1. Auf die sofortige Beschwerde des Schuldners wird der Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Rostock vom 21.08.2013 aufgehoben.

2. Der Zuschlag auf das im Versteigerungstermin am 21.08.2013 abgegebene Meistgebot der Beteiligten zu 2. wird versagt.

3. Die Versagung des Zuschlags wirkt wie eine einstweilige Einstellung des Verfahrens.

4. Die Gläubigerbelehrung über das Recht zur Beantragung der Fortsetzung des Verfahrens wird dem Amtsgericht Rostock übertragen.

5. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

I.

Die Gläubigerin betreibt gegen den Schuldner die Zwangsversteigerung aus einer Grundschuld. Mit Beschluss vom 20.08.2012 ordnete das Amtsgericht Rostock die Zwangsversteigerung des Grundbesitzes an.

Das Vollstreckungsgericht gab dem Schuldner im vorliegenden Verfahren Gelegenheit zur Stellungnahme zu der beabsichtigten Festsetzung des Verkehrswertes des Versteigerungsobjektes auf 148.000,00 EUR unter Zugrundelegung des im vorangegangenen Verfahren 67 K 92/11 erstellten Gutachtens des Dipl.-Ing. S. vom 23.02.2012. Im vorangegangenen Verfahren war der zu einem Ortstermin am 28.11.2011 geladene Schuldner nicht erschienen. Der Schuldner wurde daraufhin telefonisch durch die anwesende Frau A. kontaktiert. Einer Innenbesichtigung stimmte er indes nicht zu, erklärte sich aber bereit, bei einem kurzfristig neu anzuberaumenden Termin Zugang zu dem Objekt zu gewähren. Daraufhin wurde für den 13.12.2011 ein neuer Termin vereinbart. Der Schuldner verweigerte an diesem Tag abermals den Zutritt zu dem Versteigerungsobjekt, obwohl er durch den Sachverständigen darüber belehrt worden war, dass die Bewertung dann nach dem äußeren Eindruck erfolge, was zu einer Unterbewertung führen könne. Das Verkehrswertgutachten vom 23.02.2012 geht von einer Wohnfläche von ca. 108 m² aus (ca. 72 m² Erdgeschoss, ca. 36 m² Dachgeschoss). Die Wohnfläche wurde von den Außenmaßen mittels Nutzflächenfaktor abgeleitet, wobei die Außenmaße wegen des verhinderten Zutritts von der Liegenschaftskarte abgegriffen wurden. Darauf wurde im Verkehrswertgutachten ausdrücklich hingewiesen. Als Grund für die Verweigerung des Zutritts gibt der Schuldner an, dass ihm schon am 13.12.2011 klar gewesen sei, dass er durch Befriedigung des die Zwangsversteigerung betreibenden Finanzamtes die Aufhebung des Verfahrens 67 K 92/11 erwirken werde. Das Zwangsversteigerungsverfahren wurde tatsächlich im Frühjahr 2012 aufgehoben.

Mit Schreiben vom 17.01.2013 (Band I, Blatt 30 d.A.) erhob der Schuldner gegen die beabsichtigte Festsetzung des Verkehrswertes im vorliegenden Verfahren Einwendungen, weil das Gutachten vom 23.02.2013 fälschlich von einer Gesamtwohnfläche von 108,00 m² ausgehe. Nach eigener Berechnung des Schuldners betrage diese 181,75 m², was sich anhand der beigeschlossenen Unterlagen (Baubeschreibung und Grundrisszeichnungen) prüfen lasse. Mit Schreiben vom 25.02.2013 erklärte der Schuldner gegenüber dem Vollstreckungsgericht sein Einverständnis mit einer Besichtigung der Innenräume durch den Sachverständigen. Der Schuldner wurde daraufhin nach Angaben des Sachverständigen S. für den 24.04.2013 sowie den 25.04.2013 zu einem Ortstermin geladen. Vor Ort traf der Sachverständige am 24.04.2013 niemanden an. Am Folgetag war Frau A. zugegen, welche den Schuldner telefonisch kontaktierte. Der Schuldner behauptete gegenüber dem Sachverständigen, die Ladung nicht erhalten zu haben und bat um eine erneute Verschiebung des Termins. Der Schuldner gestattete dem Sachverständigen am 25.04.2013 fernmündlich weder den Zutritt zum Gebäude noch dieses auch nur von außen zu vermessen. Aufgrund der baulichen Situation konnte der Sachverständige die Plausibilität der eingereichten Bauzeichnungen nicht bestätigen.

Mit Beschluss vom 17.06.2013 hat das Vollstreckungsgericht gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG den Verkehrswert auf 148.000,- EUR mit der Begründung festgesetzt, das Gutachten vom 23.02.2012 enthalte keine Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständige S. gegen die Grundsätze der WertermittlungsVO verstoßen habe. Soweit der Sachverständige möglicherweise den Wert des Hauses deshalb nicht exakt habe schätzen können, weil ihm der Zutritt nicht gewährt worden sei, habe der Schuldner dieses Risiko zu tragen. In der Terminsbestimmung vom 17.06.2013 zu dem auf den 21.08.2013 anberaumten Versteigerungstermin ist die Wohnfläche mit ca. 108 m² angegeben worden. Der Verkehrswertfestsetzungsbeschluss ist dem Schuldner mit der Terminsbestimmung am 22.06.2013 zugestellt worden.

Im Versteigerungstermin am 21.08.2013 hat das Vollstreckungsgericht den Beteiligten zu 2., welche mit einem Gebot von 161.000,- EUR Meistbietende geblieben sind, den Zuschlag erteilt.

Der Zuschlagsbeschluss ist dem Schuldner am 23.08.2013 zugestellt worden.

Am 02.09.2013 hat der Schuldner sofortige Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss erhoben, welcher das Amtsgericht nicht abgeholfen hat.

Der Schuldner macht im Beschwerdeverfahren geltend, dass der Zuschlag nach § 83 Nr. 7 ZVG aufgrund falscher Veröffentlichung der Wohnfläche des Objektes zu versagen sei. Aus der von ihm eingereichten Baubeschreibung sowie den Grundrisszeichnungen ergebe sich, dass das Haus statt über 108 m² tatsächlich über 181,75 m² Wohnfläche verfüge. Nach Ansicht des Schuldners erscheine es nicht ausgeschlossen, dass bei zutreffender Angabe der Wohnfläche in der Terminsbestimmung ein größerer Bieterkreis angesprochen worden wäre, der beispielsweise an einer Mehrgenerationennutzung interessiert sei. Die Zuschlagsbeschwerde wird hilfsweise auch auf den Einwand gestützt, dass der Verkehrswert zu niedrig festgesetzt worden sei. Dass der Sachverständige eine falsche Fläche angesetzt habe, habe sich auf den Verkehrswert nachteilig ausgewirkt.

Das Beschwerdegericht hat gem. Beweisbeschluss vom 04.10.2013 zu der Behauptung des Schuldners, die Wohnfläche betrage 181,75 m², Beweis erhoben durch Einholung eines ergänzenden Gutachtens des Sachverständigen S.. Dieser hat nach einer am 14.11.2013 durchgeführten Innenbesichtigung in seinem Gutachten vom 21.11.2013 ausgeführt, dass die Wohnfläche gem. Wohnflächenverordnung ca. 155 m² betrage.

II.

Die nach §§ 11 Abs. 1 RPflG, 96, 97 Abs. 1 ZVG, 567 ZPO zulässige sofortige Beschwerde des Schuldners ist begründet.

Es liegt ein Zuschlagsversagungsgrund nach §§ 100 Abs. 1, 83 Nr. 7, 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG vor.

1. Nach § 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG ist ein Versteigerungstermin aufzuheben und neu zu bestimmen, wenn die Terminsbestimmung nicht sechs Wochen vor dem Termin bekannt gemacht ist. Durch eine nicht den zwingenden Vorgaben des § 37 ZVG genügende Bekanntmachung wird die Frist nicht gewahrt. Ein bereits erteilter Zuschlag ist nach §§ 83 Nr. 7, 100 ZVG zu versagen. Dasselbe gilt, wenn zu den Sollangaben nach § 38 ZVG Angaben gemacht werden, die derart fehlerhaft sind, dass von einer Irreführung der Bieterkreise auszugehen ist (BGH, Beschluss vom 30.09.2010, V ZB 160/09, Textziffer 6, Fundstelle: juris).

2. Bei der Sollvorschrift des § 38 ZVG handelt es sich nicht um eine bloße Ordnungsvorschrift, deren Verletzung die Terminsbestimmung nur dann in Frage stellt, wenn durch die unrichtige Mitteilung zugleich zwingende Angaben des § 37 ZVG missverständlich oder unklar werden. Die Veröffentlichung der Terminsbestimmung hat unter anderem die Funktion, im Interesse einer bestmöglichen Verwertung des Grundstücks ein möglichst breites Publikum anzusprechen. Bietinteressenten soll eine Orientierungshilfe für die Entscheidung an die Hand gegeben werden, ob sie am Verfahren teilnehmen und bis zu welcher Höhe sie Gebote abgeben wollen. Angaben in der Terminsbestimmung bieten für Ersteher auch dann eine maßgebliche Orientierungshilfe, wenn diese nicht zu den Pflichtangaben nach § 37 ZVG gehören. Bedenkt man, dass der Erwerber in der Regel keine Möglichkeit hat, sich über den tatsächlichen Zustand des Objekts vor der Versteigerung Gewissheit zu verschaffen, der Versteigerungsgegenstand gewährleistungsfrei zugeschlagen wird (§ 56 Satz 3 ZVG) und das Gebot nicht der Anfechtung wegen eines Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft (§ 119 Abs. 2 BGB) unterliegt (BGH, Beschluss vom 18.10.2007, V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222), kommt den Angaben in der Terminsbestimmung eine hervorgehobene Bedeutung auch dann zu, wenn diese nur den von § 38 ZVG vorgegebenen Sollinhalt betreffen. Die durch diese Angaben gegebene Orientierungshilfe darf nicht dadurch in ihr Gegenteil verkehrt werden, dass irreführende, unzutreffende oder nach Aktenlage zumindest erheblichen Zweifeln unterliegende Angaben über das Versteigerungsobjekt gemacht werden, die für die Entschließung eines verständigen Bietinteressenten von wesentlicher Bedeutung sind (BGH, Beschluss vom 30.09.2010, V ZB 160/09, Textziffer 7, Fundstelle Juris). Hierunter fallen sowohl qualitative Abweichungen, die dem Versteigerungsobjekt ein anderes Gepräge geben, als auch erhebliche quantitative Abweichungen, insbesondere hinsichtlich der Angaben zur Wohnfläche (BGH, a.a.O., Textziffer 7; OLG Karlsruhe in Rechtspfleger 1993, 256; Hintzen in Dassler/Schiffhauer, ZVG 14. Aufl. 2013, § 37 ZVG Rdnr. 8, § 38 ZVG Rdnr. 4).

3. Die Terminsbestimmung vom 17.06.2013 enthielt zur Beschreibung des Versteigerungsobjekts unter anderem die Angabe "Wohnfläche: ca. 108 m²". Diese Angabe ist unrichtig, denn nach dem vom Beschwerdegericht eingeholten Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. S. beträgt die Wohnfläche wenigstens ca. 155 m². Dabei kann dahinstehen, ob der Sachverständige mit der Wohnflächenverordnung die zutreffende Wohnflächenermittlungsvorschrift angewandt hat oder ob nach einer anderen Flächenberechnungsmethode sich die von dem Schuldner behauptete Wohnfläche von 181,75 m² ergäbe. Selbst bei einer tatsächlichen Wohnfläche von 155 m² ist die Abweichung zu der Angabe ca. 108 m² erheblich, weil irreführend. Eine nur ca. 108 m² große Wohnung spricht ganz andere Bieterkreise an als eine Wohnung mit einer Fläche von ca. 155 m². Auch aus der Sicht eines verständigen Erstehers kommt diesem Umstand bietentscheidende Bedeutung zu. Die Größe der angegebenen Wohnfläche ist ein maßgebliches Kriterium für die Entschließung, sich an einem Versteigerungsverfahren überhaupt zu beteiligen. Es liegt auf der Hand, dass ein Bietinteressent bei der Angabe einer Wohnfläche von ca. 108 m² eine geringere Bietsumme in Betracht zieht als ein Interessent, der sich an der Versteigerung einer Wohnung mit ca. 155 m² beteiligt und deshalb von einem deutlich höheren Bietpreis ausgehen wird. Denn die Wohn- bzw. Nutzfläche bildet wiederum ein maßgebliches Kriterium für den Verkehrswert einer Immobilie.

Die Abweichung kann auch nicht deshalb als unerheblich gewertet werden, weil die Wohnfläche mit einem ca.-Betrag angegeben worden ist und deshalb für Bietinteressenten erkennbar gewesen sei, dass es zu Abweichungen nach oben oder unten kommen könne. Dies ist ca.-Angaben zwar immanent, jedoch ist entscheidend das Maß der vernünftigerweise zu erwartenden Abweichungen, das bei ca. 108 m² angegebener Wohnfläche für ein Wohnhaus vielleicht noch im Bereich plus/minus 10 m² liegen mag, aber keinesfalls mehr bei hier gegebenen plus 47 m².

Unerheblich ist schließlich, dass die Wohnflächenangabe nicht zu den Sollangaben nach § 38 ZVG gehört. Angaben in der Terminsbestimmung, die nicht zwingend vorgeschrieben sind, müssen jedoch zutreffend sein, wenn sie gemacht werden (vgl. OLG Karlsruhe, aaO, zu § 37 ZVG).

4. Dem Schuldner kann auch nicht entgegengehalten werden, sein Berufen auf eine unzutreffende Angabe der Wohnfläche sei treuwidrig, weil er es entgegen seiner ihn treffenden Prozessförderungspflicht unterlassen habe, an der Ermittlung der Wohnfläche mitzuwirken, indem er eine Innenbesichtigung verweigert habe. Letzteres kann nämlich für das vorliegende Verfahren, auf welches es ankommt, nicht sicher festgestellt werden. Der Schuldner hatte bereits mit Schreiben vom 17.01.2013 seine Einwendungen gegen den von dem Sachverständigen Scheu ermittelten Verkehrswert damit begründet, dass die Fläche nicht 108 m² betrage, sondern 181,75 m². Er hatte mit Schreiben vom 25.02.2013 gegenüber dem Vollstreckungsgericht sein Einverständnis mit einer Innenbesichtigung durch den Sachverständigen erklärt. Mit einer als Anlage 1 der Beschwerdeschrift vom 02.09.2013 beigefügten E-Mail vom 22.03.2013 (Band I, Blatt 135 d.A.) bat der Schuldner den Sachverständigen um Vereinbarung eines Besichtigungstermines nach einem von ihm zu absolvierenden Praktikum, welches am 24.04.2013 ende. Diese E-Mail hatte der Sachverständige erhalten und dem Vollstreckungsgericht zur Kenntnis gegeben (siehe Band I, Blatt 39 d.A.). Das Vollstreckungsgericht verfügte daraufhin am 22.03.2013, dass der Ortstermin am 24./25.04.2013 stattfinden solle, eine weitere Verschiebung allerdings nicht mehr erfolgen solle (Band I, Blatt 40 Rs. d.A.). Es erscheint nicht gerade naheliegend, nachdem der Schuldner mitgeteilt hatte, sein Praktikum ende am 24.04.2013, einen Besichtigungstermin für den 24.04.2013 anzuberaumen, denn bei verständiger Würdigung der Mitteilung des Schuldners war davon auszugehen, jedenfalls aber nicht auszuschließen, dass er an diesem Tag noch nicht vor Ort sei, sondern an seinem Praktikumsort. Der Sachverständige hat in seiner Stellungnahme vom 23.09.2013 gegenüber dem Beschwerdegericht ausgeführt, er habe den Schuldner zum Ortstermin mit drei Terminvorschlägen geladen. Er legt vor ein Protokoll zum Ortstermin am 24.04.2013, der nach 15 Minuten abgebrochen worden sei. Er legt weiter vor ein Protokoll zum Ortstermin am 25.04.2013, der abgebrochen worden sei, nachdem die für den Schuldner anwesende Frau A. nach Rücksprache mit dem Schuldner erklärt habe, dass dieser einer Besichtigung nicht zustimme. Der Schuldner hat hierzu angegeben, er sei zu dem Zeitpunkt des Telefonates gerade auf dem Weg nach Rostock gewesen und habe den Sachverständigen gebeten, seine Ankunft abzuwarten, was dieser nicht getan habe (Schriftsatz vom 27.09.2013, Band II, Blatt 28 d.A.).

Der Sachverständige will insgesamt drei Terminsvorschläge gemacht haben. Was es mit dem dritten Termin, der in der Zeit nach dem 25.03.2013 gelegen haben wird, auf sich hat, bleibt unklar. Der Sachverständige hat allerdings in seiner Stellungnahme vom 23.09.2013 ausgeführt, dass er sich durch das Vollstreckungsgericht gehalten sah, den Ortstermin am 24.04. oder 25.04.2013 durchzuführen. Nach dem bisherigen Vorbringen kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Schuldner tatsächlich bereit gewesen ist, an einer Innenbesichtigung mitzuwirken, wie es sich im Nachhinein auch gezeigt hat. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass dem Sachverständigen ein dritter Termin zur Verfügung gestanden hat, er diesen jedoch nicht wahrgenommen hat, weil er sich durch die Anweisung des Vollstreckungsgerichts vom 22.03.2013 gehindert sah, einen Besichtigungstermin nach dem 25.04.2013 durchzuführen.

Der Schuldner ist deshalb nicht gehindert einzuwenden, dass die Wohnfläche vom Vollstreckungsgericht nicht zutreffend ermittelt worden ist.

5. Nach § 86 ZVG wirkt die Versagung des Zuschlags wie eine einstweilige Einstellung, wenn die Fortsetzung des Verfahrens zulässig ist. Letzteres ist der Fall, denn die Versagung des Zuschlages aus den Gründen des § 83 Nr. 7 ZVG zwingt nicht zur Aufhebung des Verfahrens (Stöber, Kommentar zum ZVG, 20. Auflage 2012, § 86 ZVG, Anmerkung 2.2). Die nach § 31 ZVG erforderliche Gläubigerbelehrung über das Recht, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen, hat das Beschwerdegericht dem Vollstreckungsgericht übertragen.

6. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten kommt nicht in Betracht, da sich die Beteiligten im Verfahren über die Zuschlagsbeschwerde regelmäßig nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegenüberstehen (BGH, Beschluss vom 26.10.2006, V ZB 188/05, Textziffer 32).

7. Für das weitere Verfahren des Vollstreckungsgerichts wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass ein mittlerweile zwei Jahre altes Verkehrswertgutachten, das zudem von einer unzutreffenden Wohnfläche ausgegangen ist, nicht mehr Grundlage für ein nach Antrag fortzusetzendes Zwangsversteigerungsverfahren sein kann.