Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 4. Dezember 2020 geändert. Die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 3. Juni 2020 gegen den Baugenehmigungsbescheid vom 18. Dezember 2019 wird angeordnet.

Die Antragsgegnerin und die Beigeladene tragen je zur Hälfte von den Kosten des gesamten Verfahrens die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin. Ihre eigenen außergerichtlichen Kosten tragen sie jeweils selbst.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 15.000,-- Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich im vorläufigen Rechtsschutz gegen eine von der Antragsgegnerin zu Gunsten der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für ein Wohngebäude.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des vollständig mit einem sechsgeschossigen Geschäftshaus überbauten Grundstücks ... (Flurstück ...). Das Vorhabengrundstück ... (Flurstück ...) liegt unmittelbar westlich und nördlich hiervon; die Straße ... verläuft östlich der Grundstücke. Das Vorhabengrundstück ist an seiner Nordgrenze mit einem elfgeschossigen Wohnhaus bebaut, dem teilweise ein zweigeschossiges, gewerblich genutztes Gebäude vorgelagert ist. Im Anschluss an das Wohnhaus ist dieses Grundstück an seiner Westgrenze zu dem Park hin mit einem viergeschossigen Gebäude bebaut, das gewerbliche Nutzungen und Wohnungen aufnimmt. Diese sowie die sich nördlich und südlich anschließenden, allesamt mehrgeschossig bebauten Grundstücke westlich des ... werden über eine Passage erschlossen, die sich auf dem Vorhabengrundstück - soweit es nicht an seinem Rand bebaut ist - platzartig aufweitet. Die Passage liegt auf einem zweigeschossigen Sockel, der als Parkgarage genutzt wird und auf dem alle Gebäude ruhen. Bezogen auf die Höhenlage des angrenzenden Parks liegt das erste Sockelgeschoss zwar auf Straßenhöhe, aber unterhalb (Untergeschoss), das zweite Sockelgeschoss oberhalb (Erdgeschoss) der vorhandenen Geländeoberfläche.

Dieser Bereich der City-Nord wurde Ende der 1960er-Jahre auf der Grundlage des Aufbauplans 1960 bebaut und liegt im Gebiet des Bebauungsplans Winterhude 7 vom 22. Mai 1986 (HmbGVBl. S. 101). Der Plan weist u.a. den Bereich beiderseits des ... als Kerngebiet aus, wobei Wohnungen auf den Flurstücken ... und ... ab dem dritten Vollgeschoss sowie teilweise auf dem südlich angrenzenden Flurstück ... zulässig sind. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zu den überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich mittels Vollgeschosszahlen und Baukörperausweisungen durch Baugrenzen an dem damals vorhandenen Bestand.

Am 4. April 2019 fasste die Antragsgegnerin den Beschluss (N 3/19) über die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Winterhude 70 (Amtl. Anz. 2019 S. 497), der lediglich das Flurstück ... und einen Teil des angrenzenden Parks umfassen soll. Mit ihm sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Neuordnung der Bauten auf dem Vorhabengrundstück sowie für eine Wegeverbindung von dem Gebäudekomplex in den Park geschaffen werden. Geplant ist, das Gebäude am Parkrand teilweise zurückzubauen und an seiner Stelle eine Fußgängerbrücke in den Park zu errichten. Im Süden des Vorhabengrundstücks soll auf der Höhe des Gebäudes der Antragstellerin ein Neubau mit sechs bzw. zum Parkrand hin mit zwölf Vollgeschossen zulässig sein.

Nachdem die Antragsgegnerin am 18. November 2019 die Vorweggenehmigungsreife des Bebauungsplanentwurfs Winterhude 70 nach § 33 Abs. 1 BauGB festgestellt hatte, erteilte sie der Beigeladenen am 18. Dezember 2019 im Baugenehmigungsverfahren nach § 62 HBauO eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Hochhauses (12 Geschosse) mit 166 Mikrowohnungen, Gewerbeeinheit und 76 Stellplätzen. Hiergegen legte die Antragstellerin am 3. Juni 2020 Widerspruch ein. Ihren Aussetzungsantrag vom 30. Juli 2020 hat das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 4. Dezember 2020 abgelehnt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Baugenehmigung nicht gegen die Antragstellerin schützende Vorschriften verstoße. Sie könne sich nicht auf einen Gebietserhaltungsanspruch berufen, weil die planungsrechtliche Beurteilung nicht dem Bebauungsplan Winterhude 7, sondern dem Entwurf des Bebauungsplans Winterhude 70 zu folgen habe. Zwar seien die Voraussetzungen des § 33 BauGB nicht drittschützend, dennoch seien Fehler des Planaufstellungsverfahrens von Bedeutung, die die Ausweisung des Vorhabengrundstücks und deren Auswirkungen auf das Grundstück der Antragstellerin beträfen. Fehler, die gegen ein Wirksamwerden des Planentwurfs sprächen, seien jedoch nicht ersichtlich. Für einen auf den zukünftigen Bebauungsplan Winterhude 70 gestützten gebietsübergreifenden Gebietserhaltungsanspruch fehle der entsprechende Planungswille. Ein Anspruch auf Erhaltung der Gebietsprägung könne nicht verletzt sein, weil die Grundstücke nicht im selben Baugebiet lägen bzw. der Anstieg des Wohnanteils nicht gewichtig genug für eine Änderung des Kerngebietscharakters sei. Das Vorhaben verstoße nicht gegen das Rücksichtnahmegebot. Unter Berücksichtigung der Abstufung der Geschosse des Vorhabens und der bestehenden innerstädtischen Situation könnten keine übermäßigen Beeinträchtigungen des Gebäudes der Antragstellerin festgestellt werden. Dessen Verschattung sei nicht unzumutbar, weil es nicht zu Wohnzwecken genutzt werde und eine für die verdichtete Bebauung durchschnittliche Besonnung gewährleistet sei.

Die Antragstellerin hat gegen den ihr am 7. Dezember 2020 zugestellten Beschluss am 10. Dezember 2020 Beschwerde eingelegt, die von ihr am 4. Januar 2021 begründet worden ist.

II.

Die gemäß §§ 146 Abs. 4, 147 Abs. 1 VwGO zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist begründet.

1. Die mit der Beschwerde gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO dargelegten Gründe erschüttern die entscheidungstragende Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf Winterhude 70 in Kraft gesetzt werden könne, weil dem nicht entgegenstehe, dass er für das Plangebiet ein Kerngebiet mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung vorsehe. Das Verwaltungsgericht hat die Zulässigkeit dieser Festsetzungen damit begründet, dass keine Bedenken bestünden, von der Möglichkeit des § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB Gebrauch zu machen, in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Art der baulichen Nutzung losgelöst von den Vorgaben der Baunutzungsverordnung zu regeln. Der Anteil der Wohnnutzung sei für ein Kerngebiet zwar vergleichsweise hoch, es würden jedoch in den unteren Gebäudeteilen noch hinreichende Möglichkeiten für kerngebietstypische Nutzungen verbleiben.

Die Beschwerde hält dem zu Recht entgegen, wie sich aus den Ausführungen unter 2. a) ergibt, dass die Antragsgegnerin nicht nach § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB ein Baugebiet sui generis, sondern vielmehr gemäß § 7 BauNVO ein Kerngebiet ausweisen wolle, welches nicht die allgemeine Zweckbestimmung nach § 7 Abs. 1 BauNVO wahren würde.

2. Haben die Darlegungen der Antragstellerin die die Begründung des angefochtenen Beschlusses tragende Feststellung erschüttert, für die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens nach § 33 BauGB sei auf den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Winterhude 70 abzustellen, weshalb ein auf den Festsetzungen des Bebauungsplans Winterhude 7 fußender Gebietserhaltungsanspruch der Antragstellerin nicht verletzt sein könne, hat das Beschwerdegericht ohne die Beschränkungen des § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO über die Beschwerde zu entscheiden. Der Antrag der Antragstellerin, den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 4. Dezember 2020 zu ändern und die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen den Baugenehmigungsbescheid vom 18. Dezember 2019 anzuordnen, ist nach §§ 80 Abs. 5, 80a Abs. 3 VwGO begründet. Die rechtlichen Erfolgsaussichten ihres Widerspruchs vom 3. Juni 2020 dürften offen sein (a). Bei der gebotenen, umfassenden Interessenabwägung überwiegt auf dieser Grundlage das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin das Interesse der Beigeladenen an der Ausnutzung des mit der Baugenehmigung gewährten Baurechts (b).

a) Nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung dürfte das Vorhaben der Beigeladenen derzeit planungsrechtlich unzulässig sein. Es kann wohl nicht auf den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Winterhude 70 gestützt werden, dem die materielle Planreife i.S.d. § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB fehlen dürfte (aa). Daher ist die Zulässigkeit des Vorhabens der Beigeladenen auf der Grundlage des Bebauungsplans Winterhude 7 zu prüfen, wobei offen ist, ob sich der von der Antragstellerin gegen das Vorhaben der Beigeladenen geltend gemachte Gebietserhaltungsanspruch durchsetzen wird (bb). Die Antragstellerin dürfte sich allerdings weder auf einen Anspruch auf Erhaltung der Gebietsprägung (cc) noch einen Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot (dd) mit Erfolg berufen können.

aa) Obwohl § 33 BauGB nicht unmittelbar dem Drittschutz dient (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v.17.9.1996, Bs II 142/96, juris Rn. 12; Beschl. v. 9.1.2009, 2 Bs 226/08; Jeromin in: Kröninger/Aschke/Jeromin, BauGB, 4. Aufl. 2018, § 33 Rn. 18) kann sich die Antragstellerin auf ein Fehlen der materiellen Planreife i.S. d. § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB berufen. Insoweit wird dem betroffenen Nachbarn durch die vorgezogene Kontrolle des Planentwurfs voller, d.h. effektiver Rechtsschutz in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gewährt (BVerwG, Beschl. v. 25.11.1991, 4 B 212.91, Buchholz 406.11 § 33 BBauG/BauGB Nr. 7, juris Rn. 9). Dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Winterhude 70 dürfte die materielle Planreife fehlen, weil die Antragsgegnerin ein Kerngebiet nach § 7 BauNVO festsetzen will (1), welches nicht die allgemeine Zweckbestimmung nach § 7 Abs. 1 Bau-NVO wahrt (2).

(1) Nach § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist in Gebieten, in denen ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst worden ist, ein Vorhaben zulässig, wenn anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht. Diese als materielle Planreife bezeichnete Planungssituation ist gegeben, wenn hinreichend voraussehbar und mit der gebotenen Sicherheit zu beurteilen ist, dass der Inhalt des Entwurfs mit der Qualität des § 10 BauGB festgesetzt werden wird (vgl. BVerwG, Beschl. v. 2.3.1978, 4 B 26.78, Buchholz 406.11 § 33 BBauG Nr. 5, juris Rn. 2). Wann diese sichere Erwartung gegeben ist, lässt sich allerdings nicht allgemeingültig festlegen. Maßgebend sind insoweit die Umstände des Einzelfalles. Die materielle Planreife kann jedenfalls nicht angenommen werden, wenn der Plan nicht rechtlich einwandfrei ist. Diese in § 33 Abs. 1 BauGB nicht ausdrücklich genannte inhaltliche Vorprüfung ist angemessen, weil „anzunehmen“ ist, dass rechtswidrige Bebauungspläne nicht genehmigt werden (BVerwG, Beschl. v. 25.11.1991, a.a.O., juris Rn. 8 f.). Die materielle Planreife eines fehlerhaften Plans ist zu verneinen, weil mit dessen Inkrafttreten endgültig nicht mehr zu rechnen ist (BVerwG, Urt. v. 12.12.2018, 4 C 6.17, BVerwGE 164, 40, Rn. 33). Dies gilt auch für Fehler, die in einem ergänzenden Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB geheilt werden könnten, weil zu mindestens der zu fordernde enge zeitliche Zusammenhang zwischen einer Genehmigung nach § 33 BauGB und dem rechtswirksamen Inkrafttreten des zu ersetzenden Bebauungsplans nicht mehr besteht (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.2018, a.a.O., Rn. 35).

Im Zeitpunkt der bevorstehenden Entscheidung über den Widerspruch der Antragstellerin vom 3. Juni 2020 (zum maßgeblichen Zeitpunkt: BVerwG, Beschl. v. 25.11.1991, a.a.O., juris Rn. 10) dürfte nicht anzunehmen sein, dass der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Winterhude 70 in Kraft treten wird, weil er rechtswidrig sein dürfte. Die geplante Ausweisung des Baugebiets als Kerngebiet bei gleichzeitiger Zulässigkeit eines hohen Maßes an Wohnnutzungen kann nicht wie vorgesehen auf § 7 BauNVO gestützt werden. Es kann dahinstehen, ob die Antragstellerin mit ihren weiteren Rügen gegen den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Winterhude 70 Erfolg hätte, weil bereits der Wegfall dieser Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung im Falle des Inkrafttretens des Bebauungsplans zu dessen Gesamtnichtigkeit führen würde.

Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts macht der Planentwurf nicht von der Möglichkeit des § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB Gebrauch, die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ohne einen Rückgriff auf die Vorschriften der Baunutzungsverordnung zu bestimmen. Vielmehr sieht er für das Vorhabengrundstück eine Ausweisung als Kerngebiet nach § 7 BauNVO vor. Dies ergibt sich sowohl aus der Planzeichnung des Entwurfs, die für das Flurstück ... als Art der baulichen Nutzung MK festsetzt, als auch aus der zur Auslegung ergänzend heranzuziehenden Planbegründung (S. 10), wonach für die bestehenden und neu zu errichtenden Gebäude auf jenem Flurstück ein Kerngebiet (MK) nach § 7 BauNVO festgesetzt werden soll. Der nach § 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans werdende Vorhaben- und Erschließungsplan vom 12. Juni 2019 sieht ebenfalls die Festsetzung MK vor, ohne zumindest für das Neubauvorhaben die bei Anwendung von § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB typischen projektbezogenen und sonst nur in einem Sondergebiet zulässigen Festsetzungen (Kukk in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 12 Rn. 46) zu treffen. Der Entwurf des Verordnungstextes knüpft an die Festsetzung in der Planzeichnung an und bezeichnet in § 2 die Bauflächen durchgehend als Kerngebiet. In § 2 Nr. 3 nimmt er ausdrücklich Bezug auf § 7 BauNVO und bestätigt, dass die Wohnungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO allgemein und nicht etwa in Anwendung von § 12 Abs. 3a Satz 1 BauGB als Teil des Vorhabens nach dem Durchführungsvertrag zulässig sein sollen.

(2) Sieht daher der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Winterhude 70 als Art der zulässigen Nutzung nicht ein „Kerngebiet“ eigener Art, sondern ein solches nach der Baunutzungsverordnung vor, ist die Rechtmäßigkeit dieser Baugebietsfestsetzung an den allgemeinen Anforderungen des § 7 BauNVO zu messen. Die Beschwerde führt zutreffend an, dass Festsetzungen für Wohnungen wie in § 2 Nr. 3 des Verordnungsentwurfs nicht dazu führen dürfen, dass das Kerngebiet zu einem von dieser Nutzungsart geprägten Baugebiet wird. Im Falle der Umsetzung jener Planvorschrift wäre jedoch die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets nach § 7 Abs. 1 BauNVO nicht mehr gewahrt, weil der Wohnanteil das Kerngebiet prägen würde, worauf die Beschwerde ebenfalls, wenn auch unter Bezugnahme auf den vorhandenen Wohnanteil und dessen Anstieg durch das Neubauvorhaben, zutreffend hinweist.

Nach § 7 Abs. 1 BauNVO dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Jenseits der besonderen Zweckbindung des § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO sind im Kerngebiet sonstige Wohnungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO nur nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans regelhaft zulässig. Dies gestattet indes keine unbeschränkte Festsetzung von Wohnungen in einem Kerngebiet, sondern nur solche, bei denen die allgemeine Zweckbestimmung des § 7 Abs. 1 BauNVO gewahrt bleibt. Anderenfalls würde die Pflicht des Plangebers nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauNVO verletzt werden, im Bebauungsplan ausschließlich ein in § 1 Abs. 2 BauNVO bezeichnetes und nach Maßgabe der §§ 2 ff. BauNVO näher ausgestaltetes Baugebiet festzusetzen (OVG Münster, Urt. v. 10.5.2019, 7 A 1419/17, BauR 2019, 1563, juris Rn. 57; OVG Berlin, Urt. v. 29.1. 2015, OVG 2 B 1.14, juris Rn. 48; OVG Bautzen, Urt. v. 3.3.2005, 1 B 431/03, BRS 69 Nr. 37, juris Rn. 56; s. auch: BVerwG, Beschl. v. 22.12.1989, 4 NB 32.89, ZfBR 1990, 98, juris Rn. 3; Bönker in: Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 7 Rn. 128). Gebiete, in denen allgemein und nahezu überall gewohnt werden kann, sind deshalb keine Kerngebiete im Sinne des § 7 BauNVO (OVG Münster, Urt. v. 13.11.2009, 10 D 87/07.NE, BRS 74 Nr. 69, juris Rn. 49; VGH München, Beschl. v. 17.7.2013, 14 ZB 12.1153, BauR 2014, 810, juris Rn. 6).

Die textliche Festsetzung in § 2 Nr. 3 des Verordnungsentwurfs eröffnet jedoch die Möglichkeit, dass das festgesetzte Kerngebiet fast ausschließlich dem Wohnen dient, da diese Nutzung lediglich im ersten und zweiten Vollgeschoss auf der mit „(A)“ bezeichneten Fläche - und damit dort unterhalb der Passage - ausgeschlossen und ansonsten auf der mit „(B)“ bezeichneten Fläche allgemein zugelassen werden soll. Entgegen dem Einwand der Antragsgegnerin ist es insoweit für die Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung nach § 7 Abs. 1 BauNVO unerheblich, ob und inwieweit von dieser Möglichkeit oder den daneben ebenso zulässigen anderen Nutzungsarten tatsächlich Gebrauch gemacht wird.

Entgegen der Rechtsansicht der Antragsgegnerin dürfte für die Bestimmung des Gebietscharakters, also hinsichtlich der Einhaltung der allgemeinen Zweckbestimmung nach § 7 Abs. 1 BauNVO, nicht auf die Umgebung des Baugebiets abgestellt werden können. Dahingestellt bleiben kann deshalb, ob in dem von ihr angeführten „Gesamtkontext der zentralen Zone der City-Nord“ der Kerngebietscharakter nach § 7 Abs. 1 BauNVO gewahrt bleibt. Für die Bestimmung des Gebietscharakters eines Baugebiets dürfte allein auf den räumlichen Bereich des festgesetzten Baugebiets abzustellen sein (so OVG Hamburg, Urt. v. 15.10.2020, 2 E 7/18.N, juris Rn. 33 unter Hinweis auf: BVerwG, Urt. v. 23.4.2009, 4 CN 5.07, BVerwGE 133, 377, Rn. 26). Hierfür spricht das Gebot der Bestimmtheit und Normenklarheit, wonach der räumliche Umgriff zur Bestimmung des Gebietscharakters eines Baugebiets nicht vage bleiben darf (BVerwG, Urt. v. 23.4.2009, a.a.O., Rn. 25). Im vorliegenden Fall kann dahinstehen, ob dies nicht nur bei einer unbeplanten, sondern auch bei einer bereits überplanten Umgebung gilt, denn die Grenzen des räumlichen Bereichs, auf den für die Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebiets abgestellt werden könnte, müssten zumindest durch den Bebauungsplan selbst definiert werden. Aufgrund der Eigentumsgarantie müssen die Festsetzungen eines Bebauungsplans, die Inhalt und Schranken des Grundeigentums bestimmen, aus sich heraus klar und unmissverständlich sein (BVerwG, Beschl. v. 21.1.2011, 4 B 42.10, juris Rn. 12). Dies lässt sowohl der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Winterhude 70 als auch dessen Begründung vermissen. Letztere nimmt zwar Bezug auf die „‘Zentrale Zone‘ bzw. ‘Mitte‘ der City Nord“ (S. 11 unten), doch wird deren Ausdehnung nicht näher beschrieben. Ein Rückgriff auf deren Definition durch den Bebauungsplan Winterhude 7 ist aus den vorstehend genannten Gründen nicht möglich.

Der § 2 Nr. 3 des Verordnungsentwurfs kann ferner weder auf § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO gestützt werden, da mit ihm Wohnen nicht nur ausnahmsweise zugelassen wird, noch auf § 7 Abs. 4 BauNVO, weil die Zulässigkeit von Wohnungen nicht auf Teile des Kerngebiets beschränkt bleiben soll. Ein Rückgriff auf § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO scheidet aus, sollte dieser nicht ohnehin durch § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO als speziellerer Regelung verdrängt werden, weil dessen Anwendung ausdrücklich die hier nicht gesicherte Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebiets voraussetzt.

Die textliche Festsetzung der allgemeinen Zulässigkeit von Wohnnutzungen in § 2 Abs. 3 des Verordnungsentwurfs dürfte daher mangels einer Rechtsgrundlage rechtswidrig sein. Dies würde zugleich zur Rechtswidrigkeit der Kerngebietsfestsetzung führen, da die Stärkung des Wohnanteils an eben dieser Stelle ein ausdrückliches Ziel der städtebaulichen Vorstellungen zur Entwicklung des gesamten Gebiets der City Nord ist (Planbegründung S. 11 f.), was diese Baugebietsausweisung untrennbar mit der Zulassung eines unbeschränkten Wohnens verknüpft.

bb) Wird eine Baugenehmigung - wie hier - auf § 33 BauGB gestützt, obwohl der Bebauung die materielle Planreife fehlt, ist die Baugenehmigung objektiv rechtswidrig. Hierauf kann sich der Nachbar berufen, wenn das Vorhaben ohne Berücksichtigung des Bebauungsplanentwurfs nach Maßgabe des bislang geltenden Planungsrechts nachbarschützende Vorschriften verletzt (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 17.9.1996, Bs II 142/96, juris Rn. 13; VGH Mannheim, Beschl. v. 23.8.1996, 10 S 1492/96, GewArch 1997, 123, juris Rn. 9; Rieger in: Schrödter, a.a.O., § 33 Rn. 29). Auf der Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans Winterhude 7 vom 22. Mai 1986 (HmbGVBl. S. 101) kann sich die Antragstellerin gegenüber dem nicht vollständig als Regelbebauung zulässigen Vorhaben zwar auf einen Gebietserhaltungsanspruch berufen (1). Ob die Baugenehmigung vom 18. Dezember 2019 diesen Anspruch verletzt, weil für das Vorhaben voraussichtlich weder ergänzend eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB noch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB in Betracht kommt (2), ist jedoch aus Rechtsgründen offen (3).

(1) Die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan hat nachbarschützende Funktion zugunsten der Grundstückseigentümer in dem jeweiligen Baugebiet. Dieser bauplanungsrechtliche Nachbarschutz beruht auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen (st. Rspr., siehe nur BVerwG, Beschl. v. 15.9.2020, 4 B 46.19, 4 B 46.19 (4 C 6.20), juris Rn. 5 m.w.N.). Der Abwehranspruch wird grundsätzlich bereits durch die Zulassung eines mit der Gebietsfestsetzung unvereinbaren Vorhabens ausgelöst, weil hierdurch das nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine Verfremdung des Gebiets eingeleitet wird (BVerwG, Beschl. v. 27.8.2013, 4 B 39.13, BauR 2013, 2011, juris Rn. 4).

Die Grundstücke der Antragstellerin und der Beigeladenen befinden sich im selben Baugebiet. Der Inhalt der Gebietsausweisung „MK“ mit dem Zusatz „W über II“ ergibt sich nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO 1977 aus § 7 BauNVO 1977. Er umfasst neben der gewerblichen Nutzung des Grundstücks der Antragstellerin nach § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 1977 auch die von der Beigeladenen im genehmigten Vorhaben beabsichtigte allgemeine Wohnnutzung oberhalb des zweiten Vollgeschosses nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO 1977. Die Baugenehmigung vom 18. Dezember 2019 lässt jedoch auf der dem Park zugewandten Seite auch eine Wohnnutzung auf der Sockelebene und im Erdgeschoss und damit unterhalb des dritten Vollgeschosses zu (Vorlage 80/9a). Dies ist mit der Kerngebietsfestsetzung unvereinbar und löst daher den Gebietserhaltungsanspruch der Antragstellerin aus. Dessen Geltendmachung steht nicht entgegen, dass das Gebäude der Antragstellerin womöglich die nach dem Bebauungsplan Winterhude 7 zulässige Zahl von fünf Vollgeschossen übersteigt, weil sich diese Festsetzung auf das Maß und nicht die hier allein maßgebliche Art der baulichen Nutzung bezieht.

(2) Diese Abweichung des Vorhabens der Beigeladenen von der Kerngebietsfestsetzung dürfte weder im Wege einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB noch einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB legalisiert werden können. Derartige Abweichungsentscheidungen mögen zwar bereits mit der Baugenehmigung erteilt worden sein (a), doch wäre eine Ausnahme (b) ebenso rechtswidrig wie eine Befreiung (c).

(a) Die Baugenehmigung vom 18. Dezember 2019 ist im Verfahren mit Konzentrationswirkung nach § 62 HBauO erteilt worden. Gemäß § 72 Abs. 2 Satz 1 HBauO schließt sie damit andere die Anlage betreffende behördliche Entscheidungen ein, sofern diese nach den im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlich sind. Ob diese Konzentrationswirkung auf alle objektiv erforderlichen Entscheidungen (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 20. Aufl. 2019, § 9 Rn. 57) und damit u.a. auch auf Ausnahmen und Befreiungen nach dem Städtebaurecht zu erstrecken ist, kann dahinstehen. Dem Eintritt der Konzentrationswirkung stünde jedenfalls nicht entgegen, dass die Beigeladene, als Konsequenz ihrer Ansicht zur Anwendbarkeit des § 33 BauGB, weder eine Ausnahme noch eine Befreiung beantragt hat. Derartige Anträge sind abweichend von § 69 Abs. 2 Satz 1 HBauO im Hinblick auf das materielle Bundesrecht nicht erforderlich (OVG Hamburg, Beschl. v. 22.10. 2013, 2 Bs 283/13, BauR 2014, 543, juris Rn. 18). Eine eingeschlossene Ausnahme oder Befreiung würde jedoch wohl nicht die Anforderungen des § 31 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB erfüllen, so dass diese Abweichungsentscheidung rechtswidrig wäre und gegen den Gebietserhaltungsanspruch der Antragstellerin verstieße.

(b) Nach § 31 Abs. 1 BauGB können von den Festsetzungen eines Bebauungsplans solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Der Bebauungsplan Winterhude 7 hat nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO 1977 den Ausnahmetatbestand des § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977 übernommen, wonach Wohnungen, die nicht unter Absatz 2 Nr. 6 und 7 fallen - wie diejenigen des Vorhabens unterhalb des dritten Vollgeschosses -, ausnahmsweise zugelassen werden können.

Von der Möglichkeit des § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO 1977, im Bebauungsplan festzusetzen, dass derartige Ausnahmen nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden, hat der Plangeber für das Vorhabengrundstück keinen Gebrauch gemacht. Eine dem § 4 Nr. 1 des Gesetzes über den Bebauungsplan Winterhude 7 vom 22. Mai 1986 (HmbGVBl. S. 101) entsprechende Regelung fehlt für jenes Grundstück in der zentralen Zone. Hiernach sind im Kerngebiet außerhalb der unter § 3 definierten „Zentralen Zone“ nur Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäude sowie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal zulässig, was unter Berücksichtigung der Planbegründung (S. 8) als Ausschluss aller weiteren und damit auch der nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen auszulegen sein dürfte. Ein vergleichbarer Nutzungsausschluss für die zentrale Zone bzw. das Vorhabengrundstück fehlt sowohl in § 3 des Plangesetzes als auch in der Planzeichnung. Die dort getroffenen Festsetzungen über eine Wohnnutzung auf drei abgegrenzten Flächen, u.a. auch auf dem Vorhabengrundstück, lassen das Wohnen auf der Grundlage von § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO 1977 als Nutzung zu. Eine derartige Entscheidung des Plangebers zu Gunsten einer allgemein zulässigen Wohnnutzung lässt aber nicht den Rückschluss zu, dass die ausnahmsweise Zulassung von weiteren Wohnungen nach § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977 ausgeschlossen ist (Fickert/Fieseler, BauNVO, 5. Aufl. 1985, § 7 Rn. 11). Hierfür hätte es einer ausdrücklichen Festsetzung bedurft.

Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Zulassung von Wohnungen unterhalb des dritten Vollgeschosses des Vorhabens im Wege einer Ausnahme dürften somit erfüllt sein. Ihre im Verhältnis zu der Größe des Kerngebiets geringe Zahl (je Geschoss acht Wohnungen) dürfte weder das zu wahrende Regel-Ausnahme-Verhältnis stören (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 14.4.2016, DVBl. 2016, 858, juris Rn. 28; Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Nov. 2015, § 31 Rn. 25) noch eine abstrakte (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.11.2010, 4 C 10.09, BVerwGE 138, 166, Rn. 19; Urt. v. 21.3. 2002, 4 C 1.02, BVerwGE 116, 155, juris Rn. 13) oder konkrete Gebietsunverträglichkeit des Vorhabens (vgl. BVerwG, Beschl. v. 13.5.2002, 4 B 86.01, ZfBR 2002, 11, juris Rn. 7 und 10) begründen.

Hingegen dürfte nicht anzunehmen sein, dass eine Ausnahme ermessensfehlerfrei erteilt werden könnte. Bei der Ausübung des Ermessens sind nur städtebauliche Gründe zu berücksichtigen (Söfker, a.a.O., Rn. 26 m.w.N.; OVG Münster, Beschl. v. 6.5.2005, BauR 2005, 1425, 7 B 2752/04 juris Rn. 34). Die Ermessensausübung ist in erster Linie der Verwirklichung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung verpflichtet, wobei die Abwägung der planenden Gemeinde für den Einzelfall „fortzuschreiben“ ist (Rieger in: Schröd-ter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 31 Rn. 17; ähnlich Ferner in: Ferner/Kröninger/Aschke, Bau-GB, 3. Aufl. 2013, § 31 Rn. 3 a.E.). So darf die Ausnahme nicht dazu verwendet werden, den Bebauungsplan an geänderte Vorstellungen des Plangebers anzupassen, seien diese auch noch so einleuchtend (VGH Mannheim, Beschl. v. 18.1.1995, 3 S 3153/94, BRS 57 Nr. 215 (1195), juris Rn. 7).

Im Falle des Bebauungsplans Winterhude 7 dürfte für das Vorhabengrundstück aufgrund der Vorstellungen des damaligen Plangebers eine Ausnahmeerteilung nicht in Betracht kommen, weil dies der lediglich angestrebten Bestandssicherung widersprechen würde. Vielmehr würde die Zulassung einer Ausnahme dazu führen, eine Bebauung zu verwirklichen, die den neuen Vorstellungen des Bebauungsplanentwurfs Winterhude 70 entspräche. Demgegenüber war es das Ziel des Bebauungsplans Winterhude 7, eine intensivere bauliche Nutzung der Grundstücke nur außerhalb der zentralen Zone zu ermöglichen (Planbegründung, S. 2 und 4 unten), innerhalb der zentralen Zone sollte hingegen der Bestand planungsrechtlich gesichert werden (S. 5). Die Ausführungen (S. 7 f.) zur Wohnbebauung auf den Flurstücken ... (das Flurstück ... teilt zwar dessen Festsetzungen, wird aber nicht erwähnt) und ... erschöpfen sich dabei, trotz der Wortwahl, nicht in einer reinen Beschreibung des vorgefundenen Bestands. Sie stellen wie alle anderen Ausführungen im selben Abschnitt Nr. 5 den getroffenen Planinhalt dar. Ihnen ist zu entnehmen, dass der Bebauungsplan die Zulässigkeit von Wohnnutzungen lediglich bestandsorientiert festsetzen und sie nicht erweitern wollte.

Ablesen lässt sich dies insbesondere an den Ausführungen zur Festsetzung für das Wohngebäude ... auf dem Flurstück ... Soweit für dieses Gebäude darauf verwiesen wird, es sei „von der ausnahmsweisen Zulassungsmöglichkeit von Wohnungen in allen Geschossen nach § 7 Absatz 3 Nummer 2 der Baunutzungsverordnung Gebrauch gemacht worden“, geht dies über eine bloße Beschreibung hinaus, weil zum Zeitpunkt der Genehmigung des Gebäudes der Durchführungsplan D 100 vom 19. Juni 1961 (HmbGVBl. S. 218) und ihn ergänzend die Bestimmungen der Baupolizeiverordnung von 1938 und noch nicht diejenigen der Baunutzungsverordnung anzuwenden waren. Das Zitat belegt daher, dass erst mit der Planung selbst von jener Vorschrift und dies ausschließlich für jene Fläche „Gebrauch gemacht worden“ ist, um die vorhandene Wohnnutzung in allen Geschossen für die Zukunft zu sichern. Entgegen der Wortwahl fand dabei das planerische Handeln seine Rechtsgrundlage in § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO 1977, was sich aus der Feststellung im folgenden Halbsatz ergibt, wonach „die allgemeine Zweckbindung des Kerngebiets ... nicht beeinträchtigt“ wird. Dies ist nach dem zweiten Halbsatz jener Vorschrift Voraussetzung für die Wandlung einer nur ausnahmsweise zu einer regelhaft zulässigen Nutzung.

Ob das Ausnahmeermessen auch in der Richtung beschränkt ist, dass seine Ausübung nicht dazu dienen darf, unterbliebene oder fehlgeschlagene bauplanungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 1 Abs. 6 und 9 BauNVO zu ersetzen (so VGH München, Urt. v. 26.1. 2007, 1 BV 02.2147, ZfBR 2007, 697, juris Rn. 52; OVG Münster, Beschl. v. 26.9.2008, 10 A 2599/07, juris Rn. 12), kann trotz des möglichen, aber fehlenden Ausschlusses nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO 1977 für Ausnahmen gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977 dahingestellt bleiben. Solches käme allenfalls in Betracht, wenn dem Plangeber vor Augen gestanden hätte, dass es einen Bedarf für eine derartige Festsetzung gibt, anderenfalls hätte es an ihrer nach § 1 Abs. 3 BBauG/BauGB notwendigen städtebaulichen Erforderlichkeit gefehlt. Im Fall des Bebauungsplans Winterhude 7 gab es aber schon keinen Anlass für den Plangeber, bei seinen Überlegungen zu Ort und Umfang von Wohnnutzungen mitzubedenken, ihre ausnahmsweise Zulassung im Wege des § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO 1977 auszuschließen. Der Plangeber hat nicht nur die Art der vorhandenen Nutzungen bestandsorientiert gesichert, sondern zugleich Lage und Umfang der Baukörper durch Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche und zum Maß der baulichen Nutzung festgeschrieben. Es gab daher für ihn keinen Anlass hinsichtlich der Wohnnutzung auf dem Vorhabengrundstück weitere Festsetzungen zu treffen, weil dieses ohnehin nicht in einem größeren Umfang als vorhanden bebaut werden sollte; jeglicher dafür notwendigen Befreiung von den Baukörperausweisungen standen von vornherein die Grundzüge der Planung entgegen.

(c) Dürfte deshalb für die Wohnungen des Vorhabens unterhalb des dritten Vollgeschosses keine Ausnahme erteilt werden können, weil dies den planerischen Vorstellungen des Bebauungsplans Winterhude 7 zuwiderliefe, wird zugleich die Erteilung einer Befreiung ausscheiden (vgl. auch: Bönker in: Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 1 Rn. 150). Es dürfte in diesem Fall an der nach § 31 Abs. 2 BauGB notwendigen Befreiungslage fehlen, sei es, dass eine Ausweitung der Wohnnutzung über die Vorstellungen des Plangebers hinaus die Grundzüge der Planung berührt oder eine derartige Abweichung nicht städtebaulich erforderlich ist.

(3) Obwohl eine Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs der Antragstellerin nicht durch die Erteilung einer rechtmäßigen Ausnahme ausgeschlossen werden kann, ist es aus Rechtsgründen offen, ob ihr Widerspruch gegen die Baugenehmigung vom 18. Dezember 2019 insoweit erfolgreich sein wird. Bislang ist höchstrichterlich nicht geklärt, ob der Gebietserhaltungsanspruch einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB umfasst (dies verneinend OVG Münster, Urt. v. 23.9.2019, 10 A 1114/17, juris Rn. 43 f.; Beschl. v. 1.12.2004, 7 B 2327/04, ÖffBauR 2005, 59, juris Rn. 15); zu dieser Frage ist ein Revisionsverfahren bei dem Bundesverwaltungsgericht anhängig (BVerwG, Beschl. v. 15.9.2020, 4 B 46.19 (4 C 6.20), juris Rn. 3). Es steht daher im Raum, dass der Gebietserhaltungsanspruch der Antragstellerin sich nicht gegen das Vorhaben durchsetzen kann, weil es jedenfalls die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB erfüllt. Aufgrund dieser ungeklärten Rechtsfrage mit grundsätzlicher Bedeutung stellen sich die Erfolgsaussichten des Widerspruchs als offen dar, auch weil die Antragstellerin - wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen - in keinem anderen Nachbarrecht verletzt sein dürfte.

cc) Der Antragstellerin dürfte gegen das Vorhaben der Beigeladenen kein Abwehranspruch auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung des Baugebiets gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1977 zustehen.

Diese Vorschrift vermittelt Nachbarn innerhalb des betroffenen Baugebiets einen Anspruch auf Aufrechterhaltung seiner typischen Prägung, wenn ein seiner Art nach allgemein oder ausnahmsweise zulässiges Vorhaben genehmigt wird, obwohl es im Einzelfall nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht. Diese Eigenart ergibt sich aus der allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebiets, den sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplans und dem Planungswillen, soweit dieser in den Festsetzungen des Bebauungsplans zum Ausdruck gekommen ist, sowie der örtlichen Situation, in die ein Gebiet „hineingeplant“ worden ist (OVG Hamburg, Beschl. v. 30.7.2015, 2 Bs 141/15, NordÖR 2015, 542, juris Rn. 11; Beschl. v. 14.4.2016, 2 Bs 29/16, ZfBR 2016, 479, juris Rn. 45).

Ob das Kerngebiet, in dem sich die streitgegenständlichen Grundstücke befinden, überhaupt eine derart typische Prägung aufweist, kann dahinstehen. Aufgrund der Entscheidung des Plangebers, in diesem Baugebiet eine Wohnnutzung auf bestimmten Flächen allgemein zuzulassen, dürfte jedenfalls diese Nutzungsart an einer Prägung des Baugebiets teilhaben. Dies hätte zur Folge, dass die von der Antragstellerin angegriffene Erhöhung des Wohnanteils durch das Vorhaben jedenfalls nicht in Widerspruch zu dieser besonderen Gebietsprägung stünde.

dd) Die Antragstellerin wird sich im Widerspruchsverfahren auch nicht mit Erfolg auf einen Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot aus § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO 1977 berufen können. Als rücksichtslos ist ein Vorhaben zu werten, wenn die mit ihm verbundenen Beeinträchtigungen für den Nachbarn bei der Nutzung des eigenen Grundstücks bei einer Abwägung, in die die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung und die Interessen des Bauherrn einzustellen sind, billigerweise unzumutbar erscheinen (siehe nur: OVG Hamburg, Beschl. v. 25.5.2020, 2 Bs 55/20, juris Rn. 48). Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass das Vorhaben der Beigeladenen zu in diesem Sinne unzumutbaren Beeinträchtigungen bei der Nutzung des Grundstücks der Antragstellerin führt.

Soweit die Antragstellerin eine erdrückende Wirkung des Vorhabens geltend macht, fehlt es an dem notwendigen Missverhältnis der Baukörper zueinander (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 26.9.2007, 2 Bs 188/07, NordÖR 2008, 73, juris Rn. 12). Das Vorhaben der Beigeladenen mit zwölf Vollgeschossen in seinem westlichen Teil wird zwar das Gebäude der Antragstellerin mit sechs Vollgeschossen deutlich überragen, doch sind derartige Höhendifferenzen in dem festgesetzten Kerngebiet nicht ungewöhnlich. Zudem würden etwa 20 m zwischen den beiden Gebäuden liegen, was die Wirkung der Höhendifferenz deutlich mildert.

Gegen eine unzumutbare Verschattung des Gebäudes der Antragstellerin spricht bereits der Umstand, dass das Vorhaben die von ihm bauordnungsrechtlich zu fordernden Abstandsflächen auf seinem eigenen Grundstück nachweisen kann (vgl. OVG Hamburg, a.a.O., Rn. 8 ff.). Es kann dahinstehen, ob die auf diese Weise vermittelte Indizwirkung der Abstandsflächen für eine ausreichende Belichtung der Grundstücke bei der Abwägung im Rahmen des Rücksichtnahmegebots erfordert, dass es zu keiner Überschneidung mit anderen Abstandsflächen, wie hier derjenigen des Gebäudes der Antragstellerin kommt. Jedenfalls ist dessen dadurch bedingte zusätzliche Beeinträchtigung im Hinblick auf Belichtung, Belüftung oder Besonnung angesichts der Lage in einem Kerngebiet, insbesondere aufgrund der dichten Bebauung in der zentralen Zone der City-Nord, nicht ungewöhnlich und daher zumutbar.

Eine Unverträglichkeit des Vorhabens mit der gewerblichen Nutzung des Gebäudes der Antragstellerin ist für das Beschwerdegericht nicht erkennbar. Soweit die Beschwerde auf ein sowohl von der Wohnnutzung als auch einem Gastronomiebetrieb ausgehendes Störpotential verweist, sind die Ausführungen der Antragstellerin zu unsubstantiiert, um dem Beschwerdegericht ein Bild von etwaigen Beeinträchtigungen der gewerblichen Nutzung ihres Grundstücks zu vermitteln, die sich ohnehin nicht von selbst aufdrängen. Andererseits trägt die Antragstellerin nichts dafür vor, ihr Grundstück derart lärmintensiv zu nutzen, dass dies in dem Kerngebiet trotz der geringeren Schutzbedürftigkeit der hinzutretenden Wohnnutzung unzulässig werden könnte.

b) Die danach gebotene vom Senat zu treffende umfassende Interessenabwägung (§§ 80a Abs. 3, 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO) fällt zu Lasten der Antragsgegnerin und der Beigeladenen aus.

Das Beschwerdegericht misst dem privaten Interesse der Beigeladenen, von der Baugenehmigung - dem gesetzlichen Regelfall entsprechend (§ 212a Abs. 1 BauGB) - weiterhin Gebrauch machen zu dürfen, keinen Vorrang vor dem Interesse der Antragstellerin an der Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs bei. Vielmehr überwiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin, obwohl die Erfolgsaussichten ihres Widerspruchs offen sind. Zwar kann die Beigeladene neben ihrem wirtschaftlichen Interesse an der Vermeidung von nicht unerheblichen Vermögenseinbußen durch eine kostenintensive Bauverzögerung auch darauf verweisen, dass ihr Vorhaben in einem gewissen Maß auch dem Wohl der Allgemeinheit dient, weil es nicht nur allgemein die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung fördert, sondern speziell preiswerten Wohnraum für eine Zielgruppe mit eher niedrigem Einkommen schafft. Auf der anderen Seite geht es bei der Antragstellerin um die Wahrung eines Nachbarrechts von hervorgehobener Bedeutung. Demgegenüber tritt in den Hintergrund, dass ihre Interessenlage nicht noch durch eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots verstärkt wird, denn der Gebietserhaltungsanspruch setzt gerade keine konkreten tatsächlichen Beeinträchtigungen bei der Grundstücksnutzung voraus.

Maßgeblich für die Interessenabwägung ist daher eine Folgenabwägung. Sollte die Beigeladene ihr Vorhaben weiter vorantreiben können und der Rechtsbehelf der Antragstellerin sich dennoch als erfolgreich erweisen, entstünde eine Situation, die einen vollständigen Rechtsverlust für die Antragstellerin erwarten lässt. Das von der Beigeladenen errichtete Gebäude wäre zumindest weitgehend fertiggestellt und es würden damit vollendete Tatsachen geschaffen, die nicht mehr eine ergebnisoffene Abwägung des Plangebers im Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Winterhude 70 garantieren. Der Plangeber könnte sich dazu gedrängt sehen, das Vorhaben unter Zurückstellung etwaiger Bedenken in jedem Fall nachträglich zu legalisieren, da dessen Beseitigung wohl kaum noch, ohne sich Schadensersatzforderungen auszusetzen, in Betracht käme. Wird hingegen die Verwirklichung des Vorhabens angehalten und bleibt der Rechtsbehelf der Antragstellerin erfolglos, droht zwar der Beigeladenen ein erheblicher Vermögensverlust. In diesem Fall haben es aber die Antragsgegnerin und die Beigeladene selbst in der Hand, den Vermögensverlust möglichst gering zu halten. Falls die Antragsgegnerin als Plangeber den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Winterhude 70 nicht mehr verwirklichen möchte, ließen sich etwaige Ersatzansprüche der Beigeladenen derzeit noch begrenzen. Sollte das Aufstellungsverfahren weiterverfolgt werden, können die Beigeladene durch eine Anpassung des Vorhaben- und Erschließungsplans und der Plangeber durch eine Überarbeitung des Planentwurfs Bedenken gegen den Bebauungsplan, insbesondere im Hinblick auf die Darstellung der Art der baulichen Nutzung, die sich derzeit nicht an § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB orientiert [s. unter II. 2. a) aa) (1)], ausräumen. In diesem Falle könnte eine neue Rechtslage im Wege des § 80 Abs. 7 VwGO zur Aufhebung des verhängten Baustopps führen.

Dabei kommt eine nur teilweise Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs vom 3. Juni 2020 nicht in Betracht, da die Baugenehmigung vom 18. Dezember 2019 objektiv nicht teilbar ist. Die Mikrowohnungen in den beiden ersten Geschossen können von dem verbleibenden Vorhaben nicht hinweggedacht werden, ohne dass dieses bautechnisch und funktionell diesem Zustand angepasst werden müsste (siehe OVG Hamburg, Beschl. v. 17.11.2011, 2 Bs 177/11, juris Rn. 46; Urt. v. 14.7.2008, 2 Bf 277/03, NordÖR 2008, 533, juris Rn. 35).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 und Abs. 3 Halbs. 1 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.