufl., Rn. 473, jew. m. w. N.). Um eine solche Entscheidung handelt es sich auch bei der Zwischenverfügung vom 31.03.2004. Mit ihr hat das Grundbuchamt unter Angabe von Gründen eine Frist zur Beseitigung eines für behebbar gehaltenen Eintragungshindernisses gesetzt. Dass das Grundbuchamt aus seiner Sicht nicht alle Wege und Mittel zur Beseitigung eines Eintragungshindernisses aufgezeigt hat, und weder eine ausdrückliche Androhung der Antragszurückweisung für den erfolglosen Fristablauf noch eine förmliche Zustellung erfolgt ist, steht dem nicht entgegen. Diese Umstände qualifizieren die Zwischenverfügung vom 31.03.2004 nicht zu einer bloßen vorläufigen Meinungsäußerung des Grundbuchamtes, welche nicht anfechtbar wäre (Meikel/Streck a.a.O.). Maßgeblich für das Vorliegen einer beschwerdefähigen Entscheidung ist das Merkmal der Verbindlichkeit (Meikel/Streck a.a.O. § 71 Rn. 26). Diese stellt das Grundbuchamt selbst nicht in Frage. Denn mit der unter Fristsetzung erfolgten Aufforderung zur Vorlage eines Nachtrages des beurkundenden Notars hat es nicht nur Bedenken gegen den gestellten Eintragungsantrag geäußert, sondern konkret einen Nachtrag des Urkundsnotars in der Form des § 29 GBO gefordert und die Eintragung ausdrücklich hiervon abhängig gemacht. Spätestens mit seinem Nichtabhilfebeschluss vom 07.07.2004 hat es auch zu erkennen gegeben, dass es seine Beurteilung als abschließend betrachte und der Eintragungsantrag ohne entsprechende Nachbesserung keinen Erfolg haben könne. |
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| | Die Beschwerde ist auch begründet und führt zur Aufhebung der Zwischenverfügung. |
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| | Das Grundbuchamt kann die beantragte Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung für die Übergeber nicht von der Vorlage eines das Beteiligungsverhältnis präzisierenden Nachtrages abhängig machen. |
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| | Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung im Grundbuch, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, und wenn die allgemeinen Eintragungsvoraussetzungen vorliegen. Weiterer Recherchen ist der Grundbuchbeamte grundsätzlich enthoben (Meikel/Lichtenberger a.a.O. § 19 Rn. 12). Zwar hat er dabei auch die Ordnungsvorschrift des § 47 GBO zu beachten, wonach die Eintragung eines Rechtes für mehrere gemeinschaftlich in der Weise erfolgen soll, dass entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden, oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird. Dies gilt insbesondere auch für die Eintragung von Vormerkungen (Meikel/Böhringer a.a.O. § 47 Rn. 5 m.w.N.). Allerdings kann der Grundbuchbeamte die Eintragung eines Rechtes für mehrere Berechtigte nur ablehnen, wenn er sichere Kenntnis davon hat, dass das bewilligte Gemeinschaftsverhältnis unrichtig ist, wohingegen bloße Zweifel für eine Zwischenverfügung nicht ausreichen (Schöner/Stöber a.a.O. Rn. 1500, 1514). |
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| | Das angegebene Beteiligungsverhältnis ist aber nicht erkennbar unrichtig und genügt den nach § 47 GBO zu stellenden Anforderungen. |
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| 1. |
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Zwar haben die in Bezug genommenen Bestimmungen der §§ 461, 472 BGB nur die Ausübung eines für mehrere Berechtigte bestellten Wieder- bzw. Vorkaufsrechtes zum Gegenstand und kommen daher nicht unmittelbar zur Anwendung. Im Rahmen der Vertragsfreiheit ist die Vereinbarung einer entsprechenden Anwendung dieser Vorschriften auf ähnliche Rechte jedoch unbedenklich (Staudinger/Mader, BGB, Neubearbeitung 2004, § 461 Rn. 1; vgl. Grziwotz, MittBayNot 1993, 74). Insbesondere wird eine solche Ausgestaltung eines Anspruches auf Rückübertragung von Grundstücken auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung als sinnvoll und zulässig erachtet (BayObLG FamRZ 1994, 173, 174; BayObLGZ 1967, 275, 278). |
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| 2. |
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Die Bestimmung des § 47 GBO ist nach allgemeiner Meinung zwar auch auf die Eintragung einer Vormerkung anzuwenden (Demharter a.a.O. § 47 Rn. 2 m.w.N.). Vorliegend genügt jedoch der Hinweis auf die entsprechende Anwendung der §§ 461, 472 BGB. Diese Vorschriften regeln nicht nur die Ausübung des Vorkaufsrechts, sondern bestimmen auch das gemäß § 47 GBO zu verlautbarende Gemeinschaftsverhältnis der Beteiligten (BGH NJW 1997, 3235, 3236 = BGHZ 136, 327 zu § 513 BGB a.F.). Daraus, dass die Ausübung des Anspruchs nur im Ganzen erfolgen kann, und zwar durch den Verbleibenden allein, wenn der andere Berechtigte sein Recht nicht ausübt, oder wenn dasselbe erloschen ist, wird geschlossen, dass die Ausübung des Rechts beim Vorhandensein mehrerer Berechtigter grundsätzlich durch diese gemeinsam zu erfolgen hat, bzw. dass ein "gesamthandartiges Verhältnis" hinsichtlich des Übereignungsanspruches besteht (BGH NJW 1997, 3235, 3236; BayObLG NJW 1968, 553, 554). Weitere Angaben zum Gemeinschaftsverhältnis der Beteiligten können daher nicht verlangt werden (BGH a.a.O.; BayObLG a.a.O.; OLG Frankfurt, NJW-RR 1999, 17; Demharter a.a.O. § 47 Rn. 3;). Denn bei der Eintragung einer Vormerkung kommt es maßgeblich auf das Verhältnis hinsichtlich des gesicherten Anspruchs an, unabhängig davon, in welchem Gemeinschaftsverhältnis das dingliche Recht künftig einzutragen sein wird (BGH a.a.O.; Bamberger/Roth, BGB, 2003, § 885 Rn. 18; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 885 Rn. 15; Staudinger/Gursky, BGB, Neubearbeitung 2002, § 885 Rn. 67). |
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| | Nichts anderes kann gelten, wenn mit der einzutragenden Vormerkung anstelle eines Vor- oder Wiederkaufsrechtes wie hier ein der Regelung des § 502 BGB a.F. nachgestalteter Anspruch auf Rückübertragung von Grundbesitz auf Grund eines Rücktrittsrechts gesichert werden soll (OLG Düsseldorf, MittRhNotK 1983, 49 = JURIS-Doc.-Nr.: BORE051678309 ). Denn es ist kein Grund ersichtlich, weshalb das Gemeinschaftsverhältnis der Berechtigten bei einer entsprechenden Anwendung der genannten Bestimmungen abweichend ausgestaltet sein sollte. |
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| | Unabhängig hiervon haben die Beteiligten unter § 4 Nr. 1 des Übergabevertrages vom 18.02.2004 auch bereits bestimmt, in welchem Anteilsverhältnis die Rückübertragung im Falle einer Ausübung des Rücktrittsrechtes zu erfolgen hat, nämlich "im heutigen Beteiligungsverhältnis", also zu je ½ Miteigentumsanteil. Für den Fall, dass einer der Berechtigten nicht selbst zurück erwerben will oder kann, bzw. dass das Recht nur durch einen Berechtigten geltend gemacht wird, soll die Rückübertragung an den anderen zu Alleineigentum erfolgen. Die Regelung in § 4 Nr. 2 hat das Beteiligungsverhältnis der Berechtigten hinsichtlich des hiervon zu unterscheidenden schuldrechtlichen Anspruchs zum Gegenstand und steht hierzu nicht im Widerspruch. |
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| | Die Beschwerde musste deshalb im Ergebnis Erfolg haben. |
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| | Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die erfolgreiche Beschwerde löst keine Gerichtsgebühren aus (§ 131 Abs. 1 Nr. 1 KostO). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten (§ 13 a Abs. 1 FGG) war mangels Gegnerbeteiligung nicht anzuordnen. |
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