Urteil vom Verwaltungsgericht Karlsruhe - 12 K 7438/18

Tenor

Es wird festgestellt, dass im Anwesen ..., Flst.Nr. ... in Weinheim aufgrund der erteilten Baubescheide dauerhaftes Wohnen baurechtlich zulässig ist.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Feststellung, dass in seinem Anwesen dauerhafte Wohnnutzung baurechtlich genehmigt ist.

Der Kläger ist Eigentümer des 11.971 m² großen Grundstücks Flst.Nr. ..., ... (früher: ...), Gewann ..., in Weinheim. Das Grundstück befindet sich im Außenbereich im Naturschutzschutzgebiet „...“, das mit Verordnung des Badischen Ministeriums für Kultus und Unterricht vom 17.08.1937 nach dem Reichsnaturschutzgesetz unter Schutz gestellt wurde. Das Grundstück ist mit einem Gebäude mit einer Wohnfläche von ca. 200 m² zuzüglich Nebenräumen und mit einer Doppelgarage bebaut. Die Baugeschichte stellt sich wie folgt dar:

Mit Baugesuch vom 28.04.1935 beantragte der Großvater des Klägers, J. H., die baupolizeiliche Genehmigung für die Errichtung eines „Sommerhauses zum Bewohnen in der warmen Jahreszeit“. Nach den Bauvorlagen war ein eingeschossiges Gebäude mit (nicht ausgebautem) Giebeldach, bestehend aus einem Wohnraum, zwei Schlafräumen und einer Küche, geplant. Mit Baubescheid vom 31.05.1935 wurde die Genehmigung zur „Erstellung eines Sommerhauses“ sowie eine Ausnahmebewilligung nach § 57 Badisches Forstgesetz erteilt.

Mit Baugesuch vom 06.04.1936 beantragte der Großvater des Klägers die Erteilung einer baupolizeilichen Genehmigung für den „Anbau eines Schuppens und eines für den vorübergehenden Aufenthalt von Personen in den Sommermonaten bestimmten Zimmers“. Mit Baubescheid vom 05.05.1936 wurde die Genehmigung zum „Anbau eines Zimmers und Schuppens am Wochenendhaus im Gewann ... nach den vorgelegten Plänen“ erteilt.

Mit Baugesuch vom 17.04.1953 beantragte der Großvater des Klägers einen „Anbau an Sommerhaus auf Höhe 225“. Nach den Bauvorlagen sollte das bestehende Gebäude um eine Garderobe, ein Bad und einen Abort erweitert werden. Bei der Anhörung des Bauausschusses wurde als Gebäudezweck „Anbau an Sommerhaus“ angegeben. Die Kreisstelle für Naturschutz und Landschaftspflege wies darauf hin, dass das Vorhaben im Naturschutzgebiet liege. Der beantragte Erweiterungsbau werde nicht beanstandet; weiteren Erweiterungsbauten könne jedoch nicht zugestimmt werden. Mit Baubescheid vom 10.07.1953 erteilte die Stadt Weinheim dem Großvater des Klägers die Baugenehmigung zum Anbau einer Garderobe, eines Bads und eines Aborts unter verschiedenen wasser- und abwasserrechtlichen Nebenbestimmungen sowie einer Ausnahme nach dem Ortstraßengesetz.

Mit Baugesuch vom 06.06.1958 beantragte der Großvater des Klägers die Genehmigung zum „Ausbau der alten Garage, Neubau einer Garage in den Berg“. Nach den Bauvorlagen war die Erweiterung des im Jahre 1936 genehmigten Anbaus an dessen Westseite um ein „Herrenzimmer“ sowie an dessen Ostseite um zwei Kinderzimmer geplant; der hierdurch entstehende abgewinkelte Anbau war eingeschossig mit einem Flachdach. Im Gutachten des Ortsbauausschusses wird als Gebäudezweck „Wohnzwecke“ genannt. In ihrer Stellungnahme vom 25.06.1958 wies die Kreisstelle für Naturschutz und Landschaftspflege darauf hin, dass das Haus im Naturschutzgebiet liege und von einem Sohn des J. H. und dessen Familie bewohnt werde. Für die Kinder sei zusätzlicher Wohnraum notwendig geworden. Die Kreisstelle führte aus, dass sich die beabsichtigte Erweiterung des bestehenden Gebäudes weniger verhängnisvoll auswirke als der von Herrn J. H. erwogene alternative Neubau im benachbarten Landschaftsschutzgebiet. Unter dem 16.07.1958 stimmte das Regierungspräsidium Nordbaden dem Vorhaben nach Maßgabe der vorgelegten Pläne und Beschreibungen zu, weil das Haus schon vor dem Erlass der Schutzgebietsverordnung errichtet worden sei und die „geschützten Pflanzenbestände durch die Bewohner bisher nicht zerstört, sondern geschützt“ worden seien. Mit Baubescheid vom 30.07.1958 erteilte die Stadt Weinheim dem Großvater des Klägers die Baugenehmigung zum „Neubau einer Garage in Weiler ... und Erweiterung des best. Gebäudes“.

Mit Bauantrag vom 22./23.01.1962 beantragte S. H., der Sohn des J. H. und Vater des Klägers, die Erteilung einer baupolizeilichen Genehmigung für ein „Dach auf vorh. Anbau“. Nach den Bauvorlagen war die Erweiterung des 1958 genehmigten abgewinkelten Anbaus um ein Giebeldach mit zwei Dachgaupen und die Errichtung von zwei Kinderzimmern in dem hierdurch entstehenden Dachgeschoss geplant. Im Begleitschreiben des Architekten wird ausgeführt, die Familie des Herrn H. habe sich beträchtlich vergrößert, so dass zwei weitere Kinderzimmer erforderlich würden. Im Jahre 1958 habe die Naturschutzbehörde eingesehen, dass man den Bewohnern eines derartigen Hauses im Naturschutzgebiet nicht verbieten könne, die Familie zu vergrößern, zumal die zu schützenden Pflanzen hierdurch erhalten blieben. Daher werde auch heute darum gebeten, den Anbau zu genehmigen. Im Gutachten des Ortbauausschusses wird bei der Frage, welchen Zwecken das Gebäude dienen soll, „Wohnzwecken“ vermerkt. Die Stellungnahmen des Technischen und Werksausschusses der Beklagten und der Kreisstelle für Naturschutz nennen als Betreff die Erweiterung eines Wohnhauses. Unter dem 25.05.1962 stimmte das Regierungspräsidium Nordbaden dem Vorhaben mit der Maßgabe zu, dass die Dachgaupen verkleinert werden. Mit Baubescheid vom 27.06.1962 erteilte die Stadt Weinheim S. H. die Baugenehmigung zur Überdachung eines bestehenden Anbaus und Ausbau des entstehenden Dachgeschosses unter Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach §§ 33 und 35 BBauG.

Im Jahr 1970 wurde die baurechtliche Genehmigung zur Wiederherstellung einer Stützmauer erteilt. Weitere Baugenehmigungen ergingen nicht mehr.

Im Dezember 2017 zog der Vater des Klägers mit seiner Familie nach Schweden; seitdem steht das Anwesen leer. Der Kläger beabsichtigt, das Anwesen zu veräußern. Mit Schreiben vom 31.03.2018 bat er die Beklagte um förmliche Bestätigung der Zulässigkeit der Dauerwohnnutzung, hilfsweise um eine Zusicherung der Beklagten nach § 38 LVwVfG, dass einer zukünftigen Dauerwohnnutzung nicht entgegengetreten werde. Das Anwesen sei seit Jahrzehnten als Dauerwohnsitz genutzt worden; dies sei spätestens in den Jahren 1958 und 1962 gebilligt und genehmigt worden. Als Wochenendhaus sei das Anwesen zu groß und unverkäuflich.

Mit Schreiben vom 09.05.2018 lehnte die Beklagte die schriftliche Bestätigung der Zulässigkeit einer dauerhaften Wohnnutzung und die beantragte Erteilung einer Zusicherung ab. Zur Begründung wird ausgeführt, es sei lediglich ein Sommerhaus zum Bewohnen in der warmen Jahreszeit genehmigt worden. Die weiteren Baugenehmigungen hätten sich stets auf eine Erweiterung der ursprünglich beantragten Nutzung bezogen; eine Nutzungsänderung in eine Dauerwohnnutzung sei niemals beantragt oder genehmigt worden. Die genehmigte Größe des Sommerhauses sei für einen schwedischen Generalkonsul mit großer Familie angemessen erschienen. Eine andere Einschätzung ergebe sich auch nicht aus den Stellungnahmen der Naturschutzbehörden.

Am 26.07.2018 hat der Kläger Klage erhoben. Er macht im Wesentlichen geltend, bei Auslegung des Regelungsgehalts der Baugenehmigungen unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles habe die Beklagte spätestens mit der Baugenehmigung vom 30.07.1958 die Grenze zur Zulassung einer dauerhaften Wohnnutzung überschritten. Die Bezeichnung Wochenendhaus oder Sommerhaus finde sich darin nicht mehr. Mit dem Begriff „Erweiterung des bestehenden Gebäudes“ lasse sich auch eine Ausweitung der Nutzungsart in Einklang bringen, auch wenn in erster Linie die räumliche Vergrößerung gemeint gewesen sei. Die genehmigten Bauzeichnungen ließen aber ohne weiteres die höhere Nutzungsqualität erkennen. So seien ein Herrenzimmer, zwei Kinderzimmer, ein Badezimmer, ein Spielplatz und ein Essplatz hinzugekommen. Die bisherige Wohnfläche von 93 m² sei um zwei Drittel auf 165 m² vergrößert worden. Auch aus den Stellungnahmen der Kreisstelle für Naturschutz und Landschaftspflege gehe hervor, dass zusätzlicher Wohnraum für die Familie habe geschaffen werden sollen. Der Zuschnitt des Anwesens mit zwei Garagen, umfangreichen Hofflächen und einer Abwasserbehandlungsanlage habe dem damaligen Standard für ein Wohngebäude entsprochen. In Kenntnis dieses Umstands hätte die Baugenehmigung nicht ohne Einschränkung erteilt werden dürfen, wenn eine solche Einschränkung gewollt gewesen wäre. Unzweifelhaft erscheine aber die Baugenehmigung vom 27.06.1962. Dieses Bauvorhaben lasse im Hinblick auf die Zahl der Räume, ihre Größe und ihre Zweckbestimmung keinen anderen Schluss zu, als dass mit Wissen und Wollen der Baurechtsbehörde weiterer Wohnraum für die mittlerweile sechsköpfige Familie zur dauerhaften Nutzung als erstem und alleinigem Wohnsitz habe geschaffen werden sollen. Auch der Begriff „Wohnhaus“ spreche nach dem üblichen Sprachgebrauch für eine Dauernutzung. Eine eventuelle Untersagung der dauerhaften Wohnnutzung verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar. Das Recht auf Einschreiten sei mittlerweile verwirkt. Sowohl das Zeitmoment als auch das Umstandsmoment seien erfüllt. Da die Absicht und die Eignung zur Dauerwohnnutzung evident gewesen seien, hätte die Beklagte bei Erteilung der Baugenehmigungen in den Jahren 1953, 1958 und 1962 die Nutzungsart unmissverständlich klarstellen müssen. Die Beklagte habe eine Dauerwohnnutzung gebilligt oder zumindest bewusst in Kauf genommen. Auch die gesamte Korrespondenz zwischen dem Vater des Klägers und der Beklagten sei über die Adresse in ... geführt worden; er sei unter dieser Adresse auch von 1953 bis 2017 einwohnerrechtlich gemeldet gewesen.

Der Kläger beantragt zuletzt,

festzustellen, dass im Anwesen ..., Flst.Nr. ... in Weinheim aufgrund der erteilten Baubescheide dauerhaftes Wohnen baurechtlich zulässig ist.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, der Bauherr habe mit seinem Bauantrag selbst die eingeschränkte Nutzungsfunktion als Sommerhaus/Wochenendhaus deklariert, die sich auch in späteren Bauanträgen wiederfinde. Die späteren Baugenehmigungen hätten sich lediglich auf die Erweiterung der Bausubstanz, aber nicht auf eine qualitative Änderung der Nutzungsart bezogen. Ein Antrag auf Änderung des Nutzungszwecks sei nie gestellt worden; eine Nutzungsänderung sei in den schriftlichen Unterlagen auch sonst nicht erwähnt worden. Eine Dauerwohnnutzung sei damit nicht genehmigt und auch nicht genehmigungsfähig. Bei einem Sommerhaus handele es sich auch dann nicht um eine Dauerwohnstätte, wenn es als solche geeignet sei. Wenn eine Dauerwohnnutzung tatsächlich stattgefunden habe, so sei diese ungenehmigt und damit rechtswidrig gewesen. Es gebe auch keine Hinweise in den Bauakten auf eine ausdrückliche Duldung der dauerhaften Wohnnutzung.

Dem Gericht liegen die einschlägigen Akten der Beklagten (drei Hefte) vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird hierauf und auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klage ist zulässig. Die begehrte Feststellung bezieht sich auf das Bestehen eines konkreten Rechtsverhältnisses, nämlich den zwischen den Beteiligten umstrittenen Inhalt der den Rechtsvorgängern des Klägers erteilten Baugenehmigungen. Ein berechtigtes Feststellungsinteresse ist gegeben, weil rechtliche und wirtschaftliche Interessen des Klägers an der Klärung der Rechtslage bestehen. Die Beklagte hat dem Kläger mit Schreiben vom 09.05.2018 mitgeteilt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung von den erteilten Baugenehmigungen nicht umfasst sei; dies erschwert eine Veräußerung des Anwesens. Da der Kläger von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig davon ausgeht, dass eine weitere Baugenehmigung zur Nutzung des Anwesens als Dauerwohnsitz nicht erforderlich ist, steht der Subsidiaritätsgrundsatz des § 43 Abs. 2 VwGO der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Eine Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung entspräche nicht dem Rechtsschutzziel des Klägers.

II.

Die Klage ist auch begründet, weil im Anwesen ..., Flst.Nr. ... in Weinheim eine dauerhafte Wohnnutzung baurechtlich genehmigt worden ist.

1. Die Umwandlung des ursprünglich genehmigten Sommerhauses in ein dauerhaft genutztes Wohngebäude ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Der Begriff des Sommerhauses entspricht dem des Wochenendhauses, d.h. er bestimmt sich - im Unterschied zum Wohnhaus - nach dem Abgrenzungsmerkmal des zeitlich begrenzten Aufenthalts. Dabei ist dieser zeitlich begrenzte Aufenthalt nicht auf das Wochenende beschränkt, sondern umfasst auch den Zeitraum sonstiger Aufenthalte während der Freizeit, solange er nicht in eine Dauerwohnnutzung umschlägt (OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 26.10.2005 - 10 S 15.05 - juris; Sächs OVG, Beschl. v. 24. 04.1997 - 1 S 468.96 -, VBl. 1997, 223). In dem Übergang von einer Nutzung als Wochenendhaus zu einem als Dauerwohnsitz genutzten Wohngebäude liegt eine rechtlich relevante qualitative Funktionsänderung des Bauwerks (BVerwG, Beschl. v. 13.09.1988 - 4 B 155/88 - juris; OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 26.10.2005 - 10 S 15.05 - juris; BayVGH, Urt. v. 13.01.2015 - 1 B 14.459 - juris).

2. Der Beklagten ist zuzugeben, dass die Nutzungsänderung für das Gesamtgebäude niemals ausdrücklich beantragt und genehmigt wurde. Auch eine jahrzehntelange Duldung ersetzt nicht die erforderliche Baugenehmigung (BayVGH, Beschl. v. 28.02.2019 - 9 ZB 17.911 - juris). Die Änderung der Nutzungsart in eine dauerhafte Wohnnutzung lag aber ersichtlich den Baugesuchen vom 06.06.1958 und vom 23.01.1962 für die Erweiterung des Bestandsgebäudes um einen abgewinkelten Anbau zugrunde und wurde mit Erteilung der Änderungsbaugenehmigungen vom 30.07.1958 und vom 27.06.1962 insoweit baurechtlich legalisiert.

Grundsätzlich ist der Regelungsgehalt einer Baugenehmigung aus den gesamten Umständen, insbesondere dem Bauantrag nebst den dazu gehörenden Bauvorlagen, im Wege einer an den Grundsätzen von Treu und Glauben orientierten Auslegung zu ermitteln (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.10.2002 - 5 S 1706/01 - juris m.w.N.; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 09.04.2014 - 8 S 1528/13 - juris; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 23.11.2017 - 3 S 1933/17 - juris; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 30.01.2019 - 5 S 1913/18 - juris). Für den Inhalt der Baugenehmigung ist der erklärte Wille des Bauherrn maßgebend, wie ihn die Behörde bei objektiver Wertung verstehen konnte; grundsätzlich sind daher die Vorstellungen des Bauherrn über den Nutzungszweck maßgebend, sofern sie im Bauantrag und in den Bauvorlagen ihren Niederschlag gefunden haben (BayVGH, Beschl. v. 28.02.2019 - 9 ZB 17.911 - juris; Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, 3. Auflage, § 58 Rn. 33, 36). Die Bauvorlagen konkretisieren dabei nicht nur den Bauantrag und damit das geplante Vorhaben, sondern sie bestimmen auch Inhalt und Umfang der Genehmigung; denn bei einer Genehmigung ohne Einschränkungen ist das Bauvorhaben so genehmigt, wie es in den Bauvorlagen dargestellt ist. Hinsichtlich der Art der zugelassenen Nutzung richtet sich der Regelungsumfang der Baugenehmigung mithin nach der Bezeichnung des Vorhabens in der Genehmigung sowie den weiteren Regelungen im Genehmigungsbescheid, den Bauvorlagen und sonstigen in Bezug genommenen Unterlagen (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 09.04.2014 - 8 S 1528/13 - juris). Abzustellen ist insbesondere auch auf eine zu den Bauvorlagen gehörende Baubeschreibung gemäß § 7 Abs. 1 LBOVVO, denn durch sie wird das geplante Vorhaben weiter konkretisiert. Nichts Anderes gilt für weitere von der Baubehörde verlangte oder vom Bauherrn vorgelegte Unterlagen, die das Vorhaben bei verständiger Würdigung der Baugenehmigung ebenfalls konkretisieren (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.10.2002 - 5 S 1706/01 - juris - m.w.N.; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 30.01.2019 - 5 S 1913/18 - juris).

Der Inhalt der erteilten Baugenehmigungen wird dementsprechend entscheidend bestimmt durch die Baugesuche der Rechtsvorgänger des Klägers. Während in den früheren Baugesuchen und Baugenehmigungen durch die Bezeichnung „Sommerhaus“ bzw. „Wochenendhaus“ noch auf die Zweckbestimmung des Anwesens zur zeitweisen Nutzung Bezug genommen wurde, wurde mit dem Baugesuch vom 06.06.1958, spätestens aber mit dem Bauantrag vom 23.01.1962 für die neu errichteten Wohnräume im Anbau (insgesamt vier Kinderzimmer und ein sog. Herrenzimmer sowie Nebenräume) eine dauerhafte Wohnnutzung zur Genehmigung gestellt und von der Beklagten auch entsprechend genehmigt.

Die Baugenehmigung vom 30.07.1958 bezieht sich zwar lediglich auf die „Erweiterung des bestehenden Gebäudes“. Die Beschreibung des Genehmigungsgegenstands ist mehrdeutig, denn mit der Bezugnahme auf das bestehende Gebäude könnte auch an den ursprünglichen Nutzungszweck als Sommer- bzw. Wochenendhaus angeknüpft worden sein. Zu berücksichtigen ist aber, dass das ursprüngliche „Sommerhaus zum Bewohnen in der warmen Jahreszeit“ bereits im Jahr 1936 um eine Heizung und im Jahr 1953 um Bad, Garderobe und Toilette mit einer Abwasseranlage erweitert worden und damit für eine ganzjährige Dauerwohnnutzung geeignet war. Dass eine solche auch beabsichtigt und beantragt war, ergibt sich allerdings nicht aus der dem Bauantrag vom 06.06.1958 beigefügten Kurzbeschreibung, wonach nur vom „Ausbau der alten Garage, Neubau einer Garage in den Berg“ die Rede ist. Aus den Bauvorlagen wird aber ersichtlich, dass das Bestandsgebäude nunmehr um einen rechtwinkligen Anbau mit drei weiteren Wohnräumen (Herrenzimmer, zwei Kinderzimmer mit Essplatz, Garderoben und Spielplatz) sowie einem Bad erweitert werden sollte, wodurch sich die Wohnfläche beträchtlich vergrößerte. Das Gesamtgebäude entsprach damit dem Standard eines Familienwohnhauses. Nach den gesamten Umständen des Falles war der Beklagten auch bekannt, dass das Anwesen dauerhaft vom Sohn des Bauherrn und dessen Familie bewohnt wurde und die Erweiterung aufgrund der Vergrößerung der dort bereits wohnhaften Familie erfolgen sollte. Hierauf wurde in der Stellungnahme der Kreisstelle für Naturschutz und Landschaftspflege vom 25.06.1958 ausdrücklich hingewiesen. In Kenntnis dieser Stellungnahme hat die Beklagte - Amt für öffentliche Ordnung - Bauaufsicht - in einer Stellungnahme vom 27.06.1958 an das Regierungspräsidium Nordbaden die Erteilung einer landschaftsschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung befürwortet. Auch der Ortsbauausschuss ging von einem „Wohnzweck“ aus.

Dass eine dauerhafte Wohnnutzung in Rede steht, war aber spätestens mit dem Bauantrag vom 22./23.01.1962 offenkundig. Dies ergibt sich zwar ebenfalls nicht aus der Kurzbeschreibung des Bauvorhabens („Dach auf vorhandenem Anbau“). Aus den gesamten Umständen sich aber, dass die bereits aufgenommene und der Beklagten bekannte dauerhafte Wohnnutzung wegen der Vergrößerung der Familie fortgesetzt und intensiviert werden sollte. Nach den Bauvorlagen diente der Dachausbau der Unterbringung von zwei weiteren Kinderzimmern, mithin der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum für die dort wohnhafte Familie, wodurch sich die Wohnfläche des Gebäudes auf ein für ein Wochenend- oder Sommerhaus nicht mehr übliches Maß von ca. 200 m² erweiterte. Auch aus der ergänzenden Baubeschreibung des Architekten vom 23.01.1962 (Bauakte Seite 183) wurde erkennbar, dass das Anwesen als dauerhafter Familienwohnsitz dient und die baurechtliche Legalisierung dieser Nutzungsart beantragt war. Denn darin wird ausgeführt, dass sich die Familie des Herrn H. beträchtlich vergrößert habe und weitere Kinderzimmer erforderlich würden. Sowohl der Ortsbauausschuss (vgl. Protokoll vom 30.01.1962, Bauakte Seite 201) als auch der Technische und Werksausschuss (Auszug aus der Sitzungsniederschrift vom 22.02.1962, Bauakte Seite 189) der Beklagten gingen von einem „Wohnzweck“ bzw. von der „Erweiterung eines Wohnhauses“ aus, worunter nach dem baurechtlichen Sprachgebrauch keine zeitlich beschränkte Nutzung verstanden wird (vgl. zum Begriff des „Wohngebäudes“ in Abgrenzung zum „Wochenendhaus“: BVerwG, Urt. v. 03.08.2016 - 4 C 3/15 - juris; BayVGH, Urt. v. 13.01.2015 - 1 B 14.459 - juris). Auch die Kreisstelle für Naturschutz und Landschaftspflege gab ihre Stellungnahme vom 10.02.1962 unter dem Betreff „Erweiterung eines Wohnhauses“ ab. Da das Anwesen auch tatsächlich bereits als Wohnhaus dauerhaft genutzt wurde, kann entgegen der Ansicht der Beklagten nicht davon ausgegangen werden, dass dieser Begriff verwaltungsintern lediglich irrtümlich oder in einem untechnischen Sinne verwendet wurde.

Ergänzend kommt hinzu, dass der Vater des Klägers seit 1953 in dem Anwesen gemeldet war und der Schriftwechsel mit der Beklagten, insbesondere die Erteilung der Baugenehmigung aus dem Jahr 1962, soweit ersichtlich unter der Adresse des streitgegenständlichen Anwesens erfolgte.

Bei objektiver Wertung musste die Beklagte daher nach den gesamten Umständen des Falles davon ausgehen, dass die baulichen Erweiterungen in den Jahren 1958 und 1962 zum Zwecke einer dauerhaften Wohnnutzung beantragt werden sollten. Gleichwohl erteilte sie am 30.07.1958 und am 27.06.1962 die Änderungsgenehmigungen für die beantragten Wohnräume - insgesamt vier Kinderzimmer und ein sog. Herrenzimmer sowie mehrere Nebenräume - ohne jede Bezugnahme oder Einschränkung auf eine jahreszeitlich begrenzte Nutzung. Damit ist davon auszugehen, dass nicht nur die Errichtung, sondern auch die den Vorstellungen des Bauherrn entsprechende Funktion der zusätzlichen Wohnräume zur Dauernutzung baurechtlich genehmigt wurde.

3. Die Genehmigung der Dauerwohnnutzung des abgewinkelten Anbaus erfasst auch die Nutzung des Bestandsgebäudes.

Dies ergibt sich allerdings nicht daraus, dass in den Bauvorlagen das ursprünglich als Sommerhaus genehmigte Bestandsgebäude ebenfalls eingezeichnet war. Die Bauanträge aus den Jahren 1958 und 1962 waren ersichtlich auf die farbig dargestellten Erweiterungsbauten beschränkt. Das Hauptgebäude wurde nicht allein dadurch zum Gegenstand des Verfahrens, dass es - gleichsam nachrichtlich - in die Bauvorlagen übernommen worden war (vgl. BayVGH, Beschl. v. 18.02.1998 - 20 ZB 98.121 - juris).

Die Genehmigung einer dauerhaften Wohnnutzung folgt aber daraus, dass eine auf die Erweiterungsbauten beschränkte isolierte Prüfung der Nutzungsart rechtlich nicht zulässig war. Es ist daher davon auszugehen, dass die Baugenehmigungsbehörde insoweit das Gesamtvorhaben geprüft und gebilligt hat.

Bei einer baulichen Änderung einer Anlage ist zu unterscheiden zwischen dem Genehmigungsgegenstand (Verfahrensgegenstand) und dem materiellen Prüfungsumfang (Prüfprogramm). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist im Fall der Änderung einer baulichen Anlage Gegenstand der bauplanungsrechtlichen Prüfung das Gesamtvorhaben in seiner geänderten Gestalt, wenn eine isolierte Betrachtung nicht möglich ist (vgl. etwa BVerwG, Urt. v. 17.06.1993 - 4 C 17/91 - juris, BVerwG, Beschl. v. 04.02.2000 - 4 B 106/99 - juris). Vorhaben im Sinne des § 35 BauGB ist auch im Falle einer Nutzungsänderung die bauliche Anlage in ihrer geänderten Funktion als Einheit (BVerwG, Urt. v. 15.11.1974 - IV C 32.71 - juris). Baugenehmigungen für bauliche Änderungen erfassen deshalb hinsichtlich ihres materiellen Prüfungsumfangs in der Regel die bestehende bauliche Anlage in ihrer Gesamtheit, da eine rechtliche Trennung der Anlage in einen ursprünglichen und in einen geänderten Teil wegen der baulichen Einheit grundsätzlich nicht möglich ist.

Bauliche Änderungen, die untrennbare oder rechtlich nicht selbstständig zu beurteilende Bestandteile einer Anlage betreffen, dürfen nicht genehmigt werden, wenn die bestehende Anlage selbst nicht genehmigt ist. Eine Änderungsgenehmigung setzt voraus, dass der bisherige Bestand genehmigt war und nicht abweichend von der Baugenehmigung errichtet wurde. Nichts Anderes kann für die Nutzung gelten, denn auch sie ist grundsätzlich keiner der Verselbständigung fähiger Bestandteil eines Bauvorhabens (OVG Saarlouis, Urt. v. 19.01.1993 - 2 R 48/91 - juris).

Fehlt eine solche Genehmigung und wird dennoch eine Änderungsgenehmigung erteilt, erstreckt sich die Änderungsgenehmigung zwar nicht auf die ganze bauliche Anlage, sondern beschränkt sich auf den Verfahrensgegenstand. Soweit aber wegen der baulichen Änderung die ganze Anlage zu prüfen war, reicht die Feststellungswirkung der Baugenehmigung über die unmittelbare Änderung hinaus (Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand Dezember 2018, Art. 68 Rn. 201 f.). Soll ein Wohngebäude im Außenbereich erweitert werden, ist und war - auch nach früherer Rechtslage - die formelle und materiell-rechtliche Zulässigkeit des Bestands zu prüfen, da nur ein baurechtlich zulässiges Gebäude erweitert werden darf. Wird ein unselbstständiger Teil eines insgesamt so nicht genehmigten Wohngebäudes genehmigt, ist daher davon auszugehen, dass die Baubehörde den gesamten Baubestand planungsrechtlich geprüft und gutgeheißen hat und dass sich die Feststellungswirkung der Genehmigung insoweit auf den Gesamtbestand erstreckt (BayVGH, Beschl. v. 18.02.1998 - 20 ZB 98.121 - juris).

Hieran ändert nichts, dass die dauerhafte Wohnnutzung im Außenbereich voraussichtlich auch nach früherer Rechtslage materiell rechtswidrig war. Eine Baugenehmigung stellt verbindlich fest, dass das Vorhaben mit dem gesamten im Zeitpunkt der Genehmigung geltenden öffentlichen Recht übereinstimmt. Das wirkt sich voraussetzungsgemäß gerade dann aus, wenn die Baugenehmigung rechtswidrig ist; denn auch in diesem Fall stellt die Baugenehmigung - wenn auch materiell zu Unrecht - fest, dass die Bebauung dem öffentlichen Recht entspreche (BVerwG, Urt. v. 26.03.1976 - IV C 7/74 - NJW 1976,1987 m.w.N.). Ist die Baugenehmigung rechtswidrig erteilt, kommt ihr insoweit eine konstitutive Wirkung zu, d.h. sie entfaltet nach den Grundsätzen der Bestandskraft eine materielle Schutzwirkung (Simon/Busse a.a.O. Art. 68 Rn. 43).

Hiervon ausgehend, ist im vorliegenden Fall die dauerhafte Wohnnutzung im Gesamtgebäude von der Feststellungswirkung der erteilten Änderungsbaugenehmigungen aus den Jahren 1958 und 1962 erfasst. Verfahrensgegenstand dieser Änderungsgenehmigungen war nach der Rechtsauffassung der Kammer die dauerhafte Wohnnutzung von insgesamt fünf Wohnräumen, davon vier Kinderzimmern, im abgewinkelten Anbau. Es liegt auf der Hand, dass diese Nutzung nicht isoliert von der Nutzungsart des Bestandsgebäudes (Elternschlafzimmer, Küche etc.) betrachtet werden kann. Zum materiellen Prüfprogramm der Baubehörde gehörte mithin zwingend die Funktion des gesamten Anwesens als Dauerwohnsitz der Familie. Da die Änderungsbaugenehmigungen einschränkungslos erteilt wurden, muss folglich angenommen werden, dass die Baubehörde planungsrechtlich die Nutzung des gesamten Baubestands geprüft und baurechtlich gutgeheißen hat (ähnlich: BayVGH, Beschl. v. 18.02.1998 - 20 ZB 98.121 - juris). Ein Indiz hierfür ist auch, dass die Baubehörde im Jahr 1962 eine Ausnahmebewilligung von den Bestimmungen der §§ 33, 35 BBauG eingeholt hat. Ihr war also die bauplanungsrechtliche Problematik einer Wohnnutzung im Außenbereich durchaus bewusst.

Nach alledem war die im Tenor ausgesprochene Feststellung zu treffen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Kammer sieht keinen Anlass, die Entscheidung wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO entsprechend).

Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der in § 124a Abs. 1 VwGO in Verbindung mit § 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO genannten Gründe vorliegt.

BESCHLUSS

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 und 2 GKG i.V.m. den Empfehlungen Nr. 1.3 und Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 auf EUR 20.000 festgesetzt.

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Gründe