Die 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 „Kampen-Ost“ wird für unwirksam erklärt.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Antragsgegnerin wird nachgelassen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abzuwenden, wenn nicht der Antragsteller vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Antragsteller wendet sich gegen die im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführte 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28, durch die die Geltung der BauNVO 1990 angeordnet und die bisherigen textlichen Festsetzungen ersetzt wurden. Der Antragsteller ist Eigentümer des im Plangebiet liegenden Grundstücks … .

Der Ursprungsplan sah u.a. folgende textliche Festsetzungen vor:

1. Zulässige Nutzung der Grundstücke
Es sind nur Wohnhäuser mit nicht mehr als 2 Wohnungen zulässig. Freistehende Nebenanlagen sind unzulässig. …

4. Mindestgrundstücksgröße
Bei einer Grundstücksteilung darf die Mindestgrundstücksgröße von 2.500 qm nicht unterschritten werden.

5. Kelleranlagen außerhalb des Hauses
a. Bei Wohngebäuden ohne Keller oder einem Teilkeller von weniger als 50 % sind Kelleranlagen außerhalb des Hauses bis 100 qm zulässig einschließlich Garage.
b. Bei Wohngebäuden mit Keller oder einem Teilkeller von mehr als 50 % sind Kelleranlagen außerhalb des Hauses bis 70 qm zulässig einschließlich Garage.

c. Davon ausgenommen sind unterirdische Schwimmbäder bis 50 qm.

…

7. Ausnahmsweise sind gemäß § 31 Abs. 1 BBauG Überschreitungen der Baugrenzen bis zu 5 m zulässig, wenn die nach LBO erforderlichen Abstände eingehalten werden.

Die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 traf u.a. folgende Regelungen.

1. Es sind Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Es sind je Wohngebäude nicht mehr als 2 Wohneinheiten zulässig. Je Doppelhaushälfte jedoch nur max. eine Wohneinheit. Bei Doppelhäusern sind je Haushälfte nur max. 50 % der zulässigen Kelleranlagen außerhalb des Hauses zulässig. Diese Anlagen und die zulässigen unterirdischen Schwimmbäder sind auch außerhalb der Baugrenzen zulässig.

Mit der angefochtenen 5. Änderung des Bebauungsplans wurde die Mindestgrundstücksgröße von 2.500 qm beibehalten. Je Gebäude sind zwei Wohneinheiten zugelassen, je Doppelhaushälfte jedoch nur eine. Gemäß Nr. 6 der textlichen Festsetzungen sind für im Einzelnen aufgezählte Nebenanlagen und unterirdische Anlagen Überschreitungen der zulässigen Grundfläche um bis zu 120 vom Hundert vorgesehen. Überschreitungen der Baugrenzen sind nunmehr in Nr. 5 der textlichen Festsetzungen geregelt. Dort heißt es u.a.:

Die festgesetzten Baugrenzen können je Baugrundstück an einer Seite bis zu einer Tiefe von 5 m ausnahmsweise überschritten werden, sofern auf demselben Grundstück keine zweite Hauptanlage entsteht. ...

Der Entwurf des Bebauungsplans wurde mehrfach öffentlich ausgelegt. Der Antragsteller erhob gegen den letzten Entwurf des Bebauungsplans rechtzeitig Bedenken. Nach Abwägung beschloss die Antragsgegnerin den geänderten Entwurf am 20. August 2012 als Satzung. Die Bürgermeisterin fertigte den Bebauungsplan am 11. September 2012 aus.

Der Antragsteller hat am 12. Februar 2013 einen Normenkontrollantrag gestellt und macht zur Begründung formelle und materielle Fehler geltend. In materieller Hinsicht trägt er im Wesentlichen vor: Die durch die 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 erfolgte Reduzierung der Bebaubarkeit sei städtebaulich nicht zu rechtfertigen. Sie konterkariere die durch die bisherigen Änderungen vorgenommenen Erweiterungen der Bebauungsmöglichkeiten. In Wirklichkeit gehe es der Antragsgegnerin darum, eine Bebauung im Heimatschutzstil zu erhalten. Dieser Stil sei aber nicht prägend für diesen Ortsteil. Der Antragsteller nimmt diesbezüglich auf die Urteile des Senats vom 20.08.2012 (u.a. 1 KN 17/11), durch die der Senat die Erhaltungssatzung der Antragsgegnerin vom 21.12.2010 für den hier maßgeblichen Bereich der Gemeinde aufgehoben hat, Bezug. Die einschränkenden Regelungen der Bebaubarkeit seien auch mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht zu vereinbaren. Die in der Planbegründung erwähnte Anziehungskraft und Attraktivität Kampens stehe in keinen Zusammenhang mit der Sozialpflicht der Grundeigentümer. Auch die hohen Baulandpreise rechtfertigten die Beschränkungen nicht.

Der Antragsteller beantragt,

die 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 „Kampen-Ost“ für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin stellt keinen Antrag.

Sie meint, dass der angefochtene Bebauungsplan nicht zu beanstanden sei. Zur Abmilderung der Schlechterstellung gegenüber der bisherigen Regelung sei der Berechnungsbonus für Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO von 50 % auf 120 % angehoben worden, damit die im Bestand bereits vorhandenen Nebenanlagen, die bei Berechnung nach der aktuellen BauNVO das zulässige Maß überschritten hätten, abgedeckt würden. Die bisher zulässige Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen seien nicht geändert worden. Es sei lediglich die Regelung zu den Überschreitungen eingeschränkt worden. Dies beruhe darauf, dass es in der Vergangenheit durch Ausnutzung der bisherigen Regelungen und geschickte Planung möglich gewesen sei, durch Überschreitungen der Baugrenzen zwei separate Gebäude zu errichten. Diese Möglichkeit widerspreche aber den bereits im Ursprungsplan festgelegten Planungszielen der Gemeinde Kampen, die typische aufgelockerte Bauweise in Kampen zu erhalten und eine weitere Verdichtung zu unterbinden.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die Planungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.

1) Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Der Antragsteller ist insbesondere gemäß § 47 Abs. 2 S. 1 VwGO antragsbefugt, denn sein Grundstück liegt im Plangebiet und wird durch die neuen planerischen Regelungen betroffen.

2) Der Normenkontrollantrag ist auch begründet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die formellen Rügen des Antragstellers berechtigt sind, denn die angefochtenen Planänderungen sind jedenfalls aus materiellen Gründen unwirksam. Wesentliche Teile der Planänderungen hat die Antragsgegnerin nicht ordnungsgemäß abgewogen, wie dies gemäß § 1 Abs. 7 BauGB geboten gewesen wäre.

a) Die neu gefassten textlichen Festsetzungen in Nr. 5 sowie die Umstellung auf die BauNVO 1990 führen zu wesentlichen Einschränkungen der baulichen Ausnutzbarkeit der im Plangebiet liegenden Grundstücke. Die überirdischen Hauptanlagen durften die Baugrenzen bisher gemäß Nr. 7 der Ursprungsfassung ausnahmsweise rundum jeweils bis zu 5 m überschreiten, gemäß Nr. 5 der Neufassung jetzt nur noch auf einer Seite. Diese Regelung gilt nach der Neufassung auch für unterirdische Bauteile, für die die Baugrenzen ebenfalls maßgeblich sind (§ 23 Abs. 1 S. 2 iVm § 16 Abs. 5 2. Hs. BauNVO 1990). Die frühere Regelung war großzügiger. Zwar galten die Baugrenzen nach der BauNVO 1977 für unterirdische Anlagen ebenfalls (vgl. BayVGH, Urt. v. 20.06.1989 – 2 B 86.01281 - Juris Rn. 16). Nr. 5 der Ursprungsfassung in der Fassung der 3. Änderung sah diesbezüglich aber rundum Überschreitungsmöglichkeiten vor. Diese Regelungen haben eine hohe unterirdische Ausnutzung der Grundstücke insbesondere auch deshalb ermöglicht, weil die unterirdischen Anlagen nach § 19 BauNVO 1977 nicht auf die zulässige Grundfläche angerechnet wurden (vgl. dazu Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Loseblatt, Stand Sept. 2013 § 19 BauNVO Rn. 13 f). Durch die Umstellung auf die BauNVO 1990 hat sich auch diesbezüglich eine Einschränkung ergeben, weil derartige bauliche Anlagen nach § 19 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauNVO 1990 jetzt angerechnet werden. Dies gilt auch für die Nebenanlagen, Terrassen u.ä. nach § 14 BauNVO, die nach § 19 Abs. 4 BauNVO 1977 ebenfalls nicht, gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO 1990 aber anzurechnen sind. Diese Anrechnung und die Anrechnung für die unterirdischen Baukörper hat die Antragsgegnerin allerdings durch Nr. 6 der textlichen Festsetzungen zu einem großen Teil kompensiert.

Die Abänderung der bisherigen Regelungen ist städtebaulich nicht gerechtfertigt; jedenfalls hat die Antragsgegnerin hierfür keine tragfähigen städtebaulichen Belange in die Abwägung eingestellt. Mit der Beschränkung der Überschreitungsmöglichkeiten der Baugrenzen auf eine Seite geht es der Antragsgegnerin in Bezug auf die überirdischen Anlagen allein darum, die Entstehung einer zweiten Hauptanlage zu verhindern. Zur Erreichung dieses Ziels wären die weitreichenden Einschränkungen der bisherigen Festsetzungen aber nicht erforderlich gewesen. Hierfür hätte es ausgereicht, der bisherigen Fassung die „Sofernregelung“ der Neufassung anzufügen. Gründe für die Einschränkung der unterirdischen Baumöglichkeiten finden sich in der Planbegründung nicht. Die Antragsgegnerin hat diese nur im Rahmen der Abwägung im Hinblick auf die Einwendungen einer anderen Grundstückseigentümerin thematisiert. Die in diesem Zusammenhang dargelegten Erwägungen sind städtebaulich nicht gerechtfertigt. Die Antragsgegnerin weist in dazu darauf hin, dass „der bisherige Umfang an Ausnahmen und Sonderregelungen“ zu „unerwünschten Entwicklungen“ führen könne. Insbesondere auch unterirdische Anlagen hätten die Ausnutzungsmöglichkeiten oftmals deutlich erhöht und „letztendlich eine Bodenpreisentwicklung unterstützt, die heute zu unterschiedlichen städtebaulichen Problemen“ führten, mit denen sich die Gemeinde auseinandersetzen müsse. Ziel der Planung sei es daher, die verschiedenen Möglichkeiten zur Überschreitung der Baugrenze auf ein angemessenes Maß zurückzunehmen. Das Ziel, die Bodenpreise zu dämpfen, ist für sich allein aber nicht städtebaulich bedeutsam. Dieses Ziel kann nur im Zusammenhang mit den in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belangen städtebauliche Bedeutung erlangen - etwa im Zusammenhang mit § 1 Abs. 6 Nr. 2, 3 BauGB. Derartige Belange hat die Antragsgegnerin aber nicht bezeichnet. Sie sind auch von Amts wegen nicht ersichtlich. Angesichts der gerichtsbekannt außerordentlich hohen Immobilienpreise in Kampen ist eine wirksame Dämpfung der Kauf- oder Mietpreise in einem gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2 und 3 BauGB relevanten Bereich durch die hier getroffenen Maßnahmen nicht möglich (vgl. dazu Urteil des Senats v.16.02.2012 – 1 KN 7/11). Dem Hinweis der Antragsgegnerin, dass unterirdische Anlagen manchmal mit Lüftungsanlagen, Austritten, Kellertreppen etc. versehen und dadurch auch von außen sichtbar seien und eine wesentliche Versiegelung darstellten, fehlt im Hinblick darauf die außerordentlich großzügigen Überschreitungsmöglichkeiten der zulässigen Grundfläche durch Nebenanlagen u.ä. (Nr. 6 für Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO 120 Prozent plus 25 qm je Wohnung für Terrassen) jegliche Überzeugungskraft.

Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass auch deshalb Bedenken gegen die Beschränkungen der bisher möglichen Überschreitungen der Baugrenzen und die durch die Umstellung auf die BauNVO 1990 erfolgte Anrechnung der unterirdischen Anlagen (§ 19 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauNVO) auf die Grundfläche bestehen, weil die überwiegende Anzahl der im Plangebiet vorhandenen Gebäude bereits das Maximum des bisher zulässigen Maßes der Nutzung erreicht hat, so dass die Anzahl der Grundstücke, die noch nicht maximal ausgenutzt sind, gering ist – so der ausdrückliche Vortrag der Antragsgegnerin im Parallelverfahren 1 KN 28/13. Bei dieser Sachlage sind spürbare städtebauliche Wirkungen dieser Maßnahmen auch unabhängig von den oben genannten Erwägungen schwerlich nachvollziehbar.

b) Den unterschiedlichen Regelungen zur Anzahl der maximal zulässigen Wohnungen einerseits bei Einzelhäusern (zwei Wohnungen) und andererseits bei Doppelhäusern (eine Wohnung) in Nr. 2.1 S. 1 der textlichen Festsetzungen fehlt es ebenfalls an einer städtebaulichen Rechtfertigung. Die Antragsgegnerin begründet die Einschränkung zu Lasten der Doppelhaushälften allein damit, dass die bisherige städtebauliche Dichte beibehalten werden solle. Die Zulassung von zwei Wohnungen je Doppelhaushälfte würde aber nicht zu einer stärkeren Verdichtung von Doppelhausgrundstücken führen als bei Einzelhausgrundstücken. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts setzt der Begriff des Doppelhauses voraus, dass sich jede Doppelhaushälfte auf einem eigenständigen Grundstück befindet (std. Rspr. seit BVerwG, Urt. v. 24.02.2000 - 4 C 12/98 - BVerwGE - 110, 355). Da die in Nr. 3 der textlichen Regelungen festgesetzte Mindestgrundstücksgröße (2.500 qm) nicht nach der Bauweise differenziert, muss deshalb jede Doppelhaushälfte - ebenso wie Einzelhäuser - auf einem mindestens 2.500 qm großen Grundstück stehen. Die Zulassung von zwei Wohnungen würde bei Doppelhäusern deshalb nicht zu einer höheren Siedlungsdichte führen als bei Einzelhäusern mit zwei Wohnungen.

c) Die oben dargestellten Abwägungsfehler sind gemäß § 215 Abs. 3 S. 3 2. Hs. erheblich. Es ist offensichtlich, dass die Erwägungen der Antragsgegnerin die veränderten Festsetzungen nicht tragen und dass sie auf das Abwägungsergebnis von Einfluss waren. Angesichts der Komplexität der Festsetzungen und ihres Zusammenwirkens mit den anderen planerischen Regelungen – insbesondere mit der Umstellung auf die BauNVO 1990 - ist es nicht möglich, einzelne Regelungen der 5. Änderung isoliert für unwirksam zu erklären. Deshalb bedarf es keiner Überprüfung, ob auch die weiteren Regelungen der Planänderung, die der Antragsteller nicht angegriffen hat, aus sich selbst heraus fehlerhaft sind. Die 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 ist in jedem Fall insgesamt für unwirksam zu erklären.

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 132 Abs. 2 VwGO), liegen nicht vor.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 20.000,00 EURO festgesetzt.