Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Tatbestand:

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Die Klägerin beantragte unter dem 19. November 2014 für das Grundstück T.-------straße 29 (Flurstück .., Flur ., Gemarkung C.      ) in X.         die Erteilung eines Vorbescheides mit der Fragestellung: „Ist die Errichtung eines Lebensmittel-Discounters mit einer Verkaufsfläche von 1.200 qm nach der Art der baulichen Nutzung bei Ausklammerung des Gebotes der Rücksichtnahme bauplanungsrechtlich zulässig?“. Auf dem entsprechenden Lageplan ist lediglich das Vorhabengrundstück gelb umrandet, ohne dass die Lage oder der Standort des Vorhabens auf dem Grundstück deutlich würde.

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Auf dem Vorhabengrundstück befanden sich bis Ende der 1980er Jahre gewerblich genutzte Gebäude (Weberei bzw. Garnherstellung). Im Bereich einer ehemaligen Produktionshalle wurde aufgrund einer Baugenehmigung vom 27. Oktober 1998 zur „Errichtung eines B.    -Marktes u. Umbau der vorh. Gebäudeteile“ ein Lebensmitteldiscounter errichtet. Dem genehmigten Bauantrag war beigefügt eine Berechnung der Nutzfläche nach DIN 277, die eine „Nutzfläche“ von 802,51 qm ausweist; in der Stellplatzberechnung ist von einer „Verkaufsfläche“ von 802,51 qm die Rede. Als Betriebszeit wurde genehmigt werktags 9 bis 18.30 Uhr, die Anlieferung sollte zwischen 9.30 und 17 Uhr erfolgen.

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Der bestehende B1.    -Markt befindet sich im nördlichen und östlichen Bereich des Vorhabengrundstücks; davor sind Stellplätze angelegt, die von dem sich östlich anschließenden Friedhof durch eine Mauer getrennt sind. Den B1.    -Markt erreichen die Kunden von der T.-------straße aus über eine von Süden nach Norden steil ansteigende Zufahrt, die östlich an der deutlich tiefer gelegenen Tankstelle (T.-------straße 27) vorbeiführt; die Anlieferung für den Discounter erfolgt über eine westlich der Tankstelle verlaufende Zufahrt. Etwa auf Höhe der Tankstelle befindet sich auf beiden Seiten eine Bushaltestelle („T.-------straße /WSW“). Auf der südlichen Seite der T.-------straße erstreckt sich ein großes Gelände, das von den X1.           Stadtwerken (Q..) bzw. ihren Tochterfirmen (z. B. Q.. Netz GmbH) genutzt wird und bis zur C1.          Straße reicht. An die genannte Tankstelle schließen sich in östlicher Richtung die Zufahrt zum nördlich und nordöstlich des Flurstücks 95 befindlichen katholischen Friedhof (Flurstücke 72 und 23) - parallel zur (Kunden-)Zufahrt zum B1.    -Markt - sowie durchgehende Wohnbebauung (ab T.-------straße 33, G.         -T1.      -Platz) an. Im straßenseitigen nördlichen Bereich der T.-------straße befinden sich im Anschluss an die o. g. Anlieferungszufahrt Gebäude, die leerstehen (z. B. T.-------straße 23 und 15), aber auch solche, die zu Wohnzwecken genutzt werden (Nrn. 17 und 19). An der Ecke T.-------straße 13/D.        Straße zweigt die letztgenannte Straße ab. Hierbei handelt es sich um eine mehrspurige stark befahrene Straße, die nach etwa 100 m auf Höhe der rechts abzweigenden I.          Straße und der links abzweigenden T2.            Straße auf die A 46 führt. Auf der östlichen Seite der D.        Straße befinden sich in diesem Bereich weitgehend Leerstände, aber auch vereinzelte gewerbliche Nutzungen (z. B. eine Auto-Reparatur-Werkstatt). Im nördlichen Verlauf der I.          Straße geht nach etwa 100 m die Zufahrt zu einem M.    -Markt an der I.          Straße 10 ab (Flurstücke .., ..); im Anschluss daran befinden sich ein leerstehendes (denkmalgeschütztes) Gebäude (I.          Straße 12), das zur Zeit u. a. wegen Dacheinsturzgefahr saniert wird, sowie unmittelbar anschließend (I.          Straße 14) ein Fitness-Studio („G“). Sodann folgt eine Unterführung unter einer Brücke der A 46.

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Das Vorhabengrundstück grenzt katastermäßig an verschiedene Grundstücke an, die sich im Wesentlichen an die beschriebene straßenseitige Bebauung im Bereich T.-------straße /D.        Straße/I.          Straße anschließen und auf denen von verschiedenen Firmen jahrzehntelang Waren der Textilindustrie (Knöpfe, Garne usw.) sowie Kleinmetallwaren hergestellt wurden; dort befanden sich auch Galvanik- und Entfettungsanlagen. Die letzte Betriebsaufgabe erfolgte im Jahre 2010 durch die Fa. Q.   ; dieser Bereich wird auch als „Q.    -Gelände“ bezeichnet. Diese Flächen liegen brach; die zum Teil vier- bis fünfgeschossigen Gebäude stehen leer. Eine Sichtbeziehung zwischen dem B1.    -Markt an der T.-------straße und dem M.    -Markt an der I.          Straße besteht nicht.

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Der nördliche (unbebaute) Rand des Flurstücks 95 grenzt katastermäßig in ei-nem kleinen Bereich (westlich) an das Flurstück .. (I.          Straße 10) an, auf dem sich der genannte M.    -Markt befindet. Für diesen erteilte die Beklagte mit Bauschein vom 5. Dezember 2001 die Baugenehmigung zur Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von 750 qm und genehmigte mit Bauschein vom 19. Januar 2007 die „Änderung einer Verkaufsstätte durch Erweiterung der Verkaufsfläche auf 799 qm“; ausweislich eines in der Genehmigungsakte befindlichen Vermerks über eine Ortsbesichtigung vom 28. Januar 2011 wurde die Verkaufsfläche aber nicht erweitert; die Baugenehmigung zur Verkaufsflächenerweiterung sei erloschen. Auf einen Antrag von April 2009 erteilte die Beklagte am 13. November 2009 die Baugenehmigung zum „Anbau eines Backshops und Umlegung Einkaufswagenbox“: Die Verkaufsfläche des Backshops, der einen eigenen Eingang hat, beträgt ausweislich der genehmigten Berechnung 38,94 qm; zum angrenzenden M.    -Discountmarkt ist der Backshop durch eine Wand (Feuerwiderstandsklasse F 30) abgetrennt. Bestandteil der genehmigten Bauvorlagen ist ein „Brandschutzkonzept zu Anbau eines Backshops an die bestehende M.    -Filiale in X.         “. Der Backshop wurde bis Mai 2015 genutzt und steht seitdem leer. Unter dem 9. Januar 2012 beantragte M.    die Baugenehmigung zu „Anbau und Einbau einer Backvorbereitung an den bestehenden M.    -Markt“; als Verkaufsfläche des M.    -Marktes sind 799,35 qm angegeben; im Brandschutzkonzept, das Bestandteil der genehmigten Bauvorlagen ist, heißt es auf S. 4: „Der Verkaufsraum bleibt unverändert im Bestand und besitzt eine Verkaufsraumfläche von circa 750 qm.“. Die aufgrund dieser Bauvorlagen erteilte Baugenehmigung vom 19. Februar 2014 wurde in der Folgezeit verlängert, zuletzt bis zum 18. Februar 2019.

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Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich des am 15. Mai 2017 vom Rat der Beklagten als Satzung beschlossenen und am 24. Mai 2017 öffentlich bekanntgemachten Bebauungsplans Nr.1206 „D.        Straße/I.          Straße“. Hierbei handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan, der zwei Gewerbegebiete (GE1 und GE2) festsetzt. Im GE 1 (in dem sich der M.    -Markt an der I.          Straße 10 befindet) sind Einzelhandelsbetriebe gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 2 nicht zulässig. Das GE 2 umfasst das Vorhabengrundstück (Flurstück 95) und das der vorgelagerten Tankstelle (Flurstück 62). Für das GE2 heißt es in der textlichen Festsetzung Nr. 3.2:

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„Die gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zu-lässigen Einzelhandelsbetriebe sind nicht zulässig (§ 1 Abs. 5 BauNVO). Der bestehende Lebensmittelmarkt ist auf der genehmigten Grund-lage gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO weiterhin zulässig. Änderungen und Erneuerungen sind zulässig, Erweiterungen jedoch ausgeschlossen.“

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In der Begründung zum Bebauungsplan ist im Zusammenhang mit „Anlass und Ziele“ (dort S. 4) davon die Rede, dass für einen im Bestand vorhandenen Lebensmittel-Discounter an der I.          Straße 10 mit einer Verkaufsfläche von 799 qm, der „in Verbindung mit einem außen angebauten Backshop mit 38 qm Verkaufsfläche (mittlerweile geschlossen) eine sogenannte Funktionseinheit“ bilde und deshalb „ausnahmsweise als ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von 837 qm einzustufen“ sei, eine Bauvoranfrage zur Erweiterung auf 915 qm Verkaufsfläche gestellt worden sei. Mit der vermeintlich geringen Flächenerweiterung werde sich allerdings die Qualität der Nutzungsstruktur auf dem Grundstück ganz erheblich verändern; denn mit Überschreitung der Großflächigkeitsgrenze von 800 qm würde erstmals ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb als eigenständige prägende Nutzungsart auf dem Antragsgrundstück entstehen. Außerdem wird u. a. auf die hier streitgegenständliche Bauvoranfrage sowie im Zusammenhang mit der Steuerung des Einzelhandels auf das zwischenzeitlich am 22. Juni 2015 beschlossene Einzelhandelskonzept der Stadt X.         verwiesen, dessen Ziele der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevantem Sortiment außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche an ‑ wie hier ‑ nicht integrierten Standorten grundsätzlich entgegenstünden. Eine hinsichtlich des streitbefangenen Vorhabens und des M.    -Discounters an der I.          Straße 10 zur Ergänzung des Einzelhandelskonzepts eingeholte „Einzelhandelsbezogene Untersuchung im Rahmen der Bauleitplanung Nr. 1206“ der C. N.       aus November 2016 komme zusammenfassend zu dem Ergebnis, der Gesamtstandort verfüge über eine zumindest teilweise siedlungsintegrierte Lage (dort S. 15). Die beiden Anbieter B1.    und M.    befänden sich zwar in räumlicher Nähe zueinander, stellten aber „auch aufgrund der räumlichen Ausrichtung und Orientierung ihrer Betriebsanlagen sowie ihrer Erschließung und der Trennung durch die Industriebrachen keinen Verbundstandort und somit keine Agglomeration“ dar. Es könne nicht von einem zentralen Versorgungsbereich ausgegangen werden (dort S. 25). Für den B1.    -Markt könne angesichts seiner räumlichen Lage und seiner Ausrichtung zur T.-------straße hin sowie vor dem Hintergrund der in den (Kunden-)Befragungen festgestellten stärkeren Funktion einer wohnortnahen Versorgung wegen des Wohngebietsbezugs eine Einordnung als siedlungsintegrierte Lage in Betracht kommen (dort S. 26, 31, 70 und 77), bei dem M.    -Markt sei eine integrierte Lage dagegen wegen seiner räumlichen Lage an der Autobahntrasse abzulehnen (dort S. 27).

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Das Planverfahren (bzw. seine Sicherung) nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Der Rat der Beklagten fasste am 16. Juni 2014 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 1206 – D.        Straße/I.          Straße – (Flurstücke .., .., .., ..), nachdem für den o. g. M.    -Markt auf der I.          Straße 10 unter dem 5. Mai 2014 eine Voranfrage zur Erweiterung auf 915 qm Verkaufsfläche gestellt worden war. In der Beschlussvorlage wird unter Heranziehung einer Entscheidung des OVG NRW vom 29. Mai 2013 (10 A 1144/11) ausgeführt, nunmehr seien entgegen der bisherigen Praxis die Verkaufsflächen von Back-shops den Verkaufsflächen von genehmigten Nahversorgern hinzuzurechnen, wenn der Einzelhandelsbetrieb als „Hauptbetrieb“ und der Backshop als „Nebenbetrieb“ erscheine, der das Hauptangebot quasi lediglich abrunde. Dies führe dazu, dass viele als Nahversorger genehmigte Einzelhandelsnutzungen nunmehr als großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO anzusehen seien und daher als Vorbilder für weitere großflächige Einzelhandelsnutzungen herangezogen werden könnten. Dadurch könnten gewachsene gewerbliche Strukturen wie hier das Plangebiet erheblich unter Druck geraten, produzierendes und verarbeitendes Gewerbe könne verdrängt werden. Im Plangebiet befänden sich viele jahrzehntelang gewerblich oder industriell genutzte Gebäude; auch wenn diese heute leerstünden, sei der Bereich auch wegen der verkehrsgünstigen Lage als attraktiver Gewerbestandort anzusehen und solle gemäß dem Gewerbeflächenkonzept der Stadt X.         aus dem Jahre 2011 als gewerbliche Baufläche erhalten bleiben. Die beantragte Nutzung als großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevantem Sortiment außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches stehe daher u. a. zu diesem Ziel in Widerspruch. Die Planung sei städtebaulich erforderlich, insbesondere sollten mit ihr das Gewerbeflächen- und das Einzelhandelskonzept umgesetzt werden.

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Zur Sicherung der Planung Nr. 1206 beschloss der Rat der Beklagten am 22. Juni 2015 die „Satzung über eine Veränderungssperre für die Grundstücke I.          Straße 10 (…Flurstück ..), I.          Straße (… Flurstücke .., ..) sowie T.-------straße 29 (…Flurstück .. [tw.])“, die ausweislich des Lageplans den nördlichen/nordwestlichen Bereich des (Vorhaben-)Flurstücks .. erfasste, ohne sich auf das Bestandsgebäude des B1.    -Marktes zu erstrecken. Die Veränderungssperre wurde am 26. August 2015 öffentlich bekannt gemacht. Die daraufhin erhobene Klage gegen die Zurückstellung und gegen die später erfolgte Ablehnung von Bauvoranfragen zur Erweiterung der Verkaufsfläche des M.    -Marktes an der I.          Straße 10 blieben im Ergebnis ohne Erfolg (VG Düsseldorf, Urteile vom 22. September 2015 - 11 K 5982/14 und 11 K 4952/14 -, OVG NRW, Beschlüsse vom 13. Januar 2017 - 2 A 2558/15 und 2 A 2559/15 -).

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Hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Bauvoranfrage stellte die Beklagte nach Anhörung der Klägerin mit Zurückstellungsbescheid vom 15. Januar 2015 die Entscheidung bis zum 14. Januar 2016 zurück.

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Dagegen hat die Klägerin am 22. Januar 2015 Anfechtungsklage erhoben, verbunden mit dem Verpflichtungsantrag auf Erteilung des beantragten bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheides.

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In der mündlichen Verhandlung am 9. November 2015 haben die Beteiligten die Anfechtungsklage übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärt, nachdem der Rat der Beklagten - wie ausgeführt - am 22. Juni 2015 den Beschluss über die obengenannte Veränderungssperre gefasst und die Beklagte mit Bescheid vom 22. September 2015 die Bauvoranfrage der Klägerin unter Hinweis hierauf abgelehnt hatte. Die mit der Begründung, die Veränderungssperre sei unwirksam, aufrechterhaltene Verpflichtungsklage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 9. November 2015 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Veränderungssperre sei wirksam; ihr liege insbesondere eine sicherungsfähige Planung zugrunde.

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Am 15. Dezember 2015 hat die Klägerin die Zulassung der Berufung gegen das Urteil beantragt. Bereits zuvor am 14. Dezember 2015 hatte der Rat der Beklagten die (erneute) Satzung über eine Veränderungssperre zur Sicherung des Bebauungsplans Nr. 1206 beschlossen; die öffentliche Bekanntmachung erfolgte am 6. Januar 2016. Diese Veränderungssperre erfasst das komplette Vorhaben-grundstück (Flurstück ..); sie wurde später mit Ratsbeschluss vom 19. Dezember 2016 verlängert. In der Folge nahm die Beklagte den Ablehnungsbescheid vom 22. September 2015 mit Bescheid vom 7. Januar 2016 zurück. Zur Begründung führte sie aus, die Veränderungssperre vom 22. Juni 2015 habe sich nur teilweise auf das Flurstück .. bezogen und damit keine Ablehnung des hier in Rede stehenden Vorbescheidsantrages gerechtfertigt. Nach zeitgleich erfolgter Anhörung zur erneut beabsichtigten Ablehnung unter Bezugnahme auf die Veränderungssperre vom 14. Dezember 2015 lehnte sie mit Bescheid vom 14. Januar 2016 die Voranfrage der Klägerin unter Bezugnahme auf die Veränderungssperre vom 14. Dezember 2015 erneut ab. Der Bescheid wurde der Klägerin am 15. Januar 2016 zugestellt.

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Zur Begründung der vom Senat mit Beschluss vom 15. Januar 2018 zugelasse-nen Berufung trägt die Klägerin unter teilweiser Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen im Wesentlichen vor, sie habe nach wie vor einen Anspruch auf Erteilung des Vorbescheides. Der Bebauungsplan Nr. 1206 sei unwirksam und könne dem Vorhaben daher nicht entgegengehalten werden. Er leide an zahlreichen Abwägungsmängeln. Die Beklagte habe mit der Planung z. B. der Entstehung bzw. Verfestigung von Einzelhandelsagglomerationen entgegenwirken wollen, halte aber auf S. 23 der Planbegründung fest, die beiden Standorte der Betriebe B1.    und M.    befänden sich zwar in räumlicher Nähe zueinander, bildeten aber auf Grund ihrer räumlichen Ausrichtung und der verkehrlichen Erschließung keine Agglomeration im Sinne der Zielfestlegung 8 des sachlichen Teilplanes großflächiger Einzelhandel. Damit entfalle eine wesentliche Grundlage für die Rechtfertigung des weitgehenden Ausschlusses von Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet. Außerdem gehe die Beklagte zu Unrecht davon aus, dass der bestehende M.    -Markt im Zusammenhang mit dem angegliederten Backshop eine Agglomeration darstelle. Richtig sei vielmehr, dass bauplanungsrechtlich der bestehende M.    -Markt mit dem angegliederten Backshop als eine Einheit und zwar als großflächiger Einzelhandelsbetrieb zu betrachten sei, was die Beklagte in der Planbegründung (S. 4) eingangs auch selbst feststelle. Der M.    -Markt samt angegliedertem Back-Shop sei bereits großflächig, so dass nicht davon ausgegangen werden könne, mit der Zulassung des beantragten Vorhabens entstehe erstmals ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Plangebiet. Außerdem würden mit der Festsetzung eines Gewerbegebietes die z. B. an der T.-------straße vorhandenen Wohnnutzungen weggeplant. Abwägungsfehlerhaft sei darüber hinaus, dass die Beklagte die Eigentümerinteressen nicht hinreichend berücksichtigt habe. Sie schreibe den Bestand des B1.    -Marktes gem. § 1 Abs. 10 BauNVO fest, ohne ihm Erweiterungs- und Modernisierungsspielräume zuzubilligen. Nach dem Standardmarktkonzept sei eine „Verkaufsflächenerweiterung in die Großflächigkeit“ erforderlich, so dass eine bloße Festsetzung auf den Verkaufsflächenbestand nicht den aktuellen Marktanforderungen entspreche. Die textliche Festsetzung Nr. 3.2 Satz 2 trage daher nicht zur Standortsicherung bei. Auch sei die Annahme, es handele sich auf Grund der überwiegend gewerblichen Prägung um ein faktisches Gewerbegebiet, unzutreffend. Es handele sich vielmehr um eine Gemengelage im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB. Hier sei der im Plangebiet vorhandene M.    -Markt ausweislich der eigenen Feststellungen der Beklagten in der Planbegründung (S. 4) bereits großflächig und damit in einem Gewerbegebiet unzulässig (vgl. § 11 Abs. 3 BauNVO). Auf die Frage, ob der mit einer Verkaufsfläche von 38,94 qm genehmigte Backshop seit längerer Zeit nicht mehr betrieben werde und offensichtlich auch nicht mehr beabsichtigt sei, eine entsprechende Nutzung wieder aufzunehmen, komme es dabei letztlich nicht an. Denn die bestehende Baugenehmigung für den B1.    -Markt selbst lasse bereits eine Verkaufsfläche von 802,51 qm und damit einen großflächigen Einzelhandel zu, der Vorbildwirkung entfalte. Nach Vorlage des Ergebnisses einer erneuten Vermessung der Verkaufsfläche des B1.    -Marktes durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vom 30. Oktober 2018 hat die Klägerin in diesem Zusammenhang vorgetragen, die Messergebnisse und die mit den Messergebnissen übersandte Begründung seien nicht nachvollziehbar. Insbesondere sei es unzutreffend, die Bereiche vor der Tür zum Filialleiterbüro, zum Notausgang und zum Lager nicht zur Verkaufsfläche zu zählen. Hierbei handele es sich um Flächen, die als Teil des Verkaufsraumes u. a. auch von Kunden betreten werden könnten und damit Teil der Verkaufsfläche seien. Würden diese Flächen in die Berechnung der Beklagten zur Verkaufsfläche mit einbezogen, ergebe sich hieraus ohne weiteres eine Verkaufsfläche von über 800 qm: Denn konkret seien die von der Beklagten unberücksichtigte Flächen vor dem Notausgang von 0,32 qm, vor dem Filialleiterbüro 0,10 qm und vor der Tür zum Lager 1,45 qm groß. Außerdem entspreche die von der Beklagten vorgenommene Messung nicht den technischen und rechtlichen Anforderungen für die Überprüfung der genehmigten Verkaufsfläche. Es hätte hier nach der DIN 277 gemessen und ermittelt werden müssen. Sie gehe davon aus, dass die Berechnung unter Einbeziehung der genannten zu Unrecht unberücksichtigten Flächen hinreichend verdeutliche, dass hier ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb genehmigt worden sei. Unabhängig davon sei die Planung auch deshalb abwägungsfehlerhaft, weil sich u. a. entlang der D.        Straße diverse Wohnnutzungen fänden, die in einem - mit der Planung festgesetzten - Gewerbegebiet ebenfalls unzulässig wären. Jedenfalls habe sie vor dem 6. Januar 2016 einen Anspruch auf Erteilung des beantragten bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheides gehabt. Die Veränderungssperren (Ratsbeschlüsse vom 22. Juni 2015 und 14. Dezember 2015) seien mangels hinreichender Konkretisierung der Planungsabsichten unwirksam gewesen. Außerdem habe die ursprüngliche Veränderungssperre nur den nördlichen Teilbereich des Flurstücks .., nicht aber dieses Flurstück insgesamt, erfasst. Mit der Voranfrage, die das Gebot der Rücksichtnahme ausdrücklich ausklammere, sei der Standort des geplanten Vorhabens auf dem Flurstück .. noch nicht konkretisiert worden. Es stehe aber außer Zweifel, dass das Vorhaben auf dem Flurstück .. so plaziert werden könne, dass die nordwestliche Teilfläche der Parzelle, die im räumlichen Geltungsbereich der Veränderungssperre liege, nicht in Anspruch genommen werde. Weil das Vorhaben damit außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches dieser Veränderungssperre realisiert hätte werden können, habe das darin normierte Bauverbot dem Vorhaben nicht entgegengestanden und sei die Beklagte verpflichtet gewesen, den beantragten Bauvorbescheid zu erteilen. Hätte die Beklagte den Bauvorbescheid pflichtgemäß erteilt, hätte sie, die Klägerin, hiernach für das nach der Art der baulichen Nutzung zugelassene Vorhaben die erforderliche Baugenehmigung eingeholt und sodann den B1.    -Markt mit einer Verkaufsfläche von 1.200 qm auf dem Grundstück T.-------straße 29 errichtet und in Betrieb genommen. Wenn man davon ausgehe, dass der Markt mit einer Verkaufsfläche von 1.200 qm 20 Jahre betrieben worden wäre, würde ihr in Folge der amtspflichtwidrigen Nichterteilung des beantragten Bauvorbescheides und des dadurch von der Beklagten schuldhaft verursachten Scheiterns dieses Vorhabens ein Schaden in Millionenhöhe entstehen, den sie gegenüber der Beklagten geltend machen würde.

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Die Klägerin beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 14. Januar 2016 die Beklagte zu verpflichten, ihr auf ihren Antrag vom 19. November 2014 den bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für die Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit einer Verkaufsfläche von 1.200 qm auf dem Grundstück T.-------straße 29 (Gemarkung C.      , Flur , Flurstück ..) in X.         zu erteilen,

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hilfsweise,

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festzustellen, dass die Beklagte vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre am 6. Januar 2016 verpflichtet war, der Klägerin den mit Formularantrag vom 19. November 2014 beantragten Vorbescheid für die Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit einer Verkaufsfläche von 1.200 qm auf dem Grundstück T.-------straße 29 (Gemarkung C.      , Flur , Flurstück ..) in X.         zu erteilen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

23

Sie tritt dem klägerischen Berufungsvorbringen entgegen. Der Bebauungsplan Nr. 1206 sei wirksam. Ausweislich der Planbegründung gehe es maßgeblich darum, durch die auf § 1 Abs. 5 bzw. Abs. 9 BauNVO gestützte Steuerung des Einzelhandels im Plangebiet die landesplanerischen Ziele für den großflächigen Einzelhandel und die im Einzelhandelskonzept der Stadt vom 22. Juni 2015 dargelegten Ziele für die kommunale Entwicklung des Einzelhandels umzusetzen und Flächen für gewerbliche Nutzungen zu sichern. Die Planung diene daher insgesamt der angemessenen Sicherung und sinnvollen Weiterentwicklung des vorhandenen Gewerbe-Standortes. Darüber hinaus stelle der Einzelhandelsausschluss an nicht integrierten Standorten eine generelle Zielsetzung des Einzelhandelskonzepts und des Gewerbeflächenkonzepts dar. Die konzeptionellen Ziele seien im Rahmen der Einzelhandelsuntersuchung der C…. für das Plangebiet geprüft worden. Der Bebauungsplan Nr. 1206 sei vor diesem Hintergrund städtebaulich gerechtfertigt. Die Festsetzungen seien hinreichend bestimmt. Der Plan leide auch nicht an Abwägungsfehlern. Sie sei nicht von einem fehlerhaften Verständnis der landesplanerischen Agglomerationsregel (Ziel 6.5-8 des LEP NRW) ausgegangen. Im Planbereich seien nämlich bereits zwei rechtlich selbstständige jeweils kleinflächige Betriebe in einem Gebäude untergebracht: Dabei handele es sich um den M.    -Discountmarkt mit einer Verkaufsfläche von 799 qm und den Backshop mit 38 qm Verkaufsfläche. Beide Betriebe bildeten somit eine Agglomeration im landesplanungsrechtlichen Sinne. Dass diese beiden Betriebe nicht gemeinsam mit dem B1.    -Markt eine Agglomeration bildeten, sei davon unabhängig. Es könne aufgrund der zwischenzeitlich eingetretenen Situation jedoch letztlich dahinstehen, wie die seinerzeit genehmigte räumliche Konzentration von M.    -Discount-Markt und Backshop zu bewerten sei. Der Backshop mit seinen 38,94 qm werde nämlich spätestens seit Mai 2015 nicht mehr genutzt. Sowohl für den Betrieb der Klägerin als auch für den im Planbereich vorhandenen M.    -Markt seien daher Verkaufsflächenerweiterungen beantragt, die zu einer deutlichen und erstmaligen Überschreitung der Großflächigkeitsgrenze führen würden. Sie, die Beklagte, habe sich auch hinreichend mit den Bestandsschutzmöglichkeiten für bestehende Betriebe auseinandergesetzt. Aufgrund der nachgewiesenen Nahversorgungsfunktion sei dem Betrieb der Klägerin ein erweiterter Bestandsschutz gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO eingeräumt worden, der Änderungen und Erneuerungen ermögliche, Erweiterungen aber ausschließe. Diese Bewertung trage insbesondere der Tatsache Rechnung, dass der Betrieb der Klägerin nicht aufgrund seiner Flächengröße, sondern vielmehr wegen der schwierigen Standortsituation einem besonderen Wettbewerbsdruck ausgesetzt sei. Auch sonst lägen Abwägungsfehler nicht vor: Der Planbereich sei historisch stets gewerblich genutzt worden, überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt und daher für eine planerische Festsetzung als Gewerbegebiet gut geeignet; auch im Regionalplan sei er als GIB dargestellt. Im Bereich der T.-------straße weise der Gebietscharakter aufgrund der Wohnnutzungen durchaus auch Tendenzen zum Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO auf. Demgegenüber sei der Bereich D.        Straße/ I.          Straße faktisch als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO einzustufen: Auch die (möglicherweise) ehemals bestehende Funktionseinheit M.    -Markt/Backshop auf der I.          Straße 10 stehe einer solchen Einordnung grundsätzlich nicht entgegen, denn es handele sich jedenfalls heute um bauplanungsrechtlich selbstständige Betriebe, die jeweils kleinflächig seien. Vor diesem Hintergrund könne auch nicht von einer fehlenden Realisierbarkeit der Festsetzung eines Gewerbegebietes ausgegangen werden. Die Kritik der Klägerin an einer mangelnden Konfliktbewältigung berücksichtige nicht, dass es sich um einen einfachen Bebauungsplan mit nur geringer Regelungstiefe handele. Aber selbst bei einer Beurteilung nach § 34 BauGB sei das beantragte Vorhaben nicht zulässig. Bei der Abgrenzung der näheren Umgebung sei hier aufgrund der Lage des B1.    im Hintergelände der straßenbegleitenden Bebauung an der T.-------straße und der räumlichen Situation des Vorhabengrundstücks eine enge Abgrenzung der näheren Umgebung angezeigt. Es fehle zudem an einer Sichtbeziehung zwischen dem Vorhaben der Klägerin und dem bestehenden M.    -Markt, der dem hier in Rede stehenden Bereich nicht mitpräge. Das streitige Vorhaben befinde sich demnach in einem faktischen Mischgebiet. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung richte sich nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO; dort seien großflächige Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Selbst wenn man aber unterstellte, dass es sich bei der näheren Umgebung um eine Gemengelage handelte, wäre das Vorhaben nicht genehmigungsfähig, da kein Vorbild für einen großflächigen Einzelhandel vorhanden sei. Ein Vorhaben könne sich nach § 34 Abs. 1 BauGB zwar auch dann einfügen, wenn es aus dem vorgegebenen Rahmen herausfalle, allerdings nur dann, wenn keine bewältigungsbedürftigen bodenrechtlichen Spannungen hervorgerufen oder verstärkt würden. Mit der Genehmigung der beantragten Verkaufsfläche würde hier erstmalig ein typischer großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO an diesem Standort entstehen, von dem eine Vorbildwirkung für die zukünftige bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsvorhaben im Umfeld ausgehe. Das Vorhaben löse daher bodenrechtliche Spannungen und das Bedürfnis nach einer Bauleitplanung aus. Der Hilfsantrag könne ebenfalls keinen Erfolg haben. Der Veränderungssperre vom 6. Januar 2016 habe - ebenso wie der vom 26. August 2015 - eine hinreichend konkrete Planung zugrunde gelegen. Auch die Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 BauGB für die Zurückstellung der Entscheidung über die Bauvoranfrage der Klägerin seien gegeben gewesen. Durch die Rücknahme des am 22. September 2015 ergangenen Ablehnungsbescheids mit Bescheid vom 7. Januar  2016 sei der Zurückstellungsbescheid vom 15. Januar 2015 wieder aufgelebt. Außerdem hat die Beklagte auf Ergebnisse von Messungen vom 30. Mai 2018 und 30. Oktober 2018 verwiesen, die beide zu dem Ergebnis gelangen, dass der B1.    -Markt im Bestand eine Verkaufsfläche von (lediglich) 799,06 qm aufweist.

24

Der Berichterstatter hat am 18. Mai 2018 einen Ortstermin durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift Bezug genommen.

25

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie den der beigezogenen Verwaltungs- und Aufstellungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

26

Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung ist unbegründet.

28

Die Klage hat keinen Erfolg. Der Klägerin steht der mit dem Hauptantrag verfolg-te Verpflichtungsanspruch nicht zu (I.). Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Erteilung des beantragten bauplanungsrechtlichen Vorbescheides (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Der Hilfsantrag hat ebenfalls keinen Erfolg (II.).

29

I. Die Klage ist mit dem Hauptantrag zulässig, aber unbegründet.

30

Gemäß § 71 Abs. 2 i. V. m. § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW ist der Vorbescheid (nur) zu erteilen, wenn den mit der Bauvoranfrage gestellten Fragen des Vorhabens öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt. Der Senat geht zwar zugunsten der Klägerin davon aus, dass der Vorbescheidsantrag bescheidungsfähig ist (1.), doch stehen dem Vorhaben in seiner beantragten Form Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen (2.).

31

1. Der Senat geht zugunsten der Klägerin davon aus, dass die Bauvoranfrage in der vorliegenden Form (noch) bescheidungsfähig ist.

32

Nach §§ 71 Abs. 2, 69 Abs. 1 BauO NRW i. V. m. § 16 Satz 1 BauPrüfV sind dem Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides die Bauvorlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind. Gemäß § 16 Satz 1 i. V. m. § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauPrüfVO gehören hierzu eine Baubeschreibung und bei gewerblichen Anlagen die Betriebsbeschreibung und nach § 16 Satz 2 i. V. m. § 10 Abs. 1 Satz 2 BauPrüfVO auch Berechnungen oder Angaben zur Kostenermittlung.

33

a) Der Bescheidungsfähigkeit steht nicht entgegen, dass auf dem insoweit ein-gereichten Lageplan lediglich das Vorhabengrundstück Flurstück .., auf dem sich der B1.    -Markt im Bestand befindet, gelb umrandet ist, die Lage des zu beur-teilenden Baukörpers aber nicht ansatzweise angegeben ist.

34

Eine nicht weiter präzisierte Bauvoranfrage, die hier zulässigerweise auf die Frage der Art der baulichen Nutzung unter Ausklammerung des Rücksichtnahmegebots beschränkt ist, ist grundsätzlich auch dann zu bescheiden, wenn sie noch Spielraum für den Bauantrag lässt (z. B. was den genauen Standort des Vorhabens angeht). Unbestimmt und nicht bescheidungsfähig ist sie jedoch dann, wenn die Frage der bebauungsrechtlichen Zulässigkeit - z. B. was den Standort des Vorhabens angeht - in einem Fall zu bejahen, im anderen zu verneinen ist.

35

Vgl. hier allgemein BVerwG, Urteil vom 3. April 1987 – 4 C 41.84 -, juris Rn. 13, sowie OVG NRW, Urteil vom 29. Oktober 2018 - 10 A 1403/16 -, S. 16 m. w. N.

36

Dass hier keine konkrete Lage des beantragten Vorhabens auf dem Lageplan angegeben ist, führt daher nicht von vornherein zur Unbestimmtheit wegen fehlender Bescheidungsfähigkeit, da ein Einzelhandelsbetrieb auf dem Flurstück .. grundsätzlich untergebracht werden kann. Allerdings hat dies zur Konsequenz, dass dem Vorhaben nur dann die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit attestiert werden kann, wenn das Vorhaben auf allen Teilen des Vorhabengrundstücks realisiert werden kann. Nicht ausreichend ist namentlich entgegen der Auffassung der Klägerin, dass das Vorhaben irgendwo auf dem Grundstück in Übereinstimmung mit bauplanungsrechtlichen Bestimmungen realisiert werden kann; dies gilt jedenfalls dann, wenn es auch Standorte auf dem Grundstück gibt, in denen bauplanungsrechtliche Bestimmungen dem Vorhaben entgegenstehen. Ob dies im Zeitraum der Geltungsdauer der zur Sicherung der Planung aufgestellten Veränderungssperren – auch der am 22. Juni 2015 beschlossenen, die nur einen nördlichen Teilbereich des Flurstücks .. erfasste – der Fall gewesen ist, bedarf im vorliegenden Zusammenhang aber keiner Entscheidung. Denn im hinsichtlich des Verpflichtungsantrags maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Senat beanspruchen die Veränderungssperren keine Geltung mehr, so dass nunmehr – wie noch darzulegen sein wird – entweder die Bestimmungen des Bebauungsplans Nr. 1206 zugrundezulegen sind oder aber auf § 34 Abs. 1 BauGB abzustellen ist; in beiden Fällen ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig.

37

b) Die Ausführungen zu a) gelten entsprechend für die erforderlichen Stellplätze, deren Lage ebenfalls nicht weiter präzisiert ist. Auch § 12 BauNVO betrifft die Art der baulichen Nutzung und angesichts der Größe des Grundstücks ist davon auszugehen, dass die erforderlichen Stellplätze hergestellt werden können. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - das Rücksichtnahmegebot ausdrücklich aus der Fragestellung des Vorbescheidsantrags ausgeklammert ist.

38

c) Ob einer Bescheidungsfähigkeit entgegengestanden hat, dass Berechnungen und Angaben zur Kostenermittlung i. S. d. § 6 BauPrüfVO, die auch bei einer Bauvoranfrage grundsätzlich erforderlich sein könnten, nicht vorgelegen haben,

39

vgl. in diesem Zusammenhang OVG NRW, Urteile vom 6. März 2014 - 7 A 711/13 - juris Rn. 46 einerseits, und vom 14. Dezember 2016 - 10 A 655/14 -, juris Rn. 36 ff. andererseits; zum Problem allgemein Marci, BauR 2017, S. 36 m. w. N.,

40

mag offenbleiben, nachdem die Klägerin – wenn auch erst in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Senat – entsprechende Unterlagen nachgereicht hat.

41

d) Der Bescheidungsfähigkeit steht hier auch nicht entgegenstehen, dass es an der Vorlage einer Betriebsbeschreibung fehlt. Da eine Bauvoranfrage nur hinsichtlich eines konkreten Vorhabens gestellt und beantwortet werden kann, gehört zu den grundsätzlich erforderlichen Bauvorlagen regelmäßig auch eine Betriebsbeschreibung, aus der sich z. B. die Betriebszeiten ergeben.

42

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22. März 2018 ‑ 2 A 825/16 ‑, S, 7 m. w. N.

43

Das gilt hier umso mehr, als - wie hier im Ortstermin klar geworden ist -, die Betriebszeiten des beantragten Einzelhandelsbetriebes von denen des beste-henden Betriebes (nicht nur unerheblich) abweichen (sollen). Für den bestehenden B1.    -Markt sind mit der Baugenehmigung vom 27. Oktober 1998 Betriebszeiten von 9 bis 18.30 Uhr genehmigt worden, die Anlieferung sollte zwischen 9.30 und 17.00 Uhr erfolgen. Im Ortstermin am 18. Mai 2018 hat der Prokurist der Klägerin erklärt, der bestehende B1.    -Markt sei von 8 bis 20 Uhr geöffnet, bei der Anlieferung gebe es keine festen Zeiten. Damit ist die Vorlage einer - hier fehlenden - Betriebsbeschreibung nach den o. g. Grundsätzen als erforderlich anzusehen, zumal nicht davon ausgegangen werden kann, der neu zu errichtende B1.    -Markt mit deutlich größerer Verkaufsfläche werde gegenüber dem (ungenehmigten) Ist-Zustand im Ansatz verkürzte Öffnungs- oder Anlieferungszeiten haben. Allerdings könnte sich hier (ausnahmsweise) etwas anderes daraus ergeben, dass hier das Rücksichtnahmegebot aus der Fragestellung des Bauvorbescheides ausgeklammert ist, für dessen Beurteilung (z. B. in nachbarrechtlicher Hinsicht) die Angabe insbesondere der Betriebszeiten (z. B. Anlieferungszeiten, Öffnungszeiten) regelmäßig unabdingbar sein wird. Der Senat geht an dieser Stelle im vorliegenden Fall zugunsten der Klägerin davon aus, dass der Umstand einer fehlenden Betriebsbeschreibung als solcher der Bescheidungsfähigkeit nicht entgegensteht.

44

2. Das Vorhaben ist aber auch bei angenommener Bescheidungsfähigkeit bauplanungsrechtlich unzulässig. Dem Vorhaben stehen bauplanungsrechtliche Vorschriften zur Art der baulichen Nutzung entgegen.

45

Hierbei kann offenbleiben, ob insoweit auf den am 24. Mai 2017 ortsüblich bekanntgemachten Bebauungsplan Nr. 1206 „D.        Straße/I.          Straße“ vom 15. Mai 2017 abzustellen ist (a) oder ob eine bauplanungsrechtliche Beurteilung anhand des § 34 BauGB zu erfolgen hat (b), weil das Vorhaben in beiden Fällen bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

46

a) Sollte der Bebauungsplan Nr. 1206 wirksam sein, steht dem Vorhaben hinsichtlich der Art baulicher Nutzung dessen textliche Festsetzung Nr. 3.2 entgegen, wonach in dem GE2, in dem das Vorhabengrundstück liegt, die allgemein zulässigen Einzelhandelsbetriebe (unabhängig von ihrer Großflächigkeit oder ihren Sortimenten) nicht zulässig sind. Auf die Regelung in § 3.2. Satz 2 kann sich die Klägerin nicht berufen, da es sich bei dem Vorhaben um eine Neuerrichtung mit Erweiterung der Verkaufsfläche handelt; vor diesem Hintergrund mag insbesondere offenbleiben, ob die zuletzt genannte Festsetzung von der Rechtsgrundlage des § 1 Abs. 10 BauNVO gedeckt ist und ob sie als inhaltlich hinreichend bestimmt angesehen werden kann.

47

b) Sollte der am 24. Mai 2017 bekannt gemachte Bebauungsplan Nr. 1206 dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden können - wie die Klägerin meint -, liegt das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich, so dass eine bauplanungsrechtliche Beurteilung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung auf der Grundlage des § 34 BauGB zu erfolgen hat. Danach ist das Vorhaben ebenfalls schon seiner Art nach unzulässig.

48

Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Orts teile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich u. a. nach der Art der baulichen Nut-zung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach dieser Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).

49

aa) Die nähere Umgebung ist für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Merkmale gesondert zu ermitteln, weil diese jeweils eine Prägung mit ganz unterschiedlicher Reichweite und Gewichtung entfalten können. Für das hier in Rede stehende Merkmal der Art der baulichen Nutzung ist die nähere Umgebung im Regelfall weiter zu bemessen als beispielsweise bei dem Merkmal der überbaubaren Grundstücksfläche. Sie erstreckt sich soweit, wie sie den boden-rechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst und sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann.

50

Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 ‑ 4 C 9.77 ‑, juris Rn. 33 sowie Beschlüsse vom 16. Juli 2018 - 4 B 51.17 -, juris Rn. 6, und vom 27. März 2018 - 4 B 60.17 -, juris Rn. 7 m. w. N.

51

Das Bestehen einer Sichtbeziehung für die gegenseitige Prägung von Grund-stücken kann als ein möglicher Aspekt der Abgrenzung der näheren Umgebung grundsätzlich zu berücksichtigen sein. Eine von den konkreten Umständen los-gelöste ausschlaggebende Bedeutung ist einer solchen Sichtbeziehung aber nicht zuzumessen. Denn je nach Gelände, Straßenverlauf und vorhandener Bebauung kann selbst ein vom Vorhabengrundstück sehr weit entfernt liegendes Grundstück mit dem Auge noch wahrgenommen werden kann, während der Blick auf ein nur wenige Meter entferntes Grundstück möglicherweise durch einen Straßenknick oder ein dazwischen liegendes Gebäude verstellt sein kann.

52

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 31. Juli 2018 ‑ 10 A 793/17 ‑, juris Rn. 7, und vom 30. Mai 2017 ‑ 2 B 144/17 -, juris Rn. 8.

53

Auch kann Sichtbeziehungen keine (verbindende) ausschlaggebende Funktion beizumessen sein, wenn zwei eigenständige und jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe aufeinandertreffen.

54

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30. Mai 2017 ‑ 2 B 144/17 ‑, juris Rn. 8.

55

Nach diesen Grundsätzen wird die nähere Umgebung des Vorhabens hier nach dem Eindruck, den der Berichterstatter von der Örtlichkeit gewonnen und dem Senat anhand von Fotos und Kartenmaterial vermittelt hat, gebildet aus dem Bereich, der dem des räumlichen Geltungsbereichs des GE2 des Bebauungsplans Nr. 1206 entspricht, also die Grundstücke T.-------straße 29 (Flurstück ..) mit dem darauf befindlichen B1.    -Markt und T.-------straße 27 (Flurstück ..) mit der Tankstelle umfasst; das sich westlich anschließende (ehemals gewerblich genutzte) Gebäude T.-------straße 23 sowie die Wohngebäude (T.-------straße 17 und 19) sind ebenfalls noch mit einzubeziehen. Damit wird die nähere Umgebung hier abschließend erfasst. Aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls ist sie hinsichtlich des Merkmals der Art der baulichen Nutzung hier nämlich relativ eng zu ziehen: Im Süden findet die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks ihre Begrenzung durch die nördliche Seite der T.-------straße . Diese ist zwar nicht stark befahren und auch relativ schmal, hat allerdings trotzdem trennende Wirkung, weil sich auf ihrer anderen - südlichen - Seite mit dem großen, durch die X1.           Stadtwerke (WSW) bzw. ihre Untergliederungen genutzten Gelände eine gänzlich andere Bebauungsstruktur findet. Die Prägung durch die Q.. wird u. a. deutlich durch die als „T.-------straße /WSW“ benannte Bushaltestelle. In östlicher/nordöstlicher Hinsicht wird der maßgebliche Bereich begrenzt durch den katholischen Friedhof und die dazugehörenden Nutzungen (Kapelle, Friedhofsgärtnerei) sowie die entlang der T.-------straße (ab Hausnr. 33) in östlicher Richtung durchweg vorhandenen Wohnnutzungen. Mit den sich in westlicher Richtung an das leerstehende (ehemals gewerblich genutzte) Gebäude T.-------straße 23 bzw. die wohngenutzten Gebäude T.-------straße 17 und 19 anschließenden stark befahrenen und mehrspurigen D.        Straße, die eine Verkehrsachse hin zum Zentrum C.      bildet und die in ihrem nördlichen Verlauf nach ca. 100 m auf die BAB 46 führt, ist die (süd)westliche Grenze der maßgeblichen näheren Umgebung markiert. In nordwestlicher Hinsicht bilden die leerstehenden Gebäude bzw. Brachflächen z. B. der Fa. Q.    Fashion, auf denen früher (seit etwa 1910) Knöpfe und Kleinwaren hergestellt, aber auch Galvanik- und Entfettungsanlagen betrieben wurden, die Grenze des näheren Umgebungsbereichs. Hier befinden sich mehrere fünfgeschossige Gebäude, die auch aufgrund der Topographie (das Gelände steigt in diesem Bereich von Süden nach Norden an) den Abschluss zu der weiter nördlich bzw. nordwestlich gelegenen Bebauung bilden. Dies hat insbesondere zur Konsequenz, dass der M.    -Discounter an der I.          Straße 10 nicht mit einzubeziehen ist, auch wenn er räumlich nicht weit von dem Vorhabengrundstück entfernt gelegen ist. Denn die genannten vier- bzw. fünfgeschossigen Gebäude unterbinden jegliche Sichtbeziehung zwischen dem Gebäude des B1.    -Marktes und dem des M.    -Marktes; hinzukommt, dass auch im Ortstermin keine Auswirkungen des M.    auf das Vorhabengrundstück festgestellt werden konnten. Beide Märkte sind nicht aufeinander bezogen: Vielmehr ist der M.    aufgrund seiner Lage unmittelbar an der Autobahn(-Auffahrt) im Schwerpunkt auf Kunden von außerhalb ausgerichtet, die mit dem PKW einkaufen, während der B1.    insbesondere auch für die Wohnnutzungen an der T.-------straße in größerem Umfang eine Nahversorgungsfunktion übernimmt. Die Erschließung des B1.    -Marktes ist ebenfalls zur T.-------straße – nach Süden – ausgerichtet, während die Zufahrt zum M.    -Markt von Norden bzw. Nordwesten her von der Kreuzung der stark befahrenen D.        Straße mit der I.          Straße erfolgt. Angesichts dieser besonderen Umstände braucht der Frage, ob es sich bei dem M.    -Discounter - sei es isoliert, sei es bei einer Zusammenschau mit dem „Backshop“- um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb handelt (was nach Aktenlage in beiden Alternativen ernsthaft hinterfragt werden kann) nicht weiter nachgegangen zu werden.

56

bb) Die Eigenart dieser näheren Umgebung entspricht keinem der in der Baunutzungsverordnung genannten Gebiete.

57

Von einem faktischen Mischgebiet (§ 6 BauNVO) ist jedenfalls deshalb nicht auszugehen, weil es an der hierfür erforderlichen ungefähren Gleichrangigkeit von Wohnen und gewerblichen Nutzungen fehlt, sondern die gewerblichen Nutzungen bzw. (überwiegend leerstehenden) Baulichkeiten dominieren: In der maßgeblichen näheren Umgebung finden sich neben dem B1.    -Markt und der Tankstelle (lediglich) zwei dem äußeren Anschein nach bewohnte Häuser (T.-------straße 17 und 19) sowie mehrere leerstehende, ehemals gewerblich genutzte Gebäude. Von der in § 6 Abs. 1 BauNVO vorausgesetzten Gleichrangigkeit von Wohnen und gewerblicher Nutzung, die das Wohnen nicht wesentlich stört, kann nicht ausgegangen werden. Ein faktisches Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) liegt ebenfalls nicht vor. Dem stehen jedenfalls die Wohnnutzungen auf der T.-------straße (Nr. 17, 19) entgegen, die in einem Gewerbegebiet – und noch dazu in einem relativ kleinen – unzulässig wären. Bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung ist damit von einer Gemengelage i. S. d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB auszugehen.

58

cc) In diese Eigenart der näheren Umgebung fügt sich das Vorhaben seiner Art nach nicht i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB ein.

59

In die Eigenart der näheren Umgebung fügt sich regelmäßig alles ein, was sich in deren Rahmen hält. Soweit es das Merkmal der Art der baulichen Nutzung – um das es hier geht – betrifft, ist grundsätzlich auf die Nutzungstypen abzustellen, die die Baunutzungsverordnung umschreibt und für die einzelnen Baugebietstypen als allgemein oder ausnahmsweise zulässig festlegt. Sind also in der näheren Umgebung den Begriffsbestimmungen der BauNVO entsprechende Nutzungsarten vorhanden, so hält ein Vorhaben, das die Merkmale einer solchen Nutzungsart aufweist, ohne Weiteres den vorhandenen Rahmen ein. Eine weitere Differenzierung innerhalb der typisierten Nutzungsart je nach den unterschiedlichen konkreten Maßstäben der Ausgestaltung oder der Betriebsstruktur ist bei der Prüfung, ob sich ein Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung einfügt, nicht angezeigt.

60

Vgl. Kuschnerus/Bischopink/Wirth, Der standortgerechte Einzelhandel, 2. Auflage 2018 Rn. 299 m. w. N. aus der Rspr.

61

Ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb ist damit Vorbild für alle anderen großflächigen Einzelhandelsbetriebe, ohne dass es insoweit auf das Vorhandensein von Fernwirkungen i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO oder gar das konkrete Sortiment, die Verkaufsfläche oder andere individuelle Betriebsmerkmale ankommt.

62

Vgl. Kuschnerus/Bischopink/Arnold, Das zulässige Bauvorhaben, 7. Auflage 2016, Rn. 325 f. und 334 f. m. w. N. aus der Rspr.

63

In der maßgeblichen näheren Umgebung befindet sich hier aber kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb. Insbesondere kann der vorhandene B1.    -Markt sich nicht quasi selbst das Vorbild geben, weil er selbst nicht großflächig ist.

64

Einzelhandelsbetriebe sind großflächig i. S. d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 qm überschreiten.

65

Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 ‑ 4 C 10.04 -, BRS 69 Nr. 71 = juris Rn. 12.

66

Die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes bildet dabei generell den primären Maßstab für seine städtebaulichen Wirkungen. Entscheidend für die Anrechnung auf die Verkaufsfläche ist die Frage, ob die Fläche für den Kunden zugänglich ist und in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Verkaufsvorgang steht. In das Verständnis des Verkaufsflächenbegriffs eines Einzelhandelsbetriebes hat einzufließen, dass die Attraktivität und die Wettbewerbsfähigkeit und damit die Auswirkungen eines Einzelhandelsbetriebes nicht nur von seiner Größe bestimmt werden, die sich in der Geschossfläche widerspiegelt, sondern dass sie - soweit es um das Merkmal der Fläche geht - eher von denjenigen Flächen beeinflusst werden, auf denen die Waren präsentiert und verkauft werden können. Zur Verkaufsfläche gehören damit alle Flächen eines Betriebes, die den Kunden zugänglich sind, in denen Waren angeboten werden und die mit dem Verkaufsvorgang in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stehen. Danach zählen Gänge, Treppen, die Flächen des Windfangs und des Kassenvorraums (einschließlich des Bereichs zum Einpacken der Ware und zum Entsorgen des Verpackungsmaterials) ebenso zu der städtebaulich relevanten Verkaufsfläche wie für Kunden nicht betretbare Verkaufsstände.

67

Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10.04 -, BRS 69 Nr.71 = juris Rn. 29, sowie OVG NRW, Beschluss vom 20. Januar 2015 - 2 A 2327/13 -, juris Rn. 23 m. w. N.

68

Daher kann z. B. ein Kunden-WC der Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbe-triebes begrifflich wie teleologisch allenfalls dann zugerechnet werden, wenn es den Verkaufsvorgang bei typisierender Betrachtung zu fördern geeignet ist und dadurch außerdem die Attraktivität des Einzelhandelsgeschäfts - und damit seine städtebaulichen Auswirkungen - spezifisch steigert. Ansonsten fehlt der notwendige unmittelbare räumlich-funktionale Zusammenhang mit dem Verkaufsvorgang, der dem Terminus der Verkaufsfläche wesensimmanent ist.

69

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 20. Januar 2015 - 2 A 2327/13 - juris Rn. 24 m. w. N.

70

Nach diesen Grundsätzen handelt es sich bei dem bestehenden B1.    -Markt um einen kleinflächigen Einzelhandelsbetrieb, weil seine genehmigte bzw. vorhandene Verkaufsfläche 800 qm nicht übersteigt. Die von der Beklagten veranlassten Nachmessungen vom 30. Mai 2018 und vom 30. Oktober 2018 gelangen zu Verkaufsflächen von 799,06 qm. Hierbei handelt es sich um eine Fläche des Innenraums von 811,56 qm (52,14 X 15,565 m = 811,56 qm) abzüglich des Filialleiterbüros von 10,659 qm (2,33 X 4,575 m) und abzüglich der an der südlichen Innenwand auf einer Länge von 40,95 m vorhandenen 0,045 m dicken Wandverkleidung (= 1,842 qm). Die von der Beklagten am 30. Mai 2018 vorgenommene Messung ist von der Klägerin auch nach Übersendung der Berechnungsunterlagen nicht konkret – insbesondere nicht durch Vorlage eigener Messungen mit abweichenden Ergebnissen - in Abrede gestellt worden.

71

Die Klägerin hat sich insoweit lediglich auf die Genehmigungslage bezogen. Diese ist aber zum einen insoweit deshalb nicht eindeutig, weil dort zwar im Zusammenhang mit der Berechnung der erforderlichen Stellplätze von einer „Verkaufsfläche“ von 802, 51 qm die Rede ist, in den genehmigten Bauvorlagen aber von einer „Nutzfläche“ von 802,51 qm gesprochen wird; in dem dem Genehmigungsverfahren unmittelbar vorausgegangenen Vorbescheidsverfahren ist ausweislich der genehmigten Bauvorlagen von einer „Nutzfläche“ von 793,72 qm die Rede. Auch erfolgte die Berechnung der Nutzfläche nach DIN 277. Zugrunde gelegt sind, wie auch die Bauvorlagen zum Grundriss verdeutlichen, die Innenmaße des Bauwerks, d. h. ohne Wandverputz. Die im Rahmen der Bestimmung der Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes zu berücksichtigende Verkaufsfläche ist aber nur das, was im vorstehenden Sinne dem Verkauf dient. Das rechtfertigt einen angemessenen Abschlag für den Wandputz.

72

Vgl. hierzu auch BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10.04 -, BRS 69 Nr. 71 = juris Rn. 29; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 13. Juli 2004 ‑ 5 S 1205/03 -, juris.

73

Zum anderen kommt es - bei der hier vorgenommenen Bewertung nach § 34 BauGB - nicht auf die Genehmigungslage als solche, sondern darauf an, was tatsächlich in der Örtlichkeit prägend vorhanden ist. Vorhanden ist aber in jedem Fall nur ein kleinflächiger Einzelhandelsbetrieb.

74

Das Ergebnis der genannten Messung von 30. Mai 2018 ist durch die in Anwesenheit der Klägerin vorgenommene Messung des Öffentlich bestellten Ingenieurs M1.---ringhaus vom 30. Oktober 2018 bestätigt worden. Die Klägerin hat insoweit pauschal kritisiert, es sei nicht nach der DIN 277 gemessen worden, ohne hierbei darauf einzugehen, dass danach z. B. Wände oder Putz(-Abschlag) nicht ohne weiteres zur Verkaufsfläche gezählt werden. Darüber hinaus hat sie konkret lediglich gerügt, die Flächen vor dem Notausgang von 0,32 qm, vor der Tür zum Lager von 1,45 qm und vor dem Fililalleiterbüro mit 0,10 qm seien zu Unrecht von der Verkaufsfläche abgezogen worden, da sie betreten werden könnten und damit Teil der Verkaufsfläche seien; rechne man diese, insbesondere den Bereich vor der Tür zum Lager, in dem Einkaufswagen von Kunden abgestellt werden könnten, zu den ermittelten 799,06 qm hinzu, ergebe sich eine vorhandene Verkaufsfläche von mehr als 800 qm, was für die Annahme einer faktischen Großflächigkeit ausreiche. Aus den oben genannten Gründen reicht aber die bloße Möglichkeit, die Fläche eines Einzelhandelsbetriebes zu betreten, nicht aus, um diese der Verkaufsfläche zuzurechnen. Hinzu kommen muss vielmehr, dass dort Waren angeboten werden (können) und ein räumlich-funktionaler Zusammenhang zum Verkaufsvorgang besteht. Daran fehlt es hier jedenfalls, soweit es den Bereich vor der Tür zum Lager betrifft, was zur Konsequenz hat, dass selbst wenn die Flächen vor dem Notausgang [zum Parkplatz] und vor dem Büro des Filialleiters zur Verkaufsfläche zu zählen wären (woran in beiden Fällen erhebliche Zweifel bestehen), sie ausgehend von 799,06 qm nicht zu einer Verkaufsfläche von mehr als 800 qm führten. Die Fläche vor der Tür zum Lager ist nicht zur Warenpräsentation bestimmt und auch sonst nicht dem Betreten durch Kunden vorbehalten; die Klägerin trägt selbst auch nicht vor, vor ihren Lagertüren Waren zu plazieren. Die Fläche vor der Tür zum Lager bzw. die Fläche zwischen den beiden Türzargen dient vielmehr dazu, Waren vom Lager in den Verkaufsraum zu transportieren. Es ist lebensfremd, anzunehmen, die Fläche vor dem Lager werde z. B. zur Warenpräsentation genutzt werden, nur um diese dann bei jedem Verladevorgang vom Lager in den Verkaufsraum beiseite oder wegzuräumen; dies ist schon aufgrund der in diesem Bereich beengten räumlichen Verhältnisse und der gerichtsbekannt typischerweise hohen Frequenz entsprechender Vorgänge auch während der Öffnungszeiten nicht anzunehmen. Aus diesem Grunde ist auch nicht davon auszugehen, dass zwischen den beiden Lagertürzargen z. B. regelhaft Einkaufswagen abgestellt werden. Damit fehlt es auch dieser Fläche vor dem Lager an dem erforderlichen unmittelbaren räumlich-funktionalen Zusammenhang mit dem Verkaufsvorgang. Diesem Befund entspricht es im Übrigen, dass der Bereich vor der Tür zum Lager auch in den bei Erteilung der Baugenehmigung vom 27. Oktober 1998 genehmigten Bauvorlagen offensichtlich nicht mit zur Verkaufsfläche gezählt wurde, sondern in dem Grundriss lediglich mit dem Hinweis „Öffnung [der Wand] wird neu gebrochen“ genehmigt und in die Nutz- bzw. Verkaufsflächenberechnung nicht mit einzogen wurde. Im Übrigen befindet sich auch die Fläche vor dem Lager vor einem ausgeschilderten Notausgang und ist damit von jeglichen Brandlasten, zu denen auch Waren eines Discounters (z. B. in Form von Aktionsware) zählen können, freizuhalten. Dass insoweit keine Nutzung als Verkaufsfläche stattfinden kann, ist damit schon aus Gründen des Brandschutzes bzw. der Gefahrenabwehr offenkundig.

75

dd) Die Überschreitung des Rahmens der Umgebungsbebauung führt zwar nicht in jedem Fall, aber regelmäßig zur Unzulässigkeit des Vorhabens. Das Erfordernis des Einfügens hindert zwar nicht schlechthin daran, den vorgegebenen Rahmen zu überschreiten. Aber es hindert daran, dies in einer Weise zu tun, die – sei es schon selbst oder infolge seiner Vorbildwirkung – geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen. Ein Vorhaben, das bewältigungsbedürftige Spannungen nach sich zieht, kann sachgerecht nur mit den Mitteln der Bauleitplanung ermöglicht werden.

76

Vgl. hierzu grundlegend BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - IV C 9.77 -, juris Rn. 47, sowie Kuschnerus/Bischopink/Arnold, a. a. O., Rn. 348 f. m. w. N. aus der Rspr.

77

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die erstmalige Zulassung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes in der hier maßgeblichen - relativ kleinen - näheren Umgebung würde diese dominieren und damit den Gebietscharakter, der hinsichtlich der Art baulicher Nutzung als Gemengelage mit überwiegend gewerblicher Prägung und einzelnen Wohnnutzungen einzustufen ist, verändern. Unabhängig davon könnte die Zulassung des Vorhabens auf der Grundlage des § 34 BauGB auch weitere großflächige Einzelhandelsnutzungen nach sich ziehen, die dann - ohne eine (wirksame) Bauleitplanung - nicht mehr zu verhindern wären.

78

Ansiedlungswünsche für Einzelhandel hat es bereits in der Vergangenheit gegeben. Auch aktuell gibt es offenbar Planungen, u. a. auf den Flurstücken .. und .. ([großflächige] Einzelhandels-)Projekte zu verwirklichen; nach einer Mitteilung der Beklagten vom 20. November 2018 hat die M2.---- Immobilien GmbH diese Flurstücke erworben und sich dabei verpflichtet, die Fa. L.           mit der Erbringung von Planungsleistungen für die Projektverwirklichung zu beauftragen.

79

II. Der Hilfsantrag hat ebenfalls keinen Erfolg. Er ist jedenfalls unbegründet. Ein Anspruch der Klägerin auf Erteilung des beantragten bauplanungsrechtlichen Vorbescheides mit der o. g. Fragestellung bestand auch vor dem 6. Januar 2016 nicht, und zwar unabhängig davon, ob man insoweit die (bis) zu diesem Zeitpunkt Geltung beanspruchende Veränderungssperre oder aber wegen der insoweit von Klägerin angenommenen Unwirksamkeit § 34 BauGB heranzieht.

80

Sollte die Veränderungssperre vom 22. Juni 2015 wirksam sein, stand sie als öffentlich-rechtliche Vorschrift dem Vorhaben entgegen. Daran ändert nichts, dass sie ursprünglich nur den nördlichen Teil des Flurstücks .. erfasste, da nach den oben unter I. genannten Grundsätzen bei einer Voranfrage, bei der ‑ wie hier ‑ der Standort des Vorhabens nicht ansatzweise erkennbar ist, eine Bescheidungsfähigkeit nur dann besteht, wenn das Vorhaben an jeder Stelle des Vorhabengrundstücks bauplanungsrechtlich zulässig ist. Das wäre dann nicht der Fall.

81

Selbst wenn aber die Veränderungssperre dem Vorhaben nicht hätte entgegengehalten werden können und deshalb eine planungsrechtliche Beurteilung auf der Grundlage des § 34 BauGB hätte erfolgen müssen, hätten dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften in Form des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB entgegengestanden, da es sich bereits zu damaligen Zeitpunkt nicht in die Eigenart der näheren Umgebung eingefügt hätte. Insoweit kann in vollem Umfang auf die Ausführungen unter I.2 verwiesen werden.

82

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

83

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit resultiert aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

84

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

85

Ferner ergeht folgender

B e s c h l u s s :

86

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 202.500,- € festgesetzt.

87

G r ü n d e :

88

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Dabei ist der Senat von Nr.3 b) des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 17. September 2003 (BauR 2003, 1883) ausgegangen. Da das Vorhaben 1.200 qm Verkaufsfläche erfasst und es um die (Neu-)Errichtung geht, ist insoweit im Ansatz ein Wert von 180.000,- Euro zugrunde zu legen. Nach Nr. 5 sind im Falle eines Vorbescheides je nach Umfang der zu klärenden Fragen 50 bis 100 % des Genehmigungsstreitwertes anzusetzen. Da die Realisierung des Vorhabens hier – soweit ersichtlich – wenn nicht allein, so doch jedenfalls wesentlich von der planungsrechtlichen Zulässigkeit abhängt, erscheint es hier angemessen, 75 % des Genehmigungsstreitwerts, also 135.000,- Euro anzusetzen. Der Hilfsantrag wird in Anlehnung an Nr. 13 des genannten Streitwertkatalogs mit 50 % des ursprünglichen Streitwerts bewertet.

89

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.