Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

Der Kläger kann gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB von dem Beklagten die Zahlung der geltend gemachten Maklerprovision in Höhe von 7.420,20 EUR verlangen. Nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB ist zur Entrichtung des Lohns verpflichtet, wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

1.

Zwischen den Parteien ist jedenfalls konkludent ein Maklervertrag zustande gekommen.

a.

Der Maklervertrag kommt den allgemeinen Grundsätzen des BGB entsprechend durch Antrag und Annahme zustande (§§ 145 ff. BGB) (Althammer, in: MüKo-BGB, 9. Aufl. 2023, § 652 Rn. 48). Der Maklervertrag kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden (BGH, Urteil vom 25.09.1985 - IV a ZR 22/84, NJW 1986, 177 f. [BGH 25.09.1985 - IVa ZR 22/84]; BGH Urteil vom 07.07.2016 - I ZR 30/15, NJW 2017, 1024, 1025; BGH, Urteil vom 17.12.2015 - I ZR 172/14, NJW 2016, 2317, 2318). Richtig ist, dass an die Annahme eines konkludenten Abschlusses grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen sind (Althammer, in: MüKo-BGB, 9. Aufl. 2023, § 652 Rn. 48). Das gilt insbesondere, wenn der Makler schon von dem Verkäufer einen Auftrag erhalten hat und dann als Doppelmakler auftritt. Hier ist der Käufer schutzwürdig, da er zunächst darauf vertrauen kann, dass der vom Verkäufer beauftragte Makler auch nur von diesem bezahlt wird (vgl. BGH, Urteil vom 16. 11. 2006 - III ZR 57/06, NJW-RR 2007, 400, 402).

In diesem Sinne ist auch die von dem Beklagten zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu verstehen, wonach aus der Tatsache allein, dass eine Partei sich die Mitwirkung eines Maklers gefallen lässt, noch nicht notwendigerweise folgt, dass er mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will (vgl. etwa Klageerwiderung, S. 3 mit Verweis auf BGH, Urteil vom 12.01.2017 - I ZR 198/15, NJW 2017, 2337; BGH, Urteil vom 22.09.2005 - III ZR 393/04, NJW 2005, 3779). So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass, wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Kaufinteressent den Makler für den Makler des Verkäufers halten könnte, der Makler eindeutig zum Ausdruck bringen muss, dass er (auch) Makler des Käufers sein will (vgl. BGH, Urteil vom 12.02. 1981 - IVa ZR 105/80 BeckRS 1981, 31070261; BGH, Urteil vom 15.01.1986 - IV a ZR 46/84 NJW 1986, 1165, 1166 [BGH 15.01.1986 - IVa ZR 46/84]).

Etwas Anderes gilt dann, wenn - wie hier - derjenige dem gegenüber das Provisionsverlangen geltend gemacht wird, sich selbst an den Makler gewandt hat. So macht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes derjenige, der sich an einen gewerbsmäßigen Makler wendet und Dienste im Sinne eines eigenen Suchauftrags erbittet, ein Angebot auf Abschluss eines Nachweismaklervertrags (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2020 - I ZR 110/19, NJW 2021, 1242, 1244; BGH Urteil vom 22.09.2005 - III ZR 393/04, NJW 2005, 3779, 3780). Für die Annahme eines solchen Antrags genügt es, wenn der Makler seine Tätigkeit aufnimmt. Der Zugang einer ausdrücklichen Annahmeerklärung ist gem. § 151 S. 1 BGB nicht erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.1985 - IVa ZR 15/84, NJW 1986, 50, 51; BGH, Hinweisbeschluss vom 24.09.2009 - III ZR 96/09, NJW-RR 2010, 257). Nicht anderes gilt, wenn - wie vorliegend - sich der Verkäufer mit einem Vermittlungsauftrag an den Makler wendet und dieser daraufhin seine Tätigkeit - wie geschehen - aufnimmt.

b.

Vorliegend liegt nahe, dass die Parteien bereits bei ihrem ersten Treffen im Juli 2020 ausdrücklich einen Maklervertrag geschlossen haben. Insofern ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Kläger sich für den Beklagten um den Verkauf des Objekts kümmern sollte. Jedenfalls ist ein Maklervertrag aber durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Beklagte den Kläger zunächst damit beauftragte, sich um den Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks zu kümmern. Unstreitig ist auch, dass der Kläger hierzu im August 2020 eine Wohnflächenberechnung in Auftrag gab und mit den Besichtigungen des Objekts begann. Im Rahmen seiner persönlichen Anhörung gab der Kläger zudem an, dass er auch Fotos von dem Objekt machte und ein Exposé erstellt habe. Ende November habe er auch die Schlüssel für das Objekt bekommen und fortan Besichtigungen ohne vorherige Rücksprache mit dem Beklagten durchgeführt. Das Gericht erachtet diese Angaben als glaubhaft. Die Angaben sind plausibel und nachvollziehbar. Sie werden zudem durch die vorhandene WhatsApp-Kommunikation gestützt. So wird beispielsweise in der WhatsApp des Klägers vom 14.09.2020 ausdrücklich auf einen bevorstehenden Besichtigungstermin Bezug genommen (Anlage K 12). Die Angaben des Klägers wurden seitens des Beklagten auch nicht in Abrede gestellt.

c.

Dem Abschluss eines Maklervertrages zwischen den Parteien steht auch nicht entgegen, dass nach dem Willen der Parteien zunächst der - noch nicht bekannte - Käufer die Maklerprovision des Klägers zahlen sollte. Sofern der Beklagte behauptet, der Maklervertrag sei deshalb allein mit dem - noch nicht bekannten Käufern - zustande gekommen, vermag das Gericht dem nicht zu folgen.

Auch bei einer derartigen Gestaltung handelt es sich um einen vollwirksamen Maklervertrag, bei dem die Pflicht zur Zahlung vom Veräußerer auf den Erwerber abgewälzt wird bzw. eine sogenannte atypische Gegenleistung vereinbart wird, wonach der Verkäufer verpflichtet sein soll, eine Maklerklausel in den abzuschließenden Hauptvertrag aufzunehmen. Auch in diesen Fällen erbringt der Veräußerer eine Form der Bezahlung an den Makler, da er sich dahingehend bindet, die Interessen des Maklers in den Vertragsverhandlungen und dem Abschluss des Hauptvertrages zu wahren (vgl. Meier, in BeckOGK-BGB, Stand: 15.01.2024, § 652 Rn. 29). Auch trifft ihn die Maklerprovision wirtschaftlich, weil der für das Grundstück erzielbare Kaufpreis, also das was der Käufer wirtschaftlich für das Grundstück aufzuwenden bereit ist, von den sonstigen mit dem Erwerb verbundenen Kosten des Käufers abhängt. Eine vom Käufer zu erbringende Maklerprovision mindert folglich den am Markt erzielbaren Kaufpreis.

Selbst wenn man dies anders sehen wollte und einen Maklervertrag mangels Entgeltlichkeit ablehnt, wären die Parteien vertraglich miteinander verbunden. Das Vertragsverhältnis wäre dann als Auftrag zu qualifizieren. Im Ergebnis ändert dies nicht, weil auch das grundsätzlich unentgeltliche Auftragsverhältnis, im Dezember 2020 in ein entgeltliches Auftragsverhältnis überführt worden wäre (hierzu unter 3.).

2.

Der zwischen den Parteien geschlossene Maklervertrag war auch ursächlich für den am 03.05.2021 geschlossenen Grundstückskaufvertrag nebst Auflassung. Insofern ist unstreitig, dass der Grundstückskaufvertrag vom 03.05.2021 durch die Vermittlung des Klägers zustande gekommen ist.

3.

Der Kläger kann aufgrund des Maklervertrages auch eine Maklerprovision in Höhe von 7.420,20 EUR verlangen.

a.

Unstreitig war zwischen den Parteien zunächst vereinbart, dass die Maklerprovision von den Käufern zu übernehmen sein würde. Der Kläger durfte aber lediglich bis Dezember 2020 davon ausgehen, dass der Kläger die Maklerprovision allein von den zukünftigen Käufern fordern würde. Insofern ist ebenfalls unstreitig, dass es vor dem 09.12.2020 ein persönliches Gespräch zwischen den Parteien gab, in welchem der Kläger den Beklagten über die bevorstehende Gesetzesänderung informierte und ihm mitteilte, dass die vereinbarte Maklerprovision nunmehr zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden müsse. Mit E-Mail vom 09.12.2020 hat er diese Informationen noch einmal schriftlich wiederholt. Das darin liegende Angebot des Klägers auf Abschluss eines geänderten Maklervertrages mit hälftiger Käufer- und Verkäuferprovision, hat der Beklagte jedenfalls konkludent angenommen.

b.

Vorliegend sprechen bereits gewichtige Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte eine Änderung des Maklervertrages und die Übernahme einer hälftigen Provisionsverpflichtung ausdrücklich im Rahmen des persönlichen Gesprächs vor der E-Mail am 09.12.2020 angenommen hat. Der Kläger hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung angegeben, dass der Beklagte mit einer Teilung der Provisionsverpflichtung einverstanden war. Der Beklagte hat dies zwar bestritten, stellt aber nicht in Abrede, dass ein Gespräch über die Provisionsverpflichtung stattgefunden hat. Auch die E-Mail vom 09.12.2020 belegt, dass die Parteien über eine Teilung der Provisionsverpflichtung gesprochen haben. Auf das seitens des Klägers geäußerte Provisionsverlangen reagiert der Beklagte auch nicht überrascht oder abwehrend. Im Gegenteil: Der Beklagte bestätigte per WhatsApp seine Provisionsverpflichtung und sagte einen Ausgleich zu. Wenn auch in den Mitteilungen keine rechtliche verbindliche Zusage gesehen werden kann, so ist doch erkennbar, dass der Kläger selbst von einer Provisionsverpflichtung ausgegangen ist.

c.

Jedenfalls hat der Beklagte das Angebot des Klägers aber durch schlüssiges Verhalten angenommen. Nach dem Gespräch über die Maklerprovision hat der Kläger unstreitig die Angaben in dem vom ihm erstellten Exposé geändert und weitere Besichtigungen in dem Objekt durchgeführt. Auch an der Erstellung des Grundstückkaufvertrages war der Kläger beteiligt.

Der Beklagte hat sich die Maklerdienste gefallen lassen, ohne einer Verkäufer-Provision zu widersprechen. Dabei war im spätestens nach der E-Mail von 19.12.2020 klar, dass der Kläger im Falle eines Abschlusses nicht lediglich eine Käufer-Provision, sondern auch eine Verkäufer-Provision fordern würde. Spätestens in diesem Moment musste dem Beklagten klar sein, dass eine Vermittlung des Objekts durch den Kläger auch für ihn eine Provisionspflicht auslösen würde. Insofern durfte der Beklagte weder aus den Umständen, noch aus sonstigen Gründen darauf vertrauen, der Kläger würde seinen Provisionsanspruch ausschließlich gegenüber den Käufern geltend machen. Der Beklagte hat damit in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens des Klägers die Dienste des Klägers in Anspruch genommen und damit in schlüssiger Weise zu erkennen gegeben, dass er mit einer hälftiger Käufer- bzw. Verkäuferprovision einverstanden ist (vgl. BGH, Urteil vom 06.12.2001 - III ZR 296/00, NJW 2002, 817 ff.).

4.

Der geänderte Maklervertrag war auch nicht formunwirksam im Sinne des § 654a BGB.

§ 654a BGB wurde durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Wirkung zum 23.12.2020 eingefügt. Gemäß Art. 229 § 53 EGBGB gilt § 654a BGB für alle Rechtsverhältnisse, die ab dem 23.12.2020 entstanden sind. Für die bereits zuvor geschlossenen Verträge bleibt dagegen das alte Recht anwendbar (Meier, in BeckOGK-BGB, Stand: 01.01.2022, § 654a Rn. 5). Es kommt dabei entscheidend auf den Abschluss des Maklervertrages an. Unerheblich ist, wann der Hauptvertrag geschlossen wird, mit dem der Provisionsanspruch des Maklers entsteht.

Vorliegend wurde der Maklervertrag zwischen den Parteien bereits im Juli 2020 und damit vor der Gesetzesänderung geschlossen. § 654a BGB ist auf das vorliegende Vertragsverhältnis damit nicht anwendbar.

5.

Zwischen den Parteien bestand damit ein Maklervertrag mit einer Provisionsvereinbarung, wonach im Falle eines Verkaufs die Provision in Höhe von je 2,98 % des Kaufpreises jeweils von Käufer und Verkäufer zu tragen war. Da das Grundstück tatsächlich zu einem Kaufpreis von 249.500,00 EUR veräußert wurde, ist der Beklagte zur Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 7.420,20 EUR verpflichtet.

II.

Der Beklagte ist gem. §§ 286, 280 BGB verpflichtet, an den Kläger die vorprozessualen Gebühren seines Rechtsanwalts in Höhe von 412,10 EUR zu zahlen. Er befand sich im Zeitpunkt der Beauftragung des Rechtsanwalts mit der Bezahlung der Hauptforderung von 7.420.20 EUR in Verzug.

III.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280, 286 BGB. Der Beklagte befindet sich aufgrund des klägerischen Mahnschreibens vom 19.07.2021 seit dem 28.07.2021 in Verzug.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Die Entscheidung zum Streitwert ergeht gemäß § 3 ZPO.