Die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 32 der Antragsgegnerin wird für unwirksam erklärt.

Die Kosten des Verfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Dem Kostenschuldner wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der jeweils erstattungsfähigen Kosten abzuwenden, wenn nicht die Kostengläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Antragsteller wenden sich gegen die am 09. März 2009 beschlossene und am 21. Oktober 2011 in Kraft getretene 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 32 der Antragsgegnerin.

Der Antragsteller zu 1) ist Eigentümer des Flurstücks … der Flur … der Gemarkung …, … . Der Antragsteller zu 2) ist Miteigentümer des Flurstücks … der Flur … der Gemarkung …, …. Die Antragstellerin zu 3) ist u. a. Eigentümerin des Flurstücks … der Flur … der Gemarkung …, … . Die Grundstücke … und … standen im Eigentum der Eltern der Antragstellerin zu 3), der ehemalige „…“ war ihr Elternhaus. Die Mutter hatte die Grundstücke geteilt und unterschiedlichen Nutzungen zugeführt. Das Hotel „…“ wurde zwischenzeitlich abgerissen. Die Antragsteller zu 4) sind Miteigentümer des Flurstücks … der Flur … der Gemarkung …, … .

Die Grundstücke der Antragsteller zu 1), 2) und 4) liegen alle nördlich außerhalb des Geltungsbereichs der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32. Das Grundstück der Antragstellerin zu 3) liegt unmittelbar in dem Geltungsbereich, ausgewiesen als SO-Gebiet „Hotel“.

Die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 erfasst das Gebiet östlich der Straße „Am D.“, südlich der Grundstücke „Am D. 32“ und „K-Straße“, nördlich der Grundstücke „Am D. 27“ und der Flurstücke …/7, …/11, …/17, Flur …, Gemarkung St.-O… und westlich der unbebauten landwirtschaftlichen Nutzfläche. Das Plangebiet hat eine Größe von insgesamt 2,43 ha. Nach der Begründung zur Bebauungsplanänderung werden die im Plangebiet vorhandenen Gebäude nördlich der Straße „A-Straße“, bis auf das Grundstück „J-Straße“, als Hotels genutzt. Das Grundstück „Am D.“ (Flurstück 100/9), wie auch die Grundstücke südlich der Straße „A-Straße“ dienen zu Wohnzwecken. Die umgebenden Grundstücke sind mit aufgelockerter Bebauung versehen, wobei Wohnnutzung, aber auch Beherbergungsbetriebe anzutreffen sind.

Im nördlichen Teil des Plangebietes ist ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Hotel“ festgesetzt (Grundstück „Am D. 31“). Dort beträgt die Grundflächenzahl (GRZ) 0,4 und die maximal zulässige Gebäudehöhe 14,3 m. Auf einer weiteren Fläche in dem festgesetzten Sondergebiet (Flurstücke 100/9 [„J-Straße“] und 97/28 [„Hotel A-Straße“]) beträgt die GRZ ebenfalls 0,4 und die maximal zulässige Gebäudehöhe ist mit 11 m festgesetzt. Dort sind im Weiteren 2 Vollgeschosse sowie eine offene Bauweise vorgesehen. Nach den textlichen Festsetzungen Ziffer 3.1 Buchst. b.) beziehen sich die festgesetzten Gebäudehöhen auf die Oberkante der angrenzenden Straße „Am D.“. Als Art der baulichen Nutzung (Ziffer 1 der textlichen Festsetzungen) dient das Sondergebiet dem Betrieb von Hotels mit einer Schank- und Speisewirtschaft. Zulässig sind u. a. Hotels, Läden, Schank- und Speisewirtschaften, Anlagen für kulturelle, sportliche, gesundheitliche Zwecke und sonstige kleine Einrichtungen der Freizeitgestaltung.

Im südlichen Bereich des Plangebietes (südlich der Straße „A-Straße“) ist ein Wohngebiet festgesetzt: im westlichen Teil als allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer GRZ von 0,2, eingeschossiger offener Bauweise für Einfamilienhäuser und im östlichen Teil als reines Wohngebiet (WR) mit einer GRZ von 0,15 und eingeschossiger offener Bauweise für Einfamilienhäuser.

Gem. Ziffer 4 der Begründung zur 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 („Allgemeines Planungsziel“) wurde diese aufgrund der Veräußerung des Grundstückes „Am D. 31“ ausgelöst. Das Hotel „Ordinger Hof“ sollte abgerissen werden und einem modernen Neubau weichen. Aus Ziffer 5.2 über die Art und das Maß der baulichen Nutzung im sonstigen Sondergebiet geht hervor:

„(…), um ein betriebswirtschaftliches Hotel errichten zu können, [wird] die GRZ auf 0,4 angehoben. Um zu verhindern, dass auf die Gebäude noch Geschosse entstehen, die keine Vollgeschosse sind, wird auch die Firsthöhe differenziert festgesetzt. Gleiches gilt auch für den östlichen anschließenden Bereich, in dem sich auch ein Hotel befindet. Zusätzlich durch die Erweiterung der Baugrenzen wird hier die Möglichkeit der Erweiterung geschaffen. (…)

Das Grundstück südlich des Grundstücks „Am D. 31“ soll mit als Sondergebiet überplant werden, da damit eine Zäsur zwischen der Hotelnutzung und Wohnnutzung erreicht werden kann. Die Straße A-Straße bietet sich als trennendes Element geradezu an.“

Im Rahmen der Bürgerbeteiligung und im Laufe des gesamten Aufstellungsverfahrens haben alle Antragsteller durch verschiedene Schreiben umfangreiche Einwendungen gegen die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 vorgebracht.

Der ursprüngliche Bebauungsplan Nr. 32 „Am D./K-Straße“ wurde am 25. Juli 1978 rechtskräftig. Darin wurde das Gebiet nördlich des jetzigen Vorhabens, in dem die Grundstücke der Antragsteller zu 1), 2) und 4) belegen sind, als WR-Gebiet festgesetzt. Im Bereich der Straße „…“ (Ast. 3)) war ein WA-Gebiet festgesetzt. Die 1. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 wurde am 25. Mai 1985 rechtsverbindlich. Räumlich betroffen sind davon nur die Grundstücke des Antragstellers zu 1) und zu 4). Dort wurden u. a. die Baugrenzen neu gezogen und es verblieb bei der Festsetzung WR. Die 2. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes Nr. 32 wurde am 16. November 1995 als Satzung beschlossen; eine für die Rechtskraft erforderliche Bekanntmachung erfolgte jedoch bis heute nicht. Diese Änderung umfasste von der Fläche her im Wesentlichen das mit der angegriffenen 3. Änderung festgesetzte Plangebiet.

Die Beigeladene stellte am 21. Februar 2011 beim Kreis Nordfriesland einen Antrag für eine Baugenehmigung für ein „Beach Motel“. Diese wurde ihr am 17. Oktober 2011 mit Auflagen erteilt; am 14. November 2011 erging eine Nachtragsbaugenehmigung. Das Baugrundstück befindet sich an der Straße Am D.. Genehmigt wurde der Neubau eines Beach Motels, Restaurant, Saal und 2 Läden.

Die Eröffnung des nahezu vollständig errichteten Gebäudes ist für März 2013 geplant.

Gegen diese Baugenehmigung legten die Antragsteller Widerspruch ein, über den bisher noch nicht entschieden wurde. Zudem begehrten sie hiergegen ohne Erfolg einstweiligen Rechtsschutz.

Am 23. November 2011 haben die Antragsteller den hier zur Entscheidung stehenden Normenkontrollantrag gestellt.

Zur Begründung führen sie aus: Es bestehe ein Rechtsschutzbedürfnis. Für die Antragstellerin zu 3) gelte dies schon im Hinblick auf die durch die 3. Änderung herbeigeführte geänderte Nutzung ihres Grundstücks, die grundlos wesentlich hinter der zugelassenen Nutzung auf dem nachbarlichen Vorhabengrundstück zurückbleibe. Die Baugenehmigung sei im Übrigen auch noch nicht bestandskräftig; die Unwirksamkeit der 3. Änderung müsse von der Bauaufsichtsbehörde berücksichtigt werden.

Auch die Antragsbefugnis sei gegeben, da es ausreichend sei, wenn die Antragsteller - wie vorliegend vorgetragen - geltend machen könnten, dass Belange nachteilig betroffen würden, die zum Abwägungsmaterial gehörten und mehr als geringfügig, schutzwürdig und erkennbar seien. Insbesondere sei der riesige Gebäudekomplex mit der umliegenden Wohnnutzung nicht in Einklang zu bringen.

Zur Begründung ihres Antrages rügen die Antragsteller (u. a. neben Verfahrensfehlern, der Wahl einer unzulässigen Verfahrensart (§ 13 a BauGB), der fehlenden UVP, der fehlenden rechtwirksamen Grundlage für die Änderungsplanung, der Unzumutbarkeit der Lärmimmissionen, der fehlerhaften Höhenfestsetzung) eine Gefälligkeitsplanung zu Gunsten der Beigeladenen und im Kern eine fehlerhafte Abwägung, insbesondere in Bezug auf die fehlende Einbeziehung der möglichen Erweiterungen im südlichen Plangebiet. Das Plangebiet sei auch nicht teilbar.

Die Antragsteller beantragen,

die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 32 der Antragsgegnerin, die am 12. September 2011 beschlossen worden ist und bekannt gemacht worden ist, für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Normenkontrollantrag abzulehnen.

Sie habe keine Bedenken (mehr) gegen die Zulässigkeit des Normenkontrollantrages und räume auch Abwägungsfehler hinsichtlich des südlichen Teils des Plangebietes ein. Sie halte jedoch den Bebauungsplan im nördlichen Teil des Plangebietes, auf dem sich das Bauvorhaben „Beach Motel“ befinde, für rechtmäßig. Das Plangebiet sei teilbar, mithin der Bebauungsplan nur hinsichtlich des südlichen Teilgebietes für unwirksam zu erklären. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass die schalltechnische Untersuchung aus April 2011 die südlichen Grundstücke in dem Sondergebiet „Hotel“ mit dem Beurteilungspegel für ein WA-Gebiet betrachtet habe (vgl. Anlage 6 Blatt 1) und diese - ebenso wie die Beurteilungspegel im nördlich angrenzenden WR-Gebiet - eingehalten worden seien. Die Betreiber des „Hotel A-Straße“ hätten auch keine Einwendungen erhoben. Zudem ergebe sich auch für eine isolierte Planung des Grundstückes „Am D. 31“ mit dem Vorhaben Beach Motel als Sondergebiet „Hotel“ unter dem Aspekt der Stärkung des Tourismus auf dem Gemeindegebiet der Antragsgegnerin eine städtebauliche Rechtfertigung.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Sie schließt sich den Erwägungen der Antragsgegnerin an und betont noch einmal, dass es sich vorliegend nicht um eine Gefälligkeitsplanung gehandelt habe.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten einschließlich eingereichter Schriftsätze (nebst Anlagen) sowie die Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. Deren Inhalt ist - soweit erforderlich - Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

I. Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

Die Antragsteller sind insbesondere antragsbefugt. Sie haben hinreichend substantiiert Tatsachen vorgetragen, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass sie durch den angegriffenen Bebauungsplan in ihrem subjektiven Recht auf fehlerfreie Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB) verletzt sind. Hierauf können sich die Antragsteller zu 1), 2) und 4) als Planaußenlieger gleichermaßen berufen, wie die Antragstellerin zu 3) als Planbetroffene. Sie führen zutreffend an, dass es möglicherweise zu erheblichen Beeinträchtigungen ihrer überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücke in den bisher als WA-/WR festgesetzten Gebieten kommen kann, nämlich durch die erheblich von den bisherigen Festsetzungen abweichenden Erweiterungsmöglichkeiten in dem direkt angrenzend als „Sondergebiet - Hotel -“ ausgewiesenen Plangebiet. Sie wenden sich gegen die eine hohe Ausnutzbarkeit des Nachbargrundstücks der Beigeladenen „Am D. 31“ ermöglichenden Festsetzungen und damit zusammenhängende, sie treffende Belastungen wie z.B. erhöhte Lärmimmissionen - auch - durch hinzutretende Verkehre (Terrasse, Besucher- und Zulieferverkehr, Stellplätze, Spielplatz). Durch die Festsetzung „SO-Hotel“ in direkter Nachbarschaft zu ansonsten als Wohngebiete festgesetzte Bereich können erheblich höhere Immissionen erwartet werden, als von einem angrenzenden Wohngebiet. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung des zur Begründung der Antragsbefugnis anerkannten Konfliktvermeidungsgebotes (vgl. § 50 BImSchG). Lärmwirkungen sind auch dann abwägungserheblich, wenn sie unterhalb der maßgeblichen Grenzwerte (nach der TA-Lärm bzw. nach anderen Regelwerken) bleiben. Die planende Gemeinde muss sich auch dann im Rahmen der Abwägung mit diesen Wirkungen auseinandersetzen und die Vorgaben des § 50 BImSchG bzw. der §§ 41, 42 BImSchG beachten (vgl. OVG Schleswig, Urt. v. 22.11.2007 - 1 KN 11/06 -, zitiert nach juris; m. w. N.). Zudem umfasst das Sondergebiet zwei weitere Grundstücke (Flurstücke 100/9, 97/28), auf denen die neuen Festsetzungen durch Erweiterungen/Neuerrichtungen ausgeschöpft werden könnten. Sich daraus ergebende weitere beeinträchtigende Wirkungen für die Nachbarschaft sind nicht von vornherein auszuschließen (mithin möglich) und daher ebenfalls drittschützend abwägungserheblich.

Darüber hinaus ist die Antragstellerin zu 3) durch die Belegenheit gerade ihres Grundstücks in dem Plangebiet mit eigenen, sie möglicherweise auch beschränkenden Festsetzungen in Bezug auf die bisher zulässige Nutzung (z. B. im Hinblick auf Ziffer 1.1. Buchst. e) der textlichen Festsetzungen) antragsbefugt.

Den Antragstellern steht auch ein Rechtschutzbedürfnis zur Seite. Der Normenkontrollantrag erweist sich schon deshalb nicht als nutzlos, etwa weil der angegriffene Bebauungsplan noch nicht vollständig verwirklicht ist und damit die Erreichung wesentlicher Planungsziele noch aussteht (vgl. hierzu BVerwG, Beschl. v. 08.02.1999 - 4 BN 55.98 -, zitiert nach juris). Von einer vollständigen Verwirklichung des Bebauungsplanes kann schon deshalb nicht die Rede sein, weil auf den weiteren Flurstücken 100/9 und 97/28 ebenfalls die Ausweisung SO-Hotel erfolgt ist (mit GRZ 0,40, II, o GH=11,00m), welche bei Weitem noch nicht ausgeschöpft ist. Darüber hinaus ist für den Fall, dass der Bebauungsplan, der Grundlage der Baugenehmigung für die Errichtung des Beach Motels ist, für unwirksam erklärt wird, eine verbesserte Rechtsstellung der Antragsteller in den Entscheidungen über die von ihnen angefochtene Baugenehmigung der Beigeladenen nicht auszuschließen.

II. Der Normenkontrollantrag ist auch begründet. Der Bebauungsplan ist zwar erforderlich (dazu 1). Die dem Bebauungsplan Nr. 32, 3. Änderung, zugrunde liegende planerische Abwägung ist aber rechtlich zu beanstanden. Der Bebauungsplan leidet an einem beachtlichen Mangel in der Abwägung (dazu 2), welcher sich auch auf das Ergebnis niederschlägt und zur gesamten Unwirksamkeit des Planes führt.

1)

Eine städtebauliche Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB ist für die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 gegeben. Es handelt sich vorliegend um eine sog. Angebotsplanung. Der Ansicht der Antragsteller, es liege eine Gefälligkeitsplanung zu Gunsten der Beigeladenen ohne Vereinbarkeit mit der städtebaulichen Entwicklung vor, folgt der Senat nicht.

Gemeindliche Bebauungspläne sind aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Nach § 1 Abs. 8 BauGB gilt diese Bestimmung auch für die Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Bebauungsplänen. Was in diesem Sinn erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der planerischen Konzeption und den Zielen der Gemeinde; insoweit besteht Planungsermessen. Die Planungsbefugnis nach § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB hängt nicht von dem Nachweis ab, dass für die verfolgte Zielsetzung ein unabweisbares Bedürfnis besteht (vgl. BVerwG, Beschl. v. 11.05.1999 - 4 BN 15.99 -, NVwZ 1999, 1338). Im vorliegenden Fall ist die planerische Konzeption der Antragsgegnerin zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 ausgelöst worden durch die Veräußerung des Grundstücks „Am D. 31“ und den geplanten Abriss des „Ordinger Hofs“. Dieser sollte einem modernen Neubau weichen. Weiterhin waren im Bereich des reinen Wohnens Veränderungen vorgenommen worden, die mit der Festlegung der Baugrenzen nicht in Übereinstimmung zu bringen waren. Um den Bereich der 2. - nicht rechtskräftigen - Planänderung insgesamt zu erfassen, wurde der Geltungsbereich entsprechend gefasst. Um ein betriebswirtschaftlich sinnvolles Hotel errichten zu können, wurde die GRZ auf 0,4 angehoben. Gleiches sollte für den östlichen anschließenden Bereich, in dem sich auch ein Hotel befindet [Hotel A-Straße] gelten. Zusätzlich durch die Erweiterung der Baugrenzen sollte hier die Möglichkeit der Erweiterung geschaffen werden. Das Grundstück südlich des Grundstücks „Am D. 31“ sollte mit als Sondergebiet überplant werden, da damit eine Zäsur zwischen der Hotelnutzung und Wohnnutzung erreicht werden konnte (vgl. Planbegründung, Ziffer 4 und 5.2). Darin liegt eine ausreichende Planrechtfertigung, die sowohl entwicklerische (= Neubau/Erweiterung Hotels) wie auch ordnerische (= Planfläche, Baugrenzen) Gesichtspunkte enthält.

Der erforderliche Bezug zum öffentlichen Interesse an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung lässt sich nicht schon mit der Begründung verneinen, die Planänderung habe lediglich dazu gedient, das private Interesse der Beigeladenen an der Verwirklichung des beabsichtigten Hotelbaus zu befriedigen (was unzulässig wäre, vgl. hierzu: BVerwG, Beschl. v. 11.05.1999 – 4 NB 15.99 –, BRS 62 Nr. 19). Wie dargelegt, verfolgte die Antragsgegnerin mit der Planänderung - auch - das Ziel, einen weiteren Bereich in das Plangebiet (insbesondere wegen der nicht rechtskräftigen 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 32) einzubeziehen und die Baugrenzen den tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen. Das Plangebiet umfasst gerade nicht nur das Vorhabengrundstück, sondern eine Mehrzahl anderer Grundstücke. Die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile ist ein bei der Bauleitplanung nach § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB „insbesondere“ zu berücksichtigender öffentlichen Belang. Es ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn Bauwünsche einzelner Grundstückseigentümer den Anlass für eine Bauleitplanung geben. Von einer städtebaulich nicht erforderlichen sog. "Gefälligkeitsplanung" ist nur zu sprechen, wenn eine planerische Festsetzung ausschließlich den Zweck hat, private Interessen zu befriedigen. Ist dagegen der Bebauungsplan - wie hier - an bodenrechtlich relevanten Ordnungskriterien ausgerichtet, entspricht er einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, selbst wenn er auch den Wünschen Privater entgegen kommt und diese den Anstoß für die Planung gegeben haben. Eine Planung ist nicht erst bei einem unabweisbaren Planungsbedürfnis, sondern bereits dann als "erforderlich" anzusehen, wenn sie "vernünftigerweise geboten" ist (vgl. BVerwG Beschl. v. 11.05.1999, a.a.O.; BayVGH Urt. v. 28.07.2011 - 15 N 10.582 -, zitiert nach juris). Die Antragsgegnerin war wegen der gesamten Planrechtfertigung auch nicht gezwungen, das Instrumentarium des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu nutzen (§ 12 BauGB).

2)

a) Der angegriffene Bebauungsplan leidet jedoch an einem Abwägungsdefizit. Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Dabei sind insbesondere die in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belange zu berücksichtigen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (grundlegend BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 -, juris; Urt. v. 05. Juli 1974 - IV C 50.72, BVerwGE 45, 309, 315 ff.) ist das Gebot gerechter Abwägung u. a. verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat - Abwägungsausfall -oder wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss - Abwägungsdefizit.

Der letztgenannte Abwägungsfehler ergibt sich daraus, dass die Antragsgegnerin wesentliche Teile der Planung ihrer Abwägung gar nicht zugrunde gelegt hat. Dies betrifft insbesondere die von dem gesamten Plangebiet - d. h. vor allem von der gesamten mit „SO-Hotel“ festgesetzten Fläche - ausgehenden Wirkungen, namentlich Emissionen. Dies ist nach der Erörterung in der mündlichen Verhandlung von der Antragsgegnerin und der Beigeladenen nicht in Abrede gestellt worden.

Der durch die Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplanes gesteckte Rahmen ist nicht allein auf das Vorhabengrundstück „Am D. 31“ beschränkt, sondern bezieht noch weitere Grundstücke in das Plangebiet, insbesondere in die Festsetzung „SO - Hotel“, mit ein. Wählt eine Gemeinde das Instrument der "normalen" Angebotsplanung, darf sie bei der Bewertung des Abwägungsmaterials nicht allein das konkrete Vorhaben betrachten, welches Anlass zu der Planung gegeben hat, sondern muss von der maximalen Ausnutzung der Festsetzungen des Bebauungsplans ausgehen (vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 04.01.2011 - 1 MN 130/10 -; VGH München, Urt. v. 28.07.2011 - 15 N 10.582 -, jeweils zitiert nach juris). Dies ist insbesondere dann geboten, wenn durch die Planung über das „anstoßende“ Vorhaben hinaus weitere, aufgrund der Größe des Plangebiets bisher nicht näher konkretisierte Vorhaben die Festsetzungen ausnutzen könnten. Dass die Anlage „Beach Motel“ allein die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht ausschöpft, ergibt sich mit großer Deutlichkeit bereits aus den zeichnerischen Festsetzungen des angegriffenen Plans. Danach sind in das Plangebiet mit der Festsetzung „SO - Hotel“ die beiden Flurstücke … und … mit einbezogen. Bei dem Flurstück … handelt es sich um jenes der Antragstellerin zu 3). Auf dem Flurstück 97/28 befindet sich das Hotel „A-Straße“. Das an der äußeren Grenze um diese beiden Flurstücke gezogene Baufenster ist von seiner Größe annähernd doppelt so groß wie das Vorhabengrundstück „Am D. 31“. Dort gilt die Festsetzung SO, GRZ 0,40, zweigeschossig, offene Bauweise, GH = 11,00 m. Diese Vorgaben sind mit der vorhandenen Bebauung Hotel „A-Straße“ (50 Betten) und dem Haus der Antragstellerin zu 3) mit 4 Ferienwohnungen nicht ausgeschöpft. Eine Erweiterung wäre also nach diesen Festsetzungen und den zugelassenen Nutzungen gem. Textteil B, Ziffer 1.1. unzweifelhaft möglich. Ob dies realistisch ist, d. h. vom Betreiber des Hotel „A-Straße“ oder von der Antragstellerin zu 3) tatsächlich eine Erweiterung im Sinne eines „Hotels“ in Betracht gezogen wird, ist nicht maßgeblich. Denn der Plan gilt auch in der Zukunft für etwaige Rechtsnachfolger. Auch der Gedanke, dass z. B. zur Erreichung (Zurückerlangung) einer Konkurrenzfähigkeit die vorhandenen Gebäude abgerissen würden und ein ähnlich großes Vorhaben wie das Beach Motel dort neu errichtet werden könnte, ist nicht fernliegend. Die Antragsgegnerin durfte danach für die Bewertung des Abwägungsmaterials nicht allein das konkrete Vorhaben betrachten, welches (mit) Anlass zu der Planung gegeben hat, sondern musste von der maximalen Ausnutzung der Festsetzungen des Bebauungsplans ausgehen.

Dies ist vorliegend jedoch nicht geschehen. Die Begründung zum Bebauungsplan (insbesondere Ziffern 5.4, 5.5 und die Anlage „Screening“) und die darin in Bezug genommene schalltechnische Untersuchung aus April 2011, legen durchgängig ein bestimmtes Vorhaben, nämlich ein „modernes Motel“, „Beach Motel“, zugrunde. In dem Lärmschutzgutachten wird zwar auf den vorhandenen Bestand (Hotel, mehrere Wohnhäuser) verwiesen; maßgebliche Aufgabenstellung ist jedoch die Verwirklichung eines „größeren Neubaus (Beach-Motel, 208 Betten)“ und die Untersuchung der daraus resultierenden Schalleinwirkung für die angrenzende, vorhandene Bebauung in der Nachbarschaft (siehe Ziffer 1 der Untersuchung). Die Emissionsansätze und Berechnungen (Ziffer 4 der Untersuchung) stellen bei der Untersuchung des Gewerbelärms durchgängig allein auf „das Hotel“ ab mit seinen von der Beigeladenen angegebenen Vorhabendaten (Parkplatz, Fahr- und Rangierweg der Liefer-Lkw, Warenentladung). Unberücksichtigt bleiben in diesem Zusammenhang aber auch schon die mit Liefer- und Publikumsverkehren zusammenhängenden Emissionen der weiteren zugelassenen Nutzungen (Restaurant mit Terrasse, Saal, zwei Läden), welche in die Abwägung hätten mit einfließen müssen. Bei dem Ergebnis zum Gewerbelärm Hotel (Ziffer 5.2 der Untersuchung) heißt es dann: „Unter diesen Voraussetzungen führen die Emissionen aus dem geplanten Beach-Motel-Betrieb im derzeitigen Planungsstand zu keinen Lärmkonflikten mit den vorhandenen Wohnhäusern in der Nachbarschaft.“ Gleiches findet sich in der Zusammenfassung (Ziffer 8.2 der Untersuchung) wieder. Aus den tabellarischen Anlagen ergibt sich desweiteren, dass nur die Lärmbetrachtung auf dem Vorhabengrundstück selbst (Anlage 1) und der Gesamtlärm des Hotels auf die umliegenden Grundstücke, also auch „Am D.“ und Hotel „A-Straße“ (Anlage 4) betrachtet wurde. Es finden sich keinerlei Daten, Berechnungen, Prognosen o. ä. wieder, für den Fall einer Ausschöpfung der Festsetzungen durch hinzutretende weitere (andere) Vorhaben. Die getroffenen Festsetzungen (GRZ, GH, a/o, II) werden nicht erwähnt - mit Ausnahme „SO-Hotel“ auf dem Vorhabengrundstück. Auch in den Einwendungen im Planaufstellungsverfahren wurde bereits an verschiedenen Stellen (zumeist allerdings unter dem Aspekt der fehlenden UVP) darauf hingewiesen, dass in dem Plangebiet drei Hotelkomplexe errichtet werden könnten (z. B. Antragsteller zu 1), Schr. v. 27.05.2011, Bl. 241 Beiakte B; Familie U., Schr. v. 28.05.2011, Bl. 245 Beiakte B). Die Antragsgegnerin hat hierzu durchgängig im Rahmen des Abwägungsvorschlages auf das Immissionsschutzgutachten verwiesen. Es findet sich nach Durchsicht der Unterlagen an keiner Stelle zur Lärmproblematik die Erwägung der Antragsgegnerin, dass sie in das Abwägungsmaterial auch die übrigen Erweiterungsmöglichkeiten (zwei Hotels) eingestellt hat. Diese mögliche Erweiterung erwähnt sie lediglich im Zusammenhang mit der Rechtfertigung zur gerügten Stellplatzfrage, der GRZ 0,4 und der Angebotsplanung und zwar mit den Argumenten, dass eine Hotelnutzung zugelassen werde, deren Ausgestaltung sich jederzeit, z. B. durch Wechsel des Betreibers, ändern könne (Bl. 177 Beiakte B) und das für das gesamte sonstige Sondergebiet eine Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt sei. Dies werde unter anderem notwendig, damit auf dem Grundstück J-Straße später auch einmal Erweiterungsmöglichkeiten gegeben seien. Aber auch für das Hotel A-Straße müssten in Zukunft wirtschaftliche Erweiterungen möglich sein und bleiben (Bl. 184 Beiakte B). Damit wird deutlich, dass die Antragsgegnerin zwar grundsätzlich die Erweiterung auf den übrigen Flächen gesehen hat und dies ja gerade auch erklärtes Ziel nach ihrer Planrechtfertigung war; im Weiteren hat sie diesen Gesichtspunkt insbesondere unter dem Aspekt der Auswirkungen auf die Nachbarschaft (Immissionen) aber nicht weiter betrachtet. Damit liegt eine grundsätzliche Verfehlung des für die Abwägung maßgeblichen Rahmens vor.

b) Der genannte Mangel ist für den Abwägungsvorgang nach § 214 Abs. 3 S. 2 2. HS BauGB erheblich. Danach sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts darf ein offensichtlicher Mangel nur dann angenommen werden, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen Mangel hindeuten; es reicht nicht, wenn - negativ - lediglich nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Abwägungsvorgang an einem solchen Mangel leidet (vgl. BVerwG, Beschl. v. 20.01.1995 - 4 NB 43/93 -; Beschl. v. 29.01.1992 - 4 NB 22.90 -, jeweils zitiert nach juris). Danach ist der vorliegende Mangel offensichtlich, weil er sich aus der Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen in der Abwägung im Rahmen der Normaufstellung und aus der Begründung des Bebauungsplans, deren Bestandteil die schalltechnische Untersuchung aus April 2011 ist, „positiv und klar“ ergibt. Auch ist der Abwägungsfehler von Einfluss auf das Ergebnis. Hierfür reicht es aus, dass die konkrete Möglichkeit einer anderen Planung bestanden hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 21.08.1981 - 4 C 57.80 -, zitiert nach juris). Dies ist vorliegend der Fall. Denn nach den konkreten Umständen besteht die konkrete Möglichkeit, dass die Planung bei einer zutreffenden abwägenden Einschätzung der Erweiterungsmöglichkeiten auf den weiteren, mit „SO - Hotel“ festgesetzten Flächen und Nutzungsarten (Textteil B, Ziffer 1.1) mit damit einhergehenden weiteren Immissionen für die Nachbarschaft anders ausgefallen wäre. Hätte die Antragsgegnerin sich vor Augen geführt, dass im südlichen Teil des Plangebietes Hotelkapazitäten geschaffen werden könnten, die diejenigen des Beach Motels bei weitem überschreiten, so hätte sie bei einer rechtmäßigen Planung nicht nur im Immissionsschutz, sondern insgesamt in städtebaulicher Hinsicht eine andere, viel umfangreichere Abwägung angestellt und - je nach dem Ergebnis der Abwägung - ggf. restriktivere Festsetzungen hinsichtlich der Ausnutzung der einzelnen Grundstücke getroffen - gerade auch im Hinblick auf die angrenzenden störempfindlichen WR-Gebiete. Unterstrichen wird die Möglichkeit einer anderen Planung durch die Ausführungen in der schalltechnischen Untersuchung, denn nur mit den konkret dort genannten Vorgaben (siehe Ziffer 5.2) können die Grenzwerte der TA-Lärm gerade eingehalten werden. Dies betrifft insbesondere das Grundstück des Antragstellers zu 1), an dem nachts der Beurteilungspegel von 35 dB(A) nur um 0,2 dB(A) im EG unterschritten bzw. im 1. OG genau eingehalten wird (vgl. Anlage 6 Blatt 1 schalltechnische Untersuchung). Es besteht daher die realistische Möglichkeit der Überschreitung der Beurteilungspegel bei zusätzlichen Lärmquellen in den bisher nicht berücksichtigten Bereichen des Plangebietes (Hotel „A-Straße“, Antragstellerin zu 3)).

c) Der festgestellte Abwägungsmangel führt zur Gesamtunwirksamkeit des angegriffenen Bebauungsplans. Die Ungültigkeit einzelner planerischer Festsetzungen führt nur dann - ausnahmsweise - nicht zur Ungültigkeit des gesamten Plans, wenn die restlichen Festsetzungen auch ohne den unwirksamen Teil noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB bewirken und mit der gebotenen Sicherheit anzunehmen ist, dass die Gemeinde auch einen Bebauungsplan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. ständige Rspr. BVerwG, Beschl. v. 25.02.1997 - 4 NB 30/96 -, zitiert nach juris, m. w. N.). Dagegen ist von einer Gesamtunwirksamkeit auszugehen, wenn einzelne unwirksame Festsetzungen mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Zusammenhang stehen.

So liegt der Fall - entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin und der Beigeladenen - hier. Sie stützen ihre Auffassung im Wesentlichen darauf, dass nach der schalltechnischen Untersuchung hinsichtlich der südlich an das Vorhaben angrenzenden Gebäude auf den Grundstücken Am D. und A-Straße 6 (Hotel „A-Straße“) die Grenzwerte für WA-Gebiete berücksichtigt und eingehalten würden. Daraus ergebe sich, dass das Vorhabengrundstück „Beach-Motel“ auch für sich allein als „SO - Hotel“ mit GRZ 0,40, a, GH = 14,30 m festgesetzt werden könne. Dies würde auch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung zur Stärkung des Tourismus ergeben.

Es ist zwar nicht von der Hand zu weisen, dass isoliert betrachtet auch die Ausweisung eines Sondergebietes Hotel nur auf dem Grundstück Am D. 30 zur Förderung des Tourismus in der Region eine eigene sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB und abwägungsgerecht sein könnte.

Selbst wenn man diese also ohne den unwirksamen Teil noch annehmen wollte, scheitert die Teilbarkeit des angegriffenen Bebauungsplanes vorliegend jedoch daran, dass nicht mit der gebotenen Sicherheit anzunehmen ist, dass die Antragsgegnerin auch einen Bebauungsplan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Denn das bisherige SO-Gebiet mit dem Baufeld 1 (Am D. 31) und Baufeld 2 (Am D. 30, A-Straße 6) ist vor dem Hintergrund, dass es sich um einen immissionsschutzrechtlichen Abwägungsfehler handelt, der die planerische Konzeption insgesamt berührt, in seiner Gesamtheit zu betrachten (so auch VGH München, Urt. v. 28.07.2011, a.a.O., Rn 46). Es ist gerade nicht mit der gebotenen Sicherheit auszuschließen, dass die Antragsgegnerin, hätte sie die erforderliche Abwägung für das gesamte Plangebiet vorgenommen (s.o.), an den getroffenen Festsetzungen für das Baufeld 1, die eine sehr intensive Nutzung zulassen, festgehalten hätte. Bei Einbeziehung auch des weiteren, erheblich größeren Baufeldes 2 in die Abwägung, insbesondere in die schalltechnische Untersuchung, wären die getroffenen Festsetzungen auch dort eventuell geringer ausgefallen, was z. B. die Anordnung und Größe der Baufenster oder die Festsetzung zur GRZ, die abweichende/offene Bauweise oder die Gebäudehöhe anbelangt. Mit anderen Worten: Hätte die Antragsgegnerin beide Baufelder mit ihren maximal zulässigen Ausnutzungen und damit zu prognostizierenden Emissionen in die schalltechnische Untersuchung eingestellt und wäre zu dem Ergebnis einer Gebietsunverträglichkeit gekommen, wäre nicht mit der gebotenen Sicherheit zu erkennen, dass sie dann als allein in Betracht kommende, abwägungsfehlerfreie Lösung nur das Baufeld 1 mit denselben Festsetzungen geplant hätte. Vielmehr würde auch eine Verringerung aller Festsetzungen in beiden Baufeldern als mögliche - abwägungsbeachtliche - Lösung in Betracht zu ziehen sein. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass sich bei einer Überplanung nur des Baufeldes 1 wiederum die Betreiber des Hotels „A-Straße“ mit abwägungserheblichen Belangen in das Aufstellungsverfahren einbringen könnten mit der Argumentation, weshalb ihr - bisher nicht beplanter Bestand - nicht mit in die Änderungsplanung einbezogen worden sei und sich auch deshalb eine andere Festsetzung zur Vermeidung von Abwägungsfehlern ergeben könnte. Hier dringt die Antragsgegnerin nicht mit dem Argument durch, dass die Betreiber des Hotel „A-Straße“ bisher keine Einwendungen erhoben hätten. Dass sich das Hotel „A-Straße“ wegen der potentiell günstigen SO-Ausweisung mit Erweiterungsmöglichkeiten in diesem Änderungsverfahren nicht geregt hat, liegt auf der Hand. Dies ist aber gerade bei einer Überplanung ohne das bestehende Hotel „A-Straße“ nicht naheliegend, es ist zumindest nicht mit der gebotenen Sicherheit - auch mit Auswirkungen auf das Planungsergebnis - auszuschließen.

In diesem Zusammenhang muss sich die Antragsgegnerin zudem auch an ihrem bisherigen Planungskonzept festhalten lassen, was weiter gegen eine Teilbarkeit des angegriffenen Planes spricht. Wie bereits unter 1a) ausführlich dargestellt, ergibt sich aus der Planrechtfertigung (Ziffer 4 und 5.2 der Begründung) und auch aus den Erwägungen der Antragsgegnerin im Abwägungsvorgang (z. B. Bl. 184 Beiakte B), dass es ihr ausdrücklich um die städtebauliche Ordnung unter Einbeziehung weiterer Grundstücke wegen der nicht wirksamen 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 mit einer Zäsur zwischen der Hotelnutzung und Wohnnutzung durch die Straße A-Straße und Erweiterungsmöglichkeiten auf den Grundstücken des Hotels „A-Straße“ und der Antragstellerin zu 3) ging.

3)

Da der Bebauungsplan bereits aus diesem Grund für unwirksam zu erklären ist, bedarf es keiner weiteren Rechtsüberprüfung und auch keiner Ausführungen zu den im Übrigen vorgebrachten Rügen der Antragsteller.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.Der Senat hält es für billig, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 162 Abs. 3 VwGO), denn sie hat keinen Antrag gestellt und sich damit nicht am Kostenrisiko des Verfahrens beteiligt (§ 154 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, die die Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO), liegen nicht vor.